パークホームズ調布　ザ　レジデンスってどうですか？

>>797 匿名さん
期待して記事を読みましたが、割安単価の根拠が書かれておらず、立地と外観がいいという掲示板でよく見る書き込み以上の情報が得られず、ちょっとがっかりでした。あと、競合はどこも坪単価320万から370万円に収まっているってのも間違ってるし。

確かに三井がこの価格で出してきたのは、他のデベからしたら予想外だっただろう！！
350以上は行く土地だから。
三井が上がらないと当然住友以外は値段を上げれない。
当初三井の330万で同じブランズが慌てて300万まで伝説の値下げをしたのは有名な話。


ここから私の割安になっている予想ですが
・モデルルームの集約化
・モデルルームすらほかの物件で説明
・パンフレットをプリンター程度ですます
・広告をあまりしない
ここら辺で坪30万ぐらいいっているのかも。
ただ、他のマンションをあまり見ていない人には理解できないマンションだと思う。

>>802 名無しさん
設備がかなりコストカットされてると思うのですがそのせいではないですか
なぜみなさんがここまで絶賛されるのかわかりません

>>803 マンション掲示板さん
コストカットが価格に反映していることに助けられる人は多いのでは？本来なら買えない立地の三井のマンションに手が届く人が増えるわけですから。

ディスポーザー無、トイレのタンク有、手洗い場無、浴室のダウンライト無やミストサウナ無は単価からすれば仕方ないですよね。。購入しようかどうしようか。。あと気になるとこは直床ぐらいですもんね。

壁厚180mmは一般的なんでしょうか。今まで見てきたところは200mmが多かったので。

>>806 マンション検討中さん

180は一般的。の最低限あれば良いと言った感じ。
次は220がメジャーですかね。

>>805 マンション検討中さん

リセール　　　　二重床歩きやすい
年寄りや子供　　一重床重い音が響きにくい、クッション性がある

これくらいの坪単価ならもう少し設備仕様、共用部のグレード上げて欲しい。工夫はしているけど。

土地に全振りしてますからね・・・

>>809 マンション検討中さん
土地と外観は他を圧倒している。
設備仕様はブランズと一長一短と言われても仕方ないレベル。

まあでも土地と外観だけで十分割安とも思える。

契約している人はどんな人が多いのだろう。
3Lが中心で、第一小学校が近いから子供がいるファミリー世帯が多いのだろうか。

>>812 匿名さん
利便性を重視した立地にワンフロアのマンションを、と、子供も巣立ち現役を引退されたご夫婦にも人気と聞きました。

■良い点
□悪い点
■お屋敷跡で地盤が良く、ハザード問題はない
■最も賑わう調布西エロで大規模のマンション
■素敵な外観と吹き抜けエントランスは色褪せない
□トイレは節水タンク式
□包丁入れがない
□浴室にダウンライトがない
■置配できるようにアルコーブが整備されている
■エレベーターは一戸あたり70部屋はつかえそう
□最低限の部屋しか共用部がない
■天井高さは2.55m以上
■何より三井
■土地代がたかいから資産価値は向上しそう。
□シティハウスに比べると中は劣る
■ブランズに住むなら、まちがちなくよい
□ラクサスキーはオプション
■ロウイーガラス
□東リビングにはない
■ウォールドアが高い
■コスパがいい
□良い部屋が埋まってきている

>>814 マンション検討中さん
お屋敷跡だから地盤がいいっていうのは事実ですか？それとも予想ですか？

耐ハザードに最も重きを置いて調布で検討している者です。

>>815 調布検討者さん
定量的なものは会社が公表していない限り確かめようがないので、あくまでも想定ということではないでしょうか。
調布の昔からの有力者が住んでいた土地ということは、ハザードなどのリスクがある場所であるという可能性はほぼなく（どこでも選べたと思うのでわざわざそんな場所は選ばない）、調布の中ではトップクラスの土地ということが想定できるかと思います。

多摩川から建設地までの標高データを断面図にしました。
多摩川は27ｍ、堤防が31ｍ、羽毛下通りの崖を上って、
このマンションの建設地は約37ｍ。
私は調布に住んで30年ですが、
羽毛下通りの崖から上では自然災害の被害は聞きません。

