自称マンションおじさんが理事会の悩みにお答えします。

>>37
であれば、
管理会社の長谷工コミュニティがコンサル料５～１０％
元請け建設会社の長谷工リフォームがマージン３０％
くらいでしょうか？
それであれば、３億の工事で長谷工グループに１億円でしょうか？

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施工会社が受け取るのはマージンではなく、適正な利益です。
施工会社（元請）に入る収入は大体の相場に基づいて入ってきます。
その中から、下請業者に支払いをしなければならないのですよ。

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>>42
今回の場合は、
大規模修繕工事
長谷工が、当初、３億３千万円
長谷工が、２億４千万円に値引き
Ａ社が、１億円を提案です、
差額の１億４千万円が、２億４千万円の工事の「大体の相場に基づく施工会社（元請）の適正な利益」では、相談者さんは納得されないと思いますが、いかがでしょうか？

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>>37 匿名さん
貴方は長谷工の関係者さんですか？

一部のマンションでは管理会社の社員が管理者のように振る舞っています。いわば無法地帯です。

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うちのマンションも理事長とフロントが平気で規約違反するよ。
行政も警察も介入しないのはおかしいとおもう。

中世の法律（律令）は支配者を律の対象としない。管理会社フロントや理事長が違反したときに罰せられない現実があります。

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皆さん「裁判を」と仰いますが、組合員が理事長に対して訴訟をおこしたときに組合員に不利になる条項がコッソリ入れ込まれている規約改定案が確認されています。

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うちのマンションは規約改定（改悪）を阻止できたのでまだマシなのかもしれません。

国交省によれば、『総会議決事項が管理者権限となっている事例が確認されている。管理者の権限が強くなると、独断専横的な組合運営につながるおそれがあることから、慎重に検討を行う必要があると考えられる。』

『管理者が総会招集の求めに応じない場合でも、臨時総会を開催できる規定（標準管理規約第44条第２項及び第３項）が削除されている事例が確認されている。管理者が応じない場合、区分所有法第34条において、規約に定めがなくても、当然に集会の招集を要求できるとされているが、この規定を規約から削除することで、組合員の総会招集権が一見して不明確であるかのように見えるおそれがある。
→管理者が通知を発しない場合でも総会の招集が求められる規定を削除することは望ましくないのではないか』
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708895.pdf

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住民が困っていても現場にかけつけて調査してくれる団体や制度がないのは行政行為の瑕疵ですよね

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管理会社任せにすると割高になる事実がありますが、高額工事は選択したくない人のほうが多いのに理事長とフロントが結託しているマンションもあります。
マージンという言葉をつかうのが好ましくないのであればどう言い換えればいいのでしょうか？

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大規模修繕工事の相見積もりの取り方しっていますか。
同じ条件での相見積もりでないと、高いのか安いのかの比較も
できません。
同じ条件とは、同じ修繕箇所、同じ材料、同じ仕様、同じ平米数です。
この同じ条件で相見積もりをとらなければならないのですが、この
要項書を作成するには、マンションの設計図面をみてつくらなければ
ならないのです。
素人では作成できないので、設計コンサルタントが作成することになります。
その設計コンサルタントを管理会社の建築士に依頼するか、公募等で
相見積もりを取り選定するかになります。
まず設計コンサルタントの選定を理事会でやってみてはいかがですか。
この募集についても建設新聞等なら無料で掲載してくれます。

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管理組合の理事長が管理会社と結託して建設会社を選定するのに対して
支払われる金額はマージンではなく賄賂です。

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>>50 匿名さん
理事会で他社に相見積もりをとることの了承を得たうえで地域の設計コンサルサントさん（修繕工事もできて建築士さんも在籍・数十年地元で開業）さんに相談させていただきましたが、現理事長とフロントによって変な噂話を流されているだけで彼らは真面目に取り合おうとしません。
正式なお見積書は既に手元にありますが、理事長とフロントが結託して拒んでいる状況です。

