プラウド横浜岡野ってどうですか？

場所は岡野公園隣で、医療モールや100均、ドラッグストアもあるサミットスーパー近く、横浜駅まで平坦、公立学校至近、西スポーツセンターも近い。平沼橋6分は微妙だけど立地はすごく良いと思います。ただやっぱりいくらなんでも高すぎるんじゃないかな。。ここのマンションに限らないけど西区とか横浜中心部に近いだけでこんなに強気な値段にするんですね。。

無茶な値付けでも相場が保たれる都心3区ならまだしも、この周辺の築10年程度の中古相場が坪220マンくらいで、ここの坪330から計算すると年間下落率は3％超えるね。売れば10年後でも確実に残債割れする。まあ、それも売らなきゃ関係ないわけだし利便性を享受できるなら細かいことはかんけーねーって考え方もできるが。。

それなら中古買った方が良いかな？新築価格に引きづられて中古価格も上昇するかも？

もう中古価格も高くて高くて

築15年のマンションが新築時より高くなってる事もざらです

例えば、すぐ近くのプラウド岡野公園は築14年で坪単価220くらいで取引されてる。
新築時は坪200くらいだったから、すでに市況につられて価格が上昇して、上の方が仰るように築14年で新築時よりも価格あがってんです。中古市場も十分に高値安定です。
プラウド岡野公園を指標にすると、今の経済状況が変わらないとすれば、この辺の土地の実力は築14年で坪220。
そこから通常の価値低下率を考えると、ここの適正相場は坪280万。新築プレミアムを考えても坪330万はぼったくりでしょう。
どうしても岡野がいいというのならプラウド岡野公園の中古の出物を待つというのも手ですね。
ちょっと設備はふるいけどナイスのマンションの中古でもいいかも。ガスタンクの防壁であることを気にしなければタワーリングスクエアもいいですよ。

高くても買う人がいるから下がらないだよなー
マンションは、もはやお金持ちの買い物。

資産価値が維持できそうな物件の価格が下がるのは金利上昇や増税、リーマンショック級の金融危機が起きて、購入者が減らないと下がらないと予想している。

でもそれって安く物件を購入出来たとしても、他で負担が増えるってことなんだよなー

大蔵省が金融引き締めを行った気持ちも今なら理解出来る。(バブル崩壊を招いたけど。)

地盤は心配だけど、住みやすくて本当に良い立地。プラウドだし。6500万?でも買える人は買うわな。

>>102 匿名さん
このマンションいいなぁと思ったけど、
売却したら残債割れするのかな

>>108 マンション検討中さん
プラウド岡野公園の取引相場から14年後の坪単価が220とすると、
ここの坪単が330だから平均年間下落率は2.4％。
この下落率を5年、以降5年で分けて、例えば最初5年3％、以降5年1.8%としよう。
これを基にして、例えば7500万の部屋をフラット35(1.25％)フルローンで買うとして概算する。

5年後　7500→売却6325　残債6618　-293万残債割れ
10年後　7500→売却5700　残債5680　+20万

5年後だと残債割れするけど、10年住めばおけ。
しかし、14年後の坪単220予想は現在のプチバブルでの価格が根拠なので
これは甘い見立て。

プチバブルがはじけるというか、調整があるとする。
多くの識者が言うようにまあ10％くらいの調整だろう。
そうすると計算の起点は14年後の坪単価が220*0.9＝200万。故に平均年間下落率2.8％
最初5年の下落率を3.8、以降5年を1.8%とする。

5年後　7500→売却6075　残債6618　-543万残債割れ
10年後　7500→売却5400　残債5680　-280万残債割れ

という試算になる。つまり10年後でもかなりの確率で残債割れする。
結論的には高値つかみの物件です。まあこれを利便性との引き換えととらえるかは個人の趣向。立地がいいのは確かですから。

