大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

>392

回収（改修）するタイミング、と言うのは、大規模修繕工事を行うタイミングのことでしょうか？

これは、簡単なことです。

技術的な視点からを簡単に説明しますと、雨漏れなどの報告が無いなら、一番劣化し易い南面のシールの状態を確認すればいいのです。
シールの弾力が無くなって硬くなってきていたり、痩せて隙間が空きそうになっていたり、付着が弱く、指で押すと隙間が出来たりする部分が目につくようになったら大規模修繕工事のことを考え出すのも一つの選択肢です。


素人の視点からだと、外壁がタイルの場合、白華現象と言う、タイル表面に誰が見ても分る白いよだれのようなものが見つかることがあるのですが、この白華部分が一か所で１ｍ四方くらいの面積になっているとすると、大規模修繕工事を考えたほうが良いでしょう。

少しの白華現象なら、それほど気にすることはありません。

例えば、こんなタイミングです。

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大規模修繕工事の進め方を「管理侍」のスレに
書き込みましたので、ご覧ください。

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業者さんが見ていると批判的なコメントが予想されますが、承知の上でコメント致します。

私は大阪のど真ん中にある60戸のマンションの管理組合副理事をさせていただいているものです。

はっきり言います。コンサルト会社や修繕業者のほとんどはぼったくりです！！

そもそも大規模修繕とは名ばかりで、基本塗装が主です。だってコンクリートをはつりしますか？しないでしょ（笑）
なのに大規模とはお笑いですね。

私は決められた予算、皆さんから集めた修繕積み立て費を絶対に無駄にするまいと色々と勉強し、数多くの業者から話を伺いました。結論から言うと、先にコメントしたようにほとんどの業者がぼったくりという事でした。

一番笑う例は、6000万代の見積もりに対して他の業者との競合があると伝えると4000万台に値引きしてきたんです（笑）1000万以上の値引きですよ！では初めの見積もりはなんだったんですかね？（笑）

コンサルトについてもそうです。平均300万以上、アホかですね（安くてです）
コンサルタントを入れると一定の基準を定めるメリットはありますが、最大のデメリットは各社その仕様に縛られ、コスト削減出来ないということですね。（修繕しなくていいところまでしなくては駄目になる、指定の塗装・膜厚に縛られる等々）
更に大半の業者のやる足場、足場を組むような無駄ってどうなんでしょうね（笑）これえげつなく費用かかるんですよ！

少し話はそれますが、昔あるテレビ番組で足場のレンタル業者の若社長が超高級外車を乗り回して、ものごっつい豪邸に住んでるのを紹介した番組を見ましたよ（笑）アホほど儲かってるんですよ、何故ですかね？皆さん分かるでしょ？（笑）

私の住むマンションは築25年を超えており、先日2回目の大規模修繕をこの度無事に終了いたしました。

他の理事や住人さんから評価を聞くと、前回より（前回の時、私はこのマンションを購入しておらず知りません）かなりいいということでした。（前回各住民様より平均１２万の吐出し、今回はゼロです）
費用についてもですが、前回の業者はひ孫のまた下辺りに仕事をさせており、非常に雑だったようです。
確かに私が購入した時は既に荒れてました。

今回施工して頂いた企業名はあえて公表しませんが、施工業者の特徴は「足場を出来るだけ組まない」というヒントだけにしておきます。
私がこの業者を知ったきっかけは、帝国データーとガイアの夜明けからです。
この業者から色々お話を聞くと、私の考え方とズバリ一致したのですね。
あまりこの業者について書きすぎるとまわし者と思われるのも嫌なので（笑）やめておきましょう。

全てのマンションの現状に対して私達が依頼した業者が合うとは思いませんが、殆どのマンションに対していいメリットがあると思いますよ。皆さん一度調べてみてはいかがでしょうか？

今回こんなコメントをしたのは、いかにぼったくり修繕業者やコンサルトが多いかを訴えたかったのと、業者を探している理事さん達に少しでも手助けになればいいと思うお節介からなんです。
（私もしてますが、本当に大変でよね・・・）
私は決して業者の者ではありませんし、紹介したからといってお金を貰ったりするわけではありません。
ホンマに皆さんに損をして欲しくないというお節介なんですよね。

なので真剣に話を聞きたいなら、私を訪ねてみてはどうですか？
大阪のど真ん中で足場を極力組まない業者が施工し、最近工事が終わったマンションの副理事です。
もしお話を聞きたい理事さんがいるのなら探して下さい。私の住むマンションの施工に対する感想や、その業者さんを紹介しますよ。（施工後のマンションも見れますし、既ににお話聞きに来た理事さんもいらしゃいます）

