バウス加賀ってどうですか？

店舗が入るみたいですね

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愛歯技工専門学校の跡地ですね。
やっと物件化するようでなによりです。

南と西が石神井川（と公園）に面していながらハザードは色がつかない希少な土地なので、さぞかし高級な物件になるであろうことは想像に難くありません。

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>>2 匿名さん

そこです。東京都板橋区加賀1-16
あそこは、ハザード外れるんですね。
１２階建てってことは周りより低いマンション？
そんなことはあり得なさそうだから、店舗で一階の天井が高くて、さらに各階も天井高があるのでしょうか？
どんな建物になるか楽しみです。

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店舗はどのくらいの規模でしょう。
加賀はいい所ですがスーパーマーケットがないので、まいばすやマルエツプチなどに入ってほしいです。

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十条板橋区役所ともに1キロ
金沢小区
坪650と予想

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>>3
12階建36mなので普通
むしろオールマンションなら直床じゃないの確定だけど、下が店舗で天井高くとられると、上が割くって直床になる可能性もある

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>>5 名無しさん

まじ！？650！
70平米で、13000万超えるけど

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面白そうなので予想教えて下さい

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氷川台で500、浦和で600、大山で650なのに、非タワマンじゃないとしても600以下はなさそう

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加賀は板橋でも特別ですからね。
周辺の中古相場を見ても@600以下は期待できないかと。
どんな仕様・デザインで出てくるのか期待しています。

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>>9 評判気になるさん

そんな事になってるんですね。十条のタワーより高い。。
みたら、あちらも値上げしてるのか。想像以上でした。

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>>11 検討板ユーザーさん
おそらく今後さらに高くなっていくよ
東京の再開発をみてもわかるように対象は日本人外国人は関係なく税金をより高く納めてくれる世界中だ
インフレとかジャブジャブの円以上にその要素が強い
もうすでに10年前から椅子取りゲームは始まってる
そして板橋最高立地はときわ台ではなく加賀だし
三田ガーデンは坪1500の部屋がすでに坪3,000超で転売され、即売れ状態
大宮から横浜の範囲を買っておけば必ず得をすることになる
株が一時大暴落することがあるが、たぶんそのときは不動産価格が下がるけど一般人は買えないだろう

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大規模？

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大山は再開発期待値込み、十条はＪＲほぼ駅直という特殊事情で、しかも双方タワマンなので、ここが単純に坪600超えとかはないかと思う
加賀はいいとこだけど駅が遠かったり買い物便がよくなかったり、人を選ぶところがある
区内で比較的高級なマンションが立ち並ぶのが加賀、高級戸建地を区内で探すならやはり常盤台という棲み分けになるのかね

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>>14 検討板ユーザーさん
ときわ台と加賀の棲み分けはまさにその通り
ただ加賀は金沢小区でなおかつ武家屋敷跡地
常盤台戸建て地帯の雰囲気は素晴らしいだけに人によるといったところだろうけど、ファミリーなら加賀かなあ
バウス氷川台が500であるなら加賀は600はいくと思う
尚且つ板橋区役所前と十条ともに1キロの利便性を考えれば650は当たり前にあると思う

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ここの唯一のマイナスはシティテラス加賀の存在かな。
変形敷地に無理矢理詰めこんだせいで北東向きの馬鹿デカい棟がもろにこっちを向いてる。せっかく南向きを買ってもスミフ民とこんにちは状態。
名作マンションが建ち並ぶ加賀で、あそこだけはちょっとアレな感じ。

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>>16 匿名さん
すみふは街壊しで有名だからね
大山もそうだし

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武家屋敷っていうか、その後の軍需工場のイメージだけどな
その名残で準工業地域で、かつ大きな画地を活かして背の高いマンションを建てやすいんだよね

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窪地が気になります

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>>19 マンション検討中さん
他のマンションと間違えてない？

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売主からして、バウスブランドですね。バウスは、長谷工物件多いですね。長谷工は標準化が進んでるから、奇をてらったり凝ったりしたものにならないと思います。名作マンションの集う場所だけに、それに相応しいものに仕上げていただきたいところですけどね。

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>>18 検討板ユーザーさん 前野町とかも大規模マンション多いよね

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>>21 匿名さん
アトラス加賀、グランフィーネ加賀と、長谷工マンションが3つ並ぶことになりますね。
いかにも長谷工っぽいシティテラスが西松建設とかプラウドシティ加賀学園通りが三井住友建設とか、見た目じゃわからないものです。

