ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

すみふは相場より高いってのは有名で、売れ残ってるわけだからデベがそれを参考に価格吊りあげるってことはないと思うけどな。駅近のタワマンだから高くても売れるって判断じゃない。まあ、まだ予定価格だから調整はあり得るけど。

このマンションは買った瞬間に1?2割値下がるような話が出るかもね、
https://www.homes.co.jp/mansion/b-1334060000232/
9年前のタワーと比べても新鮮なものもないし、中古との価格差が大きすぎ

>>489 匿名さん

なるほどね
豊島区だから都心じゃないと言いたいのね

昔は坪500で港区買えるのに文京区とか言ってたな
私は当時から港区無理だよと思ってたわ

今もそんな感じ

今出てるブリリアタワー池袋の3LDKの坪単価と15％しか変わらないって考えたら、ここの価格がどういうものか分かりやすいな。
これでもなお価格面で擁護するのって金余りの超富裕層、情弱、営業くらいしかいないだろ。

近年都心部の不動産の需要が供給を上回っているので売り手は強気なんでしょうね。焦って変な物件掴まないよう気をつけたいです。

>>502 匿名さん
山手線の外側＆低地＆目の前がオンボロ都営住宅と山手線の内側＆高台＆目の前が公園を比較するのは違和感があるけど

>>506 匿名さん
そうだけど、シティハウスは大塚も南大塚も大した価格差がないけど

ブリリア池袋高すぎ

>>507 マンコミュファンさん
スミフの価格を参考にするのはちょっと違う気がします。彼らは価格を相場より高くして在庫をかかえて長期間で売っていくのでそこ基準にするのはちょっと違うかなと

>>506 匿名さん
築9年落ちとは言え、その程度の条件差で坪160万円も違うことには違和感覚えないの？

>>509 匿名さん

スミフの価格参考にしたくないけど、サンケルさんはスミフの価格を参考にして値付けしています。間違ってると言ってもこの価格で売れるのであれば、何が間違って何が正しいとか意味がないのでは

それはそうだな。値付けが間違ってるかどうかは市場（買い手）が決める。
売れそうもなければ価格調整をしてくるはず。検討者のMRでの反応次第。

登録行かれた方いますか？
オプションの提示ありました？

豊島区は利便性高いし、評価が高くなってきたということですかね？スムーズに売れるのか楽しみですね

>>510 匿名さん
個人的な感覚だけど、北大塚と南大塚で1割、固有の立地の問題で1割、築9年と新築で1割、くらいの差はある。あとはサンケイの値付けの振れ幅で1割くらいだとするとそんなもんかなと。

まあ北口は風俗街あるから絶対に要らないけど。

>>513 匿名さん
21日にオプションの紹介していただく予定です。間取りのセレクトプランなどもその時にまとめて教えていただく予定。要望書どのくらい入ってるのかなあ。

ミクロ視点で過大評価して買ってくれる人がいるならそりゃデベも強気で来るよね。100人見て95人から酷評されても、何も知らない5人を引っ掛ければオッケー。住友式の長期販売でしょここ。

ここは近年見た中で最高の物件でした。仕様もよし場所も文句なし。リセールも強いでしょう。

>>518 マンション検討中さん
嫌味に聞こえるからそーゆーのやめた方がいいよ

Eタイプの9階以上は全て要望書が埋まってると、これからは抽選ですかね
申し込み殺到の人気物件ですね、笑

>>520 匿名さん
え?そんなに要望書が出てるんですか?
この内容でそこまで要望書が出るなんて…よっぽど人気なマンションなんですね。
しかも抽選だなんて…落ちて悔しがる人が出るなんて、かわいそうです。

>>520 匿名さん
え、その情報ってどこからですか？差し支えなければ教えていただきたいです。

>>522 匿名さん
モデルルーム行ってきました。
営業さんからの情報です。

3Lは割安感あるかもね。2Lはクッソ高いけど。

>>523 評判気になるさん
そうなんですね。ありがとうございます。本当であれば思ったより盛況ですね。要望書第3希望まで出せるので、そこまで入れてEの9階以外ということなのだとは思いますが。決め手にかけるのでもう少し他も見ながら決めようと思ってたけど悩みますね。

パウダールームの三面鏡が上下框付三面鏡にグレードアップされたようです。洗面台はそのまま、

壁付けエアコンが木枠で囲われて隠蔽されてたのマジ笑いました…。

>>526 匿名さん
グレードアップは嬉しいけど、もっと頑張って欲しいですね。もう一声ほしい

>>527 匿名さん
見逃しました。もう一度モデルルーム見に行く予定なのでその時確認します笑

>521

抽選になる程度に販売戸数を調整して人気を演出する。そのための要望書集め。人気のバロメーターは総戸数に対する一期の販売戸数の割合。小出しに出して各期連続即日完売で完成在庫なんてのもある。

>>528 匿名さん
これ以上の変更はなさそうな気がしました。可能性としては要望書にご要望とか意見を書く欄があるけど、みんなが切実にご要望を書いたらどうかなと　

個人的にはオプションで解決できない隔板、各階ゴミ捨て場、洗面台が改善すればありがたいですが、まあ　100%満足できるマンションないし、妥協するか諦めるかしか無いですね

>>532 匿名さん

特に隔て板は低いと匂いの問題もありますからね。
頑張って要望出しましょう。

>>531 評判気になるさん
なるほど。要望書に色々書いて出してみることにします！可能性は低くてもまだわからないですからね。

>>530 匿名さん
勉強になります。たしかにここ、モデルルームのマンションの模型が特大(白金ザスカイの模型より大きかった気がする)で相当お金かけてるから、長期で売っていくつもりかな？と思ったので、小出しでやっていく可能性ありますね。売る側がどうゆう戦略たててるのか気になります

各階ゴミ捨て場ないのは今後リセール時も問題になろそうです。

このマンションが人気になって得するのはサンケイと住友と周辺マンション住民よ。みんなハッピー

立地は最近見学した中でも凄くよかったと思います。検討してるのは2LのAかGで迷ってて。妻が間取りが特に気に入ってます。ところでやはり抽選になるのですかね？

>>538 マンション検討中さん

最近見学した中?というのは、どこと比較してるのですか？参考にさせてください。

>>538 マンション検討中さん

50平米前半で二人は狭くないですかね？

>>538 マンション検討中さん

なぜ、やはり抽選になると思うのですか？
そんなに好評だったんですか？

>>540 匿名さん
それは人それぞれですよね笑

>>538 マンション検討中さん
Aの方が単価が大分安いのでこの二つで迷うのはすごくわかります。抽選になっても今月中に要望書を出せば優遇措置があるそうですけど、そもそもどのくらいの人気なのかまたは不人気なのかわからなくて不安になります。

現状の価格だと全ての部屋が適正相場より高いから、リセール考えるなら販売後期で買い叩いた方が良いですよとマジレス。
どうしてもこの立地というなら仕方ないけど。

エレベーター1基しかないのは冗談ですか？

池袋3丁目のタワー待つか、これにするか迷ってます
3丁目は大手デベなのでより良いものができると期待していますが後3年も待たないといけない

>>546 匿名さん
現在賃貸住みであれば、ここの価格下落率と賃料を比較してどっちが経済的合理性があるかだと思いますよ。向こうは東建三菱だから無茶な価格設定しないでしょうし。

池袋3丁目とは2年の差。そこが決定的かどうか、個人的な問題だね。
池袋3丁目はC1までとはいえ徒歩5分、名称もおそらく池袋を名乗るだろうから、資産価値的にはここより有利だとは思う。

