パークホームズ調布　ザ　レジデンスってどうですか？

https://sumaiweb.jp/articles/93247...

調布が1位みたいですね。

>>922 マンコミュファンさん

見ました。ですけど完全に論破されていましたね。

府中の方が調布より優れているのは常識。
→そんな常識知らない。23区外だから大差ない。運行本数と新宿までの距離を考えたら圧倒的に調布。

府中は決して動じない。
→調布はパルコ撤退してないのに、府中は伊勢丹撤退で墓穴を掘ってました。。。

正直明大前は高いし新築ないので調布で検討していますが、、、府中なら聖蹟まで行っていいのかなと思います。ブリリアの方が魅力的ですので

>>930 通りがかりさん

どうも調布推の人達の意見って幼稚で、地元民から見ても恥ずかしくなります。議論の場でも府中⇒調布のようです。

不動産関係者は「調布は買うな」と皆言うそうですよ。
それなら何故不動産関係者は調布にマンション建てるのですか？
それも次から次に。
矛盾してますね。

>>931 匿名さん

市の魅力なんてどっちでも良い感じがします。
差がわからないです。何がそこまで違うのか。

どこの市でも良いので、新宿渋谷までの所要時間と運行本数をマンション金額で割るようなイメージでただ調布駅がコスパが良いと思っているだけです。私は。

外に出かけると大抵都心なので。

日常でも
・近くにスーパー
・駅にUNIQLOや無印や成城石井
・徒歩圏内に映画、電気屋
があればそれで。

その点このマンションはOKが近いのはプラス査定です。あとセブンイレブン。スーパーとコンビニで一番好きなので。

個人的には両方好きですが、色々な意見を伺うと最近は調布優勢な気がします。

>>934 マンション検討中さん
調布駅周辺、便利で気に入ってます。
PARCO、映画館、ビッグカメラ、成城石井、カルディ、OKストア、業務スーパー、便利なお店が点在していて生活しやすく満足してます。

府中の物件だと頻繁に調布の話題になるけど、調布の物件だと府中の話題になることは稀
そういうことだよ

10年ぐらい前までは府中まで飲みに行くことはあったんですが、
もうだいぶ長い期間、府中へは行ってません。
駅南側の飲み屋街が無くなってからは１回も行ってませんね。
調布の店が大幅に増えたこともありますが、
府中はキレイになって魅力が無くなったと感じます。
都心へ通勤する人が住むなら電車の本数の差は大きいです。

>>936 名無しさん
たしかに調布物件のスレには府中の話がほとんど出てこない。

>>938 検討者さん

遠くなりますからね...

東京カンテイ　中古マンションのリセールバリュー調査
https://www.kantei.ne.jp/report/kantei_eye/881
ページ下部の「首都圏RV 2020」というところから確認できます。

これを見ると京王線本線では調布が唯一上昇していることがわかる。やはりターミナル駅であるのは重要。

>>940 匿名さん

やっぱり調布より西は考えられないな。

>>940 匿名さん
調布は向こう10年は人口も増え続ける予測だし、しばらくは資産価値の維持もできそうだね

やはり京王本線、相模線の分岐駅になっているのが大きいです。
調布の商業施設は周辺住民以外にも相模線ユーザーの利用も見込めるため、出店を検討する時に調布は選ばれやすい。それが街の発展、不動産価値の上昇に繋がる。

>>940 匿名さん
調布のスレでは府中の話はほとんど出ないけど、府中のスレになると調布との比較が頻繁に行われてる印象。調布を検討している人は府中のことをディスることなんてしないのに、府中を検討している人が勝手に調布を敵対視してるよね。

調布に映画館がない頃は府中が羨ましかったなぁ。
最近は府中に行くことがなくなりましたが、府中の知人は調布のビックカメラによく来ると言ってました。(どっちが上とか下とか言う気はありませんので、あしからず。

管理費が安いのは魅力。
無駄なものがないからかな。
一部屋共用ルームあるけど、今のところ魅力はないな。使ったらあって良かったと思いそうだけど。

>>946
月々費用を安く見せかけるために、
管理費は半額の設定で分譲しています。
全戸完売したら２倍額へ値上げが予定済みです。
それまでの期間、不足額の埋め合わせするのが修繕管理基金です。
いまの新築物件の売り方はすべてそんな感じです。

