グランドメゾン目白坂テラスについての情報を希望しています。
所在地：東京都文京区関口２丁目1番4(地番)
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩5分
東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：63.73㎡ ～ 125.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2022-06-09 22:25:53
北向き1階は以前スッ高値で出たけど、なかなか売れなくて大幅値下げしていたような。今回はどうだろう
この１年ウクライナ侵攻で相場はまた上がってるし売れちゃうのでは。
6階か7階の部屋は600万くらいでさくっと売れていたような記憶がある。
このマンションは全然売れてないから値下げもありうる！と書いてあったので待ってたら、一気に6部屋売れてもう残っているのは100平米超の部屋だけですか？？そんな・・・
今日行きました。結構急な坂ですが、雪や霜で凍ったりはしないのでしょうか？
晴れてなかったから分からないけど、冬の間の駅までの道路の日当たりはどうなんでしょう。誰か近くに住んでいる方教えて下さい。
>>1166 マンコミュファンさん
区内の一般論ですが、降雪の場合は朝に、善意の住民・社員が道端に寄せて路面が凍らないようにしてくれることが多いです。道路の日当たりは少なくとも北側は問題なさそうです。
霜で凍った記憶はありません。
区内では、ちょっと広すぎるかな。
目白坂の様子が分かるとありがたいのですが。
雪が凍った坂で転んで怪我をした事があるので、急な坂は怖くて。
>>1167 匿名さん
この沿道の住民の皆さんは、そのあたりの意識の高さが素晴らしいと思います。
夜にも早朝にも総出で雪かきしてくださいます。
目白坂は南東向き傾斜なので晴れれば比較的早く溶ける傾向もありますね。
雪のときは、少し遠回りになりますが、傾斜のゆるい目白新坂まで回って下るという手もあります。
目白新坂の方は崖上から雪塊が落ちてきそうで怖そう。
>>1171 ご近所さん
あちらは最近できたエリア最大のマンション住民が雪かきしない（管理人が始めるのが遅いのでカチコチに凍って除去しきれない）ので危険です。夜中も早朝も雪は降るので管理に任せにせず住民がやるべきなのですが、そういう態勢がないのでしょうかね。目白台ハウスやヒルズ目白台の方々は積極的なのですけど。
最近できたマンション住民の皆さんのがんばりに期待します。
それは流石に管理人さんの仕事ですね笑
目白坂は傾斜も急で凍って滑らない日はないので、危険過ぎて特に冬は通りません。古いマンションは住人も高齢化していますし雪かきも皆でやらないと追いつきませんよね。毎年ご苦労様です。頑張りましょうね！
頻繁にネガティブな書き込みしている人は、この物件に妬みがあるのですね。大雪が降った場合、私は出来る限り雪かきくらいはしますよ。家の前は子どもも歩くでしょうし。近隣住民さんに合わせます。良い場所に住むので、良い環境は保ちたいと思っています。
参考程度ですが同管理会社の他物件は、雪の日の朝に玄関前を雪かきしてくれてました。
ここのコメントの虚栄心が強すぎて、住民になるの躊躇する
人によって虚栄心と感じる部分は異なるのでしょうね。
文京区民ですが、雪かきをしない隣人に嫌味を言うようなセンスはないですね。以前他地域にある小規模マンションに住んでましたが、隣の賃貸が全然雪かきしなかったので、自分たちで隣の部分も最低限の除雪はしてあげちゃうぐらいのことはしてました。だからといって恩を着せたりクレームをつけるなどなく、むしろ転倒するリスクから近隣住民を守っているような意識でしたね。
とはいえ、今は融雪剤という便利なものがあるのに、なんでそういう文明の利器を使わないでスコップでせこせこ雪かきするのかと同じ区民として疑問に思います。管理費の中で予算化し備蓄しておけばいいだけのことです。遅れた文京区ではいまだにそういうローテク除雪をしている情弱ばかりだとバカにしてるのかと思いますね。
>>1185 匿名さん はいつもこの辺に張り付いていて、文京区を誹謗している人と同じ文体ですので、お察しくださいということで（笑
自宅前の雪かきぐらいどこの区でもする人はしますね。
大規模物件で敷地内の除雪や融雪剤の散布をしない管理会社が入っているところなんて聞いたことないぞ。それに車の出入りでスリップしたら危ないから、前面道路にもちゃんと融雪剤を撒くぐらいするだろ。こういう当然のこともわからないのは戸建て至上主義の過激派連中だろう。
