エクセレントシティ浦安北栄

周辺環境が好きで、ここの物件検討中です。
が、いかんせん高い…
他に中古出るのを待つべきか…

浦安の相場上がってますね。
レジデンシャル買っておけば良かったと心から後悔…。イニシアにするか、ここにするか悩む。

あれだけ高いと言われてたプラウド浦安が適正価格に見えるくらいに相場が上がってる。
レジデンシャルは最後の買い物件かもですね。
新築に引っ張られて中古が値上がりするのも時間の問題でしょう。

そうかぁ…
だったら頑張って新築買った方がいいですかね…
またマンションが下がったりすることってあるのでしょうか…？

>>24 検討板ユーザーさん
金利が上がれば相場が下がりますよ。今は完全にジャンピング高値キャッチです。

金利上がり、景気が悪くなり、給料が下がる・・・。
結局マンション価格が下がるような悪い景気になれば、価格が下がろうが給与も下がり買えなくなるのでは？
景気が悪くなっても今の給与が確保できる人しか待つメリットは無いですね。

>>26 マンション検討中さん
首都圏マンション購入者の世帯年収が１０００万。
平均なので中央値は下がるとしてもそこそこ恵まれた人たちが買っていると思います。
金利上昇によるマンション価格下落の要因とされているのが、
「金利が上がると毎月のローン支払い額が増え、耐え切れずマンションを手放す人が増える。」というもの。
ここまでの金利上昇がこれから起こるとは思えない。
マンション価格は下がらないと予想します。

物件賃料が安いのが最大の魅力である元町にこの金額を出すのは流石に気が引ける。
新町の中古が大正解だな。

24です。
貴重なお話をたくさん聞かせていただき、大変勉強になりました。
ありがとうございます。

もともと元町は物件賃料が安いんですね。
それでいてあの価格って…おっしゃる通り気が引けます…

日当たり心配なんですが、どうなんでしょう？

立地と規模感が似てるリビオはいくらになるかな。

小規模マンションはシンプルに工事単価が高くなるのと、戸あたりの管理費修繕費の負担が非常に大きく基本的に割高。中古と比べて管理費修繕費で1万円高ければローンにすれば35年払いで400万程の価格差に匹敵する。

浦安駅周辺で大規模マンションが建築される可能性は低いでしょう。それこそ駅前再開発がない限り。

>>33 マンション検討中さん
大規模まで行くと無駄な共用施設で管理高くなるので求めてないです。50戸以上だと安心できますね。

この値段になるなら、プラウド浦安買えばよかったと後悔…
当時はプラウド浦安は高すぎると思ったが、今となるとお買得物件だったんだなーと。
本当に買い時に迷います…

プラウド浦安が安く見えるとか、明らかに異常なマーケットですね。しかも竣工から一年足らずの早さで。

来年はまた、エクセレント安かったねになると思いますよ。
毎年価格が上がり、まだまだ上がる相場ですので、早く買ったもん勝ちみたいになっていますからね。

昨日の時点で1期1次の結果が出ているようですね。
はたしてこの価格帯でも売れてるのかどうか気になります。

管理費の高さも気になったんですよねぇ、60平米無いのに2万越え。個数の差なさゆえか。

第1期売れたか気になりますね

一番高かった4LDKは掲載されなくなったので、どうやら売れたようですね。

物件概要を見たら1期1次は5戸が先着になってる。
ルーバル付きも残ってるみたい。

>>41 マンション検討中さん
えっっっ、1期1次で5戸、、？一番売れる1期1次のタイミングで5戸も売れないということですよ？？ 徒歩9分で流石に値段高すぎですよ。ほんと誰が買うんだろう。営業にそそのかされる情弱者がターゲットですかね。

>>42 eマンションさん
ここって全36戸ですよね？
1期1次で、18戸供給して5戸売れ残った(先着順)とのことなので、13戸販売ずみですね。

物件概要に↓の記載があるので、1/3以上は販売済みなのかと。
>予告物件概要は第1期2次以降の全販売対象住戸（18戸）を対象としております。

>>42 eマンションさん
情弱ってか、少なくとも物件概要すら正しく理解できない人はターゲットではないでしょうね。(笑)

