南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか？

短時間の集中豪雨での冠水はリスクとして受け入れて購入するっきゃない
中庭のない1階は安いから買うわけで、2階78㎡の坪426万がどんだけお得かみんな分かってる。
だけどグロス1億出せないから69.78㎡しか買えない人が多数なんよ。

理想は理想、夢は夢。

誰だって、元麻布近辺・低層マンション・ルーフバルコニー付き・最上階に住みたいよ。
半地下なんて住みたかねえよ。

現実は下品だけど金、金、金。

元麻布に住みたいって人そんなにいますか？

いつかは元麻布。いつかは松濤。いつかは南青山。

今は時代が本当に悪い。
人件費や建材費の高騰 低金利 大手デベ寡占化
などなど隣のフォレストが分譲された2006年はあの高級仕様が坪365万で買えた。
今はその中古が坪550万とかで成約。
仮にフォレストクラスのマンションが今の時代に分譲されたら坪単価650万は確実だろう。
2006年に南青山を購入できた人は仕様が落ちる常盤松ハウスの半地下さえ高くて買えないまでに上がってる。
理想は理想、現実は13年前の1.5倍に膨らんだ高い価格を前に妥協しないと買えないこと。

2006年 30歳でマンション購入→現在43歳
当時のマンションを売れば含み益は4000万以上は軽くある
買い替えする資金は潤沢

対して
2006年 当時15歳で買うタイミングでもない学生は今まさに28歳 結婚してマイホームという時代がバブル価格
なんて運の悪い時代に購入タイミングが来たんだ
おじさんは資金力有り、若者が損をする時代
将来の年金にも不安
年収は夫婦で1500万で、なんとか半地下なら70㎡が買えるかな？とか
安い時代に不動産を買えたおじさんには若者の気持ちは理解できんよ

>>204
元麻布の麻布ガーデンウエスト、ウエストミンスターハウス、元麻布ヒルズが憧れのマンションです。もっと稼がないと、今の自分の稼ぎじゃ手が届きません。
しかし南麻布でしたら1.2.3丁目の低地ならそこそこな稼ぎでも手が届く物件はあります。なんせ私が住めるくらいですから。

パームスなんて@300くらい～だったんやで

まさに今の時代でパンダ411は贈与なしのリーマンファミリーが南青山に住める唯一の部屋と言っても過言じゃない。
半地下に感謝

お前は業者かよｗ

ここは売れるでしょ。
これからは建替がアツイかもね。
ザパークハウス恵比寿も建替だけどすぐ完売したし。

半地下に住みたいではなく、半地下にしか住めない。それが南青山。
それでも21坪2LDK諸経費込み（登記、取得税）8800万円なり。

半地下でもいいから南青山アドレスを手に入れたい夫婦＋子供1人のファミリーがどれだけいるか？
出口戦略を考える上で重要。
たった1世帯でもいればリセールは成り立つ。

西の1階にも地権者部屋があるけど賃貸に出す部屋かな？
60Cの両隣は地権者部屋で賃貸がすんなり入るようなら半地下は投資も成り立つけど？どうなんだろ

>>213 マンション検討中さん

どうせ買えないんだから想像するとき位は半地下とかセコいこと言ってないでもっといい部屋で考えなはれ

見たんだけど、ここそんなにいいかな？　コンシェルジュないし、各階ゴミ置きだし、住人の方は高齢者多いというし（いろいろ提案しても通らなそう）。。。市況比安いけど、実際見て理由がよく分かった。

コンシェルジュってそんなに利用するかな？
共用施設がないため予約とか案内とか必要ないし、クリーニング取り次ぎとか正直いらない。
管理費が高くなるだけ。
各階ゴミ置場あるとEVが一定時間に1基使えなくなるし、1階に住めば楽々。
そもそもここは富裕層をターゲットにしてない。
地権者の意向を理解して価値観が合わなければ辞めた方がいい。
ルールは地権者が多数派なんで変えられないから。
地権者に合わせた生活に従うしかない。

