エクセレント ザ タワー

>>479
ほんとそれです
10倍壁ドンか、A2でも抽選になる6～7階に行けばよかった気がしてきた

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>481

これから契約までが悩みどころ。契約しちゃったらまな板の上の鯉。

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>>481 匿名さん
千葉で壁ドンは危険かと。。

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>>483 匿名さん
マンマニも言ってたね。壁ドンは危険。。。

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下のスーパー、立地的にはロピアとか誘致したら入りそうなんだよな
千葉駅周りはOKあるけどロピア既存はOKの外側ばかり
ここで一発中心部に出店しませんか？って提案してみたら面白いかも
たぶん入りそうな気はする

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テナントは何が入るかわからないって意味ではリスク要因。

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マンション住民だけの購買力だとミニコンビニも維持できないレベル。ここにスーパー入ったら近くの他のスーパーが撤退ってことも。

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HPの物件概要、次回更新予定が3/21ってことは落選者救済の2次販売はないことが前提か。

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>>488 匿名さん
２次は今日から希望調整してる

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なんだかんだ売れそうですけどね。
立ち上がってくると目立ちますし。
大通りから、直線にあるので、駅からでも見える物件となるので。

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先週に聞いてた話だと第一期は100戸程度販売。自分が希望した部屋タイプ（下層で壁ドンなし）は4階から２２階程度までびっちり埋まる見込みと聞いていたので、プレミアム全戸、壁ドンなしの部屋タイプは中層まで全戸、壁ドンありの格安低層、その他は角部屋と西側の眺望の良い19階以上の部屋を中心に売れると見込んでたが

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無事に買うことができそうです。
週末の1期契約会に参加される皆さま、よろしくお願いします。

ちなみに住人スレは契約後に解放されるんですかね？

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>492

住民板に限らず板は『新規スレッドを作成する』でつくる。住民板の書き込みは住民or契約者ってルールだから契約したら誰かが作ることになる。

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>>465 匿名さん
日経新聞だったかどうかは確信がないが、私も何かの新聞あるいはニュースで三越跡のブリリアは20階建てに決まったという記事を読んだ。
その記事に関連して、三越跡の土地は高さ制限があるというコメントをしている人もいた。高さ制限があるかどうかまでは不明だが、いずれにせよ記事として公表されているので憶測で話しをしているわけではない。

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なんだかんだ盛り上がってはいるのかな？
私も無事に契約いけそうです！住民予定の皆さんよろしくお願いします！

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現地に行って建設工事の看板を見れば、三越跡のブリリアは20階建てではないことがわかる。

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海が見える西向きが本物件の推しであることは分かるのですが、西日の辛さはないのでしょうか。
盲点の様な気がしてならないのですが。

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ムクドリが気になります。今年の2月～3月に何度か現地行っている際には、特に見かけないのですが、飛来するシーズン時があったりしますでしょうか。

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>>496 マンション検討中さん

近所に住んでいるので見に行ってもいいのですが、面倒なのでもったいぶらずに教えていただけないでしょうか？

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>495

商業地域だから絶対高さ制限はない。マンション検討するなら用途地域とそれにかかわる制限を確認するのは基本。住み始めたら隣に高い建物が建ったなんてことになりかねない。

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>>498 匿名さん
当方もムクドリが気になっていてモデルルーム訪問のたびに公園を見に行っていますがこれまで一度も見かけていません。季節性のあるものなんでしょうかね。
過去にさいたま新都心のシントシティを見に行きましたが、あそこは大量のムクドリが飛来してきていて、色々と対策が施されているようでした。因みにシントシティを見学に行った時期は多少あやふやなところもありますが確か秋ごろだったかと記憶しています。

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>>501 匿名さん
ムクドリは春～夏前に繁殖期とのことで、夏～秋が大群となって、飛来するらしいです。。
ここがどの程度かは知らないのですが。。

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>>500 匿名さん
マンクラの人がツイッターに、ブリリアは容積率を100％消化しきれずに少し残さざるを得ないようで（理由は書かれておらず）、当初想定より販売価格が上がるというようなコメントを出していましたが、それはガセネタだったんですね。そうだとすれば随分酷いことを言ったものだと思います。
また高さ制限がないのであれば、セントラルタワーより高いタワマンも建設可能ですね。
私の住んでいる地域（千葉県外）は商業地でも高層ビルが建てられず（条例の関係なのか？）駅前の商業地で例えばエリアAは20m規制、エリアBは31m規制となっているようですが千葉市は商業地なら高さ制限はないのですね。

