パークホームズ調布　ザ　レジデンスってどうですか？

>>1074 マンション検討中さん

来場予約は時間枠ごとに何組くらいなんでしょうね？

>>1075 口コミ知りたいさん
私が行ったときは結構部屋数はあるように見えましたが（見えた範囲で10ぐらい？）、半分は中野の物件を扱っている様子でした。

なかなかカッコいい外観で思わず住みたくなりますね。とにかく駅近だしお金があったらここに住みたい。

みずほ銀行向かいに出来た商業施設に入るテナントご存知の方いらっしゃいますか？パチンコ店、医療施設の他に何が入るのでしょう？

>>1078 口コミ知りたいさん
飲食店なども入るという話ですが、今テナント募集中であり具体的には決まってないかと思います。

>>1079 匿名さん
ありがとうございます！
そうなんですね。建物がだいぶ出来上がってきたので店舗も決まったのかなぁと思ってました。
ケンタッキーが戻ってきてほしいです。

バルコニーの隔て板が設置されていました。
グレーと白を折り混ぜて設置してあり、外観と釣り合いが取れていて、こんなところにまでデザインへの拘りが感じられました。

隔て板もトールタイプでしっかりしてそうですね。

>>1081 マンション検討中さん
この価格帯なら最低限のラインですね
本当はもっと充実してほしい

>>1083 名無しさん
利益重視というより、この価格帯にするための選択と思います。
このご時世、この立地で諸々充実すると更に価格帯が上がってたような気がします。

>>1084 マンション検討中さん

同感です。確かにもっと充実してたらと思うけど、そこが叶えられるとこの価格は叶わないと思うので。

平均坪単価335とか中には380とかある中で
昨今の環境があるとはいえ、もう少し工夫が欲しかった。土地の仕入がシンプルに高かったんでしょうね。
我慢しますけど。

早めに買った人は正解。
シティハウスの様子を伺って買うのを躊躇った人は失敗

いい部屋はどんどんなくなるのはしょうがない

旧甲州街道がネックでブランズの方が良い、みたいな変なブランズポジはいなくなった。成約率がこれほど顕著に出ているから当然だろうけど。でもシティハウスには仕様はコテンパンだけど、コスパ的には圧倒できている。約1,000万円違うし。外観やエントランス、各階ゴミ置き場も上を行っている。もしパークホームズが、ラクサスキーのオプション無料、キッチン天然石天板、トイレダウンライト、寝室側可変式面格子ルーバー、面材の仕様又収納内面材合わせ、扉引き戸、二重床で高さ2,500、トイレ手洗いカウンター、ミストサウナ、とかついていたら坪単価は30万円ぐらい、67m2で600万円ぐらいは少なくともアップしたと思うと今のコスパは十分。実際主婦目線ではOKに近い方が価値が高いらしいし、縦リビングの間仕切りとかの仕様はパークホームズ の方が人気。シティだと垂壁が出てくる。施工会社も長谷工の方が良い。同じ住居専用地域で他の駅近マンションは密集して開放感のない中、この2つは貴重な駅近マンション。調布で探すのならどちらか。他のマンションは多分失敗。どちら買ってもリセールは期待できると思う。今ならシティハウスならカラー選択できるのが良いけど早く家賃を切り上げたいならパークホームズ 。オプションは選べないけど、そもそもどれでもセンスは良い。同じ新宿にモデルルームあるし、一度はしごしてモデルルーム行ったら検討しやすいかも。ザハウスと、ブランズはまずないな。ジオは条件が違うし。

住宅ローン控除の逆ザヤが今年いっぱいだから仕方ないのかもしれないが相場より1,000万は高い。それでも売れてるのは逆ザヤの利益が欲しいからだろう。
来年は住宅が売れなくなるの分かっているからか、どこも販売ラッシュ半端ない。

