プラウドタワー芝浦

>>19600 匿名さん
残債割れをするかどうかは訊ねてませんよ。
この物件が掴んだ時点で詰んだと言いたいのかを聞いただけです。
マクロとミクロから見たときにこの物件は資産価値を維持するかどうかのぎりぎりを行ってるんじゃないかというのが私の意見です。
強いて言うなら他者はそれをどう考えているのか確かめてみたかっただけですかね。

>>19601 評判気になるさん
今はどの物件を選ぶかではなく、どの部屋を買うかというかなりシビアな選定眼が要求される時代だと思いますよ。
どの部屋レベルになると流石に個人の話になってくるので、ここでは控えますが

>>19596 評判気になるさん
中古価格安いけどね。割安ではないけど

なんか前のブランズタワー豊洲みたいなスレですね笑

>>19598
プラス一分が妥当な気がするな結構遠いし

>>19605 坪単価比較中さん

田町駅の構造は特殊で、東口はJRではなく港区が所有している。
だから入口から改札機はたったの1m程度で5秒ですよ。
勝どき駅や月島駅の遠い入口は改札まで5分かかるけど。
地下鉄駅で出口から改札が5分なら、田町駅芝浦口はマイナス5分と考えて良いですよ。

品川駅とかも表記分数と比べると駅ホームまでが遠いんだよね。田町駅は駅ホームまで近いのがメリット。

>>19607 評判気になるさん

成程。田町駅は特殊なのですね。
特殊なので、実質マイナス10分とすると、【駅直結】ともいえなくないですね!!凄い!!!

＞＞19609
そうですね。田町駅に駅直結が増えると思います

ここって実質駅直結なのですね。
それでこの価格は破格だわ！

田町駅が使いやすい駅構造をしているのは加点ポイントですよ。芝浦が人気になっている理由の一つ。

>>19612 匿名さん

構造だけじゃなく、路線も使いやすいよ

よくもまぁこんななんの意味もない話を繰り返していられるなあ
不毛すぎて笑ってしまいました

>>19613 eマンションさん
なんで豊洲と勝どきと比べてるのですか？

>>19615 通りがかりさん

どこと比べても負けないぞ

８分にマイナス３分で実質５分かよ

豊洲は豊住線、勝どきは臨海地下鉄、芝浦は新お化けトンネルとみんな便利になるな。

>>19618 匿名さん

臨海地下鉄なんて出来るかどうかもわからんし、出来ても20年後。豊住線って住吉につながっても何の意味もない。芝浦は田町、高輪GW徒歩、品川駅も頑張れば徒歩で十分。

>>19619 匿名さん

それも徒歩10分以上かかる立地ならなんの意味もないね。

田町駅はかなり使いやすいから実質-15分ですよ
プラウドは徒歩11分なので、11-15=-4分ですから
駅に向かおうと家を出る4分前にもう着いてますよ

マジかよ。すごいなプラウド！やったぜ野村！

でもこれで単身dinks向けの1LDKが売れてないって言うんだから商品力不足だな。

田町駅はかなり使いやすいから実質-60分ですよ
プラウドは徒歩11分なので、11-60=-49分ですから
駅に向かうと家を出る49分前にもう着いてますよ

>>19623 匿名さん

プラウドは実測田町駅まで8分30秒程度ですよ

駅近なのにいまいち人気がないのは物件自体の仕様が低かったりが原因なのかな？

いつまでたっても駅距離の話ばっかり。逆にいえばアンチ嫉妬民は駅距離しか叩くとこがない。
野村×竹中の大手分譲、近隣と比較しても高い仕様、港区アドレス、それでいて一般家庭でも手が届く価格帯。

ちなみに駅遠→資産価値低いという論法が多いけど、
不動産を知らなすぎて笑っちゃう。駅距離は資産価値の一要因であって、必要条件ではないよ。

マンションは駅徒歩5分以内まで。8分までがギリギリ検討しうる範囲。

>>19626 匿名さん

駅距離は中古販売時の価格査定ロジックに業界標準で組み込まれてるよ。10圏内か圏外で査定が大きく変わる。リセール経験ないひとかな？リセールのときになって知らなかったじゃ済まないよ。

そうなんですね。
田町駅の特殊な”構造”により
実質駅直結なので、中古市場で高く評価されそうですね!!