>>1186 匿名さん
融雪剤の環境への悪影響をご存じないですか？
ウチのマンションでは融雪剤使用を最小限にするために早朝と深夜の雪かきシフトが作られてますよ＠区内分譲マンション
購入した人に質問ですが、グランビリオ市谷砂土原は考えなかった？
グランビリオ市谷砂土原も高台低層なので、似ていますよね。神楽坂が好きならグランビリオでしょう。ただ、周辺に緑がないのと、駅まで遠いのが難点。
飯田橋に向かう外堀通りは，素晴らしく美しい並木道じゃない？学区は区内でも最高の愛日だし。でも、平坦だけど駅からは少し歩くか。
ここだとドヤ顔で歩けるけど、グランビリオ市谷砂土原だと周りの家が凄すぎて無理。
グランビリオは二重床じゃないから候補から消した記憶があります。ヒルトップレジデンスの方だったかもしれませんが。そのエリアいくつかのマンション検討したのですが、残念ながら造りが自分の探している条件にことごとく合いませんでした。
グランリビオでした
グランビリオさんは名前を変えているけど同一人物？
素朴な疑問ですが分譲マンションに住んでいてもそれぞれの家で雪かきのスコップを所有しているものですか？
それとも備品ですか？
雪の日は有志がマンション共有備品のスコップを持ち出し雪かきをする形になるのでしょうか？
>>1199 匿名さん
マンションによるようですが、現在住んでいるマンションでは管理組合が雪かきスコップを備品として購入しました。管理員さん滞在時間内はお任せですが、早朝深夜には住民が雪かきします。
普段は倉庫にしまってあるスコップを、雪の日（予報段階も含む）には屋内駐車場に出しておいてくれることになっています。
これは最初から決まっていたことではなく、何シーズンか経験して徐々に整っていったものです。
ただ、ウチはド庶民マンションなので住民老若男女問わず出てきてわいわい雪かきしますが、こちらのようなマンションに住まわれる方はどうなさるのか。お金で解決もあり得ますよね。和敬塾の学生さんたちなら喜んでやってくれるかも。
>>1201 マンション検討中さん
まあ最近は住み込みの管理人さんもなり手がいないようですし、労働時間とかを厳守する傾向にあるのでこれからは難しくなるかもしれませんね。人通りの多い通りだと一晩でアイスバーンになることもあるので住民のボランティアがやるという方向性もあると思います。
>>モモレジさんの2022年マンション番付で上位入賞
こういうの、つい気になります。
マンションを多く見てきた人がいいと言っているマンション、興味がわきます。
雪かきってどうなんでしょうね。
不慣れな人がやるのもどうなのかと思いますけど。
管理人さんがいたらやってくれるかなと期待したりして。
知人のマンションでは管理人さんがやっていたみたいでした。
転勤で寒冷地に勤めてた時は雪かきは委託した外部業者の人が来てましたね。東京だと滅多に無いからどうなるのでしょう？管理人さんか清掃の方ですかね？
>>1205 匿名さん
外部業者を頼むという方向性もあるとは思いますが、年に一回か二回降るか降らないかという雪の対応をお願いするにはコストがかかりすぎる気がしますね。予報を見て勤務時間内に融雪剤を撒くというのはかなり現実的だと思うんですけどね
>>1207 匿名さん
結構効いてましたよ
年一回か二回撒くぐらいのことで随分と敏感なんですね、それに雪かき作業が全く不要になるものではないので、あくまでも管理人不在時の繋ぎですよ。
もっとも、私だったら隣の分も雪かきしてあげちゃいますけどね。隣近所にむかってギャーギャー騒ぐのはみっともないので。人格も疑われかねませんよ。
リビングダイニング、寝室などの床材って何でしょうか？
やっぱり日向坂を上がった三田ガーデンヒルズかな？
行きつけの三井?楽部が真ん前だし？
セカンドハウスにもふわさしい間取りもあるし？
しかしながらお墓ビューは無きにしも非ず？
ここの坂を上がったところにあるヒルズ目白坂が81m2、1.2億で売りに出ていたけれども、速攻で売れちゃったね。
築20年のマンションが坪500万弱で即売ということを考えると、本マンションの価格は割安なのかもしれない。
ヒルズ目白坂はヴィンテージ候補ですからね。売りが出たのが珍しいと思う。
あっという間に残り3戸になったみたいですね。今後数年は金利への不安より、物価と人件費が上がる不安の方が大きいです。上昇局面では市場にある中古と新築の差なんて考えるだけ無駄。スペック高く希少性があって、かつ良心的な坪単価の新築を買えばいい。ここで抽選外れたなら横浜のグランドメゾンがオススメです。