残り、何戸くらいなんですかね？

>>1089
住宅ローン控除の逆ザヤとは？

8月7日から19日まで夏季休業みたいですけど、けっこう長く休んでも余裕なんですかね。

>>1091 坪単価比較中さん

住宅ローンと、控除額の差益です。

>>1093
控除1％＞住宅ローンの金利
ということが時々言われており、
宣伝されている金利は1％以下ですが、
実際には疾病保険で+0.2％、保証料で+0.2％、
他にも融資手数料、抵当権登記、火災保険料などが必要で、
融資の必要な費用が1％を下回ることなど無いように思えます。
自身の所得税納税額が債務金額の1％を超えることも前提なので、
所得収入に対しての債務額も限定されるはずだし、
返済が進めば債務金額が減ってしまうので、
納税額＞債務額となるので控除額が減るはずですよね？

>>1094 坪単価比較中さん
単純にそこそこ所得がある人は、今なら400万円超税金が戻ってくることが可能だけど、
来年以降、それが半分以下になるかもしれない、から、どうせ買うなら今のうち、というお話のことだと思います。

>>1094 坪単価比較中さん
団信入れても金利は0.5%切るところが多いですよ。
逆にフラットなど使って1%くらいだったら今買うのは得策では無い。

>>1096 通りがかりさん
固定金利は今後上がりそうな気もします。
住宅ローン控除は改定されても上限1%を超えることはないのでは。
そうすると今の13年控除が戻り額だけで見るとMAXじゃないでしょうか。違うでしょうか？

>>1096
変動金利の団信付きで0.5％、
5大疾病保険を付けて+0.2％、
保証料込にして+0.2％、
これに手数料、抵当権設定費用、火災保険料など、
もろもろのローン諸経費入れると1％は越えると思うのですが。
借り入れ当初の残債の１％＞13年後の残債の1％、
ですから、
単純に当初借り入れ金額の1％ｘ控除年数が、
控除金額とはならないですし。
”差益”というと儲かるイメージで、
”払ったローン費用以上に戻って収入になる”、
という勘違いをしそうです。

>>1098 口コミ知りたいさん
「住宅ローンの金利と税金控除率の逆ザヤ」が問題視されていて、税金控除率の引き下げが検討されており（住宅ローンの金利を上限とする）、それが来年からとかいわれています。ローン利率以上税金が戻るのはおかしいよね、という理屈。これを差益と表現されているかと。
なので、低金利の今、税金を借り入れ残高の１％取り返そうと思うと今年までかも。
だから買うなら今、売る方もそれをセールトークに、売るなら今（多少価格を乗せても売れる）、というお話だと思います。
コロナの状況で、そんなことする？と思いつつ、税金周りは容赦ないので、世の中こんな状況でも住宅ローンの控除率は下がる可能性は高いのだろうな、と思います。

>>1090 名無しさん
先着順住戸が１戸売れたみたいですね。

>>1097 マンション比較中さん
固定金利は固定なので変わりません。

変動金利が変わります。

>>1099
なるほど、実際には儲かりもしないのに、
”逆ザヤ”と言う売り文句で不動産屋が家を売ったせいで、
住宅購入者は隠れ増税の罰を受けるわけですね。

>>1098 口コミ知りたいさん
変動金利＋団信0.5％
保証料或いは融資手数料0.2％
疾病保険をつけなければ抵当権設定費用、火災保険含めても
1.0％を下回るケースは結構あると思いますね

借入金額が大きくなると支払金利がローン控除上限を超えてしまいますが
ダブルインカムであればペアローンでローン控除も夫婦で享受できるので
その問題もクリアしやすくなる。

なのでローン控除期間中はという前提ですが
（それと変動金利が変わらないという前提ですが）
金融コスト＜ローン控除は結構あり得るかと

ただ差益？の金額規模はそこまで大きくないので儲かる感覚とは程遠いですが
実質コスト負担なく借入できるのは非常に大きいと個人的には思いますし
昨今言われているような税制改正で控除額の上限を実際の支払金利としてしまうと
金利以外の諸費用部分がカバーできなくなるので辛いですね…

https://news.yahoo.co.jp/articles/ec8a5509cf52252d8fe9991faa68cf737457...

