シティテラス文京小石川ってどうよ？

この価格帯になると買える人も限られますね。パークコートの時よりさらに相場が上がってるとはいえ、パークコート並の高さで驚きです。

駅距離もあるので、価格はもう少し抑えてくると思っていましたが...
さすがにこれはちょっと。

高い建物が建てられない文京区で大規模物件は貴重ですね。
駅距離があるからなせる事ですね。
ジムとかあるのかな？

想定より下でしたが、買うか悩みますね。
この設備でこの値段払うならもっと都心でもいい気がする、、

やっぱり駅から遠いのは、通勤を考えると気になります。雨の日はちょっと・・・車の方はいいと思いますが。あと、比較的低地に位置していますよね。

70㎡台のお部屋がサービスルーム2部屋なのはしょうがないんですかね。3LDKにならないし…。周辺環境が良さそうで検討してましたが、建物やお部屋の仕様が価格に対して微妙過ぎるなぁ。

パークコートより高いんですか？
流石住友えげつない
あっちをスルーしてこっちを買う人なんていなそうだけど

>>207 eマンションさん

販売時の価格ですよ
今は同じ価格では買えません

坪600万近い価格っておかしくないですか、正式価格ですか?

間取りがあまり好みじゃなかったので強く狙っていたわけではありませんでしたが、値段次第では検討しようと思っていました。
正式価格がこれなら、撤退かな。

みんな買うとこ無くて白金高輪駅買ってるよね
消去法で選択される街

なんかどこも高いよね、新築分譲。ここに限った話ではないからなあ

文京区の他の中古物件が安いという人もいるけれど、実際に探した人ならわかる通り今出ているのはお部屋の窓の向きが北向きでイマイチとか、隣のマンションとがったりお見合いとか、とにかく古いとか、条件の悪い部屋ばかり。ここは接道が南側でエントランス付近からスーッとパークコートを真正面に拝みながら南に向かって道路があるので日影図は見ていないけど案外日当たりは悪くないとみた。

基礎もかなりガッツリ。軟弱層をそっくりくり抜いて下の安定地盤に直接基礎をうちこむやり方はパークコートと同じクオリティ。

しかしだからと言ってもやはり高いね。スミフはブレないなあ。

ここのブログで近隣の青いナポリとか小石川植物園、播磨坂なんかを取り上げてたが、ナポリの横の本屋とかクレヴィアの並びの商店とかもとりあげてほしいな。品揃えが個性的で面白い。

ここの通りは昔の工場がカフェになったり本屋になったり、商店になったりして不思議な雰囲気がするよな。公務員研修所跡地に学童保育、近くに三菱地所が賃貸マンション建ててたり、しばらく風景は変わっていきそう。ただ、後ろの共同印刷の再開発がどうなるかも気になる。今のところ複合開発のマンションになるのでは？って噂だけど、商業施設なども入るんだろうか。パークコート並みの敷地面積あるはず。

>>214 匿名さん

印刷工場が写真スタジオになって結構繁盛していたりしますよ。
元印刷工場じゃないですが、一階にペット用プールのあるペットホテルなんてのもありますね。

>>215 匿名さん
たしかに写真スタジオやペットホテルもありましたね。ペット関係だとトリミングや動物病院もすぐ近くにあるのでペット飼われてる方には便利だと思います。

ペットホテルはペット飼っている方ですと近くにあると微妙にいざという時に便利なんですよね。
正直半年に一回使えば良い方ではありますが、
他に預かってもらえるところがないので、近くにあると安心できます。

同じ通りで駅に近い側のクレヴィアが売りに出てますね。便利で治安もいいエリアだと思いますがずいぶん値上がりしましたね…

クレヴィアは販売時も強気だったし中古販売価格と定価は同じくらいじゃないかな
当時見に行ったけど一階から8000万以上でビックリした
販売したときはある程度値下げしたときいたよ

比べても仕方ないけど、はす向かいの小石川ザレジデンスの分譲時と比べると倍以上の値段ですよね・・・その2年くらい後の小石川アインスが坪300越えで新価格！無理！撤退します！ってのが当時のスレで見たなー　すごい時代になったものです。

>>220 職人さん
この周辺は当時から比較して工場跡地にマンションが立ったりして雰囲気が良くなってるし、春日再開発もほぼ終わって本当に見違えるように変わったのも事実かな。当時は安いなりにその理由はあったと思う。

全体的に駅まで10分を超える距離なのですが、
あまりこのくらいはみなさん気にならないのでしょうか？
私としては10分は許容範囲なので良いですが、将来的に売却するとなったら
どれくらい影響するのかも気になっていました。

>>222 匿名さん
この立地は一般的にリセールは問題ないけど、そもそも分譲価格が高いから何とも言えん。ただ住友は一期一次が一番安いし、二期以降は高くなるし、その相場につられるなら住友が売ってる間は大崩れすることはない。あとは後ろの共同印刷の再開発次第じゃない。複合開発という噂だし、少なからず良い影響はあるだろうから、高いけど長期で見たら大崩れはないと思う。

いま文京区は住友以外のマンション分譲少ないからこそこの価格でしょ
住友が分譲時期で値上げしてきたのは不動産相場がバブルで上がり続けてたから
ただこの立地でいまの価格はかなり相場より高いので
おいそれと値上げすることはない、というかできないだろう

>>224 マンション掲示板さん
でも住友はまず値下げしないし、条件の良い部屋から出していくから実質的に値上げしてる。2期は良くても今と同じ価格、条件の悪い部屋。