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>503

高さ制限は自治体によって異なるから、別エリアの物件を検討する時は要確認。

あと、絶対高さ制限以外に斜線制限と容積率の関係もあるから設計関係者以外は判断難しいでしょ。

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>503

ブロガーも所詮、素人だからね。ここで話題になったマンマニも絶賛した某物件が違法建築だったなんて落ちもあった。参考にするにしても裏を取らないと。

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＞エリアAは20m規制、エリアBは31m規制

このパターンは地区計画かな。

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ブリリアの話しは別のスレッドでしたほうがよいのでは？

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高さ制限はここの周りにどんな建物が建つことが可能かってことでここと無関係ってわけではない。

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>>503 匿名さん
https://webgis.alandis.jp/chiba12/portal/index.html
ここでその地区の状況全部わかるよ
スマホだとうまく表示されないかもしれない。容積率緩和などについては
https://www.city.chiba.jp/toshi/toshi/keikaku/tetsuduki/2021_toshikeik...

詳しくないが、現在関連する建築条例が市議会で審議中なので、それが可決されてから変更後の発表があるのでは、と。このあたりは詳しい人に解説願いたい
上記見ると容積率1000%で建蔽率50%なので普通に考えて超高層タワーマンションしか考えられないと思ってました

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>509

地区計画だね。壁面後退させて容積率緩和。まさにタワマン作れって行政が後押し。

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>494

日経誤報だったね。去年、地区計画決定で、その前に公聴会とかあったはずだから報道機関が知らなかったというのも不思議。日経って三井よりだからパークホームズを援護するためのフェイクニュースとか。

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マンション建設が想定されるから建蔽率下げてる傾向かもしれませんが、西口のグラディスは建蔽率50%で同じですが容積率が全然違うので千葉駅近辺でも地区により事実的に高さコントロールをしている模様
東口は今後も塚本大千葉ビルの建て替えが仮にマンション建設だとタワマン確定だと思うがそれ以外はまとまった土地がなかなかないからそのあたりが打ち止めかな
もしろブリリア相場押し上げてくれればここの購入者は恩恵を存分に受けるわけだから良い状況だと思う

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>もしろブリリア相場押し上げてくれればここの購入者は恩恵を存分に受けるわけ

どうだろうね。ブリリアが20階建てならここが地域ナンバーワンにもなりえたけど。どっかの政治家じゃないけど一番じゃなければという人もいる。

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>>511 さん

その時点の東京建物の担当者が20階程度って言ってるんですけどね。勘ぐり過ぎでは？

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>514

デベ担当はその時点の法令に従ったコメントだったのかな。裏を取らなかったのなら間抜けな記者。

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おそらく本物件の階数までにはいかないかと。
20階からなんらかの容積割増し受けても、＋２～３階程度だと思うけどなー。
※いずれにしても、本件の方が高いと思う。。
　そういう話が大勢を占めているため、間違っていないと思いますけどね。

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皆さんの代わりに撮ってきました
別物件なのでこれで話は終わりにしましょう

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>>517 マンション検討中さん

ありがとうございます！
これでエクセレントザタワーの話題に集中していただけますかね。

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>>517 マンション検討中さん
ありがとうございます。
個人的には階数よりも、野村不動産のJV参画していたのが驚きでした。。

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>>520 マンション検討中さん
520ですが三越跡地のスレに投稿するつもりが手違いでこちらに投稿してしまいました。
削除依頼を出しておきます。

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>>493 匿名さん
ありがとう。土曜日に契約終わったらすぐにスレ立てるようにします。
住民の皆さま、よろしくお願いします。

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マンクラで当選した人の報告ありましたね

https://toshin-maru.hatenablog.com/entry/2022/03/09/182424

千葉に地縁ある人の実需なら選択肢として悪くないかも

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>>523 名無しさん
無抽選ですね

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2LDK砲された2LDK（E）は投資家殺到したけどそこでディスられた分C'は無風だったんじゃないかな。
9階だとそこまで前建て気にならないから実需でも満足感あるし坪200切ってたし。
先に申し込み入ってて抽選になるから避けたけど実質2LDKの1LDK＋Sを飲めるなら買いだった