同じ工事内容ではありません（長谷工さんはタイルの全面張替えなど不必要なのに提案されている）ので、フロントさんに同じ工事内容なら長谷工リフォームはいくらでできますか（一般的に管理会社に任せると３割は高いと言われています）とお聞きしましたがお返事ありませんでした（彼らの言い分ではそこに工事を発注すると決めていないのに見積もりを言うのは「その後の関係性が悪くなると思わないんですか？」と言い返されます。まるでこちらが「無礼／非礼／失礼」であるかのように非難されます）。理事長もフロントもこちらの質問には答えず自分らで準備してきている議事進行通りにすすめようとします。

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>>51 匿名さん
何割か高く見積書をだしてキックバックするのも賄賂に当たりますか？

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「なかぬき」「紹介手数料」と表現される場合があるようですが賄賂とどうちがうのかご教示ください

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役務の提供を伴わない紹介手数料等は、望ましくない。

マンション標準管理委託契約書及び同コメント（改正案）より。
案の公示日　2025年9月26日
国土交通省 不動産業・建設経済局 不動産業課
https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/download?seqNo=0000299591

（誠実義務等）
第 26 条　甲及び乙は、本契約に基づく義務の履行について、信義を旨とし、
　誠実に行わなければならない。
２ 本契約に定めのない事項又は本契約について疑義を生じた事項について
　は、甲及び乙は、誠意をもって協議するものとする。

コメント
25 第26 条関係（新設部分）

②　管理業者は、管理事務に関連して、管理組合との関係の透明性を確保す
　るため、役務の提供を伴わない紹介手数料、仲介料、その他謝礼、若しく
　はその他の対価の支払い又は便宜の供与その他の利益を、管理組合の総会
　の承認を経ずに、管理組合以外の者から収受し、又は供与することは望ま
　しくない。
③　工事発注プロセスの透明性を確保するため、理事会方式において管理業
　者自ら又はその関連会社が工事を受注する場合や、管理業者が施工会社の
　選定業務のみを行う場合においても、工事費用の内訳やその積算根拠を、
　管理業者が管理組合に対して説明することが望ましい。
④　管理業者管理者方式の場合は、管理業者が甲と乙を兼ねることから、管
　理業者やその関連会社が工事を受注しようとする場合は、相見積りを行っ
　た場合はその内容、行わなかった場合はその理由を説明すること。
　理事会方式においては、管理業者は、理事会から求めがあった場合は相
　見積もりを取得するものとする。ただし、この場合に相見積もりを取得す
　るためにかかる費用等については、別途、管理組合及び管理業者が協議し
　て定めるものとする。

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>>55 匿名さん
国交省が「望ましくない」「望ましい」とか言うだけで現場が改善されると考えられてるってこと？　市民に周知されていません

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　従来の管理規約では組合員の言い分も聞かずに上から執行されることが起こりにくいように考えられていることが多いです。最近、管理会社が規約の全面改定を提案し、コッソリ彼らに都合が良いように、自分らがサクサクやりやすようにマンション管理規約を変更されてしまったケースが確認されています。選択的に自分らに都合がいい箇所だけ標準規約から抜き取り改変が加えられています。理事会がしっかりしていれば大丈夫なのかもしれませんが巧妙に支配されてしまっている。

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>>22 マンションおじさんが正しい

コウスルシカナイジャナイカ

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同じ土俵で戦うしかないという現状を未来のために修正するべきではないですか？

たとえば動物愛護の分野だったらボランティアさんや愛護団体を頼ることができます。
理事長とフロントが法律違反し、おかしな立案（思惑通りに合意形成できないからとおかしな部分修繕を強行しようとする）などコンプライアンスも透明性もないのにどうして守られているのでしょうか？

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>>55 匿名さん
管理会社は営利団体だからなぁ........

