グランドメゾン目白坂テラスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/sekiguchi2/index.html
所在地：東京都文京区関口２丁目1番4(地番)
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩5分
東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：63.73㎡ ～ 125.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2022-06-09 22:25:53
椿山荘か都ホテルかなら椿山荘だな。
都心がどこかみたいな小さい話、読んでいて何だか悲しいものが伝わってきます。
私の知る範囲だと、椿山荘で結婚したカップルはおしどり夫婦が多い。
ゆうべ（日曜夜）22時ころに江戸川橋から目白坂を登ってみたが、静かで変な奴もいなくて気持ち良かったよ。坂もそれほどキツく感じなかったし、登るにつれて夜風が心地よくなって高速の音は遠くなって、マジで坂の下とは別世界だと感じた。
休日のそんな時間でも女性の一人歩きがけっこういて治安がいいんだと実感。
次は平日朝通勤時に歩いてみる予定。
あの暗い道を夜に歩いて怖くないのは男性だからですよ…
女性ですが、あそこを歩く時はイヤホンもつけずに常に警戒してます。子供も注意させないと、周りに助けも呼べないし狙われやすい場所だと思っている。
坪680の話が出てきてから荒れ始めてますね。
>>409 マンション検討中さん
わたしも女性ですが、怖いと感じたことは一度もありませんよ。目白坂は短いですし、戸建も並んでいて、街灯もあります。坂沿いにお住まいでないのなら、目白新坂を歩かれたら良いのでは？？
夜怖いくらいひっそりしているのは、閑静であることの証でもあります。どう捉えるかは個人の価値観でしょうね。
コモディイイダの品揃えは日常生活を充実させてくれますか？
イイダのある町最高で (oh!)
同じ18,000万円でグランドメゾン白金高輪パークフロント買えるって考えたら、ここの値付けの異常性がよく分かるよね
>>418 匿名さん
「グランドメゾン白金高輪パークフロント」って、あの崖下マンションでしょ？
そんなところに手を出すのは、「白金」って名前に心が躍ってしまう人だけだよ。
こちらのマンションを検討しているのは堅実なタイプの人が多いと思うので、両顧客の属性は全然噛み合わない。
ただし、イイダは冴えないなあ。伊皿子坂みたいにピーコックが入ってくれたら面白いんだけど。
>>419 マンション検討中さん
関口なんて言うニッチなアイデンティティを拗らせるとこうなるという典型例だわな
そりゃ積水も踏んだかってくる訳だ
相場と世間評価を客観視しなくても良い地元の富裕層に買ってもらおう
普段の食料品は配達や取り寄せをお願いしているのでスーパーには行きませんが、近くのナチュラルローソン等で買い足すこともあります。オトノハの野菜もよく買います。
>>419 マンション検討中さん
ピーコック、昔は良かったんだけどね。
今は全然冴えませんよ。ホントに。
白金高輪も見ているんですけど、どうやら積水は東京エリアの管理会社が評判悪いらしいので、管理大事なんでやっぱり三井が安心かなと思っているところです。
>>419 マンション検討中さん
ここで他物件をディスる理由が分かりませんが....自分は白金って名前に心躍らないことをアピールしたい自己顕示欲なのか白金高輪物件をディスればここが値下げされるとでも思ってるのか。
何れにしても浅はかで役に立たない低レベルな投稿ですね。何れにしてもここのターゲット層からは大きく下に外れる方なのでしょう。
>>408 匿名さん
ここだけじゃないですが、都心エリアの女性の一人歩き昔と比べて明らかに増えましたよね。晩婚未婚という話もあると思いますが、やはり東京は安全な街なんだと思いますよ。
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
>>425 匿名さん
