あらよっと。Part3スタート。
Part1 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43261/
Part2 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/61102/
所在地：東京都豊島区池袋本町4丁目2,016-9、8、板橋区板橋1丁目2,546-5
交通： 埼京線 「板橋」駅 徒歩2分、都営三田線 「新板橋」駅 徒歩5分、東武東上線 「下板橋」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK、面積：58.07平米～87.45平米
売主：野村不動産
物件URL：http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート
[スレ作成日時]2010-02-06 21:19:17
どこが一番でしょうね。。。
立地は抜群だけど、マンションのプランニングがダメで、せっかくの土地を台無しにしている気がする。
配棟、間取り、日照、内装、仕様には目をつぶって、とにかく駅近ってことで買うしかないよ。
これがプラウドを名乗ってなければ「まあこんなもんか」とすんなり納得するんだけど、プラウドの名がついているせいで「もう少しなんとかなんったんじゃないの？」って思ってしまう。
もうこの時期になったらあとは人の意見よりも自分の考えを優先してください。抽選まであと一ヶ月切りましたよ！！！
>4さん
興味深い記事ですね。
この世代の人達がマンションを買う頃には、プラウドってブランドより、
立地・利便性を重視するんでしょうね。
とすると、将来売却するとしたら、有利ってことになる？？
>「無理して高級ブランド」ダサイ 若者に消費感覚異変
>http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100119-00000003-jct-bus_all
消費感覚異変の根底にあるのは防衛機制です。
「不景気で買えない」のではなく「ダサイから買わない」と思うことで心の平安を得ようとしているだけです。
まあ、ブランド・パチモノを問わず、モノの真価が厳密に問われる時代になった
ということなのでしょう。バブルの頃の愚かな時代よりは良いと思いますよ。
本当に長く使える良いブランドなら評価されてきっと残っていきますよ。
プラウドもそうだといいですね。
7さんの言う通り、買えない連中の負け惜しみだな
デートの時に男がお金を出すか、ワリカンかで年齢がわかるらしいですね
若い人はワリカンが浸透している
かくゆう私はもちろんお金を出します（苦笑）もうおっさんですね
私の子供の頃は親が1年に１回はくらいですが良いお店に連れて行ってくれて
その時はお洒落して…と生活にメリハリがありました
物も良いものは高く、今のように物が溢れていませんでした
今は物が溢れていて多くを選択できる 女子も良い仕事に就けて収入も多い
だからワリカンでも良いんでしょうね
ここはけっしてブランド物件ではないでしょう
だから若者には良いですよね
旦那の収入が５００万、奥さんの収入も５００万、みたいな夫婦にちょうど良い（笑）
一番価値があるべき南側のB棟が「あなぐら」状態ですからねえ。
最初からケチがついてるような物件ですね。
引きこもりたい人には良い物件かもしれませんが。
ハイサッシならもっと明るい感じになるかも知れませんね。
>>12
ハイサッシは逆梁との組み合わせで実現するケースが多いので、逆梁の部分がバルコニーに影を作るし、最近はバルコニーの幅を広くとってるので、そこが庇になっちゃってサッシの上部からの日差しって期待できないのですよ。
最近は、ここみたいにガラスパネルが主流。ただ透明だと、洗濯物とかも含めて外から丸見えなので半透明のほうが個人的には好みです。
>>13さん
そうか、ハイサッシだと手すりがコンクリになるんですね。
ベランダの手すりがない１階の庭付き住戸に限定したらハイサッシが良いかも。
部屋が広く感じられるのでハイサッシがいいなぁと思ったんですが、色々あるんですね。
確かに手すりはガラスパネルが良いですね。視界が開けますもんね。
ここは手すり透明でしたっけ？私も半透明が一番だと思います。あまり見えすぎてもね…。
順梁でも、扁平梁でハイサッシってのが無くはないけど、滅多にお目にかかれません。
個人的には、扁平梁＋ハイサッシ＋半透明ガラスパネルが最強かなと思ってます。ハイサッシは日差しもあるけど、開放感という点もありますからね。
そうなんですよねー。ハイサッシは開放感があるんですよね。
＞扁平梁＋ハイサッシ＋半透明ガラスパネルが最強
おー！それは良いですね！そういう所に住みたいです！
そういえば加賀レジデンスってそうですかね？
あそこは不便なので場所的に絶対にありえないですが…。
前スレで素晴らしい画像を披露してくれた９６０さんは駅前のURタワーに住んでらっしゃるのですね。
どうして野村はここをタワーにしなかったんだろう。
４０階くらいにすればシスナブとの距離もとれていろいろ有利だったのに。
加賀レジデンスはラーメン構造でなく壁式構造で梁をなくしてハイサッシ実現ですね。壁式構造も扁平梁と同じく滅多にお目にかかれないタイプ。透明ガラスパネルなのが惜しい。
ハイサッシ実現は工事費かかるから、最近はやられてないね。ここみたいな順梁が増えましたね。
18さん19さん、勉強になります！＾＾
960さんではありませんがビュータワー住人です。
眺めもいいし明るいしとても気に入って住んでいます。
しかし買うならタワーは買いません。
４００世帯くらいに５基のエレベーターなので少ないとは思いませんが
それでも朝の混雑時は数分待たされます。
内廊下なので寒くないですがベランダの窓を開けても風の逃げ道が無く
さえぎるものが無いから本当に日当たりが良いのでエアコンがないとかなり厳しいです。
反対に角部屋の高層階になると異常に風が通り窓を開けておくとすごいことになります。
災害時に４００世帯の人が２つの非常階段を一気に駆け下りる事を想像すると恐怖です。
