リビオ駒込妙義についての情報を希望しています。
通りから少し入った場所なので静かに生活できそうですよね。
所在地：東京都豊島区駒込三丁目421番1（地番）
交通：東京メトロ南北線「駒込」駅より徒歩3分、JR山手線「駒込」駅より徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：33.66平米～78.49平米
売主：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：松井建設株式会社
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スムラボ 関連記事]
リビオ駒込妙義 現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/3720/
[スレ作成日時]2021-03-03 14:34:32
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
[NO.21と本レスは、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
なるほど、買い物できるようなお店がいくつかありそうですし、それほど不便はなさそうですね。
ただ商店街のお店って早い時間にしまってしまうので仕事帰りにさっと買い物できるようなところがあると
便利だと思います。
あと、何かあった時にコンビニも近くにあると便利ですよね。
駅までも近いし、とにかく通勤が便利になるのはうらやましいです
買い物施設が多いので便利そうです。
夜は何時くらいまで営業しているんでしょうか。
高級スーパー、成城石井などのチェーン店ではないみたいで興味ひかれますね。
品揃えはオリジナルなんでしょうか。
コンビニもセブンイレブンだったらセブン＆アイのオリジナル商品が買えたりするのでよさそうですよね。
買い物施設多いですか？ 近くになさすぎ
自転車に乗って、幾つかあるかってかんじですよ
駒込はスーパー不便ですが、少し西ヶ原方面に下るとタジマがあり安くて便利です。あと、最近できた駅前のスギ薬局が食料品も取り扱っているので、日常のものは大体ここで揃いますよ！
周辺環境の評価が分かれているのはどうしてだろうと思いましたが
現地地図には描かれていないお店がいっぱいあるってことなんですかね。
徒歩5分以内で色々揃うなら主婦には嬉しい立地です。
ファミリー向け（3LDK）だと70平米台を選べるようですが基本的には小さめの部屋が多いんでしょうか。
Kタイプまであるようなので、間取りも色々選べると良いのですが。
>>33 匿名さん
物件HPの現地案内図も、このスレの地図も、地図の範囲内に六義園と古賀庭園の両方を無理やり収めようとしたためか、縮尺が小さくなっている（広域図っぽくなっている）ので、物件周辺の日常づかいに便利なお店とかの詳しい情報は、地図からはかえって入手しづらくなってる気がします。
>>33 匿名さん
買い物は特段心配しなくていいですよ。商店街もありますし、雰囲気も落ち着いています。巣鴨の方が便利なのはその通りですね！
デメリットを上げるなら、駅から北区方面は坂なので行き来はしんどいです。あと古川庭園も六義園も美しいですが公園ではないので、小さい子供を遊ばせるところが結構少ないと感じます。
駒込は静かで良いですよ。確かに巣鴨は便利なんですが、ちょっと騒々しいというか治安にやや不安があるので、住む場所としては駒込の方が好きですね。というかこのマンションの立地なら十分巣鴨も生活圏内かと思います。
総戸数が少ないほうですから、管理費や修繕費がどのくらいの月額料金になるのか、
気になるところではあります。
一番の問題は所有権ではなく、一般定期借地権（地上権）という点。
さらに、借地の期間は「2093年2月28日まで（建物解体期間を含む）」ですので、71年後に契約期間満了となる計算。