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>>525 匿名さん
1LDKだと売る時苦戦しますか？

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>>525
SUUMOとかで2LDKで部屋検索された時に引っかからないのだけがマイナス。
使い勝手は変わらないし見てもらえさえすればさほど影響ない。
仲介を依頼する不動産屋次第では2LDKで登録したりもするだろうけど（）

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上は>>526の間違いです

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先日の第一期一次供給の100戸が完売、更に今日から追加供給で30戸供給とのこと、HPに記載があります。
総戸数397戸であるものの、内6戸は地権者住戸のため、販売対象住戸は391戸に対し、130戸が売れるとなると、全体の33％が一期一次・二次で売れることに。
販売開始初月で33％、このまま販売3ヵ月とかで50％まで行けば、好調物件ですね。
ブリリアタワーは23階が確定、価格も坪300超えて330万とかでしょうし、こちらのコスパはかなりいいかと！
壁ドンは安かったな。。。

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確かにブリリアタワーのほうがロケーションは良いが23階建てで決定のようなので、目立つという点ではここといい勝負になりそう。またブリリアタワーは建設業者をこれから選定するようなので、建築資材の値上げの影響をもろに受けて販売価格も高くせざるを得ないのではないかな。

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1階にスーパー（西友予想）が入れば、業務スーパーとの利用で便利で安く食材仕入れできそうですし。
隣のエクセレントセンタービルには飲食店が入るとのことで、こちらも期待したいですね。
なんとなく、この立地は利便性非常に高いと思っている。

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>>530 マンション検討中さん
書き込みが業者っぽいですね。

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>>530 マンション検討中さん

やっぱり高くなりますかね。
グラディスは駅チカだけどショボい割には高い。エクセレントは駅からちょっと遠くて、周辺の雰囲気が好きではない。ブリリアが良いなと思うんですけど、めちゃくちゃ高くなるならエクセレントで我慢かな。

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>>533 匿名さん
ブリリアは恐らく坪300万は超えてくると思うので、仮に平均300万/坪とした場合、
55㎡：約5,000万円、70㎡：6,350万とか。[中層（10階部分）]
（坪330万の場合は、55㎡で5,500万、70㎡で7,000万円）[中層（10階部分）]

まあ、それでも埼玉県川口駅のプラウドタワーより安いか同等の単価ではありますが。。

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角の既存ビル含めて土地形状、あまり綺麗でないと思うけど、売れてるんですね。本当かな、、

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>>535 匿名さん
HP見たら、本当だと分かりますよ！
トップページに書いてます！

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HPに嘘は書けない。
良い部屋から売れてしまうのが通例。
後悔しないようにな。

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>>532 マンション検討中さん
530ですが、業者ではなく単なる千葉に注目しているマンション愛好家です。
三越千葉店跡地ブリリアタワー千葉のスレに掲載されていた日本工業経済新聞の記事（同スレのNO.80）を読んで可能性を考えてみただけです。

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戸建はロシアの木材が全世界の2割近くてウッドショックの再来とか
タワマンにも影響でなきゃ良いけども
https://news.yahoo.co.jp/articles/d4ebed8887f9b7e061a5c161bbdde742152e...

https://news.tbs.co.jp/newseye/tbs_newseye6006727.html

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https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/677577/

契約者スレを立てました。
検討スレの「住人スレ」タブに表示させる方法が分からず、問い合わせ中です。。
今週末契約の皆さま、よろしくお願いします。

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>529

マンションは一機が一番売れて、以降じり貧になるのが通例。初月といってもモデルルームは1月からオープンしてるから2か月かかってる。即日完売といっても実際は即日ではない。

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>>540 匿名さん

自己レスですが、先ほどマンションコミュニティサポート事務局から紐付け完了したと連絡がありました。
ユーザーではできない仕様とのことで、管理人さんが手動で対応されている様子。。頭が下がります。
うまく活用していければと思います。引き続きよろしくお願いします。

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>539

コロナで給湯器不足ってのもあるから引っかかったらアウト。引き渡し遅延でも売り主自由にならないから泣き寝入り。

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>536

即日完売、好調につき先着順ってやって全然捌けてない事例もある。ここもそのうち嘘かばれる。

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>>544 匿名さん
即日完売してない場合は、誤魔化すために、「●●戸第一期供給済み」としますが、完売してないのに、公取上完売とは言えないので、完売してるのは事実ですね。

