パークコート南麻布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都港区南麻布一丁目29番9（地番）
交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅 徒歩5分
都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅 徒歩5分
都営地下鉄三田線「白金高輪」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線「白金高輪」駅 徒歩9分
間取：1K～3LDK
面積：26.01平米～103.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-08-12 16:55:23
3年程前に港区に高さ制限ができて、三井定期借地マンションは既存不適格になってますね。建物が45m超になると建築基準法が変わるのでデべとすると何とか45m以内で容積消化したいわけです。45mで15階を詰め込むと階高が非常に厳しくなり例えば2重床2重天ができないとか商品企画上制約を受けてしまいます。麻布通り沿いは制限後でも50mまで建てられるので今回のPCOは50mで企画しておりいわゆる詰め込み15階建マンションとは違います。価格についてはPCOとはいうもののミクロ立地、大小混在型の住戸企画、駐車場計画などを総合勘案すると@500~いっても@550ではないでしょうか。
>>363 近隣住民さん
武蔵小山のパークシティで坪平均470万なのに、低地とは言え南麻布アドレスで、麻布十番駅近パークコートで坪平均500万とか有るわけないでしょ。しょぼい人形町とかでも坪500万位なのに。坂上の麻布が坪700-800万の世界なので、坪600万程でしょう。市況次第で調整入って平均坪600万少し切るかどうかと言う所。
評価高いですね。近くに住んでいる者からすると悪い気はしませんが。住友なら600以上はつけるかも。三井さんは2年前の白金高輪のような売り方をすると私は考えているだけです。
>>365 近隣住民さん
三井も最近は無茶な売り方するよ
上の人も書いてるけど、武蔵小山なんてモノが悪いのに値段ばかり高い
あの場所、あの仕様で坪500近いんだもの、ここが600切る訳ないじゃない
隣のマンションの住民ですが、もう1ブロック内側だったら買いたいと思う。
＞ 355
投資用という観点だけだと競合するかもしれないですね、
ただコンシェの有無とか規模感でグレードの差はつきそうですね。
>>365 近隣住民さん
近くに住んでいるだけで相場感が無い感じですね。
近隣だと時期的にも安い時に買った賃貸仕様グランスイートか定借パークホームズ住人さん⁇
その時とは全く状況が違いますし、周辺の新築中古相場を確認した方が良いかと。
パークコートは総じて管理費等高いてすから投資としては回らないし、キャピタル狙いなら、そもそも、この立地では論外だと思う
結構食いついて来る方いますね。三井さんのステマではないでしょうが。私の場合は投資なので@600ではお手上げです。それにしても景気のよい方が多くて何よりです。しばらくおとなしくしておきます。
パークコートでなければ坪単価500万円でも高いと思うわ。
最近の地価や建築コストの上昇、周辺相場を考慮すれば坪500を切るのはありえないでしょう。
パンダ部屋でも57㎡で8000万台後半とかそんなもんじゃないかと。
しかし坪600となるといくらパークコートでも苦戦するのは明らか。
この場所で92㎡で1億7000万とか高すぎ。まあ実際十分あり得るラインだと思いますが。
でもそれなら多少面積妥協してでもパークコート青山一丁目買った方が良いでしょ。
建築基準法では、マンションは、31m＋4階 までは、非常用
エレベーター設置を免除されることになっているのですね。
で、多くのマンション業者は、コストがかさむ非常用エレベーター
を免れる 31m＋4階 までのマンションを建てようとします。
で、マンションが 14階建 なのか 15階建 なのかは、結局のところ
31ｍまでに 10階建てるのか 11階詰め込むのかの問題なのですね。