18歳で調布に来て、70歳過ぎぐらいの大先輩と、
大学のOB会で会報発送のアルバイトしたのですが、
昔、調布には野川、仙川以外にも小川や崖地があって、
1960年代くらいに埋め立てられて販売されたそうで、
「そういう埋め立てられた土地はダメだから、
古くからの旧家や農家が住んでいる場所を買え」
というのを教わりました。

ここって買える人は粛々と買っている印象。

あと残ってるのはどのくらい？

調布でなくてもいいなら坪単価的に別の選択肢もある。調布に拘る場合にはまあアリ。だけど、調布でこの価格出すならエリアNO1マンションレベルであって欲しい。ここはちょっと違うかな。

>>820 マンション検討中さん
同じ坪単価だとどのエリアになるんでしょうか？
練馬や板橋だったら調布がいいなぁと思うのですが、、

>>821 口コミ知りたいさん
いろいろあるんじゃないでしょうか。
武蔵小杉、あざみ野、武蔵境とか
世田谷喜多見の物件、
似たようなもんじゃないでしょうか。

>822

以前は分譲の方が仕様が良かったんだけど最近はコストダウンで差がなくなっちゃった。クオリティを求めるなら築浅の中古をリフォームじゃない。スロップシンクとか後付けできないものはどうにもならない。

>>822 マンション検討中さん
ご意見ありがとうございます。
同じ坪単価で駅の力や駅徒歩分数が近いとなるとここがベストと考えてます。

仕様はたしかに高くはないですがどうせ10数年後に設備が壊れてリフォームするならわざわざ800万円ほど高いシティハウスにする必要もないと思ってます。

もちろんスロップシンクだったりリフォームで叶えられない点もあるので一概には言えないですが、、

こうして悩んでいるうちに検討してる部屋がどんどん売れていくのでそろそろ決断しないと。

調布は駅力でいうと、京王線内であれば新宿に次いで二番目？
三鷹や二子玉なんかには劣るけど

出遅れましたが調布のマンション検討し始めました。
検討するにあたり、土地の公示価格も見てみたのですが、小島町1丁目は調布市の中で最も高い方に入ってますね。
リセール考えても、土地の価格が高いエリアのマンションを購入した方が良さそうに思えます。

>>828 マンション検討中さん
小島町１丁目、下落率大きいですね。私は逆に、駅近で土地代高くても安泰じゃないなぁと思ってしまいました。

1番の小島町１は西友の西側のフローリスト花屋、
2番の布田４は東急向かいの元長谷川食堂の角当たり。
どちらもいい場所ピンポイントなので、
小島町や布田を代表する数字ではありません。
評価はちょっと離れて信号渡るだけで大きく違うので、
参考程度にとどめておくべきですし、変動も誤差です。
実際の場所で評価しないと離れた場所での評価は、
数字が全く当てにならず比較する材料にはなりません。

>>830 口コミ知りたいさん

小島町1丁目でも場所は違いますから、土地価格も違ってくるのは解りますが、調布の名士のお屋敷跡がそんなに下がるとも思えませんね。

>>828 マンション検討中さん
この1丁目がここまで額が高いのは、商業エリアだからですよ。
本物件は住居エリアの中にあるので、値としては小島町2丁目に近くなります。
小島町2丁目15番7は見ると、駅から530mです。
一方で本物件は450mなので、記載されている2丁目よりはもちろん高くなるはずですが、エリアは同じ居住系エリアです。

155万であれば今の価格なんかでは売られません。

地価は、その土地から最大限の収益を上げる事業をした時に、
儲かる利益から算出される価格です。
同じ町内でも、
駅に近い商業地で周辺も商店で大通りに面している場所と
少し離れた住宅地で事業が限られる土地では価格が違います。
住むのにいい土地であることと、
評価額が高い土地であることは別問題です。

>>832 検討中さん

近隣商業地域と第一種中高層住居専用地域にまたがってますね。
センターテラス・ブライトテラスが近隣商業地域、エアリーテラスが第一種中高層住居専用地域になるようです。

この部屋はもう残ってないよね？
https://mansion-madori.com/blog-entry-7571.html

3月時点ではまだ残っていました。

>>835 匿名さん

物件概要みると先着順で販売されてますよ。

>>832 検討中さん
１５５万であれば今の価格で売れません。断言されて良いのですか。
以前のコメントで、ここの購入価格の60％が土地代金とあり、土地所有区分であれば平米１５０万に近い。