>>105 匿名さん
岡野は横浜駅から徒歩圏内と閑静な住宅地なため中古のプラウト岡野公園も良いと思いました。

後地盤は岡野はどうでしょうか！

地盤より低地が気になります。
まあ横浜自体が厳しいのですが。

横浜の平地は地盤はあきらめるしかないね。
横浜市のハザードマップみればわかる。
ちなみにここはググるとわかるが、岡野新田と言って、
幕末から明治初期に新田開発のためにうめたてた土地。
地盤の悪さはいわずもがな。
3.11のときは所々で小規模な液状化があった。
西口ダイエーの前はひどかったね。今回の建て替えもこれがトリガー。
ほとんど報道されないが、古いマンションで居住不可になったものもある。

近い将来、大地震が必ずやって来る。
富士山の火山灰？で埋め立てられたこのエリアは危ない。
さすがに倒壊する可能性は少ないが、傾きや半壊する可能性は大いにある。
地震保険は加入しても、評価額は売価の7千万円ではなく、2千万円程度なので、五千万円の負債になる。。

オリンピックの前、売るときです。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190301-00060007-gendaibiz-bu...

>>113 匿名さん
311のときにダイエー前がボコボコになったのは知ってるんですが、岡野周辺でも液状化ありましたか？
新耐震基準でもやっぱりだめですかねぇ。

岡野2丁目はよくわからないけど帷子川流域の西横、天王町、星川をうろついた感じでは、所所で道の隆起、歩道のひび割れがみられたね。星川のイオンの敷地は結構きてた。ここいらは地下水位が高い同じような地盤だから岡野も似たような状況だったんじゃないかな。ただ、新しいマンションで傾いたり居住不可になった所は無いと思うよ。ひどかった新浦安も新しいマンションはどれも傾かなかったし。ここも大地震きて敷地が液状化することはあっても建物は大丈夫なんじゃない(無責任)。

今は地盤改良の方法もあるので気になれば確認してもいいかもしれませんね。
低地はどうしようもないですが、治水対策で昔よりだいぶよくなったと感じます。
横浜駅周辺で地盤を求めるなら台町や軽井沢方面なんでしょうけど、駅地下のスーパーしか選択肢がないし、毎日あの坂はムリかな。
地盤と利便性どちらも求めるなら他の駅を検討した方が満足度あがりそうです。

今のマンションは大丈夫だと思いますが、周りの道路やマンションが傾くと何が起こるか予想つかないです。

この土地に8000万は強烈だね
金持ちの道楽かな

隣のナイスでましたね。
76平米で5380万。
築19年にしては強気だけど、ここに比べたら3000万くらい安いんですかね。
いくら設備が最新といっても新築に3000万払えるかなぁ。
ここはもうちょっと下げないとさすがに厳しそう。

築19で5400万か。
くたいもボロくなってきて、売れたらウハウハだな。
まあ売れればね

えらいチャレンジ価格だね。お隣の狂乱価格の影響だｗ

工事中の現地に行ってきました。
南向は、爆発したら被害が出るであろう距離に大きなガスタンクが複数あります。
目の前の戸建住宅がみな3階建ですので1階～3階まではガードしてもらえそうです（笑）
市のハザードマップを見ると1階の天井を超える高さまで浸水することが想定されています。
完成予想写真を見るかぎり、北向はガスタンクが爆発しても被害がほぼ出なさそうですが、北向にある公園は日曜の朝からお子さんが多くて賑やかでした。
どの部屋にするか悩ましいです（笑）

他に気になったのは、
マンションは3方向を道で囲まれていますが、どれも車１台分の幅しか無く、すれ違いできないだろうし気を使いそう。
岡野公園内やその付近に「ここでひったり発生注意」の看板が複数有りました。

隣のやりすぎな5300万は、最終的には4千万後半で成約すると思う。それでも新築価格より上なんだけど。築20年といっても、一番底値でマンションが売れないときの建物なんで、アルコープはあるし、駐車場100%だし、今と違うのはディスポがないくらいかな。入札で高値掴んだ野村の資金回収分も含んでいない、こういう中古を買うのが賢いんだと思う。現在は。

ここ人気ないんですかね。。
自分は要望出していますが。
売れ行きは良くないのでしょうか。

>>127 マンション検討中さん
第一期の販売スケジュール出ましたね。
84戸中52戸売り出しのようなので、それなりに申し込みのあてがあるんじゃないでしょうか。
このマンションに限らないですが、早めに申し込んで良い部屋を確保しておくのいいと思いますよ。