>>546 匿名さん
私も似たような状態です。次のタワーの価格がわからないから悩みますよね。いざ待っても大手デベの方が人気出そうですから抽選で外ることも考えられますし。このマンションうまいタイミングで出してきましたよね。

>547

賃料と比較するなら設備の更新費とリフォーム費用も考慮しないと。修繕積立があるからと見落としがち。

抽選になるというか販売戸数を調整して抽選にするってのが正しいかな。それで人気って演出する。

>545

エレベーター2基あるよ。

>>547 匿名さん

買い替えです。
ここの立地大好きですが、各階ゴミ捨て場がないのは、どうしても嫌ですね。タワーって各階ゴミ捨て場がない所今後も出ないし今も滅多に無いと思いますが
オップションの仕様を標準と言いつつ営業している所もなんか不安です。

>>549 匿名さん

次のタワー外れたらC地区狙いましょう、

>>554 通りがかりさん
ああー悩みます。でもこれだけ悩むということはやはり見逃した方が良いということなのかな。C地区の販売開始は来年くらいですかね。

>>550 匿名さん
2年後の別物件購入と比較するのになんで設備の更新費とリフォーム費の話が出てくるの？

>>553 通りがかりさん
オプション仕様を標準と言いつつ営業してるところ、ほんと不安ですよね。購入の意思はだいぶなくなってるんですけど、一応もう一度モデルルームの確認させてもらえるか願いしてみました。来週見させてもらえるので再度色々確認してきます。

eタイプはこの中で比較的に良い間取りだし、向きもいいから、抽選になるのが納得ですが、他の部屋は何気に苦戦しそう

>556

2年待って外れだった時どうするの？

>>559 匿名さん
なんで外れるかも分からない可能性を考えてクソ高い物件に手を出すのか、そっちの方が分からんわ
暴落するかも分からんのに価格下がるの待ったままの奴らと一緒だぞ

間取りは悪くないだけに仕様低すぎるのが残念
単価500万超なんだからさぁ。同時吸排とlowEは着けてよ…。

全熱交換もかな。

同時給排無いとレンジフード稼働させたとき負圧になったりするんだよね。無いのだからどう対策してるかについても要確認。

確かに外れリスクを恐れて外れ物件を引くって本末転倒だよねｗ
それで池袋3丁目タワーが買いだったらそっちに買い替えようにも追い銭必須案件で一生後悔しかねんよ。
池袋エリアは良質な中古も出るんだから、待つリスク取ったってヘッジする手段なんていくらでもあるし。

ここはやっぱり買いじゃないんですかね？

ここはやっぱり買いじゃないんですかね？

だって、サンケイでしょ。。
悪いこと言わんからメジャー７にしとけって。

2LDKはあり、3LDKはないね。
仕様しょぼすぎ。

メジャー7だからいいってわけでもないけどね。

2Lの方が無いわ。単価ステアリよりたけぇぞ…。

>>570 匿名さん
山手線徒歩圏ということなんですかね？

>>571 匿名さん
山手線徒歩、公園隣接、現時点で大塚駅南口だけで見るとシンボル的なマンションになりそうということでこの値付けなのかなと思います。あとは住宅ローン控除使えるのでってのもあるかもですね。

1LDKは単身が好むエリアじゃない
2LDKは坪単価ステアリより高い
3LDKはグロス張るくせにクソスペ
買える部屋何もないじゃんｗ

単身にはいいんじゃない北口に行けば風俗ある。むしろファミリーエリアではない。

HPのデザインのところをみたが、敷地形状が悪いな。
四角いエリア全部買い取れたらいいマンションになっただろうな。

単身だから風俗という考えも浅はか。

北側なんか有名な店あります？

星野リゾートとか大塚のれん街のことですか？風俗のという意味でしたらわかりません笑

大塚駅南口は近年そこそこの質の分譲マンションがたくさん建って、その中ではこのマンションは公園隣接タワーで地盤も良いので際立っていると言えなくもないが、池袋東側の広範囲で見るとプラウドやブリリアなどあるので相対的に極めて微妙。

ここを賃貸に出そうとした時に賃料がどのくらいとれるのか。空室リスクも気になるところ。

>賃貸に出そうとした時に賃料がどのくらいとれるのか。空室リスク

近隣の仲介業者、できれば複数に確認するのが確か。営業に聞くと都合のいいデータを寄せ集めたりするからご用心を。

>579

隣に大きな駅があると発展は期待薄なんだよね。伸びしろはない。

大塚って、名前だけでも上品なイメージが一切ないですね。

そうですよ、大塚は陰湿なイメージしかないです。住んでる人すみません。

>>583 口コミ知りたいさん
特に北口のイメージが悪いようですが、昔と比べるとだいぶ雰囲気変わってきましたよ。猥雑なものと新しいお洒落な建物がごちゃまぜになった、悪く言えばまとまりのない、よく言えばNYCのチェルシーもしくはLESあたりでしょうか笑

単価高いなー。もうこの一言に尽きる。

綺麗で広くてシャレおつなスーパーが無いんだよね。
アトレB1F狭い よしやは古くて混雑してて生鮮高い。

エリア違うけどダイワの白金高輪なんかはブランド力に劣るのを中身でカバーできてる。全熱交換付けたり全部屋天カセだったり。対してここは壁掛けエアコン木枠で隠蔽したり小手先のごまかしで印象悪い。格安オプションで幅広く仕様変更出来るとかじゃなけりゃ見おくりかな。

>格安オプション

それは期待薄。割高価格設定で相場を知らない契約者からぼったくるってのが通例。大抵は外で頼む方が安い。

ここまでボコボコに言われる物件も久しぶりだな笑
品質高けりゃ高額でも検討の余地あるけど、品質低くて高いもんね。
タワマンに憧れるマンション初心者が捕まるんだろうな。

少なくともこの掲示板見てて買いたいとは思わないですからね。

ここまでボコボコに言われる物件も久しぶりだな笑
品質高けりゃ高額でも検討の余地あるけど、品質低くて高いもんね。
タワマンに憧れるマンション初心者が捕まるんだろうな。

マイナーデベの地味立地だからこれで済んでるけど、これが大手だったらこんなもんじゃ済まないわ(笑)
三井のコストカットも最近酷いけど、それを補って余りあるお手頃価格と立地、勝どきなんかは駅直結やランドプランとか魅力的な部分でお釣りくるし。
ここはプラスアルファがなんもない。山手線駅徒歩4分とかマクロ的に大塚駅じゃ大して強調材料にならんよ。

資料みたら洗濯機上吊戸棚もオプション　笑
中小デベだとオプション価格も大手デベより高いみたいですね　

土地の取得に金がかかったのか、儲けようとしてるのか。どっちなのかね。

>>593 匿名さん
規模な経済が働かないしね
まぁ建築資材代金にも言えることだから原価も高くついてるんじゃないかな

メジャー7がいいってここをネガしてるのはすみふかな。あちらはもっとぼったくり。あと、自社物件板のステマとライバル物件板のネガも有名。

パンフのスラブ厚表記が200-250から220-270になってるw
担当者ここ見てるのかな？一種換気は諦めるのでレンジフード同時吸排、DWをlowEにしてくれたら買うのでヨロシク!!(笑)

>>597 匿名さん
220~260ですね
これ中途で変更できるものですか？若しくは表記間違い？なんかサンケルさんも営業さんも適当すぎですね

PTKがめちゃくちゃ値上げしましたね…こちらにも追い風？
エリア違うから関係ないか？

>598

スラブ厚設計変更したら構造計算からやり直しで、建築確認も変更申請でしょ。物件概要にその記載がないから恐らく記載ミス。お粗末。

スラブはボイドか稠密かどっちなの？それによって全然違うんだけど。

ボイドだと220ってあり得ない。べたスラブでしょ。

稠密だとするとかなりいい。ボイド250-300よりは遮音性はかなりいいだろう。

音はスラブ面積も関係するからね。

>>604 匿名さん

そこは梁が関連だな。

>>603 匿名さん

ベタスラブで220―260って相当オーバースペックでは？
単価に見合わない凄惨な設備仕様を見ると構造にそんな金かけるとは思わないんだけどw誰か確かめて来て!!

