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周辺住民さん
[更新日時] 2023-09-14 04:58:13
売主・販売代理:三井不動産レジデンシャル株式会社
売主:中央日本土地建物株式会社
施工会社:川口土木建築工業株式会社
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
所在地:東京都文京区小石川2丁目11番2(地番)
交通:東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅 徒歩3分
都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩3分
総武・中央緩行線「水道橋」駅 徒歩14分
総戸数:130戸(一般販売対象戸数106戸)
入居時期:2022年4月下旬
構造・階数:鉄筋コンクリート造地上12階建
[スレ作成日時]2021-05-22 07:45:02
物件概要 |
所在地 |
東京都文京区小石川2丁目11番2(地番) |
交通 |
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩3分 東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩3分 都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 総武線 「水道橋」駅 徒歩14分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
130戸(一般販売対象戸数106戸) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上12階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2023年01月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主]中央日本土地建物株式会社
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施工会社 |
川口土木建築工業株式会社 |
管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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パークホームズ文京小石川 ヒルテラス口コミ掲示板・評判
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3201
マンション掲示板
>>3199 匿名さん
いえ、リスクリターンから言えばこれ以上の投資は未だかつてありません。借入でレバも効いてますしね。右から左で2400万儲けたので、笑いが止まりません。
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3202
マンション検討中さん
>>3201 マンション掲示板さん
ガンガン転売やりまっせー。バブル最高。
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3203
匿名さん
ご苦労様です。
他人物売買契約で素人から完成前の
物件買う人いるのかな?
2023年4月末以降の完成引き渡し後に
転売するということ?
気の長い話ですね
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3204
転売屋
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3205
通りがかりさん
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3206
マンション検討中さん
何か品の無いオハナシになって来ましたですね?
そんなに上がる訳ないと思いますが?
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3207
名無しさん
明日から重説ですね。そこそこの倍率のところが当たったけど、どうしよう。いまさらだけど悩む。
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3208
匿名さん
>>3207 名無しさん
どのあたりの部屋ですか?抽選落ちしたので条件合えば欲しいです。
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3209
ミスターエックス
>>3205 通りがかりさん
法人です。無利子制度融資金もあり預金が積み上がってるので。
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3210
ちんぽうこう
>>3202 マンション検討中さん
マンションも転売転売の時代。バブル期のような良い時代になってきましたね。
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3211
匿名さん
安い場所ならともかく、転売ヤーがここを買うとは思えないんだけどなあ。
それともプロの目には将来性が豊かな場所と見えているということなのかな。
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3212
マンション検討中さん
第二期を検討しています。
価格が上がる予定というのは本当でしょうか?
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3213
通りがかりさん
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3214
匿名さん
100平米あると坪一千万かあ、大きく出たな。昨今の市況を見ると売れるだろうなという感想しかないな。絶妙だよね。
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3215
匿名さん
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3216
匿名さん
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3217
マンション検討中さん
>>3216 匿名さん
これずっと売れ残ってますね。価格改定もないので売却急いでないようですが。
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3218
匿名さん
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3219
匿名さん
>>3218 匿名さん
安くはないでしょう。変に減築するより一から作り直した方が高く売れそうです。
ただ接道がよくないのでここの方が高く取引されるような気がしますが、ここにスレ違いの書き込みをしている人はあの工作物が売りに出たらここの価値が下がるとでも思っているのでしょうか?