>>19625 マンション検討中さん

品川から田町は大人気ですのでご心配なく。

>>19628 マンション検討中さん

いいんだよ、駅徒歩10分圏外でも港区湾岸は高値成約してるんだから。

>>19626 匿名さん

10分圏内まではプラス加点、11分からはマイナス加点されますから。

>>19632 名無しさん


不動産は相対取引なんで評点なんて関係ないですよ。
マニュアル査定する無能仲介の戯言なんて意に介さず、
田町駅の特殊構造により、実質駅直結なので、その点をアピれば高値成約でしょう。、、。

>>19632 名無しさん

三井湾岸エリアオーナーズクラブ会報によると、成約事例の単価は芝浦では

インプレストタワー駅徒歩8分が@478、グローブタワー駅徒歩8分が@409、グローバルフロントタワー駅徒歩10分が@547、港南では品川Vタワー駅徒歩6分が@686、ワールドシティタワーズ駅徒歩15分が@541。

港区では駅距離よりも個別物件の評価や築年数のほうがインパクトが大きそうです。

>>19634 匿名さん
駅距離に関しては徒歩6分までが資産価値はそれそど落ちない。
7分以上になると資産価値が加速度的に落ちていく。
まさにその通りの結果になっているのではないかと。
あとWCTは平均取ればそこまで高値売買ではない

>>19627 マンション検討中さん

駅距離を重視するのはサラリーマンの思考

>>19632 名無しさん

これは一般論ですけど、田町駅の構造は特殊でマイナス5分程度は妥当ですよ。
しかも田町・三田駅自体も都内住宅街1位の良いアクセス。

>>19634 匿名さん
それって平均じゃなくて成約した住戸じゃない。タワマンだからWCTは何階ですか？

>>19635 匿名さん

田町駅は特殊なのでそれは適用外ですよ

地下鉄駅の構造図はこちら。メトロ月島駅と都営麻布十番駅です。公式HPより。
有楽町線から月島駅の10番出口や大江戸線から麻布十番の地上出口までは5分程度かかるんで表記距離よりもだいぶ長い。

田町駅の構造図はこちら（HPより）
芝浦口のデッキはJRではなく港区が所有しているので表記されていない。表記駅距離の出口から改札機は1mしかなく、5秒もかからない。
だから田町駅は特殊でマイナス5分で考えても良いといわれる。

結論として、もし田町駅は普通の駅のようにデッキが駅構内の場合、芝浦口方面の表記距離はマイナス3分程度でここは実質駅7分程度です。
もし田町駅は地下鉄駅のような長いデッキ/通路ができたらここはマイナス5分程度で実質駅5分程度です。
だからここは月島物件や麻布十番物件の徒歩5分相当です。

もちろん田町駅は出口から改札機の距離だけじゃなく、改札機からホームの距離も非常に近い。
エレベーター1本ですね。

残念ながら査定では無慈悲にも駅距離が評価対象になる。

実需向けに個別に説明して営業に周るなら、そういう説明も聞いてもらえるかもしれないが、まず見学に足を運んでもらうのも大変。

ワールドシティータワーは営業に紹介されて行ったものの、リセール厳しそうでしょっちゅう営業来てたなあ。

1LDKで徒歩10分圏外はリセール厳しいよ。

>>19644 名無しさん

ワールドシティタワーズのレインズ成約事例。横軸は成約時期、縦軸は坪単価。
プロットの一つ一つが成約事例。年間40－50件とこれだけの活発な売買成立は
リセール厳しいどころか、かなり短期で成約していると思われる。
また明らかに相場は上昇傾向、このデータから少なくとも港区湾岸は10分圏外
はリセール厳しいとは言えない。