>>214 匿名さん

確かに倍率凄いことになって外れるよね。
マンマニの件で興味本位の来場者が殺到して営業さんが気の毒に思えた。

ここの低地は元々は沼？
一階はやめとけー。
皆さん必死で笑える。

>>215 評判気になるさん
同感です。あと梁が190cm。西向きだと朝から電気つけないといけませんね。

条件の良い部屋が地権者に押さえられての坪520万
仮に丸ごと98部屋が販売されていたとすると坪580万以上では？

>>213 マンション検討中さん
安いなら妥協してもいいって人がターゲット
買値より値段上げても買ってくれる人じゃないのは確か

パンダ部屋＋マンマニさんの拡散でこのスレも随分書き込みが増えましたね。
とはいえ駅近トレンドのなかピンポイントの需要ではあるので、
本当にこの場所がいい人は購入すればいいと思いますが、
そうでない人は冷静に検討した方がいいと思います。

パンダ部屋じゃないと買えない層にとっては、
本当に何があっても南青山に住みたい人以外は、
実際住んでみて不便に感じることも多いと思います。

ここは別に沼じゃないでしょ。建て替えにあたって容積率不算入の地下住戸作るために地面採掘してるだけじゃね？

>建て替えにあたって容積率不算入の地下住戸作るために地面採掘してるだけじゃね？

それをやめとけって話だね。
北から見たら地下の様に見えて実は南から見ると日光が燦燦と降り注ぎますみたいなら
いいけど地下物件なんて日本で作るなよ、デべさん。ってこっちゃ。

南青山ロイアルハイツ
築42年3階68.82㎡5590万 坪単価268万

築年数から建て替えの話が出てもおかしくないマンション
近隣に小規模ハイツが更に2つ
敢えて築古に住んで新しいマンションの地権者になる手もある

ドミール南青山 築38年 坪単価350万の売り出し有り
規模感もあり10年後には建て替えの可能性有り
六本木通りを渡らない表参道寄りのため小さなお子さんの通学には助かる

セントラル青山 築50年
外苑前5分 表参道8分
坪単価246万

建て替え直前か？
地権者に早くなれる？

>>221 匿名さん
その通りだよ。
安いから妥協して買う部屋を即転狙いの投資家が1000万乗せたら買うやつはいない。
まして地下室。

半地下でも、ここなら470万なら売れる。
1億の大台にも乗らない。
だから、転売ヤ―が群がる。

>>228と>>229なら>>229だと思う。

売れる売れないなら売れてしまう。転売もされる。

でも、それはそれとして北朝鮮や中国山間部じゃあるまいし
21世紀の日本、それも東京で地下物件なんか作るなよってのは思うね。

家賃３万なんだから地下でも我慢しろって話なら分かる。
しかし常磐松の建て替えでなんで丸紅が半地下なんて作るんだよ。

周りのボロビルでも半地下住民少ないのに
なんで5000万、1億、2億でなんで地下に住まわせるんだよ。

ちょっと、くどい。
「半地下から日本を守る会」でも作って、Ｎ国の立花みたいに選挙に打って出ろや。

半地下っていうよりモロ地下じゃね？

>>230 匿名さん
まともなデベロッパーなら半地下なんて作りません。高さ制限内で1階多く売りたいから半地下なんて部屋ができます。

>>233
>まともなデベロッパーなら半地下なんて作りません。

大手で地下物件作ってないところがあるのかないのか
マニアじゃないから知らんけど俺もそう願いたいよ。

傾斜があるとはいえ、半地下ではなく地下3階

住民的には10階建てですから住所に常磐松ハウス地下3階とは書かないですし
ベータも1-10Fでしょうけど。

1階2階は侵入が怖いので3階以上で検討、とかよくありますが
通常とは違うのでどの部屋かは他の物件以上に大切なポイントですね。

物件を見ずに決める事になる場合、4階以下の方は特に注意が必要と思われます。

地下物件で案外ありがちなのは
地下物件購入者は諦めて（承知して）買うから割と長く住むけど
3階、2階とかを買ったつもりの人が住んでみると事実上1階で通行人と目が合うとか
ベランダに出にくい、中が丸見えって事に嫌気がさして引っ越すパターン。