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3220
通りがかりさん
>>3217 マンション検討中さん
買って直ぐに転売ってなんなん?すげームカつくわ。
転売屋の登記情報アップしても問題ならんよな?公開情報だから。
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3221
匿名さん
安くする理由が全く無いでしょ。
高く売れるから建て直す気にもなただろうに。
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3222
匿名さん
>>3221 匿名さん
そうでもないよ、以前からこの辺の物件を見ているけど、同じ時期のクレヴィアよりも外観の高級感が足りないし、ここみたいにデザインに凝っているわけでもなく、さらに何年も工事が止まっていて都内でもありえないレベルの反対運動を食らっていた事など普通の物件とは違いすぎる。都心物件として見ると、今はどう作っても高いマンションを、さまざまな差異化で売ろうという時代なので、建て替えして高く売るしかないと思いますよ。私が売主なら、様々な損失をそこで取り返そうと考えるならば安く売れませんよ。
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3223
匿名さん
あの工作物の工事が再開したらここに影響があるのは確か。目の前を1日に何十台もの工事車両が行き来することになるから。ここの工事が終わるまでにあの工作物の工事も終わっているのがここの住民にとってよいだろう。
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3224
匿名さん
沖式新築時価139万円だけど、こんなに割高で買って大丈夫?
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3225
匿名さん
>>3223 匿名さん
>目の前を1日に何十台もの工事車両が行き来する
近隣住民の迷惑を考えると相当時間をかけてゆっくりと崩すのではないでしょうかね。
それこそ何年もかけて
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3226
匿名さん
ここは竣工前完売しそうな勢いがあるようですね。近隣のマンション市況にもいい影響があるでしょう。
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3227
匿名さん
>>3224 匿名さん
グロスで一億未満の都心中古を買うといいらしいよ
ここを買う人って多分あなたの様な人とは見えている風景が違うんでしょう。
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3228
匿名さん
>>3225 匿名さん
>近隣住民の迷惑を考えると相当時間をかけてゆっくりと崩すのではないでしょうかね。
>それこそ何年もかけて
影響を受けるのはこの物件の住民ですよね。1時間に工事車両が10往復するとして3分に1台通行することに。それを何年もかけるのですか。
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3229
匿名さん
>>3228 匿名さん
冷静になりましょう、煽りには沈黙を。
仮にそうであっても春日通りの交通量と比べたら遥かに少ないとわかりそうなものですが。
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3230
匿名さん
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3231
通りがかりさん
パワカが消滅しない限り、不動産会社のバカ儲けは続く。有報で販社の平均年収みてみ。あほらしくなる。
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3232
匿名さん
素直な目で見れば、いい物件だよね。
ルーフバルコニーの住戸とか、まだ二期以降残っているといいけどな
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3233
マンション検討中さん
「工作物」うんぬんと言うような悪意の書き込みは反対派住民でしょうね?
確かにルサンクが立て替えられるのであれば高さが22m以下となるので
1Hの反対派住民にとっては嬉しい話ですね
しかし
> ルサンクは実は合法であったと言う新証拠が出て来た
すなわち
>既存の直通階段AおよびBは駐車場の避難階段とみなせる
>つまり駐車場には避難階段が2つも存在していた)
という事ですのでNIPOOには再審を請求して貰えば、高さ28mの現ルサンクがゾンビのように蘇るかもしれませんよ?
そうすると即入居可(?まあリフォームは必要)で単価も割安でしょうね?
乞うご期待!か?
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3234
匿名さん
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3235
匿名さん
壊すのでしょ。合法な建築計画という主張と矛盾してるよね。
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3236
匿名さん
早くルサンクの解決をはかるべきです。この物件にも影響がありますので。
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3237
マンション検討中さん
>3235 匿名さん
>壊すのでしょ。合法な建築計画という主張と矛盾してるよね。
この書きっぷりは明らかにルサンクの1Hの反対派住民ですね?
反対派住民としては早く壊してもらって、28mの高さが22mになれば日照も良くなると思っているでしょうがアマイですよ?
日影規制は北側5mと10mラインでの日影時間を規制するもの
デベは高さにかかわらずギリギリの設計をします
なので10m以内にお住まいであれば28mであろうと22mであろうと日影時間は
ほぼ全く一緒になるのですね?
逆に言えば28mの高さの方が、屋上の離隔が22mの高さより大きい
なので22mの高さでも北側を階段状の住戸形状にされると圧迫感は悪化します
ルサンクの場合は北側は駐車場棟のお陰で建物はスッパリ切られていて階段状の住戸は無いんです(一部除く)
もし22mで新設計される場合は容積率を最大とするために必ずや全て階段状の住戸となり
圧迫感は相当悪化するでしょうね?