高杉

値段聞いてびっくりしました。近くに住んでるのでスーバーや公園、学校、スポーツジム近くで、かつ平坦な場所という立地の良さは納得するんですが、あまりにも値段が高すぎて。。平沼橋駅が最寄り6分で考えると地元愛が強い自分でも、ちょっと盛りすぎの金額のような気がします。

販売価格
62,480,000円 (1戸) ～109,880,000円 (1戸)

最多価格帯(100万円単位)
7,500万円台
(5戸)

間取り
3LDK ・4LDK

専有面積
68.04m2 ～ 90.61m2

総戸数
84戸

駐車場
34台
月額使用料:20,000円 ～ 25,000円

公式ページより


都内で戸建買えちゃうね。

最低6000万台か、強気！
野村らしいちゃらしいね。

私も購入予定です
高いけれど終の住処として選びました
どんな方がいらっしゃるのか楽しみです

高すぎて仮にさっぱり売れなかった場合、第二期から大幅値下げって野村はやるのかな？

>>134 坪単価比較中さん
大幅はないけど、値下げはするよ。
現に桜木町の物件はすでに一回販売価格を見直した。

>84戸中52戸売り出しのようなので、それなりに申し込みのあてがあるんじゃないでしょうか。

早く売らないとヤバいからだと思います
https://toyokeizai.net/articles/-/270655

本日の記事です

明日から申し込みですね
どの位埋まっているのでしょうか
先日見た限り、高層階は結構埋まっていました

物件近くにあるマンションの住人です。
買い替えを検討していましたが、高過ぎなので諦めました（笑）
この価格なら近所の新築一戸建てが買えてしまいます。

物件界隈の環境などについてご質問があればお答えしますよ。

都心の市場に過熱感　マンション価格過去最高　転換期との声も
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190319-00000558-san-bus_all

本日の記事です

どうでしょうね。待つのもいいけと、家賃が…

こちらのマンションは共有施設は何もないのでしょうか？

掲示板も静かですし人気なさそうですね

ここを買う予算があれば他にいくらでも候補ありますしね。

購入申し込みをしました。
今週末に抽選にならずに購入できれば良いなあと思っています。
確かに、とっても高いですが、売れ行きは悪くなさそうですよ。第一期の予定販売戸数は当初予定より増えていました。
すでにいくつかの部屋は価格見直しされています(残念ながら、私の購入希望部屋は見直されませんでした)。
第二期でまで様子見をしていたら、欲しいと思えるお部屋は残っていないかと思います。

管理費はやはり高いですね。
共有施設は何もないのに。

子供が小さいので学区が、気になります。
平沼小、岡野中の評判などご存知の方がいれば教えてください。

>>145
現在の平沼小、岡野中の評判はいたって普通です。
大昔は悪い生徒が結構いましたけどね。
学区に大規模分譲マンションや分譲戸建てが増えた結果、外からの知識階級層の子供も同時に増えたので、良い学校環境に変化したのだと思います。
しかし、地域一帯がある意味「下町」なので、地元に何代も住んでいる人の中には、家族揃ってちょっとアレな連中も一定数生息しています。

あと、物件から平沼小までの通学は距離があるので、ちょっとだけ辛いかも知れません。
学校はJRの線路を越えた向こう側にあるので、相鉄線の平沼橋駅の歩道橋を渡って通学することになり、その歩道橋を越えるのが結構面倒くさいと子供達が言っていました。
逆に岡野中は物件から走れば1分以内に正門に到着すると思います。

>>146 ご近所さん
ご返信ありがとうございました！
普通の学区とのことで安心致しました

先日二丁目をぐるぐる回ってみましたが、
道幅や歩道がところどころ狭いのが少し気になりましたが、のんびりとした至って普通の町で落ち着いた生活を送れそうに感じました。