理事の皆さん本当に大変と思いますが、資産価値を頑張って守って下さいね。お互い頑張りましょうー！

尚、ぼったくり業者さんの反論は一切受け付けませんのであしからず（笑）

業者名

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>もし以上でやった役員は早く反省して目をさまして下さい。

組合費を無用に毀損したことによる損害賠償請求訴訟をしたらいい。

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>406

＞組合費を無用に毀損したことによる損害賠償請求訴訟をしたらいい。

これこそ、悪徳管理会社や悪徳業者、更には詐欺師などの常套手段です。

損害賠償請求を起こすには、訴える側が損害賠償の内容を証明する証拠を揃えなければならないし、訴え方を間違えば、例え勝てる証拠が揃えられたとしても、「疑わしきは罰せず」と言う法の原則によって、限りなくクロに近いグレーであっても無罪となってしまうのです。

簡単に言うと、確実な物的証拠があり、被告が犯罪行為を認めた場合以外、このような卑劣な犯罪に対して日本の刑法の内容の解釈は「悪いことをやったもん勝ち。」に、なり易いのです。

このような犯罪を犯す側は、このことを良く知っていますので、決定的な物的証拠さえ残さなければ、例え訴えられて裁判になっても、腕の立つ悪徳弁護士さえ味方に付ければ、有罪になる可能性が非常に低いのです。

犯罪を犯す側からすれば決定的な物的証拠さえ残さなければ、訴える側は、決定的な証拠が無ければ訴える側も準備に弁護士費用や訴える側の時間的な労力も必要なので、訴えるのを断念する可能性が非常に高く、多少の証拠で相手に訴えられても受理されて立件される可能性は非常に低く、もしも裁判になったとしても疑わしきは罰せずの原則により、無罪となる可能性が高いので「やったもん勝ち。」が成り立ってしまうのです。

元々、日本の法とは、原則として「日本人は悪いことをしないから。」と言うことが根源にあるので、解釈次第で有罪であっても裁判の場で無罪に誘導することが可能なのです。

その逆に、冤罪のように、何もしていない人を捏造した証拠や証言で、有罪にすることも可能なのです。

大規模修繕工事で数千万円上乗せしてぼったくろうとする側は、犯罪を犯そうと計画して行うので、色々な法的な抜け道を知っていて、例えばれても誤魔化す用意をして決定的な物的証拠を残さないようにし、常に、何についても、言い逃れできるようにしているので、「訴えられるものなら訴えてみろ！」と、開き直るような捨て台詞を吐くのです。

犯罪を犯す側は、決定的な物的証拠は残していないので「やれるものなら、やってみな！」と言う思考なのです。
　

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話の論理がわからん。

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大規模修繕工事の時期はいつが一番いいかというのはむずかしいんだよね。
足場を組むのにかなりの費用がかかるので、どうせやるなら、少々早くても
一緒にやるのが普通だからね。
屋上防水、ベランタの防水工事、窓枠のシーリング、外壁の補修、外壁の
洗浄、ベランダの塗装・柵の塗り替え等が一緒に悪くなることはないからね。
だから、平均的に１２年～１３年で１回目の大規模修繕工事をするんだよ。
同じベランタでも、東側と西側では傷みが違うし。

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>>407
刑事事件と民事事件を混同してるね。

突っ込みどころ満載だけれど、
とりあえず、損害賠償請求は民事だけれど
「疑わしきは罰せず」は刑事事件の原則。

あまりにもめちゃくちゃな珍説は勘弁してね。

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>407
ところどころ正しいのもあるけど、目茶苦茶だね。
どっかで読んだものを継ぎ足して書き込んでいるだけだね。
もう少し勉強しなくちゃ。
まさかあなたのマンションでしったかぶりして、得意げにいってるんじゃないだろうね。

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>410
>411

「疑わしきは罰せず」は、刑事事件で有名になっていますが、刑事事件に限ったことではありません。
日本では、民事と刑事を分けていますが、法を学ぶと言う根本的なこととして、全ての裁判において「疑わしきは罰せず」の精神が用いられているのです。

しかも、この精神は警察にも及んでいますよ。
明らかにＡが犯罪を犯したに違いないが、それを裏付ける物的証拠は勿論、証言もないと言う場合、警察は、疑わしいが証拠が無いので逮捕することが出来ないのは知ってますか？
これも「疑わしきは罰せず」と同じ精神によるものです。