3週間足らずで13戸販売済み
内覧会の予約も土日は取りづらい状況
プレミアム物件(4LDK)も販売済み

北栄はやっぱり人気が高いですね！

浦安駅９分の北栄66m2で7000万円？？！
高すぎるわ！
新浦安周辺の旧公団を買って2000万円でリノベした方が断然良いと思う。
特に駐車場を使いたいならば。
東西線の混み具合よりは京葉線の方がマシだし。

新浦安の駅前団地は築45年で75㎡　3LDK5000万円～5500万円位しますよ。そこに2000万円かけて7500万円の築45年　誰が買うのでしょか(笑)今の不動産相場は中古でもかなり高いですよ。

東西線の混雑は関東ナンバーワンですからそれは否定しませんが。

>>50 職人さん
ご自由にどうぞ

>>51 マンション検討中さん
北栄の新築7000万円、誰が買うのでしょか(笑)
それよりは良い選択だと思うよ、と言ってます。

結局新築だとこことイニシアとリビオだったらどれがいいんだ？

>>43 マンション検討中さん
なるほど、勉強になります。新築マンションの販売概要・方法って素人の私にはよくわからないのですが、どのようなルールなのでしょうか。

>>55 マンション掲示板さん
公式HPとかチラシには必ず販売概要が載ってるからそこを見ましょう。
第〇期×次、販売個数、申込期間、抽選日時とかが分かります。
ここは最近1期1次の抽選が終わったところで、総戸数36戸のうち18戸が売りに出て、少なくとも13件の申込があったようです。
申込のなかった部屋は先着順で購入できて、それが5戸だって公開されてあーだこーだ言ってるのが今です。
私は様子見中なので公式サイトとかの情報しか知りませんが、モデルルームの見学に行けば営業さんがもっと色々なことを教えてくれます。

>>56 周辺住民さん
>>46 マンション検討中さん
随分お詳しいですね。中の人でしょうかね。

>>55 マンション掲示板さん
「申し込み」は手付金を払うわけでもなく、「売れてるアピール」のために営業が来場者に頼んで「とりあえず申し込みだけ・・・」と、そんな感じですよ。なので「第1期即日完売！」なんていうのは普通によくあります。
だから、18戸供給し13戸販売済みということでもないです。

「契約」で手付金（通常マンション価格の１割）を支払いますが、本当に人気のマンショならば「申し込み」から「契約」まで１週間くらいしか待ってくれません。
「契約済み」がどれくらいのペースで増えていくかをチェックした方がいいですよ。
ただし、売れてないマンションは手付金を１割ではなくわずかな額にして、キャンセルを覚悟してでも見せかけの契約数を増やすこともあるので騙されないように！

>>58 買い替え検討中さん
55です。ご丁寧に教えて頂きありがとうございます。
そういうものなのですね、、気をつけます。

明らかに、一人惨めなやつがいるな
どうしても北栄に住みたくて、徒歩9分なら！って思ったのに高くて手が出ないんだろうね

>>60 評判気になるさん
私のこと？
高くて手が出ないんじゃなくて、価値に見合わない価格設定をみて「誰が買うのでしょか(笑) 」って思っただけですよ。

「どうしても北栄に住みたくて」って、そんな人いるかなあ？
入船、日の出、 高洲などの中街や新街が買えなくて仕方なく選ぶところでしょ？
住所は浦安だけど、中街や新街並の価格設定って無理がないですかね？
新浦安徒歩９分以内の中古買ってリノベの方がマシだと思いましたね。

>>61 マンション検討中さん
いつまでも粘着してないで、ご希望の物件を買えると良いですね。

新浦安と浦安は路線も違うし街の作り方も違う別の街なのであえて比較することはないのでは？
新浦安なんて液状化の街だし、駅前は古い団地しかないし、旧耐震の古い団地なんて住宅ローンがほぼ組めないから銀行は限られ、低金利時代に高い金利で借りないといけないなどデメリットも多いですよ。

