THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）ってどうですか？

この開発を機に十条が魅力ある街になればいいですね?、道のりは遠そうですけど…

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ここの価格を予想する上で、73㎡の住戸があったとして坪450万円だと想定すると1億円となる。これを賃貸に出した場合に利回り4％以上が確保できれば個人的にはある程度その価格に妥当性があると思う。十条の家賃相場には詳しくないが、新築駅近タワーとはいえ十条で73㎡の住戸に家賃月33万円を出して住もうという人がどれだけいるものなのか。もし坪400万円としても4％で回すためには家賃月30万円となるがこれぐらいなら借り手はいるのかな。
個人的な見方だが新築マンションを購入する場合の購入価格の目安として、賃貸に回した場合の家賃利回りが4％以下の物件は割高だと思っている。

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>>700
ここはたぶん５階から上くらいが分譲マンションですよね。そしてタワー下層の商業部は階高が高いので、５階でも一般マンションの7から8階相当以上の高さだと思います。隣接する高層建物も無く、ここはかなり恵まれたポジションかと思うんですよね。

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一番条件が悪い部屋でいいから、坪３５０万で買いたい。欲張りすぎ？

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>>702 匿名さん
平米でなく間取りになっちゃうけど、相場破壊ですね。
分譲より賃貸の方が価格は硬直的なので、急には上がらないし。

https://suumo.jp/jj/chintai/kensaku/FR301FB036/?ar=030&bs=040&...

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>>704
正直私もそう思いますが、窓正面壁ドンみたいな悪条件部屋が無さそうな目あるんですよね。広告戦略としてはすこしでも格安を用意したいところでしょうけど、売る方も悩ましいのではと思います。
350で出る部屋があったら、特攻組が大量発生でほぼノーチャンスになりそうと私は思ってます。

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>>705 マンション検討中さん

702です。
家賃３０万円なんて検索未経験でしたけど、北区だとあんまりヒットしないですね(赤羽、王子で数件)。
逆に都心をエリアで検索した方がヒットします。
月の支払いでなく、家賃で払うとしたらやはり都心に行くのかな？

十条のここで３０万円払うとすると、帝京のお医者さんぐらい？

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>>707 マンション検討中さん
あとは、どうしても十条に住みたい中小経営者が経費で住むとかですかね。

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>>696 マンション検討中さん
倍率優遇は、元々は割高だとか人気が今一な物件について、優先権をほのめかして確実に顧客を囲い込む目的でやることが多かったんですが、今は少し違ってきています。今一番重要視されているのは、冷やかし客を排除して本気度の高い顧客だけに絞り込むことによる販売の効率化です。
最近は、23区や横浜の駅前タワー(川口あたりも)に関しては、売主の想定以上に顧客の予算の伸びが大きく、少々高く出しても脱落することなく最後まで付いてきてしまうことが多いです。結果、倍率が高くなり過ぎて、本当に買いたい人が買えないという状況が続いています。
住友だったらさらに価格を上げるんでしょうが、他社は、さすがに今だけ儲ければいいという考え方をするところは少なく、ある程度将来を見て価格についてはあまりに相場の方向性から乖離しないよう気を遣っています。結果、人気物件への集中が続いてしまっているため、入口を少し絞る方策の一つとして優遇倍率を利用することがあるということです。
この物件は、おそらくその趣旨での優遇倍率だと思います。あくまで私の見立てですが。

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ここは都心並みにキャッシュで買う人が多いだろうから（おそらく4割程度）、表面利回りが4%割ってても利益出る人が多いだろう。ローン組もキャッシュで買うより米国株等で運用したほうが儲けられるからあえてローンって人も多いだろうしな。

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>>710 マンコミュファンさん
ポイントは賃貸で儲けられるかどうかではなく、家賃利回りを基準として坪単価が割高かどうか判断する、ということですよね。
あなたの論によると、坪400万でも利回りが4%を切りそう、ということのようなので、つまり割高という結論になりそうですね。

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表面利回りから判断すればここも割高です。でも、それは東京全体に言えることです。というか、大阪やニューヨークや香港でも言えます。

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更にインフレ加速しそうですけど、影響ありますか？

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>>712 マンコミュファンさん
確かに都内の大多数の物件で表面利回りが4％以下の物件が多いのは事実だが、だからと言って他も割高だからここが割高でも問題ないというのは「赤信号みんなで渡れば怖くない」という考えと同じ。今はマンション市況に強いフォローの風が吹いているが「いつまでもあると思うな親と金」で、高値づかみだけはしないようにしたい。