>>19644 名無しさん
お前さん、そんなにプラウド芝浦に固執してどうしちまったよ。

徒歩10分なのに実質直結とか言い始めてて笑う

>>19648 マンション検討中さん

ドアtoドアの概念は理解できないか？

>>19636 マンコミュファンさん
湾岸タワマンの住人ってサラリーマンが多数派だろ。サラリーマンの思考を無視するのはアカンと思うよ。
港区内陸はまた別の相場になるけど

徒歩10分はリセールが厳しいよ。

>>19651 マンション検討中さん
実質的には地下鉄は改札まで時間かかるから田町駅は使い易いというのは分かるし、不動産は駅徒歩表記も大事というのも分かる。まぁ田町駅は道もフラットだし使いやすいよね

>>19645 匿名さん

1LDKじゃないでしょ。

>>19645 匿名さん

1LDKだと駅遠は厳しいよ。

あれ、SUUMOに3件くらい分譲出てたように記憶してるのですが、いつの間にか2件に…。誰か買ったんですかね

>>19655 名無しさん
田町駅は実質的に駅近だから1LDKの需要も堅いですよ。

実質駅直結だからすぐ売れるでしょう！

入居後のサラリーマン住民の声

「実質、駅近なんて嘘やんけ。ライフ寄って買い物してカバンと買い物袋両手に持って雨の中、13分歩いて帰るのつらいわー。今日も、ゆで太郎にするか…」

>>19659 名無しさん
芝浦住んだことある？かなり駅近くて便利ですよ。

残戸数を掲載してくれる神の投稿を見たいために、糞投稿を目にしないといけないの辛いな

アパートのワンルームみたいな台所とリビングが一体化した間取りに住みたいっていう人はいるのかな？しかも、徒歩11分で。

>>19662 マンション掲示板さん
田町駅は山手線ホームまでが近いから実質的にはマイナス3分と考えても良いですよ。

>>19662 マンション掲示板さん
いや、田町駅は特殊構造なので実質駅直結ですよ

>>19627 マンション検討中さん

だから何なの？
駅から離れたら住んではだめかい？
あんたの価値観には興味がない。

田町駅なら実質8分ぐらいだから全然アリだよ。

>>19657 名無しさん

田町駅の構造は特殊なので実質的には5分程度ですね

>>19662 マンション掲示板さん

40平米台の1LDKにとって、台所とリビングが一体化は非常に便利ですよ。この面積でオープンキッチンにしたらLDKは非常に狭くなってキッチンに冷蔵庫の搬入なども配慮が必要だ。
そもそも1LDKは家族じゃないし料理もそんなに重要ではない。キッチンよりもリビングを優先するのは賢いです。
間取りネガは必死ですね。

>>19666 匿名さん

実際に歩いたけど、普通のペースで信号待ち含んで8分30秒程度でした。
ゆっくり歩くと9分から10分ですね。

1Lならこんな間取りがベストだよね。
キッチンとリビング一体とかウンコだよ家電が綺麗に収まらん。
ここの1Lは控除も使えないし、実需向きではないね。

>>19670 匿名さん
プラウドは立地が良いから需要も高いと思いますよ。

竹中工務店の設計ってマンション設計は決して得意でない。
というかさほど経験豊富ではない。
最近は増えてきているけど、それでも準大手。中堅ゼネコンの設計の方が場数を踏んでる。

ただ、壁付けのキッチンだったり、対面ではないキッチンは割と外国人には受けが良い。面積効率も良いし。

>>19673 職人さん

なわけないじゃん。ユニットバスと同じ発想？しかも行灯部屋はキツイ。

>>19674 マンション検討中さん
何がなわけないのかわからないが、間取り全体を通して言えるのは、野村さんはこの物件の商品企画に時間をほとんど費やしてなさそう。
無理やり前向きに言うと、間取りのセオリーを覆すチャレンジをしようとしているのか。

