公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅 徒歩3分
都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩3分
総武・中央緩行線「水道橋」駅 徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建
[スレ作成日時]2021-05-22 07:45:02
[No.1595～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
そんなに自転車のマナーが酷い町ではないような気がするけど。
ちょっと煽りすぎかな
私もつい最近ここの坂の上からすごいスピードでおりてくる小学生の男の子を見ました。しかも携帯で電話しながら！！信じられません。交差点で信号待ちしている歩行者もたくさんいたのでぶつかりそうになっていて怖かったです。
でもここの南向きの部屋に住みたいです。高いなー。
春日通りの上の人は茗荷谷の方に行くと思ったけど、後楽園に降りてくる人の自転車マナーってそんなに悪いのか？
なんとかイーツは高台民でないと思いますけどね
あれだけ歩道が広いのなら
自転車と歩行者の通路を分けるとか出来ないですかね？
堀坂にはポールが立ててあって自転車が急加速できないようにしてありますね。
富坂は早朝朝日が登るくらいの時間に自転車で飛ばすとめっちゃ気持ちいい。
人が居ない時間帯しかできないことだね。
そうやって歩行者にぶつかって大怪我させると危険運転致死傷罪に問われることがありますからやめましょう。
手付け放棄してまでパークコートからの住み替え多い。
パークホームズに・・・ですか！？
[公序良俗に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
暑くなってきたからか、変な人が増えてきたな
手付け放棄しなくても買った値段より高く売れるやろ
この外観、見ればみるほど変なカタチしてますね。
スッキリとしたデザインの方が大通り沿いは映えると思いますが。
[NO.1612～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]
デザイン気に入らないって言ってる人居るけど、じゃあ買わなければ良い。
文句言っても変わらないんだから。
小石川の町並みに合ってないと言っているのでは？
田の字プランの古風で真四角な白っぽいマンションにお住まいのご近所の皆さんがパニックを起こされているようです。まあおちついていください、これが今風ですから。
コンシェルジュはいなくても24時間管理ぐらいにはなるんでしょうか
この辺は自主管理のマンションもあるようですが、管理体制が気になります。
外観が問題視されているのですよ
どこの誰が外観を問題視してるのですか？
コストダウンして安く供給されてきた文京区の過去のマンションと比べると、ファサードにコストのかけられた優雅なデザインのマンションはセンセーショナルですよね。インペリアルガーデン以来じゃないでしょうか。おしゃれですし、周辺の物件との差別化がはかられているぶん、資産価値も保たれやすいでしょう。
ここはパークホームズ でしたか…
近場の小石川や本郷真砂、駿河台の基準に満たないとうことですね。
パークホームズぶんきょう??んこいしかわ
やっぱり形があかんかったか？
外観を見直して、さらにできればパークコートにするべき。
隣りのパークコートを購入してしまった方のひがみが凄いですね
>>1633 匿名さん
なんでひがむの？こちらの方がたかいじゃない。
春日駅毎日使ってるので、コートのおかげでエスカレーター出来て助かってます。エントランスも高級感あります。残念なのは薄っぺらい事だけかな。住不巻き込んでたらかなりいいもの出来たのにね。
せっかく再開発するなら、春日駅のホーム拡幅をして、春日駅から地下の商店街に入れるような構造にできなかったのかしら、とは思ってます。
>>1635 マンション検討中さん