こちらのマンションは、多少コストがかさんでも 非常用エレベーターの
設置を前提に ゆったりした設計のマンションを建築予定なのでしょうか？
あるいは、
容積率の有効利用も考えて31ｍまでに11階建てる予定なのでしょうか？
平常時の価格：坪330～360
オリンピックによる価格上昇：坪400～430
パークコート価格：坪500～580
景気後退による価格調整：坪450～530
指値が通るギリギリの価格：坪400～480
「心から寛ぎ、エネルギーをチャージすることのできる別荘」
ちょっとした息抜きのためのささやかなセカンドハウスとして
購入するとしても、さすがに 26㎡ では狭すぎる。
マンションやアパートの広さは、35㎡と57㎡くらいのところに壁がある。
35㎡くらいの部屋を実売4200万円くらい
57㎡なら実売7000万円くらいでお願いしますよ。
>>376 31m＋4階さん
>こちらのマンションは、多少コストがかさんでも 非常用エレベーターの
>設置を前提に ゆったりした設計のマンションを建築予定なのでしょうか？
>あるいは、
>容積率の有効利用も考えて 31ｍまでに11階建てる予定なのでしょうか？
通常の15階建のマンションは、圧倒的に後者が多いと思いますが
こちらのマンションのホームページを拝見すると、
こちらは前者なのがわかります。
幹線道路沿いではありますが、パークコートの名に恥じない
質が高いマンションを安価でお願いいたします。
これまでのこのスレの流れを簡潔にまとめます。
1）幹線道路沿いにパークコートということは、
本来のパークコートにふさわしい高台のマンション用地が
出なくなったということを反映しているのかもしれない。
幹線道路沿いの立地ということで、不動産としては、
評価が難しい面もあるが、マンションの設計は
パークコートの名に恥じない余裕ある設計（50m 15階）
であり、建築作品といては、パークコートらしい
魅力的な物件が提供されることであろう。
2）幹線道路沿いに専有面積をしぼった部屋を提供する
ということは、これまでパークコートに手が出なかった
人たちの需要を開拓することになる。エンドの人に
とっては、お手軽な予算で快適な空間を楽しめる
パークコートということになる。
3）幹線道路沿いは、南麻布の住宅地の入口（安息地の門）
であり、同時に、あたらしい場所への入口（未来への門）
でもある。そしてこのマンションは、将来的に、
古川沿いの再開発の中心地となるであろう。
パークコートだし、南麻布だし、ということで坪200万円越えは必至だろうけど、国道沿いでその価格だと見送る人も多いと思う。
こちらのマンションの場所に、つい最近まで存在していた
アレンツ南麻布は、1996年築で、新築分譲時 坪300くらい
こちらのマンションの すぐ隣の グランスイート南麻布は、
2008年築で、新築分譲時 坪280〜
丘の頂上のパークコート南麻布は、2001年築で、新築分譲時 坪330〜
パークマンション南麻布は、2005年築で、新築分譲時 坪580〜
ちなみに、マンション価格が大底だった 2001〜2002 あたりは、
このあたりの中古らしい中古は、坪150〜200 が普通だった。
今は、時代が違うので、参考にならないが
この物件とパークホームズ千代田淡路町を比べた場合、立地や今後を考えるとどっちがいいですかね？
>>383 マンション検討中さん
私的には、パークホームズ千代田淡路町が パークホームズなのに
なんでこちらがパークコートなのかが とても不思議です。
すぐ近くのマンションに、パークホームズ南麻布という名前を
つかわれてしまったから、こちらはパークコートにしたという
ことでしたら、こちらの物件はパスでしょうか？
>>389 マンション検討中さん
あの高仕様の武蔵小山ですらパークコートになっていないじったいからすると、パークコートもパークホームズもパークシティも同列なんでしょう。気にしなくて良いと思います。
全熱交換器を惜しみなく使ってくれているか、もポイントだよ
線路沿いのPC浜離宮でさえ1LDK以下は全熱交換器が備わっていないので、ここも狭い部屋はついてないかもですね。2L以上の部屋はむちろんついてますよ、絶対。