何が言いたいかと言うと原設計でのルサンクは近隣住民にとって別に悪いマンションではない
なのでゾンビ復活する方がウィンウィンではないか?という事ですね
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3238
匿名さん
絶対高さ制限を超える建築計画にするためには総合設計にでもするしかないだろうね
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3239
マンション検討中さん
>3234 匿名さん
>ル・サンク小石川は除却されるようですが
除去?というような表現はこれも反対派住民の方でしょうかね?
例え除去されたとしても直ぐにもっともっとエグイ建物が建ちますよ?
さてそもそもマンション検討中さんの情報ではないかと思いますが
NIPPOとしても直通階段A及びBが駐車場の避難階段とみなせると言う点は分かっている
しかしながら訴訟からの長時間の経過、そして判決
また今となっては事故物件となってしまっている
等々を鑑みて解体立て直しの方が採算が合うのではないか?等を検討している
というオハナシですね?
ただあくまでも新築であれば高く売れることが前提ですから、建築費用等が大変なインフレとなっていること、そして果たしてマンションバブルが続くのか?
などのリスクを考えればゾンビ復活再販の方がやはり採算に合う、となるかもしれないですね?
それと新ルサンク計画にも反対派住民が審査請求する危険性が高いと言うリスクもある
その点では問題点が出尽くした現ルサンクの方が安全性が高いという事もありますね?
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3240
匿名さん
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3241
匿名さん
まあ、ここの価値が非常に高い事は間違いなく、完成前に完売するだろうね。
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3243
マンション検討中さん
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3245
匿名さん
建築基準法を知らない人のようだね?
>ちなみに文京区では「解体」を使います
それ環境政策課のホームページね
文京区も建築指導課では除却を使うから
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3247
匿名さん
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3253
マンション検討中さん
直前に何回もしつこく投稿している「マンション検討中さん」とは別人です。
本当に真剣に検討している人が有意義な情報交換をする場所にしませんか?
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3255
匿名さん
>>3253 マンション検討中さん
情報交換を阻害する投稿が増えてますね。一方でちゃんとした情報を書き込む人もあまり居られないようです。情報はお金を生むものということがよくわかっていらっしゃる方が顧客に多いということが見てとれます。それぐらいの人でないと二億前後のレンジの物件を買うことはできないのでしょう。
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3256
管理担当
管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。
本スレッドの趣旨と異なる他物権に関する話題が散見されたため、関連レスの削除を行っております。
著しく、スレッドの趣旨と異なる話題が続いてしまいますと、本来あるべき情報交換が阻害される恐れもございますので、どうぞご配慮をお願いできれば幸いです。
これらの話題につきましては、以下スレッドをご利用いただければ幸いです。
ル・サンク小石川後楽園(5)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/
以降、同様の話題が継続する場合につきましては、削除を行わせていただきますので、予め、ご了承くださいますようお願いいたします。
今後とも、宜しくお願いいたします。
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3257
匿名さん
ル・サンク小石川の今後の工事がこの物件の住民に大きな影響を及ぼすことは確かで、マンション検討中さんがそういう議論をしてくれるならいいのだけど。ル・サンク小石川の建築計画を冤罪だとか合法だとかを繰り返すのがよくなかったと思う。
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3258
評判気になるさん
ここの前面道路(区道側)は一方通行で狭く、ここの工事車両が区道にはみ出て工事していて、通行車両に迷惑をかけている。区役所にも苦情が寄せられているようだし三井は知っているのかな。
それに加えて別のマンションの工事車両が通行できるのだろうかと思っている。