火災・地震があった時が一番怖いですね。火災で逃げられる気がしません。
地震があったら水などを汲んで高層階まで昇るなんて若いうちは良いですが
歳をとったら降りる事すら出来なさそうです。
賃貸だから良いけど買った場合３０年後の修繕費が不安です。
もちろんメリットはありますよ。
でもタワーのパンフレット見ればメリットは書いてあるので割愛します。
↑タワーのデメリットは良く分かりました。
で、つまり、タワーでない本物件を肯定している
ということで、よろしいのでしょうか？
シスナブとは結構離れてるし、シスナブの位置は本物件から見て西南方向だから、
眺望にはそんなに影響しないでしょう。南側の視界は遮られないから、それほど気にすることないでしょ。
眺望に関しては、システムがあるので確認できます。
シスナブ側は、距離は離れていますが、当然シスナブしか見えません。
シスナブ側南西の角と、線路側の上層階（線路を挟んだAPAホテルより高いフロアー）は建物に邪魔されず景色がぬけますね。
この立地で景色は期待してはいけないのでしょうね。
冬場だと、南の棟の低層階はシスナブの影になる時間があるようです。
板橋駅のホームを池袋寄りにずっと歩いていくと、南の棟の日当たり具合が
確認できます。検討している方は時間をいろいろ変えて実際に見てみては？
できれば冬至の頃に見てみるといいんですけどね。
個人的な色彩感覚だけど、シスナブの暗めのあの色窓を開けて毎日目に入るのは受け入れ難く。どうも圧迫感が。もっと白や肌色系統のさわやか色の建物だったらさほど気にならないのだけれど。残念。
手すりは絶対透明が、見晴らしが良くて良い。
低層階は、洗濯物とか外から見られるとか気にして半透明が良いかもしれませんが
中層階以上を検討している、お金を払っても良いとおもっている人たちは透明が良いと思っています。
低層階希望はどうせ大した予算を割けないのでどうでも良い。
加賀レジは、安い低層階を意識して半透明を使って失敗だと思います。
No.31
人それぞれ好みは違うので、勝手に決め付けないように
今日はじめてモデルルーム見てきました。
7倍の倍率の部屋もあるようでした。
線路沿いのソフトバンクの鉄塔は携帯電話の基地局ですか？
何階あたりで電波出すんでしょうか？
人体に影響は？
まあ人体への影響ははっきり分からないから存在しているのでしょう。
まあ、それがほんとなら携帯で体調が悪いとお医者さんにかかってみればいいじゃないですか？
駅のホームから建設現場が見えましたが、ホームとベランダの目線が合う階はニ階くらいでしょうか？三階以上だと上から見下ろす感じのように思えました。
第１期の申し込みまで、１ヶ月。
線路沿いの低層階は、何倍まで倍率があがるんだろう…
>>25
揚げ足とる訳じゃないけど、タワマン実現の鍵は用途地域制限ではないよ。
「容積率」と「道路付け」が実質的なシバリになってる。
同じ容積を満たす前提なら、例えば日影規制をクリアする事を考えると
大型の板状にするよりも高層化して基準階を小さくした方が有利な場合が多い。
（特に東西方向の幅は「高さ」よりも日影の影響がずっとでかい）
それに、仮にそのマンションの敷地が商業系や工業系の用途地域内にあっても
北側に住居系地域が拡がってれば規制対象にはなるよ。
実際、この敷地の隣には準工が拡がってるけど日影規制はこの敷地と同等にある。
http://www.city.toshima.lg.jp/toshikeikaku/tiikitikuzu/index.html
貴方が「用途地域の確認」と言ってるのが、計画敷地に関してなのか
周辺地域（実質的に日影の影響を与える全てのエリア）に関してなのか。
前者だとすれば単純に片手落ちな話だし、後者だとしたら確認したところで
どうなるもんでもない、って話でしかない。
ちなみに、都市部で実際に建てられてる超高層マンションのうち比較的大規模なものは
都市計画で容積の割増を受けているものも少なくないから、タワマン実現の前提としては
そうした措置があるかどうかも実態としては重要。
>>17
この物件がタワー化されなかった理由はよく知らんけど、都市計画決定等で
容積率の割増を受けていないのだとしたら、普通に考えれば前述の都市計画図通り
容積率は３００％しかない。東側に線路があるから高さに関する制約自体は
比較的ユルそうだけど、容積の観点からすればタワー化するメリットはないって事だろうな。
>>29
その場合は「日影図」ではなく「逆日影図」と言って、対象となる建物（影を作る側）の
正確なデータが無いと、実際の日当たり・影の状況は正確に判断できなかったりする。
シスナブ側から図面を入手していたり、建物の外形を測量していたりしない限りは
仮に逆日影図を売主側が作っていたとしても、あくまで目安にしかならないと思うよ。
（日影図は近隣影響評価において必ず作っているけれど、逆日影図はそうとは限らないし）
ついでに言うと、日影図ってのは影の投影面を水平方向に設定しているのに対して
逆日影図は外壁面を投影面として設定している。
簡単に言うと、前者ではフロアごとの日影の状況は解らないけれど、後者では
フロアごと・住戸ごとに検証する事ができる。言葉は似ているけれど大きな違い。
要するに 何でタワーにしなかったんだ？
日当たりは 分かるの？分からないの？
>>40
高さ規制か隣地斜線制限だろ。
シスナブが敷地の南側いっぱいに立っているのも、建物が北側にかけて階段状になっているのも、北側隣地（プラウド）に影を落とさないため。
プラウド池袋本町のH棟などが階段状になっているのも、同じ理由じゃないかな。
電波塔や景観は気にならないんですが・・・
駅から近いのはいいんですが、
シスナブの日陰になって日照が悪くなる時間帯がある、埼京線での通勤が恐怖な事が
二の足を踏ませています。
平日休みの日に一度朝の板橋駅の混み具合を体感してみたのですが、
気分が悪くなってしまい自信がなくなりました。
プラウドの入居がはじまれば春からはさらに駅が込み合うでしょうし、
いっそ池袋まで徒歩か自転車での通勤も考えるべきか。
＞43：さん