武蔵小山さんのマンションが、
パークコート武蔵小山ザタワーではなくて、
パークシティ武蔵小山ザタワーなのは、なぜですか？
っていうか、
パークマンション、パークコート、パークホームズ、パークシティ
の住みわけには、天井高、階高、スラブ厚、二重床か直床か、
二重天井か直天井か、といった設計の違いが関係してくるのでしょうか？
パークコートって本当にすごいですよ。
モデルルーム入ればわかります。
パークシティ、パークホームズも素敵なんですけど、格がちがうって感じです
渋谷の定借パークコートスレでなされていた質問なのですが
なかなかクリティカルな質問だったので
こちらのスレでも同じ質問をさせていただきます。
>こちらのマンションを現金一括で購入して賃貸に出したとします。
>固定資産税や管理費・維持費も勘案すると、元本回収にだいたい何年かかりますか？
たとえ幹線道路沿いであっても、数十年にわたって、駅前の
ランドマークとして存在し続けるヴィンテージマンション。
こちらのマンションも、古川沿いの最も開放的な場所に
パークコートらしい堅実なマンションを建築いただいて
新しい南麻布の象徴となるのですね。
新しい南麻布のランドマークの誕生ですね。
インフラや治水対策が整備された現在、ヒルトップに固執する理由があります？単なるマウンティング発想では？
古川沿いのフラットなライフスタイルも麻布暮らしの一側面ではないでしょうか？
幹線道路沿いの微妙なパークコートに対して何を一体訳のわからん妄想ポエムを書いてんだこの人は。
401〜403は武蔵小山さんの自作自演ですね。
わかりやすくて笑ってしまいました。
パークシティ、パークコート、パークホームズの仕様差は、思っているほどないと思います。開発規模でいうと、シティが大規模、コートは中規模、ホームズが小規模、この規模に応じた共用部になってますね。パークコートもプレミアムを除くと変わらない印象です。これがコンセンサスですね。
というより、パークシティとパークホームズの中で差が激しい印象
限りなくパークコートに近い物件もあれば、比べるのもおこがましいレベルも
よく名前上がる武蔵小山は価格帯的にもパークコートに近いんだと思いますが、エアコンが壁掛け、浴室が天然石仕様でないあたりがパークコートに及ばないポイントだったかと
それならパークマンションもパークコートも差がないです。
面白い珍理論となりました。かしこ。
パークコートでも広尾ヒルトップは浴室天然石仕様でなかった。少し前だけと神楽坂レゼリアもそう。しかも外廊下。あの辺りがパークコートの下限という印象だね。
だから、マンションのブランド名など所詮三井のご都合主義にすぎないということだ。 ここがパークホームズでもパークマンションでもどうでもええわ。
パークシティだけは、何となくわかる。
場末的な場所を再開発したところが、そうなる。
そいや中央湊も変なマンションだったな。笑笑
で、このマンション。パークコート内では下の中くらいかな。
立地的には完全にパークホームズの物件。なぜなら目と鼻の先にパークホームズがあるんだから。
しかもこの物件そばのパークホームズの方が立地はまだましという。
まああっちはボイド型外廊下で専有部の仕様もイマイチだけど。
定借だからパークホームズ、所有権だからパークコートなのかな？
いや、あくまでも、マンションのグレードは、立地も含めた
マンションそのものの質の高さに依存すると思うのです。
こちらのマンションは、仕様の小さなところまで
近くのパークホームズと比較されてしまいますね。
タワマンカーストみたいにならないといいですね。
比べられるのは、同じパークコートのヒルトップの方でしょうね。
どちらのグレードがパークコートに相応しいか。
注目です。
すぐ近所のパークホームズ南麻布の賃貸物件の家賃って
坪あたり1.7万円くらいですよね。
賃貸料金は、定借でも所有権物件でも基本的に同じと考えて、
こちらのマンションの家賃も近所のパークホームズと
おおむね同等と考えます。
で、物件価格を
家賃の200倍と考えると、坪340万
家賃の250倍と考えると、坪425万
家賃の300倍と考えると、坪510万
