プラウド御茶ノ水ってどうですか？

>>1325 マンション掲示板さん
優先はされないかと。被ったら抽選。
ただ案内の枠は限られているので一期一次の申し込み締め切りまでに全員案内できない可能性はありますよね。

>>1326 eマンションさん

２０１６年くらいからしかマンション市況って知らないんだけど、かつてこんなに新築マンションの購入が困難な時期ってあったのかな？

いうてここは普通のマンションなのに全員に案内すら行き渡らないって・・・
晴海フラッグやパークタワー勝どきも後発組はMRの予約すら困難だったようだが。

まあ現時点の価格ならここはMR予約取れないようなことにはならんだろうと思うけど。

>>1326 eマンションさん

教えていただきありがとうございます。

そうなんですね。もう優先されてしまうかと思っていたのでそこは公平なのが驚きです。
結局抽選になるならわざわざそんな先行案内しなくてもいいのに。

>>1328 マンション掲示板さん
かなりエントリー数が多いみたいで、早め早めに案内していかないと捌き切れないようです。

マンマニ氏情報だと、3LDKは12000万で買える部屋ほとんどなさそうですね。南西の低層階が12000万を少し切ってるみたいですけど、3階だと南も西も前建てがベタベタですよね。無理かあ、、

ここは立地が良いからそりゃ高いですよね。

マンション売手市場ですから、高い高い言っても早期完売と予想します。

1328 マンション掲示板さん
想像なんだけど、いわゆる一期一次的な要望書の締め切りが決まっていて、MR訪問のタイミングが遅いと、そこに間に合わないという話はあるかもしれませんね。

>>1333 さん

販売開始は10月でしたよね。

予定より早まるなんてことはあるのでしょうか。
パークホームズ本郷三丁目は8月発売予定と思っていたら、
もう既に抽選終わった部屋もあるようで...
概要みたら8月販売予定が第二期になっていました。

こちらも一期で更にわけて早めに一期一次とか決めてしまいそうですよね。反響すごいみたいですし。

＞1328

早期来場を理由に優先すると違法。ただ、早期来場者から順に要望書を集めて住戸調整するから、後から行くとほぼ確実に抽選になったりする。

>1333

ローン購入だと事前審査が済んでいることが登録の条件になるから直前に行くと間に合わない。現金購入で即断できるのなら登録の最終日でもOK。

>>1328 マンション掲示板さん
優先案内されて、なおかつ財政事情等を踏まえて上客と判断してもらえれば、要望書を集める段階で営業さんが多少の調整をしてくれたりはするようだよ。つまり、抽選自体は公正に行われるのだけど、抽選になりにくく（あるいはなるべく倍率が低くなるように）してくれる。

安くすれば高倍率抽選、高くすれば抽選なしでの購入または売れ残る、抽選なしで売れ残らないギリギリの価格設定して捌くのが、売主の腕の見せ所。

>>1334 通りがかりさん
販売開始≒契約開始、というイメージかもしれませんね。

>>1338 マンション検討中さん

立地が良いマンションは余らせても、そのうち売れてしまうし、昔と違って新築供給減ってるから売り急ぐ必要もないんでしょうね。

マンマニ氏が価格共有してから、スレが少し閑散としてきてますね。やはり@620は高過ぎる＝検討中止と受け止めた方が多いのでしょうか。

>>1341 マンション検討中さん

はい、我が家には手が届かない価格でした。甘かったです。

>>1341 マンション検討中さん
この場所なので決めてる人はこれ以上バッティングしないように黙ってるだろうし、過去コメ見てても真剣な検討者によるものは少ないでしょう。最後に残る数戸は多少時間かかるかも知れないですが、大半はサクサクと供給される分から売れちゃうと思う。

＞１３３７

人気で倍率が付くようだと調整など意味をなさない。そして売る側は人気と謳うために倍率が付く程度に販売戸数を調整する。アンダースタンド？

>>1344 匿名さん

そんなスキーム敷いてるのPTKだけだよ笑

>>1344 匿名さん

>>1344 匿名さん
アンダースタンド？？？？

マンマニさんが一昨日、パークホームズ本郷三丁目についてレポートされていますね。

東京医科歯科大学と東京工業大学が統合するというビッグニュースが入ってきましたね。

>>1349 匿名さん

世の中的にはビッグニュースだが、このマンションとの関係性は何かある？
東京医科歯科が移転する事は無いだろうし。

合理化によって医科歯科のキャンパスの一部が再開発とかはあるかもしれません。

>>1350 匿名さん

断言はできないけど、両大学が統合することで学生が増えて街がより賑わう可能性は秘めているよ。新たな研究棟などキャンパスの開発とかもあるかも。そういう意味でビッグニュースなんじゃないかな？