間違い、修繕積み立て分の話です。

>>946 匿名さん
ちなみに理事会がないのも危ないと思います。どこのマンションも理事会などで新築は住人たちが一丸となってマンションの決まりや無駄なお金を排除するかなど話し合ってます。それを託すのでどうなるのかなぁと。
あと、窓ガラスはlow-eガラスは10年位したらだんだんくもってきて、窓ごと交換しなければならなくなると専門の方から聞きましたがどうなのでしょうか？

>>949 口コミ知りたいさん

Low-EガラスCWで交換するなら、オフィスビルは凄いことになってる...
10年過ぎた高層建物は常にガラス工事をしていないと全てのガラスを交換できない理論

>>949 口コミ知りたいさん
私は単純に煩わしい理事会がないのはメリットだなと思ってしまいました。たしかに不利な点もあるのかもしれませんが…マンション＝理事会が購入尻込みに繋がってましたので。

>>949 口コミ知りたいさん

今住んでるマンションは役員を輪番制で決めてますけど、はっきり言って煩わしいです。
代わりにやってくれるのは助かると思います。
それに他の三井マンションも委託でやってるし問題ないのでは。

Low-Eガラスは他マンションでも多く使用されていますし、窓ごと交換したマンションって実際あるんですか？
メリットの方が大きいと思いますが。

>>952 匿名さん
10年以上経たないとわからないと思います。もし10年以上経ってて何ら変わりがないマンションがあったらそれでオッケーですね。我が家はフィルムを貼るときに教えてもらった程度なので。窓ガラスやさんは知っているけれど、商売なので言わないと思うとも言ってました。
理事会は煩わしいですが、立候補して皆さんでやってるところもあります。
委託でやる場合は何十年後の修繕や共用の修理など高い見積もりでやられてしまう時があるのでそこはきをつけたらいいのかなーと。

北海道の家ですがLow-eガラス、20年経っても全く問題ないです。
反面、東京の事務所のフィルムは、
4-5年ほどでコーティングが剥がれてダメになりました。
フィルム施工の窓は傷付けないようにとても注意する必要があります。
手で触ったり、爪や指輪が触れたりした傷から、
窓ふき掃除でコーティングがパリパリと剥がれます。
外の景色もボヤけるし、Low-eガラスがおすすめです。

Low-eガラスは、5Gの電波を通しにくいと聞いたことあるのですが、実際どうなんでしょうか？

>>954 口コミ知りたいさん

フィルムは劣化しますからね。
金属膜コーティングのLow-Eは問題ないです。ペアガラス内部にされてますし。
フィルムはガラス面なのでどうしても、ダメですね。

ですが東向きなら強い西日が来ないのでそこまで問題ないです。寝室側はLow-Eですし。
南側に何もないのは、今のマンションとしてはありえないですが...

調布の新築マンションは荒れてるスレもありますが、こちらは比較的静かな印象です。
コストカットは残念ですが、立地と価格のバランスが一番取れてるからでしょうか。
販売も粛々と進んでますね。

>>957 マンコミュファンさん

叩かれてまくっていた東急だけじゃない？

>>957 マンコミュファンさん
今どのくらいの進捗なんでしょうね。5月上旬の時点では5、6割くらい売れてる様子でしたけど。

ここはちょっといい賃貸マンション級の設備ですね。ディスポーザーなしの各階ゴミ置き場でしたかね確か。
立地はいいけど、7000万で買ったら利回り5%として、毎月家賃30万払って住みたいかと問われたらちょっと厳しいです。

>>960 マンション検討中さん
今後は住宅資材の高騰で、新築マンション価格は間違いなく今より上がることを考えると、資産として購入を考えてるなら買い時だとも思います。
一生一世代の家賃として捉えるなら高額かも知れませんが、次世代に引き続ぐ、どこかのタイミングでリセールすると考えた場合の家賃としてはむしろ安いのでは？

>>961 匿名さん
マンション価格、今後下がるという方もいれば今後上がるという方もいます。

住宅資材は今後高騰するのはなぜでしょうか。またマンション価格が下がる要素はないのでしょうか。

>>962 匿名さん
コロナ禍で海外でも戸建住戸の需要が増えたことにより資材が不足していて、海外からの住宅資材の輸入価格が高騰しているそうです。

府中のパークハウスが坪350という値段で出した事で、京王沿線検討者が一気にこちらや聖蹟に動いたと聞きました。
最近、来場予約が取りにくいなぁと思っていたら、そういう事だったんだぁと納得。
竣工前完売も現実味を帯びてきましたね。

