あらよっと。Part3スタート。
Part1 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43261/
Part2 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/61102/
所在地：東京都豊島区池袋本町4丁目2,016-9、8、板橋区板橋1丁目2,546-5
交通： 埼京線 「板橋」駅 徒歩2分、都営三田線 「新板橋」駅 徒歩5分、東武東上線 「下板橋」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK、面積：58.07平米～87.45平米
売主：野村不動産
物件URL：http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート
[スレ作成日時]2010-02-06 21:19:17
板橋アドレスがなんたらっていう野次はおいといても、
本気で検討をはじめると欠点ばかり目につくからでしょう。
騒音、日当たり、展望・・・
すべてを満足する部屋はなさそうかなと。
これからの長い生活、子育てなども考えて、
「立地」のために妥協できるか？をみなさん悩んで
書き込んでいるのだと思います。
そうそう。そんなに熱くならないで。まずは欠点を知ってからじゃないと住んでからがっかりするよ。
こういう人が住んでからあれこれと文句を言うものです。
線路沿いが人気とは意外ですね。僕は売る時の事も視野に入れています。
買う前から売る事を考えるなんてナンセンスと言う人もいるでしょうが
大事な事だと思っています。転勤があるかもしれないし、リストラにあって払えないかも知れないし。
もし自分が中古物件を買う事を考えるとまずは方角を気にするでしょうね。これでH棟アウト。
それから現地に行って窓の外を見て線路は…いくら「静かですよ」と言われても気が引けちゃうな。
日当たりはいい時もあるだろうなと思えるだろうから、やっぱりＢ棟だと思う。
板橋のホームの一番池袋寄りに立つと結構見えますが
昼間の時間でしたが全体的に日が当たってたし、シスナブとの間も広く感じました。
ちょくちょく出てくるシスナブというのは何ですか？
何かの施設か何かですか？
ご存知の方、教えてくだざい
住宅版のエコポイントは適用になるんですか？
お願いします
なるほど、「嘆きの壁」ですか。たしかに、そのとおりですね。
「シスナブ」とは、「プラウドシティ池袋本町」の南側に鎮座するマンションの名前です。
正式には、「シスナブ池袋本町」
地上１９階建てで、５６０戸ほどある大規模マンションのことです。
南側に、デーンと建っているので、「プラウドシティ」にとっては、ちょっと邪魔者ですね。
>>102
サラリーマンとかだと転勤で賃貸とか中途売却ってありうるから、そういうこと検討するのって普通でしょ。他物件板の書き込みで、近隣の仲介業者に査定してもらってるってのを見たこともあります。
ここで議論して検討することなのでしょうか。
だって、全ての条件を満たす良い部屋って数が限られてますよね。
そのような部屋は競争率が高いです。
競争率が高いってことは、議論する余地がないってことですよ。
議論しなくても、みんな分かっているということです。
議論すべきなのは、条件が揃わない部屋に対してどこを妥協できるかです。
H棟ってやっぱり人気がないのでしょうか？ゴミ出し場とか駐車場が近くて便利な気もしますけれど。。。H棟もけっこう値段が高いですが、西向きだと早く値下がりしたりするのですか？H棟にはルーフバルコニーが付いている住居がいくつかありますが、どれもかなり高いですよね。ルーフバルコニーが付いていても、リビングが西向きだとすぐに値崩れしたりするのですか？それとも、H棟の中で選ぶのなら、無理してでもルーフバルコニー付きの住居にするべきでしょうか？
ここで検討されている方はもう少し、下ってみてはいかがでしょう。
川口とか戸田とか。 もっと条件の良く安い物件があるのでは。
>>113
＞２階を買う人が多い
一般的な話で言えば正しいです。
１階は好き嫌いが分かれるので売りにくい。
それ以上であれば新築分譲の時は高層階ほど高くなる。