既婚ですが、昔から一人でも歩きますよ笑
深夜まで空いているお店が昔より増えたからではないでしょうかね。
ちなみにこの辺りは夜早いですよ。椿山荘は24時間ですが。
>>418 匿名さん
異常性という言葉は不適当では？
高輪アドレスと関口アドレスはいい勝負だと思います。
一流アドレスではないけれど「まあまあのお屋敷町」という位置づけで。
あとは好きずきというかライフスタイルや価値観の問題でしょう。
東京のそこら辺歩いてる人に関口を聞いても関口宏しか出てこないだろｗ
どんだけ関口アドレスのこと過大評価してるんだか
関口は西片と同じように、知る人ぞ知るって感じですね。
ロンドンのCoCo壱のカツカレー2560円
ロンドンの丸亀製麺の豚骨うどん1580円
この物価をここに当てはまると、
21000万円→7000万円(円-ポンド目線)
ぐらいの感覚ということだろうか？
一体全体、日本の給与体系に疑問を持つほかないし、都心部不動産の価格は海外から眺めると3分の1程度ということだろう。
日本おわた
5年10年単位ならまた下がるよ。
団塊相続発生して住宅は余る。
政府がなんらかの規制をかけない限り、都心６区（千代田、港、中央、新宿、渋谷、文京）への人口集中は止まらない。また、もし規制をかければ、都市６区の不動産は入手困難となり、価格はますます上がることになる。いずれにせよ、文京区は底堅い。
仮に大震災が起こったとしても、仙台などの例を見ても分かるとおり、大都市の不動産価格は崩れない。
団塊世代の多くは気の毒なことに、郊外に一戸建てを購入しており、郊外の未来は暗いと言わざるをえない。
間取りの情報が見たいです！
団塊は郊外の戸建ってそんな事ないですよ。人口が多いから、もちろんサラリーマン層はそうかもしれないが、景気が良かった時代の中小の社長とかたくさん住んでるよ文京区あたりも。それが放出される。
>>442 匿名さん
今の人口集中は、もう少し東側に寄っているようですね。下記の増加率ランキングでは、新宿区は12位です。
https://nlab.itmedia.co.jp/research/articles/547360/
>>431 匿名さん
だからそれを関口の過大評価だって言ってるんだが…
大和郷や西片と同じく？人気の3S1Kでもないのに？
もう少し不動産としての客観的評価の勉強された方が良いよ
地元愛が強すぎるのか知らんけど、乖離が酷すぎる
マイナー度合いは、大和郷＜西片＜＜関口でしょうかね。
西片って良いマンションがあるイメージないのですけど…
ここ、マンションコミュニティですよね…
>>450 匿名さん
最初に断っておくけど、私はここの住民ではないので地元愛もない。
さて、このエリア一体は、江戸時代から目白不動尊で栄えたところで、山縣有朋邸の椿山荘、細川侯爵邸だった永青文庫と和敬塾、田中光顕邸の蕉雨園、田中角栄邸など、権力者の大邸宅が連なっていたところだよ。
西片も大和郷も良いところだし、3S1Kと叫びたいのもわかるけど、所詮、西方はサラリーマンの東大教授の村、大和郷は岩崎が再開発で売り出した当時の田園都市にすぎない。
匿名さんこそ、もう少し歴史のお勉強をされた方が良いのではないだろうか？
まあまあ。
関口というかこちらは椿山荘や細川庭園が近隣。
大和郷は六義園が近隣で、山手線も利用可。
西片は戸建て街で、街並みはレベル低ですよ。
しかし、どこも台地上なので、アプローチは坂多いですね。
都心がどこかシリーズは、読んでいて悲しいものが伝わりますね。
匿名をいいことに他人を批判したり、嘲る発言はまた削除になりますよ。
私が田舎者ということを差し引いてもメジャーとは思えない地名が並んでいるんだが。
目白台三丁目住人です。生まれてからずっとなので40年近いです。
グランドメゾン目白坂テラスは、やはり高速道路がネックかな。プラウド目白台くらい高台ならいいけれど。
>>453 匿名さん
歴史がどうこうより今と未来を見た方が良いですよ
恐らくそれなりに年齢を重ねられた方なんだと思いますが、ご認識が実態にマッチしていませんね