>>147さん
どういたしまして。
あと、日用品のお買い物をする場所についても追記しておきますね。
物件案内資料では「サミットストア横浜岡野店まで徒歩3分」となっているので「近所にスーパーがあって良いね」と思っている方は多いかと思います。
しかし、そのサミットが半永久的に営業をしているのか大変気になるところです。
サミットは古河電工から土地を借りて開店しました。
その後、古河電工は土地所有権をフロンティア不動産投資法人という会社に売却してしまいました（2012年）
その会社のホームページを見るとサミットとの契約満了時期が「2031年11月」となっています。
契約満了後に再契約するのかどうかは分かりませんが、サミットの建物は鉄骨造のタイプですので、建物を見る限り最初から半永久的な営業は想定していない気もします（あくまでも想像ですが）
あと10年以上あるので「その時はその時」なのですが、近隣住民は「その時が来たらどうしよう」と今から心配をしています。
まぁ、その頃にはダイエー跡地にイオンが開業していると思うので、日用品のお買い物は何とかなるかと思いますが（笑）

（参考URL）
https://www.kanaloco.jp/article/entry-99694.html
https://www.frontier-reit.co.jp/ja_cms/portfolio/contract.html#tab2

いよいよ今日ですね
お会いできる方よろしくお願いいたします。

今日16時からの回でしたが、ものすごい人数に感じました。
売れ行き良さそうで安心しました。
ファミリーの方が多く賑やかになりそうです。

>>150 マンション検討中さん
私も多くの方が参加されていて安心しました。売り出し戸数の8割方にバラが付いていたでしょうか。にぎやかになるとうれしいです。

見栄えのために売残りにバラつけるとこもあるので、欲しい部屋にバラがついてても諦めずに買えるか聞いてみた方がいいですね。

うちも健闘したけど資金繰りならず断念した。皆さん景気いいですね。

ほしい　ほしいが買えない(泣
頭金次第っていうものありますが、世帯年収1300万クラスじゃないと買えないですね

私も欲しいです。でもノーサンキューされました。
自己資金0で手付金100万しか払えないって言ったら笑われて次回アポ取ってもらえずそこで終了されてしまいました。
年収的にはフルローンでも返済できるし、他の物件で事前審査通ってるって言ったのに。

>>155 マンション検討中さん
本当ならちょっと笑ったね。
さすが野村さん、金持ちしか相手しないね

>>155 マンション検討中さん
えー！そんなことありますか？！冷やかしだと思われたんですかね。まだ残ってますのでぜひ！

155です。
一応、真面目にマイホーム探ししてる話もして、希望してる間取りの話したら向こうも乗り気で提案してきたのに、手付金の金額話した瞬間に態度が変わりました。
もう一度トライする場合、担当って変えてもらうのって失礼ですかね？
1期終わって希望してた部屋残ってるか分からないですがもう一度行ってみたいなぁ。

先日、国土交通省から発表された公示地価で物件近くの岡野2丁目(プラウド横浜岡野公園あたり)は西区の住宅エリアで一番高い上昇率(+5.9%)でしたね。

ざっと数えた感じ一期でバラがついていないのは
5?6軒でした
地味ですが売れていたのですね

ところで、モデルルームの経験があまりないのですが、少ない戸数だとああいうこじんまりしているものなのですかね。失礼ですが若い綺麗なお姉さんも見かけませんでしたし....

>>159 マンション検討中さん
もったいない？申込金ではなく手付金ですよね？諸費用にまわるから勿体なくもないのでは？人気物件だと5%は払わないと申し込みできないですよね、、、

基本大手は手付金の交渉は受け付けないはずだけどな。個別対応すると手間がかかる。

>>162 評判気になるさん
なんらかの投資をしている方なんじゃないですかね

>>163 匿名さん
現金がないと言えば、住宅ローンの仮審査さえ通っていれば、大手でも通りますよ

手付金も払えないローン頼りの人が将来のお隣さん候補。破綻して管理費修繕積立金未納されたら悲惨。

野村は客を選ぶことで有名。

>>167 匿名さん
同感。
プラウド大倉山みにいっとき、客見ていたし、マジで上から目線だった。

>>165 マンション検討中さん
それなら誰も手付金なんて払わないのでは？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/73948/res/206/
こちらのスレに
「野村不動産→ブランド力に自信があり、担当者も優秀。しっかり教育されている。ハイグレードな顧客層が多いことから低年収者は早く見切りをつけられる。」
とのレスがありました。
他社の「感想と特徴」も書かれていたが結構当たっていると思う。