ところが中古になると「○階の○タイプ」ではなくマンションごとの流通事例が相場になります。
したがって最初の値付けが安い２階が一番有利になるのです。
話がそれますが、
同じ建物の中に極端に条件が悪い部屋があるとマンション全体の中古価格に影響します。
タワマンでない北向き、地下室マンションの地下１階住戸などです。
これらが中古で安く売買されればそれが事例になってしまいます。
安く買う方はそれなりの方々ですので長期的には管理運営にも影響してきます。
この物件はそういう悪条件の部屋は存在しないので、長所のひとつだと思います。
2階と3階を買う人は注意！
時に電線がバルコニーの目の前を横切ることがあるので確認しないとだめだよ。これは図面にも書いてないしモデルルームにもいちいち電線なんて再現しない。後で揉めやすい。
どちらかというと2階よりは3階の方が危険かもしれないけど一応。
モデルルームにもいちいち電線なんて再現しない
↓
モデルルームにある模型でもいちいち電線なんて再現しない
失礼！
みなさんの書き込みを拝読すると、換気口やレンジフードに防音対策をとっていても
騒音を完全に遮断する事は難しそうですね。
多少の音漏れは駅に近いマンションの宿命と考えるしかないのね。
116さん
今住んでいる賃貸(2階)は、西側の窓からばっちり2本の電線が見えてますね。
ただ目線より上に配置されているのであまり気になりませんが、
これがバルコニーと並行して走っていたらさすがに目に入りますね。
マンション選びも、色々と考えなきゃないことがあるなぁ。
埼玉まで行かなくても、リビオタワーの方が上質で価格も安かったですよ。
あと、最寄り駅は要町だが、ここより池袋にずっと近いシティタワーも、プラウドより安い部屋は沢山ありましたけど。
私ももし自分が中古物件を購入するとしたら、102さん同様方角を一番に気にすると思います。日当たりのことを考えると東向きか南向き。あと風通しの問題も大事かなと思います。ゴミ出し場とか駐車場が近いことって魅力的ですけど、やっぱ家にいて心地良くないと・・・。
なので私は騒音よりも日当たり具合とかを優先しますね。ここは線路から近いことで線路沿いの騒音が騒がれてますけど、ビル間の騒音などはいかがでしょうか。
83さん
板橋駅付近はやっぱりうるさいんですね。板橋駅付近は踏切の音がうるさいって聞いたことがあったのでどうなのかなって思ってました。
他にも駅近くだと夜中や明け方に走る貨物列車の音も結構うるさいって聞いたことがあります。
2重サッシの防音効果である程度の音は防げたとしても、1年中窓を閉めっぱなしっていうのもありえないので…
無理をしてもB棟を狙うべきかもしれないですね。また皆さんがおっしゃっているように通気口から聞こえてくる音もありそうですし。
線路側2Fがもっともお得（坪単価）な中古試算？当選者はラッキーですね。さんざん悩んで申し込んであっさり抽選でハズレなんてことも覚悟しておかないといけなそうですね。
線路際の２階なんて、理論上どんなに売却損が抑えられるとしても
そもそも買い手を探すこと自体が難しいんじゃねえの？
環境が悪ければその時点で価格を下げざるを得ないかも知れないんだし。
いくら定住前提じゃない、売却を想定すると言っても
投資目的でもなく、それまでは自分が生活する場なのであれば
使い勝手とか快適性を優先するのが正解だと思うけどな。ま、人事だけど。
>>126さん
評価法もいろいろありますが、豊島区と戸田市では
財政・子育てを含め総合では戸田市に軍配があがりますね。
確かに選択肢として戸田もありますが、
ここも都内に至極近いことを考えると悩みますね。
人それぞれですね。
http://www.jj-navi.com/edit/area/kanto/gyouseikurank/zaiseiryoku.html
マンション買う時に、修繕計画もチェックしなきゃいけないですよね。
特に築１０年以降の大規模修繕に向けてちゃんと積立の計画ができているか…とか？
126です。
128さん、129さん、レスありがとうございます。
妻の実家や職場が都営線沿線でして、お互いいろいろと便利になる立地なので、
ここをかなり前向きに検討しているのですが、悩みは尽きないですね。
実は戸田市には独身時代に住んでいたことがあります。