>>597 匿名さん
それなら私も買います笑笑

>>606 匿名さん

高いうえに営業の言うことが信用出来なさすぎてめちゃくちゃ不安になりますよね。営業よりこの掲示板の方が頼りになる気さえする

ステアリは280?330
ここはボイドスラブではないように祈ります

>>594 匿名さん
営業さんが言うにはこの土地をまとめるのに5年かかったそうです。地権者はそれほど多くないようなので、賃貸の立退に時間がかかったということかと想像します。このサイズで5年というのは長いのか短いのか。短いのであれば儲けようとしてるんでしょうね。

三井住友建設にダンパー仕込んでスラブを薄くする技術がある模様。
https://www.smcon.co.jp/topics/2017/040718762/

こちらが使われていると良いですね。ベタスラブにしては厚すぎるので何らかの特殊工法が使われているのだと思います。

>>613 匿名さん

そんなウリがあったらちゃんと宣伝するでしょ。
コストカットかつエアコン木枠で隠すくらいのことするんだからそれはあり得ない。

>>613 匿名さん
これだったら良いですね。でもたしかにウリとして宣伝されてないから使われてないのかもしれないですね。悲しい

>>599 口コミ知りたいさん
人気がすごいみたいですからね。普通に需要過多による値上げというか調整でしょうね。

ここまで閑散としてるのは、不人気ってことでしょうかね。

>>617 匿名さん
今日営業さんとお話したのですが、現時点で380組くらいの購入検討者がいらっしゃっていて、想定よりも盛況だったようで手続きや手配が追いついていないためスケジュールを1週間伸ばすとおっしゃっていました。

>>618 匿名さん
検討者とは要望出してる方の数？であれば相当盛況ですね。
糞ブロガーがこき下ろしたのに頑張ってますね。

>>619 匿名さん

さすがに違うかと…。もしそうなら、即日即完レベルの大盛況ということになってしまいます。
来場者が380組、そこから10％が要望書を出すとして、１期は35戸から40戸ぐらいでは？

>>618 匿名さん
380組の購入検討者というのは要望書の数がそれだとしたら相当人気ということになりますが。
むしろ来場者が380組だとすると先はよろしくないですね。
１週間延ばすのも、要望書が全然出ないための策という可能性もありますね。

営業トーク下手すぎワロタ

一般的にモデルルーム来場者のうち契約に至る割合って1割程度といわれてる。あと、遅れせるのは見込み客が集まっていないパターンってのが多い。先は長いね。

>613

新しい技術使ってたら宣伝するでしょ。

>612

再開発だと30年とかあったりする。5年だと短いでしょ。

すみふ頑張ってて草

>>625 匿名さん
大規模再開発ではそうでしょうが、ここと同じくらいの規模で考えると5年は長いのでしょうか、短いのでしょうか。

ステアリのキャンセル住戸出ないかなぁー

>>621 マンション検討中さん
営業さん何人体制でやってるのかわからないですけど、1月の2週目くらいからモデルルームオープンしてるのでざっと週70組くらい来てるということになるかと思います。メジャー7でない割に検討してる方かなとは思うのですが、どうなんでしょう。価格が高過ぎると判断して要望書が1割に届かないとなればかなり問題でしょうが。

憶測で話する前に要望書がどれくらい出てるか確認すれば終わる話じゃない。まあ、要望書集まってれば遅らせる必要はないよ。買う気になってる人待たせることになるわけだし。

山手線徒歩5分以内でいうとライバル少ないからね。
グランドミレーニアとスカイフォレスト位かな？
下の方はキチガイ価格なので除外

※山手線徒歩5分以内のタワマン

山手線徒歩5分を切り取ってライバルにする意味がわからない。池袋、目白、高田馬場とかと、大塚が同じ土俵だと思ってるのかな？

>>633 マンション検討中さん

目白より便利で馬場よりは駅前きれいだと思うよ。

むしろ目白より汚くて、馬場より不便ですね。

>>634 匿名さん

目白の方が地位は高いし学区もいいし、高田馬場の方が交通利便性が高いし新宿区だし。
だから、ファミリーには目白の方が良さそうだし、DINKSには高田馬場の方が良さそう。
ここは中途半端な気がする。

>>633 マンション検討中さん
目白、池袋には劣るだろうが、高田馬場から徒歩5分以内よりはここの方が地盤と住環境で勝る気がする。

皇族のお通い遊ばれる学習院のある目白と比較対象なんておこがましい。

ステアリと違い狭域にライバル不在なのは強みですよね。
向こうはブリリア、アウル、エアライズ、極めつけのC地区が密集してるから相対的に貧相なちびタワマンに見えちゃう。某ドトールの子分みたいに悲しいことになりそう。

どうしてここの人たちはすぐにステアリと比べたがるのか…ステアリの心配する前にここの心配してあげなよ。

>>639 匿名さん
そんな強力な強みがあるからショボ仕様にしても売れるって魂胆だったのか?。
幸いMRも380組もいらしててこのデベにとっては盛況なようですし、売れ行きが楽しみですね！！

山手線駅5分以内（メガ駅でないのでホームまで近い）、丸ノ内線駅10分以内
公園隣接、免震タワー、管理費高くない、地権者少ない

といったところが、人によってはメリットということだろうか。
各階ゴミステーションを設置しなかったのは残念。あれは便利。
坪単価があと20-30万安ければよかった。

>>642 匿名さん
同感です。近年の不動産需要に後押しされたにしても高すぎると感じる価格帯、それにしては微妙な設備、仕様。ここを見に来てる人はステアリを見た方も多いでしょうから余計に見劣りしてしまうんでしょうね。各階のゴミステーションも20階ちょいのタワーだから、普通のマンションみたいなもんだからいいだろうという判断かもしれないが、残念です。

タワマンの定義ってなんなんですか？

20階以上でコア部EV、外周住戸のマンション。

>645

明確な定義はなくて20階以上の超高層かな。なので板マンもタワマンって言ったりする。個人的には645さんの言う塔状だと思うけど。

>>639 匿名さん
そうだね、ライバルいっぱいで貧相なちびタワマンがわずか5ヶ月でほぼ完売してるから、この優良物件なら瞬間蒸発だらうな、きっと

ステアリ意識し過ぎ（笑

このマンションはステアリを意識した人たちが集まって住んでるってことなのかな…嫌だな。笑

本気の検討者はほとんどいないのではないかな、このスレ。
ステアリと比較のコメントが多いのも、マンマニさんの記事の影響が大きいだろう。いくらプラウドファン・オーナーだからといってポジショントークが過ぎた。

ここにもステアリにも徒歩圏内に住んでいますが、比較されるのは仕方ない距離感だと思いますよ。どちらのモデルルームにも行きましたが、結果C地区待ちって感じですけど。

>>648 マンション検討中さん

このマンションに住む人はブランドやイメージより実用性を求める人が多いのではないでしょうか。大塚の世間でのイメージを気にせず山手線にすぐアクセス出来て小さいですがお手頃なスーパーも近いですし。プラウドよりブランド力ははるかに劣るのは否めないですが、投資目的でなく実需で購入される方が多いのではないかと。憶測ですみません