次に、物件を現金一括で購入して賃貸に出した場合、何年で元本を
回収できるのか考えます。マンションの税金・管理費・修繕費など
のランニングコストを、大雑把に家賃の4割として計算、
マンション価格を、家賃の250倍と考えた場合
（250＋250×0.4）÷12＝29.2年
ただし、港区の物件は、売却時にほとんど購入時と変わらない
価格で売却可能な場合もあるので、港区の物件は強いですよね。
やっぱり、パークコート青山一丁目と比べてしまう。
南麻布低地のここと青山を比べるのはいくらなんでもおこがましいかと。
パークコート青山一丁目
他にはありますか？
私の知る限りはもうなさそうですが。
パークコート六本木ヒルトップはタワーになります？
あそこ好きです
「Ambassador’s villa―大使別邸」ってコンセプトはなに？
妄想しすぎなのか狙いがまったく分からないし、そもそも坂下・GS横に大使が住む訳がない。
パークホームズ立地にパークコートだったり、すべてが無理矢理、無茶苦茶なんだよね。
あくまでも参考ですが、マンションの敷地面積と延床面積から
マンションの専有面積に比例すると思われる土地持分を計算してみますね。
パークコート南麻布：敷地面積1374㎡÷延床面積9776㎡≒0.14
つまり、専有面積10坪の部屋の土地持分は1.4坪ですよね。
パークコート青山一丁目：敷地面積1625㎡÷延床面積5697㎡≒0.29
パークマンション南麻布：敷地面積3508㎡÷延床面積10879㎡≒0.32
マンションは建物部分と土地部分のセットものなので
敷地面積×（専有面積÷延床面積）で土地持分を計算しても無意味です。
しかし計算上は、同じ専有面積の部屋を購入するという場合は、
パークコート南麻布よりもパークコート青山一丁目やパークマンション
南麻布のほうが土地持分は多くなるわけですよね。
考えやすくするために、あえて、3Aの地価はすべて等しいという仮定で
考えたとしても、パークコート南麻布のほうがパークコート青山一丁目や
パークマンション南麻布よりも買いやすくなっていいわけですよね。
べつに土地持分の割合が少ないマンションが
レベルの低いマンションということではなくて
それだけ土地を有効利用しているマンションとも
いいうると思うのです。
考え方によっては、それだけ気楽に楽しめる
マンションということですよね。
パークコートタワーよりハイグレードなパークコート物件は
青山一丁目と六本木の２つでよろしいでしょうか
>>425 マンション検討中さん
言葉の響きなんじゃ無いですか？
実際は現場監督の質やバジェットの余裕度とかによるでしょうけど。外からわかるのは物件概要に載る文字だけですから。
Ambassador’s villa―大使別邸
日本の将来を左右するような重要な案件を持って先進国の外交官が日本にいらしたときに、
心から寛ぎ、エネルギーをチャージすることのできる宿泊施設として
こちらの26㎡のお部屋をおすすめできるのかということですよね。
パークボームズで坪単価350万円が本来の実力の場所だと思う。
新聞広告でよく見る(最近減った？)投資用ワンルームマンションが似合う場所ですよね
立地：ピアース麻布十番＞＞パークコート南麻布
２LDKの間取り：ピアース麻布十番＞＞パークコート南麻布
それで
分譲価格：パークコート南麻布＞ピアース麻布十番
だと、さすがに天下のパークコートでも厳しいですね。
やはりこちらは、フランス大使館やフィンランド大使館に負けない
質の高いマンションを、容積率の優位性を最大限に有効利用して、
安価にて提供するのが、本当のコンセプトだと思いますよ。
>>439
それしか理由が思い浮かばない。高額単価で販売しないと採算が合わないから、止むを得ずパークコートにしたとしか思えない。
ガソリンスタンドと幹線道路に挟まれた低地の川沿いのパークコートって、体を張った笑えないギャグかと。
ガソリンスタンドの隣なんて富裕層は買わないでしょ
価格勝負だね
成金や、アドレスやパークコートへの憧れだけで買っちゃう短絡思考者に狙いを定めたコンセプトで統一された素晴らしい企画、さすが三井です。これは売れる。
昔から非タワーのパークコート自体はパークホームズとさほど変わらないし、こんなもんじゃないかな。