パークコートもギャンギャン言われてたけど全然あっちのほうが良かったな…。しかもスミフのことだから何年ものれんを垂らし続けるだろうしやだなあ

事前案内会のメールがよく届きます。予約も結構空いてますね…価格で早期撤退しましたが、人気ないのでしょうか。

>>227 マンション検討中さん
そんなに沢山戸数がないので、撤退される方が居れば抽選にならずに済みます
まだまだこれから価格は上がりそうなんで、一期で買っておきたいです私は

>222

マンションで駅徒歩10分を超えたら資産性は期待しないほうが賢明。その辺のデータはいっぱいあるから調べればわかる。

ここの資産性ってことであれば近隣の仲介業者に当たれば客観的な情報を得ることができる。

今はマンション購入者の永住意識が高まっている。かつてのようにマンションわらしべ長者スキームで短期間に転売しより良い物件へのステップアップを狙う購入者は少ないだろう。
https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000167.html

江戸末期には現存した大久保因幡守の屋敷跡という由緒ある土地だが、明治の文明開化で（文京区の他の江戸の痕跡とともに）旧時代を否定するかのように跡形もなく破壊されて近代には印刷工場となってしまった。江戸との繋がりを取り戻すような、そんなちょっとした意匠が加えられるとうれしいな。地域で存在感を示すような物件ならばそれなりの資産価値を維持するだろう。

>>220 職人さん
小石川ザレジデンスが分譲された当時は、マンション前の通りは印刷工場がズラリと並んでいて
フォークリフトが行き交っていました。
その中のひとつの大きめの印刷工場(青いナポリの建屋)が埼玉に移転したのをきっかけに
他の工場も次々と廃業や移転になりましたので
今と15年前は雰囲気が全く異なります。
今ある新しめの一軒家は、大体は印刷工場跡地です。

文京区って実は駅距離11分以上になる立地ってそんなに多くないんだよね。
それくらいの立地はやっぱり人気がなくて最近のバブル相場でも坪300前半あたりで販売されてた。
それくらいの価格で販売されてたマンションがリセール相場ではライバルになるわけだからこのマンションは元本割れリスクがかなりあると思う。

>>232 マンション掲示板さん
丸ノ内線と三田線の間に「鉄道空白地帯」がありそうですね。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%96%87%E4%BA%AC%E5%8C%BA#/media/%E3%8...(%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD)%E5%8C%BA%E5%86%85%E3%81%A8%E5%91%A8%E8%BE%BA%E3%81%AE%E9%89%84%E9%81%93%E8%B7%AF%E7%B7%9A%E5%9B%B3.png

この辺の中古高いですね。安いのがあれば買いたいですが、新築もそうしたら良い値段しますし。難しい選択に迫られてる感じがします。

中古だとたまに安いのもあるけど、最近はほとんど売り出しないからね…。3LDKはほとんど選択肢がない状態。

>>234 口コミ知りたいさん
>>235 匿名さん

この辺は駅からの距離が微妙な感じですが、それ以外の環境は良いと思います。なので手放す人も少ないのかと。

駅は遠いですが、春日通りまで出れば、バスが使えますね。上野に行くときはいつもバスです。

>>236 周辺住民さん
この辺りは住んでみれば分かるってよく言われるよね。
賃貸で住んでそのまま気に入って近所の中古を購入して定住というルートが確立しちゃっている街。リセールしやすいのはレジデンスの値上がりを見て知っているご近所さんがいちばんわかっているから、近隣の買い替え住み替えでおそらく大半の部屋ははけてしまうだろうね。

高いですね。3LDK70くらいで、管理費、修繕積立金、固定資産税、金利あわせたら、月10万くらいなりますか？？あと10年は賃貸で粘るべきでしょうか？子供の教育費にお金をかけられなくなってしまいます（涙

えんま通り商店街には24時間営業のダイエーもあるし、東京ドームシティや小石川植物園、教育の森公園とか近隣には生活利便施設や子供を遊ばせる場所が豊富にあるという立地で、その辺をフォークリフトがガーガー走り回っていた時代ですら近隣に新築が売り出されば即完売の人気の地域だったからなあ。高くなるのは必然かもしれない。

>>238 口コミ知りたいさん
そこまでしてここのマンションにこだわる必要もないでしょう…
どうしても文京区の新築がいいというならいまは時期が悪い。
資産性も考えるなら中古の出物を待つのがまだいいかと。
エリアも限定されるのならこのマンションを選ぶしかないのかもしれませんが。
ただいまの日本の給与水準からしてこのエリアが当マンションの現行価格以上の水準になることは考えづらいでしょうか。

そんな人気エリアだったかな？と思いはするけど、今はオリーブ通りも青いナポリや書店、カフェや商店もできたし、綺麗なマンションや学童保育も出来つつあって、雰囲気は凄くよくなったよね。春日再開発もほとんど終わって綺麗になったから、少し駅距離あるけど、徒歩圏で文京ガーデンやドームシティ、植物園や播磨坂を楽しめるのはファミリーにとっては嬉しい。ダイエーもリニューアルして商品も充実したし、ちょっと良い商品欲しければクイーンズ伊勢丹もあって徒歩圏内の利便性と住環境のバランスが良いエリアだと思う。

価格は別としてオリーブ通りの印刷工場や共同印刷跡地の開発が今後ある事を考えると、まだまだ街が良くなる可能性は秘めているかな…

千川通りは最近「プラタナス通り」とも言うらしいけど、イメージだけじゃなく、「実」も伴っている気がしますね。今後のさらなる発展に期待！

>>242 匿名さん
実際にここ何年かでえんま商店街からこの立地付近まで大きく変わったし、これからも開発が続くんだよな。柳町小も建て替えてるし、その前の木造長屋も取り壊されてマンションになる。共同印刷跡地の開発もある。稼働中の印刷工場も今のトレンドだと縮小して住宅か商店になるだろうし、人口も増えて便利な施設が増えると思う。