家賃も京浜東北線沿線と比較して割安で、なかなか住みやすいところだったという感想を持っていますが、
近年はマンションが増えすぎて保育園や小学校の不足がけっこう深刻という話もあるようですね。
余談ですが、財政状況が良くても住民税が安いということはないと知ったのも戸田に住んでいた時でした。
市の方も「よく言われますけどそんなことないんですよ」と仰ってたのが印象的でした。
板橋駅付近に住んでいます。
ツタヤの踏み切りは前の建物があって直接は見えませんが少し音が聞こえます。
何もさえぎる建物がなければウルサイでしょうがプラウドの位置なら大丈夫では？と思います。
ただ、ここは線路の継ぎ目？がやたらとウルサイ気がします。
鉄道会社や路線区間によってレールの種類が違うみたいでもっと静かな路線もあります。
あまり詳しくないのでどんな種類があるかはわかりませんが…。
あと、深夜、清掃車？点検車？がたまに通ります。これはウルサイです。たまになので我慢出来ます。
高島平や戸田など低地や川そばを狙ってる人はハザードマップを見てから検討を。
埼玉は子供の医療費助成が小学校入学まで。東京は中学卒業まで。
子供が沢山居る人は大きく違うのでそこもきちんと確認を。
小さな子供がいると、まずは引っ越し先の助成制度をチェックしますね。
それだけのために転居先を決めるわけにはいきませんが、
東京都も、区によってはだいぶ違うんですよね。
東京23区別の子育て支援状況を解説したページ
↓
http://www.geocities.jp/nhk_wm/jichitai/kosodate_money.htm
これを見ると豊島区は悲しいかな、特筆すべき助成がありませんね。
ここは情報がちょっと古いんですが、今は改善されているのかな？
線路沿いは、午後になるとやはり日当たりは厳しいですね。
今週、14:00頃板橋駅から撮りました。
ホームから、予想より近いと感じました。
Ｈ棟の線路側は東向きなので、午後は日陰になるのはしょうがないですね。
逆に西側の通り沿いの方はこの時間帯日が当たってるんでしょうかね。
これだけ線路に近ければ2重サッシでもかなりうるさいでしょうね。
写ってる線路って普通に電車が走っているのでしょうか？
なんか錆が浮いてあまり使われていないように見える。
二週間前にもう少しホームの池袋よりから北側を撮影しました。
引き込み線の先に屋根つきの車庫みたいな構造物があります。これも低い階の日差しの邪魔なのか、ホームからの目隠しと考えるか微妙なところです。。
>133さん
医療費助成について、２３区は手厚いですね。
ただ、埼玉全部が小学校入学前までということはなく、
中学在学中助成というところもありますので、念のため。
埼玉もそのうちに、中学在学中まで助成となると思いますよ。
http://www.pref.saitama.lg.jp/A04/BN00/fukusiiryo/nyuji.htm
＞＞前スレの９６０さん
１９：００頃に現地を見ましたが、
シスナブの北側通路の照明がとてもまぶしく感じました。
点灯から消灯するまで一定に点灯しているものでしょうか。
特に深夜など、間引きしての点灯はありますでしょうか。
ちょっと気になっておりまして、自分の目で確認したいのですが、
遠方のため確認できず、
もしよろしければお教えいただければ助かります。
引き込み線、本線との距離感はこの写真の方が確認しやすいでしょうか？
144さん
お写真、ありがとうございます。昨日もお写真を掲載してくださった方と同じ方でしょうか。ありがとうございます。今日掲載して下さったお写真は、午前中のものになりますか？午後のものになりますか？もし午前だとしたら、昨日のお写真を見る限り、下手すれば1日中、日あたりは望めないように感じますね。いかがでしょうか。
また、思っていた以上に線路から近いので、日中でも煩そうですね。空気の入れ替えぐらいでしか窓は開けられそうにないですね。
>>147
144です。
昨日の写真も私です。
144の写真も14時頃の写真です。
先週この写真を撮したとき、5階位を工事していましたが日は当たっていませんでした。
線路沿いの低層階は、午前中でも線路を挟んだAPAホテルの影響もしれません。
線路と建物は近いと感じました、窓は閉めたままになるでしょうね。