>>962 匿名さん
あとは、人件費です。
これは今後下がりようがないです。

人口減で需要は減ると思うので中古市場は資産価値状況によっては厳しくなるかも。
（高値で売買されない。または売れない。）

>>965 マンション比較中さん

ますます立地が重要になるんじゃないですか。
やはりマンションは立地が全てという事かな。

>>966 匿名さん
立地が全てとも言い切れませんが
中古市場は価格が下がるところとそうでないところと出てくると予測。
だから買いやすくなるとも言えるけど
資産価値厳しいマンションは空き部屋が増えることも起こり得ると思います。
新築は供給をコントロールして設備も充実して価格維持かアップも可能。
建築にかかるコスト考えても下がる要素はすくないのでは。

残りの工事のメインは駐輪場って感じですかね...

完成が待ち遠しいですが、やっぱり車通りは結構ありそうですね。

>>969 マンション比較中さん
車通りが気になる方はエアリーテラスが良いかと。

>>970 匿名さん
ログハウスのような現地販売所に行きましたが西側は静かですね。南と東の建屋で車の音を遮ってくれることも期待できます。
価格も南向き、東向きに比べても少し控えめで、良さそうです。
ただ、良い部屋はもうあまり残っていないようでした…

周囲環境見てきましたが南側は車通りが多いですね。立地はとても良さそうですが。

あと、東側で物凄く太鼓叩いてましが、どれぐらいの頻度でやってるかわかる方いますか？

>>972 マンション検討中さん
車通りの量自体は甲州街道に比べれば全然少ないですが、道が細くて夕方なんかはよく渋滞しているあたりがマイナス。目の前の交差点もきれいな十字じゃないから、いつかマンションのエントランスに突っ込む車があるんじゃないかとヒヤヒヤします。

太鼓は、頻度もですが時間帯も気になりますね。ブライトテラスのすぐ向かいですからね。

子育て世代からすると駅距離とともに周辺道路の歩道の広さや交通量が気になる。

>>973 匿名さん
歩道は整備されるようですが、交通量が多いのは私のような子育て世帯には多少の懸念がありますね。

太鼓を聞いたのは土曜日の14時頃です。月一ぐらいなら構わないですが、毎週レベルだと正直耐えられません。情報あると検討できるのですが…

>>972 マンション検討中さん
ここの地域ではないですが、うちの近くだと大体月１あるかないかぐらいな気がします。そんなにうるさい音ではないので、あ、今日練習しているんだと思う程度です。
ただ、お祭り前とかは頻度は高かったと思います。

今日、植樹されてましたね。エントランスの屋根も出来てきたみたいです。吹き抜けのエントランスも素敵な仕上がり具合でした。

やはりここがバランスいい

>>977 名無しさん

外観は良いですからね。
規模もそれなりにありますのでとても目立っていいと思います。
それに植栽がしっかりしているところは近くにないので。

横断幕はダサいからやめてくれ

>>977 名無しさん
遠方で見に行けないので、出来れば写真をアップしていただけないでしょうか？

ここは他の物件に比べて管理費が安いということも評価できるポイント。
ランニングコストはリセール時に大きく影響する。

>>982
管理費は200円/平米なので国交省相場並みです。
修繕積立金は半値設定ですが、
おそらく数年後には倍額への値上げが通知されます。
値上げが決定するまでの期間は100カ月分の修繕積立基金を食いつぶし、
早く値上げが決まれば、将来の工事費の値上げにも対応できます。
もめて値上げがされず、大規模修繕までに売り逃げ出来ればお得です。

パークホームズ やジオは、バルコニーの長尺シートの木目を、リビングのフローリングの木目と合わせているところに共感を持てました。
バルコニーまで木目方向を合わせるとリビングが広く見えると思います。


それから　匿名　と言う人の指摘をほぼ同時に色々なスレで否定しているので同じ人だと思います。

>>983 口コミ知りたいさん
そうですね、今は人件費高騰で管理費が上がっているので中古物件と比べれば普通かちょっと高い程度かもしれません。ただ、今周辺で売りに出ている新築物件と比べれば抑えめかと思います。

また、修繕費については、この物件は長期の計画が立てられており、10年目までは毎年少しずつ上昇。10年以降は一定の水準で固定されるという計画が立てられていたと思います。