70平米前後の３LDKはそこそこ居住性がいいし売り物件も枯渇気味なので結構高騰しているよね。それと比べればまだ価格がこなれている狭めの２LDKで池袋近辺まで下がるかどうかと悩む人もいるみたいで、実際に子供一人の三人世帯で東池袋にマンション買いましたみたいな不動産屋さん勤務の方の動画も最近アップされたばかり。

ただ東池袋は私も昔住んでいたけど、どうなんだろうなあ、昔よりはきれいになってファミリー向けの街に変わったとは言うんだけどね。静かな環境はこちらの方が上だし、郊外からやってくる人が東池袋とかとくらべると格段に少ない分、治安もいいと思うんだよな。買えるならここの方がいいに決まってるよね。ただ子供のいない／いらないDINKs夫婦向けの狭小物件は、飲食とか娯楽の刺激が強めの繁華街に近い方がリセールはいいのかもしれない。

問題は将来あるといわれている東京ドームシティの再開発で大人の欲求を満たすようなショッピングやグルメ、エンタメが揃った施設が仮にできたとしたら、この辺に対する評価はガラッと変わってくるんじゃないかと思うんだけど、どうだろうね、諸兄。そのへんの期待を先取りするところがあざといというか、人の足元を見ているというか...

長年住んでますが、住環境がよいかわからないけど、街が変わってきているのは事実。ただ、如何せん工場や駐車場跡地はマンションばかり。カフェや普段使いできる飲食店は圧倒的に少ない気がする。あとは文京区全体で大規模公園は少なく、ボール遊びができる教育の森も休みの日は激混みなので、車で他の区の公園に行くことも多いです。個人的には子どもをのびのび育てたい人には案外向かない土地かなと思います。

外遊びをがんがんやらせたい方針のお宅だと確かに広い公園があった方がいいね。うちの子の場合だと幼児教室とか習い事とかで平日は忙しいので、日曜日に遠出をすることが多かったかな、父が別荘を持っていたのでそこに行くことが多かった。近所に公園がなくて不便という感じはなかったね、不思議と。

>>240 マンション掲示板さん
アドバイスありがとうございます。やはり金額的に当面は賃貸で粘りながら、子どもの受験の結果次第で引越し検討にします。。

まあ確かにマンションは値上がり期待だけで無理して買うもんじゃないわな
>>248 匿名さん　のような経済的に余裕のある人が買っていく物件だろうね、ここは。

私立の小学校とかに入学するとお友達をお別荘に毎年招いたり招き返したりするのが結構普通に行われているらしいし、上を見たらキリがない。やっぱり城東に買うのが吉かなあ。

近所でたくさん子供を遊ばせたいという家庭ですと
確かに環境としてはあれかもしれませんね。
普通に生活していく観点でみたら全然良いエリアだと個人的には思うのですが。

塾もさほど遠くはないし、オフィスや店が並ぶ駅前の繁華街からの適度な距離があってそこそこ静かな環境は子育てに向かないとは言えないと思う。小石川植物園、播磨坂、教育の森公園、窪町東公園、占春園と近隣にはかなりの広さの緑地が散在し、時間帯にもよるのだろうが子供でごった返している印象はない。後楽園から大塚へのライン上に文京区の公園や学校の緑地が集中しているので、文京区全体で見れば23区の中で緑被率は平均的でも、おそらくこの辺に住むとそれ以上に緑を感じられるだろう。

近くに住んでます。
緑の多さに日々気持ちよく暮らしています。
茗荷谷駅からこのマンションまでは12-3分くらいでしょうか。ちょうどいい運動になりますね。

駅まで10分くらいですといい感じに歩けるのが良いですよね。
近いのはもちろん便利は便利ではありますが、
本当に日常的に体を動かす機会がなくなる気がします。

文京区のマンションって、播磨坂とかを除くと、本当に南に接道した物件が少ないんだよな。幹線道路から一本入ったところで日当たりがいい南向きマンションってだけでわかる人はわかる、希少だと

>>209 匿名さん
すみふの別物件と並行検討中ですが、営業マンが３LDKで坪６００超だと言っていましたよ。驚きました。軽く１２，０００万円です。

立地は駅距離さえ許せば、住環境、利便性がバランス取れた良い立地。治安も良い。住んでからの満足度は高いんだろうけど、値段が高すぎて手が届かない。

ここからだとフラットアプローチでたどりつける後楽園駅と春日駅が一番使いやすいだろうね。茗荷谷駅は坂を登るので健康にいいのは間違いないが、雨の日は辛いかも。

春日通りのバスの利用も、ぜひ検討してみてください。地下鉄より本数は少ないですが、使い方次第で、目的地に早く到達できると思います。例えば、池袋とか。

あまり普段からバスを使った事がないので、バスを使った移動手段について
あまり意識していませんでした。
が、いざ調べてみると以外と便利なコースがあるので、使い勝手良さそうです。

YouTubeでモデルルームがアップされてます。

>>247 匿名さん

以前近くに10年程住んでいたものですがよくわかります。

自分は独身の時にマンションを購入し、結婚後も妻と2人で住んでいましたが、ご指摘の通り公園の少なさを理由に、子供が生まれてすぐに北区の西ヶ原に引っ越しました。

休日に小石川レジデンスの前の道路で芋の洗い場のようになっている近所の子供達を見て、これはかわいそうだなと…

ここを買える世帯であれば車で近隣区の大きい公園まで行けますから問題にはならないのでしょうが。

ちなみに植物園の周りの道路で遊んでいる子供も多いですね。

>>263 元ご近所さん

小石川レジデンスではなくヒルズ小石川でした、失礼いたしました。

ちなみに単身やDINKSであればとても住みやすい場所かと思います。

>>264 元ご近所さん

小石川ヒルズでしたね、スレ汚し申し訳ありません。

教育の森とか小石川植物園とかに普通に子供を遊びに連れて行っていたし、文京区にさほど公園が少ないという印象はなかったけどね。ここ小石川四丁目でしょ？文京区の中でも恵まれている方の地域だからねえ。この辺は人によって感じ方が大きく異なると思う。