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長谷工も最近はもう他社と遜色ないというか、むしろいいくらい
しかしコスト面考えると、そうそうハイクラスなものを期待通りには作れないかもね
それこそ住友くらい施工側に睨みが効くならまだいいんだろうけど

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坪単価は400くらいなのではと予想します。
西は公園、南は石神井川、東も眺望は望める立地で加賀の中でも恵まれた立地だと思います。
ただ、駅距離を考えると500はないのではないかと思います

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500弱くらいかなと思ってますが
果たしてどうなるでしょうね

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流石に600はタチの悪い嘘でしょ。
1番新しいアトラス加賀でさえ、300前後だったよね？
住宅ローン金利も上がるっぽいし、高すぎて買えないよ。
というか、金沢小パンクしないか心配。
私立中行く組みが多いらしいから、加賀中は大丈夫っていうけど、どうなんだろうか。

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金沢小学校の通学区だから子育て世帯が殺到しそう。
でも@600はないと思う。
450～500くらいだと思うよ。

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下の店舗というのは何が入るのか知ってる人いますか？

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中古相場が坪500ぐらいで動いてるから新築のここは坪600ぐらいなるんじゃないですかね？

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>>30 匿名さん
全然坪500で動いてないんだけど、どこ情報よ？
大体70へーべーで20坪弱だぞ？
億ってことになるよね？まぁ、ここら辺はお医者さんが多そうだからお金持ち多いだろうけども

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>>27 通りがかりさん
5年くらい冬眠してた？
23区全域で10年のうちに2倍くらいになってきてるんだよな
綾瀬で億ションの時代だぞ
500万前後になるんじゃない？

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いまどき新築70平米が一億以下ってないよね
あるとしたら不人気地とか？

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450前後くらいじゃないですかね
500だとさすがに苦戦しそう

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同じ板橋区のジオ浮間舟渡が平均@360万だそうです。
駅距離の差を考えるとここも同じくらいじゃないでしょうか。

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浮間とは全く環境が違う。ただし、いくらになるかは予想不可。アトラス加賀が加賀地区最終だと言われてたけど、まさか歯科技工士学校を潰してマンションにするとは思ってなかった。下駄履きかな・・・でも、スーパーが遠いので、意外といいかも・・・タワー十条も下駄履きだけど、評判はいいようだ。どんな店舗が入るか次第。

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流石に浮間と比べられても…
ただ、プラウドとかシティテラスの3ldkだったかな？の中古を逆算したら壺350前後だった気がする。で、動いてない。
なので、築年差し引いてもせいぜい壺400が良いところでは？
ちなみにここら辺は自然環境と学区は良いんだけど、老害多いよね。タチ悪いジジイが多い印象ある。
昨日も信号無視して交差点侵入してきたジジイのクルマが、俺に当たりそうになったにも関わらず何故かこちらが窓越しに睨まれたし。あたおか老眼が多い

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>>37 通りがかりさん
タチ悪いジジイは自然環境とか学区にすごいプライド持ってたりするのよ、それによって自分自身の格も高いと考えるようで
そのへんがこの地区のネックかも

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>>38 名無しさん
加賀はそこまでじゃない
浦和、国立、志木あたりのプライドの持ち方は見てても痛々しいほど

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工事が始まっていますね。
どんな物件になるか楽しみです

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アトラスやプラウドの最近の成約が坪400前後、ザ・パークハウス板橋本町が坪430-440とか聞いたので、500から500台前半くらいになるんじゃないですかね

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大山駅徒歩9分のバウス板橋大山が坪450とのことなので、450以上にはなりそうな気がします。
相場が上がってますね

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>>41 匿名さん
500だと1億こえてきますね。

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なかなか公式ＨＰも出来ないですね
近距離お見合いになるマンションからの転居組もいらっしゃるんですかねー

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>>44 マンション掲示板さん
年内には公式できそうですね。
下駄もあるので便利になりそうですね

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>>45 名無しさん
下駄部分の情報はいろいろ欲しいですね
このマンションに限らず、エリアの生活に影響する要素だと思います

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まいばすけっと、コンビニあたりじゃないかなと予想します。スーパーが近くにないので、まいばすがよいです。

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このエリアって、ただ適当な建物が無いから店が無いだけ？それとも規制されてるのかな？
ほんとに下駄が店舗なら、相当な広さになるのでは？地区全体の生活に地味に影響するレベルだよね

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>>48 eマンションさん

店舗と掲出されているので、店舗はありますね。
ただ、規模はわからないですね。

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なかなか新しい情報がないですね

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工事は着々と進んでいますね

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このあたりは学校が多いので、店舗の需要がどの程度あるのか相当疑問があります。