ここはマンション掲示板ですが、文京区でマンション人気エリアがどこかは明示的ですし、翻ってこの辺りを称賛する要素は、マンション立地としては特段見当たりません
仮にここがマンション立地として文京区でも称賛すべき屈指のエリアだったら、グランドメゾン目白新坂がなぜあんな価格で出たのか理解出来ませんし、翻って当時からここが市況上昇以上の価格差が付く理由も見つかりません
歴史がどうこうで価格や価値が決まるなら、小石川のパークコートもヒルテラスも、あの価格で人気が出るのはおかしい話になりますよね
不毛なマウント合戦
目白新坂はやたらと安かったです。買えた人はラッキーでした。
地元の金持ち爺婆がターゲットだからこの掲示板を見てるような客は相手にされてないぞ
>>468 匿名さん
新坂は供給側が坂下物件だと思ったのに需要側は高台物件だと認識したから「割安」に見えたんだよ。目白坂のほうは完全な高台物件で周りにヴィンテージマンションが並んでるから相応な値段にしただけ。
目白坂と目白新坂では雰囲気が全く異なるから、価格帯も大きく異なって当然かと思います。目白坂は特別な雰囲気を感じますが、新坂の方はよくある大通りって感じ、高台であったとしても。
そう新坂は高台ではなく、坂の途中。
新坂から何％も上がったとか騒いでいる滑稽さかな。
たぶん、買いそびれた人ではないと思うよ。
新坂推しの人は売ったんじゃなかったのかな。
腐った頭の人の思込が激しいねえ。滑稽です。
ここと新坂とは各設備の仕様や各部の室礼が全然違うよ。
各フロアの図面をみたら、ただものじゃないことが分かるよ。
ここは唯一無二の邸宅集合、一方の新坂はEV多すぎる汎用マンションです。
必至って字が違うぞ。小学校からやり直しなさい。
>>479 名無しさん
ご自身でエントリーのうえ、ZOOM面談して下さい。
予算は1.8億スタート。詳細に尋問を受けます。
転売ヤーお断り。冷やかし客お断り。
営業さんのふるいにかからないことを祈念します。
この値段で転売なんて不可能。買った瞬間損はします。
それでも住みたいという人向けだなここ。
>>480 匿名さん
近隣に住むただのマンションファンなので、エントリーはしません！
だからHPも情報少ないのですね～！まさに富裕層向け、恐れ入りました！
影ながら情報を楽しみにしています～。
新坂の方が設備グレード低いから安くて当たり前とか何も分かってねえな
高く売れるエリアだったら、コスト掛けてグレード高くして販売価格のグロス高くした方が利益も増えるんだよ
それが出来なかったってことは、元々そういうグロス評価のエリアだったってこと
そんなちょっと考えたら分かるような単純な不動産の基礎も知らないで、ここは知る人ぞ知るだの希少だの語るのは滑稽に見えるな
>>486 匿名さん
ご気分を悪くされたら本当に申し訳ないのですが、
ご自身は知識が豊富という思い込みも程々になさった方が。
グレードとかコストがどうとか、、、
居住者には各所業界でそれなりの立場の方もいますので、もし匿名さんの数々のコメントに皆さん失笑されていたらと思うと、お気の毒でしかありません。
一旦冷静に、客観的になられてもよろしいかなと思います。
決して嫌味ではありませんので、誤解のないようお願いいたします。
>> 488 匿名さん
私が思うかぎり、486 匿名さんのようなタイプの人は、このマンションを購入しないと思いますよ。もし購入したら、「自分には合わないな」と後悔されるでしょう。
決して安くない、高台低層・一種住専のマンションにお金を払う方は、似たような性向の方々が集まるはずです。
ここ初期の頃から見てますが、価格や坪単価の話が出てきてから荒れて来ましたね。
地面師にやられた会社だから頑張ってるんですよ。みんなで応援しましょう！
こちらはどんな属性の方々がご検討されているのでしょう？
1500×1500のパワーカップルもいけます！
いやー動きの多いパワーカップルがわざわざ坂含めた動線悪いここをこの価格じゃ買わないよ
まぁ戸数も少ないし地縁ある人が買うとは思うけどね、広域向けの価格じゃないし訴求力も薄いし
>>499 匿名さん
意外かもしれないけれども、パワーカップルで人生に疲れているタイプだと、こういう住宅街の低層マンションを購入するケースもある。たしかに、その気持ちも分かるな。