>>1349 匿名さん
統合後の大学名は東京理科大か。

＞1353

周辺には規模の大きな私大があるから両大学の学生なんて誤差範囲でしょ。

>>1354 匿名さん

発想が貧困だなあ。医工連携のラボやベンチャー企業がどんどん出来る下地が生まれるんだよ。医学大学と工科大学の統合化は、あなたが思っている以上に衝撃的なの。

日本はベンチャー不毛の地だから騒ぎになるだけじゃない。

マンマニの直床ディスリに焦った関係者が大学提携で漁夫の利をもくろんでるのかな。
苦しいね。

>>1357 匿名さん

違います。全く的外れな書き込み。意味不明。

>>1357 匿名さん

その指摘は視野が狭いよ。むしろ、プラウド御茶ノ水にとって、土地の価値が上がる明るいニュースなんじゃないかな？

>>1351 匿名さん
数年前から既に再開発中ですね。

>>1356 匿名さん
ちなみに、本郷には東大ベンチャーが多いとされていますね。

>>1350 匿名さん

ベンチャーと親和性のある工業大学の学生が御茶ノ水に来ることで、街の変化に関係あると思います。ベンチャーなどで若い人たちが街に集まり愛着を持ってもらい、将来的に定住するかもしれない。東大の本郷キャンパス周辺にもベンチャーが多いし、彼らが大人になって住むケースが多々あると聞いたことがあります。医科大と工科大の統合は即効性こそないけれど、このプラウド御茶ノ水にとっては、土地の価値を高める要素の一つとして、長いスパンで見たら朗報と捉えていいんじゃないかな。

>>1347 買い替え検討中さん
とりあえずアンダースタンドが気になって、他のコメントが頭に入ってこないw

2大学統合はプラウド御茶ノ水にとってプラスの材料になると思います。が、御茶ノ水キャンパス（住所は湯島）に工学部を設ける物理的余裕はなさそうです。

また、本郷界隈に大型オフィスビルがないので、東大ベンチャーは育つと他所に出てしまいます。プリファード、ユーグレナとかが典型例ですね。あと、ベンチャーじゃないけどチームラボとかも。

東工大にはインキュベーションセンターすでにあるよ。

>>1364 周辺住民さん

>本郷界隈に大型オフィスビルがないので

なければ造ればいいのでは？ 最近の東大と文京区のコラボや、サッカー協会ビルの再開発などを見ていると、本郷から御茶ノ水にかけてのエリアは、いい意味で変化すると見ています。

漁夫の利を見込まなければならないほど、ここ反応薄いのかな。面白。

>>1366 匿名さん
ほんとそう思いますが、気概のある地権者がいませんね。

最近すごく残念なのは、本郷三丁目駅の一角でシードがわずが4500㎡の本社ビルを建てようとしていること。周囲の土地を集約して（もちろん不動産会社に協力を求めて）、4万5000㎡くらいのビルを建ててほしかった。※※※※婆さんがいる（いた）戸建て住宅も残るようだし。

まぁ文京は行政がアレだからね。再開発なんて進まないですよ。やっぱり港区とか豊島区が良いよ。行政が有能だもん。

>>1368 周辺住民さん

確かに！ あのSEED本社のビルは、本郷三丁目駅から徒歩１分程度の好立地なので、隣接するボロ戸建てもまとめて再開発したら、超注目物件になったのに……。駅のコンタクトレンズのポスターにいる北川景子も泣いちゃうくらい残念ですね(涙)

>>1366 匿名さん
サッカー協会ビルはレジデンシャルの方だから…

>>1371 匿名さん

サッカー協会ビルは、オフィス+レジデンスでしょうか？ または、公共施設+レジデンス、商業施設+レジデンス、商業施設+オフィスでしょうか？

いずれにしても三井不動産レジデンシャルが手掛けるので、すごいことになりそうです。

>>1372 マンション掲示板さん
南側の公有地と一体開発になるのであれば、公共施設+商業施設+オフィス+レジデンスになるでしょう。公共施設はいまある分、商業施設はミニスーパー＋α、オフィスはないかも、でレジデンスがメイン、でしょうか。