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表面利回りから割高で危険と思う人は、実需のみのマンション買ったほうがいいかと。マンションオタ以外にはたいていの新築マンション購入で満足できるはず。個人的にはまだインフレ（スタグフレーション）で好立地物件は上がると思いますが、そこまでは自信ないですね。

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>>713 マンション検討中さん

インフレというかスタグフレーションリスクが高いです。

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坪500万か。。

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実需でここが良いんだけど、他所行けと言われてもなあ

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予算が届くなら迷わず買うのがいいかと。交通利便性、買い物利便性、デベ、建物良しで、間取りも多少柱がアウトフレーム化されてないのがある程度で悪くないかと。北区十条のアドレスだけが欠点。品川区アドレスでダメ出しされてたブリリアタワーズ目黒や豊島区アドレスでダメ出しされてた東池袋直結タワマンたちを買った人はみんな爆益でした。ここも安くは買えないでしょうが、いい買い物になると思います。

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アドレスそんなに重要か？
ただの見栄じゃん。

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重要じゃないアドレスが唯一の欠点だから買いだ！と言いたかったのですが。

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だから、爆益欲しいから買いたい訳じゃないんだけど。

「買いだ」とかは投資板でやってくれれば良いから、もうちょいこの物件での実生活に使えそうな情報書き込んでよ。

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ここは赤羽までのアクセスが最高。
エントランスからホームまで1分プラス電車3分で赤羽に到着。徒歩4分のプラウドシテイ赤羽と同タイムだよ。びっくり！

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石神井川の緑道が近いのも魅力だね。春先、桜満開の緑道を王子まで歩いて楽しんでいます。

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池袋westが平均520でしたので、やはり400-450（420くらい）じゃないですかね？

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湾岸のptk、定借のパコ渋谷などのコスパ最強グループでさえ4%半ば、都心部は2-3%の時代ですからね。辛いものです・・・

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とりあえず、Google Map見れば分かる情報しかないのね。


ちゃんとした地元民で検討者の人に聞きたいんですが、小学生用の学習塾ってレベルどうですか？
絶対私学ではなく、経験として中学受験をさせるつもりなのですが、ザ・タワーで入居した後そもそも塾側のキャパが足りるのか不安で。
できれば、電車通塾は避けさせたく。

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>>727 マンション検討中さん

キャパ以前の問題として中学受験前提の塾ってほとんどありませんよ？
みんな電車で赤羽か池袋に通いますから。なかには王子へ行く子もいます。
中学へ進学したら電車通学なのに電車通塾を避けたいという意図がわかりません。
ちなみに中高2人娘の親です。小4から電車で塾に通いました。

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>>728 匿名さん
電車通塾を避けたいのは、小学生の内は、という点でした。

小6年～中学生になったら流石に大丈夫だと思いますが、通わせるなら小4からと考えていたので、埼京線の混雑が心配で。
下り方面の赤羽であれば、行きも帰りも混雑は避けられそうですね。

匿名さんのご息女は、何駅の塾に通っていたんですか？

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>>729 マンション検討中さん

上の時は赤羽です。仰るとおり混雑と逆方向ですので楽だと言ってました。
下の子は本人の希望で池袋に通わせたのですが、危険な目に遭ったことはありません。
当時よりも成長した今のほうが親としては心配ではあります。

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浮間舟渡駅前で築20年のアイ・タワー17階角部屋が坪272で出てるね。同じ埼京線単駅、23区で将来価値の参考になるのでは？

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>>725 匿名さん

しかも結構仕様高めでしたね。

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>>731 マンション検討中さん
北区の人じゃないですよね？
浮間舟渡と比較して何の参考になるやら。

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>>731 マンション検討中さん
参考になるわー

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>>733 マンション検討中さん

そうだよ？
ここって北区の現地需要のマンションでしたっけ？
現地の相場感当てにするならいくらくらいが妥当？

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>>735 マンション検討中さん
もしも再開発でもない十条駅徒歩1分板状マンションだったら坪単価360-370くらいが相場としての妥当ライン(地元需要メイン)。
ここに「複合再開発の最高層タワー(仕様高め)」が加味されて、中広域需要をメインとした場合にどこまであがるのかという話だと思います。

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マンマニでもザ・パークハウス十条は適正価格380万って言ってるし、徒歩1分なら非タワマンでも430万はいくだろう。