岸田首相の言うインフレ率以上の賃金アップというのが本当にできるとすれば、それは価格にはっきり反映されることだろうね。今のうちにご利用ご利用
江戸川橋駅あたりって、正直全てが色々揃うわけではなく小さなスーパーしかないですが、将来的にこのマンションの資産価値はみなさんどう思いますか？
設備や仕様や、治安の良さなど魅力的で価格も魅力的ですが、将来性が少し心配。
将来性？ どこかの再開発エリアみたいに大化けすることはないですが、大損も無いですよ。安定していると言えます。なにしろ東京中心部であり、しかもこれから大きなマイナス要因が発生する可能性は（例：どこぞの＊＊＊＊団体の聖地になる等）限りなく低いですから。
この残っているDの部屋は3階東向きで眺望確約、最も良い部屋の一つですね。一期一次で売れたはずですが、キャンセル出たのかな。
江戸川橋に建ってるわけじゃないですからね？
>>1225 評判気になるさん
このマンションのあるところのすぐ近くには神社やお寺があります。まあ、神田川沿いは水害リスクゼロじゃないけど、それを言ったら目黒川の方がよほど怖いでしょう。
あと先着順2戸だそうな。江戸川橋徒歩5分、関口2丁目でこの仕様/価格なら売れてしまいますね。
現在残っているHタイプの部屋は全ての居室にバルコニーがついていて明るそうですね。
動線もよく考えられていて生活しやすそうですが、どうしてこのタイプが一番最後まで残ってしまったのでしょう？
坪単価は納得の金額なんです。ただ面積が広いので自分には手が出ません涙
ここは最高のマンション 本物を知る人のみ買う物件。
「グランドメゾン目白坂テラス」販売室からご連絡をいただきました。
どうしますかね？
最終2邸のご案内
Aタイプ
［2LDK・63.73㎡、3階建て3階部分、11,590万円(税込)］
★最上階住戸
★眺望の良い東向き
★ウォークインクローゼット・シューズクローク付き
Hタイプ
［3LDK・101.47㎡、3階建て2階部分、21,990万円(税込)］
★専有面積100㎡超え、20畳の広々リビング・ダイニング
★全居室が南向き
★敷地内の駐車場優先権付き
このエリア、６４ｍなら中古でも１億するから、1.16億なら買いだろう。
ここ良いですよね。同じデベの別のマンションを借金抱えて買ったので買いたくても買えない。
しかし積水はいい仕事するよな。
クレヴィア文京関口の中古が、76m2、1.3億円で売れたそうな。こう言ぅてはなんだけど、川沿いのマンションでそんな値段で売れちゃうなら、高台低層のこちらはもっと高くても売れるだろうに。積水の値付けは低すぎたね。
毎日の坂上がりがキツくない？
確かに場所も建物もいいと思うけど、毎日カバン持って、帰りはプラス買った荷物持って、分厚いコート着て家に帰るの想像するとさ。
あの角度の坂だと自転車もどうなの？
＞＞1241 検討板ユーザーさん
あなた若いんでしょ？ 爺さんみたいなこと言ってどうするの。椿山荘へ行かれる年配方も、バンバン坂を上っているよ。
自転車が心配なら、新目白坂を使うと少し遠まわりだけど坂は緩やかになる。
あなたは平地に住んでいた方が良いと思う。
高台の上で見晴らしいい低層マンションは最高だと思いますけどね。
>>1241 検討板ユーザーさん
>毎日の坂上がりがキツくない？
確かに駅近至上主義的な観点からいくとその辺はネガティブじゃないかと思うね。現代的なニーズには沿わない。
ただここを選ぶのは電車通勤の勤め人よりもショーファードリブンの社用車に乗る自営業者が多くなるだろうし、タクシーとかかなり気軽に使える（経費になるし）層が買うし、むしろそういう人しか買えないのではないかな。そうすると住民の層もそこそこ上澄みな人が増えるので、そういうのを好む人は好むだろう。少なくとも水商売とか従業員が住まないという点で訴求する人はいるだろう。
3Aも番町も坂だらけですからね。都心の好立地は大体坂ありますよ。
>>1248 匿名さん
アクティブな現役子育て世代ではなく、終のすみかとしての需要なんじゃないかな。
子育てはお金がかかるから普通の人は埼玉とか千葉に住むけど、都心に住もうという人は子育ても終わってお金のある成功者では。
坂がキツいと思う人は坂下に住めばよい。それだけのこと。
このマンションは「高台が心地良い」と思う人が買うマンションです。
ついでに言うと、いくら高いところが好きだからといっても、このマンションを買う層は、タワーマションを嫌う人たちです。
床暖房は、どの部屋にありますか？
ついに残り一戸か。完売間近だね。