AI予測だと、10年後はマイナス10.7%程の下落率エリアと同僚から言われました。
バブルが弾けて、
10年後は、10年前くらいの価格に戻っていると嬉しいですね。

>>1103 マンション比較中さん
住宅ローンの中には
変動金利＋団信?疾病保険で0.5%というのも
ありますね。
最高に逆ザヤ

>>1100 マンション比較中さん
ありがとうございました！参考になります。竣工前に完売できるといいですね！完売できたら、完売物件としてその後のリセールバリューにもいい影響が出る気がいたします。早く決断しないとですね！

未来のことは誰にもわかりませんが…
数年後には「ここは安かったね」と言われているような気がします。

そうですね。調布はまだまだ再開発が続くことを考えると、都下では有望な方ですよね。その調布の中でも、周りの競合物件と比べてバランスの良いマンションと思います。もう残りの部屋数は少ないのかもしれませんが、、、。

パース通りのエントランスが出来上がってますね。やはり素敵な外観です。

センターテラスのFタイプが次期以降販売住戸とWebサイトにありますが、何階が残っているかご存知の方いらっしゃいますでしょうか？
また、センターテラスはFタイプ以外はもう完売しているのでしょうか。
電話で問い合わせたところ、夏季休暇に入ってしまったようです。

>>1110 マンション検討中さん

Fタイプは残りは３階のみだと思います。

>>1111 マンション検討中さん
少し前に拝見した価格表によると、Fタイプ以外なら時期販売住戸含めて全タイプ残ってると思います。上層階は残り少ないと思いますが。

>>1111 マンション検討中さん
>>1112 マンション検討中さん

ありがとうございます。
詳細は休暇明けに問い合わせてみたいと思います。

このゾーニングですと価格はセンターテラスが高いので辛いですが、それに勝る付加価値がありますからね。。。

前を通りかかったら、大分完成していて、やっぱり外観がいいなと思いました。

>>1115 評判気になるさん
ほんと、素敵。三井のCMで流れるウカスカジーのMy homeの詞にぴったり！

♪あの橋を越えて　坂の途中を曲がれば
そこにはMy home 愛すべきMy home
ちいさな灯りがついてる♪

設備仕様の水準の低さはみんなどう納得してるのかな？

>>1117 検討板ユーザーさん
立地と価格設定で納得してます。自分でどうにかできる部分については方法ありますし。共用設備やディスポーザーなどは納得出来ない人には厳しいですが、私はない分管理費が抑えめなことの方がメリットです。

>>1117 検討板ユーザーさん
設備仕様が低いと気にされる方は、このマンションの検討はやめた方がいいと思うんですよね。売る側も落としているのは自覚しているはずですし、だからこその立地に対してのこの価格と管理費だと思うので。そこがこのマンションのメリットの部分だと思うので。
ディスポーザーは何ともなりませんが、それ以外の部分ならある程度なんとかできますし、必要ならお金かけて足せばいいんじゃないですか。
もしくはシティハウスを検討するとか。

僭越ながら私が
・パークホームズ
・ブランズシティ
の比較をさせていただきたいと思います

■価格　ブランズ
現在は予定価格から値下げしたのでブランズ。当初はほぼ同じ。

■外観　パーク
パークホームズの特徴の一つは外観が圧倒的に良いということですね。お金をかけてます。また外観・エントランスはリセールの時の査定に大きく関わりますから。お金をかけて正解だと思います。

■エントランス　パーク
これもパークの特徴の一つ。これからの時代2層吹き抜けがないと。外観後は同じです。

■管理費　パーク
安い。共用部を必要最小限にして維持費を、抑えているのは好みです。これは好みによると思いますが、人件費・物価が上がる中でいらないものは無い方が良いかと。

■ゴミ　好み
ディスポーザー派　ブランズ
各階ゴミ置き場派　パーク
これは好みですね。私は各階ゴミ置き場がいいです。板マンでは希少ですね。晴海フラッグしか他は知りません。パークの1階では恩恵は受けられませんが。ディスポーザーでやるゴミも簡単にゴミ置き場まで持っていけますし。