作るなら食品ストアだと思いますが、最近できた十条駅前の伊勢丹がかなり大きいです。サミットやライフはかなり離れているので競合しないと思いますが・・

二駅（十条 、板橋区役所前）が使えるのは便利ですが、両方とも中途半端に遠いです。測ったわけじゃありませんが、両方とも１５分かかるんじゃないでしょうか。直線距離なら１２分くらいかもしれませんが、川があるので直線には行けません。

かなり安く出してくるのではないかと予想しています。そうでなければ売れないと思います。値段次第ですが、都内が欲しいという人には狙い目かもしれません。

それにしても全く盛り上がりませんね。

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>>47 通りがかりさん

マイバスケットは小型のものが板橋区役所駅前に行く途中にありますよ。小さく品数が少ないので、あまり魅力がないです。

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>>37 通りがかりさん

坪500ってことは、66ｍ2で一億ですよ。そんなのあり得ない。私も坪400未満が妥当かなと思います。中国人が買うような地域ではない、埼京線、板橋、駅遠・・・・。

緑が多いことだけはいいところだと思いますが、それだけで一億はないでしょう。ただ、3人家族なら、なんとかなるかも。若い夫婦は大変だなと思います。将来下がるのかな・・・・賃貸で値下がりを待つ、という手はあるかもしれませんが、万が一下がらなかったら悲劇。

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>>35 匿名さん

板橋区の舟渡は水害地域ですよ。水深5ｍ以上が予想されています。

https://www.city.itabashi.tokyo.jp/area/itabashi_bousai/map.html#flood

もうこれだけで検討に値しないと思いますけど。よくわからないのですが、こんなに水害が予想されているところにどうして住宅作るんですかね。

荒川まで車で行くと、土地より高いところに水面があって、うわっ、やばいと感じますよ。

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>>55 ご近所さん

十条タワーは結局、下駄ではなかった。商店棟は別れてますね。一丁目計画のほうは、土地が高いから下駄履きにするしかないかも・・・。いずれにしても、どういうストアを入れるか、相当考える必要がありそうです。コンビニはすでに大量にあるので、いらないでしょう。食品ストアが妥当だとは思いますが、やっていけるのかなあ・・・。

周囲は、北療育園（障害児の施設）、自衛隊王子駐屯所、家政大学、帝京大学など、学科校が多くて、人口密度が低いです。一戸建ても多いし・・・・

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パークハウス板橋本町の第一期が坪400前後、十条タワーの未入居転売住戸の売出価格が坪600、アトラスやプラウドの中古成約価格が坪400弱です
400を下回ることはまずないんじゃないでしょうか
子育て世帯に訴求すればある程度広範囲で集客できる立地ですし、１階店舗も住戸の商品価値を上げるものを選ぶでしょう

ここ数ヶ月都内の新築をウォッチしてきた者として、もし現時点で販売開始したとして、坪400なら「安すぎ」坪450なら「普通（もしかしたらお買い得？）」という感覚です

1億は確かに重たいですが、体力ある企業は給料上げてますし、ペアローンや35年超ローンなども一般的になってきたので、買える（買えてしまう）層は意外と多いと思います
他方でデベロッパー側のコストが下がる理由も見当たらないので、億超えも覚悟した方がよさそうです

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>>57
同感ですね
一番条件悪い部屋が400で売り出されても瞬間で売れると思います
平均で400後半、条件良いとこは余裕で500越えるでしょう

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んー、ここ最近の動向から、ガチで壺500あると思えてきた…もっと行くかも…
誰が買うんだ？買えるんだ？
こんなんで子育て、出生率控除なんてできんのか？
つか、加賀地域はマンション多すぎるのでいい加減規制しなさいよ…

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加賀は閑静なイメージに反して区内でもかなりマンション作りやすいんだよね
けどこれだけの敷地は、プラウド、アトラス、バウスと来て、もうそんなに出て来ないんじゃない？
加賀エリア内で含み益抱えてる層が一定数高値でも移ってくるのではと思う

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>>56 ご近所さん
小型スーパーは商圏3分くらいなので、加賀レジからアトラスまでのマンション群でペイできると思います。
小型スーパーでは品揃えの問題などあると思いますが、加賀では日常使いできる商業がコンビニくらいしかないので期待したいです。

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坪500なら即完だよ
600は間違いない
700は行かないでほしいよね