都心マンションの争奪戦はいつ迄続くのだろうか。積水のグランドメゾンは地味だけど白金高輪物件含めて掘り出し物が多いイメージだ。
>>1253 口コミ知りたいさん
比較しました。
設備仕様などのグレードがこちらの方が良いのと、あちらは窓からの景色が道路挟んでお見合いの物件なので避けました。
あとは周りに自然があるかどうかも考慮しました。
>>1260 匿名さん
先週モデルルーム行ったけど、目白坂と高輪はグレードは明らかに目白坂の方が仕様が上。高輪の方がアドレス的に高いけど。
結局ここは土地の取得がリーマン前でしばらく寝かせていたから、土地が安く入手した分建物に全振りしてる感じ。先週は二億台の 部屋と最後の2LDKがあったけど、二億台の売れたのか、、、販売員マジで落ちついて余裕な感じ。黙ってても売れるからなんだろう。どこそこのオープンハウスとは大違い笑
>>1263 通りがかりさん
私はiPadでシミュレーション？を見せていただきましたが、丁度いいなと思いました。自分の場合、朝日は好きですがそれ以外の日光は好きではないことから東向き一択なので。
>>1265 検討板ユーザーさん
南東向き、と言いますけど実際南側には隣の角部屋の壁がありますからね、、長い壁なので、かなり遮られます。
むしろこの60タイプの2LDKは他70の部屋にその壁の影響を無くす為に作られたものかと思います。シミュレーションと図面集見ればわかると思いますが、ちょうど60の部屋だけが午後日陰になると。
唯一の洞窟部屋なのにマンション全体で言うと上レンジの坪単価。微妙です。
洞窟っていうか、サンドイッチ部屋な
完売の連絡がきました。
これからの暑い時期になればわかる。東向きで日当たり良すぎは朝暑くて目が覚める。ベストは7時5時で日が入るくらいの南向き。
完売ですか。早かったですね。
HPを見たらまだAタイプは残っているように見えましたが実際は完売なんですかね。
価格については安いとは思いませんでしたが、この時期に売り切れてしまうんですね。
1.16億か。。。2階のほうは1.1億だっけ。2階の価格だと納得できるが流石に3階のは過ぎたな。
1.5億～2.5億の価格帯だったかと思いますが全戸完売になったんですね。今度椿山荘へ行く途中見てみます。
一方通行のため目白坂下からしか車でアクセス出来ない。かつ通学時間帯と、毎日２２時から５時は通行禁止。一日の半分近くが通行規制にかかる。
敷地内駐車場で契約した車両は警察に申請した上で夜間も通行できるがタクシー、実家の車、レンタカーは通行できないので坂の下で降りて登るか、椿山荘前で降りててくてく歩くことになる。住民であるかどうかは関係なく、車両が敷地内に車庫証明あるかどうかで決まる
警察に申請する通行禁止道路通行許可ですが、敷地内の車庫証明などは一切関係ありません。
どんなクルマでも申請できますよ。
最も良い例がこのマンションの工事車両ですね。
彼らはスクールゾーン規制の午後の時間帯の通行禁止に対して通行許可を貰って通行しています。
ですので実家のクルマや会社の送迎車なども通行許可を申請すれば通れます。
ただ実態としては通行許可を申請している住民は例外的です。
たとえ通行禁止時間地に警察に止められたとしてもゾーン内住民であれば見逃してくれますからね。
>>1276 マンション検討中さん
参考になります！
今まで実際申請したことはないのですが、
個人所有車両に通行許可証が交付されるケースは以下しか当てはまらないという認識です。
・車庫など車両を保管するための場所に出入りするため
・歩行が困難な方が車両を利用するなどの事情があるため
私の場合、まだ全然坂登れる年齢で、坂下の月極で駐車場を探すつもりです。車寄せで少し止めてスーパーの買い物など家に置いてから車を戻す、という使い方だと許可証の申請はやはり厳しいでしょうか。それとも大目に見てくれて出してくれたりしますか？
>>1276 マンション検討中さん
警察に問い合わせればわかることなのに適当なことを書いてはダメですよ。
工事車両や宅配の車は業務上の必用があるため許可がおりますが、住民の実家の車などは不可です。身障者などの場合は人に対して許可を取ることは出切るようです。時間外の通行については現在の工事車両も認められていません。特例で少しずらしているだけです。ましてタクシーで時間外に帰ってくることは不可能です。近隣の監視カメラで監視されています
工事車両は朝の通学時間帯の終わる９時半まで通行しないし、夜間も当然は通行していません。午後の通学時間帯は13時から１5時ですが、工事車両は13時から14時の通行は行うかわりに、規制解除後の15時から16時は通行しないという条件で特例を得ています。これは15時から16時のほうが自動の帰宅が多いという実態により認められたもののようです。