ステアリは有楽町線使わないうちにはあんまりだったから山手線最寄りのこっちの方が魅力的に感じました。駅小さいから電車に乗る時間も少なくて済みますし。ただ高すぎる。

>>652 マンション検討中さん

高いの一言ですよね。未来予知出来て今後も価格が上がっていくのであれば良い立地なので買いだと思うけど、現状の相場で価格設定してほしかったです。かなり検討しましたがやっぱり見送ります。今の家に引き続き住んで10年後くらいに中古で探すという手もありますし。

北口タワーの二階が坪350で出てるのみると確かに高過ぎるよな。投機マネー入らない地域って事かね。

ご好評につきご要望書締め切り延長ってメール来てるけど、好評だから延長する？意味不明w

>>655 マンション検討中さん
好評だから希望の部屋が重ならないように営業が交通整理する時間が必要だし、方針を変えて出せる部屋は出して要望に応えようって前向きな延長です。なんてもし言われても信じられんよな、絶対。

まだ序盤ですからこれまでのお客さんの反応、手応えを元に今後の戦略を内部で慎重に話し合ってから決めたいんじゃないですかね。「好評につき」の真相は不明ですが、想定していたよりも多かったか少なかったか何でしょうね。

>>656 匿名さん

わかります。営業が言うことって信用出来ないですよね。雰囲気的には他の某セカンドティアーの営業さんよりは信用出来そうではあるんですけど。商品の性質からなのか、どうしても透明性が、、、

販売戦略より設備仕様練り直して頂きたい。
単価なりにね。

>>659 匿名さん
今からじゃ無理だよ。
この仕様で買うか買わないかそれだけ。

延長するのは要望書が集まってないパターン。

要望書が集まってるのにもたもた調整して延長したら、しびれを切らして他に逃げられちゃうリスクもある。

不動産用語なんて嘘ばっかりだよ。堂々完成なんて、青田売りして竣工までに売り切りたかったんだけど、まだ、残ってますだし(笑）。

竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるから売れ行きは要チェック。

一期の場合結果が出ていないけど、モデルルームオープンから販売開始までの期間、総戸数に対する一期の販売戸数の割合とかがパラメーター。

とうとう不人気なことがバレてきてしまいましたね…

第一期の販売戸数は総戸数の5割前後が目標。歩留まりは1割だと比較的低い方、て前に聞いたことがある。380組の来場で1割取れたとして40組と仮定したら、146戸の3割にも満たない。売れ行き不振につき延長っぽいね。タワーレジデンス大塚の中古価格と比べても、高すぎのひとことに尽きるんだろうな。

登録前に要望書時点での倍率を確認しておくのもいいかな。

＞総戸数に対する一期の販売戸数の割合

これも知られるようになってるから、一期の販売戸数多くして売れ残りなんてケースもあったりする。

>>662 匿名さん
なるほど、新築は好きな階数とか無料のカスタムとか色とか選べるので早めに動くのが良いと思ってましたが、売れ行きがわかりにくいのが難点ですね。

1週間延長して価格も下げて欲しい。切実に。坪単価マイナス30万なら許容範囲。それでも相場より高いと思うけど東池袋の再開発も享受できるエリアということで納得出来ます。

>664

最近だと一期で総戸数の半分も売出せたら絶好調でしょ。

>666

無料のセレクトって確かにメリットだけど最近は早期に締切って早くしないとって販促ツールにしてるような。ステアリがその例。

部材発注のリードタイムもあるけど竣工の1年前までは間に合うはずなんだけどね。

>667

ここに書くより要望書に指値でいくらなら買いますってやった方が効果あるような。要望書なんで文字通り要望しないと。

仕様アップについてもね。

今週またモデルルーム行くので強く要望してみます。価格と設備はせめてlow-Eだけでも。

>>672 匿名さん
そうですね。DWすらlowEじゃないのは居住性が不安です。

まとめると

良い

・山の手（大塚）駅徒歩4分
・目の前公園

悪い

・スペック
　壁薄、窓ダメ、換気ダメ、エレベータ少ない、遅い、駐車場外、少ない、各階ごみ置き場無し、天カセじゃない、共用部魅力なし

・坪単価
　ステアリより高い

こんな感じですか？

大塚じゃなきゃ嫌、という人以外だとステアリの方がいい物件になりますよね。大塚じゃなきゃダメな理由ってなかなか難しそうですが。

外観はステアリより良いんじゃない？
ステアリなんかのっぺりしてて芋臭くない？（個人の感想です

>>676 匿名さん
外観はいいですよね。仕様を上げるか値段下げるしかないですよね。

なんでここのスレの人はステアリと比較するんでしょうか。
ここを検討しているのであれば、もう販売がほぼ終わっているマンションと比較するのは違うと思います。
まだ売れ残ってるならまだしも。

エリア近いし竣工もほぼ同時期。比較するなって方が無理筋じゃない？不動産は中古市場もあるんだし。

ないものねだりして何が嬉しいんだか。

言ってる意味がよく分からん。
周辺中古との比較は不動産売買の際の常識だろ？

周辺ならまだ販売してるシティハウスと比較するのが筋でしょ。単なる言い訳にしか聞こえないですが。

>>678 マンション検討中さん
プラウド東池袋との比較だったらまだわかりますけどね。中古が1LDKですけど中古が出てますし。住環境はステアリよりプラウド東池袋とこちらのマンションは近いかなと。

>>682 マンション検討中さん

シティハウスはそもそもの検討対象に入らないんじゃないですかね

ステアリも時期が来たら地権者住戸、転売住戸出てくるやん。なぜ比較を縛るのか謎。住友MR行くと完売済みの近隣タワマン価格表推移まで見せて来るんだぞ。笑

ここと、ステアリって比べるに比べられないでしょ。
上で言ってるみたいにプラウドタワー東池袋と比較するならまだわかる。

ステアリのスレではルフォンと悩んでる人は1人もいませんでしたけどね？

>>684 匿名さん
それは否めませんね。

>>683 匿名さん

ステアリは駅直結強みにしてたので、こことは比べようがないですよね。それならプラウドタワー東池袋の方が近い気がします。

>>676 匿名さん

同感です。あと、いくら制震とはいえあそこまでペンシルだと私はちょっと不安になります。見た目もバランス悪いし。

高速の目の前ですからバルコニーの開放感だったらルフォンの方が良いですよね。

どっから見てもスペックが悪すぎる、、スペックでいいところはないね。坪単価高いんだから、設備ぐらいはしっかりしてもらいたかったね・・・残念。。。

>>612 匿名さん
地権者は山口さんという人ひとりだと思いますが。
大塚の魅力？大塚公園がラジオ体操発症の地。ぐらいかな。
パンフに載ってる「一心病院」
従業員みな世界統一教会信者。
大塚じゃ有名な話。なぜ載せるんだろう？
でも、普通にちゃんと診てくれますよ。

>>633 マンション検討中さん
モデルルームで「大塚ってターミナル駅として素晴らしいんです」って言われた。馬鹿でしょ。都電荒川線でターミナル？乗ったことあるのか？
荒川方面に向かうとだんだん貧相な服着た人が増えてくる。埼玉県人のターミナル池袋みたいに、貧相な人のターミナル大塚。