期間満了時に更地にするという条件があり、期間の延長は無いということ。
将来資産が残らないというところでは、売却しにくいというデメリットも発生する可能性がありますね。
この地域で子育てしている者です。
妙義神社の前を毎日通るくらい近隣に住んでいて、引越し検討中なので、久々にファミリーが住めるマンションが出来る！と思ったら定期借地権付きで、う?ん…と思っているところです。
たしかに生活するには不便はないです、そこそこ活気のある商店街もあり、安いスーパー、高級スーパー、ドラッグストア…八百屋さん、魚屋さん…なんでもそろいます。
ただ、食料品、日用品、衣類など全て一気に購入できる西友のような大型スーパーはないので、雨の日の買い物は面倒かも。
また、駒込、巣鴨は、気の利いた飲食店やカフェがほとんどなく、実家の家族や友人が遊びに来ても外食が残念なのは否めません。
ちょっと美味しいパン屋さん、ミスドやスタバ、美味しくて使い勝手良いイタリアンレストランとか欲しいー、とよくママ友と嘆いています。。。
ただ、山手線の割に、住人以外降りることがほとんどない駅なので(山手線で降りたことない駅ナンバー1でしたっけね)、治安は良いし落ち着いてはいます。
定期借地権70年なので、住み切っておしまい…とかですかね…
この辺りに住んでいてこのエリアから離れたくなく、資産残すことは考えてない方には良いのかもしれませんね。
>>38 匿名さん
駒込は毎日の食生活は便利だけども、衣類とか食器とかプラスアルファの部分はお隣の巣鴨に行くか、山手線で上野池袋に行くか、とにかくどっか行かなきゃダメですよね。確かにその点はデメリットですね。
定期借地権については、どうしても分譲マンションの底地権という形で資産を子供に残したい人は迷わず購入を断念すべきでしょうね。私自身は資産は他の方法でも十分残せると思うので、すべては価格次第と考えてます。類似の立地、同等の設備仕様の所有権物件より相応割安で、地代負担も重すぎなければ、安く買えた分のお金を別に有効利用できるわけですから、絶対的に定期借地権の物件が悪いとは思えないです。駒込駅徒歩3分なら将来賃貸に出してもかなり借り手つきやすいはずですしね。価値観は人それぞれですから、どうしても嫌だって人を説得しようとまでは思わないですけどね。
定借は解体積立も入るのでランニングコストが高めになるのでそこがいくらになるか…ですね。同じ定借のブリリアシティ西早稲田だと、毎月45000円くらいはかかるみたいでした。
駒込イタリアンとフレンチのお店むしろ多いと思いますけどね。ただ全部こじんまりとしてはいますが。
>>41 マンション検討中さん
毎月45000円って単位は何？70㎡換算？いずれにしてもブリリアシティ西早稲田は規模のメリットでランニングコストが下がってるから、普通に考えたらそれよりは上になるかな。他方で、あちらは水害ハザード丸かぶりって問題がある。もしも仮に浸水被害があれば一時金かなり必要になるから、そういうリスクが小さいのはこの物件のメリットかなと思ってる。
気の利いた飲食店やカフェがほとんどないそうで、若い方には少々物足りない街なのかもしれないと感じました。
ただスーパーやドラッグストアで日常的な買い物は事足りるようですし、生活はしやすそうですよね。
こちらのマンションのテナントでパン屋さんやカフェが入ってくれればいう事なしですが、そのような可能性はあり得ますか？
スタバはないけど、気の利いたカフェはそこそこあるよ。桜キッチンカフェはこの物件から歩いて3分くらいかな。駒込はあまり有名じゃないから、気の利いたお店とか何もないって先入観が出来ちゃってるように思う。レストランも素敵なところ幾つかあるし。大きな店はないけどね。
ここ今出てる間取り見ると乾式壁多いね
それほど高層じゃないのに残念
全部コンクリートより解体し易いから？まさかね
単身用の部屋が半分以上になるから、マナー悪い人が多く住むことになる。ゴミだしとか、入居後の管理とか心配になりました。