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現状の千葉No1の千葉セントラルですら築13年とは言え坪200台前半でも全然動いていませんし、今後の市況を鑑みても、正直高層階ほどリセールが厳しく、住み替えの可能性があるなら残債割れが避けられない気がします。
特に、ここは低層の低価格住戸に価格が引っ張られるリスクもありますし、後発のブリリアも若干期待外れで相場を押し上げるだけの力は無さそうですし、千葉自体の再開発も終わりに近づいていますし。
例外となり得るのは最上階西向き・角部屋くらいでしょうか…

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急にこれまで見られなかったようなアンチの人が出てきたが何かありましたか。ここの販売が順調だと何か不都合なことでもあるのでしょうか。

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>>550
千葉駅周辺の開発、やっと東口のビルが完成して動き出したばかりなんですが…
勝手に終わらせないで下さい
西銀座地区だけでも建替えなきゃいけない建物たくさんありますよ
https://www.city.chiba.jp/toshi/toshi/toshinseibi/chibaeki_gd.html

ここも中央公園の目の前だからその一角にはなりますね

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ここは千葉に地縁があって、千葉で働いている人が住むにはとても満足できる良い物件だと思います。
マンションを買えば儲かるとみんな言い始めた時点でもう終わりでしょう。靴磨きの少年と株みたいなものです。普通に考えて住めば住むほど儲かるというこの15年くらいが異常で、普通の状況に戻るのではないかと。

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>>553 匿名さん
アメリカは30年以上上昇基調ですよ
リーマンショックで一時下がりましたが
そもそもインフレの世界では不動産価格は上がり続けるのでそれが正常です
日本が長いデフレで異常だったのはみなさんご存じの通り

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確かに一般的にはインフレ下では株や不動産は値上がりするというのが教科書的な考え方なのだが、日本では景気低迷を受けたゼロ金利政策によりここ10年近く物価は上がらない一方、株や不動産が上がるという資産インフレが起こってきた。今後物価の上昇に伴い金利が上がる場合には株や不動産もさらに上がるのか、それとも資産インフレの終焉とともに下げに転じるのかは正直わからない。
個人的には金利の急激な上昇はないと思うので、株や不動産も緩やかに上昇すると思いたい。

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よく残債割れしない物件が良いと言われますが、普通に考えたら、10年位で住み替えて残債割れしないほうがおかしいです。だって、新築のおいしい時期だけ楽しんで引っ越すんだから。中古市場中心のアメリカと新築中心の日本は違います。ここ千葉では値上がり前提の考えは危険と思います。
ただ、パルコ跡地のマンション、といえば地元民には一発で通じます。満足度高いです。千葉駅にも千葉中央駅にも徒歩数分でスーパーのリブレ京成もできました。千葉駅までのバスは本数多くここからだと渋滞も無い。20階以上の高層階なら眺望も抜けてきて、値段の割にとても満足できる良いマンションと思います。

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>>556 匿名さん
普通に考えるも何も需要と供給だけの話
今後も首都圏でまとまったタワーマンションが提供できる土地が枯渇していけば限りなく価格は上がっていきます。アメリカだけじゃなく、香港でもどの国でも同じです

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新築マンションはプレミアが1割乗ってると考えるのが妥当。アベノミクス以降、不動産価格だけが上がり続けてるのが異常。ロシアのウクライナ侵攻の経済への影響はリーマンショック以上になるかもしれないしね。

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＞556

タワマンって希少性が価値を維持してきた理由だけど千葉に林立するようではね。

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林立と言っても、千葉でタワマンは千葉セントラルタワー・こちらのエクセレントザタワー・三越跡地のブリリアタワーの3つしかないこととなるため、希少性はあるかと。新しいものであれば、エクセレントかブリリアに絞られますので。そんなに気にしなくても大丈夫かと個人的には思っております。