お金がかかりますが、池袋までだったら東上線という方法もあります。
私は勤務先が四谷だったので、板橋（埼京線）→新宿（中央線）→四谷という方法で通っていましたが、
埼京線はドアが開いた段階で、中にいた人があふれて出てくるため、小心者の私には乗り込むことが
できず、数本見送った事も多くありました。でも見送ったところで同じ混雑具合なので、結局は気合を入れて
乗り込むしかありません。電車は池袋での乗り降りに時間がかかるのでノロノロ動きですし、本当に
イライラします。
結局、埼京線での通勤は疲れるので止めて、都営三田線で水道橋→四谷（日比谷→麹町も可能）に切り替えました。
時間とお金はかかりますが、地下鉄での移動は快適です。
ただ通勤ラッシュを除けば、埼京線はとても便利な路線だと思いますので、赤羽始発に合わせて乗り込むとか、
朝早く乗るとか、地下鉄利用を考えてみてくださいね。
43さん
電波塔なんて気になりませんよ。
私達は普段から電波にさらされていますので。
それより日照が悪い方が気になりますね。
日が差し込む日常はやはり気持ちが良いものですので。
通勤ラッシュはどの線も同じです。
私は東上線を利用していますが、立っていて隣の人と隙間がないくらいですよ。 電車の混雑は都内でお仕事をする限り避けられませんよ。
避けられる方法は朝早起きするか、勤務先の最寄駅に住むしかないですね。
もっとも、ほんの数駅でしたらラッシュは我慢するしかないですね。
この立地で上層階の80平米台の部屋が7千万円台なのはお買い得かと思いますが、いかがでしょう。
板橋駅に徒歩２分という好立地にあるものの、埼京線の混み具合は、半端ないようですね。
でも、こればっかりは、我慢するしかないのでしょうね。
通勤ラッシュも慣れれば、なんとかなる！という強い意志を持つことなのかな。
結局、主人に毎日頑張って、通勤してもらうしかないので、かわいそうな気もしますが。
ところで、敷地内の商業施設は、どこのスーパーが入るのかもう決まっているのですか？
マルエツです
敷地内の商業施設はマルエツが入るんですか。
マルエツより西友とか期待してたんですけど…何となくですけど。
板橋駅だから複数路線もあって、しかも駅から徒歩２分
という立地は本当に魅力的ですけど、駅から近いく
線路近くというのはマイナス要素ではないでしょうかね。
日中気にならなくても夜になれば電車の騒音が気になる
ような気もしますけど、実際はどうなんでしょうか。
防音はしっかりしてるでしょうけど、ちょっと心配です。
同じような環境で住まわれてる方のご意見をお聞きしたいです。
電車の音に関して販売の方の話によると、板橋駅はそもそも埼京線が普通でも快速でも必ず停車するから、各停駅みたいにスピードが出た電車が轟音あげて通過するほど煩くないですよ、ということでした。
実際にデシベルを計測したらしいですが、南棟＆東棟の一番南側の棟は、音の影響を考えてダブルサッシということです。それ以外の東棟は、音がましになるからペアガラスにしているということ。
人の感覚次第だとは思いますが、ダブルサッシを入れている部屋は窓を閉めている限りはめちゃくちゃ静かだと思います。ただし言葉を返せば窓を開けてたらうるさいってことでしょうね。
電車の音は、実際に線路脇で音を体感するのが良いんじゃないでしょうか。現場にはさすがに入れませんから、コープの側に行くとか。
>>40
>要するに 何でタワーにしなかったんだ？
だから「容積率」だってば。
都市計画で割増を受けてないのだとしたら、敷地周辺の土地は容積率300％が上限。
建蔽率では60％が上限だから、建築面積を法定ラインぎりぎりで計画したら５層しか乗らない。
30階超のタワーにしようとしたらエンピツみたいな建物になっちゃうよ（笑）
>日当たりは 分かるの？分からないの？
これも書かれている通り、正確な「逆日影図」を作って検証しなければ各戸の日当たりは判らない。
>>41
>高さ規制か隣地斜線制限だろ。
「高さ規制」ってのは広義な言葉で、隣地斜線も高さ規制の一種。
ここも一種住居として隣地斜線制限はかかってるみたいだけど、建物の高さを決定づけてるのは
隣地斜線ではなく「第３種高度地区」だと思うよ。周辺の建物が階段状になってるのもそのせい。
54さん、55さん
52です。詳しいご説明ありがとうございました。
板橋駅辺りのことはわからないのでとても参考になりました。
実は今、兄夫婦が住んでいるマンションが線路から近いんです。
JR駅でとても便利だったりするのですが、やはり夜になると
電車の音が気になるそうです。日中は気にならないのに…
という話を聞いていたので。
なので…板橋駅付近の場合はどうなのかな？って思って聞いてみました。
ちなみに兄夫婦が住んでいるマンションもダブルサッシです。
タワーにしなかったのは、単純に価格転嫁が難しいからと考えられます。
タワーにしようとすると、関係法規をクリヤーする手間や構造の違い等がもろにコストに跳ね返って来、今より１割以上上げないとペイしません。
そうすると、この場所での需要層からすると売れなくなってしまうことは明らかですから、そういう選択をしなかったということです。
線路側はすでに申し込み殺到で高倍率らしい。ということは多くの方が音は気にならないレベルと判断しているのでは。目の前のAPAホテルに泊まってみれば？ともたもたしていると、低価格帯は一期で完売ですよ。
管理説明会で、マルエツはスーパーでは珍しく賃貸でなくて区分所有者となるので、撤退により管理費が徴収できなくなるリスクは低いと説明があった。
でも、これって考え方を変えれば管理組合に賃貸料は入らないし、プラウドはマルエツにも区分所有権を売って丸儲けなのかなと思う。ちゃんとそれは価格に反映されているのだろうか。
まぁ、業者はいい風にしか説明しないよね。当たり前だけど…。
マルエツからも管理費もらうって言ってた気が。
>>59
>タワーにしなかったのは、単純に価格転嫁が難しいからと考えられます。
採算性や近隣配慮も当然重要ですが、この敷地条件を見る限りタワーは建ちませんよ。
「第３種高度地区」の規制がかかっている以上、例えば地上100ｍ（約30階）の上屋を