エアコンのドレン・冷媒にしては大きすぎるPスペースも謎ですし。
何に使っているのか気になる。

４７EDはそこまで謎スペースではないか。失礼

>>19677 職人さん

謎Pが多いのはこっちですね。
どうやって家具置くのかも謎。

>>19678 マンション掲示板さん
排水竪管として使っててもおかしくない大きさですね。
おそらくスケルトンインフィルでしょうからそれはないと思いますが。

>>19678 マンション掲示板さん

DWのあるワイドスパン間取りは最高じゃん？

>>19674 マンション検討中さん

40平米台の1LDKにとって、台所とリビングが一体化は非常に便利ですよ。この面積でオープンキッチンにしたらLDKは非常に狭くなってキッチンに冷蔵庫の搬入なども配慮が必要だ。
そもそも1LDKは家族じゃないし料理もそんなに重要ではない。キッチンよりもリビングを優先するのは賢いです。
間取りネガは必死ですね。

たぶんキッチンのダクトが梁貫通できなかったから柱型を縫うようにバルコニーまでもっていってるといったとこですね。
経済設計をして、コストを抑えつつも難しいパズルを成し遂げたというのは間取りから読み取れますね。

>>19682
４０NB の柱周りの謎Pの見解です。

40NBは対面キッチンではなく壁付けにするのが正解。
ただ、UB側壁面に設けた方が良かったかも。
扉を開けた時の印象が変わるので。
Pの存在感をダクトルートの工夫で消せれば良い間取りになりそう。

普通の人の歩行速度は時速5キロ前後、駅まで900メートル以上あるので一般人が普通に歩けば11分は掛かるのは当然。早歩きをすればもう少し早く着くのはどの物件でも同じ。

>>19685 検討板ユーザーさん
田町駅は山手線ホームまでが近いから良いのですよ。港南口とか表記距離以上にかなり歩くからね。

購入者もいるので間取りディスは流石に良くない

あと１LDKと３LDKプレミア１戸だけという状況で俄然盛り上がってきているという。。。
好き嫌いがはっきり分かれるからなんだろうね。自分はいい物件だと思っています。

芝浦アドレスは人気が高いし、立地条件も良いですよね。

>>19688 マンション比較中さん
他が軒並み竣工前完売してる中、竣工後も売っているのは盛り上がっているとはあまり言わない気がするが

>>19690 匿名さん
1LDKは値上げしながら売ってるからね。広い住戸は早々に完売。

>>19672 職人さん
しれっと何バカなこと言ってるの？大手は一流のスタッフが揃っているのが常識なのに。素人ブロガーしか情報入手先がないからそんな非常識なこと言えるんだよ笑

>>19600 匿名さん
何？高値踊り場相場？？組み合わせも語呂も醜いし、聞いたことないんだが？

>>19692 マンション検討中さん
それって思考停止って言うのでは

>>19694 匿名さん
いや世の中の仕組みを知らない非常識人だろ。何？設計はモリモトってか？ブロガー情報笑える

>>19692 マンション検討中さん
実務レベルの話だから、素人のひとに流すべきではなかったですね。
会社としての総合力はトップですが、ことマンション設計においてはという話ですね。

>>19685 検討板ユーザーさん

何言ってるんだ。ここの住民は健脚なんだよ。競歩で8分30秒余裕ということ。

>>19685 検討板ユーザーさん

何言ってるんだ。ここの住民は健脚なんだよ。競歩で8分30秒余裕ということ。

>>19691 評判気になるさん

ブランズタワー芝浦や豊洲は同じ水準の1LDK部屋で7000万台なのに、ここはまだ6000万そこらだから、苦戦はしてるようだが売れるは売れるでしょうね。駅から遠いから安いが、リセール考えてなければ割安に湾岸徒歩11分タワマン買えるのはよいでしょう。