小学校高学年になるとさすがに代々木公園クラスの大きな緑地が必要かもしれないが、近所の小学校のグラウンドが開放されているし、地下鉄を使って友達とそれこそ渋谷とか原宿にも出かけるようになるよ。うちは受験させていたせいか、土日も忙しくてあまりその辺の公園では遊ばなかったと思うな。ただ、文京区の公園は確かに人口あたりでは少ないと思うので行政にはもうすこしがんばってほしいな。

>>257 匿名さん
ありがとうございます。パークコートより高いじゃないですか…笑

ザレジデンスができてマンション値上がりランキングの上位に数えられるようになり、数年ごとに作られる近隣の新築は着実に値上がりしてきたからねえ。共同印刷小石川工場跡地の再開発も目前だし、今後住宅地としての評価がよくなる方向のベクトルはここ何年かの間で感じている人が多いとは思うな。

公式動画を見る限りどこまでがオプションでどこまでが標準かは不明だがディスポーザーやスロップシンク、広いウォークインクローゼット、物置など最近のコストダウンマンションではみられないような仕様を盛り込んでいる。南側に比較的広い道が面していて周囲のマンションからの離隔がそこそこ図られていて日当たりも良さそうだし、けっこう売れそうな気がするのは私だけだろうか。特に最近、条件のいいところは中古も高いしね。

>>267 マンション検討中さん
>パークコートより高いじゃないですか

正確には
>パークコートのお見合いパンダ部屋よりたかいじゃないですか

だと思ふ

こちらがきましたね。
https://www.31sumai.com/mfr/X1713/

>>270 マンション検討中さん
こことライバルですね。どちらもガラス感の強い外観が好きです。ここは角張り、あちらは丸みを帯びていますね。

スレ立てました。
（仮称）文京区小石川二丁目計画
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/670408/

本郷三丁目に住んでます。

小石川2町名計画は駅に近いし区役所も目の前。便利すぎる。河合塾と中央大高校があるし春日通り沿いだからかなり賑やかですね。
緑が多く、落ち着いて暮らすならシティテラスかなー。

>>272 マンション検討中さん
あっちの方が高いかもしれませんよ。

>>272 マンション検討中さん
春日通りに面している物件がいいか、住宅街の生活道路に面している物件がいいかという視点でも好対象です。好みは分かれてくるでしょう。どちらも将来の再開発が近隣で予定されているので、安い値付けはしてはこないと思います。

三井も安くはないが将来性は圧倒的にあっちやな
ここは永住するならという覚悟が必要

文京区は安い時代に中間所得層向けのコストダウン仕様マンションが多く建てられてきた土地柄なので、仕様が良い物件はインペもそうですが、そこそこ市場で評価されると思います。近隣は生活利便性が高い割に閑静で中古が出にくい永住に向いた土地柄も加味してディフェンシブな観点では悪くないと思いますけどね。ここ四半世紀の間に住宅街として生まれ変わる当地を見ていた者として、10年後がどうなるか、個人的には楽しみです。

>>276 匿名さん
近くに住んでるからよくわかるんだけど、この周辺の住環境はこの10年ですごく良くなったし、今後もさらに良くなる、って気持ちはよくわかる。播磨坂や植物園は今の時期すごく気持ち良いし、住宅街としてさらに環境良くなって利便性も上がるのは確実。三井の方が資産性は高いと思うけど、ドームが目の前で春日通り沿いだから、こちらは住宅街として落ち着いて暮らすには良いし、茗荷谷にそこそこで行けるというのはメリット大きいと思う。

立地はディフェンシブだが住友の価格が圧倒的オフェンシブなのが問題

まあ、そこですよねえ　値段が値段だけに。
でもシティテラス文京茗荷谷レジデンスもつい先ごろ完売したらしいですし、時間かけて売っているうちに売れちゃうんだろうなとも思います。この辺の中古の外廊下マンションとか間取りや窓のサイズが昭和なビンテージマンションあたりと比べるとずいぶんいい物件に見えちゃうところが上手いというか、狡いというか、技ですよね。

ここって1Rも結構部屋数あるのですが、管理で問題起きたりはしませんかね。

ここのワンルームに住む人ってどういう人かなという想像をめぐらすと、都心のオフィスに勤務する単身のオフィスワーカー、大学の先生、医者、そこそこ偏差値の高い大学の学生さん…多分大きな繁華街が近い方がいい正業についていないような人とか水商売の人はまず選ばない立地です。あまりトラブルを起こすような住人はずくない気がしますね。

この辺は地方から上京した学生さんの寮がいくつも建っているのですが、そこの学生さんが何かトラブルをおこして近隣で問題になったという話は聞いたことがないので、それほど心配しなくてもよいのではないかと思います。

いつになったら間取り出ますかね？小石川二丁目計画の方が後からホームページできたのに間取りも載ってますね。両方比較検討中なので早く間取りが知りたいです。

最低でも資料請求ぐらいはしないと…

資料請求はだいぶ前にしています。パスワード入れてネット上で見る資料ですが、大した情報はなくその後更新もされないんですよね…

1期で出る南向き75平米の部屋、3LDKじゃなくて1LDK+2Sみたいですが、この手のマンションで珍しくないですか？リセールの時困ったらやだなと。

一人暮らしだと、もう少し駅から近い利便性の高い立地を選ぶと思います。家族連れには落ち着いた良いところ、ですが。

>>286 マンコミュファンさん
中古とか見てますが、結構、周辺の物件でもありますよ。

一期の販売時期が延びました？

ホームページの物件概要を見ると10月上旬になっています。

この辺は売り手と買い手の神経戦がすでに始まっているとみていいでしょうね。

ウッドショックによる戸建て建築コストの上昇が進んでいて、マンションがだめなら戸建てというわけにもいかなくなっている。ひょっとして住宅価格の先高感が出てきて少し様子を見ようというのかな...強気だなあ