スレ違いなのでこれきりにしておくけど、あっちは確か予算不足で地下部分の計画が縮小になったと聞いている。むしろこちら側のブロックに地下鉄入り口が欲しかったな。
外観には問題ありません。
東横インの位置に営団地下鉄が入口を作ろうとして土地所有者（東横インの敷地の所有者）に交渉したのに、拒まれたらしいです。
北側もルーバルつきの良さげな部屋がずらっと中層から高層にかけて階段状に並ぶんだな。これは北側も相当人気が出るかもよ。
高いけど、確かに建物もありふれたホームズのレベルではなさそう。期待したい
クイーンズ伊勢丹、オリンピック近くに住んでいて、とても便利かつ静かで住みやすく、小石川、白山、本郷あたりで住み替えたいなと、ここ何年も不動産情報を見てきた。でも、どうしても築20年以内の７０㎡越え・３ＬＤＫのファミリー用物件が殆ど出てこなかった。ところが、この数か月で状況がかわっと感じる。アトラスタワー小石川、ザ・パークハウス小石川後楽園、パークホームズ小石川、ザ・タワー・小石川などの物件が出てくるようになった。パークコート文京小石川への一般入居が始まった時期と重なっているようで、この地域での住み替えかな？パークコートの夜の灯りのつき具合をみると、まだまだこれから入居、又は、転売待ちの物件がありそうで、これからも周辺地域で中古物件が出てくるか？供給が増えることで、中古物件の相場が下がることに期待（売出価格で１割、販売価格で1割くらい下がると最高）。そうなると、新築物件の価格にも影響するかも。そうすると、新築もいいなあ。この物件は坂が少々キツイので、小石川三丁目の旭化成の計画がどうなるのか早く知りたい。自動車通勤ならともかく、通勤・通学で日常的に駅を使う生活者からすると、シティテラスは駅から遠すぎ。
>>1643さん
アトラスタワー小石川、ザ・パークハウス小石川後楽園、パークホームズ小石川、ザ・タワー・小石川
この辺りの売り物件、全てが新価格になっていてどれも2割程度下がってようやく2－3年前の価格という印象です。
さすがにこの価格帯ではすぐに売れていく様子はないので、在庫が積みあがってきた時に価格がどのくらい下げるかは私も注目しています。
>>1645 周辺住民さん
そうですね。サンクタス小石川プレサイスの確か約９０㎡、１億の物件は、最近の相場からすると随分売出価格が安いと思って見てたら、情報が出て2週間くらいで売れたようですね。売り急いでいたのかなあ。
聖帝十字陵、
六億でサウザー？
次回情報更新日は8月14日らしいです。
パークコート千代田一番町と大して値段変わらん（笑）当然、コート買うでしょ！
確かにこの価格ならパークコートを。
三井の値付けがチャレンジな気はしますよね。
浴室テレビつけたいのですが、オプションでありますかね？
パークコート文京小石川タワーの方は売りが多数出ていますが、値下げしても成約に至るケースは少ないようですね。
あの価格では、文京区の天井をオーバーし過ぎているきらいが大きいとは思いますが、マーケット自体も限界に近い感じはありますね。
いまアットホームで検索したけど最近新着で平米単価２５０越えが出てたよ。
ところで >>1647 のCGみたけど、ペントハウスの天井高がどれぐらいか気になるな。
まさか2900超えている？
パークコート文京小石川タワーの成約事例は大体把握してますが、坪700以上はほぼ無しです。
三井のリハウスだけでも、中古在庫は山積み。
個人的にはそこまで悪い物件だとは思わないので、価格を何千万か値下げすれば買う人はいるのでは。
むしろ賃貸の借り手がいない方が問題のような気もしますが…。
https://www.rehouse.co.jp/mansionlibrary/ABM0151842/
ひと頃より賃貸もずいぶん減ったよな。新築直後は一斉に出るから在庫がシコるけどコロナで世情が乱れているなかでよくもまあこれだけ借り手がついたもんだ。坪単価も上値を狙うようになってきたし、ファンダメンタル的にも上げ基調なので仕方ないだろうね。
同じ値段でパコ小石川タワー買う層とこっちを買う層は違いそう。実需こっち、投資RVあっち。
[No.1658と本レスを、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
