プレミスト船橋塚田ってどうですか？

>>295 マンション検討中さん
マンション価格は都内新築の価格は今後も上がっていくでしょうね。
買える人がいますから。
今はタワマン相場に引っ張られていますが、それが崩れれば全体的に下がります。
一般人が投資対象として見ている時点で市場は完全に折り込み済みですから。

価格は200万円で決まりましたか？

価格が出ましたね。72m2程の広さで4600から、80m2超えだと5300から、複合商業施設や小学校隣接で便利な立地とはいえ、塚田駅の駅力がそんなに高いものなのか…？と思ってしまいました。共用部分が充実している印象ですが、正直ここまで必要？と思う部分もあり、維持費や管理費がどれだけ上乗せされるか？が心配です。また部屋の仕様も食洗機なし、換気扇が少し古いタイプ(自動洗浄などついていないもの)で、少しがっかり…。ただ、船橋市の街再開発プロジェクトの一環でもあるので、銀行や市役所出張所などが近くに配置されるなど、良い恩恵も多くあるのかな？と期待します。

　銀行なんていりませんよね。そばにあるミニストップやローソン、セブンイレブンに相性のいい銀行を選べばATMでの現金引き出しやネットでの振り込みもほとんど無料でできます。付加価値ゼロ。
　市役所は滅多に行かないけど、遠くて面倒だからそばに出張所ができれば価格に２?３万上乗せされてもいいかな、せいぜいそんなもの。
　多分どこのマンションのスレでも、買い方が期待を込めて予想しているので、最初に価格が出た時は「高い」ってコメントになるんでしょうけど、ちょっと度を越した感じ。自分としては想像以上に予算オーバーしたので、とりあえず様子見かな。飛びつく人が大勢いるとは思えませんし。

第１期一次は価格はデべの指値で購入する層。ここで対象戸数の30%を超えなければ、価格を下方修正して第２期をスタートすると予想。いずれにしても供給数が多いだけに竣工前迄に完売は無い。上記価格水準では相当数、未販売(売れ残り)があるかもしれません。

予想より一千万円弱高いのですが、それでも購入する方はがいると判断して価格設定されているのでしょうか？
坪200万円オーバーくらいですよね。
食洗機は標準装備だと思っていたのですが。。

200万円よりも更に上で来ましたね。この価格では購入難しいため撤退します。

　散歩コースをつけたり、フィットネスジムつけたり、むしろ子育て終えて余裕ある高齢者層狙っているんですかね。駅近だし、駐車場少なめでも高齢者なら問題ないし、船橋の乗り換えも毎日じゃなくて、しかも通勤時間以外ならOKですもんね。
　駅までフラットアプローチ、スーパーすぐそば、散歩に最適な大規模公園もほど近く。塚田駅から５分で、高齢者御用達の東武デパートに到着。この辺りの戸建てからの買い替えとか、小金持ちの高齢者にはぴったりの感じ。
　いずれ処分する、あるいは子ども世帯に譲るときには小学校も役立つ。
　

一部の方を除いて想定の範囲内でしょう。
不人気の八千代や中古の新船橋と比べるのは無理がありすぎます。
値下げもない方が資産価値維持の上では有利ですね。

八千代や新船橋と比べてる方々は塚田の交通の不便さを知ってる方だと思いますよ。
塚田で西船橋以上とは！

72平米が4600万円～とはびっくりです。新船橋が73平米で2500万円～でした。ブランドや仕様が新船橋のが上でしょうから、二倍の価格ですね。

要望書の集まり悪くて、価格を下げるパターンかな？

一度つけた値段を下げるなんてこと、竣工後しばらく経ってからとかじゃないと無理じゃないですか。
自分は他の物件を物色しながらそれまで待つつもりです。
ま、完成前に売り切れるようなら縁がなかったということで。

今は予定価格の段階。来場者の反応や、要望書の集まり具合で調整する。

皆で要望書出さない作戦したら安くなるかもよ。そもそも要望書なんて出す必要ないし。

>>314
なるほど、そうなんですか。
向こうも商売ですからね。合計１００００坪以上ですから、坪１０万変われば合計１０億以上ですし、一円でも高く売りたいですよね。我慢比べしますか（笑）。