■駅距離・アプローチ　パーク
まず近いのはもちろんパーク。むしろブランズは無理やり駅近を謳いたくて、サブエントランスまでの距離ですからね。さらに最大の難関甲州街道もありますので、所要時間は全然違うと考えております。

■立地　パーク
最も差があるのは立地でしょう。パークホームズは調布の一等地です。小島町。ここは希少です。住居専用エリアにあるマンションかつこの駅距離はなかなか。もちろん商業施設等も調布西に集中してますし周辺の使い勝手は高いです。OK1分、小学校2分、業務スーパー3分、西友4分、パルコ、トリエ...まぁ色々です。中でも最も評価が高いのはスーパー人気圧倒的1位のOKですね。セブンも1分と近いですが←ここ重要でした...コンビニ感覚でOKはたまらないです。トリエC館前も緑地化するのはいいです。

■天井高さ　パーク
ブランズが低いだけですが

■サッシ性能　パーク
ブランズが低いだけですが

■リビング間仕切りドア　パーク
縦リビングの話になりますが、ブランズは仕様が低いです。垂れ壁は一体感が出ません。

■トイレ　ブランズ
手洗いありますから。私は気にしませんが。目隠し壁は15万円程度でかなり良くしてくれます。

■バルコニー　パーク
住戸間間仕切りはブランズはロータイプです。床の貼り方もパークの方が良いです。

■玄関　パーク
これはパークが、一般的です。ブランズが賃貸仕様のアルコーブがないのはビビりました。


立地が9割なので色々書きましたが、立地と価格で比較するのが良いかと。悩む方はですが。キッチン、トイレ、風呂、収納などは後から全然変更できますし。変えられない、天井高さ、アルコーブ、外観、エントランス、共用部、共用施設、躯体品質、など他に考えればいいのかなとは。

>>1126 匿名さん
パークいいですね。買えるなら買いたい。

>>1126 匿名さん
パークのエントランスは本当に素敵です！
外観とエントランスにお金をかけているマンションは中古になっても値崩れしにくいですからね。

>>1126 匿名さん
小島町って調布の一等地だったんですね！知りませんでした！ありがとうございます。
大手町などのビジネス街への通勤時間を考え、もう少し都心に住むか、少し悩んでおりましたが、とても参考になる情報でした。

このエリア、まだまだマンション建設ラッシュですね！
ガーラマンションシリーズが更に建設してますし、甲州街道沿いの駅前にも構想がある様な話を聞きました。どんどん人口が増えてどうなってしまうのでしょう。

>>1126 匿名さん

パークのディスポーザー無しの各階ゴミ置き場って生ゴミの臭いとか大丈夫なのでしょうか?ゴミ置き場の近くはどうしても生ゴミの臭いが漂っているイメージなので。経験のある方いたら教えていただけると有り難いです。

>>1131 匿名さん
マンションマニアさんのここの紹介見ましたけど、ディスポーザーなしの各階ゴミ置き場は今まで見たことないって話でしたよ。

>>1132 マンション検討中さん

その分メンテナンスにかかる将来の修繕費が削減されて躯体の劣化要因も減る方がいいので私はありがたいですが。

>>1133 マンション検討中さん

各階ゴミ置き場には換気扇が付いていて屋上に排気されると聞いています。中に入らない限り臭わないと思います。

ここの各階ごみ置き場が問題ないかは入居始まってみないとわかりませんよね。臭いだけでなく、広さは戸数に対して十分か、業者用エレベータ無いですがいつどうやって下まで運ぶのかも気になります。
実際何も問題なく、ただ便利という結果となる可能性ももちろんありますが、ディスポーザ無しパターンは前例がなさそうなので、不安要素ではあると思います。