パコ小石川の売り出し価格って分譲時から大体＋30%前後？
さすがにこの価格がどんどん売れるってことは無いかなと。
それでも３LDKの売りがほとんどないから、この辺りで3LDK探す人はこっち検討するんじゃないかな？
ここの売れ行きにはとても注目しています。ここの売れ行きが順調ってことになると、周辺のスケベ高値追及中古も徐々に掃けていく可能性もあるし。そうなると完全にステージがまた一段変わることになる。。。
そうなりそうな気はあまりしないけど。
>>1644 マンション検討中さん
そのピラミッド状の略図を見る限り、てっぺんの四角いのは誰が見てもS162でしょう。
多分三井の囲っているお客さんがサクっと買っていくのだろうけどね。
東京ドームシティの再開発がどうなるかだね、楽しみだよ。
スパがないというだけで合格です
文京区で6億円は高いと思ってしまうけど、最上階は1戸だけ、天井が高く、4面採光なので、かなり希少ですよね。
エレベーターホールと玄関の間にドアがあれば完璧ですね（なさそう）。
>>1669 周辺住民さん
戸建てみたいに門扉を作るところも昔あったけど、あれは無駄な気がします。
これは推測ですが、エレベーターでペントハウスのフロアに行くにはタッチキーがないと行けないようになっているんじゃないですかね。
なんで他のマンションの話題で盛り上がるかな…
ともあれここの近所のパークコートは坪600を超えると売れなくなるという言葉が嘘だったことは間違いないですね。ここの値付けの説得力が高くなったのは間違いないです。ちゃんと売れ行きを正確に把握できている人たちは、われわれ一般人とは見えている世界が違うんでしょうね。
>>1670 匿名さん
私が見た内廊下の場合ですと、高さは腰ではなく天井まで、材質はアルミではなくスチール枠＋すりガラスとなります。ドアの両側は壁（スチール枠＋すりガラス）です。
門扉タイプも、玄関前だけでなく、居室の前まで柵が伸びていれば、意味があると思います。気分的のものでしかないかもしれませんが。
私は所謂富裕層ですが、やはり購入するかの決め手はブランドです。
パークコート じゃない時点でこちらは興味なくしました。
そうであっても、パークホームズではねえ。
大多数の一般人から見ればホームズかコートかなんか関係ない。
外側が良ければいいマンションなのかと思う。
＞＞1683さん
わたしもそう思いますが、デベも含めそこを気にする人は思ったよりも結構多い印象です。
パコ小石川のモデルルームに行きましたが、その際のアンケートで、
「本物件を選択するにあたり、どの程度重要か？」
という項目に、パークコートであることが入っていました。
私は大して影響しないみたいな回答をしたのですが、担当者はやや残念そうな顔をなさっていました。
>>1684 周辺住民さん
良く考えたら変な質問ですねよ。
マンションの質やグレードで選ぶのではなく、
パークコートという名称で選ぶ人がいるということですから、
三井がパークコートと付ける条件は、
質やグレードとは直接関係ないということですからね。
想像
６億の物件を買う人。毎年３０００万円を少し余裕をもって２０年間返済。すると少なくとも年収は１億で、税金等引かれて手取りが５０００万円くらい。ここから３０００万円の返済を引いて、残り２０００万。毎月のその他の生活費が２００万弱。掃除や洗濯、ラクーア成城石井での買い物はお手伝いさんがやり、移動は車（運転手つき、又は、運転好きで自分で運転）なので駅近とか坂がキツイとかは全く関係無し。
１．５億の物件を買う人。毎年５００万円をちょっと長いが３０年間返済。すると、年収は２５００万ほどで、手取りは１５００万。５００万の返済を引いて、残り１０００万、毎月約８０万円がその他の生活費。子ども１人ならいいが、２人いたり、ちょっと見栄を張って贅沢すると、決して余裕はない。
今住んでいる物件を売って頭金に充てたり、相続財産があったり、金利のこともあって一概には言えないけど、だいたいこんな感じでは。
自分はここまでいかないので、パークコートやここに入る人が近隣で売る１億ちょいくらいの物件を待とうと思います。
>>1685 匿名さん