知らないって、悲しいですね。


何一つ具体的に指摘することすら出来ないのが「あなた」なのです。

何か反論したいが、反論することすら出来ない、と言うことなのでしょう。

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警察は民事を扱わないよ
罰という考えが、そもそも刑事

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>413
文章はちゃんと読みましょう。
警察が民事を扱うとは何処にも書いてません。
あなたが書いていないことを書いてあるかのように勝手に決めつけたのです。

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>>412
「日本では、民事と刑事を分けていますが、法を学ぶと言う根本的なこととして、
　全ての裁判において「疑わしきは罰せず」の精神が用いられているのです」

２ｃｈの法律スレか、Ｙａｈｏｏの法律相談で出てきそうな珍説ですな。
そもそも、「罰する」という言葉自体、日本の民事裁判の概念には無いし
まあ、刑事と民事の話を混同しているような方だから仕方がありませんが
いったい、どんな法学書にそのような珍説が開陳されているのか
ぜひ「具体的に」紹介してくれますかね。

具体的な話？
証拠に基づいて事実認定する裁判官の心証について
刑事裁判では「合理的な疑いを超える高度の確信」が要求されるのに対し
民事裁判はそこまで厳格には要求されません。
民事訴訟における事実認定（法曹会）とか、
民事事実認定と立証活動（判例タイムス社）など
一度、お読みになられてはいかがですか。

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>416
あなたは何かと言うと全てネット頼りですね。
実社会のことは、ご存じなのでしょうか？

実社会においても、会社組織などで「疑わしきは罰せず」と言う精神は根付いています。

アメリカに於ける「Forgive.」と同じようなものです。

ネット相手の人には分らないのかも知れませんが、実社会では当たり前のことなのですが、何故ご存じないのでしょう？

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失礼、タイプミスをしました。
４１６の「>416」は「>415」の間違いです。

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このスレは、悪徳管理会社や悪徳業者にとっては、目障りな存在なのでしょうね。
だから、話を変えたいのでしょう。

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>>416
なにをもって「ネット頼り」などと勝手に判断してるの？
実社会？知ってますよ。法律関係の仕事をしてますから
法解釈についての「独自説」を主張される方々も、
これまでにたくさん見ています。

繰り返しになるけれど、「疑わしきは罰せず」なんて言葉は
民事訴訟の世界にはありません。
主要事実についての当事者の自白は、裁判官の判断を拘束します。
貸金請求訴訟において被告が「１０万円を原告から借りた」と自白したら
「１０万円の借入」の証明は不要となります。
裁判官はその他の証拠などから、
「被告は金銭を借りたのではなく、もらったのでは？」
「借りたのは１０万円ではなく、５万円では？」などと
その内容に疑義をおぼえたり、自白の内容と異なる心証を得たとしても
自白を判決の基礎とし、「被告は原告から１０万円借りた」ことを
判決で認定しなければならない・・・・・

こんなことは民事訴訟における弁論主義の基本原則であり、
自白の信憑性さえ疑うことが可能な刑事訴訟との大きな違いの一つ。
法律を学ぶ者なら、誰でも知っていることです。

あなたの独りよがりの「法学」に関する珍説から判断すると
あなたの方こそ、実社会のことや正確な法知識を何も知らない、
勝手な思い込みをしているだけですね。

実社会でも「疑わしき」相手との取引を打ち切る・断るのは
普通に行われていることです。
わかりやすい例の一つは金融機関との取引。
今では、預金口座一つ作るにも、金融機関が「おかしい」と思ったら
（例えば、合理的な理由も無く住所地や勤務地と遠く離れた支店で口座を作る）
例え本人確認資料が揃っていても、口座を作るのを断られますよ。
借入に伴う与信なんかも、担保が十分でも返済能力が疑われたら、それまでです。

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>420
私も同じ意見です。
怪しいのなら、管理会社任せにせず、もしも理事会が怪しいのなら管理会社は何も出来ないので、規約に違反していると理事会の怪しい人から言われないように、独自に見積りを取るようにして、怪しい管理会社や理事会から出された見積り金額が妥当なもんかどうか比べるとか、怪しい管理会社や理事会から出された見積書を、信用できる第三者である専門家にチェックしてもらうようにすべきです。

