ビアレ北浦和ってどうですか？

ビアレの長谷工仕様がどうしても気に入らず、アネシア北浦和を見に行きました。
全てにおいて、良い意味で真逆のコンセプト。
確かにちょい高だけど、南向きだし、駅近だし。浦和区だし。
低層階（ビアレなら中層から上階相当）なら充分検討範囲内でした。

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>>129
教員が県採用で人員に余裕があった旧浦和市の頃はここと高砂小は質の良い教員を回してたらしいから学区買いに一定の意味はあった
さいたま市採用になって以降はローテで回してるだけらしいから単に割高なだけで無意味だろうな

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>>130 マンション検討中さん
長谷工仕様ね。この価格なのに残念だよね。
新居をに友達呼んでも、なんか言い訳しそう。

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>>131 マンション検討中さん
埼玉大附属小には良い教員が揃っているよね。

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登録受付が始まってホームページの情報が色々更新されてますね

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>>134 口コミ知りたいさん

なるほど出てますね。

第1期登録概要
販売戸数　35戸
販売価格　6,448万円～10,998万円
最多価格帯　7,300万円台・7,900万円台（各5戸）
間取り　2LDK～4LDK
専有面積　55.63㎡～82.75㎡

これは買いやすい！
JR東日本の新ブランドだから売れ残りなんて許さない！って意思が表れてますね。

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>>135 匿名さん
これは浦和徒歩圏内としてはかなり目に優しい価格で攻めてきましたね。
これであれば完成前完売が狙えるでしょう。

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134～136は自作自演ですか？
営業さんお疲れ様です。

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>>137 匿名さん
少なくとも136は私の投稿なので自演対象から除外お願いします。

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>>137 匿名さん
私は135なので自演対象から外してください。

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アネシアと並行検討中なのですが、あちらはざっくり1千万高いですね。
アドレスの違いと徒歩分数の差ですが悩みます。

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>>137 匿名さん
135と136はそれぞれ単独で別人の投稿とのことでした。
よって134～136の投稿が自作自演である線は消えました。
ただし営業さんである可能性は残しています。

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>>129 通りがかりさん
学区の正確な情報なんてネットには落ちてないし、現役のママ友ネットワークがなければ手に入らない為、どうしてもイメージでより良い学区を選ぶ傾向があるよ。優先的に選ばれる学区にあるマンションの方が資産価値的にも有利ですし。
自身の子供がどんな環境でも上位私立に入学できる秀才と想定するのなら学区に拘る必要はないかもですね。

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浦和の駅近の公立小ならどこでも一緒ですよ
常盤か高砂小なら頭が良くなるのんてのは不動産屋のイメージ戦略です

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北浦和も億ションな時代

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>>143 名無しさん
不動産屋のイメージ戦略→教育熱心な高属性世帯が集まる→頭が良くなる
という桶屋が儲かるメソッド
そのようなイメージがある時点で当該エリアはお強いのですよ

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購入価格にも上乗せされてるんじゃ意味ないですなぁ

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地域コミュニティの場になりそうなのが、良いのか悪いのか、、、

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常盤小は34学級で所謂マンモス校ですよね。大戸小はどのくらいなのでしょうか？

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周辺中古が築5～10年で坪320万円前後なので、15年くらい住まないと残債割れするかもしれませんね。

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>>148 マンション検討中さん
大戸小は各学年2～3クラスで合計15クラスです。
常盤小の半分ですね。

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>>149 通りがかりさん
残債割れ気にするならさいたまは無理だろ
アネシア、クリオ、ビアレの3社競合かつ、土地取得代なしのビアレがこの価格と考えると、建築費高騰も加味すると今後このエリアの新築でこれより安い可能性は低いし新築供給ないなら中古も高くなると思うけどな

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>>151 匿名さん
新築と中古の乖離が進んでいくだけでしょ

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中古の価格はニーズで決まるので新築時の価格は関係ないよ
坪450が10年後に坪300-350になるだけの話

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都内浦和大宮が上がる限り、相対的に安く見えて買い手つくんだしニーズ論はあんま意味ない気がするけど
てか坪320ってどのマンションで成約いつのもの言ってるの？

