グランドメゾン目白坂テラスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/sekiguchi2/index.html
所在地：東京都文京区関口２丁目1番4(地番)
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩5分
東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：63.73㎡ ～ 125.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2022-06-09 22:25:53
1LDK + S ～ 3LDKで 63.73㎡ ～ 125.60㎡
めちゃくちゃ高級マンションになる予感しかしない。
中途半端だったグランドメゾン目白新坂の経験を生かして、積水には本物の高級マンションを見せて欲しい。新坂のほうは見栄えがかなり期待外れだったので。
グランドメゾン目白新坂スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43289/
良さそうですよね！
坪単価どれくらいなのでしょうね。
現地に行ってみたけど、目白坂の急坂が思った以上にやばかった。
（目白新坂の比ではなかった）
結構息切れがしてしまったので、あれを毎日上り下りするのかと思うと覚悟がいるなと…。
あと江戸川橋駅から５分表示だけど、最寄り出口からホームまでめちゃくちゃ遠いので、ホームまでは10分以上を考えといた方がいい。
ネーミングが紛らわしい。旧物件のスレは閉鎖した方がいいんじゃないか？
近隣に長く住む者ですが、目白新坂の方は上品で落ち着いた外観が素敵で非常に贅沢に作られており、竣工時には皆でおおとなりました。
説明会にも参加しましたが、二棟目として建つ目白坂は目白新坂と統一感のあるデザインになるそうなので期待が高まります。眺望やマンション内のプライバシーなどは目白新坂に劣ると思いますが、目白台の静けさは魅力的です。あとは価格が、、笑
首都高が近いのが気になります。
音や排気ガスはどうですか？
一番狭くて63平米。
こりゃあ全戸億ション確定だな。
3億4億もありそう。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
あのじめっとした飲み屋街の多い江戸川橋駅最寄りで坪800万とか狂気の沙汰だな…
パークホームズ文京小石川も価格発表の時は荒れてたしね…
目白坂下の信号から目白通りへ入った銀杏並木の目白新坂は、江戸川橋駅周辺とは別世界の閑静な高級住宅街ですね。目白坂も静かで良いのですが、かなりの急坂でしかも道幅の狭い一方通行になります。完成が楽しみです。
坪800万円とか言ってるやつはどんだけ相場感ないんだ
ヒルテラスの王様部屋なんかベンチマークになる訳ないだろ
坪600-700万するなら目黒マークか南池袋C地区でも買った方が余程良いわ
坪800万ならパークコート神宮北参道ザタワーが検討できるし、流石にあり得ないかもね。
坪500後半～600前半といったところでしょうか。もう少し高いかな、。
>>28 匿名さん
目白坂登るとかハードル低すぎて草
グランドメゾン目白新坂の中古相場価格見てから書かないと一生坂道ダッシュしないといけなくなるし、そもそもそんなニッチな◯丁目がどうのこんのなんて、お前さん以外誰も気にしてないから価格に反映される訳がない
駅近で生活利便性も高い一種低層住専の高台に建つグランドメゾン。条件は申し分ないですが、文京区で坪700...そんなマーケットでしょうか。以前に検討してた白金高輪のグランドメゾンが割安に思えてしまう。
指名買いされるような立地、物件になるでしょうか？
通な人が好む立地だと思います。
確かにそうですね。椿山荘より目白方面にいくと、某宗教団体の支配地ぽいですから、ちょうどいいかも。
>>37
そのあたりでは某宗教団体の建物がちらほら見られますが、「支配地」というほどではありません。話はかわりますが、目白台周辺は総理大臣の住居が多いですよね。山縣、田中、細川。少し距離をおいて大隈、鳩山。
ここは江戸川橋の出口を出て八百屋とローソンの間の坂を上る感じ？狂言のあの人の家の前辺り？
墓地ビューは狙い目かも。
ここの立地はいいよ。だけど、毎日急坂を登ることは辛いだろうね。
江戸川橋で買い物をして手荷物が多いときは、区バスのBーぐるを利用して坂を登るというワザがあります（笑）
>>47 周辺住民さん
いいですね。100円で乗れますし椿山荘の玄関につくので歩きやすいですね。
うちはコモディイイダの当日配達サービスを利用してます。220円ですぐ届けてくれるので、手ぶらで坂を登ってます。
バス待つ時間なんて、ないですよ。
確かにバスは利用しやすいですね。新宿、早稲田、高田馬場、九段下、春日、上野etc.