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千葉のタワマン3本を比較した場合に、ロケーションが最もよいのはブリリアタワーだがブリリアは高さは23階建て最も低くかつ価格は一番高いだろう。最も高さが高くかつ価格が一番安いのはセントラルタワーだが、セントラルタワーは千葉駅から離れていて何より年季が入っている。
そういう点からエクセレントザタワーは価格、高さ、駅距離と絶妙にバランスが取れているので悪くない選択だと思う。
尚、個人的には多少年季が入っているとはいえ堂々たるタワマンのセントラルタワーの価格が坪200万円以下というのは相当過小評価だと思っている。東京勤務者にとっては千葉は都心から遠いと思われていて初めから検討対象外となっているためだと思うが、テレワークがあたりまえの社会となってきておりセントラルタワーに関しては今後見直し買いが入っても不思議ではないと思う。

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セントラルタワー　→　エクセレント
セントラルタワー　→　ブリリア
エクセレント　→　ブリリア
の住み替えはあっても逆はないですよね。

どれだけセントラルタワーの需要が増すのか分かりません、、、

出たとこに入る属性が今後どうなるかで。

維持費は上がっていくので、その負担を苦に感じず、電気代爆上げ下においてオール電化でもオッケー　かつ　駐車場を借りる層が入ってくれるか。

って考えると坪200以下が過小評価ではなく、むしろ価格維持できてること自体で十分。それ以上何を求めてるのか、、、

テレワークで海幕の評価はバク上げだが、東京からわざわざややゴミゴミした中央区に移住したいとはあまり思えないですが、、、

ちなみに私は東京から転勤で来ましたが。

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>>562 匿名さん
エクセレントザタワーやセントラルタワーなどの千葉のマンションは海浜幕張も含めて比較的安く一次取得者が主な販売ターゲットだと思う。都内湾岸などは価格が高く一次取得者では手が出しにくい領域に入ってきていて、買い替え組も相当数いるが千葉はまだまだ安いので一次取得者でも十分手が届く。
現状都内では新築はもとより中古でも坪300万円以下は少ないので、一次取得者は視点をかえて千葉に目を向ければ立派なタワマンのセントラルタワーでも坪200万円以下と相当なお値打ち価格で買える。リモートワークの導入でこれまでよりは通勤時間に対するハードルが下がってきている中、千葉の相対的な安さがより魅力を増す。
尚、海浜幕張と千葉駅周辺では街のテイストが違う。都内でも湾岸地域のような広々とした環境が好きな人は海浜幕張、駅周辺の商業施設を重視する人は千葉駅周辺地域を好むのではないかな。

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>>562 匿名さん
私も東京から千葉に来た口ですが、海浜幕張の湾岸に有りがちな雰囲気よりも、中野や赤羽のような雰囲気の千葉駅東口のほうが好みです。
子供もにぎやかな雰囲気で育って欲しい派なので。
海浜幕張は外食も選択肢が少なくチェーンしか無さそうですよね。

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>>564 マンション検討中さん
私も海浜幕張は少し広いかつ箱が大きく、小さなお店など面白さがない（ような印象を受ける）ため、少しガチャガチャしてますが、千葉駅東口の方が、活気があって、楽しそうな印象を受けました。より物件から東側（本町小学校側）にいけば、商業地域でなくなり、住環境が広がっているため、そういう意味でも立地としてはちょうどいいように思ってます。

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東京からの移住者が多いんですね。
私も東京の都心部から仕事の都合で千葉に引っ越してきました。千葉は思っていたより住みやすくて気に入ったのでマンションを買おうと思っています。
セントラルタワーは駅から遠いし、物件価格が安くても維持費が高いですよね。
エクセレントタワーも駅に近くはないですが、新築の割には安いので、セントラルタワーよりは良いなと思っています。
安さと周辺雰囲気を重視するなら、パークホームズがいいなとも思っています。
グラディスは駅に近いけど、ショボい割に高い。
新日本建設が駅の北側に建てるらしいマンションの情報を待ってみようかな。
とか思って優柔不断で決められないうちに売り切れるのかな。

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JR支社跡地の再開発が残っているので、そこが出来上がると街の重心がセントラルタワーからより離れる方向になるので、築浅のエクセレントorブリリアの注目は残り続けるのではないかなという印象をもっています。エクセレントは新築の割に割安と思います。グロスも幅があるので、一次取得層も十分手が届くので、あえてセントラルを選ぶ必要はないのかなと思います。