新浦安も浦安も良い街だと思いますよ！

浦安で最近話題のエクセレントもイニシアも間違いなく良いマンションと思ってます。

マンション価格が高いのは仕方ないです。
近年の物価上昇、建材の高騰、職人さんの単価上昇。全てが上がってますので！

今マンションが必要で、お金に余裕があるならイニシアもエクセレントも私はお勧めです！

補足しますと…

駅近を求める方ならイニシア

小学生のお子さんがいる家庭や周辺環境を求めるならエクセレント

をお勧めします。

私は地縁がある東西線ユーザーなので、元町駅徒歩9分7000万と新浦安駅徒歩9分7000万で選べと言われたら元町を選びますね。
浦安駅徒歩10分圏内は中古マンションもほとんど出ないので、高くても新築で買っちゃいたいって人は結構いると思います。

100戸でこの価格だったら売れないだろうけど
36戸だからねえ

>>66 周辺住民さん
同感です！

>>63 マンション検討中さん
「新浦安なんて液状化の街」って、マスコミの印象操作にまんまとやられるタイプですね。
被害を受けたのはごく一部の団地と戸建だけで、入船や美浜の旧公団はほぼ無傷です。
入船は旧耐震ではなく新耐震ですよ。3.11で「大丈夫」が証明されたと言えます。
さらに低層は壁式鉄筋コンクリート構造で最も地震に強い構造です。

土地の区分所有の資産価値も、入船・美浜と北栄・当代島とでどちらが勝るでしょう？
担保価値のある中古マンションでローンが組めないわけがありません。

浦安駅徒歩10分圏内は中古マンションもほとんど出ないのは、そのような価値がわかってる人が手放さないからですね。

>>69 マンション検討中さん
自己レスです。

「浦安駅徒歩10分圏内は中古マンションもほとんど出ないのは、そのような価値がわかってる人が手放さないからですね。」
は「浦安駅徒歩10分」を「新浦安駅徒歩10分」と読み間違えたものです。

>>66 周辺住民さん
資産価値を全く気にしないなら良い選択だと思います。
私には絶対にできませんね。

>>64 匿名さん
「マンション価格が高いのは仕方ないです。
近年の物価上昇、建材の高騰、職人さんの単価上昇。全てが上がってますので！ 」

政府、不動産業界、マスコミがグルになってそう思わされてるのでは？
事実ではありますが、売り手の言い分を買い手が簡単に従うから価値以上の値付けをされるんですよ。

>>72 マンション検討中さん
「売り手の言い分を買い手が簡単に従うから価値以上の値付けをされる」
それはその通りと思います。

物価上昇や建材の高騰など、関係なく人気エリアはもともとマンション価格が高いです。
これは需要と供給の関連性なので物価上昇とはまた違う話ですね。

浦安でここ近年マンション価格が急騰しているのはプ○ウド浦安の物件がトリガーになっていると数々の不動産関係の方が口されてますので、それに便乗して価格が高騰しているのも事実と考えます。

だからなに？

言いたいことはおわりかな？？？

以上が通りすがりさんの考えた、「激論！不動産価格は政府、デベ、マスコミに操られている(全4回)」です。
そのうちダイヤモンドオンラインで出るので読んでみてください。

元町でマンション買う人に新浦安勧めても意味ないのに新浦安推してくる人は何なんでしょうね。
私は新浦安に遊びに行くことはありますが、マンション買って住みたくはないです。

大地震があったときにダメージを受けるのは新浦安だと示されたのが3.11です。
マンションは無事でも街はダメージを受けます。
3.11の後で新浦安の土地や中古マンションの価格は暴落しました。
今でも新浦安は土地や中古マンション価格が上昇しにくい地域です。
資産性で考えたら元町のほうがまだマシです。
ソースならこの辺をどうぞ。
https://lifullhomes-index.jp/info/areas/chiba-pref/00711-st/

東京の新築マンション価格は2年で1割、10年で5割上昇してるような状況です。
それを踏まえると元町だけが異常な値上がりをしてる訳ではないですね。
浦安駅徒歩10分のブリシア浦安の時点で坪300万オーバーの傾向はあったので、プラウド浦安だけのせいでもないです。