年を取ると平行移動の方が楽なので地下鉄より楽かもですね。
>>51 匿名さん
てか、江戸川橋駅の構造がひどすぎますよ。階段多いし通路長いし。電車降りて1a出口まで遠い遠い。。
私もバスとタクシーを使い分けて、できるだけ地下鉄は使わないようにしてます。
この物件、白61やB-ぐる目白台・小日向ルートから離れているんじゃないの？
江戸川橋から乗って、椿山荘前で降りて坂を下ってくるということですか。高齢者は都バス、無料でしたかね。
>>53 周辺住民さん
離れてはいませんが、GM目白新坂の方だと関口フランスパン前のバス停がほぼ目の前で便利ですが、GM目白坂だとひとつ前のナチュラルローソン前の江戸川橋で降りてしばらく歩きます。
>>51 匿名さん
58番や69番のバスもよく使いますが、平行移動は本当にラクですね。東京駅までタクシーでもすぐですし、やむを得ないことでもない限り、日常生活はバスとタクシーで事足りています。
買い物はコモデｲイイダやマルエツだとあまり買いたいものがないので、下落合のOkスーパーやスターフルーツでまとめて買って、たりないものはまいばすけっととcoopスーパーで済ませてます。
うちは宅配頼みですが、魚やお肉も美味しい店がありますし、オトノハの野菜もいいですよ。
角栄邸に続く目白新坂の通りは出店規制が厳しいエリアなのでコンビニも大型チェーン店もできない分、閑静な雰囲気が維持されています。
何はともあれいくらぐらいで出てくるんでしょうかね？
平均で70m2で1.3億程度とみた。この市況下、さすがに平均1.1億はないだろうし、1.5億もないだろう。あとは建物のデザイン等を見て、それが高いのか妥当なのかを判断。
平均で坪700万程度とみています。建物の基本スペック(天井高他)、設備グレードが気になりますが。条件の良い住戸で800万台かなって予想しています。
平均で坪700となると、ヒルズ目白坂は売りに出ないので無理として、シティハウス文京目白台、サンウッド目白台あたりは中古でちょくちょく売りに出るので、そっちを待った方が良いようにも思うけど。
もしそこまで高くなるとすれば、
定借だけどパークホームズ文京小日向の中古の方が良さげ。
こんなとこで坪700万円なら小石川のヒルテラスで良かったじゃん
よっぽどここを高くさせたい層なのかな
目白坂がきつすぎて、実際に生活することを考えると足踏みしてしまうな…コンビニすら坂の下。
とりあえず早く概要を出してほしい。
>>68 マンション検討中さん
ここを買う層がコンビニだのスーパーだのの距離を気にするとは思えない。
そのうち7NOWのエリアに入るだろうしネットスーパー対応の宅配ボックスも当然付くはず。
戸数考えると管理費、修繕、駐車場、駐輪…維持費は高そうですね。
目白坂を実際に登りました。なかなかきついですね。あまり日常では体験しない角度。あと神田川と高速が近いのも気になりました。
目白坂って通学時間帯にクルマが通行止めになりませんか？
車が本当に不便そうですよね。一方通行で更にものすごく狭いですし。
高速道路の下を通り、古い区営住宅が左手にあり、この途中までの道がなんか雰囲気が悪い。関口フランスパンの向かい側の大きな邸宅街あたりに建ててほいし。
大通りでなくて車が少ないからこそ静かなのでは？
先に出来たマンションは防音壁になってそう
由緒正しい地歴を持つ立地なんでしょうが、一般的には今は低地の駅近マンションの方が人気ありそう。ただ、こちらは地元界隈のお金持ちに底堅いニーズがありそうです。
サンウッド目白台が56m2、8千万円で売りに出ている。そこから考えると、ここの平均価格がm2あたり200万円には届くことはないと思うんだけどなぁ。ただし、ここは低層マンションとしての特別感で人気が集中する可能性もあり、どのレベルでデベが値付けしてくるのか読みづらい。
私目白新坂を買って既に売却済みの物です。本当は賃貸するつもりでしたが、
コロナで会社の業績が悪いので益出しをしました。
