管理会社の規制強化

一番重要なのは、やはり基幹事務であるお金の取り扱いに関する問題ですね。
会社や社員による横領や着服、不正会計の問題に関してもっと厳しく対処する必要があるのではないでしょうか？

また、管理会社だけでなく売主のデベに対してもですが、マンションの修繕積立金の設定額について、最初から分譲当時の積算に基づいて一定額を積み立てる方式にしたり、内容に抜けや漏れがないかをチェックする必要があると思います。

今の国交省の対応はいかにも手ぬるい。

>>2
修繕積立金に関しては、積算で長期修繕計画を作るよう義務付けられたんじゃなかったでしょうか？標準様式とガイドラインが出された際に（法的規制では無かったかも）

でも、長期修繕計画に隅々まで目を通してからマンションを買うくらいマンションに関する知識と経験がある人が、そもそもマンションを買おうと思うのかは疑問です。

>>3

それを言っちゃあお終いよ。

>>02
言わんとすることはわかりますが、
＞会社や社員による横領や着服、不正会計の問題に関してもっと厳しく対処する必要があるのではないでしょうか？
これは刑法全般に言えることとなり、さらに壮大なスレになってしまいますよ。

管理スタッフの不正の場合、多くは管理会社が弁済するし一般法人内での横領に比べると被害者も救われるでしょ？

管理業務に対する不満、管理会社への不満からスレ立てしたのでしょうが、規制強化して解決する問題じゃないと思います。
要は、経営や組合運営にまったく素人な人達のみで理事会を形成せねばならぬのが大きな問題の１つだと思いますね。
監事もいるはずですが、まったく機能してないでしょうから。

端的に、監事は組合員の中から選ぶのではなく、第三者しかもできればマンション管理士や会計士など専門職に指定する規制(笑)が必要かも。

管理会社は、会計を預かり
顧客の財産を守ると言う
視点に基づく業務の在り方でないことが問題

普通に考えたら、金融関係が扱う仕事だよ

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>>7
その通りで、管理会社には、メインの仕事があります。
しかし、現状は、大規模修繕工事・工事コンサルタント・保険なども管理会社の副業なのかメインなのか、
よくわからない状況ともいえます。
また、多くの管理会社は、管理組合の財産の管理をしていて、それは、数（十）億単位で、本当は、
高いコンプライアンスの意識が必要なはずです。金融業界は、規制が厳しく、規範意識も高くなっていますが、
管理会社は、デペ系も多く、談合体質がある建設業界の意識に近い気がしてなりません。
マンション管理は、老朽化してきた方が、問題点が増えると思うので、当然、当初法規制当時のマンション
管理の問題意識と、現在とでは、老朽マンションの数が違い、今後ますます、トラブルが増えることが
想定できます。
健全な管理会社も多いのは、承知していますが、しかし、悪質な管理会社も少なくありません。

国土交通省の態度は、生ぬるいので、素人集団の理事会の責任ということで、すまされてしまいます。
ただし、管理組合の理事会について、規定している法律は、建物区分所有法を含め、どこにもありません。
（同法には、管理者についての規定はある）
国土交通省が、標準管理規約の通達のなかで、理事会の規定をおいているくらいです。

法律にはっきりと書いていない集団に、責任をなすりつけるのは、マンション管理の盲点です。

耐震偽装事件は、新築マンションということで、大騒ぎになりましたが、今後劣化すれば、
マンション管理不全の中古老朽化マンションの安全性の問題がクローズアップされてもおかしくない。

だから、今のうちから、議論をきちんとして、法整備の必要性を強く感じています。

８　法改正しようさんに同意！
理路整然としたご意見で、非常に深く掘り下げて、お考えを述べておられますね。参考にさせて頂きます。

（健全な管理会社とは）

もっとも大切なことは、帳簿、重要書類(総会、理事会の議事録、議決権行使書、委任状など)の保管、組合員らへの閲覧方法を管理規約にもとずいて説明するでしょう。建物、設備の監理、警備、清掃など実務は当然のことです。
　つまり、管理組合の健全運営を手助けする事です。
その上で大規模修繕工事、工事コンサルタント、保険、に熱心に取り組まれることは容認されるでしょう。
勿論、他社との競争になるでしょうがね。

(悪質な管理会社とは)

健全な管理業者の逆をやる。　説明が少ないので質問するとはぐらかす等、トボケてしまう。
この場合、早急に回覧板で回すか、エントランスに掲示するなどして、区分所有者の問題意識を深める努力を怠らないことが、将来を決定することになるでしょう。悪質管理業者の手先になる組合員が少ないうちにね。
８さんの指摘の通り、新築から１０年位は大きな問題は少ないが、その時期、悪管は手先を探していますよ。

議決権行使書、委任状を偽造されたら何を取り決めても、すべて無駄になります。
投票方式を変えるなどの工夫を真剣に考える必要があります。

委任状の偽造は、あまりやらないように思いますけどね。
偽造しなければならないほどまで賛否が拮抗していれば、バレるリスクが高くなりますし、そもそも、何も言わずに委任状を書く人が大多数ですし。

マンションの管理に真剣に取り組もうと考える人ではなく、逆に他人がやってくれるのを期待する人の方が、マンションに住みたがる傾向があるのではないでしょうか。区分所有者の問題意識を深めた結果、余裕のある人は一戸建てに引越して、売って出て行けない人だけが踏みとどまるようになると思います。

１１さんは、大アマだね　　問題外とされても、仕方ない内容のレスだと思いますよ。

＞＞１２さん　　ありがとう　　　　　
　　　　　　　我々、区分所有者にとって基本的なことですね。特に契約更新は一番大切な事柄ですからね。

>>5
一般法人に比べて被害者が救われている…というのは意味不明ですね。
別に刑法を強化しなくてもいい話です。

管理会社については一般の事業法人に比べると置かれている状況は甘いですよ。
監事について書いていますが、標準管理委託契約書には、監査権について記載がないですしね。

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>>13
大甘ってのが委任状の話なら・・・。
委任状を偽造しなくても、過半数を取るくらいは難しいことではないし、やばそうなら集計をごまかす方が簡単だし、安全ですから（集計のごまかしなら、ばれても集計ミスで通せば委任状偽造よりもずっとリスクが小さいし）

逆に、これができない状況（集計にチェックが入ったり、組合員の意識が高くて出席や議決権行使書の割合が高かったり）だと、格段にバレるリスクが増える訳ですから。集計表と委任状・議決権行使書が完全に一致していれば、偽造された組合員が集計表を見れば一発で分かりますよ。

後半の話なら・・・。
極端な話、マンションを売ってしまえば、あらゆる問題から解放されます。売ってローンが残らないなら、面倒な問題に向き合うよりも、さっさと逃げ出した方が簡単ですよ。みんな、自分が住むため（もしくは貸すため）にマンションを買ってるんであって、マンション全体の利益に貢献するためにマンションを買ってるんじゃないでしょ？

>>15
問題をなんとか、解決しようという意欲で、考えませんか。
15さんの意見は、管理会社側の意見に近いような気がする。
問題があるマンションでも住まいなんだから、その住環境を何とか改善したいと思うのは、当然なんじゃない。

>>16
両方の立場になったことがあり、今はどちらからも外れています。
簡単に改善できるものなら、問題じゃないんですよ、そもそも。
あなたや私が、解決しようという意欲を持った時、他の人がどう反応するかですよ。解決できる見通しがあれば、協力しようという気にもなるでしょうが、困難だと思えば、問題に立ち向かうよりも逃げる方が簡単な訳で。