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都心駅近のトレンドにこの立地が含まれるか否か、郊外の武蔵小金井は違う意味で大惨事、亀戸は上手く立ち回ったけど、勝どきとの比較でやや劣勢。池袋の安定評価にどこら辺まで便乗が可能かの戦いって感じですか？

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>>736 マンション検討中さん
なんとアイ・タワーも複合再開発の板橋区最高層なのです

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ハザード真っ赤なところはゲロ安ですよ。
赤羽岩淵駅前タワマンもかなり安い。

十条は武蔵野台地の上だからねぇ。

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>>737 マンコミュファンさん
適正価格言及してましたっけ？
「平均坪単価は約350万円です。」ってファクトベースの記載はあるけど。
https://manmani.net/?p=41464

別記事ですか？

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>>741 マンション検討中さん
適正というか、特殊事業じゃなければ380万行ってもおかしくないって書きぶりでしたよ。そうなるとやっぱザタワーが400万で出るとは思えないんだよな。450万くらいですよ、やっぱり

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>>742 マンション検討中さん

↓の部分を、「特殊事業じゃなければディスポ有りと２重床にして380万円」という読み方ですね。
難しい。

ただ、地所レジ単独事業でないがゆえにスペック面で気になる部分があります。ディスポーザーがないことと直床(それでいて基本天井高2450mmと高くない)であることです。価格帯からすればディスポーザーあり、二重床が相応しいとは思うのですが地権者さんや不燃公社の意見が強く入っているように感じました。

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>>740 匿名さん

亀戸だって
豊洲だって
勝どきだって
みんなみんなハザードなんだ友だちなんだ

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>>737 マンコミュファンさん
マンマニのポジショントークではなくて十条の相場そのものの話ですので

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朝から人身事故での埼京線の弱さを実感中(涙)
こればっかりは仕方がないが、他路線に比べるとホームドアの設置が後回しだからなあ。

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>>743 マンション検討中さん

ここの仕様次第ですね。

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埼京線で事故があればヒガジュウまで歩けばいいだけ。普通に徒歩圏内。十条駅が近すぎるから普段使わないだけで。

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ここを購入しそうな人の属性や現在の居住地はどの辺の人が多いのだろうか。普通に考えれば埼玉や都内城北地区の人が大半で、都心部や目黒、世田谷等の城南地区、中央線沿線あたりの城西地区の人がわざわざ十条に移ってくるというのは考えにくい。
埼玉や城北地区の人の中で1億円以上のお金をマンションに出そうと考える層はそれほど厚くないと思うがどうなんだろうか。

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>>749 匿名さん
タワマン検討層は地方出身者が多いから今住んでるところはあまり関係ないんじゃないかな
都心に地縁がある人は確かに買わなそうだけど割合的に少ない

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>>749 匿名さん
駅近タワマンは元々地域住民の一般層はターゲットにはしてないよ。それはどこでもそう。だから心配しなくても高値で完売してしまう。安く買いたいと思うより、高く買って高く売る方を目指した方がいい。自分が住んでる港区なんかその考え。

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ザ・パークハウス十条が坪平均350なら、ここはやはり400が妥当かな

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>>752 匿名さん

価格設定は平均350ですが、売れ行きってどこかで見えますかね？
瞬間蒸発ならここは強気で来るだろうし、逆に不調なら弱気に。
400を軸に振れ幅がどれくらいか、詳しい人に聞きたい。

駅距離、規模、タワマン／板マンの違いはあるけど、あくまで参考として。

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価格の話から外れますが・・・

現地見てきました。十条駅は古いですが、改札が1階でマンション敷地までおそらく１０秒くらいで、とてつもない駅近感ありますね。
駅が大きくないところが使いやすそうです。高架化しない方がよいかもとすら思ってしまいました。

ところで、このタワマンの商業施設にはスーパーは入るのでしょうか？
有名な地元商店街があり、組合も強そうなのでスーパーが入ることが決定しているのか気になりました。

もしもスーパーなしなら、十条銀座もありますがタワマンと反対方向で、しかも安い話題の惣菜のお店とかは商店街の奥の方で、日々利用するとなると徒歩１分の価値が逆に無くなるのではと思いました。

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>>754 匿名さん
1200平米の店舗にスーパーが入ることは決定しています。おそらくクイーンズ伊勢丹。激安商店街との両建てで、比類なき希少性となりそう。