良さそうだなと思ったけど、子供がいる自分には残念な企画。見送ることにしました。
定借か普借かに関わらず、借地権マンションへのローンが通りづらくなっているという話を聞いたのですがそうなのでしょうか？定借はリセールバリューよくないですか？売ることを考えた場合はやめたほうがよいのでしょうか。
中古定期借地権マンションについては、かつてはローンが極めて通りにくかったけれども、最近は以前より通りやすくなってますね。中古物件情報サイトで定期借地権の物件を調べれば、都心部高級物件などは10年後に値上がりしたものも少なくないのがわかります。定借だからどうと一概には言えないでしょうね。
>>54 匿名さん
そうなのですか？去年から借地マンションへの住宅ローンも厳しくなってると聞いたのですが…担保にならないという銀行の判断でローンが厳しくなるのであれば、リセール時に中古市場で足元を見られそうで躊躇してしまいます。新築時はよいかもしれませんが
>>55 マンション検討中さん
躊躇を覚えるのは普通だと思いますが、定借物件の中に値上がりしたものがあるのは厳然たる事実ですし、値上がりとまで行かなくとも資産性を維持できてる物件が多数あるのも事実です。まったく同じ条件なら所有権物件の方がいいに決まってますので、すべては価格設定次第かと。
便利な立地ですので、高めの価格帯になるかなとは思うのですが
借地権物件であるため、少しは安くなるのかなと思ったり。
エントリーしないと見ることができないプランがかなり気になります。
エントリーされた方はいらっしゃいますか？
エントリーしました。
45戸で9F建ってことは各階5戸ぐらいなんだと思いますが、これは内廊下なのかな？
まだ全体像がわかりませんね。
駒込、落ち着いたいい場所だと思いましたが、カフェなどこじゃれたお店がないのは確かに…ですね。
ただ、六義園が近くて、散歩するにもよさそうなところ。
桜はもう終わってしまったかもしれませんが、都心に緑の場所があるのはいいと思います。
販売価格は未定でした。いくらくらいになるでしょうか。
総戸数45戸で自転車置き場が45台なのは、単純計算で1戸あたり1台の計算です。
駐車場は1台ですし、このあたりに住む人は、車も自転車もなく、基本徒歩の方が多いんでしょうか？
北区アドレスだけど築3年徒歩6分のシティハウス駒込ステーションコートが坪340万で売りにでてますが、定借でも400万円台までいっちゃうのかねぇ。
買えないだろうけど良いなぁと思って見に来てしまう物件ですここは。定借でもなかなか価値は下がらないと思う。あとは値段ですね。
所有権と同程度のはずないでしょう。どのくらい下げるか、期待しています。
ランドプランとデザインの一部がHPで公開されましたね。マンション自体はすごくスタイリッシュに見えます。バルコニー面は限定サイトで見れるのかな？ ランドプランもうまくて、神社の敷地分も空地みたいになってるのがいいですね。ただ、マンションをぐっと南に寄せたので、低層階は学生寮との距離感がやや気になるでしょうか。 駒込エリアと地縁があるので、買えないけど気になる物件です。
西向き住戸ばっかりだなと思ってたけど、東向きの神社側はベランダはおろか開口部もほとんど無いのね。
神社側からの要請か配慮の結果ですかね。
サブエントランスの位置が面白い。参拝用みたい。
>>67 周辺住民さん
本当だw
この位置だと参拝客が普通に目の前で集まって写真撮ったりしている感じになりそう
今年もコロナ禍だけど元旦はそこそこ人来てたよ
マンションの住民はこのサブエントランスを使う必要性があるのか謎
マンション内に神社の倉庫があって、サブエントランスから御神輿出すとか笑
サブエントランス側から神社の敷地を通って、エネルギースーパーたじまとか、霜降銀座方面とかに近道できるってことだと思うよ。現地知ってる人からしたら、特に違和感ないかな
たじまとか霜降銀座行くのなら、普通はメインエントランス使うと思いますよ。