通行許可は車庫証明が当該地区車両に下りるものと、身障者や要介護認定レベルの高い方に下りるものがありますが、健康な住民の関係車両には決して下りません。宅配車は物流業務上、この通り以外にも許可されています。
敷地外に駐車場を探す場合は、この通りに面した駐車場にしないと大変だと思います
>>1279 訂正します 自動の帰宅が多い→児童の帰宅が多い です。
この一方通行区間にはそもそも車庫付き一戸建と小規模の賃貸マンジョンしかないので区間に車庫証明がある車自体数える程しかなく、許可はほとんど出ていないでしょう。対面通行部分にはマンションがいくつがありますがそれらのマンションは椿山荘側から帰宅できます。本マンションの場合は通行規制のない時間に下からアクセスするか、椿山荘方向か小学校あたりで下車することになります。それより坂下側は対面通行でも道幅が狭く、転回する場所がないからです。対面通行部分の戸建てやマンションの土地で転回することは不可能ですし、警察に通報されます
ttps://www.keishicho.metro.tokyo.lg.jp/tetsuzuki/kotsu/application/tsuko_kyoka.html
警視庁のリンクですが、基本的にやむを得ない理由がなければ通行は認められません。スクールゾーン 通行許可申請など、少し検索すれば、やむを得ない理由に相当する条件が出てきます。全国的に同じです。高い買い物なのだから嘘を書く人を信じずに調べたほうがいいです
今日現地見に行ってきました。
運良く工事現場の正面ゲートが開いていた時間帯で
現地確認ができました。
東側の木が大きく、
緑豊かで良いのですが、
夏場は虫など気になることはありますか？
緑化が豊富な低層に住んだ経験が無いのでm(_ _)m
>1279: 通りがかりさん
警察は午後の時間帯の場合は通行許可を出します。他の実例があります。
特例だから出ているわけではなく、このような条件をつけたのはデベ側の配慮でしょうね？
警視庁にちょうどいいページが見つからないのでとりあえず埼玉県警
ttps://www.police.pref.saitama.lg.jp/f0040/shinse/tuukoukyoka.html
自分で問い合わせればいいだけですがね
>>1284 さん
近隣住民ですがこれは通行規制時間帯ではないが、子供の多い時間帯にトラックが出入りすることを懸念するして協議の結果ずらしたようですよ。建設工事と普段の住民の生活を比較しても意味ないです。
坂の一通部分に面した場所に車庫証明のある車は少ないですが、ちゃんと許可とってますよ
自家用車に許可を持ってる住民でも、当然タクシーでは夜帰宅出来ませんし、秩序は守られています。またそもそもタクシーに断られます。昔と違って厳しいですから
完売した物件スレを荒らしてる方がいますね。
長々書いているのがその方です。
近隣住民を騙っているのも悪質すぎ。
ここに住んでいたらあんな嘘は書けません。
>>1289 マンション検討中さん
書きかたが悪かったてしょうか
上の方のレスと合わせて読めば理解できるはずですが、
当該地区に車庫証明（つまり、車の住所）があったり、貨物輸送やデイサービスなど業務上の必要がある車両に対して許可される。運転者は住民でなくても良い
身障者など、車以外で当該地区の自宅や施設にアクセス出来ない人物に対して許可される
ということなのです。
許可証を車両に提示しなければ通行できません。
当該地区に住んでいる健康な人物の、地区外駐車場、実家の車、タクシー、レンタカーなどには許可がおりません。
24時間通行禁止ではないのですから他の時間に通れば良いだけです。
私は当該地区の対面通行部分の住民ですが、通学時間帯に早稲田方面から帰宅することの多い時期があり、目白新坂を回って上から（このへんの住民は上から、下からというような表現をします）帰るのが面倒でその頃は毎年大塚警察に行って許可を得ていました。もちろんここに車庫証明のある自家用車に対してです。
近年は禁止時間帯に出入りする必要がなくなり、今は許可は更新していませんが、必要なご近所さんは許可取ってますよ。
そしてタクシーでは禁止時間帯には絶対に通行しません。
夜タクシーで帰宅することも結構ありますが、22時過ぎたら上から回ってもらいます。しかし一方通行部分は下からしかアクセスできないため坂下か椿山荘のどちらかでおりるしかないとおもいます。