極端な例で言うと、マンションの建物・設備に重大な欠陥が見つかった場合、事業主を追求して直させるよりも、表沙汰になる前に転売する方がずっと簡単でしょ？

管理委託契約とは、お上や他人の力をかりることなく、契約者同士は自由で、対等の立場で委任契約を結ぶことをお勧めします。

管理委託契約を、どうするのかを選択する時、問題があれば迷わず、お上や他人の力を借りましょう。

＞＞１６さん　　同感！　　ピッタシカンカン

>>16
>>15の違憲は住んでいる人間の本音を代弁してると思うよ

みんなのために自分が犠牲になるってそりゃ美しいお話だけどさ
世の中そんなきれいごとで動く人間なんてほとんどいないよ

16さんが同じマンションだと嬉しいな

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規制強化の流れは余りにも杜撰な管理会社がちまたに溢れているのと、悪質な管理会社がトラブルや横領事件も沢山増えている現状の裏返しなんでしょう！

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地方整備局は仕分けの対象、国交省のネガティブキャンペーンも仕分けられたので、管理会社にだまされない様にしましょう。

↑すみません。読め無くて
どのように関係するのですか？

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>>17
そのお気持ちは、実は、自分も似たような経験しているので、よくわかります。
逃げる方が確かに賢いな、と思ったのですが、それでも、結局は、問題は、残ったままで、
悪党が喜んで、のさばるだけなので、けわしい方の道を進みました。

無関心の人が大多数なので、たいへんですが、でも、希望もありますよ。

自分が思うのは、改善しようと思っている人を見捨てるような、今の制度に、腹が立ちます。

>>26
本人がやる気でも家族に反対されたりしますしね。酷い例だと、子供がいじめられたりとか。
むしろ、値下がり幅が大きくて売るに売れない人の方が協力してくれるかもしれないですね。

制度には色々と問題があるとは思いますが、最初から本当にしっかりした制度になっていれば、今あるマンションの多くは建たなかったのでは？と思います。その方が良かったのかどうかは、何とも言えませんが・・・。

そうですよね。家族が人質にとられて、たまったものではないですよね。
国策として、マンション供給の増加ばかりあおって、建てられた後のマンションをどう対処するかの、
策がないとところが、今の現状の悲しいところで問題の根源なのでしょうね。
どうせ、大きな問題が起きないと彼らの腰は重たいから。
ただ、実践例、実体験を、もっともっと表にだして、現状を知ってもらう必要はあると思います。

国交省大臣、事業仕分け枝野，蓮芳、野党党首らに直訴する事で解決に一歩近ずくと思います。
参院選が，間近に迫っています。チヤンスは今ですよ。

残念ながらセメントから人への民主党では、建築業界の餌のマンションには近づきません。
国交省のマンション、不動産部門のホームページ見れば分かりますよ、開店休業状態です。
今はエコ以外は近づきませんよ。

管理会社の規制強化では、設備メンテナンスの下請け会社の有資格者名簿の提出を義務付けするべきだと思います。

有資格者名簿の提出で無資格者を排除する事により、品質の高いメンテナンスを受けられます。

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ﾏﾝｼｮﾝ票はデカイぜ！！！
どの党も飛びついてくると思いますよ。！

>>33
人数は多いかも知れませんが、投票率が・・・。
自分のマンションの総会も出ない人が、どれだけ選挙に行くんでしょうか。

＞＞３３　ダメ管さんか？

２９，３２のスレが嫌だろうな。

区分所有法とマンション管理適正化法や消防法の部分などを統合して、
「マンションの住環境を快適にするために、管理適正化を推進する法律」というような名称で、
ぜひ、新規立法を検討してほしい。
事業仕分けされなかったけど、財団法人マンション管理センターを廃止して、
逆に、市町村に、マンション管理のトラブルを調停するような機関をつくって、
もっと身近なとこで、問題が深刻になる前に、対応できるような制度を作って欲しい。
こんなことを考えました。

良心的なＮＰＯ法人もわずかな収入も無く、継続出来なくなり、
その後にダメ管の息の掛かった変な団体が、カンバン架け替えて何かやってるから気をつけてね。！！！
国交省、野党党首に直訴するしか、もう手段は無いと思いますよ。

＞こんなことを考えました。

マンションから出ることを考えたら・・・。

法改正しようスレ主さん

今後益々いいスレに成りそうですね。　　管政権の前原国土交通省なら現実味が出てきそうです。
我々も、どしどし直訴するとしましょう。　
又、ザル法を作って、管理業者を野放しにしていた自民国交省に対して怒りの抗議を行いましょう。
弁護士の福島社民も話は早そうです。

支払い一任方式で契約していた管理会社が法律の改正で
保証会社との契約を解除するそうですが、
組合にとっては保証されてた方がいいわけで
本当に保証なしに法改正されたんですか？

『議決権行使書を管理会社が集める！！！・・・』のスレ主です。
ただいまお知恵をお借りしたいのですが・・よろしくお願いします。

＞本当に保証なしに法改正されたんですか？

外人の方、もう少し日本語を勉強してから書き込みして下さい。

●議決権行使書の偽造防止策(議決権行使者の氏名発表、賛否は伏せる等）
●採決方法の指定(投票箱に無記名で入れる等)　出席率アップが予想される。
●理事長選に２人以上の立候補があれば組合員全員による選挙の義務ずけ
●管理会社の組合えの介入制限
等を国交省大臣、野党党首らに訴えましょう。

どっかの管理会社は、総会に出席すると、ホテルの優待券配布。こんなふざけた会社もあります。

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↑
管理組合の総会に出席したら、管理会社が優待券くれるのですか？
総会出席者が多いことは、管理会社にとって、メリットなのだろうか？
むしろ、総会出席者が少ないことを見越して、横暴な議案を通そうとする管理会社もあるが。

ダメ管が欲に目のくらんだ理事長らに現金と優待券を出すそうです。
日本も貧しい国になったものです。

＞議決権行使書の偽造防止策(議決権行使者の氏名発表、賛否は伏せる等）
総会の発言、賛否は公開、議決権行使書も公開が当然、偽造されない方式、訂正印なしの議決権行使書は無効は常識。
＞採決方法の指定(投票箱に無記名で入れる等)　出席率アップが予想される。
共有財産の管理に利害が一致しないことがあるのは当然で、公開を恐れる人間の神経は異常。
＞理事長選に２人以上の立候補があれば組合員全員による選挙の義務ずけ
何等意味無し。議案に双方を明記すれば解決。
＞管理会社の組合えの介入制限
介入を許すのは組合の内部の問題で、自浄すべし。
＞等を国交省大臣、野党党首らに訴えましょう。
甘えるな。

保障会社のほうが逃げたんじゃないの？

管理組合と管理会社との間の管理費に関する保証は、高層住宅管理業協会がしています。
保証制度がなくなったという話は、聞いたことがありません。

＞保証制度がなくなったという話は、聞いたことがありません。

たったの1ヶ月相当分だけよ、知ってるの？

やっぱり、国の機関に手紙で訴えるほうが楽ですね。　納税者の権利ですものね。

>>50
＞国の機関に手紙で訴える
程度の低い投書等は、回覧して一笑して終わりです。公務の邪魔をしないようお願いします。

今の法律（区分所有法・マンション管理適正化法）は、契約自由の原則のもと、管理規約や管理業務委託契約
の内容を、管理組合内部または、管理組合と管理会社間で、ある程度自由に決められますね。

国交省が、標準管理規約や標準管理業務委託契約を、作っているけど、
自分たちのマンションの規約や契約が、標準のものと同じなのか、何が標準と違うのか、
簡単に知ることは、実際には、難しい。

これも、問題だと思います。

あと、総会の書面票（実際出席しないで書面での議決権行使）の扱いや、役員選挙の方法、
監査の方法や役員の責任の範囲、組合員の権利の行使の仕方などなど、
挙げればきりがないほど、ルールがはっきりしていない。