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3259
マンション検討中さん
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3260
匿名さん
ここの下がり天井をコストカットと捉える人がいる一方で、広い道路に面しているのでバルコニーの利用価値は著しく低いことから、その面積を最小にして居室を広く取る方が合理的と捉える人もいるだろうな。ダイレクトウインドウならなお可と考える人も多かろう。
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3261
匿名さん
>>3260 匿名さん
確かにそうなんだけど、窓際や壁際ならともかく部屋のど真ん中が天井高2mとかになる下がり天井を嫌う層はいるでしょう。
南に面した部屋は個性的に作ってあるから梁の影響も大きい。これから出てくる東西の部屋は比較的四角い一定の作りなので梁の影響が小さいように思う。
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3262
匿名さん
>>3261 匿名さん
昔本物のギロチン天井の中古に住んでたことがあるけど、6畳の寝室を二分するように梁があったね。さすがにそれはダメなんだけど、窓に梁がよっている分閉塞感はかなり少ない気がするな、梁の窓側にライトレールをつけてスポットライトにしたらかっこいいんじゃないかと思う。ちなみにそのギロチン天井の中古、そこそこのチャレンジ価格で売れました。内覧で来た顧客はあまりそこのところ突っ込まなかったですね。
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3263
匿名さん
カッシーナのコンソールテーブルをダイレクトウインドウに寄せるように置いて、外の緑を見ながら仕事をするのがいいかな。一番梁が気にならない使い方だと思う。もっともディスプレイは明るい外光で見づらくなるので読書とか、筆記用具を使うアナログな書き物とかドローイングに向いているけどね。
パソコン作業は日当たりの良くない北向きの部屋でやるのがおすすめ。風水的に集中力を高めると言われている北面での仕事は結構はかどりますよ。
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3264
評判気になるさん
ルサンクに動きがあったようで。工事車両の通行によりここの住民にとってはかなりの影響がありそうです。
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3265
匿名さん
>>3261 匿名さん
東西のお部屋はお財布にも優しそうですから、狙い目ですね。
それでも自分はルーフバルコニー付きを狙っていきたいですが、お財布大丈夫かな(笑
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3266
マンション検討中さん
東西には東西の難があるので。南向きのほうがいいと思いますよ。
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3267
検討板ユーザーさん
気づいたら第1期3次に。いつの間に第
1期2次終わったのだろうか。
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3268
評判気になるさん
>>2711 匿名さん
> 近所の宝生ハイツというマンションが建て替え
三井が桜蔭学園PTAを敵に回したとのことです。遅レスですけど情報提供まで。
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3269
匿名さん
>>3266 マンション検討中さん
西より東の方がお隣との離隔がはかられているような印象でしたね。駐車場への車路は結構広くとられている感じです。引越しトラックも余裕で入りそう
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3270
匿名さん
>>3268 評判気になるさん
後楽園の再開発もまとめ、ここも目立った反対運動は起きなかった三井さんのことですから、冷静な対話による解決を図ると思いますよ。老朽化した建物に住んでいる、建て替えを希望している地権者の方々も桜蔭のご近所さんですし、全く知らない仲でもないでしょうから、感情的な対立には残念ながらならないでしょう。
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3271
通りがかりさん
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3272
匿名さん
少子化で学校もどんどん減っていくだろうし、桜蔭だって50年後に存続してるかわからんでしょ
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3273
匿名さん
それなら少子化でマンション需要もどんどん減って行くのではないかな
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3274
マンコミュファンさん
駅直結って、TWがデフォルトの時代、どうなんですかね!!