動線悪い、共用部なし、天井低い、仕様はいいが、こけるとみております。
90㎡超が中心なので、バリバリ仕事しているよりは、心に余裕がある人たちが買うのかと推察します。
地元の富裕層がお小遣いで孫にプレゼントする物件ですよ
> それなら目白か東池袋に行く
にクスっとしてしまいました。なぜなら、このエリアこそ本来の目白なので笑
>>509匿名さん
一部上場の役員でも、中から下のクラスは年収３千万円にすら届かない。それに加えて、役員になるまでの給料もたかが知れていている。
さすがにそれで２億円のマンションは買えないよ。残念だけど。
首都圏マンション1～6月発売、一転減少 高値で慎重姿勢：日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC194JG0Z10C22A7000000/
>> 「一部で（発売価格が）高すぎると感じる物件も散見される」（三井不動産レジデンシャルの嘉村徹社長）
その価格で、急坂登ってまでここに拘る人がどのくらいいるのか疑問。
電動自転車でも登るのきついよあれ。走った事あるけど。
>>512 ペンギンさん
700-800ってホントですか？ それならばGM目白新坂の中古（もしくは目白新坂沿いの他の中古）が出るのを待つのが自分にとっては現実的かと思いました。
99％の人は目白とは思わんでしょうな。
あれだけ関口アドレスは希少だだうんたら言ってたくせに急に目白面してきて吹くわ
やっぱりネームバリューないって分かってるんじゃん
>>518 マンション検討中さん
高齢者の免許返納も叫ばれてる時代ですから、車所有率も下がる一方でしょうね
高台信仰は最早過去の遺物と言っても過言ではないのは駅力や利便性に強みがある時代からも明らかですし、高台は不便として忌避する方がこの時代は多数意見かもしれません
だから本当は坂があるから価格を下げる方がベターなんでしょうけれども、ここは高値追求で行ったことがどう出るんでしょうかね
高台は不便だと考える人が多いのはたしかだと思いますが、マンションというものはそもそも低地の商業地・工業地に多いものですから、低地のマンションには希少性がありません。
一方で高台の住宅地のマンションは戸数そのものが少ないので希少性では勝りますし、「東京では高台が高級」というイデオロギーは根深いもので、簡単に消滅するものではないと思います。
マンションが林立する現代において、本物件が高値となるのも、ある程度、私は理解できます。
わかってないやつが多すぎる！2億近く出して江戸川橋に住みたい希少な人間だっているんだぞっ
”江戸川橋駅”というと、マイナー感があるけれど、広くとらえて”神楽坂－護国寺圏”と考えれば、２億出す人がいるのも理解できるでしょう。
>>523 匿名さん
その希少性も需要に裏付けられるからこその希少性であって、価値観が変わってきた現代においてなおその希少性が確立、維持されるかは不確定では…
百歩譲って高台がまだ求められる世の中だとしても、ここが特段の差別化要素あるかって話。駅までフラットな高台立地のマンションって周辺に中古も含めれば結構あるが(江戸川橋駅は正直論外)、ここが勝る要素って新築以外に何かあるのかな。眺望とか全然ダメそうだけど。
ほんと価値観なんて変わりゆく物。高台は昭和の価値観でしょ。昔から水害を避けるため求められた高台も、今は治水技術が進み、江戸川橋でも氾濫なんてないでしょ。
高台でも526さんが言うように、駅からはフラットならいいとしても、ここは・・・・・・・・。眺望なし、高速近し、駐車場ほとんどなし、では・・・。
小日向のパークホームズなんて、定借だけど高額で取引されてますよね。
天下の三井が低地の春日にパークコートタワー建ててるんだから、デベが高台信仰なんて過去の遺物だって教えてくれてるじゃん
ヒルテラスなんてパークホームズだし
まぁそういう保守的な思考は文京区らしいっちゃらしいけどね
一般人が思う目白といえば、JR目白駅周辺を指し、徳川ビレッジを想起するでしょうね。「目白御殿」がどこにあるかすら知らなさそうです。そんな細かい議論にこだわらない、心に余裕のある人が買うマンションなのかなと思います。
