バウス加賀ってどうですか？

564です。皆さま、ありがとうございます。とても参考になります。調べたら標高は20ｍくらいあるようでしたが、地図で見ると石神井川が近いのでそれだけにメリット、デメリットがあるのかなと。
それぞれの駅からのアプローチも含めて近々見に行きます。
ご縁がありましたら（たぶん高すぎてダメかと思いますが）よろしくお願いします。

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ん？過去レス無くなっちゃった？
流れがわからん

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>>570 eマンションさん
石神井川って凄い長いんだよ。
でさ、石神井川のどこよ？ソースは？
少なくとも加賀地域で氾濫なんてここ何十年してないハズよ。

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石神井川って凄い長いんだよって
川って普通長いからな笑

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>>575 匿名さん
どう言う目的のレスなのか理解できない。
どういうこと？

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マンマニ氏のブログ拝読しました。
坪単価としてはむしろ想像より安く出そうと言うことですね。ただ、やはり億ションで高い割には…と言う印象を受けました。
近隣に住んでいる私としても、「実生活は大体ブログ通りかな」とも思いました。
検討されている方は、ぜひ一度現地を確認された方が良いと思いまふ。

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>>574 通りがかりさん
最近の災害における通例が適用しなくなっていることを
リスク許容度から個々人で判断されるべきなのだと思います。
少なくても川沿いであちらこちらで氾濫が起こり、ハザードマップなどが整備され警告される中で、過去問題なかったから安心という解釈は私にはできない…

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>>578 通りがかりさん
そうは言っても都内で過去にハザードマップに色がついてなくて浸水したことは一度もない。今回の自由が丘も石神井川もしっかり色がついた部分が浸水した。
通例が通用しないといっても科学的根拠に基づいたデータを信用しないなら何を参考にするの？

まあそういう非科学的な方と近所にならないという意味では好ましいのかも。

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>>579 匿名さん
その科学的データが信用できない変化が起きている、
あるいは今後起きる可能性をリスクというのです。

国交省は近年「想定外を前提に備える」姿勢を強調しハザードマップもあくまで最低限のリスク可視化ツールという位置づけですから。
集中豪雨による都市排水の処理能力を超え、更には河川や支流氾濫が重なったことを考えると、
過去のデータで示してあるからがリスクヘッジには足りないのでは？という提起ですよ。
まぁ何度も言いますが、個人判断なので。

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言いたいことは分からないでもないけど、逆に言えばハザードかかってるところとか、埋立地や土砂崩れリスクが残る場所なんて尚更選択肢になり得ないって判断になりますよねー。
買うこと自体がリスクな時代かも？これこらもマンション価格が下がるとも思えないので、経済的なリスクもあるし。判断難しいね

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むきになるところがアレだな

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>>581 eマンションさん
不動産購入において、購入者は圧倒的不利なのです。
メジャーリーガーに野球を始めた小学生が挑むようなものです。
綺麗なパンフレットや購買意欲をそそるモデルルーム、
緻密なトークスクリプトで欠点を補い、隠し、販売にこぎつけさえすれば役割りは終わりですからね。
購入者は購入してからが物件とのお付き合いの始まりですから、我々購入者が危険源とされるハザードにおいては、
リスクヘッジをした上で望むべきでしょうし、
それら以外にも住環境やデベの性質や傾向など、商談では得られないあるいは足りない知見を補完する意味でもこの掲示板の活用主旨には賛同するところです。

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水害のリスクは低い認識ですが、1000年に一度とか数百年に一度といったような雨が降ったりすれば、どうなるかわからないです。
もっとも、そのような時は、王子や赤羽といった武蔵野台地の下に位置する場所は、どうなってしまうのか、あまり考えたくはないです。

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8階から9階を作っているところです。

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加賀って成城・田園調布みたいな古くからの高級住宅地なの？

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>>586 匿名さん
戦時中は火薬を使っていたと聞きました。
その後は準工業地区として、出版社の工場やケミカル系の会社が多く、近年は工場移転により比較的大規模なマンションが建つような流れかと…
加賀公園を改修する計画があったものの、火薬工場跡地を歴史文化として残したい一派のせいで計画は頓挫している。
また不発弾の発見やインク顔料による土壌汚染なども報告があります。
自然は残るが加賀藩下屋敷感はまるでありません笑

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板橋区のなかで加賀は別格扱い？

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マンション街としては加賀は別格ですね。
板橋区も「加賀1、2丁目地区計画」を立てて建物の外観や形状など細かく規定しています。

以前はここにマンションを建てるデベの良心に働きかける「紳士協定」のようなものでしたが、2010年代に入って協定を無視した某巨大マンションが建ってしまったため、その後は条例として遵守が義務化されています。

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>>585 通りがかりさん
　
写真提供ありがとうございます。
c棟の中層階は向かいのオフィスビルとモロにお見合いになりますね。

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>>589 匿名さん
某Sでしょうか。何を無視したのですか。

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田園調布や成城は、大正時代くらいかな。加賀は江戸朱引き地内で江戸そのものの範囲内。近隣の板橋は鎌倉時代にも記録がある。

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>>586 匿名さん
隣接する板橋3・4丁目は、昭和初期に上御代の台住宅地という名前で高級路線を目指していたようですが、加賀は587さんの言う通り明治以降ずっと軍事・工業地区ですね。近隣の自衛隊駐屯地や旭化成の研究所はそのなごりです
現在の加賀は見ての通りマンション集積地です。居住者は金沢小目当ての子育て世代と余裕のあるシニア世代に２極化しているような気がします（主観です）