>>693 マンション掲示板さん

その場で同じ事営業に言えなかったの？インキャやな
ちな俺は設備が仕様に見合ってないどうにかしてくれと再三要求中。

>>694 匿名さん
頼もしいです！私も追随させていただきます！価格に見合った内容にしてほしいですね。

要望出したら変わるんですか？？？さすがにそれはないと思うけど・・

>>694 匿名さん
再三って…ただのクレーマーですね。
嫌なら撤退すればいい。

>>697 マンション検討中さん
いろんなマンションブロガーの弊害…って感じですね。納得しなければ買わなければいいだけの話なのに。

自演バレてますよ。住友さん。

>>699 匿名さん
何を見つけたんですか？

住友がここを落とす理由はないでしょう。既に通期の決算超えてますから頑張る理由がない。
体力ある大手デベは側から相手にしてないです。

>>701 通りがかりさん

体力の定義がよくわからないですが、住友さんもコロナ禍でそれなりに苦しんでいるようですよ。
https://diamond.jp/articles/-/242147?display=b

今期の決算見る限りはそんなに苦しんでなさそうですが。
どこぞの記事の方が決算報告書よりも信憑性が高いのであればそちらを信じればいいと思いますよ。

シティハウス南大塚レジが苦戦してて池袋周辺にあと2つ控えてるから。

住戸間の乾式壁について詳しい方いらっしゃったら伺いたいのですが、間取りで見た限り厚みが13cmしかないんですけど、音の問題は大丈夫なんでしょうか。叩いたりしたらもちろん響くでしょうが、大きめのテレビの音が聞こえたりしないものでしょうか。

壁が１３センチてレオパレスかな

タワマンはどこも乾式壁13センチですね。怖いのは地震で中の吸音材がずれたりすると遮音性が下がる点です。ここは免震なので地震による遮音性低下リスクは制震のステアリより低いですね。

>>704 匿名さん
控えてるから何なの？
それと苦しんでるかどうかは何の関係があるの？
決算が全てでしょ。
しっかりと売り上げがあるんだから関係ないでしょ。

>>708 通りがかりさん

売上高だけで判断は出来ないですよ

>>707 匿名さん
ありがとうございます。改めて白金ザスカイの間取り図も見てみたらたしかに13cmで同じでした。ただそれでも気になるのが、ザスカイの方は乾式壁の上にさらに5cmから10cmくらいの厚みの何か(クロス？ボード？？)があって、そこまで含めると20cm前後の厚みになるんですが、ルフォンの方はその余分な厚みがないから13cmで、この違いで遮音性がどの程度変わってくるのか、、、

>>710 匿名さん
すみません訂正します。ザスカイの壁厚、余分な厚みが両側にあることになるので13cm＋10cm x2になるので、最大で33cmでした。33cm vs 13cmって不安すぎます、、

>>711 匿名さん

それはふかし壁といって軽量鉄骨や木枠に1センチ程度の石膏ボードを張り付けたペラ壁です。コンセントなどを埋め込むためのスペースなので吸音材は充填せず遮音性はほぼありません。

>>712 匿名さん

そうなんですね！ありがとうございます！
少し安心しました！

>>709 匿名さん

決算の見方もわからない人には何言っても通じないみたいですね。勉強してから反論してほしいです。

現地周辺歩いてきたんですが、ここから新大塚駅方面に歩いて2分くらいのところに三井が9階建のワンルーマンション建ててますね。
備考欄に共同住宅(ワンルーム52戸)と書いてあったのですが、これは賃貸マンションってことでいいのでしょうか。大塚駅北口にもパークアクシスがありますし、将来的な大塚の賃貸需要を見込んでということなのでしょうか。

壁の厚みはどこに書いてあるのでしょうか？図面を見ただけではわからないと思いました。

>>713 匿名さん

どうしても気になる場合はオプションで壁をふかすことも可能です。

>>716 マンション検討中さん

間取り図を定規で測って60倍にしました。営業さんと確認して、乾式壁の厚みは13.6だとのことです。どのタワマンもこれだとのこと。

>>717 匿名さん

ありがとうございます。ふかし壁にすると太鼓現象が出るリスクもあると聞いたので(間違ってたらすみません)、コンセントとか足したいとか別の目的がなければわざわざお金をかけてふかす必要もないかな、と思えてきました

>>715 匿名さん
https://www.kentsu.co.jp/sp/webnews/view.asp?cd=200916500087&pub=1
これですね。賃貸事業部となっているので、三井の賃貸マンションなのでしょう。こちらもパークアクシスになるかもしれないですね。

>>705 匿名さん
億円超えのマンションで乾式壁すんでます。　
それなりに厚さはあります。
TVではわかりませんが、足音とか低音振動は聞こえます。　
理想はやはりコンクリート壁20以上でしょう。

>>712 匿名さん

その通りです。　
乾式壁は騒音はやもえません。　
タワマンは重量とコストでほとんどがそうです。　
音には気をつけましょう。

>>718 匿名さん
乾式壁は音は仕方ありません。　
物件によってはごく稀に気をつかうとかはありますが、音は仕方ありません。　
他のタワーも同じかと。　
サッシは物件によって違います。

>>722 設計さん

やもえない…？

先日MR行ってきましたが何だかんだで半数以上は要望入ってましたね。すみふが必死になるのも頷ける。

>>725 匿名さん
プレミアムフロアは見逃しましたけど、それ以外はどの間取りも結構要望入ってましたよね。少し安心しました。Bがもっと入ってるかと思いましたが意外と一番少なかったですね。まぁグロスが安いので最後の方残ったとしてもさばきやすいかとは思いますが。

みなさま乾式壁について参考になる情報ありがとうございます。壁の遮音性と同じかそれ以上に周りの住人に対する配慮が大事ですね

出来れば管理費をもう少しおさえたいですね。300円/m2きってほしいなと。竣工後1年か2年かで管理会社を更新するかしないか会議するかと思うんですけど、その時に他の管理会社と比較してもらいたいですね。

なんだかんだ要望書はそれなりに入っているのですね。好評につき要望書受付延長となっていますが、土日も普通に予約とれますけどね。

>>729 マンション検討中さん
それ私も気になりました。昨日午前中行ったんですけど最初は盛況な印象を受けたんですが、帰る頃には落ち着いていて。ちょうどお昼時だったからと思うことにはしたものの、不安です笑

予約が取れるっていうことはまぁ、人気はないんでしょうね。ミッドサウスとか予約すら取れません。白金の方も週末は取れないですから。

はいはい。埋めたて地へお帰りください。

駐車場からの道に屋根がないのは嫌ですね

要望書受付延長なのにこの時間でまだ祝日の明日の予約も空いてますね。
今週末なんてガラガラです。
山手線内側でここまで人気のないマンション見るのは初めてです。

>>734 匿名さん
とりあえずあなたのレス魚拓して、サンケイさんに連絡いれておきますね。

>>734 匿名さん

大塚のイメージと、デベがサンケイだからですかねー。気になる点はもちろんありますが、そんなに悪いマンションじゃないと思うんだけどなあー。アクセスが良くても地盤がぐにゃぐにゃだったり日照がとれなかったりするのが普通の都内で、ここはそれらの条件を満たしてる。周りにこれと同じかもっと高い建物が立つ予定も今のところなさそうだし、展望も良い。それらを踏まえてのこの強気な価格帯なんじゃないかなあー。とは言っても高すぎる笑

>>733 マンション検討中さん

たしかにそうですね

駐輪場、外から入ってくる時に鍵が無いって聞いてちょっと衝撃でした。大塚ってそんなに治安良かったっけ。千代田区だってどの分譲マンションも駐輪場に鍵あるっぽいんだけどなー