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最近の売り出し見てみると、

プラウド北浦和パサージュ 築9年 7階 徒歩3分 坪362
https://suumo.jp/ms/chuko/saitama/sc_saitamashiurawa/nc_78980572/
ザ・パークハウス浦和常盤 築8年 4階 徒歩5分 坪356
https://suumo.jp/ms/chuko/saitama/sc_saitamashiurawa/nc_78583758/
シティテラス浦和常盤 築6年 9階 徒歩6分 坪357
https://suumo.jp/ms/chuko/saitama/sc_saitamashiurawa/nc_78518359/
レーベン浦和常盤 THE TOWER 築7年 5階 徒歩9分 坪332
https://suumo.jp/ms/chuko/saitama/sc_saitamashiurawa/nc_78513215/

という感じですね。
満額で決まることはほとんどないので、5～10%引きで指値が入ると仮定して、築10年で坪299～338あたりが北浦和の現実の相場でしょうか。
ですので、上の方で出ている坪320はかなり甘い試算だと思います。

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>>155 評判気になるさん

みんな儲かってるな
10年弱住んでて利益も出てる

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>>155 評判気になるさん
ビアレは高めの部屋で見ても坪400万で、坪300万で売れた場合も25%支払い終わってればいいと
35年ローンなら9年経過時点と思うと、10年住めば残債割れはあんまないんじゃね
400で買って、300で売る厳しめ条件でこれだけど

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金利上昇、浦和周辺のマンション多すぎて中古余すぎ問題。リセールは厳しいでしょう。

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>>157 eマンションさん
金利含めて計算すると10年だと微妙かもね

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>>158 マンション掲示板さん
北浦和はそんなものでしょ
浦和、大宮、武蔵浦和、新都心とは違うんだから

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金利を考慮するのに建築費高騰を都合よく無視してるのが意味わからん
そもそもエリア関係なく高くなってるのが今だろ
地縁者しか興味ないこのエリアでネガキャンする君は誰なん？
都内浦和大宮が買える層は安いここでネガキャンしないし、地元民もわざわざ下げたい訳ないよな

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モモレジのマンション番付2025
デザイン部門銀賞です！
https://mansion-madori.com/blog-entry-11405.html

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>>155 評判気になるさん
売り急がず、駅近でそれなりの物件であれば5%も10%指値は入りませんよ。

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>>156 評判気になるさん

売値高くても、買値も高いから同じでは。
賃貸とか実家の土地に家建てるなら別やけど。

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第1期2次以降の全ての予定販売戸数（72戸)
と物件概要にあったので、1期1次は35戸販売していた、ということになりますね。
1期1次でかなりの割合が出たのだなぁ。
正直、安くないけれど
2駅徒歩圏内ということもあって、キッチリニーズはあったということなのか。

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売り切りまでにそこそこ時間かかるかなと思ったけど意外と進捗いいんだね
北浦和って何でそんな人気あるんだろ

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>>165
えーすごい。他のアネシア、クリオの売れ行きはどうなんだろ。

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先着順9戸の表示。1期1次35戸のうち26戸売れたってことか。
やっぱり高いからサクサクは売れないよな。

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先着順かなり残ったね
さすがに北浦和でこの値段じゃあね

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JR東日本グループによる新ブランド第1弾っことで
気になっていたという感じで問い合わせは多そうですけど。

北浦和って住みやすいと周りからもよく聞くので
早く完売する感じはしますよ。

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>>172 匿名さん
ついにカウントダウンですね！

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イオンの計画が早いこと公表されればなーかなり影響しそうなんだが

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>>174 名無しさん

イオンには本当に戻ってきてもらいたいですよね。
早く今後の方針が出る事を願ってます。

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まいばすできないかなあ

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わざわざ系列のビッグA作ったしイオンはどうなんだろうね
ただあの周辺の買い物先OKストアくらいしかないし、店出せば客来そうだけどね

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みせ増やしてえ

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ルーフバルコニー魅力的なだけど北向きだよね？
すぐ横クリオがあるから下の階は視界開けないだろうし、上の方だと76平米＋ルーフバルコニーっていくらかかるやら、、、

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