要望書が全然はいらなかったんでしょう。
住友は要望書がはいった分だけ売り出すことが多いですし。

どうかなあ、3月の23区新築の初月成約率が８割を超えていたから要望書が全く入らないということはないと思うけどね。スミフが一般人に理解困難な販売活動をするのは今に始まったことでもないが。

緊急事態宣言でコンセプトルームを土日閉めてたからじゃないですかね？たしかに高いですが、周辺の新築や中古と比較して高すぎて要望書が入らない、ってことはないような気はしますが。あとは三井のライバル物件との調整もあるのかも知れませんね。三井の価格見てから決めたい、とかあると思います。

>>292 マンション掲示板さん

まだだと思います。営業からこの前、8月に希望を聞くようなこと言われましたけど。

販売を伸ばせば伸ばすほど、今の相場の伸び具合からすると高く値段をつけられるわけで、急いで売り始める必要すら感じていないってことだね。今年の秋ぐらいには三井の小石川二丁目計画もどんなブランドになるか決まっているだろうし、それに合わせて価格も修正してくればいい。

どうころんでも目の玉が飛び出る値段ではあるだろうが。

>>297 匿名さん

三井のブランドは決まっているでしょ
決まってなくて、どうやって地権者と交渉するんですか？

>>298 匿名さん
>決まってなくて、どうやって地権者と交渉するんですか？

最初からパークコートと言わないで二丁目計画という奥ゆかしいホームページを作ったということはパークコートにならない選択肢もまだ現状残っているってことだよ。

しかしここも道路に沿って軽く湾曲した独特なデザインで、凝った設計だね。
現地の塀の隙間からみると深々と掘り下げた底に基礎杭が見える。こんなに念入りな基礎はこの近所だと一丁目の再開発のところ以来だろう。

駐輪場に子供用が6台という表記があって、
あまり見た事ありませんがそこにはどういった子供用の自転車が置けるのでしょう。
子供用の三輪車とかですかね。

高級感があるので、欲しい人は欲しいんじゃないかと思います。

コロナ禍でも、リートは高値をつけていたりします。
経済と乖離しているという意見もありますが、お金はあるところにはあるんだなというのが印象で。。。
ワクチン接種もはじまりました。売り出しが後になるほど、アフターコロナの影響で順調に売れるという計算なのかもしれません。

うーむ、この相場はいつまで続くんですかね。FRBが来年からテーパリングに踏み切る可能性が高いようで、過剰流動性相場はそろそろ終わりという話もあるみたいですが。

全面的なテーパリングなのか、社債市場の正常化なのかがよくわからないんだよなあ。

子供用の自転車は小学生用の小さなサイズではありませんか？
規格で言えば16～22インチ程度が子供用だと思います。
また子供が使う為、出し入れがしやすい非ラック式を採用しているのではないでしょうか。

>>299 匿名さん

それって、名前だけのどうするか、ぎりで決めるって言っているの？
まじで言っているの？

>>306 匿名さん
土地を買うときに地権者に何を建てますなんて話はしないでしょうということでしょ。

ざっくりマンション建てるとかそういう話まではするだろうけれど。土地を仕入れた結果、試算してハイエンドじゃ高すぎて売れないな、ってことで賃貸にしたり、仕様を落として安いブランドで安く売ったりってことだってあるわけだから。

パークホームズ文京小石川でググると二丁目計画のホームページが表示されるとか
ページのソースにパークホームズ文京小石川と記載があるらしい
あっちの方が高いんじゃないかとは思うのだが、案外ここといい勝負の価格になるかも
だとすると大通り沿いか、生活道路沿いか、かなり両極端だな

駅距離があるけれど、裏側の共同印刷小石川工場跡地の再開発の詳細が出る数年後には化ける可能性のある土地です。さて、幾らになりますやら。

播磨坂はおしゃれだけど、茗荷谷物件だからね
4路線使える小石川2丁目と同じ価格では勝負にならないでしょう

>>310 匿名さん
共通するところはどちらも北側に道路がある文京区では希少な立地であること。
ただあちらは交通量の多い幹線道路、こちらは交通量の少ない生活道路
もちろん、宅配便の軽ワゴンの通行が多いので人通りも稀な静かな住専の道路とくらべると交通量は多いが、夜間は本当に静かになる。こちらに魅力を感じる人は多いだろう。

あと生活動線上の買い物利便性はおそらく商店街の中を通るこちらの方が上と思うがどうだろうか？

>>311 匿名さん　だけど、ちょっと訂正
＞北側に道路
ではなく
＞南側に道路　でした。失礼しました。

ここまで三井の小石川二丁目も生活利便性については似たようなもんじゃない？普段の生活では、駅周辺からダイエーや近くの商店街までが生活圏になると思う。前のレスでも指摘されてるけど、こっちは共同印刷の再開発もあるし、学区の小学校も建て替えてるから、落ちついた立地と相まって数年後にはファミリーには人気なエリアに様変わりすると思う。三井は東京ドームの再開発の恩恵はダイレクトに受けられるだろうけど、長期の計画だし、こちらも駅距離あるとはいえ恩恵にあずかれるだろう。賑やかな立地や眺望が良ければ三井の方が良いかな。