>>77 周辺住民さん
別に新浦安を推してなんかないですよ。
あと、「このスレッドを見てる人=元町でマンション買う人」ではないでしょう。
最初から浦安元町をターゲットに探す人の方が稀有な存在でしょう。
広域で探してその候補の一つに見かけたものが、浦安駅９分の北栄66m2で7000万円に驚いた感想を述べたものです。

東京などの新築が物価以上に上昇してるのは、再開発が進むとか上がる要素や理由があるマンションです。
北栄・当代島に上がる要素がありますかね？ただの便乗以外に理由が見当たらず、すなわち本来の価値以上の値付けでしかなく、資産価値があるとは思えませんが。

面白いソースの紹介をありがとうございます。
新浦安は80年代から急成長し10年前にはすでに成熟してました。
この10年の新浦安の新築マンンションはクオン新浦安のような（値上がり余地が少ない）高級物件が目立ちました。千葉県内はTX沿線や海浜幕張駅、千葉駅周辺などが勢いづいて価格上昇に貢献してると思います。築10年の中古マンションの上昇率が千葉県内の平均より新浦安が劣る理由と分析します。これをもって新浦安の資産性が劣るとは到底思えません。
3.11直後は確かに暴落と言える状況でしたが、買い手不足と仕方なく手放さざるを得ない売り手のわずかな取引が成立した程度で、持ち続けた人は元通りの資産価値を取り戻してます。

浦安駅直結のタワマンで66m2で7000万円ならば買いたいが、
ここを選ぶくらいなら南行徳や行徳駅徒歩９分以内の中古を買って2000万円でリノベした方が断然良いと思う。
街の雰囲気も利便性も教育水準も変わらないし。

元町で子供を育てている方は、当然元町希望になる方はいると思います。
小学校・中学校の子供を転校させたくないですから。

ただ、元町は賃貸が安いことが最大の魅力ですが、最近の分譲だと賃貸水準より圧倒的に高くなってしまうため、そこを割り切れるかどうかです。

新築購入後に15年くらいは残債割れだと思いますが、引っ越さないなら資産価値としても酷いものではないかなと思います。

元町に住んでいる人は「浦安」という部分にプライドを持っている人が多いので、お隣の行徳や妙伝の頭っから検討対象外な人も結構多いですよね。
実際に市川エリアと比較しても、浦安駅周辺は賃料、中古価格が高いので浦安というブランドはあると思います。

ただ、その浦安のブランドはディズニーだったり、新町の開放的な雰囲気だったりするんですがね。

なるほど。
元町に住んでる人にとっては、残債割れ承知の上でも住み続けたい代え難い魅力があるのですね。外部の者にはわからないことです。
漁村の名残もありますし地域のコミュニティが強すぎて、よそ者が入りにくい雰囲気はありませんか？

>>82 マンション比較中さん
おばさんは、くだらないこと気にし過ぎ

>>80
プラウド浦安は購入後にずくに一部屋が中古で販売されましたが、新築価格より15%増しで、すぐに購入されてましたよ。
なので、新築購入後から15年は残債割れは言い過ぎかと…
プラウド浦安は3LDKも管理費込みで家賃26万でも入居者が入ってるそうで、利回りは低いですが、万が一、残債割れのケースは賃貸にするのも有りかと…
元町の新築マンション徒歩10分以内は価値は十分にあるかと…

元町の新築マンションスレに新浦安推してくるのってアレだったのですね。
意図せず新浦安を下に見てしまってすみませんでした。
新浦安は資産性も育児環境も素晴らしくて羨ましい限りです。

浦安は快速停車駅で住み心地もいい割に、今までの相場が安すぎでした。
今後出てくる新築マンションはどれ買っても3LDKが6500万位になるなら、閑静な立地＆駅徒歩10分以内＆スーパー・コンビニ・小学校至近なこの物件はそれほど悪くはないと思ってます。
ただ、イニシアの価格見る前にエクセレントに決めてしまうのは相当な勇気がいります。
小規模マンションで管理費が目立つのもウィークポイントですね。