建てる事ができるのは、敷地北側の境界線から140ｍ以上離れたラインよりもさらに南側
という計算になります。
地図からざっくり計測して、この計画敷地の南北距離はせいぜい200ｍ。
敷地の南側一杯に高層部分を寄せたとしても、「超高層」と呼べる部分の基準階面積は
ほんのわずかしか取れません。需要云々以前に、事実上物理的に「タワー不可」です。
>>60
>この物件が建つのは（便宜上）豊島区。
>日陰になるのは板橋区。
日影による形態規制に「区境」は関係ありません。
南側に建つ建物が区外のもので、税収に何ら貢献することの無いものであっても
それが落とす影が法規上許容する範囲内であれば、納得できるも何もありません。
一方の区が、隣接する区に建つ建物の形状を「税収」を理由に規制するルールは存在しません。
また、仮に総合設計制度を適用して高度利用（高容積）が実現できたとしても、日影による
近隣影響は通常の場合と同様に検証し、法に抵触しない様に形態を調整する必要があります。
よくわからんが、逆日影図ってのがキーワードらしいな
>>62
>でも、これって考え方を変えれば管理組合に賃貸料は入らないし、
貴方の考えでは、店舗区画は管理組合が所有して第三者に賃貸した方が
住居部分の区分所有者にとってメリットがある･･･という事なのですか？
なかなか珍しい御意見ですね。
その店舗区画が専有部分であれ共用部分であれ、貴方のその発想だと
区画の取得費も維持管理費も当然、住居部分の区分所有者負担になりますよ。
簡単に言えば、マンションを買うと同時に店舗物件も買うという事になります。
テナントが決まらず賃料も共益費も入らないとなれば、管理費も修繕積立金も
自腹を切らなければならなくなってしまう。私ならそんな物件は絶対買えません。
このご時世、併設店舗（しかも大規模）の区分所有者になってまで出店する
事業者なんて、そうそう現れるもんじゃありませんよ。
大規模開発物件の場合、商業や事務所スペースの「買い手」が付くか付かないかが
その開発事業の命運を左右していると言っても過言ではないくらいです。
（ただし、マンションに店舗が併設されている事に対する是非論はまた別の話。）
日影図、逆日影図、壁面日影…
このマンション、日影だらけな気がしてきた。
>>68
あの･･･。
定借の意味、わかってる？
マルエツはその「借地期間」が満了した後、野村に土地を返すんかい？
あんたの話だと、この物件の敷地は引渡し後も野村のモノって事になるけど？
マルエツは定借じゃないですよ。
区分所有者です。
>>６４
自身もすぐあとに№60さんに対し言っているよう「特定街区」、「総合設計」、「高層住居誘導地区」、「都市再生特別地区」などの規定を使えば、容積率だけでなく斜線制限も緩和可能で、超高層はいくらでも建てられる。「物理的に不可」でも何でもない。
そもそも「法的」な問題を「物理的」などということ自体日本語がおかしいし、単に専門家っぽい知識をひけらかしたかっただけか？
要は、面倒くさい手続きをして超高層建てても割が合わないと思ったというところかな。
BEACONのように始めから超高層建てられるところと違って、デベロッパーに利益を取らせる長谷工のビジネスモデルにも合わないし。
線路側が人気があるんですね。すでに申し込み殺到とはすごいですね。やはり電車の音は大したことがないんでしょうね。防音対策がしっかりされていて窓さえ閉めていれば気にならない程度なのかもしれないですね。
ところで無知で恥ずかしいのですが、ダブルサッシとペアガラスの違いって何なのでしょうか。ご存知の方教えてください。
朝の通勤ラッシュの時間帯についてはいかがでしょうか。またそれ以外の時間帯の混み具合についても知りたいです。
ダブルサッシはより煩いところに入れるアイテムです。
ペアガラス：一般的な都内ならどこでも・・・
ダブルサッシ：線路沿い、高速IC・国道沿い、空港近辺、ヘリ発着所など
私も表面的な知識しか持ち合わせていないので、より詳しい方は
解説をお願いしたいのですが、
二重サッシはJISで定められた等級のレベル(T-1～T-4)により
それぞれ異なった防音効果がありますが、
ペアガラスは防音よりも、断熱効果を高めるためのものだと認識してます。
ペアガラスの仕組みはガラスとガラスの間に乾燥した空気の層が入っており、
断熱性を高め、冬の結露も防ぐ効果があるそうですよ(営業さんの受け売りです)。
プラウドは線路側に二重サッシ最高レベルのT-4を採用しているので、
窓を閉めている限りは心配に及ばないのではないでしょうか。
76さん
77さん
早々のレスありがとうございました。ダブルサッシは防音、ペアガラスは断熱と結露に効果があるってことなんですね。ペアガラスではあまり防音効果は望めないのかな。
ダブルサッシ側は最高レベルの防音効果があるならば、それなりに静けさは望めそうですね。安心しました。
以前、線路から近いと駅のアナウンスの声が聞こえてきたりしてうるさいと聞いたことがあり、特に板橋駅周辺は下板橋の踏切の音もうるさいと聞いたことがあったので音については気になってました。
ありがとうございました。
２重サッシは確かに静かですが、結局２４時間換気用の給気口があるからそこから音は聞こえますね。
熱交換式24時間換気じゃないなら閉めておけば気にならないのではないでしょうか？
ここがどうかは知りませんけど。
レンジフードからも音は入ってきますね。
今の自宅に24時間換気用の通気口があります。
我が家は道路のすぐ脇で窓を開けていると
うるさい場所ですが、窓を閉めて通気口も
閉じている限りは、普段の生活で気になる
ことはありません。
この通気口って意味がよく分からないのですが
無用の長物じゃないかと言う位、全く使いません。
窓も通気口も全部閉めて24時間換気を付けっぱなしに
していても、玄関やダクトなどで通気しているようで
きちんと換気されますし何も困りません。
＞窓も通気口も全部閉めて24時間換気を付けっぱなしに していても、玄関やダクトなどで通気しているようで
きちんと換気されますし何も困りません。
通気口を閉めて24時間換気を付けっぱなしですか？意味が判りません。