あいまいにしてたら、悪い人たちがでてくれば、それを悪用してしまう。

マンションも、住まいの選択肢ひとつ。
住まいの環境が良くなることは、地域、そして、社会の環境が良くなることにつながるはず。

多くの人が、マンション管理に関心をもっていってほしいですね。

＞ひとつの法律の中で担当部署がバラバラに分かれていて、対応が甘いような感があります。
確かにスレさんの言われるとうりです。　
特にマンション法は管理組合、区分所有者を守る法律としては機能していません。『　ザル法です　』　
法令を作る側が、マンション特有の性質を考えていないのか、分からずに作ったのでしょう。
『　法律は破るためにある　』こういう輩が世の中にあふれているのは、政治の責任です。
民主党は　『民意を無視すれば、政権を失う』　ことを知っている政党です。鳩はダメでしたが・・

今こそマンション族は立ち上がる時です。各々の問題を国交省に訴えましょう。

『国交省に具体的にどういう提案をするか？』これについて皆さん考えて見ましょう。
●議決権行使書を偽造されないような法案を作って貰う。

①　理事長は議決権行使者の氏名を発表しなければならない。
　　
②　委任状に賛否が示されていない場合は無効とする。

③　総会出席者の賛否は投票箱に無記名で投票する。

④　投票は組合員の資格所有者のみで行うこと。管理会社、関係者以外は退席する事。

⑤　委任状、議決権行使書は、理事長又は監事に提出の事。

　理事長がこれらに違反をした場合、即座に地位を失う。
　　ほかにもあるかも知れませんが、皆様のご意見をお待ちします。

国交省は自治の問題に聞く耳を持ちません。
しかも下記の通り
＞①　理事長は議決権行使者の氏名を発表しなければならない。
区分法で保障されていることで、公開する必然性無し。　
＞②　委任状に賛否が示されていない場合は無効とする。
委任状で当事者同士の契約の自由を侵す事は出来ない。
＞③　総会出席者の賛否は投票箱に無記名で投票する。
管理組合の業務から個人の思想信条の自由を侵すものはなく、全くの愚作。
＞④　投票は組合員の資格所有者のみで行うこと。管理会社、関係者以外は退席する事。
議長の権限を侵す愚意見である。
＞⑤　委任状、議決権行使書は、理事長又は監事に提出の事。
議決権行使書は総会招集者に、委任状は受任者に提出するのが常識でその手段の自由は保障されるべき。

以上。終了。

議決権行使書を採用せず出席票と議長への委任状しか採用していない管理組合様がまだまだあります。法的に必要なので採用してくださいとお願いしても我が組合はこれが伝統だから必要ないと断られたことが何度もあります。

・理事長は議決権行使者の氏名を発表しなければならない→であれば当日が出席でも欠席でも公表した方がいいと思います。
・委任状に賛否が示されていない場合は無効とする→信頼する人に賛否を一任するのが委任状なのですからこれはおかしいですね。
・総会出席者の賛否は投票箱に無記名で投票する→当日が出席でも欠席でも議決権を行使する方は同じに扱わないとおかしいと思います。公表するのであればいずれも公表した方がいいと思います。
・投票は組合員の資格所有者のみで行うこと。管理会社、関係者以外は退席する事→議長が指示すれば問題ありません。
・委任状、議決権行使書は、理事長又は監事に提出の事→基本的に問題ありません。但し私物やゴミとして扱われないようあらかじめ専用封筒を配布しておくとよいと思います。
・理事長がこれらに違反をした場合、即座に地位を失う→知識・経験のない理事長には酷なことです。慎重にお願いします。

＞議決権行使書を採用せず出席票と議長への委任状しか採用していない管理組合様がまだまだあります。法的に必要なので採用してくださいとお願いしても我が組合はこれが伝統だから必要ないと断られたことが何度もあります。

これを是正出来ない組合員が悪い。子供の様な組合員を守る法律はない。

議決権行使書は、総会を形骸化させるので、使用しないほうがいいです。
年1回の総会には出席し、意見があれば言うべきですし、採決も、その意見を聞いた上で行うべきです。
議論によって問題点が浮き彫りになり、他の人の投票行動に影響を与えるのが正しい民主的な運営だと思います。
委任状を行使する議長判断にも影響し、議長が反対にまわることもありえます。
議決権行使書では、総会の議論を聞かずに投票することになり、集会を開く意味がありません。

>>『国交省に具体的にどういう提案をするか？』これについて皆さん考えて見ましょう。
国土交通省ではなくて、政府民主党だと思います。

>>●議決権行使書を偽造されないような法案を作って貰う。
現状でも、有印私文書偽造罪、同行使罪があります。
（「有印私文書」とは、捺印又は署名を含む文書、
「偽造」とは他人の名義を偽ること）

>>①　理事長は議決権行使者の氏名を発表しなければならない。
区分所有法で明記すべきですね。これは同感。
集会（総会）議事録の必要的記載事項にすべきです。
　
>>②　委任状に賛否が示されていない場合は無効とする。
賛否を書くのは議決権行使書ですが、議決権行使書は廃止すべきです。

>>③　総会出席者の賛否は投票箱に無記名で投票する。
無記名投票にする場合、第三者の選挙管理委員会や立会人等が必要になるのでは？
不正の温床になりますし、上記①と矛盾しますね。

>>④　投票は組合員の資格所有者のみで行うこと。管理会社、関係者以外は退席する事。
そんなことより、全員の登記簿謄本を議長席に用意しておいて、名義人かどうか
持参させた身分証明書と照合すべきです。）

>>⑤　委任状、議決権行使書は、理事長又は監事に提出の事。
議決権行使者の氏名を公表すれば問題ないとおもいますが。

>議決権行使書は、総会を形骸化させるので、使用しないほうがいいです。 年1回の総会には出席し、意見があれば言うべきですし、採決も、その意見を聞いた上で行うべきです。

小学校の生徒会と間違えておりますね。
管理組合の総会は、理事会決議の議案を審議するだけです。精々出来るのは原案の一部修正に限られます。
その理由は、区分所有法で組合員は総会に出席出来ない時は、代理人か書面で議決権を行使できることが保障されているからです。欠席者が予想もできない議案は審議できません。民主主義ではありません、民法の特殊法である、区分所有法による集会（総会）の規定による議決機関に過ぎません。

>>小学校の生徒会と間違えておりますね。
>>管理組合の総会は、理事会決議の議案を審議するだけです。精々出来るのは原案の一部修正に限られます。
総会出席者の意見で投票行動が左右されないのであれば、集まる意味がないんですよね。
電磁的方法でもいいわけです。
現行、区分所有法の規定を言っているのではなく、「集会」を行う意味を考えれば自明のことです。
ちなみに小学校には生徒会はありません。児童会ねｗ

>62,63

対立関係にあるとみえるお二人の意見の両方とも、納得ができます。
たぶん、両方の意見とも正解なのだと思います。現在の制度では。

管理組合によって、その運用を、自由に変えられるのが、今の制度の基本。
まさに、曖昧を美徳とする、日本の旧態依然の考え方の制度が、今でも続いていて
それが、マンション住民・所有者をほんろうしています。

>総会出席者の意見で投票行動が左右されないのであれば、集まる意味がないんですよね。 電磁的方法でもいいわけです。

その通りです。理事長=議長一人でも、議決権行使書と委任状が総議決権数の半数以上集まれば、総会成立、普通決議はその過半数で決します。覚えておいてね。

マンション管理士を廃止
目的があいまい、能力もバラバラ　信じる分だけふんだくられる
管理会社と同様に組合を食い物にする産業化が進み、混乱を生じさせる。
資格運営財団は拝金主義で能力不足、官僚の天下り場所を作ったに過ぎない。

>管理会社と同様に組合を食い物にする産業化が進み、混乱を生じさせる。

管理会社は集金と帳簿付けはやるが、マン管士は口だけのハッタリ士に過ぎない。

確かに国交省ではなく民主党のほうが確実に我々の意見は受け止められるでしょうね。
無記名で投票箱に入れる方法を採れば出席率が上がると思われます。
上下左右に住む理事長、理事に遠慮する事無く、反対票を投じられるので本音が出せる利点がある。
たくさんのご意見、ありがとうございます。
まだまだ意見を出し合いましょう。