サブエントランス使っても距離変わらない一方で、階段の登り降りが生じるだけなので。
事業協力者住戸があるみたいなので、神社の関係者がお住まいになるのかもしれません。
それに、元々が神社絡みのプロジェクトなので、少しでも神社に親しみを持ってもらえれば、ということもあるのでは？
とはいえ、子供の遊び場としては、建て替え前の方が良かったのですけどね。
神社敷地の借地権マンションでは購入者に氏子になることを求めるケースもあるようですね。
こちらはどうでしょうか。
>>72 通りがかりさん
へえ、そんなケースあるんだ。具体的にどこのことか教えてくれる？ もし仮にそれが借地契約の条件なら、地代はすごく安くなりそうだね。もし契約に書いてないのに後から氏子になることを求めるなら、たぶん人権侵害（憲法の私人間適用ってやつね）に該当すると思う。
>>73
京都の下鴨神社です。当該事例では広告でも購入条件としてきちんと謳っていたようです。
三井不が販売するマンションを買ったことがありますが、重要事項説明は恐ろしく丁寧でした。
購入者と神社との関係性も事前にきちんとご説明になることでしょう。
ここは定期借地権マンションなんですね。
どこのマンションも恐らく永住なんて殆どないと思うけど、
どうせ引っ越しも前提なら定期借地権付きでも良いかな。
なんて考えちゃう。
でもマンションの他に土地代が毎月掛かるんですよね。
定借で販売戸数も少なめとなると、売主側としてはターゲット層みたいなのあるのかね
年齢は若い方がいいとか逆とか
ある程度絞って事前案内のお誘いするのかな
買った後に売ることは考えておらず、お子さんに資産を残す意図も無い場合は、借地権でもなんら問題はないでしょう。70年あれば寿命の間は住み続けられますからね。住まなくなってもリフォームして定借で賃貸に出すことも考えられます。
一方で細かいことを言えば、借地料を前払いでまとまった額を設定し、イニシャルで支払わせる(1,000万等)目的でこれを分譲価格にインクルードして販売するスキームをデベが組んでいる場合、その金額部分は住宅ローン控除の対象外になることがあるようです。ブリリアシティ三鷹のようなケースですかね。
外観かっこええ
>>80 通りがかりさん
定借について詳しくありがとうございます。ブリリアシティ三鷹はそんなことがあったのですね。事前に説明はあったのでしょうか？
まあブリリアシティ三鷹は駅遠定借で厳しそうですが、こちらの物件は立地が素晴らしいので、仮に残存期間が減っても賃貸で回していけるかなと感じてます。
>>82
ブリリアシティ三鷹で、前払い借地料部分にローン控除除外が適用できない可能性があることの説明が事前にあったかどうかはあいにく存じ上げておりません。
現在分譲中のブリリアシティ西早稲田も前払い賃料が設定されています。
いずれも、前払い賃料が物件価格に含まれること自体は、SUUMOなどにも表記されていますのでご覧下さい。
価格が安いように見えても表示価格にだまされないことが重要ですよ。70年間の賃料と解体積立金とローン控除減額分を含めたトータルコストが所有権の80％が適正価格です。
ちなみにホームページに土地の固定資産税がかからないというものがありますが、年間僅か2～5万程度の話です。
地代や解体積立金上昇リスクもあり、まだまだグレーな制度だと思いますよ。
定借について市ヶ谷加賀町の方に書かれていました。こちらの記事参考になりました。
②③④はたしかに長く住む時のリスクになりそうですね。
https://www.sumu-log.com/archives/...
10から20年くらい住んで住替えを検討する人が一定数出てくる気がしました。
神社繋がりではありますがここに正直あてはまるのか？ですが一応ポジティブ？な方もありましたので
下の記事の様に値上がりを期待するとかないけど50年以上先のこと考えるのは不確定要素が多すぎるし、価格が出てからかなと思いました
https://diamond.jp/articles/-/1832...
