自称マンションおじさんが理事会の悩みにお答えします。

長谷工フロントが作成する議案書（原案）に間違いが多く、たとえば部分修繕（鉄部塗装）は合理性に欠けると思いますが説明を求めてもお返事がありません。
一般的にはマンション内のことは理事長に相談すると思いますが当マンションのKさんは出張で留守が多く、電話番号もメールアドレスも教えない方です。
議案書の修正を求めたのですが叶わず委任状集めをして総会で否決しましたが、議案書に含まれる内容で立案した人（長谷工フロントとKさん）に説明責任はないのでしょうか？公務員さんやNPOさんに立ち入り調査してほしいのですがどうすればいいでしょうか？

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>>61
長谷工の本社に電話すれば、対応してくれます、
国交省だと関東地方整備局、ですが、明らかな不正と不正の証拠がないと難しいと思います、
NPOですと、特定非営利活動法人全国マンション管理組合連合会、電話番号： 03-5256-1241　と　NPO集住センター. TEL：: 03-3269-1139　と　その他ありますが、電話したことがないので、どこまでやってくれるかは不明ですが、

どうぞよろしくお願い致します。

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ご情報いただきありがとうございます。

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理事会や修繕委員会に「元社員」とか管理会社の言いなりになる人が入り込んでたりします

https://www.data-max.co.jp/article/80740

他社に下請けになるよう強気の発言したり管理会社社員のイメージは「怖い人」ですよね。

特に私が問題だと感じているのは、このような悪質な手口に対して一般の区分所有者がほとんど無力だということです。

区分所有法改定などもありますが、今後どうなっていくとマンションおじさんは予測されていますか。

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>>64
https://www.data-max.co.jp/article/80740
こちらの例は、プロの一級建築士が、５億の大規模修繕工事を、3億4,000万円で契約した稀有な例だと思います、
今後は、マンション内にマンションを守る凄腕理事長の居る勝ち組マンションと、管理会社のいいなりの＊＊＊マンションに選別されていくと思います、
築３０年くらいで、管理費と修繕積立金の合計が月額２～３万円以下は勝ち組マンション、管理費と修繕積立金の合計が月額４～５万円以上は＊＊＊マンション、
マンションを見るときは、管理費と修繕積立金の月額と一般会計と特別会計の預金残額と、大規模修繕工事が直近では、いつ、いくらでおこなわれたかまで、確認する必要があると思います、
ので、今後は勝ち組マンションと＊＊＊マンションとに、選別選別されていくと思います、

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大規模修繕工事をする際は、大規模マンションであれば設計コンサルタント
を雇い同じ条件で相見積もりを取るのは当たり前のことです。これを設計監理
方式といいます。
そして、見積もり金額だけでなく、現場代理人を含めての説明会に
参加して修繕委員会の委員が各自評価して点数をつけて選定するのが
通常のやり方です。
管理費はそれぞれのマンションで状況が違うので修繕積立金とは切り離して
考えるべきです。管理人の出勤状況や時間、コンシェルジュの有無、清掃の
時間や人数とかが違いますから。

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談合をしているとかバックリベートをもらっているとか
やっているというのがなぜ分かるの？

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例の理事長KさんはTさんに対して「リベートもらってるんじゃないのｗｗｗ」とか総会で嘲笑するような表情を浮かべながら発言してたけど総会出席者から（倍以上の値段をつけてる長谷工を推してるＫさんについては）そう思うけど等と発言があったよ

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地方自治体によっては（実際にある理事長や管理会社らの談合について住民が利用できる）行政サービスがある。（諸外国とちがって日本では今まで「当事者間で話し合い」か「法律相談、裁判」を言われるぐらいだった）

横浜市は、入札を代行するサービスを公的な団体である横浜市住宅供給公社が行ってる
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/jutaku/manportal...

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日本人はマンション大規模修繕や「値上げ」について「紛争」だとか「ご近所トラブル」ぐらいにしか思っていないのかもしれませんが、これは「不正と癒着」であり大問題です。
理事会で「いつかは解体が必要になる」等といわれ修繕積立金の値上げを了承してしまった事態も発生しています。本当は解体は必要ではなく、欧米では普通に築百年以上のアパートがあります。
業界としては更地にして新築で売り出したい思惑があるのでしょうが、そこに住んでいる人の目線で考えると、上から一方的に値上げや集金を告げられるのは「搾取」みたいなものではないでしょうか。
修繕積立金が値上がりすると大家さんが負担するかお家賃に上乗せされます。