15年残債割れって文字列のインパクトは衝撃的ですね。
35年フルローンだとしても15年後の残債って60%位、1割頭金入れたとしたら0.9掛けで55%位です。
おみそれしました。

>>78 坪単価比較中さん
>街の雰囲気も利便性も教育水準も変わらないし。

浦安元町と南行徳・行徳が変わらない???
ギャグにしては笑えませんのであなたの中ではそうなのでしょうね。

>>87 通りすがりさん
買うつもりもなく、価格を見て驚いたという理由だけで何度もネチネチと長文を書き込んじゃうような人ですから。
徳もつんでいて仕上がってる方なんだと思います。

マンションの価格差ほどの違いはないかなーとは思う。
賃貸だったら大体一緒だし。

>>85 マンション掲示板さん
実際の成約価格は・・・

私も実際のところ浦安元町と行徳の街並みはほぼ同じだと思いますよ。
ただ、住んでいる人は浦安元町の方が裕福そうな勝手なイメージです。

残債割15年ということはないと思いますが、8年ほどは残債割かなと確かに思います。
このマンションに限らず、レジデンシャル、イニシアステーションもですがね。
元町ではプラウド浦安は別格なのと、今の相場と比較するとお買い得感があるので残債割れ期間は短いかと。

浦安-快速停車駅≒行徳
あってます？

違います。

浦安元町-快速停車駅-成人式ディズニー≒行徳

浦安元町-快速停車駅-成人式ディズニー-民度≒行徳

浦安に下町感はあるけど、行徳・南行徳にはないね。
行徳は外国人が多い、凶悪殺人事件があったところ、みたいなイメージがある人だとマンションの購買意欲は沸かないかも。

ディズニー好きなら浦安のほうがいい。
浦安駅からだと舞浜行きのバスは多いし、浦安～舞浜の旧江戸川沿いはサイクリング楽しいから自転車でもいいと思う。
南行徳や行徳からだと舞浜へのアクセスはあまりよくない。
バスはあるけど少ないし、市川塩浜ルートも微妙。
市川塩浜周辺は再開発(?)されるらしいけど、その後どうなったかは知らない。

>>92
なぜプラウド浦安が、別格？
イニシアとは駅チカの距離も大差なく、イニシアの方が築浅では？
普通に考えたらイニシア＞エクセレントシティ≒プラウドでは？

ディズニー好きなら、
舞浜>新浦安>>>>>>>>>>>>>浦安元町>行徳
では？

>>97 マンション掲示板さん
同感。
「プラウド」に高いブランドイメージ抱く人多いから。
価値観を自分で決める人はそうなるでしょうね。

浦安元町-快速停車駅-成人式ディズニー-民度-下町感<行徳
あってます？

価格が出てからは定番の新浦安vs 浦安の議論以外情報がピタリとないな。

当初の予定では2月に2期も始まってるはずだけど、価格を見てドン引きされたのか、順調に売れてるのか、どっちやら。

旧浦安って昔の漁業権の絡みか、よく分からない金持ちがけっこう多くいるようで、そういう土着の人が高くても買ってるのではないでしょうか？
それにつられて外部の人も新旧の区別できず浦安のイメージで高値掴みするのでは？

その仮説ありそう。
あとは、賃貸相場が安い元町にはパワーカップルも多いので、子供できて子育て始めたしここで買うかという感じですよね。
というか大半これ、自分の周りもこれ。笑
ただ、そんな中でもお金に余裕のある人は新浦安に移動していくイメージです。

安い賃貸で住むなら元町は良いと思います。２０代かせいぜい３０代前半なら時短のためにあの通勤地獄も耐えられますが、中年以降にも続けるというのは耐えられませんね。子育てを考えても元町の最近の新築狭小住宅より、まあ普通に考えて中古でも広い新浦安の方が賢明だと思いますね。

いくら広くても、駅遠で交通が不便で、関東近辺で大地震が起きるだけで暴落・担保割れするリスクがある地域には住みたくないですね。
6500万予算があるなら南砂のマンション買えるじゃんとは思います。