不動産の価値は買い手の属性によって変わるけれど、定借物件はその傾向が激しいと思う。極端な例だけど、定年退職を迎える直前で、子どももいない夫婦が、これまで通勤利便性を考慮して住んでいた家を売って、退職後の住処を探しているとする。そうすると、退職金でほぼローンを返せてしまうし、年金もはっきり計算できるから、将来無駄に多くの資産を残す必要もないわけだし、定借物件は所有権物件より少しでも安けりゃ単純にお買い得になる。
上記は極端な例だけど、一般論として、買い手の年齢が上がるほど定借のデメリットは小さくなると言えるはず。あとは、子ども有無、手元の資産状況なんかもいろいろ関係するだろうね。要は、定借物件は同一条件の所有権物件より不利なのは確かだけど、何割が適正価格とか単純に定量化はできない。物件の価格と、自分の属性と条件とをよくよく見極めることが大切。まあ、慎重すぎて調度よいとは言えると思う。
>>87 匿名さん
同感です。
銀行がローン審査で借地物件をどのように評価するのか、各行のその時々の考え方次第でしょうが、70年後までに資産価値がゼロになる不動産ですから年数を経る毎に所有権物件よりローンが下りずらくなる可能性が高くなっていく=売りずらくなっていくことだけは確からしいと思われます。
少なくとも築35年を超えて売却するときに、当然ながら買い手にはその時点から35年のローンは下りないでしょう。
この点が所有権物件に対するディスカウントの主因ですが、例えば所有権の80%の価格で、このリスクに見合うと感じるか否か？
それはそれぞれの事情がある買い手ごとに異なる判断であり、絶対に売らない人にとってはこの点はリスクでは無いということでもありますし、万が一にも売るかもしれない人にとっては買い手の層が狭まって安い価格でしか売れず、残債割れするリスクを負いやすい物件ということですね。
>>88 通りがかりさん
そう。87ではリスクが小さくなって、メリットが大きくケースを挙げたけど、逆にリスクが大きくなって、メリットが小さくなるケースもある。売却する可能性が小さくなく、かつ自己資金が潤沢でない人にとっては、多少の割安さ程度ではメリットよりもリスクがずっと大きくなるはず。
ただし、売却する可能性があっても、資金が潤沢な人にとっては、譲渡損は出るとしても残債割れリスク自体の意味は小さくなる。（つまり、資金が潤沢でほとんどキャッシュで買える人でも、今は控除を受けるために出来るだけローンを使うから、表面上は残債割れ現象が発生するけれども、その場合の譲渡損の実質的なダメージは資金が厳しい人にとってよりも小さいという意味。）
一般論として言えるのはこの程度で、あとは物件の価格次第、買い手の属性と条件次第だね。
>>91 匿名さん
90さんではありませんが、先のリンクで読めなかったのが読めました。
参考になります。定借の諸費用かなりかかることが勉強になりました。
ありがとうございます。
借地料は、路線価と土地面積から目安を計算することが出来ると言われています。本物件は大通りに面していないことから、面しているよりも路線価が低廉であることは事実であり、借地料がそこまで重くないことへの期待が本来的にはあると思います。土地の固都税が路線価から算出されますので、大通り面ほど高くないことは間違いないでしょう。
一方で借地料は、事業スキームを提案したデベのうち最も高い金額を出したところが地主から選定されて案件として勝ち取る、という流れで決まると想像されます。これはデベが所有権マンションの土地を仕入れるのと同じではありますが。今回は神社側が改修工事を行なっており、例えばその工事費用に係る事情があることも、前払い額やイニシャル権利金の設定に当たって考え有ります。日鉄興和さんがどんな金額設定で神社に提案したのか、でしょうね。
案件経緯は存じ上げておらずあくまで想像です。日鉄興和さんの2021/3/5付のプレスを改めて見てみると下記のように書いてありますね。どちらとも読める書きぶりではありますが…。
妙義神社の旧社殿・社務所は 1965 年(昭和 40 年)に建てら れましたが、近年老朽化が進み、修繕や再建が計画されるものの再 建費用の工面が困難な状況となっておりました。