補足だけど、一期の正式販売価格を決めると、その後、大きく変えることはあまりない。

値下げ販売すると既契約者から反発されちゃうし。なので今が売る側は正念場。。

A棟の3階72平方キロメートルで4300万円ですからね
それに諸々の諸費用が250万円
管理費と修繕積立金で月25000円と予想より高かったです

A棟とF棟から売り出し開始するみたいです
撤退する方々はどちらにシフトされる予定ですか？

まだ予定の価格表とのことでA棟F棟の10ヶ所くらいのみしか価格は表示されていませんでしたが、７月に入ったら正式な価格が決定されます
値段についてのアンケートがあったので、まだ考慮はしてもらえそうですが、ほぼ決まりとは言われました

修繕積立は段階的値上げの計画だと思うから、長期修繕計画も早めに確認しておいた方がいいよ。

坪単価含め、全体的に予想より高めでした
みなさんの意見のとおり船橋は強かった
塚田を過小評価していた自分に反省です

>>320 匿名さん
過小評価か過大評価かはこれからの売れ行き次第かと思います

パークホームズ西船橋より高いのは少々驚きました。住環境がすばらしいという自信があるんでしょうね。通勤の利便性なら完敗ですからね。

いやー正直この場所でこの価格とは。。

プレオンというジムが近くにあるのにわざわざ管理費高くなるジム作ったり、行田公園のウォーキングコースがあるのに、散歩コース作ったりで、平均所得層にはコスパの悪さが目立ちますね。

隣接する小学校があるので、学童期の子育て世帯は安心ですね。目の前の複合商業施設にどんなお店が入るのか？も気になります…。

すぐ隣駅にイオンがあって、その先は船橋駅なのでたいしたものは
できないでしょうね。スーパーと小さいフードコートくらいでは？

奏の杜と同じフォルテ？が入るんでしたっけ。
歯医者やドラッグストアーあたりも入るのでは。

ベルクが入ることでほぼ話が進んでいるみたいです。
野田線の通勤、帰宅ラッシュ時の本数は変わらないみたいですね。
塚田の開発でどれだけさらに混雑するか分かりませんが、複線化して増えることを期待していたので残念です。

この価格で完売は難しいと思うので、あと三百万円くらい下がって欲しいのですが、、

商業施設は
（仮称）フォルテ船橋行田だそうです。2階建て
坪200までは予想していましたが、それより高くて少々驚いています。
やはり、小学校・商業施設隣接・駅徒歩3分はなかなかない条件ですしね。
塚田は銀行がないのもネックでしたので、塚田にあればいいなと思っているものが今回一気に増えそうでいいですね。
意外と東武線の快速も止まったりして…それなら強気なのも多少わかる。

新船橋のプラウドは8割が車持ちなのですね。なるほど。
教えて頂いた方、ありがとうございます。

>>286
>>287
下げて欲しくてたまらない気持ちはわかりますが、ご希望通りの金額までは絶対下がらないと思うので、他の物件探したほうがいいと思う。

330です。すみません、287へのアンカーは間違い。失礼しました！

>>328
恐らく今度のダイヤ改正（急行設定）の時、柏～船橋完全複線化完成で、
特に夕刻以降の増発はあると思います。

72㎡3階、4300万円ほぼ確定が、7月にどんな結果になるか興味深く見ています。そして、その後2期以降の販売はどうなるか？

今の段階で購入すると決めた方どれくらいいらっしゃるんでしょうか？

買うか悩んでいます、ただ値段が高い。
塚田便利だけど、4000万かぁ

塚田は便利ではないと思うんだけど？？
で、あの値段だからみんな驚いてるんじゃ？

>>336 匿名さん
相当驚きました。200万円超えって。

検討中です。子供がまだ小さいので小学校が近いのはとても魅力的なのですが、部屋の仕様が思っていたよりも残念な印象で迷っています。小学校が隣接なのはありがたいですが、中学校の学区はどちらになるんでしょうか？船橋市外在住で分かりません。どなたかご存知ですか？

駐車場6割で大丈夫なんですかね
同じくらいの規模のルネ葛西は足りないようなこと言っていますが
ちなみにルネ葛西の方が安かったです

>>338 マンション検討中さん
行田中の真横に中学校を作るそうですよ。

>>340
そうなんですね！教えていただき、ありがとうございます。

小中と新しい学校に通えるのは、いいですね。
まだ出来上がる前だからなかなか想像できない部分も多いけど、
完成したら坪200も高くないと思えることに期待。

学校が近いだけで値段高いのはちょっとなぁ
子どもはすぐ大きくなりますよーw
周辺道路が混雑するのと通勤に不便なのを考えるともっと安くていいと。。

>343
学校が近いだけで値段が高いわけじゃないかと…？

>周辺道路が混雑するのと通勤に不便なのを考えるともっと安くていいと。。

これが一番重要ならば、もっと安くて道路が混雑しなくて通勤に便利（通勤場所がどこだかわかりませんが）な物件がいいですね。重要ポイントは人それぞれですよねー

子どもはすぐに大きくなるというのは…
小中だけで9年間、兄妹がいればもっと長いですよ。
学校が近いというのは昨今の子どもが犠牲になる事件の多さを鑑みると、大きな魅力と捉える方は多いのでは。
人それぞれですねー