>>838
断言してOKです。
駅距離が変わり、道路付けが変わるので、
土地価格はピンポイントでしか意味がありません。
隣接地の価格は連続しながら上下に変化して、
商業地と住宅地が隣接する場所なら同じ程度の価格になります。
用地指定の線引きで大きな不連続になることはありません。

施工現場に対してこんな意見もあったみたいですが
大丈夫でしょうか、、、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307493/

郊外の安い実需物件はどのブランドの現場でも、
実際の設計や施工は長谷工に丸投げで、
その配下の下請けが作業するのですからしょうがないです。
羊頭狗肉そのものです。

>>841 坪単価比較中さん
この価格帯で質の低い施工レベルだとすれば
極めて残念です

>>840 匿名さん

去年の12月9日の書き込みの事ですかね。
その頃って全体がシートで覆われていたと思いますし、シートの外側からでも確認できるものなんでしょうか。
ちなみに調布だと長谷工もう1件ありますよね。

今、都内の新築だと平均で1億を超えるので、
70平米の３LDKでこの程度の価格なら、
それなりの内容でないと成り立たないのは明らかです。

>>842 匿名さん
長谷工さんは売主から指示があってやってるだけのこと。売主がどれだけ資金を建築にまわしているか、施工のチェック機能が売主にあるかによって大きくかわります。
今回この物件は直床の構造にしているので、残念ながらコストダウンはしています。
ただし、トイレの棚などいわゆる長谷工仕様を採用していなければ売主がしっかりと内容を決めて指示して施工を依頼していることになります。（見てないのでわかりませんが）
長谷工はそういった点でわかりやすく、物件によってピンキリです。長谷工でレベルが高め（売主が資金を出している）なのは床が二重床で梁が壁に内臓され下り天井がないもの、収納棚などが長谷工仕様ではないものです。
ちなみに小さなトラブルはどの建築会社でもあります。長谷工さんの凄いのは、これだけ沢山の物件を手掛けているのに、最大級のトラブルがありません。
偽装問題や建て替え云々あるのは、意外な会社です。
大手になればなるほど下請けに丸投げが多いからです。なので施工会社で選ぶというより、売主がどれだけの資金投入ができたのかで決まるので長谷工施工が100%悪い訳ではありません。が、世間のイメージは長谷工は安い物件と定着しているのも事実。否めません。残念ながら。

土地の取得費が高すぎたのが、仕様を下げる原因です。今の価格に500万円プラスでも大丈夫なら、皆んなが満足する仕様にできたのです。
それだと販売が厳しい。だから抑えられるところは抑えての商品なのです。
調布の物件は殆どがそんな感じですよ。
まぁ時代背景なので仕方ないとは思ってますが。

>>845 マンション検討中さん
トイレの棚が長谷工仕様ではないとのことですが、
これはどうやって確認したのですか？

>>846 マンション検討中さん

>>846 マンション検討中さん
５００万掛ければって金の問題ですか、日本の建築業レベル信頼しすぎ
どこもドングリの背比べ、まず人が居ないアジアの出稼ぎ居ないと億ションも
建たないそれが嫌なら戸建てで宮大工に頼む、俺はある有名公務店の
現場をみて、愕然とした、トンカチを落としそれを取る為土台をを切り出した
それを見て大工さんに、トンカチのお金を出すから切らないでとお願いした。

センターテラスのGtypeはもう売れてしまったのでしょうか？
広めの2LDKですが間取りを探してもみつかりません

>>849 買い替え検討中さん

Gタイプは全て次期以降の販売だそうです。

>>849 買い替え検討中さん

確かGタイプの8階は販売済だったと思いますが。
購入希望者がいれば、Gタイプも販売しているようです。

>>850マンション掲示板さん　
>>851匿名さん
ありがとう。
次期以降ならそのうち間取り掲載されそうですね

もうそろそろ、小出しではなく全住戸売ってもいい時期だと思う

コロナ禍の住宅資材高騰で今後更にマンション価格が上がることを考えると、今現在、このコスパのこのマンションは買いかも。

>>854 マンション検討中さん

確かに今高騰している中では価格は控えめ。コストカットはあるが。
最近の価格は異常だと思う人には今後価格が下がったとしても差異は無さそうなので検討しやすいとは思う。

