管理組合・管理会社・理事会「ピンハネ業である「管理会社」は必要ない?!ーー自主管理の方法も」についてご紹介しています。
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自主管理の方がイイ [更新日時] 2021-02-25 05:05:46

【ピンハネの定義】=付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。(継続的な外注業務=定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も)

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから10?50%、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります(管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係)。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは1人につき10?20物件を担当しています。要するに、1物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の30%以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に1回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に15年持つ物を10年で交換していたっら30年間で1回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

*なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。



[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28

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ピンハネ業である「管理会社」は必要ない?!ーー自主管理の方法も

コメント  

  1. 228 匿名さん

    中間業社使ってる時点で自主管理とは言いませんよ。貴方が言ってるのは管理会社に委託しながら一部、直接委託してると言う状況。項目上げて多めに見せてるけど、そういった問題の半分は管理会社に委託してようが理事会の対応が必要になる問題です。

    そもそも管理会社のフロントですら1人につき10数棟以上担当している時点で、業務量はしれてます。

  2. 229 匿名さん

    >そもそも管理会社のフロントですら1人につき10数棟以上担当している時点で、業務量はしれてます。

    別にフロント一人でやっているわけではなく、ただ窓口がフロントの1人というだけ。実際の業務は、管理会社内部の人がやっているよ。

    1人でやっていると思っていたから、管理の委託費が高いと思っていたの?

  3. 230 匿名さん

    内部の話なのになんであなたが分かるの?

  4. 231 匿名さん

    自主管理のマンションには住みたくないと思っている人が殆どでしょう。
    今時マンションの管理を自分たちだけでやっているなんて考えられない。
    一緒になってやればいいでしょう。役割分担というのがありますから。
    化石みたいな考え方をしている者もいるんですね。

  5. 232 匿名さん

    そんな戯言いいからなんで内部のことわかるの?

  6. 233 匿名さん

    マンションフロントが片手間でできる作業に何十万も無駄金払うよな搾取されたマンションの方こそ住みたくないよ。

  7. 234 匿名さん

    可哀そうな人。
    貧乏人はそれなりのマンションに住めばいい。
    管理会社に管理を委託するなんて高根の花。理想だね。

  8. 235 匿名さん

    >内部の話なのになんであなたが分かるの?

    普通に一般的な会社の話だと思うけど。。。。。
    個人でやっている会社でもないのに、むしろフロント1人で、やっていると思うほうが、すごいと思う。。。。

    >マンションフロントが片手間でできる作業に何十万も無駄金払うよな搾取されたマンションの方こそ住みたくないよ。

    こう思っている時点で、自主管理したことないのもまるわかり。
    会計業務だけでも片手間ではないよ。

  9. 236 匿名さん

    一般的な会社の話はしてなくて、マンション管理会社の話ですよ。フロントに担当物件があって、フロント以外にそのマンションに関する業務をしてる人間がいるとして、そういう事情をなんであんたが知ってるかを聞いてるんですが。だって間違いか嘘かもしれない。推測や想像はいいんで。

  10. 237 匿名さん

    >236

    少なくとも1人ではないでしょ?総会でもマンション管理の資格持っている人が、別途参加する。見積もりをとっても管理会社の承認印に別の人ハンコもあるし。少なくとも1人じゃないということは明確だと思うけど。

    とうか、フロントが、1人でやっているということも想像でしょ?むしろ無理がある想像だけど。

  11. 238 匿名さん

    フロントが複数棟あるのは報道もあるし、管理棟数と社員数から導き出せる。
    別に会計業務など専門チームがあるのは不思議じゃないが、なんであんたが言えるかを聞いてるんだよ。

    なんの理由で擁護するの?