上の方で警察に見逃してもらえるようとか、最初から違反報告前提で書かれているようなレスもありましたが、民度が疑われます。
通学時間帯は多くの子供たちが歩いているから車両通行禁止なのです。許可の有無に関わらず、対面通行部分の住民はなるべく上から帰って来ます。
私も、通行可能時間帯であっても狭い道を徐行するより遠回りでも上から回って来る方が楽になりました。椿山荘帰りの方とかが歩道でなくお寺側を歩いてたりして危ないんですよ。以前、24時間通行禁止にしようという話も近隣で出たくらいの狭くて危ない道ですから。もし禁止にしたとしても一通部分の数軒から十数軒の御宅が許可を取ればいいだけでしたから
まあ自分の希望にあったレスや営業スタッフの言葉を信じたくなる気持ちはわかりますが、警察署に問い合わせれば即時にわかること。
警視庁や県警の公式サイトにも明記されていることを否定する人は何なのでしょう。希望的観測をしたいのでしょうか。
そのうち警察に問い合わせたという嘘レスも出そうですね。
気になる方は自分で調べるしかありません。
読み間違えている方がいらっしゃるといけませんが、マンションに駐車場を借りた車は許可を取ればいいだけです
>>1290 マンション検討中さん
実家の車をやむを得ない理由で出し入れするやむを得ない理由ってどんなことがそれに相当するのですか？
要介護認定の老親を実家から毎日送迎して昼間は預かるとか？それなら人に対して許可が出るかもですが。
恒常的な許可以外に、冠婚葬祭などごく短期間の許可はありますけどね
>1293さん
ありがとうございます。よく分かりました。
確かに朝・午後・深夜の通行禁止であれば通行許可を取らなければ不便で仕方ないですものね。
他の地区では午後と深夜の通行禁止がないこともあるのか、通行許可を取ったと言う話を聞いたことがなかったのです。
それにしてもこの深夜の通行禁止と言うのも初めて見ました。
警察な過剰な規制を嫌いますからこのような規制が実現したのはよほど近隣の声が強いのか有力者の方が居られたのか？と思いました。
ですので「２４時間通行禁止」などあり得ませんよ。
Bーぐるに乗るのですが小日向ルートの道の狭い事、調べたら４ｍにも満たない２項道路部分があるのです。
さらに小日向台町小学校の脇を通る通学路にもかかわらずスクールゾーン規制の通行禁止時間帯も設定されておらず３ｔ以下であればどんなクルマにも２４時間完全開放です。
>通学時間帯は多くの子供たちが歩いているから車両通行禁止なのです。
とは行かない悲惨な状況となっています。
>>1299 さん
小日向台町小付近も狭いですが、一応B～ぐるが通れますからね。ここの一方通行は3メートル50センチにも満たない部分があり、当マンションの前あたりが最も狭かったと思いますよ。文京区道路台帳はネットで公開されていますのでご確認ください。
深夜通行が禁止になっている理由は私もよく知りませんが、あまりにも見通しが悪いからではないでしょうか。下から上がってくると前方を走る車、あるいは坂を降りてくる自転車が見えなくなるほど、神社のあたりで大きく曲がっています。
小学生は学校も指導して、歩道を歩くからまだいいんですよ。
椿山荘帰りと思われる人がお寺側から降りてくるのと、自転車がスピードを上げて降りてくるのが危ないんです。
タクシーに乗っていてヒヤリとしたことが何度もありますよ。
事故は起こしたくないので、自然と上から帰るようになりますよ
>1300: マンション掲示板さん
道路台帳見てみました！
目白坂はおっしゃる通り最も狭いのは当マンションの辺りのようですが、３ｍ９０ｃｍでした。
マンションが建てばセットバックして４ｍに広がるのでしょう。
小日向のＢ－ぐる通りでは最も狭い所は３ｍ７４ｃｍしかありません。
元々こんな狭いしかも第一種低層住専の道にＢ－グルを通すことに自体に相当無理があると思いますね。
もちろんＢ－ぐるが通る道路では断トツに狭いだけでなく、逆に狭いために路側帯もガードパイプも設置できないのです。
なので目白坂と同じ２０ｋｍ制限ですが、中村邸前のクランクでは歩行者がいると徐行どころか一時停止しないと危なくて曲がれないほどです。
Ｂ－ぐるが通ると言うことはスクールゾーン規制とか居住者以外通行禁止とかの規制をすることができなくなります。
目白坂との差は大ききなものがありますね。事故でも起こらないと変わらないのでしょうね。
>1296: 名無しさん
>1277: 匿名さん
>実家の車を出し入れするやむを得ない理由
ご指摘の通り