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長谷工フロントが作成する議案書（原案）に間違いが多く、たとえば部分修繕（鉄部塗装）は合理性に欠けると思いますが説明を求めてもお返事がありません。
一般的にはマンション内のことは理事長に相談すると思いますが当マンションのKさんは出張で留守が多く、電話番号もメールアドレスも教えない方です。
議案書の修正を求めたのですが叶わず委任状集めをして総会で否決しましたが、議案書に含まれる内容で立案した人（長谷工フロントとKさん）に説明責任はないのでしょうか？公務員さんやNPOさんに立ち入り調査してほしいのですがどうすればいいでしょうか？

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>>61
長谷工の本社に電話すれば、対応してくれます、
国交省だと関東地方整備局、ですが、明らかな不正と不正の証拠がないと難しいと思います、
NPOですと、特定非営利活動法人全国マンション管理組合連合会、電話番号： 03-5256-1241　と　NPO集住センター. TEL：: 03-3269-1139　と　その他ありますが、電話したことがないので、どこまでやってくれるかは不明ですが、

どうぞよろしくお願い致します。

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ご情報いただきありがとうございます。

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理事会や修繕委員会に「元社員」とか管理会社の言いなりになる人が入り込んでたりします

https://www.data-max.co.jp/article/80740

他社に下請けになるよう強気の発言したり管理会社社員のイメージは「怖い人」ですよね。

特に私が問題だと感じているのは、このような悪質な手口に対して一般の区分所有者がほとんど無力だということです。

区分所有法改定などもありますが、今後どうなっていくとマンションおじさんは予測されていますか。

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>>64
https://www.data-max.co.jp/article/80740
こちらの例は、プロの一級建築士が、５億の大規模修繕工事を、3億4,000万円で契約した稀有な例だと思います、
今後は、マンション内にマンションを守る凄腕理事長の居る勝ち組マンションと、管理会社のいいなりの＊＊＊マンションに選別されていくと思います、
築３０年くらいで、管理費と修繕積立金の合計が月額２～３万円以下は勝ち組マンション、管理費と修繕積立金の合計が月額４～５万円以上は＊＊＊マンション、
マンションを見るときは、管理費と修繕積立金の月額と一般会計と特別会計の預金残額と、大規模修繕工事が直近では、いつ、いくらでおこなわれたかまで、確認する必要があると思います、
ので、今後は勝ち組マンションと＊＊＊マンションとに、選別選別されていくと思います、

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大規模修繕工事をする際は、大規模マンションであれば設計コンサルタント
を雇い同じ条件で相見積もりを取るのは当たり前のことです。これを設計監理
方式といいます。
そして、見積もり金額だけでなく、現場代理人を含めての説明会に
参加して修繕委員会の委員が各自評価して点数をつけて選定するのが
通常のやり方です。
管理費はそれぞれのマンションで状況が違うので修繕積立金とは切り離して
考えるべきです。管理人の出勤状況や時間、コンシェルジュの有無、清掃の
時間や人数とかが違いますから。

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談合をしているとかバックリベートをもらっているとか
やっているというのがなぜ分かるの？

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例の理事長KさんはTさんに対して「リベートもらってるんじゃないのｗｗｗ」とか総会で嘲笑するような表情を浮かべながら発言してたけど総会出席者から（倍以上の値段をつけてる長谷工を推してるＫさんについては）そう思うけど等と発言があったよ

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地方自治体によっては（実際にある理事長や管理会社らの談合について住民が利用できる）行政サービスがある。（諸外国とちがって日本では今まで「当事者間で話し合い」か「法律相談、裁判」を言われるぐらいだった）

横浜市は、入札を代行するサービスを公的な団体である横浜市住宅供給公社が行ってる
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/jutaku/manportal...