住民の方はあまりいないかな？
いよいよ週末契約会ですね

あまりにも高いので諦めました。
住友不動産の「平沼橋計画」に勝負を賭ける予定です（笑）

>>172 買い替え検討中さん
平沼橋は、プラウドとブランズの間の値段なので、ここより高くなるって営業さんから伺いました！どうなんでしょうかね

私も戸部のシティテラスに行った時に聞きましたが駅近なのでかなり高くなると言ってました。
戸部に行った時はマンションにするかまだわからないと言ってましたがマンションに決定したんですね。

駅近&住友不動産ですからね。ここより高くなるのは間違いない、、、

>>173 名無しさん

ここがすぐ完売するようだと、ひどい値付けしてくるでしょうね。
ここが売れ渋れば、多少は反省するかもｗ

>>176 通りがかりさん
たしかに横浜でこの値付けは反省していただきたいですねw

上層階はほぼ売れていたし高額の部屋も売れていたのであと低層のこの物件の中では安い部屋が二期以降に販売になるので完売は早いんじゃないですか。お金持ってる人はあちこちにいますから横浜駅徒歩圏内ということで買いたい人はいくらでもいるんですよ。

住友だから強気の値段で行くんでしょうね。間違いない！

ちょっと前は岡野は安かったのに

172です。
>>173さん
まぁ、確かに平沼橋も高くなるかと思うのですが…
プラウド横浜岡野で私が何とか買えるレベルの部屋は低層階なんですよ。
そうなると窓からの眺望が期待できない（道路向かいに一戸建てしか見えない）
ならば、平沼橋計画を待ってみようかと思った次第です。

>>174さん
直接、住友不動産に聞いたわけではありませんが、このような情報あったので決定したのかと思っています。
https://www.kentsu.co.jp/webnews/view.asp?cd=181126400064&pub=1
まだ本決定ではないのですかね？
長谷工の施工というのがちょっと気になります。

>>175さん
駅近というか駅前ですから高くて当然ですよね。

あと、岡野中学校裏の川の向かい側に（浅間町に）小規模ですがクリオマンションが建設されるみたいです。
南側が川なのでヌケは良いかもです。

住友の平沼橋計画の並びのマンションは、古いのは今でもびっくりするくらい安いよ。
去年、50平米だけど2000万円代で1年近く買手がついてなかった。
横浜駅まで徒歩10分以内だけど、古くなると一気に相手にされなくなるな。

>>182 匿名さん
築35年のライオンズマンションでしょう？
大京観光時代の安っぽい建物だもん（笑）
2000万円代でも高いよ。

[俺的　横浜駅周辺の印象]
岡野、楠町、台町: いいとこ住んでんじゃん
北幸、南幸、鶴屋: え？住めるとこあんの？
戸部、浅間下: ふつう
軽井沢、沢渡: 山
栄: 秘境
平沼橋: 悪くないけど進んで住もうと思わない