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相見積をたくさん取るのもいいけど、ただ数打ちゃ当たるってもんでもない。
修繕個所、材料（メーカー・品番指定）、数量を明確に打ち出して、同じ条件で
相見積を取らなければ何の役にも立たないよ。
管理会社や業者を悪くいう前に自分たちで、自浄能力があるかどうかが大切なこと。
相見積に参加する業者も管理会社からの推薦だけでなく、理事会推薦もいれなくちゃね。
それに、見積書を開封するときは、理事や専門委員会のメンバーの前で開封するとかね。
理事会で決めたものを、一般組合員がどうこういってもはじまらないけどね。
裁判しても、自腹だし負ける確率の方が高くなるからね。
まず、情報が集まらないから。
提訴するには、自分でその情報を取得しなければ裁判にもならないしね。

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理事会で決議し、その案を総会に提出し、決議されたものは、
正規のルールに則って手続きがされているから、それを違法といって
提訴することはできないからね。
工事や予算額も承認をもらっているのだから、その範囲であれば理事会に権限はあるんだよ。
執行活動は理事会に任せてあるからね。
その理事会の決断で業者や価格を決めたのであれば、一般組合員がいくら
頑張っても無駄な徒労に終わってしまう。
それが民主的というんだからね。

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>423
その考えは、１０年前でも専門家には通りませんが、世間一般でなら通ったでしょう。
しかし、今では世間一般でも半分以上は通らないでしょう。

通らない理由は、隠された情報があった場合です。

見積り金額が総会で認められたとしても、実は、その金額は一般的な金額より何割も高いと後で分った場合、決議を覆すことが出来るからです。

例えば、借り入れをして、利息を含め返済が終わっていたとしても、後で利息が高いと分ったら、その差額を取り戻すことが出来るのと同じなのです。

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>424
それは、違法性があった場合だけだよ。

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>425
悪い管理会社が、自社だけで見積りを出し、合い見積もりを取ることを理事会に知らせず、理事から合い見積もりのことを持ち出されても、取る必要はないと有耶無耶にし、総会でも合い見積もりを取ると言う意見が出ても理事会で検討しか結果だからと却下されて決定されたのなら、後で、悪い管理会社が下請けに出させた見積りに通常なら３％程度のマージンを乗せて提出するのが当たり前だが、実は、３割り（３０％）もの法外なマージンを乗せていたことが、独自に他社から取った見積りか、専門家に見積書を見てもらって分った場合、無効にすることが出来ます。

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追記

また、本当に悪い管理会社なら、合い見積もりを取ったと言ったが実は自社で２つくらいの合い見積もりを取り、悪い管理会社の金額が少しだけ安い金額にしておいて、合い見積もりも取りました、と言うことにするこが良くあります。

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民事上の違法性がどこに？

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>426
判例プリーズです。

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>>426
なぜ、無効にできるのかという法的な根拠もさることながら
それ以前に、文章もめちゃくちゃ。

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振り込め詐欺グループや悪徳管理会社の考えと全く同じ考えの人が書き込むようですね。

実際に、一般的な色んな会社に依頼した見積り金額が１０００万円前後である工事の場合、全く同じ内容の工事なのに悪い管理会社が出した見積りが１５００万円だとします。

居住者は誰もが一般的な工事金額が１０００万円前後だとは知らないので、また、まさか管理会社が１０００万円の工事を１５００万円にしているとは思いもしないので、その金額を信じてしまう人が多いので、合い見積もりを取ることすら知らない人も多いので、それが認められてしまうことが多かったのです。

誰かから、合い見積もりを取って確かめるべきだと言う意見があったとしても、時間がないからとか理屈をつけて黙らせてしまうことや、合い見積もりを取ることになったとしても、悪い管理会社に依頼して合い見積もりをとったり、悪い管理会社が自ら、合い見積もりを取りますと言い出し、それが認められたとすると、悪い管理会社は、自分たちの言うことを聞く会社などに見積りを指定した金額で作らせて出すと言うことをします。

つまり、世間一般では１０００万円前後の見積りが揃うはずですが、この場合、世間一般では有り得ない１５００万円前後の見積りが揃うことになるのです。

これは、意図的に見積り金額を改ざんしたことになりますし、口裏を合わせた談合にもなりますし、１０００万円の金額を１５００万円だと偽った詐欺にもなります。

これらは全て、ごく普通の居住者側の考えをしている人にとっては、自然なことで、容易に理解することが出来るのですが、搾取する側の人間にとっては、何としても否定しないことには、自分たちが簡単に金を手にすることが出来ないことになるので、必死になって、あの手この手で屁理屈を用いて潰そうとする様は、犯罪者が逮捕されるときに良く耳にする「俺が何をしたんだよ！　言ってみろ！」などの後に続く屁理屈と同じような内容ですね。