「関東近辺で大地震が起きるだけで」って・・・

新浦安にマンション買って住みたくない理由って液状化リスクでしょ
リアス式海岸に家建てたくないのと同じですね

浦安海楽育ちの私ですが、新浦安の中古リノベを選択しました。


浦安駅最寄りのマンションの決定的なデメリットは、唯一の公立中、浦中が昔から荒れている且つ超遠いいこと。
じゃあ、中学受験させたらと思うが、有名塾はすべて新浦安に集まっており、小学生が自転車で行くには厳しい距離感。たとえ、行きはバスで子供1人で通塾できたとしても、帰りのお迎えはしなくてはならないが共働きでは無理。
ファミリーのみが住んでいる治安のいい新町と違って、学生や単身者の多い夜の元町を1人で帰らせるわけには行かない。

それなら、専業主婦ならどうかというと、一馬力で車維持しつつ浦安駅徒歩圏内の新築を買うなら最低1200万円は必要だが、それは上場企業の部長レベルで非現実的。

じゃあ手堅く中古を買えばというと、30戸前後の小規模物件ばかりで、ランニングコスト高騰→修繕費滞納→少人数のため理事会が機能不全→大規模修繕できない→資産価値下落リスクが避けられない。

という検討プロセスの結果、どう考えても中学受験の時点で詰んでしまうだろうということで、新浦安の駅遠中古にしました。

もちろん、元町は大好きですよ。子供さえいなければ至便だと思います。

浦中が特別荒れてるとは思いませんし、この物件からは徒歩10分くらいだから超遠くはないでしょ

>>107 マンション比較中さん
？？？？？
新浦安のマンションに液状化のリスクがあるのですか？

仮にあると仮定しても、
新浦安のマンションの液状化リスク＝リアス式海岸に家を建てるリスク
ですか？

>>109 マンション比較中さん
同じ徒歩10分でも公立の中学に通うなら、浦中より入船や日の出の方が良いと思うのが普通では？

>>110 匿名さん
上物は無事でしょう。
地盤沈下や水道管破裂で街にダメージが入る実害、それがニュースになることで風評被害が発生します。
それに伴う地価とマンション価格の暴落のリスクがあるでしょう。
新浦安に住んでるなら経験されたのでは？

リスクの度合いが同じとは言ってません。
大地震に伴う災害リスクという意味では同じですね。

>>108 マンション検討中さん
ファミリー層なら普通そういう判断になりますよね。
やはり元町はシングルやDINKsが短期間住む向けですよね。
余談ですがイニシア浦安の花火＆プールのコンセプトはいいと思いますが、新浦安のマンションとかで企画すれば良いのにと思いましたね。

新浦安おばさんが大量に沸いてて草

>>108 マンション検討中さん
賃貸でいいじゃん。子供が高校生になったら駅遠で不便なだけ。

>>112 マンション比較中さん
被害と風評被害の違いは理解されてたのですね。
風評被害のマンション価格の暴落なんてほんの一時のわずかな例です。

リアス式海岸に家を建てるリスクは津波の実害ですよね。
なんでそれが風評被害のリスクと同じなんですか？

あと3.11で証明されたこととして液状化対策は有効ということです。
対策していたところは無事、してないところが被害と明瞭でした。
市内の3.11で被災した道路等、その後対策がされたでしょうから、今後液状化のリスクのない街になったのが新浦安だと思いますが。

>>115 マンション検討中さん
マンションは購入のタイミングが重要じゃないですか・・・

>>116 匿名さん
私はそもそも地盤沈下や液状化の心配がいらないところに住むだけです。
次は無事だといいですね、それなら全員がハッピーです。

>>118 マンション比較中さん
「地盤沈下や液状化の心配がいらないところ」なら新浦安がオススメですよ。
防災意識の高いエリアですし。
その上、ゴミゴミした元町より、整然とした広大な街並みなので大規模火災のリスクも圧倒的に低いので。
ほとんどの建物は新耐震基準を満たし倒壊リスクも低い。
災害の心配をされるなら地盤沈下や液状化以外も考えては・・・

>>119 匿名さん
こういうのがいるから新浦安がバカにされるのでは？