こちらの方は、低層ですが、この地にふさわしくなく高級の割には駐車場が少なすぎると思います。電車で通勤するのに、急坂往復しろとの事ですよね。
雪の日なんて上り下り不可能になる可能性ありますね。
1階住戸も多く、神田川も近いし虫とか多そうですね～。
確かに駐車場は台数が少なすぎますね。去年雪が降ったときは沿道のお寺や神社の方々がきれいに除雪されてましたね。一階のテラスつきはお好きな方もいらっしゃるでしょうね。
港区なんかだと車にこだわる人は今後も多いでしょうけれども、それ以外の区では車を持つ人は減る一方なので、駐車場の数はあまり関係ないように思いますが、いかがでしょう？ ちなみに私は都心部で複数のマンションを所有しており、いずれも駐車場に空きがあります。管理組合にとって頭痛の種になっています。
別にばれて困る事はありません。
目白新坂の方は竣工から一年足らずで売却された方はあまりいませんので、83さんは余程のご事情か投資であれば北向き一階の小ぶりで唯一お手頃だったお部屋を買われたのでしょう。
神田川からはずいぶんと距離があり、そちらからの影響は全くありません。目白坂で気になるとしましたら、お寺と神社、お墓、高速、そして一方通行の急坂でしょうか。検討される方は急勾配の坂道が実際どんなものかを、真夏と雪の日にご自身で確認される事をおすすめします。
めったにありませんが、雪の日の朝ですと目白坂はたしかに滑りやすいので、私は目白新坂を使うようにしています。こちらのマンションに住む方は、少し遠回りになりますが新坂を使う手もありますよ。
ここに限らず、山手線内で高級感ある住宅街は見晴らしの良いところが多いので、坂を登ったところになってしまいますよね。また、大きなスーパーマーケット等もありません。したがって本質的に不便です。そういう場所を好きな方、嫌いな方、いろいろおられると思います。
どの部屋かわかりませんが、うちのは135％で売れました。
いちいち余計なことをいう人なのですね。
いえそれほどでも。畏れ入ます。
納税おつかれさまでした
自己居住なら3000万まで無税だからいいですよね～。
会社は会社で経費でいろいろ落ちるのでいいですが。
ありがとう御座います。
抽選で外れたのですが、辞退されてうちにまわってきました。
こちらの方が時期が違うのはもちろんですが、キャピタルゲインを出すのは
難しいかなと考えております。
1階は防犯リスクや湿気の問題もあり不人気なので避けたいところですが、
値段次第です。
雪が降ったらFRは登れないのでは？
>>101 匿名さん
先日車で行ってみたんですが、ただでさえ狭い道の両サイドに車よけのポールの様なものが点在していました。
新坂を買えなかったのでとても魅力を感じていますが、車通勤をしている為、外にわざわざ駐車場を借りてまで買うかどうかと悩みどころです。
ここは昔は雑木林でたぬきが住んでいたんでしたっけ。そのためか目白新坂の方を建設する際は周辺住民の反対も強く難航したとか。その辺はもう大丈夫なんですかね。
付近は大きな公園もあり子育て世帯にはたまらないですね。
音羽児童遊園のじゃぶじゃぶ池や江戸川公園で毎週遊べます。
>>1
00 検討者さん
目白新坂の南側は5階くらいまでは眺望は影響あったかと思います。
その分を価格考慮された値付け設定でしたけどね。
日照は日が高い時期や時間は3階とかかな！？
江戸川公園はホームレスも多いので、夜は気をつけた方がいいですよ…。少なくとも女性が一人で歩くのはやばい。何かあっても周りは民家の入口もないし神田川だけだし、助けも呼べない。
同様に、目白坂も大通りから入ると一気に狭く暗くなるから夜は歩くのが怖いんだよな…
GM目白新坂は売り出し時の説明だと5階以下は眺望が遮られると聞いた記憶があるので、中古で買うなら6階以上がおすすめだと思います。その分、お高いと思いますが。
>>106 さん
どちらにお住まいか知りませんが、ホームレスはいませんよ。時々夜にもウォーキングをしていますが、交番も近く、しかも目白坂沿いはほぼ民家ですし、街灯も明るく、どこが怖いのか不思議です。