＞５８　○某社元フロントさん　　　元合人社フロントさんかと間違えるとこでした。
　　なんか変ですね？
議決権行使書は、当日、出席出来ない人が提出するのではないでしょうか？。
委任状は代理人、区分所有者が出席出来ない時、その家族が代理として出席するときに提出する。

お爺さん、同一人物です。昨日の総会お疲れ様でした。管理委託契約の更新に関する議案はありましたか？（多分ないと思いますが）ないのであれば理事会が議案化を拒否したのでない限り管理会社の善管注意義務違反となることです。先日は本社にも行かれ総務課長の●田に会ったんですね。総務課長の●田も人事課長の○本とも数年に亘り散々やりあってきましたが自らは学習せず判断せず約束を守らずまともに回答すらしない連中です。社長や社長の意を受けた顧問弁護士・顧問社労士の言いなりになっているだけの存在です。
さて、議決権の行使は書面に限るものではありません。①当日総会に参加して行う、②当日参加できないので書面で行う、どちらでも議決権行使は可能となっています。委任状・議決権行使書の安易な利用により少数意見が反映されなくなっている現実に対し対策を考える必要はありますね。
区分所有者の代理人が参加する委任状の場合は、管理規約に定める資格者に限ります。これは管理組合様によって異なっています。マン管センター等に相談されリスクも考慮したうえでそれぞれの管理組合様の実態に沿ったものに変更するとよいと思います。
話題がずれてしまったようです。このスレッドは「管理会社の規制強化」でしたね。

＞議決権行使書は、当日、出席出来ない人が提出するのではないでしょうか？。 委任状は代理人、区分所有者が出席出来ない時、その家族が代理として出席するときに提出する。

無い知恵を絞らないで、区分所有法を読んで下さい。

>>66
>マンション管理士を廃止
>資格運営財団 ＝財団法人マンション管理センター

両者の廃止、再編大賛成。
マンション管理士は、一旦廃止して、権限や業務内容を明確にして、再出発すべき。
マン管センターには、天下りいないの？
マン管センターの「マンション管理サポ－トネット」←マンション管理の判例検索システム
は、国の補助金を受け取ってるのに、実質的に、販売していて、買わないと利用できない仕組み。

国の金使って、それを売っているなんて、営利企業よりもたちが悪い。

国は、わけの分からない資格や団体を作って、マンション住民軽視。

管理会社や管理組合の防火管理者は、メンテナンス会社の下請けや孫請け業者の従業員の『有資格者名簿』の提出を義務づけを周知徹底すべきだと思います！

管理組合は管理会社に支払う保守費用に見合うメンテナンスを受ける権利があり、管理会社の下請け業者への丸投げ防止と、下請け業者の無資格アルバイトの雇用を防止する必要があります。

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＞管理会社や管理組合の防火管理者は

そんな権限ありません。消火規則を読んで下さい。

＞＞７２さん
マンション１１０番ー福管連　　ＮＰＯ法人ですが他にないものがありますよ。

↑　大変参考になりました。　広島にも支店を出して欲しいものです。
　

管理委託解約手続きの総会決議に取り掛かったほうが良いかも。
理事長さんのやる気次第ですが。
元フロントさんいかがですか？

保険料は契約満了日までに代理店口座に着金していれば失効しませんよ。代理店シティの場合は保険料専用の支払指示書に大幅に余裕を持った支払期日が記載されています。フロントはそれを見て失効日が近いと言ったのかもしれません。いずれにしても当日急に代理店シティの者が来れなくなったというのは完全なうそだと断言できます。シティの者は決して管理組合様の前に出て来ることはありませんので。理事長様はご面倒でもこの件について某社から回答書を出させ、警察・金融庁・国土交通省に通報（違反の申告）してください。

スレ主さんのご意見伺いたいな。

見積書の不明点を工事担当者に聞こうと思いＧ社エンジニアリングに電話した。
電話を受けた女性にフロントじゃなくて工事担当者に代わってくれと言ったら
すごく困った様子でずっと保留にされた後折り返しフロントから連絡があった。
何で工事担当者に代わらないだと問い詰めたら見積はフロントが作っていると。
Ｇ社エンジニアリングには工事業者なのに工事担当者がいないことがわかった。
下請けに丸投げするだけのペーパー会社に何で儲けさせる必要があるのだろう？

＞下請けに丸投げするだけのペーパー会社に何で儲けさせる必要があるのだろう？

こんな所でグチらないで、変更をお勧めします。

管理委託契約はよっぽどのことがない限り更新される。
黙っていてもお金が転がり込んでくるシステムだから。
クレームがあっても即座に売り上げが下がることはない。
手間ひまかけてトラブル対処方法をマニュアル化しても
売り上げが上がらない。フロントにまかせておけばよい。
二流三流の管理会社はこういうことを無駄と考えている。
一流の管理会社というのが存在するとしたならこういう
ことを全社で取り組んでいる会社のことを言うのだろう。
但し会社が儲ける方法だけを日夜研究し悪のマニュアル
を完成させた一流の悪徳管理会社には注意することだ。

敗者の理屈？

８５さん　　　
貴方悲しい人ね

＞管理委託契約はよっぽどのことがない限り更新される。

理由があれば、普通決議ですから簡単に変更出来ます。
出来ないのは、次の管理会社を探す能力がないからです。

管理委託契約を結ぶ際に、法令に沿ってなされていれば文句は言えない。
法令を学ばなければ、と思う今日この頃です。

国土交通省総合政策局不動産業課から下記の回答文書を得ましたので紹介します。

「『管理組合が行うべき共用部分に係る損害保険契約を保険会社と締結する際に、管理組合が行う当該契約に係る事務の補助業務』につきましては、例えば、損害保険契約を締結しようとする際に、保険会社の資料の取り寄せ、保険会社への説明の依頼、見積りの取得といった下準備をすることや、保険会社に対して当該マンションの規模、構造、設備等の状況を伝えること等が考えられます。」

管理会社が保険代理店を兼業していてフロントが保険募集人であれば問題ありませんが、某社の場合は保険代理店ではありませんのでフロントができる範囲は上記に限られます。保険代理店がやるべき業務をなぜ代理店でもない管理会社のフロントが行うのか某社から文書で回答を得てください。そして高層住宅管理業協会・国土交通省・金融庁にその文書を添付して申告してください。管理組合を騙し金儲けをする詐欺会社を管理業界から永久追放しようではありませんか！皆様の勇気ある行動を期待しています。

上記に心当たりと文句のある現職の人は是非反論を投稿してください。

国土交通省で、標準管理規約の見直の検討会が設置され、http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000046.html
分譲マンションの政策に関する意見募集をしています。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000048.html

しかし、管理規約をいじっても、各管理組合では、標準と、内容が異なる規約が制定できます。
また、実際には現在でも、管理組合では、多くの諸問題があるのに、それを解決するための手段・方法が
限られていて、多くの住民、オーナーは、困難に直面しています。

管理組合、マンション管理業者、理事会（長）、住民、オーナー、その各々の間で、
良好なパートナーシップが築けるならば、適切な管理ができるのに、
何らかの原因で、問題が発生した場合、今の制度では、行政などは、関与せず、勝手に自分達で解決してくれ、
という制度です。

本当は、問題を解決するための第三者の機関が必要なはずです。
それが現状では、裁判所ですが、実際には、裁判所がマンション問題を解決できる
余地は限られていて、現実的ではありません。

さらに、今回の国交省の検討会のメンバーや意見募集の様式を見て、気付いたのが、
マンション建替えや大規模修繕の円滑化など、やはり、業界に配慮をして、マンションに絡んで、
業界が潤うような仕組みの整備を考えている様子がうかがえます。

住民・オーナーが、きちんと、声をあげなければ、いつまでたっても、マンションの管理の制度整備が
遅れます。
今は、何の問題のない、管理組合でも、今は気付かないだけで、突如として、問題が
浮かび上がってくるのです。その時には、すでに、遅しで、解決のための労力は多大なものになります。