>>987 マンション検討中さん
なるほど。木目方向を合わせていることまで気づきませんでした。確かに広く見えますね。ますますお気に入りポイントが増えました。

>>988 匿名さん
修繕費についてはついて私もそのように聞きました。

>>989 マンション検討中さん

多分ブランズは目の方向は違っていたと思います。
その方が楽に長尺シートをはれるので！
少し手間は増えますが、目を合わせてくれた方がいいです。

ブランズはマンマニの記事を読めばそれで終わる

https://manmani.net/?p=25454

前もブランズ住人が叩れて、検討者として戦ってたなー

マンマニの評価
https://manmani.net/?p=32852
イメージ　☆☆☆★★ 3.5ぐらい？


ちなみに
ジオ調布
https://manmani.net/?p=32857
イメージ　☆☆☆★★ 3.5ぐらい？

ブランズシティ調布
https://manmani.net/?p=25454
イメージ　★★★★★ 0.5ぐらい？


シティハウスはやるかな？？

植栽は、まだ南側の一部しか整備されていませんでした。
トリエ映画館隣のビルの外観も見えてきていました。ここに飲食店などが入るとより便利になりますね。

>>995 匿名さん

写真ありがとうございます。
一部の植栽でも雰囲気とても素敵ですね！
やはり立地・外観・価格のバランスはここが一番良いです。

>>996 マンコミュファンさん
ほんとですよね。全体に植栽されたらもっと素敵ですね。楽しみです。エントランスも東面から見える天井の曲線デザインとか素敵です。

新しい商業施設も近々OPEN。
ますます便利になりますね。
こちらしか考えられないかな。

やっぱり、利便性で考えるとここですよねー

先着順である5990万円の部屋ですと67.3平米として坪単価290万円台で安いですよね。
次の期の2戸も6100万円台なので丁度坪単価３００ですね。
眺望の条件は悪いのでしょうが、立地等考えると他の調布物件よりよりお買い得に感じますね。

>>999 匿名さん
毎日の暮らしをイメージすると、こんな便利な場所はないし、マンション自体の仕上がりにも惹かれます。

洗濯物が排気ガスで汚されそう

条件の悪い部屋でここを選ぶか、条件の良い部屋の他を選ぶで結構迷ってしまう。

マンションは立地というけれど、結局家の中で過ごす時間の方が長いことを考えると迷ってしまう。
低層階だと交通の音や排気ガスも不利なので。

ちなみに階層で音がどれくらい変わるかご存知の方いますか？

>>1003 匿名さん

基本的に音は高さ方向は減衰しないと言われています。それなので階による外部からの音の変化はそんなに変わらないでしょう。
T2サッシなので窓を閉めれば低層階でもなにも問題ないと思います。

>>1004 伝説の値下げマンションwwがあるさん
ありがとうございます！
春や秋は基本的に窓を開けたいという前提でお伺いしてました。
階数は実際はあまり関係ないのですね。参考になります、ありがとうございました！

>>1003 匿名さん
既にいい部屋が売れてしまったのもあって悩ましいですよね。
色んなお店が近いのは嬉しいけど、そこは徒歩1分でも10分でも大差ない世界だし。

>>1006 マンション検討中さん
高層階はもう残ってないのでしょうか。

>>995 匿名さん

たしかに植栽が入ると違いますね。
後、エントランスの庇や入口正面などもバリケードだけなので普通に様子見れました。専有部より共有部にコストをかけたのは間違いないと思います。

植栽は
・まだ植えたばかりなので緑は少ない
・パースよりも背が高い
でした。3Fまでは少しかかってきますね。

>>1004 伝説の値下げマンションwwがあるさん
音が高さ方向に減衰しないわけないと思うのですが。結局発生源からの距離次第ですよね。ここは確かに高層階では音は気にならないかもしれませんが、低層階は結構厳しいと思いますよ。
あと、T-2サッシとT-1サッシの音の減衰量の差はたった5dB程度です。静かに暮らしたいなら、サッシ性能を頼りにせず、そもそも静かな場所に住むのがいいと思います。

>>1009 匿名さん

音が高さ方向に減衰しないわけないと思うのですが
→過去の一級建築士の試験でも高さ方向の減衰は期待できないと出たと思いましたが。

5dBの差はでかいですよね。高速道路脇とかでもT3とかですよね。dBは対数をもいたているのはご存知でしょうか。簡単な5とか思っていたら大間違いですよ。ログ計算でお願いします。