これ要注意。

最近だとネットで地下物件の中古の空き状況が確認できるので要確認。

傾斜地の場合、低い場所は普通の1階でも、高い場所は半地下となります。
ただ、傾斜が急な敷地では低い場所は1階でも、高い場所は地下2階となる場合があります。

私が住んでいるＰＣ三田綱町フォレストは南は普通の1階ですが、北は完全な半地下ですし、北西側は地下1階～1.5階（部屋ではありません）となります。
したがって、南の1階は普通の1階の価格でしたし、北の1階（半地下）はここと同じく安かったので、各部屋とも即完売しました。

即ち、傾斜地では部屋によって全く違うということです。
買う部屋が敷地の低い場所か高い場所かを確認することと、道路向きか庭向きかも重要です。

>>236 匿名さん
2階がエントランスのため、1階ずつずれているのではないでしょうか？
地下1階（トランクルーム）があるため、最上階は9階です。

グランスイート麻布台ヒルトップタワー は北側道路からのエントランスは4階か5階だった。南側は1階は地下4階に相当。でも地下部屋ではない。
新築時、南1階も価格はそれなりに高かった。

>>240 通りがかりさん

サンクス。
すぐに直せないので他の方はその分読み替えて下さい。

マンマニ推薦の半地下部屋は、半地下であって半地下ではないということで大丈夫かな。

もうそろそろ、半地下論議は休憩しませんか。

>>243 匿名さん

遠慮しないで書きたいこと書くなり聞きたいこと聞いてください。

俺、半地下、飽きた。

78㎡坪単価426万最高

80平米に満たなくても最高ってんだから東京の住宅事情はショボいよなって思うな。

販売延期になるの？

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_92965941/?suit=STkr201806...

これとどっちがいいのか。

いくらなんでも、そこと比較しないでよ。

>>249 マンション検討中さん

どう考えても常盤松ハウス

もう1期1次の申し込みには間に合わない？

西向きの皇宮敷地側がいい条件だよ。
坪435 坪426とか地下に潜り混まないのに安い部屋がある。
例のパンダはマンマニさん騒動無かったら不人気部屋だった。
地下に潜らない低層階は倍率高いのが真実。
今週来場客はパンダ狙いばかりで営業さんも辟易としてるよ。

西向き、良いのでは。皇宮警察の敷地は将来的にも大きな建物が建つ可能性は低いし（官舎を建て替えても宮邸から見えない高さに抑えるはず）、東四丁目の交差点は緑も豊富で解放感があり、しかも交通量は多くない。

先行訪問者の実需組が困っているのはパンダ部屋を見に来た客が他に地下部屋じゃないのに安くて良い部屋あるじゃんと気付くこと。
みんな坪411に登録すれば先行訪問者に実害は少ないが、実際にそうならないのは訪問者ならみんな知ってる。
マンマニ情報で新たに訪問してくる客のために販売スケジュールが延期され安い部屋の倍率だけ上がるのはデベ、現場のスタッフ、先行訪問者にとってメリットがない。
また、マンマニ組も倍率高い部屋に申込になるので抽選落ちするだけでメリットなし。
誰得？
坪600万前後で強みのない部屋には申込入らないだろうし坪400万台が激戦になるだけ。

南向きの坪単価440万くらいの一階の部屋も人気なのかな？パンダ部屋より割高だけど。

>>256 通りがかりさん

南は2部屋が坪単価445万で凄い倍率。
坪単価450万以下で地下に潜らない西向き78㎡と81㎡部屋も同じく人気。
人気がないのは坪411万部屋とその2階。
わざわざ地下に住みたい人はいないのが要望書から明らか。
わざわざ予約が取りにくいから有給休暇を取得してまで地下に潜らない人気部屋を狙いに訪問しても倍率が高すぎるだけに無駄足になるよん。
倍率避けたい方は坪411。