業界重視から、個人・住民重視の制度に切り替えるために、もっとマンション管理の実態について、
声を上げて伝えなければならないのだと思います。

管理組合は、自治と契約の自由が保障されています。これを確立することが必要で、第三者の援助を求める事は、既に管理適正化法と標準管理規約、標準管理委託契約書を示し、マンション管理標準指針により、最低の姿を示し、自身の組合のあり方を判断出来る様になっています。

ながい自民党政権下で、政官業の癒着は至る所に、多大なる負の影響をばら撒いた。
日本人の心は、情けないくらい地に落ちてしまった。ほんの少しの金でプライドを売る連中の多い事。

管理業者の規制による締め付けも必要でしょう。　と同時に我々の発想も変えてみませんか？
管理組合の理事長は偉いわけではありません。この理事長が勝手な事をするなら横領、詐欺で捕まえられるように、
法改正、規制強化の検討が今後の課題になりませんか？

理事長、管理会社も、魔が差して、悪いことをする、可能性はある。
管理状態が悪くて、建物の壁が落ちる等、近隣に迷惑をかける可能性もある。

民事の内部自治だから、勝手に、ご自由に、というわけにはいかない。

マンション管理は、公共の問題だといえる。

もっと、厳しい、規制が必要だ。

＞全国のマンション区分所有者の団結が必要な訳ですが、如何したものですか？

　こういった団体を作る事は可能でしょうか？

＞全国のマンション区分所有者の団結が必要な訳ですが、如何したものですか？
＞こういった団体を作る事は可能でしょうか？

無目的、地域差、各組合の自治でそんなものを作っても意味無し。

規制で問題解決すると思ってるのが短絡的過ぎる。
問題は、契約先である顧客（管理組合）側の意識の欠如である。
契約書も読まない、重説会も聞きにこない、それでまともに対等な関係になれますか？
管理会社に一方的に操られて終わりですよ。
マンションを買ったときに間取りとか土地柄とか真剣に考えたでしょ？
その情熱をもう一度管理に対して向けてください。
管理は延々と続きます。最初が肝心ですよ。
法律にて規制したところで、適法範疇のグレーゾーンでうまくしてやられるのが落ち。
法律なんてのは解釈次第ではどうとでもなりますよ。
特に新しく出来た法律なんぞは、判例も少ないため判断が難しいのです。
それよりも、管理組合の成熟と管理会社へのもたれっぱなしの関係を断ち切るのがいいと思います。

＞ＮＯ，９９さん
具体的に何をどうすれば、いろいろな問題に対応できるのかを私は知りたいのですが、よく判りません。
個人で考えても、なかなか良い考えは生まれない事もあると思います。
マンション管理をよい方向に向かせるには、具体的には何から始めるべきなのでしょうか？

この掲示板を見渡して・・・思いますが。
皆さんのアドバイスを頂きましても、すぐに壁にぶつかって解決に結びついていないと感じています。
区分所有者が団結しないと解決しない事が多いと思いますが？・・・

＞区分所有者が団結しないと解決しない事が多いと思いますが？・・・

貴方こそ具体的な説明が欠如してます。

区分所有者の組合とかは、ないのですか？
区分所有者の駆け込み寺は作れませんか？

まず自分で考えたら？
他人の言うこと何て全部間違ってるよ

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＞区分所有者の組合とかは、ないのですか？
同じマンションでなら管理組合が出来るだけです。
＞区分所有者の駆け込み寺は作れませんか？
理法整備局か消費者センターです。

こういう団体ならありますよ。

http://ekumiai.web.fc2.com/index.html

第３条 当会は、会員相互の親睦・交流を図り、マンション管理組合（以下「組合」という）運営または、組合の理事会（以下「理事会」）運営の知識・技量を向上し、個々の会員が期待する有意義な情報交換をすることを目的とする。

では仕方が無いでしょう。

とーい道程になるでしょうが、『駆け込み寺』を検討したいですね。

>>99　　問題は、契約先である顧客（管理組合）側の意識の欠如である。（中略）マンションを買ったときに
間取りとか土地柄とか真剣に考えたでしょ？ その情熱をもう一度管理に対して向けてください。

同感の部分があります。管理組合の側にも、もちろん、問題はあります。
そして、自分の財産なのだから、真剣に考えろ、というご指摘、ごもっともです。

ここで、ひとつ、マンション管理の問題として、難しいのが、個人と団体、この違いです。
個人の財産、売買ならば、真剣に、身近な問題として、自分自身で考えるでしょう。
しかし、団体となると、どうしても、誰かに任せたり、力関係の強そうな人に従ったり、
個人とは、違う動き方になります。

全部の管理組合、団体で、問題があるわけではない、しかし、ある一部の、管理組合、団体では、
深刻な問題が生じていて、その原因の一端は、管理会社にある場合が多い。

管理組合の団体としては、多数決などといって、問題がある管理会社の行為でも、見逃すように、
仕組むことも、可能です。

個人と団体の違い、この状況下では、管理組合の側に、過度の責任や期待をもたせるのは、
合理的とはいえません。だからこそ、管理会社に、消費者保護やコンプライアンスの意識を強くもたせる
規制が必要なのだと感じています。

＞政治力が欲しいですね、何とかなるんでしょうか？　どの政党が良いでしょうか？

管理会社や親会社のデベは、政治家に金を注ぎ込んでも規制強化を潰しにかかるんだろうね。

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そうですね、政治力なんか期待していたら、人生を無駄に送ってしまいます。
それなら、如何するんですか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

法律で管理会社に立ち向かっても勝つには難しいよ。
よほどの証拠を掴まないとね・・・。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

どうすればいいんでしょうか？

簡単ですよ、契約解除で、お終い。

契約解除して自主管理に移行？
他の管理会社と契約しないで。

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＞契約解除して自主管理に移行？
114です。自主管理にするも、他の管理会社と契約する組合の自由

＞行政が、管理業者を縛る必要性がますます高くなっていると思います
管理委託契約を結んでいるので、使いこなすのも組合の仕事だと思い
なぜ、行政に頼るのかが判らないもんですから書いたの。。。

ビラを連発！　　堂々とビラで勝負！
日本人のプライド、伝統美を忘れた、薄汚い理事長、理事らはビラで駆除しましょう。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

>>116
管理会社を使いこなすのも、組合の仕事としては、大事なことですが、
管理会社の質が悪いという理由で、組合自体の機能が、うまくはたらかないこともあるんですよね。
たとえば、組合の中に、一部の悪だくみをする人がいて、その人たちと管理会社が手を組んで、
組合の財産を食いものにすること、これは、実際には、そういう例もあるんですね。
理事長や役員になる人も、人間ですから、中には、悪い人もでてくるかもしれない、
そういう時もあるのだから、専門家集団である管理会社の役割はとっても重要になってくる。
今の制度では、管理会社に対する、規制が弱すぎると思うのです。
管理会社も、もちろん、企業だから、利益を追求する、それと同時に、
個人以上に、会社としての社会的責任が大きいはずなのです。
それを自覚できていない会社がある。
そして、管理組合には、数千万円を上回る資金があったり、
毎年でも、相当大きい額の事業（補修工事や点検など）を実施している。
それを目当てに、寄り付いてくる悪い考えの人たちもいる。
こういう前提で、マンション管理の制度を、住民・所有者が納得し安心できるようなシステムに
変えていく必要があると考えます。
もちろん、うまくいってれば、組合内部だけで処理すればいい、でも、何か問題があったら、
安心できるシステム、外部の仕組みが、必要だと思います。