>>736 匿名さん
高すぎる笑
が全てで不人気なんだと思いますよ。
私も全然悪くないマンションだと思いますよ。
ただ、高すぎる笑
どうしてこの価格で売れると思ったのか理解不能ですね。

正式な販売価格はいつ頃分かるのでしょうか。予定価格は分かりますが、この状況をみて価格を下げてほしいです。

安くするにしても数百万単位で調整すると、イナゴが嗅ぎ付けてきて買いづらくなりますからね。
まぁでもカップボードオプションとかLD含めたエアコン代の100万位は安くして欲しいですね。

一番嫌なのは、第一期で飛びついて購入してしまった後に販売苦戦して値下げとか無料オプションとかやり出したら悔しい。仮にそうなってもその前に契約しちゃってたら後から割引とか絶対無理ですよね？

>>741 匿名さん

そうですね、シンボルマンションうたうんであれば、カップボードと洗濯機上の棚とか標準にしてほしかったあれこれをオプションで付けざるを得ない客のために最低それぐらいは安くすべきですよね

ここ、大塚のシンボルマンションになるんですか？このレベルで…

>>744 通りがかりさん

シンボルにはなり得ないでしょう。
大塚でのタワマンは3棟目ですし、近くに20階建てアパホテルや19階建てクリオタワー大塚台もあるので飛び抜けて目立つわけでもありません。それに大塚自体がサンシャインとその周辺のタワマン街の陰になって目立ちませんから。
瀟洒なデザインだとは思いますが小規模タワーで維持費も高く、とても趣味性が高い物件だと思っています。

日経産業新聞のTop30には入ってましたよね？そんなに悪くないんでしょうか？

>>745 匿名さん

高さという点ではそうかもしれないですが、デザイン性というところだと思います。キャノピーの部分ライトアップされるそうなので、夜などは際立ってくるのではないかと。トップを一周ライトアップするタワー結構ありますけど、ここのデザインのライトアップは新鮮味があるかと。

大塚にタワマンは賃貸、北大塚含め5棟ありますがどれも住みたいと思えるようなものではないですね。
シックな色合いのガラス面基調のデザインは結構すきです。住友と三井の丁度中間みたいな感じですね。
あとは仕上がりがどのようになるか。

>>742 匿名さん
同感です。仮にそうなったら、一期にも値下げとかオプション適用して欲しいです。

>>748 匿名さん

そうですね。実際出来上がったらイメージグラフィックとかなり印象が違うということあるそうですし。

プラウドタワー東池袋見てきましたが、二重サッシで好みにはなると思うけど部屋が狭くなるし窮屈な感じがして私は嫌でしたね。それ以外は地下にトランクルームがあったり各階ゴミ置き場があったりここより優れているなと感じましたね。あとは洋室の天高もここより高くて良かったです。

>>749 マンション検討中さん

ですよね！

ここ数年の新築マンションの価格見てると、一期、二期と後になるほど価格が上がる傾向がありますが、市場価格が上がっているのでその調整ということが多いように見受けられます。でもここは最初から相場より大分高く設定されてますから早く飛びついたら損をするんじゃないかと心配になってきてしまいます。

販売後期は値引もやむなしの販売戦略なんですかね？
結構要望入ってるので事業主側も強気に出てきそうな気がしています。総スカン喰らわないよう自重して欲しいですね。

>>752 匿名さん

現時点ですでに後期の値引きも視野に入れた戦略なのかどうかはわからないですが(というか正直そんな戦略立てるくらいなら最初から価格を均してほしいですが)、パンダ部屋は出すみたいです。もちろんいずれも低層階の日照などの面で条件の悪い部屋になるそうですが。

Low-eのこと聞いてきましたが、バルコニーの奥行きが長いこととDW部分でも庇がある構造のため採用しなかったとのこと。どうしても気になるようならインテリアオプションで窓ガラスフィルム付ける感じですかねぇ。

>>746 マンション検討中さん

正式値段発表前だから、値段が考慮されてない。
値段、仕様がクソなだけで立地は悪くない。
結局、売主は立地にあぐらかきすぎ。

制震タワーと免震タワーで建築コストって何割くらい変わってくるものなのでしょうか。2割以上高くなるのであればステアリやプラウドタワー東池袋より高くなるのは納得出来なくはないですけど。駅近にあぐらをかいて仕様を下げるのはちょいちょいあるらしいですね。それでも野村不動産はブランド力を維持するために一定の基準を設けてるそうなので、野村不動産がこのマンション手掛けていてくれたら、と思ってしまいます

賃料査定見せてもらった人いますか？こんなに高くて利回り何パーになるんだろう。下手すりりゃマイナスもありえる。価格見直しは必須だろう。

>>757 匿名さん

利回りがマイナス？笑
金払って、借りてもらうんか？笑

>>741 匿名さん
1000万下げないとイナゴは寄ってこないと思いますよ。
100万ぐらいじゃイナゴが寄ってこないどころか売れ残り確実ですね。

>>759 匿名さん

1000万円はどう考えても下げられないだろ。1000万円下げたら、売上は14億円の減少。絶対にできない。
値下げは、出来て300万円ぐらいだろう。
それで売り切れるかは知らん。

営業担当に聞いたが、第1期での供給は、30?40戸くらいだそうだ。少なくないか？
1番人気はEタイプ、それでも倍率は6倍程度(2組の要望書)という。
要望書の受付期間延期の理由は「大変な人気で」云々言っていたが、
その割にモデルルームは人がまばらだった。
前向きに検討してきたが、取り立てて何もない大塚という立地、ブランド、低仕様と、高価格とのアンバランスで迷いが消えない。営業担当への不信もある。正式価格見て、下がってなければ撤退します。

大崎が穴場らしいぞ

>>761 匿名さん

おっしゃってること全てに同感です。パンダ部屋をのぞいて要望書が入った部屋を供給するでしょうから、つまりは30-40戸しか要望書が入っていないのでしょう。先週末MRに行って確信しましたが、大変な人気で、というのは完全な建前でしょう。グロスの高いEタイプが一番人気というのは意外かつ数少ない安心材料にはなりますが。…念のため確認ですが、EではなくGタイプではないですか？2LDKの方が売れ行きは良さそうな気がしていたので。

大和はブランドのなさを仕様で補ってるのにね。

予想ではG、A、EかF、C、D、Bの順に人気かなと。

>>765 匿名さん
MRで要望入ってる住戸一覧見せてくれますよ。
住戸表にお花マークがついてます。

>>760 匿名さん
絶対に出来ない値下げをしないとイナゴは寄ってこない価格設定だという事ですよ。
300万でも完成後にも売れ残って、数年後に残った部屋は結局1000万下げるんじゃないかな。

当初はもう少し安い価格を予定していたがこの値段になったと営業さんから聞きました。メジャーセブンでもない、大塚駅ということで、よい価格で売り出しすると思って期待してましたが残念。

>754

南中高度が高い南向きはバルコニーが庇になってくれるけど西と東は高度の低い西日と朝日が直撃。営業の言い訳に騙されないようにね。

あとフィルムは物によっては熱割れを助長するから要注意。

DWも庇程度じゃ直射は防げないしね。

住居用として勝どきのベイサイドタワー晴海とこちらで迷っています。勝どき6200万、こちら7500万です。みなさんのご意見をお聞かせください。

>>738 匿名さん

東池袋4.5丁目は昔から貧民窟でしまた。壁に穴があり隣の部屋が見える。どこの国の言葉かわからない言葉が飛び交っている。
上池袋辺りは日本語のわからない中国の人が未だ多く住んでいます。
近くのフィットネスジムではやたら物がなくなるそうです。
治安は間違いなく悪いです。
何故この価格帯で売り出すのかわかりません。
駅前の星野リゾートはランチが不味いと地元では広がっています。
阿波おどりもいまいち。