同じ時間に撮したもう1枚も貼り付けます。
148さん
147です。
度々のお写真のご掲載ありがとうございました。日当たりのことが気になっていたので、とても参考になります。やはり低層階では日当たりは難しそうですね。
価格帯が最上階でも4000万円代と聞き、線路の隣だから買える値段なんだろうなと思っています。騒音はある程度我慢できても日当たりは重視したいですね。
あと、線路からマンションを見た感じはいかがでしょうか。部屋の中が見えてしまいそうな感じはございますか？
>>147
線路脇の4000万円台で最上階だと、2LDKの部屋ですね。
ちょうど昨日載せた写真が対象棟だったと思います。
確か、5階までの高さで、線路からは近いと感じました。
線路脇ではない南西向き棟でも2LDK、4000万円台あったと思います。
147さんが検討の部屋は、1期に販売されるので早めにMRに行かないと申し込みできなくなりますよ。
1期の抽選は今月末実施です。
申し込みは、現金での支払い、もしくはローンの審査が通っていることが条件だと言われました。
部屋の検討などを考えると、もう時間がないと思います。
あと2LDKの部屋は人気で抽選になると聞きました。
おれは日当たりは我慢できるけど騒音は我慢できないな。
おれは騒音は我慢できるけど日当りは我慢できないな。
機械式の駐車場はすごい密度で、出入りで混んだりするのでしょうか。
経験がないのでわかりません。
今は平置きなので車で出るのが面倒になりそう。
窓の防音がどこまで効くかでしょうね T4でしたっけ？
朝4時半から深夜1時過ぎまで走ってるのだから・・・
>>150
抽選は3/6ですよ ちなみに２LDKの一番人気はもうすぐ10倍だとか
T3×2はできないんだろうか？
153
ここの構造は知りませんがパレットなど共通して使う部分があるなら20台程度での共有が限界です。これくらいなら7〜8回に一回位の頻度で他の利用者とかち合います。自分の経験より
個人的に電車の音はそれほど気にならないけど
踏み切りの警報機の音はなぁ・・・
T3×2=T6 ですよ
日当たりの確認は、晴れの日に板橋駅のホームへ行ってご自身の目でされた方が良いですよ。写真はその時の天候により印象がかなり違います。私の印象ですが線路側の真ん中から2LDKの棟まであたりは午前中日がしっかり入っていたという印象を持っています。
二重サッシは防音・断熱といいことずくめだけど一つ欠点があると思う。
掃除のしやすい二重サッシとかどこかで開発されているのだろうか。
二重サッシはいいことだが、
二重サッシが必要な環境ってのはちっともいいことじゃない。
二重サッシは電磁波にも効くかな？
特殊機能ガラス（電磁波吸収ガラス）を使うか後付でフィルムを貼るかじゃないかな。
電磁波を遮断しないガラスを二重にしても効果なしだと思う。
二重サッシ分、部屋が狭くなりますよ。
ここには、googleＭＡＰの貼り付け、出来ましたっけ？
http://local.google.co.jp/maps?f=q&source=s_q&hl=ja&geocod...,139.722319&sspn=0.011041,0.019248&brcurrent=3,0x6018929eb6d10b31:0x6bbc09908443904a,0&ie=UTF8&hq=&hnear=%E6%9D%BF%E6%A9%8B%E9%A7%85%EF%BC%88%E6%9D%B1%E4%BA%AC%EF%BC%89&ll=35.745102,139.718703&spn=0.005303,0.009624&t=h&z=17
ここなら、マイカーいらないんじゃないの。
第一期３７０戸販売だね。最初は１５０戸の予定だったのに。。好調なんだね。シティータワー赤羽のほうがお買い得だと思うけど。。。
プラウド新浦安は第一期で300戸販売してたけど、最後は売れ残って値引きしてましたね…。
第二期販売は売れ残ると思いますよ。中庭向き引き合い少ない気がします。まあ値段次第かもしれませんね。利便性重視ならありでしょうか。
なによりスゴイのは、
このプロジェクトが建築基準法的には「１棟の」建物だということ。
長谷川さんお得意の手法ですよね。
販売力の野村さんですからね。
プラウドⅠも売りきっちゃったんだから。