>質やグレードとは直接関係ない
それはないと思うけどねえ
ならばいっそ全部パークコートにして売っちゃえばいいってことになるじゃない？
マンション好きの着目するポイントと彼らが設定したパークコートのスペックで定められているポイントがずれているということはあるかもしれない。
>>1684 周辺住民さん
> パークコートであることが入っていました。
ちょっと聞いてみた、くらいの位置づけかと思います。良い結果が出てれば、なんらかのかたちで使うのかと思います。
６億物件は、オリンピックでも活躍中の巨人の坂本選手にでもお買い上げ頂きたい。他球団にいくことも無いだろうし。
坂本ごときには買えないっしょ。
買う人は、バカだと思う。ホームズや6億。パークマンションならわかるけど。
煮干ラーメンが好きなアヴェタントール若葉がここを買わないというだけで少しプレミアムがつきそうです。
あ、間違ったアヴェンタドールだな
https://www.carsensor.net/usedcar/bLG/s009/index.html
小学生のときこいつの消しゴムをボールペンで飛ばす遊びに興じていたのを思い出した。
６億キャッシュでポンと買うような人の目的は、住むためより、相続対策とか？相続税の最高税率５５％も考えないといけないような資産家で、キャッシュで６億もつより、不動産にかえて、例えば６億×７０％評価なら４．２億になる。そうすると、相続税額も１億近く下げられる可能性が。賃貸に回せば（借りるのは外資系の日本支社長とか？）、さらに相続税評価は下がるだろうし。貸さず、使わないまま管理費・修繕積立金を１０年くらい払い続けても、相続税が下がるプラス分の方が十分に大きい。１０年後の中古価格がいくらになるかは、世の中の景気の影響も大きく、流石に予想できないけど。
6億円の部屋を買う人は、この地域に思い入れのあるコレクターでしょう。でもって、自分で住む。
相続対策で買う人はいないでしょう。普通はアパート一棟買います。空室のリスク分散出来ないから。金持ちはCＦも重要視します。
チャイニーズがキャッシュで買うと思うわ。ヒルズ最上階もチャイニーズだし。ただ、ヒルズ最上階も6億しなかったけど。
どこかの聞いたこともないような不動産屋が直筆のDM送ってきたときは怖くなっちゃったよ。せめて○○マンションにお住まいの皆様ぐらいに止めておいてほしいな。
パークホームズなんでしょ。ここ。
谷底低地のパーコーも大半だけど、壁に向かって料理するのは今時流行らない！！
>>1697 周辺住民さん
相続税対策なら、自分で済むなら6億円でもよいと思いますが、誰かに貸すならもっと利回りが良い＝割安な部屋を購入するでしょう。てゆうか、そうした貸すのに適した部屋は地権者さんがワンルームとしてガメてしまいましたね。
>>1710 マンコミュファンさん
> 谷底低地のパーコーも大半だけど、壁に向かって料理するのは今時流行らない！！
設計する側も、そんなことわかっちゃいますが、間取りに余裕がないんです。
>>1708 周辺住民さん
主寝室のトイレと洗面は分離してほしかったなあ、これはないわ
洗面所って歯を磨いたりからだの清潔に関するいろいろな事をするので便器と一緒はねえ。
安いホテルみたいでこういうの嫌だな
みんな自分は買えもしない部屋にあーだこーだ批評するのほんと好きですね笑
6億の部屋って「6億台」って書いてあるから、仮に正式価格決定前に確実に買える人で、買いたい人が2人以上出てきたら、6.9億とかの設定になる可能性もあるんだよな。
まぁその辺のクラスになると6億も6.9憶も変わらないんだろうけど、レンジが1億ってすごい！！
物件概要には、
~60,000万円台(1000万円単位)
とありますね。
変動幅は、1000万では。
>>1719 マンション比較中さん
そういう部屋はステディな女性と一夜を過ごすのにも使うので、前の日に焼肉で盛り上がった朝に不用意にトイレで臭いのを出そうものなら、彼女が身繕いをするときに辛い目にあわせちゃいますよ。それこそ百年の恋も冷めるでしょう。
60000の次は61000で、
その間ということですね。
単位って言葉の意味知らない人がいますね...