悪徳の理事長らが支配しているマンションからは退去するしかないのでしょうか？

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>>71
今後は、マンション内にマンションを守る凄腕理事長の居る勝ち組マンションと、管理会社のいいなりのまけ組マンションに選別されていくと思います、
築３０年くらいで、管理費と修繕積立金の合計が月額２～３万円以下は勝ち組マンション、管理費と修繕積立金の合計が月額４～５万円以上はまけ組マンション、
マンションを見るときは、管理費と修繕積立金の月額と一般会計と特別会計の預金残額と、大規模修繕工事が直近では、いつ、いくらでおこなわれたかまで、確認する必要があると思います、
ので、今後は勝ち組マンションとまけ組マンションとに、選別選別されていくと思います、

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>>72 マンションおじさん

仕様がちがうものを値段だけ比べるあほ

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>>73
仕様が違っていても大体やることは決まっているし、値段が高過ぎるのは管理会社任せにしているせいだと思う。

第3回マンション大規模修繕について長谷工さんはタイル全面張替えをすすめたけどこちらの質問には答えないか、曖昧にぼかした返答しかなかった。他社の一級建築士さんに見てもらったところそれは不必要とのこと。

何が問題なのかというと、理事会でどういう話があったのかの議事録も捏造（管理会社フロントが自分らに都合が悪いことには触れず、自分らの都合がいいように捏造）されているし、技術的な質問にも答えず不透明なままで議案書を強行（理事が修正を求めても「理事長がそのままでと仰っている」といって強行）

他社の一級建築士さんに劣化の具合をみながらお見積書を作成していただいたので、その内容での検討を理事会や総会で説明会のような形で質疑応答を行いたいのだけれど、某理事長Ｋさんとフロントが結託して他社を排除している状況です。総会に来てもらうことを事前に文書で送ったけれど理事長が許可しない。
どうして許可できないのかを聞くと「そこに発注すると決めていないのに」と仰います。決めていなくても工事内容について話し合ったりするのは当たり前のことだと思いますが、彼らは無言でこちらを睨みつけるだけです。
　どうして長谷工リフォームが前回の大規模修繕でおかしな内容の工事をしたのか（前回の完了報告書を読んだところ不審な点ある）を含めて専門家にみてほしい。

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横浜市さんのように行政サービスがあるのはいいですね

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「工事費は確かに上がっています。しかし、問題なのは3しか上がっていないのに、7や10も上がったかのように、割高な工事費を管理会社や設計コンサルタントが正当化しやすくもなっている点です。　そもそも、修繕工事はそこまで円安による物価高の影響は受けません。新築マンションなどの建築工事は大量の輸入資材を使うので確かに工事費は高くはなっていますが、修繕は実質的に人件費の割合が多くを占めていて、不幸なことに修繕系の職人さんの賃金はそこまで上がっていない。工事費に占める割合が多い仮設工事は既存の資材を使い回し、修繕で使う塗料や補修に使うシーリングなどの材料費はそこまで高額ではなく、総工費に占める割合はごくわずかです。つまり修繕工事のコスト自体はそれほど上がっていないのです」（週刊現代 2024)
https://gendai.media/articles/-/125565

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>>41 マンションおじさん

　金融商品や不動産仲介であれば手数料の明示が法的に定められています。こうした措置がないと、高額化に歯止めがかからず、たとえ取引に同意があったとしても、情報力や判断力に劣る消費者は損失を被りやすいからです。しかし、管理組合の工事などの発注も、施工を行わない管理会社は、実質的に工事会社を仲介しているにも関わらず、手数料は明示されておらず、管理会社の利益を含んだ費用を『工事費』として説明しています。
　問題は、対価の取り方が不透明なことですね。不透明ということは高額になりやすい。管理会社の手数料の割合が高すぎることが分かれば管理組合が自ら見積もりを取るという発想も出てくるが、その価格が純粋な価格と誤解されていれば割高でも『こんなものか』となってしまい、独自に見積もりを取るという行動が生まれにくい。管理組合にとって公正な取引の機会を著しく阻害する要因ということなのですね
　

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>>77
管理会社に中間マージンを中抜きされたくないです。

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②　管理業者は、管理事務に関連して、管理組合との関係の透明性を確保するため、役務の提供を伴わない紹介手数料、仲介料、その他謝礼、若しくはその他の対価の支払い又は便宜の供与その他の利益を、管理組合の総会の承認を経ずに、管理組合以外の者から収受し、又は供与することは望ましくない。

③　工事発注プロセスの透明性を確保するため、理事会方式において管理業者自ら又はその関連会社が工事を受注する場合や、管理業者が施工会社の選定業務のみを行う場合においても、工事費用の内訳やその積算根拠を、管理業者が管理組合に対して説明することが望ましい。

④　管理業者管理者方式の場合は、・・・

　理事会方式においては、管理業者は、理事会から求めがあった場合は相見積もりを取得するものとする。ただし、この場合に相見積もりを取得するためにかかる費用等については、別途、管理組合及び管理業者が協議して定めるものとする。

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のぞましいだけか。

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日管連は管理組合にとって怖くて近寄れないって本当なの？

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