半地下パンダの倍率下げ、無駄ですよ。

新規来場者は最安パンダに群がってくれ。
60Cの1階をみんな登録して。

南西65ｍ2の444万は、半地下＋ごみ置き場の隣部屋
南西77ｍ2の446万は、半地下というより地下1階。
両者とも、歩道に接した半地下。

世間で最も嫌われている部屋タイプ。
この部屋で444万は青山と言えども高い。
マンマニはきちんと見ていると思う。

>>260 匿名さん
でも、そこがかなりの人気なんだよ。
ゴミ置場の横はリセール出来ないよ。
対して60Cは2階が半地下 1階が完全地下。

じゃあ、条件良いのは西の78㎡2階
坪単価426万です。

そんな値付け誤り狙いのセミプロっぽう人が買ってくれても良いんですが、
良識ある人であってください。
地権者と仲良く暮らして下さい。
エリアを好きになって下さい。
いきなり売ったり貸したりして相場乱さないで下さい。
それが、ここらに住む先人への配慮ってもんです。よろしくお願いします。

安値で出して相場乱してるのは丸紅さんじゃね？

この物件の周囲の歩道は通行人も相当少ないよ。表参道の駅近物件だと、住民だけでじゃなくて通勤者・学生・買物客・飲食客・観光客が一日中歩いていたりするけど（たとえば駅近のプ〇ウドの周囲なんて狭い道なのに歩行者がすごく多い）、ここは「駅遠」なので（笑）基本的に住民くらいしか歩いていない。歩道に面していても「ゾロゾロ歩く通行人からジロジロ見られる」という状況ではない。住宅地の戸建の1階みたいな感じだと思う。

ゴミ置場の隣ってリセール悪いのか
ここみたいなちゃんとしてるマンションでも臭いとかするの？

リセールについては相手はプロじゃなく素人なので騙すことは可能。

それとは別で運河はどこでも臭いしゴミは匂う
美人の屁が臭くう●ちも臭いのはやっぱり同じ
億ションでもゴキは出るしゴミにハエもたかるし
青山でもカラスがゴミを突つくこれは避けられん

>>265
ベンツの運転が荒かったり駐車の仕方が我が儘なのと同じで
高級・高額物件であることがゴミの住民の意識を高さを担保しない

ごみ収集車も考慮すると
横より上の2戸、201号と210号の方が問題。
前に住んでた部屋がそうだったんで。

>>268 匿名さん

南側はゴミ収集車が来て扉オープン時はかなり匂いが漏れる
坪単価600万だしてゴミ収集車が来る角部屋2階を買うとか辛過ぎる
ディスポーザーあっても全ての生ゴミは粉砕出来ない
西は接道していないし、植栽も楽しめて坪450万以下の部屋が選べる
マンマニが西を評価するのは納得

80B1タイプ2階
ゴミ置場の真上 坪633万 1億6千万

これ値付けミス
西の78㎡や81㎡で地下に潜らない部屋が坪単価426万、435万と安すぎるのに80B1タイプは高過ぎて値付けを間違えている

>これ値付けミス

客や同業者の考えと売り手の考えはまた別だし
不動産の場合は1分の１だからそれはまだなんとも。

まあ、
ゴミの真上で83㎡が1億6千万
フォレスト壁と植栽を眺める78㎡が1億

どっちが価格と条件のバランスでお買い得か？
住み心地がいいか？
聞くまでもないような。。
日当たりだけはゴミ真上の方がいいけど、どのみちベランダ外干し不可でメリット少ないわな