板橋駅付近の埼京線の線路は煩いです。
止まるブレーキ音や、加速する時の音が駅近はやっかいです。
２重サッシは開け閉めも大変。それに静かなのは閉めた時だけ。やはり窓は開けたいです。
やっぱり無理をしてもB棟を狙うべきだと思います。
No.80さんへ
確かにレンジフードからも音が入ってくるでしょうね。
線路際の部屋で音の事を気になされる方は、購入しない方が無難でしょう。
No.81さんへ
給気口を開けないで換気できているとする気密性の低い部屋と想定されます。
何処からか給気されているのでしょうけど室内の空気の入れ替えはちゃんと出来ていないですよ。
いくらなんでも線路脇なら電車の音はうるさいでしょ。
でも電車の音が好きな人って結構いるし、あまり気にしない人が希望してるだけで。
普通は気になると思う。
24時間換気の仕組みを全く理解できていない人がいるみたいだね。
場所柄吸気口は防音タイプになるでしょうから、吸気口を開けていても外の音が筒抜けということはないでしょう。
換気扇のダクトには使用していないときに騒音が入ってくるのを防ぐダンパーを導入しているマンションもありますから、ここはどうなのかモデルルームで要チェックです。
線路側は二重窓を閉めれば静かでしょうが、窓を開けての生活はあまり期待しない方がいいでしょうね。あと、音は上に上がるので上層階の方が騒音が気になるかもしれません。
「慣れてしまえば騒音なんて気にならないよ」という人もいるので、ここの環境に適応できてしまえば音は問題じゃないかもしれません（笑）。
81です。
＞通気口を閉めて24時間換気を付けっぱなしですか？意味が判りません。
通気口を閉めて、24時間換気をつけてます。
何も問題ありませんよ。
81さんへ
給気口を開けないで２４時間換気が出来ていることが問題なんですよ。
86さんへ
防音型の給気口は、音を軽減するだけで完全に防げるもんじゃないですよ
うちも防音フード付きの24時間換気だけど外の音は入ってきますよ。
線路横じゃないからここほど煩くはないだろうけど。
86さんは良く理解されてないようですね？
Ｃ棟は他の棟に比べて値段が低めと言われていますが、Ｈ棟とあまり変わらないですよね。目線や騒音が気になるのなら、シスナブしか見えず日陰も気になるお値段高めのＢ棟より、視界が開け騒音の心配がないＨ棟の方が良いように思ってしまいます。でも西日ってやはりきついのでしょうか・・。
>防音型の給気口は、音を軽減するだけで完全に防げるもんじゃないですよ
わかってますよ。だから「外の音が筒抜けになることはない」と書いたのです。
「音が完全に防げる」とは一言も書いていません。
音が筒抜け、の意味を理解してもらえてます？
Ｂ棟でもH棟寄りならば前がひらけてると思うのですが。
Ｂ棟って倍率どのくらいになりそうなんだろう。
今週あたりまた行ってみようかな。
西向きのH棟は、午前中日が当たらなそうなので、共働きで昼間
外出している夫婦とか、アレルギーで外に洗濯物を干さない家庭には
いいかもしれません。
東向きの方が人気なのを見ると、やはり騒音より日当たり重視の人が
多いようですね。
Ｂ棟もシスナブの影響で５階以下は日当たりの影響があるみたいですよ。線路側に近い方も騒音もＣ棟とあまり変わらないのでは・・・。
欠点ばっか書き込みする方は出ていってくださいよ！
何でこの板にいるんですか！
欠点を知ることも大切ですよ。高い買い物なのですから。ただし、その与えられた情報を丸々信じてはダメ。ちゃんと自分で確認してそれが許せる範囲かどうかの話でしょう。
まぁ、そろそろポジティブな話題も出てきて欲しいところですが。
午前中10時ごろに南側の日当たりを確認してきましたが、この時間は南側の工事用ネットはほぼ全体に日が当たっていました。南側マンションの機械式駐車場より低い部分は残念ながら見えませんでしたが…
線路反対側のアパホテルはどの程度影響があるでしょうか？
日差しが部屋に差し込まなくてもいいのですが、低層階は
一日中照明をつけていないと部屋が暗いかんじでしょうか？
以前のスレ（Part1だったかな？）造成中の写真が掲載されていて、それを見ると線路側も午前中は十分日が当たりそうです。
板橋アドレスがなんたらっていう野次はおいといても、
本気で検討をはじめると欠点ばかり目につくからでしょう。
騒音、日当たり、展望・・・
すべてを満足する部屋はなさそうかなと。
これからの長い生活、子育てなども考えて、
「立地」のために妥協できるか？をみなさん悩んで
書き込んでいるのだと思います。
そうそう。そんなに熱くならないで。まずは欠点を知ってからじゃないと住んでからがっかりするよ。
こういう人が住んでからあれこれと文句を言うものです。
線路沿いが人気とは意外ですね。僕は売る時の事も視野に入れています。
買う前から売る事を考えるなんてナンセンスと言う人もいるでしょうが
大事な事だと思っています。転勤があるかもしれないし、リストラにあって払えないかも知れないし。
もし自分が中古物件を買う事を考えるとまずは方角を気にするでしょうね。これでH棟アウト。
それから現地に行って窓の外を見て線路は…いくら「静かですよ」と言われても気が引けちゃうな。
日当たりはいい時もあるだろうなと思えるだろうから、やっぱりＢ棟だと思う。
板橋のホームの一番池袋寄りに立つと結構見えますが
昼間の時間でしたが全体的に日が当たってたし、シスナブとの間も広く感じました。
ちょくちょく出てくるシスナブというのは何ですか？
何かの施設か何かですか？
ご存知の方、教えてくだざい
住宅版のエコポイントは適用になるんですか？
お願いします
なるほど、「嘆きの壁」ですか。たしかに、そのとおりですね。
「シスナブ」とは、「プラウドシティ池袋本町」の南側に鎮座するマンションの名前です。
正式には、「シスナブ池袋本町」
地上１９階建てで、５６０戸ほどある大規模マンションのことです。
南側に、デーンと建っているので、「プラウドシティ」にとっては、ちょっと邪魔者ですね。
>>102
サラリーマンとかだと転勤で賃貸とか中途売却ってありうるから、そういうこと検討するのって普通でしょ。他物件板の書き込みで、近隣の仲介業者に査定してもらってるってのを見たこともあります。