価格が問題でしょう。

>>772 マンション掲示板さん
ps.
おにぎりのお店は滅茶苦茶美味しいです。

>>771 通りがかりさん

ベイサイドタワー晴海　ってすみふの2015完成物件ですよね。個人的には絶対大塚のほうが良いです。少なくとも災害への不安は少ないからです。
大塚台公園は災害時に避難用としても指定されていますし。。

東池袋を高値で買うやついるからな
信じられないのだが
地元の奴らじゃなさそうだし

埋立地を高値で買うよりいいでしょ、どう考えても、、、

低所得、犯罪率が高いと埋立地の選択ですか
簡単に選べないよ

>>774 通りがかりさん
その近くにある同じシリーズのルフォンリブレ大塚が出ているよ、駅徒歩3分でバルコニーから電車が見える、立地最高です

>>777 匿名さん
まぁおっしゃることも分かりますが、
この前の地震が怖くて…南海トラフが起きたら埋立地どうなるか不安しかありません

>>768 マンション検討中さん
当初の予定価格で出し直して欲しいですね。それを聞くとやはり今の価格はチャレンジ価格で客の反応を探っているんでしょうね。第一期で飛びつくのは危なそう。今後の値下げも十分あり得ます。

当初は想定していなかったコストが計上されて今の価格に見直されたということもあるのかもしれませんが、普通に考えたらただ値付けを間違えただけ。

>>779 評判気になるさん

確かに
街柄は変わる可能性もあるしね

>>763 匿名さん

私の営業担当は３LDKのEが一番人気と言っていました。
戸境壁は低いままだそうですね。どこまでがっかりさせれば気が済むのか。

ぴえん。LowE無しペラボーは悲しみ。
変えられない仕様を貧弱にする辺りど三流のデベ。

悩むね
でもこれ逃したら。。。すみふの板状マンションになるか

>>782 匿名さん

ありがとうございます。そうなんですね。やはりここは公園隣接でファミリーに人気があるのかもしれないですね。Eは南西角部屋ですし、南側バルコニーも広いですからね。

私は1LDKのFタイプ検討してるんですが、両サイド戸境が低いままというのは痛いです笑

とりあえず正式価格で下がってなければ見送ります。

>>784 マンション検討中さん

すみふで思い出したけど、ここのむちゃくちゃな価格ってやっぱりすみふの影響あるんですかね。

>>758 匿名さん

実需で買うつもりだけど一応自分の気になってる階数と間取りで賃料査定もらってざっと計算したら利益出ません。固定資産税とか投資ローンの利率だとマイナスです。価格設定って多かれ少なかれ利回りはプラスになるようにするんじゃないの！？

間取りにもよるだろうが、坪単マイナス50万くらいが妥当ではないだろうか。

>>760 匿名さん

759さんのおっしゃってること的をえてると思いますよ。3Lで1000万、2Lで800万、1L(Fタイプ)で600万は高いと思います。当初の価格設定もきっとこのあたりだったと思うんですよね。まぁ確認する術はないんですが、仮にそうだったとしたら全住戸割引しても充分な利益は残るでしょう。

私は2LDKで要望書出しですが、正式価格が下がらなければ購入は見送ろうと思います。LowEじゃない、洗面所の安っぽさ、洗濯機上の収納もオプションなどなど何で？ということが多すぎる。

ここまでボコボコに価格のこと書かれて値下げしないとなると、サンケイは相当に利益率で追い詰められているか、消費者目線無視した無神経な会社かのどちらか。
検討者も検討者で、もしこんな坪単価で買おうもんならひどい高値掴みしてるよ。
スミフの値段見てこの坪単価にしてるんだろうけどね。

しかし仕様ひどるぎるね。。
駐車場屋外、ぺらボー、各階ごみ置き場なし、洗濯機上の収納オプションって。。中古になったらまず選ばれないだうね。

なんだかんだマンション価格は上昇の一途だから

いよいよ締め切りですね。様子を見てみますか。

洗濯機上の収納に言及してるのは同一人物かな。収納がデフォルトでついてると乾燥機置く人にとっては邪魔だし、ついてるのって一般的じゃないと思うけど。

>>787 匿名さん

それ、ローンのアモチ返済も考えてない？利回りって言うなら普通は返済は考えない。返済も考えたいならキャッシュフローだが、そのときは税金も考える必要があるし、税金を考えるなら償却も考える必要がある。
計算してないけど、利回りはプラスになるのでは？さすがに。
実需というなら問題ないけど、投資としても考えたいならもっと投資について勉強した方がいいかと。
ただ、ここは投資には向かないよ。

デベの作成する賃料査定ってしれっと相場がいい時とか賃料の高いケースをつまみ食いしてたりするから要注意。嘘ではないけど良心的ではない。そもそも投資で考えてるのなら近隣の仲介業者に当たるとか自分で調べないと。自己責任。

>>795 匿名さん

失礼、利回りの計算方法見ました。たしかにプラスになりますが、実質利回りで0.03%くらいになりそうなので空室リスクとか色々考えたらキャッシュフローはマイナスだろうな、というつもりで書いてました。このご時世ですから万が一手放したり貸したりしなきゃいけない時のこと考えるとこのマンションは買えません。

>>797 匿名さん
ステアリもこの計算でネガティブになるかな

>>798 eマンションさん

まぁでもステアリの場合はすごい人気だったし買い手はすぐつきそうだけど、ここは微妙

実質利回りの計算にリフォームや設備更新は含めてるかな。それらを含めたら大赤字だったりして。

>>799 匿名さん

ステアリもC地区出来た後考えると厳しい。

例えば大崎WCTなんかは全部屋天カセ,全熱交換、山手線直結と凄いカタログスペックだけど結構安値で出る場合も多い。なぜかと言うと眺望が壊滅的で維持費が高額だから。これって条件がステアリ西向と一致するんだよね。

>>802 匿名さん

大崎WCTは50mの距離だからでしょ？ステアリの西は200m弱離れるからそれほどの圧迫感は出ないと思うけど？さすがに50mは破滅的。
大崎WCT

>>803 通りがかりさん

エアライズまで100mだぞ。
C地区と造幣局跡地の開発で北、西は全部塞がれる…。

>>801 匿名さん

C地区の価格はステアリより上だろうからステアリの中古を選ぶ人はそれなりにいそうじゃない？

中古になると管理や維持がしっかりできているかという新築時とはない重要なパラメーターが増えるからね。新築で売れたからといって中古で売れるとは限らないから難しい。

>>804 匿名さん

囲まれ感をオフセットするために内装設備にかなり力を入れたんだろうなと思いました。だから坪単価もそれなりにおさえめにしてきたんだろうなと。C地区も見据えた価格設定、野村さんうまいなーと思いましたよ。

>>794 匿名さん

乾燥機？今の時代ならドラム式なんじゃないの。分譲ならどちらかと言うと付いてる方が一般的かと思うけどなー。

ドラム式って防水パンいっぱいのサイズだったりするけど、洗面の入り口が開き戸の場合、洗濯機を搬入するときにドアノブがぶつかるってのが最近のマンションあるある。確認しないとね。