2階83ｍ2の1億6000万はともかく、2階78ｍ2の10080万も匂いの影響大。

悪臭と半地下と坪単価とグロスと前立ての距離や植栽を総合的に判断した結果、６０Ｃの半地下を推したマンマニはさすがだね。

「マンマニ教信者ここに現る」　の巻

と見せかせて～の

他人にマンマニの悪口を言わせる　の巻


果たしてうまくいくのかどうか

さすがも何も・・・誰でも分かる事を・・・

ゴミ置き場の隣や上の部屋は臭いなんて、今どきのマンションではないですよ笑
住民のモラルが低くて酷いゴミ出しするような地区ならそうなのかしら

>>276
ベンツの運転が荒かったり駐車の仕方が我が儘なのと同じで
高級・高額物件であることがゴミの住民の意識を高さを担保しない

>>273 匿名さん

同じくゴミ影響のある2階なのに
かたや坪633万 かたや坪426万
歪み過ぎだよ

>>273 匿名さん
78㎡横でゴミから離れる81㎡西部屋は坪単価435万スタート。
81㎡はグレードが最上級で この坪単価はお買い得。
80㎡以上狙いだとその部屋は価格維持率に期待出来ちゃうわ。

事前登録したけど、倍率は全く読めないとのこと。
今後のＭＲ来訪者次第ということらしい。
祈・当選。

>>281 匿名さん
当初の日程通りの抽選日でしたか？
マンマニ組がじっくり検討したいとかで延期になるのは迷惑ですよね。

>>281 匿名さん

60C1階に登録？？

資金や与信に余裕あり資産性観点なら80m2 1F西向一択だろうな。この価格帯で床タイルか否かはでかい。ちょうど地下に被らない位置で、目の前植栽で借景もある。
タイミング的に2期登録に回されたから参戦権ないけど。。

>>284 住民板ユーザーさん
床タイルならオプションでもいいんじゃないのけ？

>>284 住民板ユーザーさん
同じく参戦権ないものです。笑
こうなったら、一期は高倍率部屋に固まっておこぼれ恵んでもらうしかないですよね。笑
私も80平米2LDK推しです。この単価で、この立地、物件内では最高グレード、2次元的にもスパン狭めを除いてキレイなつくり。ああ申し子みたい。。

>>284 住民板ユーザーさん
また、訪問してないの？
審査を先に通せば登録からいきなり可能では？

>>286 匿名さん
81㎡坪単価435万はグレードの高さとゴミから少し離れた絶妙な位置、植栽も眺められてコスパ最強に納得。
私も欲しかった。

実質1階、日照ほぼなし、コンシュルジュなし、各階ごみ置き場なし、エントラス豪華さなし、共用施設ほぼなしの駅11分。
これで、81ｍ2グロス1.1億以上は安くも高くもなし、ごく普通。

築浅中古でも80㎡1億で買えるのが南青山にないんだけど。
南青山 築9年以内 80㎡以上 1億で買えるマンションがあれば具体的に教えてもらいたい。

>南青山 築9年以内 80㎡以上 1億で買えるマンションがあれば具体的に教えてもらいたい。

なんの為に？

>>289 匿名さん

一階だから、実質各階ゴミ置きですね。

築浅といえば、三菱のザの付く３物件と大和の１物件。
８０ｍ２の１億台があれば１時間以内に申込があるだろう。
どれも、こことは次元の違う物件。

>>292
>一階だから、実質各階ゴミ置きですね。

なるほど確かにｗ

豪華な共用施設にコンシェルジュに各階ゴミ置場必須を求める方はこのスレに居座る必要がないですよね。
グランドヒルズやフォレスト中古を探した方が有益です。
グランドヒルズは25坪1.7億は必要ですが、予算が足らない方は何かを妥協するしか有りません。
そんな方に常盤松ハウスは選ばれやすいのでしょう。

その点ではグレードの高い81㎡が10760万で買える、それも地下ではない条件での安さは魅力です。
客観的に見て転売しても上乗せ可能な部屋ですよ。
1階なら各階ゴミ置場と同じ条件だし。
EV待ちもなく快適です。

>>296 マンション検討中さん

エントランスは2階ですよ？

>>297 名無しさん

ゴミ置場から外に出口有りますよ。

特定部屋に人気が集中してるから上階を下げたとの情報がツイッターに上がってるけど、どなたか情報お持ちじゃありませんか？

訂正

＊上階の「価格」を下げた