ここで議論して検討することなのでしょうか。
だって、全ての条件を満たす良い部屋って数が限られてますよね。
そのような部屋は競争率が高いです。
競争率が高いってことは、議論する余地がないってことですよ。
議論しなくても、みんな分かっているということです。
議論すべきなのは、条件が揃わない部屋に対してどこを妥協できるかです。
H棟ってやっぱり人気がないのでしょうか？ゴミ出し場とか駐車場が近くて便利な気もしますけれど。。。H棟もけっこう値段が高いですが、西向きだと早く値下がりしたりするのですか？H棟にはルーフバルコニーが付いている住居がいくつかありますが、どれもかなり高いですよね。ルーフバルコニーが付いていても、リビングが西向きだとすぐに値崩れしたりするのですか？それとも、H棟の中で選ぶのなら、無理してでもルーフバルコニー付きの住居にするべきでしょうか？
ここで検討されている方はもう少し、下ってみてはいかがでしょう。
川口とか戸田とか。 もっと条件の良く安い物件があるのでは。
>>113
＞２階を買う人が多い
一般的な話で言えば正しいです。
１階は好き嫌いが分かれるので売りにくい。
それ以上であれば新築分譲の時は高層階ほど高くなる。
ところが中古になると「○階の○タイプ」ではなくマンションごとの流通事例が相場になります。
したがって最初の値付けが安い２階が一番有利になるのです。
話がそれますが、
同じ建物の中に極端に条件が悪い部屋があるとマンション全体の中古価格に影響します。
タワマンでない北向き、地下室マンションの地下１階住戸などです。
これらが中古で安く売買されればそれが事例になってしまいます。
安く買う方はそれなりの方々ですので長期的には管理運営にも影響してきます。
この物件はそういう悪条件の部屋は存在しないので、長所のひとつだと思います。
2階と3階を買う人は注意！
時に電線がバルコニーの目の前を横切ることがあるので確認しないとだめだよ。これは図面にも書いてないしモデルルームにもいちいち電線なんて再現しない。後で揉めやすい。
どちらかというと2階よりは3階の方が危険かもしれないけど一応。
モデルルームにもいちいち電線なんて再現しない
↓
モデルルームにある模型でもいちいち電線なんて再現しない
失礼！
みなさんの書き込みを拝読すると、換気口やレンジフードに防音対策をとっていても
騒音を完全に遮断する事は難しそうですね。
多少の音漏れは駅に近いマンションの宿命と考えるしかないのね。
116さん
今住んでいる賃貸(2階)は、西側の窓からばっちり2本の電線が見えてますね。
ただ目線より上に配置されているのであまり気になりませんが、
これがバルコニーと並行して走っていたらさすがに目に入りますね。
マンション選びも、色々と考えなきゃないことがあるなぁ。
埼玉まで行かなくても、リビオタワーの方が上質で価格も安かったですよ。
あと、最寄り駅は要町だが、ここより池袋にずっと近いシティタワーも、プラウドより安い部屋は沢山ありましたけど。
私ももし自分が中古物件を購入するとしたら、102さん同様方角を一番に気にすると思います。日当たりのことを考えると東向きか南向き。あと風通しの問題も大事かなと思います。ゴミ出し場とか駐車場が近いことって魅力的ですけど、やっぱ家にいて心地良くないと・・・。
なので私は騒音よりも日当たり具合とかを優先しますね。ここは線路から近いことで線路沿いの騒音が騒がれてますけど、ビル間の騒音などはいかがでしょうか。
83さん
板橋駅付近はやっぱりうるさいんですね。板橋駅付近は踏切の音がうるさいって聞いたことがあったのでどうなのかなって思ってました。
他にも駅近くだと夜中や明け方に走る貨物列車の音も結構うるさいって聞いたことがあります。
2重サッシの防音効果である程度の音は防げたとしても、1年中窓を閉めっぱなしっていうのもありえないので…
無理をしてもB棟を狙うべきかもしれないですね。また皆さんがおっしゃっているように通気口から聞こえてくる音もありそうですし。
線路側2Fがもっともお得（坪単価）な中古試算？当選者はラッキーですね。さんざん悩んで申し込んであっさり抽選でハズレなんてことも覚悟しておかないといけなそうですね。
線路際の２階なんて、理論上どんなに売却損が抑えられるとしても
そもそも買い手を探すこと自体が難しいんじゃねえの？
環境が悪ければその時点で価格を下げざるを得ないかも知れないんだし。
いくら定住前提じゃない、売却を想定すると言っても
投資目的でもなく、それまでは自分が生活する場なのであれば
使い勝手とか快適性を優先するのが正解だと思うけどな。ま、人事だけど。
>>126さん
評価法もいろいろありますが、豊島区と戸田市では
財政・子育てを含め総合では戸田市に軍配があがりますね。
確かに選択肢として戸田もありますが、
ここも都内に至極近いことを考えると悩みますね。
人それぞれですね。
http://www.jj-navi.com/edit/area/kanto/gyouseikurank/zaiseiryoku.html
マンション買う時に、修繕計画もチェックしなきゃいけないですよね。
特に築１０年以降の大規模修繕に向けてちゃんと積立の計画ができているか…とか？
126です。
128さん、129さん、レスありがとうございます。
妻の実家や職場が都営線沿線でして、お互いいろいろと便利になる立地なので、
ここをかなり前向きに検討しているのですが、悩みは尽きないですね。
実は戸田市には独身時代に住んでいたことがあります。
家賃も京浜東北線沿線と比較して割安で、なかなか住みやすいところだったという感想を持っていますが、
近年はマンションが増えすぎて保育園や小学校の不足がけっこう深刻という話もあるようですね。
余談ですが、財政状況が良くても住民税が安いということはないと知ったのも戸田に住んでいた時でした。
市の方も「よく言われますけどそんなことないんですよ」と仰ってたのが印象的でした。
板橋駅付近に住んでいます。
ツタヤの踏み切りは前の建物があって直接は見えませんが少し音が聞こえます。