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>>755 マンコミュファンさん
クイーンズ伊勢丹なら嬉しいです　どこからの情報ですか？

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>>756 匿名さん

それは秘密です（笑）

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コンビニやファミレスなんかも入るんですかね?
飲食店や惣菜とか、食関係が中心?
本をよく読むので北区の公益施設の図書館機能に期待してます。てか、十条に本屋がないのが不便で残念。

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限定ページに坂根さんが寄稿されてますね。
https://note.com/factstock/n/n3d66acffb5dc#fgfQy

この前こんな記事かかれてるぐらいだから、最低限この物件は質は大丈夫そうということかな？

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>>756 匿名さん
テナントはまだ決ってないでしょう。だたの憶測ですよ。

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>>758 さん

前は有ったんですが潰れました?
中々、単駅で本屋を維持するのは難しい時代ですね。

池袋の大型書店かに赤羽の駅ナカを上手く使っていくことになるかと。
なので、図書館に期待は同意です。

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>>759 マンション検討中さん

要は高くても質のいいものを納得して長く使うのが〇ということかと。目先の利益云々ではなく。
ここは、価格下げの努力より質を優先しているのは確かなようなので、あとはその価値観に同意できるかどうかだけ。

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テンカセと廊下タイルは標準で欲しいところ。

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>>763 匿名さん

ウクライナとロシアの戦争で難しい局面に入りましたね。建築コストは上がるが、富裕層の資産は減少。デベはどういう販売戦略をとるかしら。個人的には思い切り高値で出して、長期販売していくと思いますが。

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もやさまを観よう！

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普通に70平米台前半で条件の良い上階なら500台もあるだろうなあ

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>>766 マンション検討中さん

600台もあるでしょ、当然ながら。

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>>763 匿名さん

その仕様ニーズあるかな？
テンカセだと450くらい行くかもね。

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>>768 通りがかりさん
プレミアムタイプは天カセあるかもですが、標準ではないでしょうねさすがに。池袋の仕様を越えてはこないでしょう。あるなら情報も出しているでしょう。情報として出し惜しむ理由もないですし。

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上階は500超え普通でしょ。
テンカセなんてプレミアにしか無さそう。
廊下タイルとか食器棚はほしいけどなあ。

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>>770 マンション検討中さん

主寝室床暖房があって天カセないのはバランス悪くない？

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>>771 マンション検討中さん
天カセいれられるならもとの天井高さがかなり高くなる(その分戸数が減る可能性も)けど、この規模戸数で標準タイプも天カセいれる決断は収支に打撃が大きすぎるのでわざわざしないでしょう。洋室床暖は構造に影響与えないお手軽オプションなので、これだけはして仕様よく見せる判断は特にバランス悪いとは思いません

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主寝室床暖房なんてつけたい人だけつけられるようにすればいいのに。
私はついてなくてもつけますけど。

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>>771
珍しい気はしますね
個人的には天カセはそんなになんですけど、こだわる人多いんでしょうか

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>>774 検討板ユーザーさん

リビングのテンカセはマストだよ。
壁掛けエアコンはダサすぎ。

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安い部屋だと380、高い部屋で550って感じですかね。

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>>775 匿名さん
今住んでる所は天カセだけど全く必要性を感じない。
言うほどかっこよくないし、買い替えも難しい。
壁掛けで最新のエアコンにすぐ替えられる方が私はいい。

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>>777 マンション検討中さん

軽自動車で満足するのは良いことだよ。
押し付けは良くないけど。

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壁掛けの方が性能、メンテナンス性は良い
天カセはやはり見た目なんだろう

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>>778 匿名さん
私はいい。なので押し付けてはいないつもりです。
本当に住んでみて天カセで満足度が上がる人がどれぐらいいるのかな？と思います。
突き詰めると軽でいい、と同じなのかも知れませんがｗ

書いてて気づいたけど、私は輸入車乗っても別に満足度上がらないと思って結局は国産コンパクトカーに乗っている人間でしたｗｗ

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それは国産コンパクトカーの満足度が高いからでは？
でも仰る通り私も天カセ物件所有してますが、初期費用抑えられるのと手配がめんどくさくないだけで天カセメリットは感じてません。
その分価格に乗ってるんでしょうけど。。

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>>776 マンション掲示板さん
380で3LDKあれば購入したいです！

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>>782 通りがかりさん
「380で3LDKあれば購入したい」人が押し寄せて大抽選会、結果自分は買えません、が正解ですよね。。