>>854 マンション検討中さん
そうですね、今の市況を踏まえて価格を決定するとなると１割ぐらい高くなりそうですよね。

こちらと府中のパークハウスで迷っています。
パークハウスはこちらより駅距離も近く設備仕様も良いのですが、新宿からより遠くなるのがネックになっています。
迷っている間にも販売が進んでいるので、ブライトテラスの上層階が無くなりそうで焦ります。

>>857 マンション検討中さん
府中と調布は特急と準特急で一駅5分、新宿発ライナーは新宿の次に停まるのが府中、競馬場もあり市の財政は潤ってるだろうし、そこだけが気になるならそれほど気にされることは無いような気がします。資産性もそんなに差がないような。
府中は緑も多くていいところですよ。

調布から先だと新宿から距離が遠いし電車の本数も減ります。
私は電車100％の生活するので府中や多摩センターは検討範囲外です。
駅からの距離も近すぎると騒がしいし、でも歩く距離は毎日の事なので、
デザイン、設備などがいい感じでも徒歩１５分が限界です。
今物件が多くていろいろ選べるので好みの問題ですね。
市の財源は府中の方が有利だと思います。

府中は2035年人口減少都市だしね、調布が限度って人は多い。新宿で乗るときいちいちどっち（相模原線）いくか見なくてもいいし。

>>857 マンション検討中さん
新宿へのアクセスの良さ以外に府中パークハウスにないものだと、
スーパー（オーケー）が徒歩１分という点でしょうか。
また、駅前商業施設は府中も色々ありますが、調布の方が魅力的だと思います。
駅距離は＋３分ですが、トータルでパークホームズの方が利便性は高いかなと思います。

>>854 マンション検討中さん
実際に流動性が高い（市場価格を反映しやすい）リート指数はかなり上昇している。
https://quote.jpx.co.jp/jpx/template/quote.cgi?F=tmp/hist_index&ba...

>>857 マンション検討中さん

多分府中が好きなら府中がいいと思います。
駅近、緑地隣接、設備仕様も高めで価格は同じぐらいかと。

都心に出るなら調布では。
駅周辺のお店の多さというより良い店が多いのは調布。また、地価としても調布の方が落ちにくい要素は多いです。

ブランド力は2トップなのでそこまで差は無いと思います。一応三井1位三菱2位ですが。

シティハウス調布に比べ2分の差はあるが安い！
ただ、ビックカメラの横の緑道は冬場風が半端なく歩くの辛い。人もほとんどいないし。また、建物東側の道路の歩道整備して欲しい。

>>865 マンション検討中さん

南側は2m、東側は3.9mセットバックさせて公開歩道になるようです。
完成すれば植栽も配置されて、これまでの道が狭い印象から全く違う感じになると思われます。

電線地中化担当何処ですか明治大正昭和平成令和このままずっと変わらず行かれるのかな。
ここに書いても関係ないけど、ここの写真見るたび汚くて悲しい。

>>866 匿名さん
3.9メートルじゃそこまで変わらなそうですけどね。
何より交通量がハンパない。よく通ってますが子供はあるかせたくないですね。。。

ブライトテラスはどの間取りが残ってるんですかね。掲載のある間取りだと、Ａタイプしか確認出来ませんが…

>>866 匿名さん
そこは知ってます！
そこではなく、調布駅まで行く途中のファミリーマートまでの道です(･_･;

>>870 マンション検討中さん
そうですよね。その部分が歩き易くなると嬉しいですね?

>>871 マンション検討中さん

シティハウスの売りではありますが、緑道化はやはり行われるみたいですね。

>>872 検討板ユーザーさん
これは、今ある元線路の緑道です(^^;;

>>873 マンション検討中さん

なら変わらないですね...

>>874 匿名さん
今、コンクリートの普通の道が緑道となるので雰囲気は大きく変わると思いますよ。

この図の通りだと、てつみちの所も整備されるのかな？

>>875 匿名さん
今トリエの横の道は鉄柵で殺風景な感じの中途半端な仕上がりですもんね。もっと良くなるといいです。
パークホームズからファミマに向かう南北の道は変わりなさそうですけど(^^;