>>1362 eマンションさん
Amazonが医療ベンチャーを買収したり、ITと医療は親和性高い気がしますね。

>>1355 匿名さん
>医工連携のラボやベンチャー企業がどんどん出来る下地
今朝の朝日の記事を読んだ限りでは議論が始まったばかりみたい

企業合併でもよくあることだけど、こういう時にどこが上とか下とか変な鍔迫り合いしちゃうんだよな。でも単科大学ってのはどこも経営が安定しないので合併して総合大学に再編するのは方向性としては正しい。

医科歯科大の件は、全体としてプラスに働くでしょうね。

一方で、ここの高層階からみた南西側は、視線が医科歯科大や順天大に阻まれてちょっと微妙な感じ。南側は湯島聖堂の上を抜けるけど、その先がワテラス＋ソラシティ。都心のマンションに眺望を求めるのは酷だけど、悲しい現実でもあります。

都心というか、東側のビジネスエリアで４５ｍ制限かつ雑居ビル乱立してるような地域特有の問題だと思うよ。港区の良質な住戸は眺望も普通に取れたり緑が多かったりしますからね。

医科歯科大、順天大、ワテラス、ソラシティなどすべて100m級ですね。ここの高層階なら周囲の建物は越せているかと。

>>1377 匿名さん

こないだ現地確認したけど、ホテル跡地というだけあって、交通利便性は疑いようのないほど良好と思います。ただ周辺環境としては雑居ビル乱立エリアというのがぴったりの言い回し。プラウドも見事に雑居ビルに囲まれてるので、良質な住宅地に建つ高級マンションという雰囲気ではないのが残念ですが、単体では高級感ある造りでしょうから、逆に目立って良いのかもしれませんね。（＠620は買えませんが、、）

この辺は利便性極めて高いですし、普通に売れると思います。お金の問題じゃなくて出物が少ないので。お金って持ってる人は使い切れないぐらい持ってますからね。

坂の上からマンションに向かって歩いて(下って)くる時に、北東角部屋は通行人の目線気になるでしょうか？坂の傾斜的には、3階くらいまでは目線の高さと合ってきそうな印象を受けます。
それともセットバックがあるから、北の建物とベッタリだから、あまり気にならないでしょうか？

>>1381 マンション検討中さん
図面を見る限り、北の建物とは離れていそうですが、セットバックが十分にあり、視線が合うことはなさそうです。

>>1380 匿名さん

湯島、坪単、暴上げyeh!
湯島アドレス、プライスレス！
湯島いいとこ、住んでおこっ！！

>>1383 匿名さん

漢字間違え(^_^;)

湯島、坪単、爆上げyeh!
湯島アドレス、プライスレス！
湯島いいとこ、住んでおこっ！！

オンライン動画見て興味あったら個別相談やモデルルーム見せてあげるよ、的な流れで中途半端な検討者を振り落としても十分売れるってことですね。

3階の部屋が辛うじて9900万円台があるってことでしたが、行燈部屋あるしなんかなぁ…という気持ちです。どこでも坪550は当たり前になってきましたね…

>>1384 匿名さん
スレチで申し訳ないけど、それの元ネタは何？

>>1386 周辺住民さん

オリジナルだぜyeh！(^_^)

価格発表されてから完全に人いなくなりましたね。

まだMR行けてないのですが
ここまで過疎化してるのを見ると抽選しないでいけるかな。

現地確認の際、物件名からして、御茶ノ水方面を中心に街並みを確かめていたのですが、昨日初めて湯島・上野広小路方面も散策してみましたところ、飲食店も多く、少し雑多な雰囲気もありますが、こちらの湯島方面もとても良いですね。

交通利便性を高く評価して検討しておりますが、実は徒歩圏も四方向とも充実していることが分かり、それぞれの街を使い分けて楽しめる場所かと感じました。

今は城南住まいで満足度も高いのですが、湯島周辺も一度住んだら住み続けたいという方が多い地域なのかなと感じました。予定価格は正直高いと思いますけど、人気なのもよく分かります。

>>1389 評判気になるさん
御茶ノ水界隈は神田川の千代田区寄りなら、喜んで坪700を出すけど。そんなんじゃ買えないか。

>>1389 評判気になるさん

湯島はとっても住みやすいです。
上野、御徒町、秋葉原、後楽園、御茶ノ水が徒歩圏内で、だいたいのことが完結します。都心（大手町、東京、表参道など）やターミナル駅（池袋、北千住など）をつなぐ地下鉄路線も複数使えます。エリート警察官僚が署長を務める本富士警察署のお膝元で治安が非常によく、複数の大学病院に囲まれて、街のクリニックや歯科医院も多くて安心です。東京大学本郷キャンパス、上野恩賜公園、旧岩崎邸庭園など緑も多くお散歩コースが充実しています。坂が多いのが唯一の欠点ですが、最近、コミュニティバスが開通し、非常に便利になりました。サミットストアもオープンし、日常の買い物も不自由しなくなりました。