まあ高台は不便だと言う声が多いみたいだけど、ここは目白台の頂上ではなく中腹にあるので坂下まで買い物に行くのはさほど不便ではないと思う。これが目白台運動公園近辺、旧田中角栄邸のあるあたりになると自慢になるのは眺望だけで買い物不便度がかなり高く、万事車がないと大変な地域になる。
>>538 マンション検討中さん
敷配と間取り図を合わせ見たら普通はそんな適当なこと言えないですよ
もしかしてあまり知見が無かったり、そもそもエントリーしてなくて詳細情報もらってないのかな？
>>541 匿名さん
立地の評価に対し個別住戸の話でそらそうとしてもピントがずれてるよ。
眺望、陽当たり抜群という立地に関する事実は変わらない。
その良さが最大限に反映された部屋を買えばいいだけのこと。そもそもそういった住戸が作れない裏の新坂の立地とは違う。
543は屁理屈ですかね。
屋根に日が当たっても意味ないんだけど・・・。
新坂の方が眺望はいいでしょうよ。
新坂は全室南向きなので、明らかに陽当たり、眺望の良い部屋は多いです。この物件は個別住戸の間取りを見る限り、陽当たり、眺望の良い部屋はかなり限られます。当然、かなり高額。立地は良いのですが、検討したい住戸は少なく本当残念です。
営業担当者は購入者をかなり選別してる雰囲気でしたよ。うるさいこと言わずにポーンと支払える地元の富裕層にとっては最高のマンションです。
>>542 匿名さん
要するにみんなが言うほど不便じゃないってことですね。とはいえ目白台運動公園あたりに戸建てを買っていたら迷わず駐車スペースを作るでしょうけど。おそらくここは車がなくても良さそうな立地の限界点のような気がします。
>>545 マンション検討中さん
北斜面の崖下窪地でさすがにそれは無理。
8階から上ならここが建っても現状は維持されるだろうけど、マンション全体の評価としては芳しくはない。
積水も気を遣うだろうね。
日当たりはそんな８階じゃなきゃだめなんて程の影響ないよ。南の日差しは高い位置からだから。積水の日影図面に示されている。
眺望も６階以上は問題ない。北側にも眺望はあるし。
目白新坂は南側に加えて北側も抜けていますので、風通しも良く、街路樹の木々やカテドラルの十字架も美しく見えます。
詳細は書けませんが、目白新坂と目白坂はトータルでプランニングされていて、皆さんも完成を楽しみに待っていますよ。
ちなみに私は目白坂も検討中で、購入しても新坂の方は手放さないつもりです。
結局新坂住民ばかり
新坂はそんなに良いのだろうか。関口フランスパンが近くて便利ということは言えるかもしれないが。
>>543 マンション検討中さん
え、ロケーションだけ俯瞰して抜群とか言ってるの？
実際に当てはまる部屋は少ないけど、南側の植栽に太陽が当たれば日当たり抜群ってこと？
そんな詭弁は営業でも言わんわｗ
新坂はエレベーター乗り換え必須（1階以外）が難点です。坂きついよりましか！？
>>547 匿名さん
すごく拡大解釈されてるけど、頂上立地であれば行き来に坂を経由する必要がないという話で、それがここを含んでいるという話は誰もしてない。
坂途中の中途半端な立地よりは、坂上か坂下でフラットな生活が出来る方が便利に決まってる。
>>554 マンション検討中さん
EVの乗り換えはむしろ最大の利点になっています。
3邸に1基のEVは住戸の階にしか止まらず、当然来訪者も許可なしでは乗れないシステムなので、セキュリティが高くプライバシーが保たれている安心感は大きいです。
>>559 匿名さん
そうすると次は番町の値段が上がりそうだね。
ということは、このマンションがすんなり売れてしまうと、周辺エリアのマンション価格にも大きな影響を及ぼす、ということか。
すんなり売れる事はないから心配いりません。
こちら560。これまでマンコミュの様々なマンションを観察してきたけれども、大規模マンションは別にして、小～中規模のマンションの場合、販売開始前の段階で投稿が多いマンションは注目度が高く、例外なく即完売している。そうした前例から考えても、ここは即完売だね。抽選で当たった人はラッキーということで。