何もさえぎる建物がなければウルサイでしょうがプラウドの位置なら大丈夫では？と思います。
ただ、ここは線路の継ぎ目？がやたらとウルサイ気がします。
鉄道会社や路線区間によってレールの種類が違うみたいでもっと静かな路線もあります。
あまり詳しくないのでどんな種類があるかはわかりませんが…。
あと、深夜、清掃車？点検車？がたまに通ります。これはウルサイです。たまになので我慢出来ます。
高島平や戸田など低地や川そばを狙ってる人はハザードマップを見てから検討を。
埼玉は子供の医療費助成が小学校入学まで。東京は中学卒業まで。
子供が沢山居る人は大きく違うのでそこもきちんと確認を。
小さな子供がいると、まずは引っ越し先の助成制度をチェックしますね。
それだけのために転居先を決めるわけにはいきませんが、
東京都も、区によってはだいぶ違うんですよね。
東京23区別の子育て支援状況を解説したページ
↓
http://www.geocities.jp/nhk_wm/jichitai/kosodate_money.htm
これを見ると豊島区は悲しいかな、特筆すべき助成がありませんね。
ここは情報がちょっと古いんですが、今は改善されているのかな？
線路沿いは、午後になるとやはり日当たりは厳しいですね。
今週、14:00頃板橋駅から撮りました。
ホームから、予想より近いと感じました。
Ｈ棟の線路側は東向きなので、午後は日陰になるのはしょうがないですね。
逆に西側の通り沿いの方はこの時間帯日が当たってるんでしょうかね。
これだけ線路に近ければ2重サッシでもかなりうるさいでしょうね。
写ってる線路って普通に電車が走っているのでしょうか？
なんか錆が浮いてあまり使われていないように見える。
二週間前にもう少しホームの池袋よりから北側を撮影しました。
引き込み線の先に屋根つきの車庫みたいな構造物があります。これも低い階の日差しの邪魔なのか、ホームからの目隠しと考えるか微妙なところです。。
>133さん
医療費助成について、２３区は手厚いですね。
ただ、埼玉全部が小学校入学前までということはなく、
中学在学中助成というところもありますので、念のため。
埼玉もそのうちに、中学在学中まで助成となると思いますよ。
http://www.pref.saitama.lg.jp/A04/BN00/fukusiiryo/nyuji.htm
＞＞前スレの９６０さん
１９：００頃に現地を見ましたが、
シスナブの北側通路の照明がとてもまぶしく感じました。
点灯から消灯するまで一定に点灯しているものでしょうか。
特に深夜など、間引きしての点灯はありますでしょうか。
ちょっと気になっておりまして、自分の目で確認したいのですが、
遠方のため確認できず、
もしよろしければお教えいただければ助かります。
引き込み線、本線との距離感はこの写真の方が確認しやすいでしょうか？
144さん
お写真、ありがとうございます。昨日もお写真を掲載してくださった方と同じ方でしょうか。ありがとうございます。今日掲載して下さったお写真は、午前中のものになりますか？午後のものになりますか？もし午前だとしたら、昨日のお写真を見る限り、下手すれば1日中、日あたりは望めないように感じますね。いかがでしょうか。
また、思っていた以上に線路から近いので、日中でも煩そうですね。空気の入れ替えぐらいでしか窓は開けられそうにないですね。
>>147
144です。
昨日の写真も私です。
144の写真も14時頃の写真です。
先週この写真を撮したとき、5階位を工事していましたが日は当たっていませんでした。
線路沿いの低層階は、午前中でも線路を挟んだAPAホテルの影響もしれません。
線路と建物は近いと感じました、窓は閉めたままになるでしょうね。
同じ時間に撮したもう1枚も貼り付けます。
148さん
147です。
度々のお写真のご掲載ありがとうございました。日当たりのことが気になっていたので、とても参考になります。やはり低層階では日当たりは難しそうですね。
価格帯が最上階でも4000万円代と聞き、線路の隣だから買える値段なんだろうなと思っています。騒音はある程度我慢できても日当たりは重視したいですね。
あと、線路からマンションを見た感じはいかがでしょうか。部屋の中が見えてしまいそうな感じはございますか？
>>147
線路脇の4000万円台で最上階だと、2LDKの部屋ですね。
ちょうど昨日載せた写真が対象棟だったと思います。
確か、5階までの高さで、線路からは近いと感じました。
線路脇ではない南西向き棟でも2LDK、4000万円台あったと思います。
147さんが検討の部屋は、1期に販売されるので早めにMRに行かないと申し込みできなくなりますよ。
1期の抽選は今月末実施です。
申し込みは、現金での支払い、もしくはローンの審査が通っていることが条件だと言われました。
部屋の検討などを考えると、もう時間がないと思います。
あと2LDKの部屋は人気で抽選になると聞きました。
おれは日当たりは我慢できるけど騒音は我慢できないな。
おれは騒音は我慢できるけど日当りは我慢できないな。
機械式の駐車場はすごい密度で、出入りで混んだりするのでしょうか。
経験がないのでわかりません。
今は平置きなので車で出るのが面倒になりそう。
窓の防音がどこまで効くかでしょうね T4でしたっけ？
朝4時半から深夜1時過ぎまで走ってるのだから・・・
>>150
抽選は3/6ですよ ちなみに２LDKの一番人気はもうすぐ10倍だとか
T3×2はできないんだろうか？
153
ここの構造は知りませんがパレットなど共通して使う部分があるなら20台程度での共有が限界です。これくらいなら7〜8回に一回位の頻度で他の利用者とかち合います。自分の経験より
個人的に電車の音はそれほど気にならないけど
踏み切りの警報機の音はなぁ・・・
T3×2=T6 ですよ
日当たりの確認は、晴れの日に板橋駅のホームへ行ってご自身の目でされた方が良いですよ。写真はその時の天候により印象がかなり違います。私の印象ですが線路側の真ん中から2LDKの棟まであたりは午前中日がしっかり入っていたという印象を持っています。