各階のごみ置き場の広さがどのぐらいなのかは気になりますね。
ご存知の方いますか？

>>1135 匿名さん

広さは分かりませんが、朝の通勤時間を避けた時間帯にエレベーターで運ぶと聞きました。

エアリーテラスは布基礎らしいですが、マンションで布基礎なんて他にあるのでしょうか？戸建てもべた基礎が主流らしいです。基礎はコストカットしないで欲しかった。。

布基礎は本当ですか？
確認できる情報源はありますか？
かなり大きな建物なので信じがたいです。
杭無しのベタ基礎は時々聞きますが、、、

>>1139 坪単価比較中さん

ベタ基礎のはずです。
杭がないのでフーチングではないです。

>>1138 匿名さん
コストカットを望まない方は、エアリー以外を検討されるのだと思います。
＋500から1000万円以上違うので、それぞれのニーズにあった部屋が用意されてるのかなと。
三井だし無用に脆いものは作らないとは思う。
でも、いずれも残り少なそうなので急げ！ですね！
コスト抑えたい派の自分は少し出遅れました。

>>1139 坪単価比較中さん

クオリティブックに書いてありますよ。すごく小さい字でエアリーは布基礎と。マンションでは聞いたことない仕様ですね。。

>>1142 匿名さん

モデルルームで聞いた方がいいと思います。
まぁあまり私は気にしていませんが。

>>1141 マンション比較中さん

エアリーよりブライトの方が...
ブライトテラスを敬遠する方は、あのブランズシティと同じようにLow-Eガラス仕様ではないのがネックでしょう。東面なので、影響は少ないですが家具の日焼けなど気にされる方は注意された方がいいと思います。フィルムとは段違いの性能なので。
他のスペックはどの棟も変わらないと思います。センターテラスが基本70m2でつくられていること以外は。エアリーは眺望、西向きを気にされない方なら買いかと..道路面ではないためひらけていなくこの後何がたつか分からないリスクはありますが。ブランズのA棟と値段が変わらないとすると破格になりますので。
全体的にはディスポーザー派の人には向かないですね。タワマン人気設備一位の各階ゴミ置き場が好きな方にはたまらないでしょうけど。
ここまで来ると気にしない方も多いとは思いますが、内装の色も違ってくるので。私の好きな「オーガニックアイボリー」の割合が多いので私は良いのですが。「クラッシーナチュラル」でもいいですし。「グレイスミディアム」はステキそうですが傷が目立ちそうで...
あとはなるべく南の方が近くていいんですけど、人通りが多くなるのでその好みも分かれますね。

各階にダストシュートのゴミ捨て場があるマンションに住んだ事があります。各階のゴミ捨て場近くは臭いました。

>>1132 マンション検討中さん

各階にダストシュートのゴミ捨て場があるマンションに住んだ事があります。各階のゴミ捨て場近くは臭いました。

かなり古い社宅建物が廊下にダストシュートでした。
臭うので封印して使用禁止にしていました。
各階ゴミ置き場も微妙だと思います、
住人の使い方次第だとは思いますが。

臭い対策のために、燃えるゴミだけ曜日指定になってしまうことはありますかね？

ディスポーザーなしというのが、どこまで臭いに影響するかだと思いますが
生ごみだけ朝一に出すとか決めればそこまで臭いはしないのではと思います。

ディスポーザーがついていれば完璧だったのに、、と思ってしまいます。

>>1150 匿名さん
そうですねー。
でも、ついてたら6000万円台の部屋はほどんどなかったでしょうね…

>>1143 匿名さん
販売員は「布基礎でも大丈夫です」の一点張りでした。基礎をコストカットされたマンションは不安です。

>>1152 匿名さん

三井や長谷工が信頼できないのでしたら、
検討から外せば良いだけではないですか。

見えない部分のコストカットは不安もありますね。
ホームページからの情報だけではわからない部分多く、他に気が付きにくい懸念点あったりするのでしょうか。
良い部分は色々情報あるのでわかるのですが…

遠方でなかなか見に行けず、事前に参考として聞きたいと思っています

>>1152 匿名さん
基礎より地盤、設計士構造計算してるでしょう。調布の名士地盤は
信用出来る。

名前を聞いて信頼してしまうのは思考停止だし、
建物は工業製品ですが手作りの１品物なので、
設計施工に関わる人の思想や技量に大きく左右されます。

計算上は布基礎で負荷に耐えられるのだとしても、
強度はベタ基礎＞布基礎であることは当然なので、
わずかなコンクリと鉄筋をケチることが優先して、
より安全な方を選ばなかったのが事実ならガッカリです。