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再開発アップサイド狙うなら大山一択でしょうね。商業が伝統的に根付いている区役所至近の再開発エリアとか強い要素しかない。

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>>593 マンコミュファンさん
上御代の台は空襲で焼けてしまった後は敷地が細分化され木造アパートやらミニ戸建てやらばかりになってしまいましたね。
ああいう街並みにしては道路幅が広いあたりに昔の名残がうかがえます。

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>>594 名無しさん
大山って治安悪いよね。道狭いし。
だったらシティテラス赤羽の方が良いのでは？価格も似たり寄ったりだし。

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治安を気にするなら赤羽は真っ先に外す対象
道狭くて自転車マナーが悪いってのは赤羽も同様
しかもハザードにうるさい奴がいる流れの中でシティテラス赤羽とか何を言ってんだこいつ
と思ってしまいました
ごめんなさい

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>>597 匿名さん
なんか、意地と性格の悪さが滲み出てるなと思ってしまいました。
ごめんなちい

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>>597 匿名さん

https://casamia.trust5.co.jp/blog/post_84397/

https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1110669

赤羽駅は高架なので、私の知る限り、水害にあったことはない。でも駅以外は低地なので、水害の危険性が高い。

実際、平成17年と22年に水害にあっている。

わざわざそんなところにマンション建てるんだから、なにか対策してるんじゃないのかなと思う。コンクリートで嵩上げするとか・・・具体的には知らない。

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赤羽は昨年も水害が起きてる
http://blog.livedoor.jp/reer121/archives/58560137.html

ゲリラ豪雨でビビオ1階が浸水しエスカレーターから流れ込み地下も浸水
https://video.twimg.com/ext_tw_video/1818593461836431361/pu/vid/avc1/1...
https://video.twimg.com/amplify_video/1818586067911819265/vid/avc1/108...
南改札西口方面の駅前
https://video.twimg.com/ext_tw_video/1818596768642482176/pu/vid/avc1/5...

何度も行ってるとこなのでショッキングな映像だった
赤羽は買い物するにも命がけになってしまった

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水害について、バウス加賀はほぼ問題ないでしょ。と思うんだけど、板橋区のＨＰにある大雨バザードマップによれば、石神井川によるのかな？ハザードがかかってるね。
意外なことにアトラスとシティテラスは大丈夫で、プラウドは一部（アプローチらへん？）と加賀レジは全体がかかってる。
地形的には前者の方がやや低地なのに何故だろう…あってんのかこれ？って思っちゃう。

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>>579 匿名さん
出番だぞ！
得意のデータで語ってくれることでしょう。

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予定価格のまま行ったら竣工後3年以上完売までに時間かかりそう
少なくとも1割、いや1.5割くらい下げないと間違いなく苦戦するよ
第一期で好調って思わせないと次期以降の集客に苦労するからね
先着順になる物件は不人気物件扱いされて一気に勢いが鈍化する

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>>606 名無しさん

1割下げたら周辺中古とほぼ同じになるじゃんw＋1割で、新築かつ仲介手数料かからない(実質＋0.5？)と考えたらまあまあいい値付けだと思う
緑見えない側は周辺中古と同じ金額だし

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>>606 名無しさん
ど素人のお値下げお願いお情け頂戴にしか見えないんだよなぁ。
高いのは同意だけど、値付けはプロの売主が決めるだろうよ。それでも売れなきゃ商談の中で値下げ交渉するだろうし、公示価格をわざわざ下げるとも思えないけ笑
つーか、アトラス加賀だって竣工前完売できなかった気がする。間違ってたらごめんだけど。
加賀は実需だから瞬間蒸発はないんじゃないかな。

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>>608 名無しさん

昔、公示価格を途中で下げたマンションを経験しました。まだ、売れ残りがかなりあるマンションでした。そのマンションは、最初に買った人に返金しました。
返金は販売業者には損失なので、いやがります。残りが少数の場合は、例えば、家具付きにして、値引きが外に漏れないようにするようです。

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>>610 購入経験者さん
約定価格を無視してまで返金してくれるってのはにわかに信じがたいけど、本当なら相当な不人気物件&体力あるデベだったってことですかね。
高い高いと言う人は、大抵が前からその土地に住む人で、自分が住み着いた時の評価をベースに比較する傾向にあって、でもその間に物価（賃金は知らん）だけは上昇してるんだからそりゃ高く感じるよね。
私自身も地元で検討してたら「高すぎ」となり、ここに越してきましたよ。そして、買った時に比べて更に「高すぎ」になってる。こう言う方、多いんじゃないかな？

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デフレ時代のことをいつまでも言っていても仕方ないと思います。
自分が良いと思った物件が、買える範囲の価格であればよいのではないかと思います。

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物件が建つ加賀エリアは板橋とは思えないくらい整備されていて魅力的。
ただ最寄りの新板橋駅や板橋区役所前駅から歩くとそこはやっぱり板橋なんだなと思い知らされる。

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>>610 購入経験者さん
余力あるところはゆっくり売るし、今の市況なら徐々に値上げするらしいで

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売主は買ってくれる人を200組以上捕まえなければいけない。
10組20組のレベルではない。
明日にでも正式価格の発表かな。
予定価格のまま正式価格に行ってしまったら、200組捕まえるのに何年かかるだろうか。

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>>618 匿名さん
その手元にあるもので調べたらよいのでは

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1か月前にマンマニの記事に上げられた時価格はこんなもんかと思ったしここで騒ぎになってなかったと記憶してるけど、久しぶりにここ来てみたら高いと文句言ってる人も出てきたね

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ここ買えない人どこ買うのw

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