三井の敷地の形を見ると南向きで眺望がひらけている間取りと、西向き東向きであまり眺望がない間取りとに分かれそうなので、南向きで公園ビューのお部屋はかなりお高いと思うけれど、眺望がないところは結構いい勝負になるんじゃないかと思う。

三井のは南の部屋は富裕層しか買えないな
期待していたが、西と東向きを検討することなかなるとおもうが、騒音を我慢するとなると厳しいな
間取りも使いにくそうだから、この立地だけで決めるのは悩ましく思った

>>314 匿名さん
小石川二丁目計画の敷地をグーグルマップの航空写真の3Dで見てみると、東西向きでも意外と眺望が悪くなさそうなことがわかります。敷地が南北に長いので、メインは東西向きでしょうね。

こちらで論議されている競合マンションについての情報も参考にさせていただいております。
それにしても、今は現地に直接足を運ぶ事なくグーグルなどの地図機能で様々なマンションの立地環境を確認できるのでいい時代になったと感じますね。

坪550、バイバイだね

>>318 マンション検討中さん
私が事前案内会で聞いたときは2SL DKの中層階で520?530ぐらいになりそうとの言い方でしたが上がったんですかね。
駅距離考えたら高いとは思いますが、スミフの他物件の価格を考えたらこんなもんですかね。

>>319 eマンションさん
だからスミフの名前見たら検討対象外にします。

すみふ西池袋はわりかし安いらしい。
情報ほぼクローズで今日抽選だけど。

最寄り駅がいずれも徒歩１０分以上ありますが
文京区は人気なのでかなりの価格帯になるでしょうか。
秋に販売開始とはいえ、
そろそろ代表間取りなどくらいはオープンになっても良いですよね。

>>322 匿名さん
> 文京区は人気なのでかなりの価格帯になるでしょうか。

かなりの価格帯になると思いますが、それは文京区だからではなくスミフだからだと思っています。

スミフは後から出てくる物件ほど高値で出してくるので気に入ったなら早く押さえた方がいい

>>324 匿名さん
それよく聞きます
これ以上上がるって凄いです
コロナ後の経済回復考えるとまだ上がるのかな

>>325 検討板ユーザーさん
一般国民のワクチン接種がいまひとつ進まないところが懸念材料かな
このままだといつまでもジクジク患者が出続けるんじゃないかと心配。

熱海市なんか観光業の復興のために勤労世代のワクチン接種を前倒しして積極的に進めているという。
https://www.tokyo-np.co.jp/article/112893

この国は勤労世代の接種は大企業のごく一部が行う職域接種が頼り。大半の労働者が属する中小企業の従業員は蚊帳の外だからね。うち終わった時にワクチン無効の変異株が蔓延するようになることでもあれば、果たしてコロナ後って本当にあるのか？

流石に坪500以上だす立地じゃないでしょ
隣のなんとかってマンションも5年くらい前にできたけど坪300強だったし

お向かいに建つ一建設のブランドのプレシスは坪400に肉薄しているし、こちらはそちらよりもより評価が高い南面接道で日当たりがかなり期待できる立地とか、メジャーセブン、住友のシティテラスブランドであることとか昨今の供給不足でどこも軒並み高騰している点などを考えると、このご時世500台あると思うけどね。

ここは工場跡地という認識の人がおおいけど、江戸時代は豪壮な武家屋敷だったようだよ。

クレヴィアなら坪500で駅近じゃないかな

>>329 匿名さん
武家屋敷の面影はお寺しか残っていない。単なる準工業地域です。

GoogleMapのストリートビューで，当該敷地手前の小石川オリーブ通りと千川通りの間をみればよく分かると思いますよ。

スミフのマンション住んでましたけど、音も聞こえにくいし、とてもいい建物でしたよ。
値段については、それなりの良い品質のマンションというのを加味して考えると受け入れざるを得ないのかな。
今は良い中古も良い新築もどこ行ってもそれなりに高いですね。

>>331 周辺住民さん
工場がだいぶなくなって、戸建てとコインパーキングに置き換わってきてますね

>>286 マンコミュファンさん
1LDK+2Sの表記は微妙ですね。3LDKにできなかったのだろうか。

パークホームズ文京小石川ヒルテラスと比べて割安との評価もあるみたいですね

駅から遠すぎる

>>335 匿名さん

あちらが高すぎるだけですよ・・・決して割安ではない

確かにパークコートより高いパークホームズって、それも最高額が六億の物件が文京区に建つというのは凄い時代になったものだ。ここが坪500ぐらいで高いだのなんだの騒いでいるのが馬鹿らしくなってくる。これがパークコートのある町になるということなんだなとしみじみ思う。

今後10年でまた大きく変わっていくんだろうな

この辺りは準工業地域ですが昔に比べて工場の数が少なくなっているんですか？
という事は騒音・臭い・公害などの環境面は何の心配もないと考えてよろしいでしょうか。
周りに戸建てが多いなら環境は良さそうですよね。

>>340 匿名さん
共同印刷の小石川工場が操業を停止して埼玉に移転した以降はその下請けをしていた印刷や製本の工場は大きく数が減っていますね。住宅に姿を変えたり、レストランやカフェに姿を変えて建物が再活用されたケースもあります。近隣でまだ規模の大きな建設工事がおこなわれていたり、宅配便の配送センターがあったりするので高台の住専と比べると人通りや車の往来は多いので、人によって評価は異なるでしょうが以前を知る人が見れば驚くほど静かで安全な環境に変わりました。