長年にわたって数多くの等価交換事業の実績のある当社が事業パ ートナーとして選定され…
レア感のある駅近プロジェクトである傍らで、豊島区内で言えば駒込4丁目の巣鴨間エリアに比してプライム感は落ちるように個人的には思いますし借地なので手頃な価格設定になればいいね！という希望的観測がありつつも、やはりイニシャルで前払借地料と権利金を積むであろう案件背景が推察されるあたり、どうなるだろうかというところでしょうか。
ポジティブな点に言及するなれば、金食い虫の機械式駐車場設備が無いので管理費や修繕積立金は明らかに抑えられるでしょうね。（車を持たない人視点）
>>97 通りがかりさん
権利金は当然含まれると思うけど、前払い地代はどうだろう。この場所なら権利金だけども相当な額になるはずで、神社の建て替えのコストはそれだけでも賄えそうだし、前払い地代は含まれないかもしれないよ。あと、そもそも地主が神社（つまり利潤追求が本旨ではない、はず）だから、地代は普通の定借物件より少しは抑え目になるなんじゃないかと期待してるけど。甘いかな。
>>98 匿名さん
どうでしょう、販売開始まであと1ヶ月程度ですかね！
事業協力者住戸が3戸あるというのもどう影響しているか気になるところです。
普通に考えると神社の方のお住まいということになりますでしょうか。
この3戸も分譲すれば権利金/借地料が入るべくものですから、プロジェクト全体としてそうしなくてもゆとりがあるということでありましょう。
一方でその3戸の建設費を42戸分の分譲価格でまかなっているという見方もあるかもしれませんね。
アンケートきたね
回答した人に事前案内会？
定借としての価格メリットがあるかないかでしょうね。
事業協力者は神社の方ですか。
定期借地権マンションでも事業協力者向けの住戸があるのが
不思議と言うか、どのような仕組みになっているのか分かりませんが
賃貸に出される部屋になるんでしょうか？
事前案内会行く方いますか？
行きます！
1週目の土日はもう埋まりそうとのことです
そうですか
自分はやっぱり良い立地で定借はもったいないかな～と思って考え中です
定借のデメリットも教えてくれていて、こちらの掲示板は本当にありがたいです。
借地権のマンションって、最近の制度だと思うんですが、なぜ借地権なんでしょうね？
将来的に更地にして、違う建物を建てる予定があるからでしょうか。
売りたい時に売れない可能性があるようですよね。
その場合に、二束三文でもいいから売れますか？
例えば、定年を迎えた時に売りたい時、売れなかったら、毎年固定資産税は払わなくてはいけないものですか？
>>107 匿名さん
質問内容が衝撃的に意味不明過ぎて、説明が面倒くさくて誰もレスしてくれないと思います。
だから私がレスしておいてあげます。
土地を手放したくない
期間が経過すればいつでも売れます
税金はいつでも発生します
定借でも売れる立地だから定借なわけ
今日から案内会始まりますね。
私はまだ先になるので、見学された方、
レポートをお願いします。
管理費や修繕費は所有権のマンションでも発生しますが
借地権だと地代や解体準備金も必要になってきますね。
永く住むならここに掛かる費用が気になってきます。
こういうのって一般的にはいくらくらいとなるんでしょう。
物件概要だと今のところ未定となってますが事前案内会ではもう説明があったりするんですか？
7月の販売開始の頃には分かりますかね。
定借70年だそうです。Brillia西早稲田と同じですね。70年なら買い替え時のリセールにもあまり影響しないので安心。この立地はやはり捨てがたいですね・・
今や駅近は３LDK60㎡台で1億超えますからね・・・2年くらいは物件高は続くと言われているので立地が悪いところは怖くて買えないですね。ここは駅近いからまだいい・・
>>114 評判気になるさん
おまけにバルコニー狭いしディスポーザーもない笑笑
ただ交通利便性はいいね、神社一体開発がどう評価されるかだなぁ
にしても物件も小規模だし、このグロスなら他物件が十分視野に入るし…
結構ずっとここ見てましたが高いんですね。残念。
定借でこの価格ってなんでなんですかね？理由を知りたいです