>日本人のプライド、伝統美を忘れた、薄汚い理事長、理事らはビラで駆除しましょう。

可哀想な人ね。

プライドを持って伝統美を守りましょう。
ビラ撒きでね！

長谷工と日神にお灸
http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000017325.pdf

＞１１８さん　スレ主さんですよね。
　ビラ　について、どのようにお考えでしょうか？

マンション区分所有者が組合員を裏切って、修繕積立金から搾取するなんて、一番卑怯な事ですよ。
管理会社に絶対にばれないし、法律で引っかかる事も無いなんてソソノカサレそれなら安全だからなんて、泥棒の風上にも置けないね。さらに誰かになんか言われたら、うち（管理会社）の責任にして、言い逃れていいからね。なんてネ。　空き巣なんかの単純犯罪は、飯がホントに食えない、子供が腹すかしてツイ・・まだ救い様がある。

管理会社を説得しょう、としても絶対無駄ですよ！。　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

>>124
そうなんですよね。逆に理事や理事長を説得されちゃう…

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＞管理会社を説得しょう、としても絶対無駄ですよ！。

管理委託契約書の不備ですね。

管理会社と話し合っても、ダメ。
責任は理事会だから、ネ。
理事会と話し合ってもダメですよね！　そう二つはグルですからね。
公けに話し合うしかない訳です。
だから『ビラ』『マンション新聞』しかないのですよ。

詐欺なんて、コソコソしか出来ないんだよ。
ダカラ決して公には出ようとしません。
公に出ないんだから、話し合えないし、説得なんてムリ。
マンション新聞を出してください。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

＞128　マンション新聞を出してください。

マンション新聞は別スレでやっています。そちらへどうぞ。もしかして128が新聞の発行言い出し人か。

>管理会社と話し合っても、ダメ。 責任は理事会だから、ネ。
>理事会と話し合ってもダメですよね！　そう二つはグルですからね。

今時こんなマンションあるのでしょうか？
意識程度の低い区分所有者しかいないのですね。
だからビラの発想しか浮かばないし、そんなのにビラ巻いた所で捨てられて終わりです。

ビラよりもひとつ進歩したマンション新聞はいいよね。
マンション新聞なら、受け入れられると思うし、発行のプレッシャーも無いからね。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

＞宣伝目的？　意味がよくわかりまへんが？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

宣伝の時代ですよ！　　ドンドン宣伝しないと忘れられるよ。

マンションにｿｳｶのクリーニング屋の出入りを止めて欲しいな。変なメモ取ってるしニヤニヤしているし。
急便の取次店で充分でしょう？

お隣さん

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札幌市内の大手管理会社の消防設備点検において、下請け業者の作業員が、避難梯子の点検を手抜きし、管理組合の役員や防火管理者から全戸の避難梯子の点検をやり直しさせられた作業員が居ます。

適切な点検を怠り、重要な避難梯子の点検を手抜きするような作業員は、資格免状の返納や出入り禁止処分等、厳しい指導が必要だと思います。

適切な点検が行われるように、指導の強化をお願い致します。

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↑その管理会社は無能なのですね。
他にも問題があると思われますね。

＞適切な点検が行われるように、指導の強化をお願い致します。

幼稚園生はお友達にアメを取られっちゃたと同じ。

不動産業も規制仕分けで、規制強化の方向。
マンション管理業も、同じ方向になるのでしょうね。

いかにも無能な管理組合らしい、作業員でなく管理会社に駄目出し・契約不履行で迫る筋さえ分からず、お上にすがるボケぶり。
わざわざ大金を払って契約継続した上で、お上に指導強化を頼む、と。
契約解除して淘汰するのが一番の指導なのがどうしても理解できない無能管理組合とそれにたかる管理会社。

管理組合の甘えの構造は輪番制の役員の無責任な当番制をやめて他人に頼らない能力のある適任者の合法的な選出から始まる。

例により根拠なき妄想。彼によれば今回の震災も輪番のせいということだろう。

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管理会社に勤務しております。
ここに書かれている管理会社はほとんど悪徳業者のようですが、弊社は違います。
社員全員一所懸命に仕事しており、顧客を騙したり搾取したりしておりません。
奇麗事ではなく、そうでなければ自分の仕事を失ってしまうからです。

このスレの「規制強化」についてですが、もう十分に規制強化されてきております。
むしろ規制強化するたびに実は管理組合業務も複雑になり、専門的になってきて、その結果、自主管理が困難になって、ますます管理会社に委託するしかない状態に移行しているような気がします。
規制強化を求めるほど管理会社不信なのであれば、解約のほうが手っ取り早いでしょう。（普通決議ですから実質的には議決権の４分の１以上で可決される。）
でもそうできないのは、先のように、マンション管理を取り巻く環境（各種法律など）が、規制強化のもとかえって複雑になっていることも原因だと思います。
そのため、我々の業種（業界）があり、経済活動をしています。私どもは公務員ではなく、民間企業です。
法違反（適正化法違反、横領等）があれば、刑事・民事で皆様と同じ基準で罰せられます。そのどこが問題ですか？管理会社社員はそれ以外の人以上の罰則が必要ですか？ちがいますよね。
私どもの会社は、皆様と同様に一所懸命仕事しております。ミスはあると思いますが、その場合はきちんと謝罪し、許していただけなければ解約されます。
管理会社だけを目の敵にしないで欲しいと思います。

↑日本ハウズイングのひと？

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>143
あなたの論理は納得できます。
ただ、管理会社任せにするのは問題もあると思います。
理事長を始め仕事をもっていればどうしても日常管理や業者との接点等を
管理会社主導にせざるをえない現状があります。
それをどう克服していくかだと思います。
勿論管理会社の適正利潤と管理組合との共存・共栄は必要でしょうが。
信頼できるフロント、信頼できる管理会社であればいいのですが、管理会社も
私企業ですから、利潤は追求されるでしょうからね。

法律の専門家である内の家族は輪番制で今年の理事会の役員になった。
が、必要以上に理事会活動に力を注ぐ気はないとぬかした。
本音を聞いてみると、管理会社を相手に自分の時間を使うことは、
「泥棒（これは管理会社のこと、こめんなさい）に追い銭」だそうだから。

よって、無難に役割を終えるだろうと思う。
歯がゆい。

＞法律の専門家である内の家族は輪番制で今年の理事会の役員になった。
専門家って聞いた事ないし輪番を受けるとは法律本の販売員でないの？

↑劣等感を刺激されたようだね、生憎さまか？

法律の専門家だから弁護士とか判事とかじゃないの。

私も管理会社の管理組合不正会計報告に対応を苦慮しています。　無関心な区分所有者が大半で総会での発言も無視されました。

一流デベロッパーの関連管理会社にて不正などあったところありますかないか？

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同じマンション内の人達を卑下するのは良くないよ
きちんと質問の意図を伝えられてないから無視される

法律家は多分マンション内でのプライドは保ちたいけど
なんか言って間違ってて自分の権威がボロボロになるのが嫌なだけ
弁護士って言わないからもっと程度は低いんだろね
泥棒に追い銭の意味が全くわからない
時間をかけるのは管理組合に対してだからそもそも考え方がおかしい

自分のマンションだから協力して良くしようという気持ちが無ければどうしょうもない

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管理組合側の運営が上手くいってないのが全ての問題
管理会社を規制したところで管理組合側の仕事も増える

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まともな意見だ！

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私も管理会社の規制強化には大賛成です。平成１２年建築販売始め、平成１４年には管理会社の登録制になりましたが､本年１月末に貴マンションは本当に管理会社が管理を行っているのですかと、監督官庁から質問のＴＥＬがあり、事情を尋ねたところ貴マンションは平成１４年の登録にもなく事実を確認いたすべくＴＥＬしましたとのことです。本建物はA,B棟で１２０個の所有権を持ったマンションです。監督官庁において、管理を行っているのかいなか、を確認をしたところ､当初より管理委託契約もなく管理は一切行っていないとの、回答があってため私の所に再確認電話であります。　このように管理会社の違法行為が１３年間に渡り行われ、監督官庁のみならず、会計検査によっては担当税務署の税務調査を行ってもらうよう要請をも検討しています。その他法律に抵触項目が十数件あり、監督官庁の厳しい判断が望まれますが、当マンション理事長はマンソン販売会社の代表取締役で１３年に亘り理事長を務めています。貸店舗としての所有権は持っていますが、マンション販売開始以来居住していません。　理事会、総会にいては管理会社職員が司会を行い、（マンション管理業務主任者の免許は持っていない）議事録を管理会社で作成し保管は管理会社でしている。役員には議事録のコピーが入っているが、これも改ざんされた（会社有利に）ものであり、私は役員であり法務を担当をしてますので、閲覧を申し込んでも、議事録には理事長、副理事長、管理組合印がり議事録者の印まであります。私が一人で説明しても組合員の管理に関する関心のなさがむなしいですね。何か良い知恵を貸してください。