ネガなコメントをする人は、ライバルを諦めさせて当選確率を上げたいのかもしれないけれど、そんな姑息ことやっているとツキに見放される。
それにしても、みんな金持ってるなあ、、、
ネガなコメントは、元々買う気のない（カネもない？）冷かし勢のひがみだと思いますけどね。
金はあるけど、価格に見合わないから買いません。
東京都内の中古マンション価格、上昇基調に変化の兆し
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOMH1833J0Y2A710C2000000/
「今後の金利上昇や景気動向に対する不安感から、無理をして都区部にある価格帯の高い物件を購入しようとする人が減ってきているのではないか」
とのこと。
>>568 マンコミュファンさん
２億円が安すぎる、ということはないと思うけれども、「ここを買いたい」と思う富裕層が納得できる価格、ということだろう。
２億円の物件を買う富裕層となると、一部の例外は別として、通常、住宅ローンは使わずキャッシュで買う。
この層の人間は、車や時計と同様に、不動産においても「相場に比べて高い」とか「お買い得」なんてことは気にしていない。「自分のライフスタイルに合っているか否か」が購入を決める際の判断基準だ。すなわち、住宅ローンでマンションを買う層とは全然違う価値基準を持っているということだ。
こうした富裕層のうち、オシャレなライフスタイルを好む層は港区や渋谷区（広尾、恵比寿、代官山、神宮前）、お堅いライフスタイルを好む層は番町を選択する。
ここで問題なのは、お堅い層が選ぶ番町は、中層マンションだらけで、まちづくりの個性に乏しいという点だ。
「番町のマンションを買おうと思えば買えるけれども、今一つ魅力を感じないなあ。雰囲気の良い住宅街の低層マンションはないのだろうか」と思っている層の選択肢としてあげられるのは新宿区の砂土原町や若宮町あたりになるけれども、神楽坂に近くて少しチャラいところが難点である。
そのような層にとって、GM目白坂テラスはピッタリはまるマンションなのだろう。
このマンションのグレードと価格設定からすると、デベ側がそういう顧客をターゲットにしていることが窺える。
住友のS井みたいな御用評論家ぽい書き振りで笑えてくるからやめてくれ
確かにマンションポエムっぽい書き込みだけど、実際現地を歩くと番町よりは緑も多いし、椿山荘も普段使いできる点でアドバンテージは高いかもね。番町は本郷と似ていてビルが多すぎる。
ここが番町と比較対象になるとか本気で思ってる人いたら引くわぁ
番町どうのって、MARCH卒なのに、俺もがんばってれば東大いけたと思うよとか
いう奴と同レベルやないの。東大（番町）はオタク（ビル）ばっかりだしとかいって。
まあMARCH（関口）はMARCHでいい所もあるし、気にすんな。
目白だの番町だの大きく見せるのに躍起だなここは
>> 588 匿名さん
議論が噛み合わないね（笑）
春日だって適当に住むと言うには高価な場所になってしまったから
練馬も以前のようには安くはない
練馬にも春日町ってありますね
なんだこのグダグダな流れはｗ
中身のない議論を応戦して有益な内容が記載されない小規模物件は間違いなく瞬殺完売しております。
なお、こちらを購入できる方は番町も3Aも余裕で買えるのですよ。
物件エントリーした人だけに仕様や間取りなどの詳細情報を提供するという売り方は即完売にかなりの自信があるようだね。富裕層向け一般人お断りの超がつくような高級物件と同じやりかた。もちろん規模が小さいと言われればそれまでだけれど、ラジオのスポットCMをガンガン流して広告宣伝費をたくさん使うような某マンションとは対極にある販売戦略と言えるだろうな。
過去の事例が必ず当てはまるとは限らないけどね。
相場が高騰しきってついてくる人がどれだけいるか次第だわ。
目白坂って、目白と全く関係ないよね。紛らわしいマンション名。
>>598 坪単価比較中さん
目白坂を上がり切った先で合流する目白通りをずーっと歩いていくと目白駅とか学習院大学まで少々距離はあるが歩いていけるね。ここからだと徒歩30分ぐらいかな。