台風でも出勤って、社畜か何かですか…
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3275
匿名さん
>>3274 マンコミュファンさん
ここは駅直結じゃないから。
雨や汗でスーツやシャツがクタクタになるのが嫌な人は駅直結のありがたみをしみじみ噛み締めることだろうが、この辺だとパークコート一択だからなあ。
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3276
匿名さん
まあ車寄せが使えるんだからそこにタクシーを呼べば、目的地次第ではあるがほぼほぼ傘いらずと言えなくもない。
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3277
匿名さん
車寄せは無いようです。。。車路があるだけとのこと。
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3278
匿名さん
>>3277 匿名さん
現地見てる?最近エントランス部のところの搬入ゲートが開いていることがあるから一度中を見てごらん、おそらくそのような使い方ができるはず。
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3279
匿名さん
>>3278 匿名さん
担当者に確認したことです。タクシーなど呼んで待つことはできないとのことでした。ピロティ部分を車寄せとして使えるのでしょうか?個人的にはあると有り難いですが。
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3280
周辺住民さん
タクシーが客を待っている間、車路がふさがれると困る、という意味かと思います。
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3281
マンション検討中さん
相変わらず他の物件情報が錯綜しますね。
宝生能楽堂の建替マンション・・・駅直結、車寄せなし
本物件・・・駅直結ではない、車寄せあり
ということでしょう。
他の物件の話題は他のスレへどうぞ。
返信する方も前後の話題に目を通してからにしましょう。
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3282
検討板ユーザーさん
ここは車寄せは無しです。担当者がマンマニさん間違ってると言ってました。
ただ実際は車寄せとして使われそうですよね。あの狭さで切り返し出来るのかよくわかりませんが。。
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3283
匿名さん
>>3282 検討板ユーザーさん
おそらく引越しトラックなどは春日通りに停めずに中にある共用駐車スペースを使うことになるんじゃないかと思う。北側にかなり広いスペースがとられているでしょ。
あと車路というけど明らかに二車線道路ぐらいの広さがとられているのですれ違いは可能かと。あとは管理規約次第ですかね。
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3284
周辺住民さん
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3285
匿名さん
>>3282 検討板ユーザーさん
マンマニさんの言っていることを信じてはいけないのでは?
パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスでも訂正はなかったようですから。
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3286
匿名さん
まあ真剣な検討者なら担当に何度か会っているだろうからすぐに確認できることだけどね。
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3287
匿名さん
しかし社用車に乗って通勤の人も少なからずいるはずだけど、ハイヤーが春日通りにずらりと並んだら警察から何か言われそうなものです。絶対ダメってことはないと思いますよ。
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3288
匿名さん
車路に車両を駐停車することは、東京都建築安全条例の趣旨から妥当でないと考えられます。東京都建築指導課に確認するのがいいです。
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3289
匿名さん
>>3288 匿名さん
自分は君らより知識があるんだよというマウンティングなのかもしれませんが、ずいぶんと窮屈じゃないですか?そういう考え方って。そもそも建築安全条例の及ぶ範囲はどこまでなんでしょうか。完成後の住人の自由な行動まで規制できるんですか?しかも作った人はそういう使用法は想定していませんとはっきり言っているわけですよね。
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3290
匿名さん
はい。東京都建築安全条例の問題です。管理組合が自由に規約で認めていいような話でありません。三井に尋ねれば説明してもらえるはずです。
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3291
匿名さん
なるほど、よくわかりました。とりあえずあそこは通路ということで、争うようなことでもなかったですね。
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3292
匿名さん
さらにシャッターゲートから先の車路の部分は、東京都建築安全条例の窓先空地を兼ねているようですから、その部分に車両を駐車することはできません。
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3293
匿名さん
はい、その通りにするべきですね。全くおっしゃる通りですので、ご心配いりませんよ
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3294
匿名さん
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3295
匿名さん
まあそういうことでいいじゃないですか?法律は守らないといけませんねー
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3296
通りがかりさん
車寄せのあるマンションなんて余程高級な物件に限られますね
普通の新築マンションでは皆無ではないでしょうか
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3297
匿名さん
ここの物件は少し工夫すれば車寄せが作れたのではないですかね
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3298
匿名さん
法的には車寄せはないことは異論の余地がありませんので。法的には、ですが。
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3299
通りがかりさん
法的に車寄せがなく、車路を車寄せのように使っていたら、建築指導課に通報されて困るのではないかしら。
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3300
周辺住民さん
>>3297 匿名さん
前面道路が勾配なので、車寄せを作るのは難しかったと思います。それとも西側の道路沿いに作る?
>>3299 通りがかりさん
そんなことはありえません。もし通報の事例を知っていたら教えてください。
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