>>1391 地元住民さん
はい。この界隈の利便性はよく理解しています。要は価格ですよね。例えば、10年後に売却するとして、値上がりしていなくても、買った水準をほぼ維持しているのかという予想にイマイチ自信を持てません。

>>1384 匿名さん
ラッパーさんですね。
湯島、最高！、住んでおこう！！

>>1389 評判気になるさん
> 実は徒歩圏も四方向とも充実していることが分かり、それぞれの街を使い分けて楽しめる場所かと感じました。

よくぞ気づいてくれました。どっち向きに行ってもそれぞれ別の街があるのが特徴なんです。交通機関にもそれが言え、銀座に行きたいなら銀座線、日比谷（銀座の隣だけど）に行きたいなら千代田線、新宿に行きたいなら中央線、といった使い分けができます。

>>1392 検討者さん
私もそう感じます。うちは本郷で購入済みで含み益が出ていますが、10年たったら元に戻っているんだろうな、と感じます。その頃買い替える場合、高く売れないけど買うものも高くないはずなので、まあよしと自分に言い聞かせています。

>>1395 周辺住民さん

うちも３年前に湯島に新築を購入して査定では1000万円ほど上がりました。10年後のことは分かりませんが、湯島本郷エリアは利便性が高くて住みやすいことは確かです。なので、大きく下がることはないかなーと希望的観測を持っています。

スレが閑散としたら急に湯島推しの書き込みが連チャンで来た。まさか？まさかねえ。

>>1397 匿名さん

>1396です。私は地元住民です。このスレを覗いて、地域の外で検討されている方々の参考になればと思い、書き込みました。まさかが的中せず、申し訳ありません。。 嘘をつけない不器用ですみません(>_<) それはともかく、本当に湯島は住みやすいですよ！

>>1398 匿名さん
検討中の住戸は結構、気に入ってます。天井は高いし、設備スペックも良いです。今まで気に入った物件は即断してきましたが、今回は値段で迷ってます。結果的には、買うのが正解なんでしょうが、この単価なら他も見てみたいという気持ちが拭えません。

>>1399 検討者さん

>1396 >1398 です。
湯島は利便性が良くて住みやすいですが、プラウド御茶ノ水は高スペックで値付けをしているのか、立地の相場以上に坪単価が高いと感じます。個人的な意見ですが。。

>>1400 さん

>>1400 匿名さん
いや、ホント高杉だと思います。
各階ゴミ捨ても搬入用エレベーターもないので、
設備的にもそこまで高スペックともいえないかと。
なぜベランダのプランター（？）付きなのか。。
歩くとわかるんですが、立地も各駅6分て、
近くも遠くもなく微妙な距離なんですよ。

>>1401 匿名さん
わかります。プランターとかいらないし、エントランスの水を使ったやつもいらない。無駄なとこに金かけすぎ。

>>1402 マンション検討中さん

建築関係に携わっていますが、エントランスの水景施設は、竣工後のランニングコストがめちゃくちゃかかりますよ。入居者による管理費負担を考えると、いらない施設かもしれません。まあ、計画は覆らないと思いますが。

マンションの水関係の施設ほど、維持管理にお金がかかるものはないです。水を循環させるためのポンプの稼働にかかる費用のほか、水垢を落とす定期清掃、落ち葉の清掃、蚊の発生を防ぐための薬剤投入など、本当に管理が大変です。これらの費用をデベが持つのならお得ですが。

>>1402 マンション検討中さん

価格上げるためと、その理由付けなんでしょうが、
20年前の日本の家電メーカーみたいですね。
顧客視点に立てていないというか。。。

坪620と聞いて諦めたマンです。想定(希望？)してたよりも1割くらい高かったです。西向き低層階には坪550以下もあるみたいだけど、陽も当たらないし、1億以上出して真っ黒な壁を眺め続けるのは勘弁。駅至近という訳ではないし、高台でもないけど、立地は良いと思いますよ。

>>1404 名無しさん
確かに管理費高いなぁと思いましたもん。生活に必要ない上、ランニングコストかかるとかマジで金の無駄遣いだね。

>>1406 マンション掲示板さん
私も価格見て1割高い！と思いました。各部屋1000万程低かったら割に合う感じするんですよね。

>>1407 マンコミュファンさん

同じく思いました。
各階ゴミ置き場もゲストルームもパーティールームもないのに、タワマン並みだなと思いました。
あのエントランスの水にそんなにかかると思いませんでした。