>要介護認定の老親を実家から毎日送迎して昼間は預かるとか？それなら人に対して許可が出る
のは先ず間違いないでしょうね。
人に対しての許可で送迎時で本人が乗って居ない時に通行許可証の提示を求められたら
許可証番号・本人の住所氏名を告げればOKのようです。
それと
当マンション又は目白坂規制区間内に車庫があることが疎明できる場合（車庫証明は実家にある）
ただ道路運送車両法を持ち出されて問題視された場合は例えばメインの使用は実家であるとか疎明することが必要かもです
その点社有車であれば問題ないと思われますし、その場合は送迎も可能となります。
車庫が規制区域内で確保できずに近くで借りた場合でも車庫から自宅を経由して通行するやむを得ない理由が疎明できれば許可が下りると思われます。
例えば重要書類・現金・宝飾品・重量物などを毎回車に積みたい場合などですね。
いずれにせよ大塚警察の担当者次第ですから、やむを得ない理由があるのに車庫証明が無いとダメとか言ってなかなか許可が出ないような時は
区議会議員に相談すれば良いと思います。直接課長と話せますからまず大丈夫だと思いますよ？
目白坂の通行規制の中で３６５日 「２２時～５時の通行禁止」と言うのはどう考えても不合理ですね？
当マンション居住者にとって通行許可を取らなければ深夜や早朝に動けないと言うのは不便この上ないです。
これを３６５日 ２４時間の通行禁止である「居住者車両を除き通行禁止」の規制に替えるように要望を出したらいかがでしょうか？
これですと住民の車はもちろんの事タクシーでも宅配なども通れます。要は通り抜け車両のみを規制しているのです。
目白坂は目白新坂と並行しているので、通り抜けを禁止しても一般車両の通行に支障はないので警察も応じ易い規制だと思われます。
ちなみにこの「居住者用車両を除き通行止」の規制標識は小日向に設置されていますが、警視庁の説明ではスクールゾーン規制の一環だそうです。
つまり関口や千石のスクールゾーン規制は７：３０～９：それと１３：～１５：の通行禁止ですが、小日向では７：３０～９：の通行禁止と２４時間居住者用車両以外通行禁止の規制となっているそうです。
こう言った警察への要望も区議に相談すると通り易いと思いますよ？
遅ればせながら契約者専用スレッドを立てました。
入居の準備、引っ越し、新生活についての情報交換はそちらでお願いします。
交通規制についても検討スレには馴染まないので契約者スレで。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/688928/
ブラタモリで目白坂が放映されましたね
>>1306 匿名さん
このあたりの歴史が理解できました。
お向かいのマンションでタモリさんとアナウンサーが「高級･･･」って絶句してましたね。中庭のあの巨木は知りませんでした。椿山荘のお庭も圧倒的でしたし、あらためていい所だと認識しました。
囲が外れてましたが、少しイメージと違っていました。外壁材の質感だと思いますが。
あまり高級な資材を使っていないようですね。シャーメゾンで使われているのと同水準に感じます。
ヒルズ目白坂やサンウッドが視界に入るのですが、正直言って見劣りがします。
せっかくの超一等地なのに残念至極。三井や三菱ならこうはならなかったでしょう。
>>1308 匿名さん
椿山荘までの目白通り沿いで、個人的にサンウッドが一番外観やデザインの上質感があると思います。森ビル分譲、建設コストが低かった2000年代の竣工ですから、比較してしまうのはフェアではないかなと思います。
残念という気持ちは同感です。
こちらの物件は豊かな緑があるから、年月の経過とともに建物に風格を添えてくれると思いますよ。
既に完売した物件にネガ投稿を浴びせる意味が分からんですね～。
買えなくて、しかもその後市況が上昇して悔しいのかな。いずれにしても見苦しいですね。新年早々ここでネガ投稿してウジウジしてたら一生開運できないっすよ～笑
美術館のようなエクステリアが素晴らしいよね。
ネガ投稿？ 購入者の正直な所感だと思いますが。
ヒルズ目白坂と双璧をなすクオリティを期待していたが残念無念･･･
ここは検討者スレです
サンウッドを質感が高いと捉える方がいることに驚きました。外廊下ですし、マンションの名の文字もやたら大きく不格好で、何だかアンバランスな物件です。ヒルズの方は目白坂沿いに敷地目一杯まで建ててしまっており、外観のインパクトもないからか、大手不動産の担当者からは地元外には反応が薄いと言われました。
その点からこちらの設計は良く考えられているかなと思い、購入しました。内覧会に参加してきましたが、特にエントランスや外観にはもう少し良い素材を使って欲しかったですね。