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日本人はマンション大規模修繕や「値上げ」について「紛争」だとか「ご近所トラブル」ぐらいにしか思っていないのかもしれませんが、これは「不正と癒着」であり大問題です。
理事会で「いつかは解体が必要になる」等といわれ修繕積立金の値上げを了承してしまった事態も発生しています。本当は解体は必要ではなく、欧米では普通に築百年以上のアパートがあります。
業界としては更地にして新築で売り出したい思惑があるのでしょうが、そこに住んでいる人の目線で考えると、上から一方的に値上げや集金を告げられるのは「搾取」みたいなものではないでしょうか。
修繕積立金が値上がりすると大家さんが負担するかお家賃に上乗せされます。

悪徳の理事長らが支配しているマンションからは退去するしかないのでしょうか？

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>>71
今後は、マンション内にマンションを守る凄腕理事長の居る勝ち組マンションと、管理会社のいいなりのまけ組マンションに選別されていくと思います、
築３０年くらいで、管理費と修繕積立金の合計が月額２～３万円以下は勝ち組マンション、管理費と修繕積立金の合計が月額４～５万円以上はまけ組マンション、
マンションを見るときは、管理費と修繕積立金の月額と一般会計と特別会計の預金残額と、大規模修繕工事が直近では、いつ、いくらでおこなわれたかまで、確認する必要があると思います、
ので、今後は勝ち組マンションとまけ組マンションとに、選別選別されていくと思います、

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>>72 マンションおじさん

仕様がちがうものを値段だけ比べるあほ

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>>73
仕様が違っていても大体やることは決まっているし、値段が高過ぎるのは管理会社任せにしているせいだと思う。

第3回マンション大規模修繕について長谷工さんはタイル全面張替えをすすめたけどこちらの質問には答えないか、曖昧にぼかした返答しかなかった。他社の一級建築士さんに見てもらったところそれは不必要とのこと。

何が問題なのかというと、理事会でどういう話があったのかの議事録も捏造（管理会社フロントが自分らに都合が悪いことには触れず、自分らの都合がいいように捏造）されているし、技術的な質問にも答えず不透明なままで議案書を強行（理事が修正を求めても「理事長がそのままでと仰っている」といって強行）

他社の一級建築士さんに劣化の具合をみながらお見積書を作成していただいたので、その内容での検討を理事会や総会で説明会のような形で質疑応答を行いたいのだけれど、某理事長Ｋさんとフロントが結託して他社を排除している状況です。総会に来てもらうことを事前に文書で送ったけれど理事長が許可しない。
どうして許可できないのかを聞くと「そこに発注すると決めていないのに」と仰います。決めていなくても工事内容について話し合ったりするのは当たり前のことだと思いますが、彼らは無言でこちらを睨みつけるだけです。
　どうして長谷工リフォームが前回の大規模修繕でおかしな内容の工事をしたのか（前回の完了報告書を読んだところ不審な点ある）を含めて専門家にみてほしい。

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横浜市さんのように行政サービスがあるのはいいですね

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「工事費は確かに上がっています。しかし、問題なのは3しか上がっていないのに、7や10も上がったかのように、割高な工事費を管理会社や設計コンサルタントが正当化しやすくもなっている点です。　そもそも、修繕工事はそこまで円安による物価高の影響は受けません。新築マンションなどの建築工事は大量の輸入資材を使うので確かに工事費は高くはなっていますが、修繕は実質的に人件費の割合が多くを占めていて、不幸なことに修繕系の職人さんの賃金はそこまで上がっていない。工事費に占める割合が多い仮設工事は既存の資材を使い回し、修繕で使う塗料や補修に使うシーリングなどの材料費はそこまで高額ではなく、総工費に占める割合はごくわずかです。つまり修繕工事のコスト自体はそれほど上がっていないのです」（週刊現代 2024)
https://gendai.media/articles/-/125565