被害妄想よ。

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そこの会社はそもそも公に管理会社として認められていないから規制のしようがないのでは？
あと話の筋道通ってないから妄想としか見えない

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問題の根幹にせまっているスレだと思います。

それで、提案です。

「新築時の全入居者および中途入居者には、入居時に、すべからく、区分所有法、適正化法、標準管理規約、標準管理委託契約書、(当該マンションの)管理規約、および(当該マンションの)管理委託契約書について、管理者もしくは管理組合は説明しなければならない。必要であれば、啓発しなければならない。」

という重い罰則付きの法律があればいいと思いますが、いかがでしょうか?

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>>156
実際のところ、どんな不利益が出ているの？

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>という重い罰則付きの法律があればいいと思いますが、いかがでしょうか?

笛ふけど踊らずだよ。
全ては当事者次第で法律で厳しくして行けば自分のクビを締めるだけ、
振込めサギを防ぐのに個人の銀行取引を禁止するが如し。

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問題の根源は、「知らない」こと。それでまず、知らしめる。発想は、非常にシンプルです。

＞全ては当事者次第で法律で厳しくして行けば自分のクビを締めるだけ、

一般論として、このような印象をもたれるのは、自然だと思います。
ただ、細かく考えると、必ずしもそうではないと思います。

業者は手間が増えますが、この制度に耐えられる業者のみが残ればよいでしょう。
購入者は、説明を聞き終わった時点で、なぜそんな説明を聞く義務があったのか、について納得すると思います。「クビが締まる」ほどの負担ではないと思います。

更に言えば、

「法は無知を救わない」一辺倒ではまずいと思います。マンションは、他とは違って、非常に複雑で、面倒くさい商品ですから。加えて、購入頻度が極めて低い。この特殊性は、特別扱いすべきです。

ただ、マンションの販売総額が減少する懸念はありますが・・・。

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＞「法は無知を救わない」一辺倒ではまずいと思います。マンションは、他とは違って、非常に複雑で、面倒くさい商品ですから。加えて、購入頻度が極めて低い。この特殊性は、特別扱いすべきです。 ただ、マンションの販売総額が減少する懸念はありますが・・・。

最後に逃げているセリフは頂けません。振り込めサギ防止に個人口座の廃止と同じ発想です。
手段としては情報公開させることしかありません、これとて読まなければ実行は上がりませんので飽くまでも個人の資質と責任の問題です。

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＞振り込めサギ防止に個人口座の廃止と同じ発想です。

同じではないと思います。

「振り込めサギ防止に、個人口座開設時に同サギについての説明の義務化」、もしくは
「振り込めサギ防止に、引き落とし時に同サギについての啓発文をモニターに表示」
といったところです。

＞飽くまでも個人の資質と責任の問題です。

例えば、自動車を運転する際には、交通法規の教習が義務づけられております。つまり、「(運転する際には)交通法規くらいは目を通しているだろう」といった「突き放し」はせず、手厚く教習しております。

もちろんこれは、自動車という「消費材」が非常に大きな影響を社会に与えるが故であり、いささか極端な例ですが、マンションという「消費材」も、一定の、無視し得ない影響を与えるもの、と捉えるべきです。

「免許制度」といったことになると「販売総額」への影響もあるでしょうが、「通り一遍」の説明義務程度であれば、それほどの影響はないでしょう。それでも、購入者をかなり保護するものとなるはずです。

それから、もうひとつ「突き崩すべきもの」として、「暗黙」のカルテルがあると思います。

「100戸規模のマンションであれば、管理委託費は月額◯◯円」といった広告や、家電量販店のような「最低価格保証」がないのはなぜでしょうか？１社が始めれば、他社も追随せざるを得ないと思うのですが・・・。

全国の管理組合が、管理委託仕様と費用を一斉にオープンにしてしまえば、状況はもう少し良くなると思います。

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>>160　国が地元自治体に委託するなどして区分所有者の知識、意識の向上を目指して、
自分たちの払った修繕積立金などが効率的に有効に支出されるために共有されるべき考え方や支出までの手続きなどに
ついて日常的に学習資料の配布や学習会の開催など年度初めに理事の出席を求めてゆく事など啓発啓蒙する策を検討す
るべきです。

区分所有者が置かれている立場、業者との関係など最低限の知識を同じにしなければ
国交省が懸念するところの将来的にスラム化などの「管理不行き届き」の物件の増加は食い止められないと思います。
実質、競争状況がないような修繕業者の選定での支出ではいくら積み立てたって、いくら積み立てを増やしたって、
意味がありません。

その透明化のために国などの行政はどういう係わり合いがあるのかについて真剣に検討されるべきです。
特に大規模修繕については専門家をマンション理事会や学習会に派遣するなどして助言等々について援助
するべきです。公正な競争こそ、マンションのスラム化を防ぐ第一歩となるはずだと素人ながら思うのですが
どうなんでしょうね。

もともと一軒家を建てられない貧乏人相手の区分所有制度は購入するための制度であって建物の維持管理を継続出来る制度ではない。従って区分所有制度を止めて民法に基づく純粋の共有制か賃貸制にすべきである。

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>>160と>>167に同意

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>167
マンションももってないアパート生活者が大きくでたな。
特に都心では億ションになるからねえ。

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スレ主です。久しぶりに、このスレ　復活。

悪いこと（横領や裏金作り）をする、管理会社の人や、
管理組合の理事長の悪い行為をそのまま、黙認したり、手伝ったりする、
管理会社の人（フロントマン）について、厳罰に処せるように、
法改正が必要だと思います。

今年は、選挙の年で、マンション管理適正化法は、議員立法なので、
国民が声をあげれば、なんらかの議論がでてくるはず。

健全な管理組合の人の利便性が高まるように、法改正してほしい。

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理事、監事の外注を可能にするように標準管理規約が先月改正されました。
新しく建つマンションはそれに準拠した規約になるので、数年後には理事や監事の外注が当たり前になるでしょう。
監視が厳しくなるからなかなか今までのようにはいかなくなります。

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１７１さん、その逆ですよ。他人はいけません。糞の根さん。

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↑ご苦労！

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しかし、なんか必死ですね。
なにが悔しいのか理解不能なんだが。

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あのスレッド維持は大変だと思うよ。

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なんでも相談あげてんだけどそもそも利用者減ってるから相談なんかないね。

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しかし今日はおもしろかったw
悔しがり方が尋常ではないから！私に相手にされないくらい気にすることはないよ。

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管理組合の業務で、私利私欲をむさぼる、悪い人を
どんどん、お仕置きして、マンション管理で、悪いことすれば、
痛い目にあうということを、十分に知ってもらわねばなりませんね。

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でも、誰もお仕置きしようという人がいません。
理由は2つ。
そんなことに時間を使いたくないということと、人から嫌われることをしたくないということです。

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私は嫌われても平気ですけどね？
キラキラと目を輝かせて期待をされるよりは、ね。

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そういう人に、立候補して理事会役員になって欲しい。

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でも、なった途端に凋落して同じことに。

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管理会社と癒着して、お金貰ってやりたい放題に？

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舐められてるから ムリ

183及び184に おしおき を熱望します。

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舐められてる～言う本人が、裏でタゲられてる事実

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>１８６誰に対して言っているのでしょう？どういう意味なんでしょうね？