>>340 口コミ知りたいさん
いつ開校の予定ですか？

>>345 マンション検討中さん

開校の日程ははっきり分かりませんが、市が建設に向けて土地を買い上げたと聞きました。

市の計画によると２０２６年度の開校を目指すそうです。
まだ旧公務員住宅は廃墟状態で何も手付かずですが。
その隣の社宅は解体中です。

>>347 口コミ知りたいさん
ありがとうございます。もう少し先ですね。

塚田で坪200は割に合わないと判断して今回は見送ることに決めました
A.F棟にこだわるわけではないので、この値段で完売できるとは到底思えないですし、しばらく待ってみることにします
見学に行くとメイツ東船橋や西船橋の新築分譲マンションを引き合いに出していますが、塚田がJR総武線沿いと張り合うのは無理があります

仕様はイマイチ詳細不明だけど、場所（塚田）の微妙さを考慮すると、その価格なら3LDKで少なくとも75㎡は欲しかったなー。

いい方悪いけど塚田のくせにって思っちゃったw
想像よりも大分高いですよね

玄関側の洋室２つは大きな柱があったり、下がり天井で狭く感じます。
玄関側の上も下がり天井で下がって出っ張っているところにエアコンをつけるようになりますね。
下駄箱に分電盤？ブレーカーが入っているのであまり入らなそう。
玄関、廊下は天井が低いので解放感がありません。
洗面所のミラーが三面鏡でなく、サイドの収納が使いづらそう。
キッチンの横幅が小さめで、食器棚を設置してもレンジ、オーブン、ポットを置いたらスペースはなくなりそう。
食洗機が標準装備されていない。
気になるところは沢山ありました、、

階高が低いので下がり天井は仕方ないのでしょうか？
部屋を広くするためアウトフレームが主流で、他の新築マンションもここまでなかったような

食洗機付いてないのか。
外付けにするとキッチン狭くなるなぁ。

塚田のくせに高いと言う方は、その塚田のこのマンションに住みたいんだけど想像より高いから言っているの？それとも塚田を嫌いなだけ？？

そんなこと聞いてどうするの？
普通は興味があるかないかの二択じゃない？
興味があったけど内容を見たら高かった、それだけでしょ

>>349 マンション掲示板さん

賛成

9階以上は180万円台～、中階層は170万円台が妥当なところ。72平米3階4300万円水準での販売は常識的には維持できない。

私もプレミストは見送りました。
周辺の道路が広くなったら買ったかもしれません。小学校が近いのは良い事ですが習い事に通う場合は他の道も使います。その場合、自転車は車の横を通るので怖いです。
値段と環境が合ってないと思うんですよねー。

>>358 検討板ユーザーさん
それくらいが妥当だと思います。
本当にこの値段で販売開始するとしたら驚きです。

来年度に小学生になる子供は、ここから塚田第２小に通えないのか。

キッチンや風呂などの仕様がホームページに記載されていないのは、仕様が低い物件の王道パターンです。

高い、狭い、目に見える部分と見えない部分の仕様が低い、といったところでしょうか。

トイレも手洗い場が付いていなくて、タンクの上で洗う昔の水洗トイレのようなものでした
シルバーのレバーも含め昔の型を安く買い叩いたようなものでしたよ
お風呂場の蓋もクルクルに丸まる昔ながらのものでしたし、床もグレーでブツブツの大きな昔の中古マンションのようなものでした
中古マンションのお部屋なのなのかと錯覚します

　どのマンションのスレでも悪口をいう人はいますが、ここまでコテンパンに書かれているところは珍しいですね。
　場所の割に割高なので、ホームページにあるような共用施設に加えて、内部の仕様などもある程度豪華にして、パークホームズやプラウドの中古や近隣の新築と差別化を図るのだろうと思っていました。ある程度お金を持っている人に買ってもらえるように。そうじゃないんですか？
　どうせすぐに売り切れるわけはないので、自分も様子見です。