横浜駅周辺狙うならやっぱり住みたい岡野

お金あって兎に角、利便性、資産性もとめるなら、鶴屋町にできるタワマン狙いましょう。平沼橋駅前なんて中途半端だよ。

>>185 匿名さん
鶴屋町ですか！どこのタワーだろう

>>186 マンション検討中さん

相鉄不動産

>>187 マンション検討中さん
ありがとう！さすが横浜ww

やっぱ横浜駅近辺は便利なんだよな

>>184 マンション検討中さん
横浜駅周辺に幸ヶ谷は入らないのですね。

だからプラウド幸ヶ谷はこちらの物件よりもお手頃感があり、売れ行きも良かったのはやはり価格が立地に対して適正か否かというところでしょうか？

>>190 名無しさん
ごめんなさい、長年横浜駅近くに住んでいますが、幸ヶ谷という地名は知りませんでした。
勉強不足ですみません。

>>191 マンション検討中さん
責めたつもりはなかったのですが…
こちらこそ失礼いたしました。

横浜駅の中心から半径１キロメートル線を引いてみました。

添付

「岡野2丁目について」
自分は都内からこの町内の某マンションに移り住んだ者です。
地元情報や個人的な印象と感想を書きます。

（町内会について）
この地域には某宗教団体の会員が多いらしいです（特に昔からの住民）
一時期、町内会長がこの某宗教団体を母体とする政党の「元、市会議員」だった時がありました。
その時に町内会内の組織名を「青少年部」「文化部」等と、某宗教団体にならった呼称に変えたとの噂もありました。
また、この町内会ですが「大昔から住んでいる私達の方が上」と、大きな勘違いをしているお年寄りが結構います。
それで、この町内会の運営形態ですが、各マンションが一つの「班」となっています。
例えば、岡野中学校の向こう側にある「プラウド横浜岡野公園」は、現在「プラウド班」となっていて、管理組合理事長が「班長」理事が「組長」となっている様子です。
大規模マンションだと「理事長→班長」「各階の理事→組長（8階担当の理事ならば○○マンション班の8組長）」という感じです。
理事の中から「町内会担当者」を決めて、その担当者が毎月の「町内会の定例会」に出席をして、もらってきた書類をマンション内での「掲示」や「回覧板」の手配をする流れです。
また、活動内容ですが「班」単位の持ち回りで「防犯パトロール」等をやったりします。
防犯パトロールと言っても夕方の明るい時間にやったりして「何の意味があるの？」って感じです（笑）

（道路について）
「私道なのか？」と思うほどの狭い道が結構あります。
プラウド横浜岡野の正面玄関（駐車場入口）の道路も幅が狭く対向車が来たらすれ違うことは不可能です。
でも、安心してください。
向こうから車が来ることは滅多にありません。
道路奥にある賃貸マンション（グランド側）の車がたまに出入りするだけです。
その先は道路がL字になっていて非常に曲がりにくい場所で一般車はほぼ通行しません（Googleストリートビューの撮影車は通過していますが）
ただ、プラウド駐車場の出入口でプラウド住民同志の車が出会い頭になった場合には、どちらかがバックしなければならないと思います。
でも、プラウド前の道路が物件側にセットバックされて出入口付近が広くなる可能性がありますね。

（岡野公園について）
グランドから離れているので「砂ぼこり」の被害はほとんど無いかと思われます。
昼間は公園で遊ぶ子供達の声が結構響いています。
しかし「うるさい」までのレベルではありません。
夏場はヤンキーどもが花火をやっていて、ロケット花火の「ピューー、パンッ！」との騒音が深夜に響きます。
しかし、近所に「110番おやじ」がいるらしく、パトカーが来てすぐに静かになります。
また、岡野公園のプールはお子様達には最高です。
わざわざ遠くからやって来るご家族もいる様子で、夏場は近所のコインパーキングが満車になりました。
最近は駐車料が無料のサミットストアに車を置くらしいです。

他にもご質問があればお答えします。

>>195 ご近所さん
詳細な情報ありがとうございました！
まるで生活している気分になりました
195さんは都内から引っ越されておおよそ満足されていますか？
実は私も都内から第2期を検討しているものでして…

>>195 ご近所さん

詳しくありがとうございます。すごく魅力的な物件と思ったのですが、某宗教団体の会員が多いのは気になります。やはりそういう地域は宗教色が出ますし、子供が同じ学校に行くことを考えると不安です。
あと治安はどうなのでしょうか？反対側の戸部は治安がすごく悪いと横浜市民に聞いてスミフの物件は辞めたのですが、この辺りはどうなのでしょうか？

サミットの裏に創価学会施設があります。

>>197 マンション検討中さん
私は岡野在住ですが、学会員については聞いたことありませんし、感じたこともありません。

戸部は正直何も
ありませんが、治安は悪くないですよ。岡野も問題ないです。

>>199 マンション検討中さん

戸部について横浜市民に聞いたので治安が悪いというイメージがあるだけかもしれませんが、知り合いの横浜市民全ての人が戸部のマンションを買うことに反対と言われました。治安が悪いと。やはりイメージが悪いんですね。まぁ、この板では戸部は関係ありませんが。

岡野については住んでいる人によって意見が違うということは誰を信じていいかわからないですね。こりゃ、販売員も信用できんな、どこから情報を仕入れてるかわからんから。