>>172
「コート」は、フランスで「丘」という意味の単語です。
したがって、パークコートといえば、 丘の上のマンションを意味すると思います。
したがって、低地のパークコートというと、 ちょっと、ちぐはぐな感じがするのです。
>>326
マンションのコンセプトは「川べりの家」
あえて、古川沿いにパークコートというマンション企画も、「川べりの家」のような、
肩肘をはらない美しさ、 素朴で、純粋で、美しい建築作品をめざすのならアリということ
したがって、こちらのマンションは名称を
「パークコート南麻布 リバーサイドレジデンス」
ないし
「パークコート南麻布 リバーサイドテラス」
に変更すれば、マンション名だけが立派な成金趣味、あるいは、
立地がマンション名に名前負けする悲壮感がかなり薄れると
思われます。
あるいは
十番マンションがロケ地になった「植物男子ベランダー 」を見習って
ちょっと素敵なベランダのマンションを設計し
「パークコート南麻布 リバーサイドベランダー」
に名称変更で決まりだね。
この三か月は、私にとって、信じられないような出来事が次から次に起きた、忘れられない期間であった。それ以後に起きた様々なことは、状況が変わっただけで、相場の本質的な動きという点では、この三か月間の応用で済むように思う。相場は、下落する事が考えられないほどに力強く上昇する時に大天井を造ること、糸が切れて下がり出したら激しく乱高下する事、そして、一度そうなると、ひょっとしたら、すべての会社がつぶれて株式市場が消滅してしまうのではないかと思うほどの下げ方をするまでは、止まらないこと。
末永徹「メイク・マネー！」より
こちらは、時期的に、オリンピック前後の相場の変化の影響をもろに受ける物件
ということで、分譲価格の値付けがなかなか難しいですよね。
なおかつ、こちらは、幹線道路沿いで26㎡からのパークコートということで
新価格のパークコートにて新しい購入層の開拓といえば聞こえはいいのですが、
結局のところ、良質なマンション用地が確保できなかったので、パークコート
ブランドの大安売りでもするしかなかったのか、と思われるときついですよね。
つまり、こちらは、大きく変化する市場からそっぽを向かれないような価格設定を
考える必要があるけど、なおかつ、パークコートブランドの大安売りのような
価格設定もできない。こちらは、いろんな意味で試金石のようなマンションですね。
さて、どのような一流企業でも、少しずつ変化していかなくては、
存在し続けることができないわけですよね。
そして、必ずしも条件のよくない場所にも、質が高いマンションを設計して
買いやすい価格で提供するという企画は、決して間違っていないと思いますよ。
天気がいい日に、屋上から、富士山は見えるのでしょうか？
>450
差はあれどタワーは全てハイグレード（乃木坂だけは……）
非タワーのパークコートは六本木ヒルトップがよい。比較としてよく話が出るパークコート南麻布ヒルトップは、パークコートとしては下の方。
タワーのパークコートは立地がダメですよね。三田アドレスなのに麻布十番だったり笑
港区の浸水ハザードマップ見たら、該当エリアでした。最大深さ1mとのことで、これは心配になります。
浸水も困るけど、隣のガソリンスタンドから油が流れてきて引火なんてしたら大惨事ですから。
>>453
三田も別に悪いアドレスじゃないでしょ。とは言え、三田よりも麻布を名乗ったほうがより威張りが効くんだと思うけど。まあ、低地なのは良い立地とは言えないけど、それはここも同じ。
坪550：長期在庫決定
坪500：条件がいい部屋なら なんとか動く
坪450：条件が悪い部屋は 坪450でもかなり厳しいと思われる
不動産をとりまく市場環境が変化して、坪450でも売れ残ったら、
私が坪400で指しときますよ
スーモの人に、こちらは坪単価600万を超えると聞きました。到底手が出ません。。
シティタワー麻布十番15階の中古物件は、部屋から富士山が見えることが
セールスポイントとして売りに出されているようですが、
本当にこちらの屋上から富士山は見えないのでしょうか?
見かけ上の売り出し価格と、実売価格は違うよね。