>>111 匿名さん
販売時は6階が一番中途半端と言われていて倍率も低く、7階は天井が低いなど色々あり、住んでみると結局最上階以外はどこも同じです。ただ、お墓ビューの東寄りとコンパクトな北向きの1階については好みが分かれますね。
114さん、ここは目白坂の掲示板です。
目白新坂への質問でしたら該当の掲示板へ行かれた方がよろしいですよ。
目白新坂の住人には新しく建つここの立面図などが提供されているので、
どの階がだめとか歴然で皆わかっています。
目白新坂の住人ですが、
どの階もだめはありませんよ。
これ以上は機密情報になりますので控えますね。
敷地の位置も高い南側に建物が建つんだから、眺望に影響がないわけがない。
目白新坂に影響あっても販売時に価格は考慮されていましたし、
この物件には関係ない話ですけど。
ここは二棟でひとつの考え方で計画されているので、新坂との離隔はかなり贅沢に取られると聞いています。他社でしたらお見合いもあったかもしれませんが、同じ積水の設計ですから見事な完成度に仕上がるでしょう。都心によくある普通のマンションの方がよっぱど近隣の建物とは近いと思います。
近隣に住んでいますが、間違いなくこの二棟が地域一番になるでしょうね。個人的には新坂が好みなので1階以外であればどこでも欲しいです…。
>>120 マンション検討中さん
グランドレベルが重要で、その点は南側の方が若干低いくらいなんですよね。
販売時は不確定要素になるのでかなり考慮されていましたが、今思えば眺望については結果大した問題にはならない計画になりました。
前の方も書かれていましたが、積水さんは良心的な会社だと思いました。
まあ、新坂のお話はこれくらいにしましょうか。気になるのは目白坂の価格です。
できなかったんだろうけど、新坂と同じ敷地で別棟（または1棟で）だったとしても入口を新坂側にも設けられていればよかったのにね。
新坂からこっちに住み替えたい人も多いのかな...
新坂は狭い70㎡台の部屋ばかりだからね。
新坂の方が圧倒的に利便性が高いので、
わざわざそうするメリットが新坂側にはないですね。
若いご家族ばかりではないので、、
お気持ち有り難いですが、親睦なども必要ありません。
いざ震災、とかの事態を考えると、親睦も大切だぞ。
このスレ、新坂の方の住民ばかり？
土地柄地元の方が多いのは当然です。
購入されている多くも近隣や所縁のある方ですから。
目白新坂の方は簡単に手放すわけないと思いますので、買い増しはあっても住み替えというのはほぼないでしょうね。
外観気になる。「ヴェレーナ練馬ぬくいの森」が近いのかな
申し訳ないですが全然違いますよ。
[一部テキストを削除しました。管理担当]
最初に外観見せないパターンって、がっかり多くて心配
機密ってネタかよ。
首都高の防音壁、もうちょっと延長されませんかね。
現状だとけっこう聞こえそうな気がします。
この物件は高速から少し離れているし、それに加えてこれからEVが主流になるので、あまり気にしなくて良いと思うよ。
新坂の上層階はロードノイズが結構聞こえますよね。窓を開けた状態だと。
>>146 匿名さん
神田川の真上じゃないでしょ。
この画像の先はもっと物件に寄ってくるんですよ。GM目白新坂はビル1棟挟んだ横を走り抜けていきます。
防音壁が高くなってますが高層階はそうとう煩いはず。所有者は絶対言わないでしょうけど。
高層階はかなりうるさいはずですよ。
護国寺の日商岩井に住んでましたが、高速道路のうるさいことといったら。ここはもっと近いし、きついだろうなと思います。
目白台ハウスが建て替えにならないかなー。
>>152 マンション検討中さん
そうなんですね。けっこう、騒音あるんですね。とても重要な情報ありがとうございます。
窓の構造を工夫してるとか色々あるんでしょうけど。
目白新坂の掲示板見ると第一期販売 坪550万円だったと記載がありましたね。
90㎡弱で、1.5億円か・・・。
一般庶民としては、なかなか考えものです。
>>155 匿名さん