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>>58 名無しさん
同感です。中古市場を見てもアトラス加賀の直近の成約は坪420-440程度(販売中は坪500)、立地は少々違いますがプラウド池袋本町も坪600超え。ハザードにかかる北区のガーデンズやプレミストも坪420前後の成約、販売中は坪500超えの水準です。

池袋の新築タワーは部屋によっては坪1,000超え、板橋駅再開発のタワーも山手線外側の定借とはいえ駅直結の強みあり、池袋の市場につられるでしょう。

この状況で坪400台で新築大規模マンションが販売される理由を見つけるのは難しいかと。やや駅距離ある立地とはいえ、全方位の離隔ある土地、学区良し、ハザードの少ない綺麗な街並み、等々の選ばれるメリットも多々あり。下駄が入れば加賀一丁目計画どころか周辺エリアの利便性・資産性もより高まるかと。

周囲に話を聞いても、待てば安くなると思っている人はほぼいなくなった印象です。「必要なものは高く感じても早めに買う(時間とともに給料・物価が上がり高く感じなくなるはず)」というインフレマインドへの転換を感じます。

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ここ川沿いで桜並木で、一階にスーパー入るとなったら、害虫対策とか大変そうだなと思うんだけど、どうなのかな？

あと加賀エリア、マンション建ちすぎて小学校パンクしない？

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今、十条駅１分のタワー十条を見てきたら、価格スレがあって、全戸坪450万円以下だったよ。それより高いなんてありえない。

頑張って600万円なんて書いている理由が不明だけど、たぶん、せいぜい400万円前後だね。それなら、買える人も大勢出てくるんじゃないかな。長谷工だし、そんなに高級マンションにはならない。

なお、首都圏の中古マンションは値崩れが始まったようだ。もしかするとこの流れは都内にも波及するかもしれない。

https://www.kantei.ne.jp/report/70m2/1428

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この辺は高級住宅街ですし、住みたい人はたくさんいるんじゃないかな。

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タワー十条は当初と今では全然価格違いますよ
2期、3期、4期とどんどん上がっていきました…
坪450万なんかで今新築出たら安すぎて殺到しますね。駅距離ありますが加賀は人気ですし500～600あたりかと

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ザ・タワー十条は最初明らかに安すぎましたからね。

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>>59 口コミ知りたいさん

いや、プラウドシティで打ち止めのはずだったんですよ。歯科技工士学校の土地が売りにだされるとは思ってもませんでした。歯科技工士が足りないと言われてますが、大丈夫なんですかね。

今度こそ最後じゃないですかね。家政大学や帝京大学病院、北療育園が売りに出されるわけがないし、帝京大学4号館は元小学校だったと思いましたが、今は帝京大学のグラウンドになっています。

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https://diamond.jp/articles/-/358260
建築費が日々値上がりしてるからコスト見合いで、売出し価格を決めあぐねてるのでしょうか。。

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いまだに公式ＨＰも無いし、外観イメージも分からない・・・
コスト面とかで難航してるのかしら

エリア的にも売主にとっても、この規模はなかなか無いだろうから、仕様面とか妥協せず頑張って欲しいもんだ
バウスブランド？のフラグシップになるべき物件だよ

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>>70 匿名さん
＞建築費が日々値上がりしてるからコスト見合いで、売出し価格を決めあぐねてるのでしょうか。

それはあり得ますね。建築設備費の高騰、作業員の報酬の高騰、作業員がそもそもいない、という三重苦で、もはや、首都圏では、売れる値段で作れないという住宅販売業者の評価を読みました。

今後は中古のリノベーションが普通になるのかもしれません。最近のマンションは、エレベーターは付いているし、宅配ボックスも普通なので、ことさら新しいシステムが開発されているわけではないでしょう。

多分、このマンションはすでに建築開始しているので、建築中止ということにはならないだろうとは思っています。分かりませんけど。

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いまんとこタワマン方面の話だけど、コンクリートが手配できないなんて話も出たりしてるもんな

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誰も買えない。
金利上昇、工事費アップ、建築材アップ・・・・・これでは誰も買えない。
最近話題になっているのが、都心タワーの東南アジア人の購入。日本のマンションは、中国の1/3くらいの値段（同じ広さで）なので、購入する外国人が増えているが、マンションの価格と釣り合う値段で貸そうとすると、値段が高すぎて、日本人が誰も借りない、売ろうとすると元の値段では売れない。損ではないかというのが中国のコミュニティで話題になっているそうだ。（Youtube PIVOT通信より）。