セントラルタワーの中古を選ぶとリフォーム必須なので、その分の費用も考えると割安とは思えません。

少なくともこの掲示板でセントラルタワーを持ち上げる必要性はない。

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>>567 さん
JR千葉支社跡地は立地的にエリアNo1になるポテンシャルがありましたが、市民会館移転先のようですので残念ですね。ブリリアも23階建という謎ですし、相対的に内廊下のタワマンらしいタワマンとなったエクセレントは5年10年後も評価されると思います。

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>>568 匿名さん
この跡地はJR東日本グループがかなり力を入れてるのはご存知ないようで。

住居が併設かはまだ決まってませんが、複合開発なんですよね。

そりゃそうでしょJRの土地なんだし。

住居がなかろうが目玉になるのは確か。

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>>569 匿名さん
住居がない場合、何において目玉になるんですか？これまでの議論を理解できていないようなのですが、エクセレントが千葉駅近隣の分譲マンションにおいて、今後どういうポジションになるかの話をしているんですが。

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>>566 匿名さん
維持費は築年数が経てばどこも上がるので議論する意味は無いし、セントラルのほうが千葉駅は遠いが千葉中央駅は近い。
そもそも千葉駅を通勤に使うならバスで千葉駅に行く人が圧倒的に多いので大差ない。それだけバスが便利。
通勤以外で千葉駅行くならチャリが便利なのでそれも大差ない。

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>>571 マンション検討中さん

維持費について議論する意味はあるでしょ。
どこも上がるけど、エクセレントタワーを13年後に買うという話をされているのではない。
今買うとして、毎月の支払い額を考えれば古いセントラルタワーよりもエクセレントタワーの方が割に合うんじゃないかという話。
千葉駅までの距離について大差ないのは確か。どっちも遠い。
千葉中央駅使うならパークホームズがいい。

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>>572 匿名さん
維持費が月に一万高かったとして20年で240万、それ以降は大差ない話。

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13年より新築が良いのはわかるよ
あと何年住めるか、老朽化で費用増大を単純に考えれば新築が良い
幕張の埋め立てより、内陸が良いのも分かる
投資か住むかによっても意見が違うよね
人それぞれ考え方が違うから、掲示板でみんな一緒とはいかないよな

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エクセレントは値引きが始まってから買うべき。
中層階は売れ残るから完成前が狙い目。

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エクセレントザタワーもセントラルタワーもそれぞれ良い点があり、昨今のマンションバブルと言われている時代の中で、他地域の新築中古マンションに比べてそれぞれその価値に対する価格の割安感が強いと思う。
エクセレント、セントラルの周囲ではここ3年ほどの間にクレアホームズ、デュオヒルズ、パークホームズが竣工し、また今後グラディス、ブリリアタワーといったマンションの建設及び販売が予定されている。
このようにマンション開発が進むことで人口も増加し地域の活性化も進むことでその地域全体の価値が高まり、当然エクセレントやセントラルに取ってもプラス効果となって現れる。
海浜幕張のベイパーク内でタワマンが1本だけの時期よりも2本、3本と増加し賑わいが増していくことにより2本目、3本目だけではなく1本目のタワマンの価値も高まるのと同様に中央区内でもマンションが増加していくことで相乗効果によりそれぞれのマンション価値も高まっていくものと期待される。
そんな中、エクセレントとセントラルのどちらが良いかなどという2者択一の議論は不毛で、両方良いということでいいのではないかと思う。

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>>568 匿名さん
駅前のアクセス良い場所でマンションはやめて欲しい。大宮のスパハーブスみたいな温浴施設とか、千葉の子供達が楽しめる施設、千葉駅の魅力が上がる施設が良い。
駅近にマンション作らなくても魅力ある駅なら周辺のマンション価値は上がるが、駅近マンションしか無ければ駅の魅力は下がる。

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このところ湧いてきてるセントラルタワー推しの書き込みをやめればいいんじゃないですか？
大半の人には何も刺さらないですよ。興味ない。

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>>578 匿名さん
誰もセントラル推ししてないと思うんですけど。
アンカー付けないと何の事かわかりません。

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>>576 匿名さん
そうですね。それを確認する為にもとりあえず、このエクセレントとグラディスが完成後、名実共に地域ナンバーワン君臨の千葉セントラルより格上かどうか、実際に実物を確認してから動こうかと思ってます。
その頃にはセントラルもとんでもない額になってそうですが。。

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