プレミスト西船橋の公式HPに掲載されている仕様より断然低いですよ
モデルルーム行った方是非見て比較してみてください！
価格聞く→シアタールーム→モデルルーム
の順で回ったら誰もが驚く室内の仕様です

塚田の大きいマンションに高級なものは求めないけど、値段高めで設備グレード低いとか
誰が買うの？今の時代検討してる方はみんなある程度の情報持ってるのにね。

>>361 マンション検討中さん
プレミストから塚田第２に通えますよ。

>>367 マンション検討中さん
違うよ。来年度はまだ塚2小完成してないでしょ

立地から「そこそこの広さと仕様」「4000万以下」を期待してたのに、ガッカリな感じ。
同内容で「最多価格帯3980万!」くらいを予想して楽しみにしてたのに。
本当残念。

完成当初は行田東小学校に通う事になるようですね。
第二塚田小の開校までマンションの完成から1年だったかな？
すみません、記憶が曖昧です。
そのまま卒業まで行田東小に通えるのか、だとしても近くに小学校できるのにそのメリットを受けられない。それとも転校をするのか？
悩ましいです。

>>369 マンション比較中さん
そうですよね。塚田を選択肢とするということは、立地は妥協して価格と広さで選ぶって事ですよね。その２つも妥協するってなると他の選択肢を考えますよね。

>>358検討板ユーザーさん

パークホームズが坪170くらい？
そしてソライエが坪160くらい？だった記憶です。
だから中階層170万円台が妥当というのはさすがに低過ぎなのかなと。
72平米3階4300万円→4000万（坪180）くらいなら納得なのかなあ？
今工事中で完成した街並みがイメージ沸かないからなあ。

同じ東武線上の大型分譲にソライエ流山おおたかの森がありますが、
ここに興味を持っている方々はソライエも比較対象にされているのでしょうか？予算的には合っていそうですが…

>>368 口コミ知りたいさん
小学校が完成する前の話？それなら他の人が教えてくれてるように行田東ですよー。

>>373 マンション検討中さん
その通り！4千万が妥当だと思います。少しお得感を出すために３９８０万とかね。

A棟の値段と、駅から離れるB.C棟などの値段にどれだけ差が出るのか気になるところです。
さすがに同等価格帯ではなさそうですが、、。
ローンにプラスして管理費と修繕積立金を毎月払う事考えるとA棟には手が出ないかなー！？

aよりb.c棟は静かで、そこそこ人気ありそうだけどね。
多分エントランスに近いa棟にエレベーター2機くらい入れて、多くの人がそのエレベーターを利用し、a棟を西に歩いて自宅に帰るでしょう。
玄関前を歩かれるの嫌な人は多いからね。

仕様が良くないのに高い、、買う理由ないよね？

なんだかあまり明るい話題がないですねー。
まぁそうですよね。この価格なら新船プラウドの中古考えてしまいます

>>373 マンション検討中さん
プレミスト有明ガーデンズが、当初予定販売価格坪３５０万円。実際販売開始は２８０万円平均のようだ。適正価格、プレミア価格の印象転換で、人気物件化?

>>381 マンコミュファンさん

船橋塚田も価格を適正化すると言うことですか？
今週末見学に行った方何か新しい話はありましたか？

>>250 匿名さん
都内湾岸物件が実勢価格落としても売れてないことからすると、塚田は多少価格落ちてもプラウド船橋と比較されて相当落とさないと苦戦すると思います。
都内は多少価格高くても諸外国都市よりは安いから外国人投資やら金持ちの節税対策にマンションが活用されるが、塚田ではその需要がないので、価格高くすると一般層に届かず間違いなく売れ残りますね。

情報ありがとうございます。
やっぱり高いですねー。しかも設備もイマイチな感じかぁ

>>384さん
>>Ａ棟の角部屋で５０００万円代
ちょっと高いです…

571邸の大規模住宅、売れ残りがあれば少しずつ安くなっていくのかなと静観してみることにしました。

ちょっと驚いたのが、物件概要にルーフバルコニー使用料と専用庭使用料が「未定」と書いてあったこと。あと、インターネット使用料も未定です。
インターネット使用料は他マンションで使い放題で頭数で割るプランなどもあるので納得ですが、ルーフバルコニー使用料や専用庭使用料ってかかるものでしたっけ？
専用庭は1階だけですよね。管理費とは他にいろいろ諸費用がかかり、負担になるなら候補から外した方がいいのかななんて思っています。
ひとまずは割引やキャンペーンがあるかないかを見ていきたいです。