屁理屈の建物ってこと？
公式ＨＰによると
床コンクリート厚は約200mm（最下層は約160mm）って書いてあるね。
ググってみました。
一部の近隣住民が自分達のムラ社会を守ろうと「建築基準法違反」だの「オオタカを守れ」だの御託を並べて必死に訴えたものの、司法からは相手にもされず、
「このような大規模開発がまかり通ってしまう業界の体質や行政のしくみの問題点を明るみにできたことは、大きな成果といえます。」
と負け惜しみを言っていました（笑）
長谷工得意の１棟申請は居住者に何のメリットもなし。
普通なら同じ敷地内の建物にも適用される日影規制が適用されなくなるから、
自分が住むマンションの他の棟の影で、自分の部屋が日影になる時間が長くっても
問題なしになってしまう。
玉川学園の反対運動は行き過ぎた感もあったけど、この１棟申請の問題は岩波新書の
「建築紛争」に詳しいよ。
ただこのマンションは近隣からの大きな反対運動もないのだろうから、１棟申請による
デメリットは居住者だけがうけるわけなので、全てを承知で買うなら何の問題もなし。
>>182
>普通なら同じ敷地内の建物にも適用される日影規制が適用されなくなる
建築基準法の規定では、規制対象建物が建つ敷地の「境界線からの水平距離」で
規制内容を分類している･･･というのが基本であると私は解釈してるんだけど、違ったっけ？
簡単に言えば、日影規制とはあくまで「隣地への影響」を低減するためのルールであり
同一敷地内の建物への影響は必要に応じ自主的に配慮するに留まるものである、と。
>自分が住むマンションの他の棟の影で、自分の部屋が日影になる時間が長くっても
>問題なしになってしまう。
その問題は、いわゆる「自己日影」への対策として考慮されるべきものでは？
１棟申請であれ団地申請であれ、配棟計画によって「自己日影」が発生する場合には
当然のことながらその影響が少しでも小さくなる様に配慮した計画が目指されるし
仮に、時期を前後して同一敷地内に複数の建物が建つ様な場合に同じ問題が発生する
ケースでも、基準法上の規制がはたらくという事はないと私は思ってた。
ちなみに、建築基準法第５６条の２第２項には↓こう規定されてる。
『同一の敷地内に２以上の建築物がある場合においては、これらの建築物を
一の建築物とみなして、前項の規定を適用する。』
前述の通り、日影規制（５６条の２）は「隣地への影響」を対象としているのだという事を
前提とした一文なんだけど、貴方が言う様に「同一敷地内の建物にも規制が適用される」
という事を示した法条文を示していただきたい。後学のためにご教示よろです。
１棟申請の良い点というか、悪い点というかは考え方次第ですが、例えば大震災のときに一部の棟だけ壊れたときに、全体の責任で修繕するのか、その棟の人達だけの負担で修繕するのかの違いに出てきますね。
私は、管理組合が分かれてしまって統一的な運営ができなくなることも多いというマイナスも含め、全体で責任を取る形の方が望ましいと思ってますよ。
まあ、その方が管理会社も面倒くさくないという面もあるんですが。
まぁ、「建築確認上の棟数」と、管理組合を単棟として形成するか団地として形成するかは
そもそも別問題だとは思うけど、計画上とられている合理的な措置を、あたかも「業者の陰謀」とでも
言いたげに論うのは馬鹿げた話だわな。意味深な事を言う輩に限って理論というものがないし。
何でも言えばいいってもんじゃない。
今朝は朝から駅でチラシ配ってました。これだけ気合いが入っていれば完売でしょう！
プラウドなら標準の床厚より厚くて当然っしょ。
ここは並みかそれ以下だけど。
何を保証してくれるの？
＞野村の物件に住みたい
野村・・・
誇りを保証してくれる
150さん
149です。
いろいろと詳しく教えて下さりありがとうございました。一度現地まで見に行ってみたいなって思っているのですが、なかなか思ったように時間がとれず、まだ見に行けてません。お写真、たいへん参考になりました。公式ホームページ、更新されてましたね。第1期の申込は平成22年2月27日から平成22年3月6日までとなっておりましたので、その間に一度足を運んでみたいと思います。
今からだと、今日でも3/6でも結果はかわらんのでは？
と思ってしまいますが