まあ凡庸な外観デザインでしたのでやむを得ないと感じますが、間取りや設備仕様などは価格と釣り合いが取れた良マンションですし、積水ハウスはやはりファミリーマンションが得意だと思います。
いえ、こちらですね。
再度失礼します。身内に建築家がいるのでこちらの購入にあたって色々相談をしていたのですが、目白新坂を高く評価していました。海外の建築物も手がける日本人建築家としては著名でかなり辛口な人ですが、目白坂も同じ設計者だと良かったねと言われました。
>目白坂も同じ設計者だと良かったねと言われました。
?? 購入者なら契約者スレにどうぞ
やはり椿山荘側からは車でアクセスできませんね。目白方面から帰宅する場合、自家用車は目白坂下から回る必要がある。タクシーに乗って来た場合は同じく坂下から回るか、保育園手前で下車しなければならない。ボード持ってスタッフが立っていたとおりです。
最後まで売れ残っていた最狭部屋。完売を焦ったのか投資用で売られとった。賃料みてアンビリ～バボ～！
駐車場権は当然付いてないが、もしあってもめちゃくちゃ車の出し入れが窮屈なロケーション。歩くとアップダウンが超激しい坂。この賃料でこの部屋に住みたいやつおらんだろ。
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13105/to_1002512211/
その部屋、Xで「自分が抽選で落ちた部屋が賃貸に出てる」って悔しがってるマンクラさんがいたよ。
ＧＭ目白新坂とＧＭ目白坂テラスを外から眺めてみたけれども、目白坂テラスの方が高級感はあるね。お値段も上がるけど。
>>1332 匿名さん
不動産業界の者ですが、いえいえ、立地はほぼ同じだけど、テラスは仕様で誤魔化してるだけ。住んでみるとかなり不便です。目白新坂の方が中長期的に資産性高いと考えます。ただし、7階.8階に限るとは思います。
1334は新坂の住人かな笑
目白新坂は中古の内見で入ったけど、内廊下も狭くてチープだし、エレベーターの乗り換え必須で団地感強かったな。
購入は見送りました。
嫉妬したくなる気持ち、確かに分かります。資産性含め玄人評価でも目白新坂の方が優れた物件のようですね。年数が経てばその理由がさらに明白になるでしょうと。
目白新坂は6～9千万のリーズナブルマンション、目白坂テラスは全戸1.5～2億越えの高級低層マンションで仕様も全然違うから、そもそも比べるものでもないと思う。
ターゲットの客層もだいぶ違うんじゃないかな。
>>1340 評判気になるさん
一方は大通り沿いの中層マンション。もう一方は低層住宅地のマンション。すぐ隣に位置していますが、「地位（ぐらい）」は全然違うと思います。
「仕様が～」は、おっしゃるとお。影響ゼロではないけど、よほどひどい仕様でないかぎり、あまり関係しませんよね。
この界隈では同じ立地ですね。
私は購入者ですが目白新坂のタイミングに合っていたらそちらを買いたかったです、正直。住んで分かることもありますから。
こちらの格の高さにタダ乗りしようとする新坂民、さもしいですぞ。
安く買えたんだから別に気にしなくていいのにね。
>>1343 匿名さん
1342です。格の高さとか仰いますが微妙なクオリティのエントランスにも帰宅する度にテンションが下がりますし、買い替えのタイミングに多少早くても目白新坂を買っておけばよかったと今になって後悔しています。そのうち貸すか売りますから住んでみます？
なんだここ。目クソ鼻くそ
文章が理解できていない人が若干いますね。
目白坂のエントランスはやっぱり微妙なんですよね。期待していたのに安っぽく仕上がってしまって残念。
>>1349 匿名さん
1342です。いえ、私は目白新坂のクオリティは高いと思います。微妙なのはうちの目白坂です。
前の投稿も読みましたが、設計士達からの評価は目白新坂というのは納得で、目利きなら選ぶでしょうね。内見までしてタイミングを逃したのでうちの奥さんも後悔しています。
私達一般の者にはクオリティは外から見るだけでは判断できないと思いますよ。
こちらの購入者を装ってまでアッチをageたいかねぇ･･･。
ここまでくるとちょっと普通じゃない気がしますわ。
先に出来た目白新坂の住民には恨まれている物件なのですね。
情報交換の場なのに単なる部外者は茶々入れるだけで役にもたたない。暇つぶしや憂さ晴らしなら他所でやって頂きたい。
インフルエンサーの人がエントランス外観風景上げてくれてるけど、やっぱり石調のデザインカッコいいよねー