私は自分で住む為に買いたいので、大抽選会になるような価格設定はやめてほしいです。
どんなに安くても買えなきゃ意味が無いですし、確率的に自分以外の誰かが当選して喜ぶ可能性が高いわけで、それも不愉快ですし（笑）

純粋に投資目的で買うなら、当たればラッキーでとりあえず参加しよ、ってなりますが。

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一般層向けとしてはゆとりある（グロス重たい）S-75Bの1期1次なら380-400（8,800-9,300万円）くらいを期待できると思います。この価格なら広域参戦で抽選必至かと思いますが?
小さめの部屋は確実に400超えてくるかと。本当に、●●（今回なら北区）でしょ、というのが通じない時代ですよね。

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>>784 匿名さん

やっぱ、パンダ部屋400切り、平均450ってのが濃厚。

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>>784
二子玉は河原、湾岸は埋立地、武蔵小杉は工場と揶揄されてきた過去がありますね。ここについては続々とタワマンが建つわけではなく、既成市街地との共存が続いていくわけですが、そこのみを取り上げて大きくマイナス評価する層は一部にとどまると思いますね。そういう方の考えも否定しませんが、大勢には影響しないのではと。

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>>786 eマンションさん
うちは4代以上前からずっと東京なので極端ですが、湾岸や二子玉どころか、田園調布は新興住宅街、目黒なんて人が住むところではない、と言われ育ちましたよ笑
そのうち十条や小岩あたりも昔は～みたいに言われる日が来るんだと思います。

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>>784 匿名さん
そこは階数にもよりそうですが、1億前半もありそうですよね。

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>>784 さん

>>784 匿名さん
そこは階数にもよりそうですが、1億前半もありそうですよね。

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それより店舗に何が入るかが重要だと思います。決まるのはまだまだ先でしょうけど。

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優遇倍率の条件達成すら争奪戦になる感じでしょうか？

そこまで大人気になるなら、わざわざ優遇倍率設けなくてもっぽいですが、いまさら取り下げられないか。

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>>787 匿名さん
江戸時代くらい？

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坂根さんの動画だけど、まさにこのスレですね。
有益な情報はないけど、価格のことだけで盛り上がってるからランキングも上位。
広域検討者の候補にも上がって更に競争激化。
喜ぶのは宣伝費が浮いたデベだけ(涙)

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>>793 マンション検討中さん

ここは割と冷静だと思うよ。PTKスレにでもはっつけてあげてください。

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>>787 匿名さん

最近、二子玉川や目黒に行ったことありますか？　十条も小岩も100年経ってもかないません。十条も小岩も民家が多すぎて、大規模な再開発はできないし、電車も１路線のみ。十条に関しては、近くに池袋赤羽。人口減のなか、回収の見込みが立たない投資はしないでしょう。

田園調布は独特ですが、十条とは目指すものが違うでしょう。あちらは庭付き戸建てで閑静な雰囲気。

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>>795
百年前は板橋宿付近の方がよほど賑わってたでしょうね。

それにしても、ここで誰が何を書こうが、価格に影響力があるなんて微塵も思わないなあ。販売会社の担当者くらいは見てるかもしれないけど、決定権のあるディベロッパーなりがここを参考にするなんて、とても考えられない。

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ちら見くらいはしててもおかしくない。でも、情報ソースが匿名掲示板では価格決定の社内会議は通過出来ないだろうし、影響力なんて無いと思う。

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価格影響という話であれば、エントリー時に入力した希望広さ・予算は多少は影響力を与えられます。少なからず価格決定会議の情報源としては使えわれるレベルではあります。ただ基本的に予算より多少買い上がりするケースがほとんどなので、予算ちょい上の設定にされますが。

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>>795 通りがかりさん
私は目黒在住（上記の通りの家族なんで購入時は反対されましたが笑）ですし、二子玉川は仲の良い大学時代の友達が住んでるため（コロナ前は）よく遊び行ってました。
別に十条や小岩が目黒や二子玉を超えるなんて書いてませんよ。開発されたり、時代が経てば人々の価値観なんて変わりうる、って言いたかっただけです。

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>>798 マンション検討中さん
反応者の全体傾向を統一して操作できれば、その通りだと思いますが、全員で一斉に低めの予算を書いておく、なんてできない以上厳しいですね。。

一人で低めの予算を書いたところで見込み客から外されて、デベからの案内が後回しになるだけかと。

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