マンションコミュニティの別掲示板に、グランドメゾン目白新坂の価格掲載がありますね。どの情報が正しいかもわからないですが。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/635129/
500万超えは高層階の広い部屋で、大半は400前後でした。
中古で野村仲介で売りに出た7階だったかな、3LDK内見しましたが、
バルコニーに出ると高速がよく見えて確かにうるさかったです。
音は上に行くので、7階だと高速より上になるからだと思います。
逆に低層階は7階でのうるささまでではないかもしれません。
>>157 マンション検討中さん
とても参考になります。
ありがとうございます。
以下のような感じですかね。
目白坂テラスも、3階とかだと、高速道路の騒音
届くかもですね・・・。
目白新坂 4階 → 目白坂テラス 地下1階
目白新坂 5階 → 目白坂テラス 1階
目白新坂 6階 → 目白坂テラス 2階
目白新坂 7階 → 目白坂テラス 3階
目白新坂 8階
青山・広尾の上空は、夕方になると羽田へ向かう飛行機が轟音立てて飛んできます。下手すると飛行機からの落下物があるかもしれません。それに比べれば目白坂の音なんてチョロいものでしょう。
飛行機音も高速の走行音もしないところが一番です。
1階で500万～530万、2階で530万～570万、3階で580万～620万を予想します。
ごく妥当な線だと思いますが
1年前ですが、新坂の7階未入居が530万～550万くらいで成約でしたよね。
まあ700万なんて場所じゃないってことです。
最上階の125.6㎡の部屋は、750するかもしれないですね。だいたい、2億8,500万円。
その他の部屋は、550-600くらいですかね。
90㎡で、1億5,000万円～1億6,300万円程度。
100㎡で、1億6,700万円～1億8,200万円程度。
1番高額な部屋から換算するとこんな感じでしょうか？
東京都心マンションバブルですね。更なる円安・金利高騰も近いし、諦めるかな。
ここは1階から3階まで金太郎飴みたいに同じ部屋が上下ある感じで、
1階はテラスがつきますが、不人気な1階の戸数が多くて、価格が高いと捌けないと
思います。新坂の1階は実際には2.5階くらいの高さがあって、防犯上も湿気も関係ないものでしたが、こちらはほんとに1階グラウンドレベル。
とてもじゃないが30代じゃ手が出ない。
ちょっとした老人ホームになりそう。
1階住戸も戸建てからの転居組には人気出そうだけど。
部屋が広めだからグロスがかさむんですよ。
パワーカップルの限界が15000万と言われていて、その辺に落ち着くかもね。
冷静に判断した方が良いですね。何事も。
ここ眺望ありますかね？たぶんないと思うけど。
>>160 匿名さん
全然違いますよ。目白坂の地盤はもっと低いところにあります。
高速ですが、思いきり東寄りだと多少は聞こえると思いますが、西寄りになるとかなり遠いので一日中静かです。高速からの写真では分からないかも知れませんね。どの部屋からも見下ろす位置になりますし、住んでいる方にとっては高速が気になる方は多分いないと思います。
>>182 匿名さん
新坂沿いのエントランスから、住戸は数階分高い位置から始まっています。北側も抜けていて一階の方の住戸も湿気やカビは考えられないと思いますが、何かご心配ですか？近隣の方でしたら現地をよく確かめてから投稿された方が良いですね。
目白新坂のオーナーがたくさんいて、面白い。新坂の情報は興味ないので、目白阪の話をしましょうよ。
まだこちらの情報は少なく限られていますから、兄弟マンションですし
話題にでるのは仕方ないでしょう。
湯島はイメージ最悪。プラウドの場所もよくないよ。周りは緑少ないし、ラブホもすぐそば。
高速近いけどこっちのほうが断然いい。
ドチェスター小日向に似た新築がでないかな～。
千石のプラウドは良さそうだけど
プラウド御茶ノ水は低層じゃないですよね。
比較検討に値するマンションではないです。