1000万単位で区切っている、
という意味ですね。
1K万単位で区切って、
60K万~61K万
に入るわけです。
改めてみるとリビング南東方向の大きな柱がちょっと邪魔な気もしますが円柱でないので鏡を設置するなど対応が可能なので、円柱がどかんとあるところと比べるとむしろ良いのかなと。
変に広い間取りよりもS93あたりがなかなかいい間取りではないかと。これは奪い合いになる可能性が高いです。似た間取りだとS84aとかですかね。
３LDKだとリビングインはE77、E80、S74bですかね？
伝統と革新。長い歴史を有し、現在も学問・医療・文化において先進的な研究や技術を生み出す場である文京区。一方で、静穏な環境をも有する山手の住宅街として、23区の中でも確固たる魅力を維持してきました。「パークホームズ文京小石川ヒルテラス」の外観デザインにはそんな伝統と革新の歴史が遺憾なく表現されています。
美しい緑やストーリー性のあるタイルや石材は文京区の伝統を、ガラスのカーテンウォールやルーバーが先進性を表現する外観デザインをご覧いただければ、いかに意欲的な建築物を目指しているかがお分かりいただけるでしょう。箱庭を誂え、知的な空気に包まれるラウンジなど、内部空間にも文京区らしさが追求されています。
SUUMO 取材レポート
でもパークコートではないんだ
パークコートに限りなく近い仕様のパークホームズって感じかな。
値段的にもパークコートに匹敵するし。
あらたな売り方ＰＪって事でかなりチャレンジするみたいです。中古の転売成立するなら我々が堂々と儲けようというコンセプトらしいです。かなりチャレンジなので注目されているみたい。
小石川って地盤悪いですよね？
怖くて怖くて買えないなぁ。
小石川二丁目は台地１だから悪くはないけどね。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/5bunkyou.htm
戸建てなら地盤の強さは重要ですが、マンションは地中の硬い層に届くまで杭を打つから、表面の地盤が強弱はほとんど関係ないかと思います。
ストレスのない生活を体現する仕様・設備になるようですね。
設備仕様が気になります。
パークコートに匹敵する仕様になるのでしょうか。
各住戸に宅配ボックス設置されたりするんですかね
コンシェルジュ入るんじゃないですか？
連絡しておけば荷物を預かってくれるぐらいのことはしてくれるかも
普通の宅配ボックスでしょう。
六億もする部屋のあるマンションにそれはショボすぎな気がしますね
ラウンジどんなだろ
ピアノとか置いてあるのかなあ
ピアノがあるかどうかはわかりませんが、価格の高さを物件の仕様の良さで正当化しようとするのではないかと想像しています。より都心らしさを演出してくるのではないでしょうか。
川口土建なのでね・・・どんなものでしょうね
とはいえここはパークホームズなわけで、パークコートではない。
設備仕様も建設会社で決まるわけでもないでしょう。彼らは設計図通りに作るだけだと思うのですが。
施工会社の川口土建はパークホームズでもザレジデンスが付くマンション手がけてたり、日本橋橘町や恵比寿のすみふ物件も建てていたりするので、そこまで実績がない会社では無いのでは？
パークホームズはパークホームズであって
パークコートでありません。
パークコートの称号にできないのですかね
パークホームズもいまこんなに高いんだね
ここ、一台はスーパーカー停められるのかね！！
先日、ヒカリエが停められずにビビった…
一階に平置駐車場と書かれているね
高いとは言えさすがにバレーサービスとか温泉宅配とかのサービスはないだろうな
三井不動産 大変ですね
https://bkkcondostory.com/3220/
他のデベロッパーですけど文京区で似た出来事がありました
こういう出来事を想定した保険には入っているものなのでしょうか
日本はタイと違って法律の整備が進んでいるのでそういうことはないでしょうね。
三井さんはこの土地を知悉しているので、大丈夫でしょう。
まあおかしな横車を押そうものなら天罰が下るかもしれませんね
法令に適合している建築計画ならば建築確認が取り消されるようなことにはならないのだけどねえ。
>>1766 匿名さん
http://courthills10.livedoor.blog/archives/23269949.html