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>>41 マンションおじさん

　金融商品や不動産仲介であれば手数料の明示が法的に定められています。こうした措置がないと、高額化に歯止めがかからず、たとえ取引に同意があったとしても、情報力や判断力に劣る消費者は損失を被りやすいからです。しかし、管理組合の工事などの発注も、施工を行わない管理会社は、実質的に工事会社を仲介しているにも関わらず、手数料は明示されておらず、管理会社の利益を含んだ費用を『工事費』として説明しています。
　問題は、対価の取り方が不透明なことですね。不透明ということは高額になりやすい。管理会社の手数料の割合が高すぎることが分かれば管理組合が自ら見積もりを取るという発想も出てくるが、その価格が純粋な価格と誤解されていれば割高でも『こんなものか』となってしまい、独自に見積もりを取るという行動が生まれにくい。管理組合にとって公正な取引の機会を著しく阻害する要因ということなのですね
　

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>>77
管理会社に中間マージンを中抜きされたくないです。

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②　管理業者は、管理事務に関連して、管理組合との関係の透明性を確保するため、役務の提供を伴わない紹介手数料、仲介料、その他謝礼、若しくはその他の対価の支払い又は便宜の供与その他の利益を、管理組合の総会の承認を経ずに、管理組合以外の者から収受し、又は供与することは望ましくない。

③　工事発注プロセスの透明性を確保するため、理事会方式において管理業者自ら又はその関連会社が工事を受注する場合や、管理業者が施工会社の選定業務のみを行う場合においても、工事費用の内訳やその積算根拠を、管理業者が管理組合に対して説明することが望ましい。

④　管理業者管理者方式の場合は、・・・

　理事会方式においては、管理業者は、理事会から求めがあった場合は相見積もりを取得するものとする。ただし、この場合に相見積もりを取得するためにかかる費用等については、別途、管理組合及び管理業者が協議して定めるものとする。

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のぞましいだけか。

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日管連は管理組合にとって怖くて近寄れないって本当なの？

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マンション管理センターに相談すればいいんだよ。

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日管連はマンション管理士会の上部団体なんだ。
マンション管理士会には仕事の依頼がないね。

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マンション管理士会への仕事の依頼は、保険の審査ぐらい
じゃないかな。
日新火災海上の。

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ちなみに、どこの管理会社がまともな方ですか？

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>>85 eマンションさん

まともな管理会社なんて・・


無いでしょう！


『管理会社まかせにしない』ことが、
とても重要です。

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管理会社より担当のフロントや管理人が大事。
自称マンションのおじさんの存在感がないよ。
少なくともマンション管理士の資格ぐらいもっていなくては
答えられないのでは。

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>>88
大丈夫です、
フロントや管理人さんには、絶えずチェックを入れましょう、
管理会社は、マンションを松竹梅に差別化します、
言いなるにならないで、がんがん反論すれば、
管理会社もエース級のフロントと、管理人をあてがいます、
松竹梅でいう松のマンションを目指しましょう、

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　マンション総合保険について、事故件数のカウントが重要ですが、事故件数が増えると数十万円から数百万円も変動することについて、あまり知られていません。事故一件増えると更新時に2百万円も違うのであれば、慎重に対応することが重要だと思います。

　管理会社のフロントが、事故件数が多過ぎるため掛け金が上がっていることについて情報提供をしない。むしろ、水濡れ時に居住者とは話をしますがオーナーに知らせないことで、オーナーが掛けている火災保険がつかわれず、オーナーは事故発生から数か月も後になって「（あなたの）所有物件の下から漏水し免責5万円が発生しています。5万円振り込みが確認されてから（被害者のお宅の復旧）工事に入ります。（被害者から）早くしてくれと言われている」と一方的に告げられました。証券番号がわかっているので損保会社が苦情に対応してくれましたが一般組合員には難しい。
　オーナーにとっては自分が掛けている火災保険をつかえば免責発生しないのにマンション総合保険をつかうと自己負担額があり、しかも保険の掛け金が値上がりすることで区分所有者全体に迷惑がかかります。
　保険会社の相談員はお客様の損にならないようにアドバイスしてくれますが、管理会社の相談員はそうではありません。

　保険の掛け金があがったら管理組合にとっては損なのに管理会社フロントがさくさく進めてしまう問題について、マンションおじさんのご感想をお聞かせいただけますと幸いです。

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