三井不のパークホームズが余りにも高くて驚いた
それだとこっちは抽選かな
今後値上げされそうですね

>>342 検討板ユーザーさん
あちらとこちらでは立地がまるで違うので同じ値段だとしても同時に検討する人は少ないでしょうね。あちらは割に外国人も含めた投資家やマンションコレクター的な人が興味を示すと思いますが、多分ここは実際に住む目的で買おうとしている地縁のある区内の人がメインの顧客になるでしょう。

三井のパークホームズが盛り上がり過ぎてこちらが過疎ですね、、、
条件が違うけど、こちらも好きな人は気にいる立地だと思うけど、高いんだろうな。

来場者の反応を見ていると思いますけどね
共同印刷小石川工場跡地の再開発地域に隣接しているし、低地とはいっても一応は小石川四丁目アドレスで近隣の中古物件の取引事例もだいぶ高くなっているようなので南向きはあまり安くなる要素はないと思いますが、条件の悪いパンダ部屋の数は増えるかもしれませんね。

パークコート買っとけば良かった。今更ですが。

まあしょうがないです、あれは安かった

小石川エリアは高くなりすぎました。文京区内に魅力的なエリアかつ価格も安いところは他にもありますので高値掴みする必要はないです。

>>348 マンション検討中さん
買える人が買っちゃうからな、要するに妥協して他行けって話でしょ？
どこにするかね、東池袋とか川口とか？あっちも高いよ

大学が近いので子供が将来大きくなったらという事を考えると
こういう立地もありなんですかね。
住んでいる場所で大学を選ばせるというのも微妙なところではありますが。

>>350 匿名さん
文京区は立派な大学がいっぱいあるけれど、いっぱい勉強しないとお家から通える学校にはいけないよ、なんて半ば真顔でうちの子供に近所のおじさんが言ってたなあ。

幸いうちの子供は大学に家から歩いて通ったので、家計が大いに助かった。
別にハーバードに行きたければ行かせるだけの蓄えはあったけどね

京都大学とか大阪大学、あるいは九州大学みたいな大学に受かった人も、結局就職で東京に帰ってくるんだから一緒のような気もする。たとえシアトルとかクパチーノに行っても、羽田も大して遠くはないし。

確かに、有名な私立学校が近くにあったとしても通えるかどうかはわかりませんよね。
ただ、有名な学校が近所にあれば学習塾なども充実しているでしょうし、レベルも高い。
塾などに通わせればいい教育環境で生活できるのはメリットかなと思います。
大学が近くにあることで現実的に目標ができますから、子供にとっても目指しやすいんじゃないでしょうか。

三歳から小石川に住んでます。結局吉祥寺の学校へ小学校から通学してました。このへん、静かで環境は悪くないと思います。

この辺の小学生には池袋とか赤羽とか飯田橋とか四谷とかに電車で通っているお子さんも多いですよ。もちろん中学から行く人もいます。

いずれ南北線が品川まで延伸したら品川も選択肢に入るでしょうね

この辺で区立だと、柳町小学校になりますかね。窪町小学区出ないのは残念ですが、そこそこ悪くないのではないかと思います。

柳町は建て替え中だからね、入居後に生まれたお子さんが通うのはピカピカの新築校舎だろうね。公立は先生も異動するからそれほど教える力にばらつきは出ないとおもうんだけどどうなんだろう。文京区は全体にどこの小学校も受験に力が入っているご家庭が多いように思うから、以前ほど特定の小学校だけがもてはやされる状況じゃないと思うけど。

エントランスのデザインを見たけど、隣のマンションへの南からの日照を邪魔しないレイアウトに感動した。
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_koishikawa/public.html

B棟は隣のマンションと完全にお見合いだね。この棟の低層階は安そう。
C棟はお寺ビューだね。北側もおそらく再開発マンションが立ちはだかるのでパンダ部屋が出る可能性はかなり高いぞ、おのおのがた。希望を捨てるな。

あとメールコーナーと宅配ボックスが外入れ内出しなんでセキュリティ高いね。小粒なものがおおい文京区のマンションではこういうのあまり多くないと思う。

あとマンションのエントランスが東向きの吉相だね。これも狙ったか？

B棟とC棟は安そう。

そうか、A棟もかなりお見合いか。本来なら安くないとダメだけど。

>>360 匿名さん
単に、南向きの部屋をたくさん設けるために、エントランスがその位置になった、というだけのことでは。

>>362 周辺住民さん
A棟は一番離隔がはかれているし、戸崎メーンストリートまたの名をオリーブ通りがあることで日照や通風も十分ある分、悪くないと思いますよ。緑のお庭が見たいならパークホームズの二億とか六億とかいうお部屋を買ってくださいってことでしょう。

>>363 周辺住民さん
隣のマンションギリギリまでA棟を伸ばして向かいのマンションの方にエントランス作る方が儲かりそうですよ。

お向かいの北向きのマンションが坪単価400万台後半だからなあ。
南向きが500を超えるのはあってもいい世界
http://www.nomu.com/mansion/library/id/P0032275/

こんなの売れる訳ない→完売→中古が高値で転売→近隣で更に高い新築が分譲。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（いまここ）
こんな環境で安い物件がでるとかとても思えない。住友だし。

>>367 匿名さん

そのスパイラルが終わった時、バブルがはじけるんですかね。
この頃の春日小石川界隈は「中古が高値で転売」が止まってきたような。

チャレンジ価格のものは割と売れ行きが悪くなってきたと言われているね。
実需坪五百万限界説にのっとればこれ以上はまず上がらないけれど、下がるかどうかはまた別な話だろうな。

検討しているのですがご存知の方アドバイス下さい。
この物件は、断熱等性能要求は断熱等級4を満足していますでしょうか。

ここのスレは落ち着いていて良いですね。
住宅地で静かだし、植物園や播磨坂も近いし、
春日後楽園も11分なら運動がてら丁度良いし
茗荷谷まで歩けるのも便利ですね。
気持ちよく住めそうな雰囲気がします