従って、正当な価格で売り出しても、ほとんどの人が買えない。パワーカップルでも苦しいと思う。一億円では、親から援助してもらっても苦しい。ぎりぎりで買うと、管理費、修繕積立金（これも高騰が始まっている）もかなりの負担になる。

もちろん、憶測に過ぎないが、工事中止になる可能性があるのではないかな？
住宅の値段ほど、あがりさがりがわかりにくいものはないが、　世田谷区あたりでは、一戸建てに住んでいる老人の死亡数増加が始まっていて、空き家が増えつつあるそうだ。
今買うのはどうみても損だ。将来、安くなっても居住を楽しみたいなら話は別だが・・・

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公式HPの開設はそろそろですかね

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（私含めて）素人が値段どうこう議論するのはそろそろ飽きてきたので公式情報欲しいですね

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>>74 ご近所さん
他人を騙して自分さえ良ければ良い人種の資産運用論なんて流石に1ミリも参考にならんね。そうやってネガティブな要素で値段吊り下げて利鞘食おうっていつものパターンだろ。
しかもネタ元がYouTubeって…笑えた。
ただ、日本人視点からして高杉る値段設定だってことは予想が簡単だけども、ここいらは実需メインだろうからなぁ。
頑張って買うのかな？なんだかんだで買う人多いよ。帝京近いし

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工事中止ってなあ、、、
更地のままテベが税金払い続けるってこと？

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早く公式案内出ないかなー

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この辺りは住環境も良いしかなりの高値になりそう。

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坪450くらいで出ればよいですけど、500くらいになりそうな予感

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日々工事進んでますよ。ちなみにお店部分は狭めでした。HPに使うであろう撮影もかなり前にされてました。

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>>82 マンコミュファンさん
コンビニかミニスーパーくらいの広さみたいですね

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>>81 通りがかりさん
500も厳しいかもね？
ただ、最近になってようやく？不動産価格が下がりつつあるそうだから、どうなることやら。
私の経験上、購入検討している方であれば早めに希望の部屋を買った方が良いと思われ益。
我が家は、タッチの差で第一希望を買えず、別の部屋になったからね。
ただまぁ結果論、今の方で満足なんだけどこれもご縁かな。

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公式発表どのくらいなんでしょう、

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>>85 マンション検討中さん
26年9月竣工の割にはのんびりしてますね

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>>84 通りがかりさん
500も厳しいのかもしれませんね
とにかく発表を待つしかないですね

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>>86 名無しさん
ですよねー、間取りは3LDKが中心ですかね、

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300戸クラスになるのかな？
まあ加賀はもともとでかいマンション多いけど

竣工後もゆっくり売っていく最近の販売スタイルですかね

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12階建てなのが不思議。規制の上限は45ｍだか50ｍで実際、周りのマンション群もだいたい15階建て。建築コスト削減もあるだろうか
建蔽率がやや高いので延べ床面積は確保できるが、中庭なんかの余裕はなくなる（敷地面積はアトラス加賀とほぼ同じで建蔽率が10%近く違う）
それでも「庭園空間」を謳うのは、隣の加賀第二公園と一体感が出るように中庭を演出するものと思われ。
現状、規制めいいっぱいまで背を高くしても一部住戸以外眺望は望めないので、敢えて低くして他の部分で差別化していこうという意図を感じる

何にせよ建築費高騰に対処しつつ価格相当の魅力を出さないといけないデベは大変だな

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たしかに、普通なら15階だてにして容積消化した方が楽な気がしますね
敢えての贅沢設計をするにはコストの厳しい時勢ですし、どのようになるのか注目したいです

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バウスさん、最近ブランド化狙ってるのか超強気価格出してきますが、ここも相当な高値つけてくる予感しますね……氷川台や日暮里のように…

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バウス加賀　果たして平均坪単価いくらでしょう？

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坪単価は450から500の間くらいじゃないかなと予想します。
450ならサクッと終わってしまいそう。

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2階部分を建築中です

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平均面積73㎡(約22.08坪)ということなので、バウス板橋大山より面積が広いこと、戸数が板橋大山の約3倍あること、由緒ある地とはいえ駅距離10分超からすると、坪450は超えないと思うのですが…考えが甘いのか…
坪450:9,936万円
坪460:10,157万円

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この辺りは立地がめちゃくちゃ良いですからね。人気になりそう。

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>>98 通りがかりさん
加賀エリアは駅距離あっても人気ですから、中古市場も高値で取引されています。
新築はそれよりプレミアを乗っけるのと、駅距離違いますが現在販売中のバウス氷川台が坪465万なので、そのくらいの価格にはなると思います。

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