>>876 マンション検討中さん

シティハウスもパークホームズ みたいに歩道拡張してくれないのかな？

>>877 eマンションさん
斜向いのプレミストはセットバックして、歩道作られてますよね。

>>878 匿名さん
プレミストは良いですよね。売り出しがあれば検討したいくらいです。南向きなら半永久的に日当たりや眺望が保証されますし。

>>879 匿名さん

・プレミスト調布　2009年築　小島町1　新築時の坪単価約290万円　現在の坪単価約265万円

ですね。

>>879 匿名さん
最近出てましたけどすぐ売れましたね。

>>880 マンコミュファンさん
パークホームズも検討しているのですが、東か西向きがほとんどなんですよね。南向き住戸は高くて手が出ないので、この辺りの駅近物件ならプレミストは良いなぁと思っていました。

>>881 匿名さん
そうなんですね。パークホームズを検討される方は新築重視で中古は見向きしないという感じですかね？やっぱり良い中古物件はすぐに買い手が付くんですね。

>>882 匿名さん
1ヶ月くらい前まで出てたよ。72平米最上階南向きで6600万円くらいだったかな？正直、ここを買うならプレミストの方が良かったと思う。

>>882 匿名さん
東西向き住戸にもそれぞれ、南向き住戸には無い良さもありますよ。南側より交通量が少ないとか、上層階は眺望とか、コスパとか。南向きだけが全てではないと思いますが。

>>885 マンション検討中さん

ここの場合南向きのセンターテラスならどの部屋でも、
・家の前を人があまり通らない
・エレベーターが近い
・各階ゴミ置き場が近い
という付加価値がついてくる。そのため、南は価格を盛られてもしょうがない。
各階ゴミ置き場が近いのはでかい。
家の中のゴミを気軽に出しに行けるし、ちょくちょく出せれば小さなゴミ箱で済むからスペースが広がる。

>>885 マンション検討中さん
西向きなら分かるにしても東向きはないかなぁ。あの交通量だと窓を開けるのも憚られる。朝しか採光取れないのも厳しい。

>>886 匿名さん
確かにそれは言えますね。購入力があればそれに勝るものはないと思います。なかなか手が出る価格ではないですが。

ここも始めは高いかなと思ったけど、府中の三菱がバカ高みたいなので、割安に感じられるようになってきたな。いいのか悪いのかもう少し考えようっと。

>>887 匿名さん

買えるなら東のブライトテラスの方が人気でしょう
・景観が良い
・一般的な人気も南>>東>西>>北
・選べる間取りが多い
だけど
西のエアリーテラスなら
・全面Low-E
・価格が安い
・東寄り戸数が少ない
かな。
買えるなら東が良いと思われるが。

>>890 匿名さん
東って景観いいんですか？すぐ前にマンションある印象。高層階だと抜けるんですかね？

西棟の良さは前が住居地域なこと。
あの立地にありながら穏やかな環境で生活できる。
現地案内所（トレーラーハウス）に行って、それを強く感じた。

ちょっと先のアパートと被るのが難点だが、北側3?4階は前のアパートと被らない部屋はある。
あとは1階も前を人がほぼ通らない環境で、このマンションの最安値価格で住めるから良い。価格を気にして他の調布の物件を買うなら、西棟の1階とかの方が利便性、資産性の面で優れていると思う。

>>891 匿名さん
私も東は大して抜けないと思っています。抜けたとしても日中はほぼ太陽光が入ってこないので、暗い部屋になるのは確実だと思います。

>>892 匿名さん
東か西で選ぶなら間違いなく西のエアリーテラスでしょうね。ただ、一階はリセールバリュー的に避けたいところ。

>>893 匿名さん

同じ方角を向いている三階の部屋に住んでいますが、全然暗くないですよ。午前中はとても明るいし、日が差さなくなっても直射日光が入らないけど程よい明るさです。ブライトテラスの上層階は眺望シュミレーションで確認しましたけど、景観抜けてました。特に北寄り。

>>895 マンション検討中さん
ブライトテラスの上層階は西側居室側も抜けてるので日当たりいいです。

リセールを考えるなら
　センターテラス
　ブライトテラス
　アーリーテラス
の順番だと思います。
もちろん階等によりますが。
ブライトテラスとアーリーテラスは北側の方が資産価値は高そうですね。
アーリーテラスは道路に面していないので今後の隣地次第で日照リスクがあるので、懸念材料になります。

>>896 匿名さん
西側が抜けてもリビングまで採光できないよね？

>>898 匿名さん

寝室に日照を得やすいということでは？

>>895 マンション検討中さん
北寄りは抜けるでしょうね。ただ、目の前が商業区域で駐車場などがあるので、今後高層ビルが建ったとしたら眺望は期待できないですね。