>>370 匿名さん
>断熱等級4
直接訊いてみたら。
注文住宅はともかくマンションではあまり聞かないね。グローリオとかライオンズではかなりあるらしいけど。全熱交換器つけてないと意味ないって話も聞くけど。

>>371 マンション検討中さん

夜は本当に静かだね
近所のマンションや保育所の工事が終わったらもっと静かになるんだろうね

この辺で救急車がサイレン消して走っているの見たよ、びっくりした。
どこかのバカがこの辺の他のマンションのスレッドで救急車がうるさいとかネガ書いたからかもな。近所の塾の前の道のお迎え車行列もなくなったし。まあいい事なのか、悪い事なのか、地元の人間としては複雑な気分だな。

>>374 匿名さん
いずれにせよ、寂しいスレですね。

ヒルテラスの価格レンジ出ましたが、高いと言われている徒歩3分のヒルテラスで75㎡12000円台、徒歩11分のここは更に高い。
素敵なマンションですが価格が厳しい。。

>>376 マンション検討中さん
単位が間違っています（安！）。
ヒルテラスは西向き壁ドン低層が75㎡が12000万円ですよね。ヒルテラスの南向きは15000万円からですよ。

>>377 周辺住民さん
同じ南向きということであればおっしゃるとおりですね。
方角にこだわらなければ75㎡を1000万円安く、駅近物件が手に入るわけです。

ヒルテラスのロケーション的に東向き緩斜面の西側の日照ってどうなんだろうね。
さらにもう一つ、ヒルテラスの大きな欠点として春日通りに面しているというところで、地上から２?３mぐらいしかない低層階はその欠点がかなり大きく影響するでしょう。やはり大通り沿いは地上から20mぐらいの高さはほしいところだよね。

駅距離があるとは言ってもこの辺結構売れているからなあ。
土地勘ない人にはわからない世界かも

文京区の不動産屋さんが語るこの周辺地域の特色と将来について

はっきり言って文京区に住んでいない人には買ってほしくないな。
おかしな投資家みたいなのに買ってもらいたくない

悪くない物件だと思うんだが、オンライン見学会の予約枠ビックリするくらい空いてるな。あまり注目されていないのかな。

何組同時に受けられる予約枠のか分からないからね、枠があることが直ちに不人気とは言い難いとは思う。ただオリンピックも終わったし、文京区の中古市況が下がるのではないかという期待が広まっている中で実需層は静観モードの人も多そうだね。

オンラインだから枠増やせるのでしょうね。
直接行く分にはコロナで席数に限りがあると言われました。

共同印刷小石川工場跡地の詳細はまだわからないのかな
だいぶ本社ビルができてきていてぼちぼち竣工しそうなんだけど

ここに住む人たちは落ち着いてて穏やかな人が多いんだろな
三井不のヒルテラスのスレ見てるとなんか色々な人種が住みそうだな

徒歩１１分なんですね。

>>388 匿名さん
確かに徒歩１０分を超えると検索サイトで駅距離を検索条件に入れて探す不特定多数にはアピールしないと思うね。

ここは土地勘のない人は買わないけど、ローカルに人気のある場所なんだよ。すぐ目と鼻の先にある小石川ザレジデンスイーストスクエアが、一時値上がりランキングで都内でもトップクラスに輝いていたのは何故だと思う？

こことあまり駅距離が変わらない小石川アインス、買いたくても買えませんよ。

不思議な土地なんですよ、この辺。

私も近くに住んでますが、かなり住み心地良いです。この物件も見学しました。
近所の人も誰も引っ越そうとしないですよ。都心とは思えない程の静かで環境が良いです。
知る人ぞ知る人気エリアのようです。

近所のパティスリーのところのバーがコロナの影響で閉店して、開放的なベーカリーカフェに変身した。以前から曜日限定でパンも売っていたんだが、なかなか好評だった。
朝食も提供するそうなので、今度行ってみたい。
そこもマンションブログでとりあげよう！

https://www.patisserie-paradis.com/index.php

本物件、Twitter始めたらしいですね。

なんか急にステマ始まりました？

そのうち人の住むところではないとか、近隣の印刷工場の人とか建築現場の作業員の人を誹謗中傷するようなおかしな書き込みが始まるよ。マンコミュ名物だからね。

実際に後楽園駅から歩いてみたら、信号待ちもあって14~15分かかったけど、フラットアプローチで歩きやすかった。運動を兼ねてと考えられるなら悪くないかも。

>>396 口コミ知りたいさん
>信号待ちもあって14~15分

多分それは千川通りを歩いたからだと思うよ。一本入ると信号が少ないルートがある
ここのメインエントランスを出たら、ザレジデンス前のオリーブ通りを南進し、小石川ヒルズの前とお寺の裏を通って寿司屋の角を左に曲がるといい。もう少し早く到着できる。

文京区って中古億ションだらけだね
https://www.nomu.com/mansion/library/ranking/souba/bunkyo/
ここも新築億超えだけど、中古が億だから、新築も億で違和感がない、いや、違和感がないことが異常なのか、相場が異常なのか、それともこれが新しい正常なのか。

ただ一つ言えること、ここを買える人は幸せです。

ここは低地だから水害来ますね。
千川通りはその名の通り、昔は川でしたから。
ハザードマップでここはギリギリ浸水ラインですね。

>>399 マンション検討中さん
>ギリギリ浸水ライン

そう、そこが悩ましいところだよね。
内水氾濫の部分は文京区が独自に作成した部分なので国が作る河川ハザードとは異なる部分とはいえ、浸水地域の人口密度が非常に高く万が一のときには大きな被害が出るのでこれからも下水強化のため予算が投じられることでしょうね。