普通の木造２F建てですらベタ基礎が当たり前の時代に、
あえてマンションを布基礎で建てる理由がコスト？
７～８部屋分の基礎面積だとしても、
ベタ基礎とは1000万ぐらいしか差は無いと思います。

布基礎で問題が出ても同じ管理組合だから、
全員がお金出して修理するわけです。
大きな地雷があることを知ってしまいました。

布基礎でも耐震性を高める工夫はいろいろとできるようですよ。
耐震性は地盤＋基礎＋建物の3つが重要な要素のようです。

「工夫した布基礎で計算上は大丈夫」であっても、
より確実なベタ基礎を採用しなかった理由にはならない、
ということです。

>>1158 口コミ知りたいさん

ベタ基礎であっても、鉄筋の量を減らせば耐震性は低くなってしまいますよ。
ベタ基礎だから確実って過信し過ぎでは。

>>1159 マンコミュファンさん

耐圧版って考えでいったらっしゃるんですか？
曲げモーメントで考えてのことでしょうか？

>>1154 匿名さん
現地に行かないと分からない点としては、ブライトとセンターの前の道路は道幅か狭い割に交通量が多く、騒音と排気ガスは気になると思います。
あと、眺望も抜ける部屋はブライトの6階以上のみです。センターは日当たりは問題無いですが、向かいに建つ10階建のシティハウスとプレミストを眺める生活になります。

調布新築で施工が長谷工なのってパークとジオだけですかね？

エアリーは、4階建に充分な強度を確保した布基礎にしているのでは？布基礎でも強度を高める方法はあるみたいですし。LOW-Eガラスは影響が高いセンター、エアリーに採用、と言った感じに、適材適所に賢くコストカットして現在の価格を実現しているように思えますが。

>>1163 マンション検討中さん
LOW-Eガラスの適材適所はまだ許せるけど、基礎でのコストカットは論外。

>>1161 匿名さん

眺望はappleの3Dマップ等で見て気になってましたが、抜ける部屋は限定されそうですね。
現在住んでる部屋も比較的交通量が多い通り沿いなのですが、吸気口のフィルタがすぐ黒くなり物を干す気分になれないんですよね。

>>1164 匿名さん

基礎とか梁柱は主要構造です。
主要構造物でコストカットはあり得ません。
確認申請はおりませんので。
設計でそうなったということです。

>>1166
設計で基準をクリアして建築確認申請するのは当たり前です。
問題にしているのは、
他の棟と同じ設計にすれば済むところを、
基準さえクリアすれば良いという姿勢で設計して、
材料ケチってわざと安全度を下げていることです。

>>1166 マンション検討中さん
その主要構造で戸建てでも採用しないような布基礎を採用しているのは笑えない話ですね。本当に残念です。

>>1167 坪単価比較中さん


構造設計された結果なんでしょうか？
時刻歴応答解析でやったんでしょうか？
基礎をベタ基礎にすれば安全というのは典型的な素人考えですね。構造力学1-3ぐらいは習って発言して欲しいです。あと、剛性と耐力の違いがわからないから、そのような発言になると思います。

このマンションの修繕計画についてお聞きしたいのですが、12年に一度等、まとまった金額が必要になりますでしょうか。

>>1170 名無しさん

それはブランズさんですね。

>>1146 マンション掲示板さん
生ゴミの臭いは建物に染み付くので、エレベーター横の各階ごみ置き場は便利ですがリスクでもありますね。7000万出して毎日生ゴミの臭いを感じながら生活するのは辛い。

>>1172 匿名さん
各階でなくともゴミ置き場っていうのは無臭ではないから、生ゴミが少なかったとしてもどのマンションでも匂いに無縁ではないかも。ましてや各階となると流石にそれなりの対策が取られてるのではないですかねえ。

三井と長谷工が作るマンションですから、ゴミ臭対策はされると思いますけどね。