東池袋は駅直結、準直結が6棟になる。最終的には眺望と規模の勝負。一種換気も天カセも十年後には黄ばんでみすぼらしくなるからね。その点こちらは目立ったライバル今後も不在、半永久眺望というのは強みではあるかな。

>>804 匿名さん
エアライズは北西で西向きはエアライズとは違う向きですね。
造幣局跡地はまだ決まっておらずどこにどのような建物が立つかも決まっていないです。北は大学が建つから塞がれるが値段に折り込まれています。
ここの物件を上げるために、嘘を書くのはやめたほうがいいですよ。

>>811 通りがかりさん

高層建築物立てる計画があるみたいだよ。
野村の営業はまだなにも決まっていません。としか言わなかったと思うけど。東池袋の開発計画はすみふ南大塚のMRで教えてくれるぞ！笑

>>812 匿名さん

話聞いてきますわ笑

>>812 匿名さん
まじですか。こっちにしたよ、よかったです。

口コミ人気度4.7になってる！

>>815 マンション検討中さん

もともとだよ。そもそもそれ価格出る前の時のものだから。

低仕様なのに高いって多くの書き込みも人気度には貢献してるからね。

フタ開けたらデメリットの話が大半占めてる。

悪名は無名に勝る。

ご参考までに

収納拡張するセレクトプランどうでしょう？1部屋3畳弱になりますが窓面もあり二人でリモワするのに丁度良いと感じているのですが。

>820

出典ソースなり格付け基準がないと判断難しいな。ミシュランみたいに一つ星でも星があれば名店なのか、星一つしか取れてないとみるのか。

将来格付けってあるけど資産性期待できないバス便物件が星2つだし。

>>822 匿名さん

そうなんだよね。これにのってるからってだけではなんとも。そもそもの供給数もだんだん少なくなってるから、30選ぶために基準も前年よりやさしくなってる可能性すらある。

>>821 匿名さん

2LDKしか見てませんが、私も通常プランよりは収納拡張したプランがいいなと思いました。低層階で間取り変更するなら第一期に申し込んじゃった方がいいかもしれないですね。私は価格的に厳しいので、第一期は様子を見ようと思ってますが。

>>824 匿名さん

ですよね。50前半平米数にしては相当収納取れるので私も良いなと思いました。3畳弱の大きさに2人が仕事出来るスペースが取れるかが不安です。

>>820 匿名さん

なんの参考？

山手線地价
https://eki-chika.com/train_line/11302

>>827 マンション検討中さん

池袋よりも高いな

>>827 マンション検討中さん

これ何を元に出してんの？

>>825 匿名さん

長めのL型のデスクを置いたら普通に2人でもリモートワーク出来そうですけどね。電話会議とか重なったらどっちかが移動しなきゃでしょうが。それか1人はリビングもしくは洋室ですかねえ

ブリリア高田馬場を見てきたんですが、ここって、スペックと価格のバランスが悪すぎませんか？
もう少し内装力入れてもいいと思いますが、多分変える気ないんでしょうね、いろいろケチってるのが見えて嫌ですねー

同じ会社に勤めているのでなければ、お隣で仕事は機密情報に触れちゃったりするからまずいんじゃない。

>>831 マンション検討中さん

ですよねー。このスペックなら価格をもっと落としてもらわないと。とりあえず正式価格を待ってますが、最低でも坪単30万は落としてもらわないとぼったくり感は拭えません。

>>831 マンション検討中さん

高田馬場は所有権じゃないよね、地代払わないとね

>>831 マンション検討中さん
間取りとか細かいところの工夫はいいんだけどねぇ
ぺらぼー、非LowE、各階ゴミ置場無しでクリーンステーションのみなど基本仕様にコスカ見えちゃって萎えるよね。

>834

日本って土地本位だから定借物件は資産性維持できない。イニシャルコストの安さに惑わされちゃだめだよね。

>>836 匿名さん

ここよりは残債割れリスク少なそうだけど笑

>>831 マンション検討中さん

プラウド高田馬場の間違い？

>>827 マンション検討中さん
池袋より高いということは、この値段はお買い得なのでは?
さぁ皆さん遅れを取らないように！完売しちゃいますよ！！

>>839 通りがかりさん

営業の人ですか？あのサイトの地価って何を元にどう算出されてるのか全くわからないんですけど、鵜呑みにしたらアホですよ

>>825 匿名さん

広さだけみたらたしかに結構な収納量に見えますが、モデルルームでしっかり確認されることをおすすめします。自分で色々カスタム収納出来るようではありますが、洋服をかけるポールとかあまり丈夫ではなさそうなので、見た目ほどたくさん収納は出来ない可能性あります。

地价って中国のバイトのステマか。

>>837 匿名さん

どうなんですかね？
定借駅遠板マン坪350強、所有権駅近500強
仕様は同じくらいでしょうか。免震な分こちらが上か。

>>840 匿名さん

皮肉ってるだけですよ。笑

>>844 通りがかりさん

なるほど笑

>>843 匿名さん

HP見る限り、どちらが人気があるかは一目瞭然かと。

>>846 匿名さん

今の市況でグロス坪400以下で山手線内側は人気でて当たり前ですよ。問題は残価設定ローンやリバースモーゲージが一般的になるであろう5年後に価値を維持できているかどうか。定借は担保価値がないんだから長期的には厳しいよ。まぁ永住するつもりなら良いんだろうけど。

>>847 匿名さん

ちょっと身につけた知識で知ったかぶってるけど、残価設定ローンの知識が足りてなさそう。

定借って新築時の提携を除くとローンを扱ってる金融機関が少ないから下手したら売れないよ。残価設定とかリバースモーゲージも一緒でしょ。

＞まぁ永住するつもりなら良いんだろうけど。

終の棲家のつもりでも長い人生何があるかわからない。いざ、売りに出す必要が生じた時に売れないと身動き取れなくなる。転売のことは考えておかないと。

仮に人生を全うしたとしても、複数の相続人で分配ということで現金化しようとしたときに問題に。

>>849 匿名さん

残価設定ローンは土地には適用できないこと分かってる？残価設定ローンはむしろ定借の方が仕組みは作りやすいよ。ちゃんと理解してから知識をひけらかしなよ。

なぜか今話題になってるブリリア西早稲田、いつも比較対象になるステアリ、ここと同じく山手線徒歩４分のプラウド高田馬場、そしてここ。
10年後の価格維持率は、
ステアリ＞ブリリア西早稲田＞プラウド高田馬場＞ここ
だな。
ソースは、みんなが大好きマンマニ先生のブログ。

大塚こそ過小評価だよ
高田馬場よりずっとすみやすいし

>>853 マンション検討中さん

住みやすいには同意。ただルフォンの価格設定がスミフと連携してる感じがして嫌ですね。裏でつながってるんじゃないの笑

>>853 マンション検討中さん

大塚を選んで住みたいかというと地元民しか選択しないのかもね。
馬場は複数路線の乗り入れによる強さがあるから。

壁の厚さとか空気循環のシステムとか、高田馬場の方が圧倒的ですね。ルフォンははっきり言って内装ショボいですね。これはたぶん反論できないです。あと馬場と大塚は馬場の方が東西線あるので便利ですね。なのでルフォンは正直言うと高いだけの物件でサンケイが儲けにきてる物件です。お茶の水とかと比べても天井高、サッシ高共に劣ります。高い買い物なので、皆さん色々比較をされた方がいいですよ。

>>855 通りがかりさん

新大塚が以外と便利だぞ。ちょっと遠いけど。
地下鉄入り口からホームまで30秒かからない。
近すぎてびびる。流石最強地下鉄丸の内線