専用部分って共用部分をそこの住民が専用に使用するという位置づけ。普通のバルコニーみたいに全戸ある場合はわざわざ使用料は取らないけど、特定の住戸だけにある専用部分の場合、公平性のために使用料を取る場合がある。

>386

大手の場合、少なくとも竣工するまでは値下げするってことはあまりないよ。いくつか物件ウォッチしていればわかる。

>>386 匿名さん
価格は1期販売の状況により、2期販売の価格を調整する。また複数棟ある場合は価格調整はより容易。大きく価格が変わるのは竣工2～3月前位からが多いかな～。インターネット使用料は千数百円がよくある。

期ごとに平均坪単価レベルで価格調整すると、既契約者との兼ね合いもあるし、あまりないよ。期ごとに販売する住戸が変わるから、平均価格だと違いは出るけど。

東京建物が磯子の物件で値下げ販売した時は、既契約者に返金するなんてことしたし。

プレミストは近隣だと西船橋のも、完成して1年以上たっても売れ残ってるし、値付けが根本的に良くないのかもね

>>391 匿名さん

この立地、仕様でこの価格は高いと思って値下げを待っていますが、プレミスト西船橋の例を見ると完成後も値下げはされないのでしょうか？
それとも値下げされてても売れ残っているのでしょうか？

モデルルームで洋室の２辺の下がり天井+大きな柱で圧迫間があり、部屋も狭く感じられ家具の配置も難しそうだと思いました。
他のマンションも一辺くらいは下がり天井ありますが、今の新築はあれくらいなのでしょうか？

ここについては今は予定価格。売る側も来場者の反応を見て落とし所を探ってる時。

価格、仕様も大規模マンションならではのスケールメリットを期待していた。しかしプレミスト西船橋よりも仕様が劣っているのに、なぜこんなに価格が高いのか。

西船橋は二重床、二重天井、タンクレストイレ&手洗いカウンター、食洗機付、スロップシンクあり、塚田は直床、安いタンク式の上部で手洗い、食洗機なし、スロップシンクなし、システムキッチンもガスコンロ、収納など少なくて賃貸仕様かと思うほど安っぽい。玄関も下足入れも小さく、あれでは家族の靴は足らないよ。

この仕様でこの価格はあり得ない。値下げ&仕様見直しないと売れ残ると思う。

えっ、二重床、二重天井じゃないんですか？本当ですか？？？
それなりのレベルのマンションだったら必須でしょう。
２４時間換気システムとかはどうなんでしょうかね？この調子じゃそれもないんでしょうね。価格を考えるとそれなりの富裕層しか手を出せないのになぜここまで仕様を下げるのでしょうかね。
これは厳しいですね。

>>395 ご近所さん
直床を得意とする長谷工なので。
24時間換気の設置は義務付けられているのであるでしょう。

>>396
なるほど、ありがとうございます。
長谷工さんは直床でも他社さんの二重天井、二重床に負けない防音性能や大規模修理への対応性を持たせる特殊な技術や特許を持っている、ということでしょうか？　それとも単に直床をたくさん作っている、ということでしょうか？
２４時間換気が義務付けられているのは知りませんでした。すると他のマンションで、ホームページなどで２４時間換気を大きく扱っているところがありますが、そっちがおかしいんですね。「お風呂があります」って宣伝しているようなものですね。不勉強で知りませんでした。

建物の高さ的に10階にするところを、利益を追求して11階建にして圧縮型にしたためでしょうか？
子育て世代が多い立地で騒音問題に影響が出ると思うのですが、担当の方に遮音性のレベルを聞いても数値では答えてもらえなかったのでそれが答えかなと思ってしまいました。
共用施設と中庭に力を入れすぎて、大事な住居スペースにお金が回らなかったのでしょうか？

>>398 口コミ知りたいさん
二重床よりも直床の方が遮音性が高いというのが、最近では一般的かと。
ただ、直床は床材の関係でフワフワした感じになってしまうのが個人的にはデメリットですが。
遮音性はスラブなどの厚さも絡み、かなり難しいため、販売員程度では答えられないのも無理ないかとは思います。
（という話をどこかのブログで見ました）
まぁここまでのコストカットの内装仕様だとそもそもデメリットばかりが、目立ってしまいますが。。

>>397 ご近所さん
二重床と直床とで遮音性は意見が別れるみたいですが、直床は明確なコストダウンであり、リフォームの際に間取りが限定されやすいみたいです。
24時間換気の宣伝についてはあまり詳しくないのですが、第１種の全熱交換型だと思います。
第３種では何の売りにもならないので。