  12. 239 某管理員

    平成30年度マンション総合調査結果(国土交通省)
    平均管理費10,862円(駐車場使用料等からの充当額を除く)
    管理事務を全て管理会社に委託:74.1%
    管理事務を全て管理組合が行う:6.8%

    このスレで一番疑問なのは、
    本当に、自主管理のマンションに居住していて、
    自主管理が良いと言っているのでしょうか。
    私の勤務先の周辺でマンションは100近くあるけど、
    自主管理マンション、聞いたことないのですが。

    自主管理で上手く行っているなら、それに越したことはないわけ。
    本当に自主管理で上手く行っている方に発言してもらいたい。

  13. 240 匿名さん

    自主管理のマンションはお金のないところ。
    全国のマンションでみても殆ど自主管理でやっているところは殆どない。
    お金がなければ自主管理しかない。
    それを指摘されるのが嫌だから管理会社に搾取されるとかいって矛先を
    かわそうとしているだけのこと。
    マンションの住民で理事になったときに自分たちで全てやらなければならない
    となったらみんな理事を拒否するよ。
    お金で済む問題だから、マンション管理は管理会社に任せておけばいい。
    少々高くてもそんなことはどうでもいい。たいした金額ではないし。

  14. 241 匿名さん

    修繕積立金を毎月5万円とか払っている訳ではないしね。
    管理費に至っては月3万円ぐらい払っているのかな。
    グレードの高いマンションであれば、それぐらいは払っているだろうが
    そこはコンシェルジュやガードマン、管理員、清掃員等が常時いるしね。
    施設もいろいろあるだろうし。

  15. 242 某管理員

    私の勤務地周辺のマンションで、
    自主管理方式の所を検索すると、
    数件ありました。
    築:30~54年
    戸数:12~53戸
    管理員:なし

  16. 243 匿名さん

    >>239

    論点がズレてるね。

    まず、平均の管理費と言うのは投資用などワンルームも含めた金額です。平米単価で言うと200円くらいで、ファミリータイプで言うと14000ー15000円が平均。

    しかもサービスは変わらないのにこれが平気で二万とかいくマンションもあり、この時点でおかしい。

    そもそも、現在、自主管理が多いか少ないかは問題ではない。管理会社使ってる管理組合が多いのは分譲マンション自体、管理会社と抱き合わせ販売で、リプレイスや契約解除がしにくく、管理会社のぼったくり価格に疑いを持ちにくい状況の結果にしかすぎない。

    管理会社の現状が実はボッタクリすぎではないかと言う問いに対して、使ってる組合が多いから違うと言うのは答えになってない。多いが少ないかではなく、費用対効果が適正かどうかで答えるべき。





  17. 244 某管理員

    自主管理のマンションに居住していて、
    コストも下がり、良い管理ができているなら、
    他のマンションの管理費がファミリータイプで、
    15,000円だろうが20,000円だろうが関係はないはず。
    ご自身の居住しているマンションの話をしてくださいよ。

    まず、自主管理のマンションに居住しているのか、
    管理会社に委託しているマンションに居住しているのか、
    はっきりさせてから発言してもらいたい。

  18. 245 匿名さん

    >>242

    なんで調べておいて管理費書かないんですか?w
    その条件と同じ条件の管理会社のマンションと値段比較してくださいよw

  19. 246 匿名さん

    >>244

    何が言いたいんですか?
    自主管理のマンションに住んでないと自主管理のマンションを勧めていけないと?

    あなたは管理員なのだったら、管理会社の欠点は一切、指摘できないことになりますよ?

    このスレはマンション管理会社と契約する意味はないというスレで意味があると
    主張するならその根拠書いてくださいよ。もともと分譲マンション自体、抱き合わせで実質、管理組合が自主管理にするかの選択権持ちにくい建付けになっているのに、多くの人が使ってるからというのは全く根拠になりませんよ。

  20. 247 匿名さん

    そもそも管理会社にできて自主管理にするとできない業務などありません。
    それぞれの業務の専門業者に直接頼むのが自主管理。
    間接的に頼むのが委託管理方式。間接的なコストがわりにあってないケースが
    多いから問題だということ。

    今、管理会社は戸数の少ないマンションを切って戸数の大きいマンションを契約したがっている。これはどういうことかというと、戸数の多いマンションほど、管理会社に任せるのがコストパフォーマンスが悪いということ。

    管理員が常駐するようなある程度の規模のマンションの主な管理会社の仕事は理事会支援くらいだが、これは戸数が大きくても小さくても業務量は比例しない。つまり、マンションによって同じような理事会支援業務に対し、30戸のマンションで年間100万円払ってるマンションがあれば、300戸クラスのタワマンなら年間1000万近い金額になってる可能性もある。実にバカらしい。

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