エレベーターの速度が遅かったりするとちょっとストレスになりそう

管理費高いのはのむさんが利幅多くとってるからだよ。
地権者多い物件は普通の板マン＆各階ゴミ置き場あっても㎡３００－３５０位

とはいえマンション管理の格付け制度も始まるしねえ、これからは管理をしっかりしないといけないから管理費は十分高くしておかないと、と言われるとそうかもしれないと思っちゃったりするんだよね。従来は売りやすくするために管理費をわざと安く据え置いていた、みたいな批判もなかったではないしね。

>>1412 匿名さん
それは修繕積立金の話では？ちゃんと整理した方が良いですよ。
管理費→管理人さんの人件費（中抜き分多大に含む）、共用部の光熱費等
修繕積立金→建物を維持管理していくための資金。区分所有者のもの。

「相場より１割高いように感じるけど、このマンションいいなあ、買いたいなあ」と悩む人は、思い切って買っちゃった方がいい。この先、「相場どおりで気に入るマンション」に出会えるかどうかはわからないから。１割程度は誤差の範囲。逆に「２割高い」と考える人は、他を探した方がいい。結婚相手を決めるときと同じだよ。

>>1414 匿名さん
結婚相手と同じなら何割高かろうが、この人と決めた人と結婚した方が良いのではないかと。

>>1413 匿名さん

修繕積立金は、計画的なスパンで行う修繕のほか、災害などで破損した設備や躯体を修繕するための費用であり、このスレで皆さんが言っている費用（共用施設の維持管理）は管理費の話ですよ。

>>1404 名無しさん
具体的にいくらくらいかかるのでしょうか。

うちのマンションですと水景施設の清掃は年1回となっていて、1戸当たりだと800円くらいです。電気代は内訳がわかりませんでしたが、仮に100Wのポンプを24時間365日稼働させても、1戸当たり200～300円くらいです。水道代は試算していませんが、それほどかかるように思えません。

>>1417 周辺住民さん
ご指摘通りそんなに高くないとは思います。あと必要なのはポンプの修繕費用と、清掃だけじゃなくて冬は凍結防止のために水抜きで専門業者を呼んでた気がします。現居は複合タワーなので住居部会と商業施設部会とで負担を分担してますが、今度いくら掛かってるか確認してみます。

>>1418 匿名さん
ポンプは修繕というより取り換えじゃないですかね。とはいえ、材料費だけなら10万円くらいなのではと推測します。どちらにしろ私の感覚だと、水景施設の維持費は1戸当たり月1000円くらいと安価です。

>>1417 周辺住民さん

実際にいくらかかるか分からないけど、水景は管理費が大きく膨らむ要因のひとつなので、デベに必ずご確認を。循環ポンプを連続稼働させるのであれば、ポンプの稼働寿命は縮まり、その交換費用がかかるし、虫よけやコケ防止の薬剤なども必要になる。水垢の清掃は年一では済まないのでは？ ライトアップもするのかな？ 電気代が高騰しているご時世、水景施設なんて外面を良くする見栄に過ぎず、住民にとって何の得にもならない無用の長物だと思うけどね。管理が大変で、しばらくしたら水を抜いてしまうマンションも少なくない。だったら敷石とかで庭園ぽく見せたほうが手間がかからないよ。

>>1420 匿名さん
私のマンションは竣工済みなので、確認するとしたらデベではなく管理会社です。で、管理会社が用意してくれた資料（総会や長期修繕計画）など見ながら書いています。また、過去何年間も不具合は生じていません。なので、現状の管理の仕方で問題ないと思っています。

ただそれは、あくまでうちのマンションについてであり、一般的に当てはまるとも限らないと思っています。

>>1419 周辺住民さん
> 水景施設の維持費は1戸当たり月1000円
しまった、間違えた。正しくは月100円です。

>>1416 匿名さん
1413ではないけれど
1413の方が仰ってるのは1412で格付けの話が出て来てて、それは管理費ではなく修繕積立金のことじゃないのか？と突っ込んでるだけじゃないの？
まあマンションの格付けについて詳しくないから正解は知らないけど。

>>1422 周辺住民さん
何戸あるのかにもよるよね。

>>1419 周辺住民さん
取り替えだったかもしれませんね。いずれにせよ長期修繕計画に計上されてるという意味では読める支出だと思っています。