二重サッシは防音・断熱といいことずくめだけど一つ欠点があると思う。
掃除のしやすい二重サッシとかどこかで開発されているのだろうか。
二重サッシはいいことだが、
二重サッシが必要な環境ってのはちっともいいことじゃない。
二重サッシは電磁波にも効くかな？
特殊機能ガラス（電磁波吸収ガラス）を使うか後付でフィルムを貼るかじゃないかな。
電磁波を遮断しないガラスを二重にしても効果なしだと思う。
二重サッシ分、部屋が狭くなりますよ。
ここには、googleＭＡＰの貼り付け、出来ましたっけ？
http://local.google.co.jp/maps?f=q&source=s_q&hl=ja&geocod...,139.722319&sspn=0.011041,0.019248&brcurrent=3,0x6018929eb6d10b31:0x6bbc09908443904a,0&ie=UTF8&hq=&hnear=%E6%9D%BF%E6%A9%8B%E9%A7%85%EF%BC%88%E6%9D%B1%E4%BA%AC%EF%BC%89&ll=35.745102,139.718703&spn=0.005303,0.009624&t=h&z=17
ここなら、マイカーいらないんじゃないの。
第一期３７０戸販売だね。最初は１５０戸の予定だったのに。。好調なんだね。シティータワー赤羽のほうがお買い得だと思うけど。。。
プラウド新浦安は第一期で300戸販売してたけど、最後は売れ残って値引きしてましたね…。
第二期販売は売れ残ると思いますよ。中庭向き引き合い少ない気がします。まあ値段次第かもしれませんね。利便性重視ならありでしょうか。
なによりスゴイのは、
このプロジェクトが建築基準法的には「１棟の」建物だということ。
長谷川さんお得意の手法ですよね。
販売力の野村さんですからね。
プラウドⅠも売りきっちゃったんだから。
屁理屈の建物ってこと？
公式ＨＰによると
床コンクリート厚は約200mm（最下層は約160mm）って書いてあるね。
ググってみました。
一部の近隣住民が自分達のムラ社会を守ろうと「建築基準法違反」だの「オオタカを守れ」だの御託を並べて必死に訴えたものの、司法からは相手にもされず、
「このような大規模開発がまかり通ってしまう業界の体質や行政のしくみの問題点を明るみにできたことは、大きな成果といえます。」
と負け惜しみを言っていました（笑）
長谷工得意の１棟申請は居住者に何のメリットもなし。
普通なら同じ敷地内の建物にも適用される日影規制が適用されなくなるから、
自分が住むマンションの他の棟の影で、自分の部屋が日影になる時間が長くっても
問題なしになってしまう。
玉川学園の反対運動は行き過ぎた感もあったけど、この１棟申請の問題は岩波新書の
「建築紛争」に詳しいよ。
ただこのマンションは近隣からの大きな反対運動もないのだろうから、１棟申請による
デメリットは居住者だけがうけるわけなので、全てを承知で買うなら何の問題もなし。
>>182
>普通なら同じ敷地内の建物にも適用される日影規制が適用されなくなる
建築基準法の規定では、規制対象建物が建つ敷地の「境界線からの水平距離」で
規制内容を分類している･･･というのが基本であると私は解釈してるんだけど、違ったっけ？
簡単に言えば、日影規制とはあくまで「隣地への影響」を低減するためのルールであり
同一敷地内の建物への影響は必要に応じ自主的に配慮するに留まるものである、と。
>自分が住むマンションの他の棟の影で、自分の部屋が日影になる時間が長くっても
>問題なしになってしまう。
その問題は、いわゆる「自己日影」への対策として考慮されるべきものでは？
１棟申請であれ団地申請であれ、配棟計画によって「自己日影」が発生する場合には
当然のことながらその影響が少しでも小さくなる様に配慮した計画が目指されるし
仮に、時期を前後して同一敷地内に複数の建物が建つ様な場合に同じ問題が発生する
ケースでも、基準法上の規制がはたらくという事はないと私は思ってた。
ちなみに、建築基準法第５６条の２第２項には↓こう規定されてる。
『同一の敷地内に２以上の建築物がある場合においては、これらの建築物を
一の建築物とみなして、前項の規定を適用する。』
前述の通り、日影規制（５６条の２）は「隣地への影響」を対象としているのだという事を
前提とした一文なんだけど、貴方が言う様に「同一敷地内の建物にも規制が適用される」
という事を示した法条文を示していただきたい。後学のためにご教示よろです。
１棟申請の良い点というか、悪い点というかは考え方次第ですが、例えば大震災のときに一部の棟だけ壊れたときに、全体の責任で修繕するのか、その棟の人達だけの負担で修繕するのかの違いに出てきますね。
私は、管理組合が分かれてしまって統一的な運営ができなくなることも多いというマイナスも含め、全体で責任を取る形の方が望ましいと思ってますよ。
まあ、その方が管理会社も面倒くさくないという面もあるんですが。
まぁ、「建築確認上の棟数」と、管理組合を単棟として形成するか団地として形成するかは
そもそも別問題だとは思うけど、計画上とられている合理的な措置を、あたかも「業者の陰謀」とでも
言いたげに論うのは馬鹿げた話だわな。意味深な事を言う輩に限って理論というものがないし。
何でも言えばいいってもんじゃない。
今朝は朝から駅でチラシ配ってました。これだけ気合いが入っていれば完売でしょう！
プラウドなら標準の床厚より厚くて当然っしょ。
ここは並みかそれ以下だけど。
何を保証してくれるの？
＞野村の物件に住みたい
野村・・・
誇りを保証してくれる
150さん
149です。
いろいろと詳しく教えて下さりありがとうございました。一度現地まで見に行ってみたいなって思っているのですが、なかなか思ったように時間がとれず、まだ見に行けてません。お写真、たいへん参考になりました。公式ホームページ、更新されてましたね。第1期の申込は平成22年2月27日から平成22年3月6日までとなっておりましたので、その間に一度足を運んでみたいと思います。
今からだと、今日でも3/6でも結果はかわらんのでは？
と思ってしまいますが