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まあ、悪質なのは自然淘汰されるよ
焦るな焦るな

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言われた方は　いつまでも　覚えている　と言います

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もっと、警察に動いてもらわなくては。
「背任罪」で、マスコミに取り上げられれば、
良い薬になります。

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　管理会社の一括受託を禁止する法律を作る。
　1.　会計・出納・未収金督促業務―管理会社・ファクタリング会社
　2.　事務管理業務（理事会総会支援・設備管理・清掃）－1.とは別の管理会社又はマンション管理士
　3.　修繕工事（一般修繕・大規模修繕・耐震補強工事・長期修繕計画立案）－１級建築士又は別のマンション管理士

　私としては、管理会社には、1.　会計・出納・未収金督促業務以外させないのが一番良いと思います。

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１９１さん、組合員のレベルの問題。私は、７年間それらに似た管理をして。

法人化、機械式駐車場撤去、駐車場代替用地購入、今度は隣接地の購入、等を

行ったが、収納管理の管理会社と共謀して組合員によって追放されたよ。残された

仕事は、漏水問題だけど、クーデター理事長の仕事になり、失敗している。事故多発。

このマンションは、漏水問題は急務と見て、計画中のまま、理事長追放である。

５年以内に、新しい住処を探さないと、スラム化する。管理会社任せの管理は危険ですぞ。

クーデター成功理事長の責任は、重大です。私は、もっと安全なマンションに変わります。

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>191,192について、

経験に基づく、管理業務の問題点を明らかにしていて、大変興味深いです。

今の制度の一番の大きな問題点は、良心のあるマンション管理を目指す人達の
苦労が報われにくい制度になっていること。

それに、管理組合運営の安定性に欠け、それを支援する公的な十分な制度が無いこと。

さらに、オレオレ詐欺や振込詐欺では、、高齢者が騙され易いといわれていますが、
マンション管理では、善意の無知な人々（組合員住民）が大半なのにもかかわらず、
その無知につけこんで、騙そうとするヤカラが、暗躍できる素地が大きいこと。

マンション管理業者・管理会社に限らず、マンション管理士、一級建築士等にも、
悪意をもって、騙して、不当な利益を狙っている者がいます。

住居の安心安全は、重要なのに、集合住宅のマンション管理において、振込詐欺の
ように、善意者を騙そうとする、草刈り場になる素地があり、それは、今後、
経年マンションが多くなるにつれ、ますます、危険性は、増大すると思われます。

しっかりと、悪徳者を罰して、悪徳者を排除する仕組みを作らなければ、
極端なことをいえば、集合住宅のマンションに住み続け所有することに不安を覚える
時代がきてもおかしくない。

この制度には大きな欠陥があります。この制度を作ったのは、行政府よりも、むしろ、
議員立法での、政治家の関与が大きいといえるので、その点をしっかり、住民が
政治家に注文すべきだと思います。

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＞マンション管理業者・管理会社に限らず
　これらと結託する不良役員も加えてください。

＞政治家の関与が大きいといえるので
　裏で操る業界団体の影響の方が大きいです。

　マンション管理士制度は、管理会社に都合のよい制度に変更するためのガス抜きとして設定されたものです。
　そのため、マンション管理士は、実務経験に乏しく、管理会社に対抗するには力不足で、生活するためにやむを得ず、管理会社と手を組む輩が増えているのです。

　今こそ、行政が制度の変更に着手するべき時期です。

先日、管理会社変更に立ち会いました。
　コンサルではありません。
　選定に必要な資料を収集し、整理して提供するだけの業務です。

　各社の見積もりを見て驚きました。
　業務内容は、管理組合運営支援・規約改正支援・長期修繕計画の立案・他社に依頼する修繕工事の調定・会計・出納・未収金督促・管理員業務・清掃業務など、ほぼ全部の受託です。

　ほとんどが受託戸数ランキング上位の会社ですが、築40年戸数300の管理組合で、委託費は月額65万～75万に集中していました。

　私の計算した該当業務人件費の1.1倍から1.3倍です。
　会社経費を入れると、どう考えても赤字です。

　本来業務では赤字で、管理組合の知らないところで会社の収益の大半を稼ぐなんて、なんという業界なんだ。　

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＞これらと結託する不良役員も加えてください。

　不良役員を制御する有効な罰則規定について、現在のところ、主に、刑法だけが、
適用可能で、その管轄は、警察です。これが、そもそもおかしい。
警察が、マンション管理組合の内部に首をつっこむのは、事実上、不可能だし、
マンション管理に警察がどんどん介入し始めたら、管理そのものがおかしくなる。
他の法体系で、不良役員を制御し、善良な役員に変えていく仕組みが必要だと
痛感します。

＞裏で操る業界団体の影響の方が大きいです。

　だいたい、高知県出身の国会議員が、このマンション適正化法の筆頭提案者、だと
いうこと自体がおかしい。高知県にどれだけのマンションがあるのか。
建設業の業界の流れが、このマンション管理の方まできていると考えるのが、
妥当でしょう。
もっと、都市部の住民が、声をあげないと、建設土木の利権に負けてしまいます。

＞本来業務では赤字で、管理組合の知らないところで会社の収益の大半を稼ぐなんて、なんという業界なんだ。　

　私も経験がありますが、その実態は、おかしいと思います。管理の表はではなく、
管理をとっかかりにして、裏で、稼ぐ。
この仕組みに、大きなメスをいれないと、善良な住民は、どんどん騙されて、
マンション管理のコストが、増大していきます。
これも、住民・所有者の厳しい目をもつ意識改革が必要だと思います。

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皆さんのマンションの管理会社の良悪の一つの見分け方法を提示します。

管理人室の周りをウロウロして、管理人と接触を持つ住民が、

①　人柄の良い住民が多いマンションの管理会社、良。

②　人柄の悪い住民が多いマンションの管理会社、悪。

各自判定して下さい。管理人の本当の職務が、だいたい理解できます。

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＞これも、住民・所有者の厳しい目をもつ意識改革が必要だと思います。
　そうなんですけど、これが無理なんです。

　元々、日本人は、税金を払時は厳しい目で見るけど、何に使うかは無関心なのです。
　国民性ですので、治らないと思います。

　管理会社は、それぞれ協力会社と言うのを持っていて、その会社が受託しているマンションの工事や点検業務を業者が受注すれば、自動的にバックマージンが入ってくる契約になっています。

　ですから、いくら競争入札をしても防ぐことはできません。
　管理に対する権力を分散し、不正利得を少なくするしかありません。

　中でも、修繕工事のバックマージンが一番大きいですから、これを管理会社の業務から外す事が次善です。
　191で書いたように、重要３業務を分散発注するのが最善です。
　各業務別に監査マニュアルを作り、理事会でマニュアルに基づいてチェックするのが、理事会業務を軽減し、無駄な出費を抑えるコツだと思います。

　管理費は一見増加しますが、結局は安上がりです。
　
　なお、完全自主管理はお勧めしません。
　ミスや新たな不正を呼ぶだけです。

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>196
そもそも管理員さんをお見かけしませんわ


>197
>管理に対する権力を分散し、不正利得を少なくするしかありません。
商売だしね

>なお、完全自主管理はお勧めしません。
ミスや新たな不正を呼ぶだけです。
うまいことやってる組合もありますわ
万年理事だと詐欺横領着服するのもいるかめわからんけど

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管理会社を見分けるには、総会議事録と修繕記録を確認。

マンションの清潔度の確認です。

共用部分が汚い、ルールやマナーの悪いマンションは、管理が悪い。

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管理を、文さんは、組合に、是非取り組んでほしい。確かに、自主管理は、避ける事です。
基幹事務の管理会社に全部委託が、ほとんどですが、分散すると組合費の節約は簡単。

１９１さんの、重要３業務を、皆さんの組合で、導入するよう、是非考えて下さい。

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