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>432
それは、騙された場合には無効です。

あなたは、何としても、どんな屁理屈をつけようとも、犯罪を正当化するタイプのようですね。
そんな人が増えたこともあり、今は通用しないようになったのです。

法は、解釈次第で内容を１８０度変えることも可能です。
冤罪は、無罪の人を犯罪者にすることです。
また、その逆もあります。
全ては、証拠と法の解釈で変わるのです。

ある人が無罪になったからと言って、その人が本当に犯罪を犯していないとは限らないのです。

実際に犯罪を犯した人がいて、被害者もいるし証言も取れているのに、犯罪を犯した人が雇った腕利きの悪徳弁護士が、証拠が弱いと徹底的に追及し、裁判では無罪になったからと言って、その人が犯罪を犯した事実は変わりません。

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消費者契約法には、「不利益事実の不告知」によって契約解除できると有るけど、
管理組合と管理会社の契約において、消費者契約法が適応された事例はあるんでしょうか？

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>431
具体的な判例を出して下さい

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民法96条による、詐欺又は強迫による意思表示であると認められたと仮定して、終わってしまった工事に対し、契約の取り消しを申し入れた場合、その後はどの様に対処できるのですか？

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もう一点教えてください。
理事会の席で、管理会社より相見積もりを取る必要性がないため、管理会社の見積りのみで総会に議案提出する提案があり、その提案を理事の過半数の賛成により、理事会として採用して総会で決議した場合、民法96条の詐欺又は強迫として訴えるためには、どの様な論理で管理会社に強迫されたとすれば良いでしょうか？

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>440
理事会で決議したのであれば全然問題はありません。
相見積を取ることが規約に記載されていなければ何の問題もないでしょう。

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>441
そんなことを本気で信じているとしても、実社会でみんなの前で発言出来ますか？

あなたの発言は、詐欺グループや悪徳管理会社などと同じようなものです。

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>>436
全く同じ物・サービスに対して異なる値段が存在しているのは
少なくとも資本主義経済・市場経済下では当たり前のことなので
（それがわかっていない人が大騒ぎしているようだけれど）
大規模改修の費用について自分の会社はよそより高いとか
よそだともっと安いところがあるということを知っていて告げないことが
「不利益事実の不告知」にはならないだろう。

わかりやすい例を一つあげれば、
上場されている株式は、どこの証券会社からでも買える。
しかし、１株の価格は同じ日時ならどこで買っても同じだが
手数料は証券会社によって違う。

ネット証券は大手の証券会社より手数料が安いとされているが
（倍以上違うこともあり得る）
大手の証券会社で株を買うのに、その営業社員が
「ネット証券で買えば手数料が安い」「うちは他社より高い」とわかっていても、
そんなことを注文してきた客には言わないし、
言わないことが「不利益事実の不告知」になることなどあり得ない。

>>439
仮に詐欺または強迫による契約取消が認められれば
契約当事者双方に原状回復義務が発生するが
工事が終わっていたら、業者は金を返すだけで済むけど
管理組合側は原状回復義務の履行は事実上不可能。
実際には損害賠償請求で解決することになる。

>>440
なにが「強迫」にあたるのか、その意義について、法律学事典などで調べましょう。
その上で、民法９６条に基づく取消をするための要件事実に沿って
訴状及び準備書面で主張・立証しましょう。

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＞442
　
　理事会で決議し、総会で承認を受けた場合、一般的には問題はありません。詐欺や脅迫に当たるかどうかは、個別の事案によります。具体的に議論しないと、空中戦になり価値が低くなりますよ。

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>444
＞理事会で決議し、総会で承認を受けた場合、一般的には問題はありません。

一般的にはその通りであり、異論はありません。


＞詐欺や脅迫に当たるかどうかは、個別の事案によります。

世間一般的に１千万円の工事が、例えば、１千５百万円に水増しされた場合のことです。


＞具体的に議論しないと、空中戦になり価値が低くなりますよ。

具体的な例をだしています。


＞空中戦になり価値が低くなりますよ。

「空中戦」とはなんですか？
価値が低くなるとは、何の価値が、どのように低くなるのですか？

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>445
具体的な判例はないの？

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ぼったくりだと騒いでいる方に聞きたいのだが
１）世間一般的というのは、誰が判断しているの？
２）どれだけ上乗せするとぼったくりで、どれだけなら適正利潤の範囲なの？

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