知識をつけましょう。

>>1009 匿名さん
タワーマンションを見に行った際、営業さんに上層階でも音はする、と説明受けました。
音が気になる方は、音が少ない方向の部屋を選んだ方が良いと言われました。私も窓を開けたい派なので。
こちらでは西向きは静かです。車も通らないので。
眺望が抜ける部屋はもう残っていないのが残念ですが、1階でも外に人が通らない場所もあり静かに過ごせそうです。もう残ってないかな…

>>1009 匿名さん
５デシベルは、１.５倍

>>1009 匿名さん

全く的外れだと思います

甲州街道沿いに比べたら各段にマシだとは思いますが、高層階でも窓を開けたい人は西向き住戸以外は厳しいということですね。全てを兼ね備えた物件はなかなかないものですね。

>>1014 マンション検討中さん

甲州街道街道沿い
甲州街道先
は絶対に検討しない

全く日常が異なってしまう

>>1014 マンション検討中さん
わかります。
日当たり、眺望が抜けていて、静か、駅徒歩近く、都心まで1時間ぐらいまで、ハザード危険度低い、で、予算に限度あり。
が、希望でしたが、色々見てきて流石に全ては無理だなーと思ってます。
1日のうちにしっかり日が当たる時間があること、静かなこと、駅徒歩近いこと。これに絞りました。西向きの部屋はいいな。と思ってます。
ここは更に、近くに色々あり便利と言うメリットがついてるなー。と思ってます。

>>1014 マンション検討中さん
音だけでいうと、環境が良いのは西棟、東棟、南棟の順ですね。日当たりは、当たり前ですが南棟がベストです。なので、どれを取るかが大事かと思います。

仰る通り、今のマーケットだと、全てを兼ね備えた物件を買うのは不可能だと思うので。

この物件に関しては、非常に便利な場所のブランドマンションをそこそこの値段（今の相場の中で）買える
ということが最大の魅力であり、それと各自・各部屋で感じるデメリットを天秤にかけてどう判断するかだと思います。

>>1003 匿名さん
個人的には、リセールを考えるならここの条件の悪い部屋で、
一生住むつもりなら別の物件の条件の良い部屋
という感じが良いように思います。

最近ブランズ民がジオのスレ荒らしているからいろいろ書く
他のマンションが良かったら自分のマンションが良くなかったたら思えたらひっこし
つぎに今回の反省を踏まえてチャレンジする

とりかえしのつかいことはない、しっぱいはけいけん。そしてらぱーくがすみたくなったらけんとうする

こんなながれ

>>1014 マンション検討中さん
全てを兼ね備えた物件はありませんが、それでも調布は選択肢が多いので幸せかもしれませんね。

比較していくうちに詳しくなったり、自分の優先度も整理されていきますし。
もし、一つしかなかったら、すぐに売り切れてたと思いますし。

>>1020 購入経験者さん

ここも販売が一年遅かったら、坪5-10万上がっていたかも。

>>1009 匿名さん

全然違うみたいですよー

エアリーテラスの1Fの先着順、5990万円の部屋は売れたみたいですね。
眺望は悪いけど立地を考えると、とてもお買い得だったと思います。
もう西向きは残り少ない感じですかね。

>>1023 マンコミュファンさん

ここで6,000万切れるのは本当に魅力ですからね...
コスパ的にもエアリー。1Fは庭があったりしますし...

でも特大メリットの各階ゴミ置き場の恩恵を売れるのは2F以上なので...

ブライトテラスは庭はないですが、こちらも特大恩恵のオーケーストアまで北側から簡単にアクセス出来るので...こちらも魅力ですが。北寄りならますます買い置きとは無縁になりそうです。

センターテラスの1Fよりはエアリー・ブライトの1Fが価格的にも良さそう...でも南向きの日照は圧倒的...

部屋選びは難しいですね...

>>1023 マンコミュファンさん
通りに面してないから穏やかに過ごせそうですよね。
東向きも北側は西向きの部屋も抜けているので、午前も午後も日が当たって良さそうですね。この辺りももう残ってないでしょうか。
もう迷ってる時間はなさそうですね。。。

>>1021 名無しさん
そうですね、今の価格はコロナショック直後の先行きが不透明な環境下で決めたものですからね。
その後の資材価格の上昇、株などの資産価格の上昇を踏まえると、今の価格は割安感はあるかと。

あとは、調布で複数の新築マンションの供給が重なっていることも影響していると思います。供給がこの物件だけなら、もう少し強気な価格設定できていたと思います。