から判断すると接道が非常に悪い敷地ですね。
これでよく許可が出ましたね。
８月１３日１９時過ぎ、自転車で水道橋から小石川方向へ帰りながら見た様子。
東京ドームホテルは、約半分の客室に灯りかついている。昨年４月の緊急事態のときは２，３部屋しか灯りがついていなかたのに。
それは別として、パークコート文京小石川は灯りがついているのは１／５前後くらい。この３，４か月でだいぶ入居が進んだようではある。対してアトラスタワーは１／２～１／３くらい。そうすると、パークコートのほうは、まだ半分は空室か（売れていないとかではなく、これからまだ引っ越す人もあるという趣旨で）。６００戸近いことからすると、まだ２００戸は未入居？引き続きパークコートに引っ越した人が売る近隣の中古物件が増えること、そして中古物件の価格が下がること、それが近隣の新築相場にも影響することを期待。２割くらい下がればなあ。
>>1772 周辺住民さん
文京区の土地の価格が2020年7月ごろから急に坪単価が安くなるという現象が観察されていますが、文京区の土地持ちがここを買ったのかもしれませんね。多くの人が文京区内の恐らくは駅から遠い不便な戸建ての土地を売ってここを買ったというのは少し穿ち過ぎでしょうか。
https://lifullhomes-index.jp/info/areas/tokyo-pref/bunkyo-city/
>>1772
気持ちがとてもわかるから見ていてとても辛い。今サイトに出てるのはチャレンジ価格だから、相場で出た瞬間に瞬間蒸発だろうな。
裏で不動産屋が事前に紹介してたり、希望物件から出たらノールックで買う人もいるし。
ここは川口土建による施工でパークホームズですね。パークコートにする気は当初からなかったのではないでしょうか。
>>1776 匿名さん
はい、100％違うと断言できます。条件の悪い土地が多く売りに出た、面積の大きいマンション用地などが取引された、などで短期的には平均単価はかなり上下します。もう一度言います、100％違うと断言できます。
そんな人が買うんだ。嫌だな。
平置駐車場はその人が占用するのでしょうか！？
成約価格と乖離している例です。
ル・サンク小石川後楽園の推定売却・購入価格推移
https://sre-realestate.com/bukken-00000019772/
>>1781 匿名さん
坂下のパークコートのスレにも去年、不動産屋さんっぽい人の書きこみで地価が下がるようなことを言っているのがあったから、実際安い土地がたくさん出たんでしょう。ただマンション価格とほぼ平行して上下していた土地価格があきらかにそれまでのふれ幅を超えるような下がり方をしていたので、かなり売り急いでいて最初から低い価格で募集をかけている土地が普段より多く出ていたことは間違いないようですけどね。
ここを買うために高台の先祖伝来の土地を手放す人もいるだろうな。
安いミニ戸建ての売り出しが増えて、マンションが買えない人には朗報になるだろう
牛込方面のマンションからよく見えるけど、確かに夕方もあまり電気ついてないよね。
生活感ないというか、入居してることすら意外。＞＞PC
やっぱり戸建てよりはマンションだよな
結局パークコートの話題になっちゃうんだよね、このスレ
坂下のパークコートは多分今後何十年も近隣の物件と比較され続けるんだろうね。
しかしお盆だからしょうがないとはいえ、ここは何か新情報はないのかな。
> ここを買うために高台の先祖伝来の土地を手放す人もいるだろうな。
それはないな。
先祖伝来の土地を手放すならパークコート買ったでしょうね
先祖から引き継いだっていっても、せいぜい明治維新以降でしょ。
>>1798 周辺住民さん
たしかに大名格は領地に戻ったようですが、今でも細川家とか屋敷跡が残ってますし、西片は福山藩主の阿部家が廃藩置県後に再び東京に戻ってきて中屋敷跡や周辺の武家地を宅地に再開発したものでしたよね。幕臣も確か静岡藩士になって徳川家の家臣になる人、朝臣になって新政府で働く人、あるいは商人や農民として士分を離れる人などいくつかの進路があったと思います。全部が全部廃墟になったわけではないでしょう。陸軍参謀本部の地図でも桑畑とかになっていたところは旗本が住み続けていた可能性があります。
ちなみに大河ドラマで取り上げられている渋沢栄一は静岡藩士として徳川家家臣の道を選んだようです。
