「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

5085さん
分かりやすい一覧ありがとうございます。
非常に参考になります。
一般的な感覚で教えて欲しいのですが、管理会社主導で大規模修繕を行う予定が、管理組合が見積もり書を見てあーでもないこーでもないと業者の選定、相見積もりを取るなど管理組合が修繕委員会を立ち上げるのは管理会社からすると、面倒くさいから歓迎出来ない事なのでしょうか。素人ですいません。

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お宅のマンションの規約や管理委託契約書にはその件に関する規定があるはずです。調べましょう。

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>>5089さん
お宅のマンションはデベ系の管理会社に管理を委託
しているんでしょうね。
そうであれば、管理会社としては、親会社に対しても
絶対工事の受注はとらなければならないでしょう。
管理会社推薦の業者以外を選定することは難しいかも
しれませんね。
少々工事費が高くなるかもしれませんが、自分たちで
できなければ仕方ないかもしれません。
それを防ぐためには、設計監理方式がいいんですが、
いまからその方法は取りにくいかもですね。

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デべ系の管理委託契約書を精査してみて下さい。
細かい表現で上手に大規模修繕等（小修繕も含めて。）
管理会社が上手に介入するように記載されている。
本音は工事等についての組合員（役員含む。）の行動
を見張っています。
契約書の条文にはそのような文言を入れさせないよう
にするべきでしょう。
アホな理事長では見抜けないでしょう。

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皆様ありがとうございます。
逆に管理会社の見積もり通りに従って工事を施工してもらう事のメリット、デメリットってなんでしょうか。

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管理組合としては付き合いの長い管理会社にすべてを任せた方がいいに越したことはありませんが。
私のマンションでは住民の苦情と管理会社の対応でいつも間に入って苦労している管理人に軽い気持ちで管理会社の上司の対応を聞いてみた。そ
れに基づき過去の会計報告を調べましたら管理人の言うことも一理あると判断して大規模修繕では工事の仕様書と見積もりを提出させただけにして以後管理会社抜きで大規模修繕を実施した。
管理会社の金額よりは６０％ほど節約ができた。この管理会社は競争相手が入り込んだことは業者決定までは内密にした。
管理会社は役員の知能を推し量っていますので注意する方が良いでしょう。

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>>5093さん
管理会社に依頼することのメリット
　１）管理会社とのコミュニケがよくなる。
　２）丸投げになるので住民は楽になる。
デメリット
　１）競争がないので工事費が高くなる。
　　　高いのか安いのかもわからない。
　２）相見積もりを取るとなると、同じ条件にするためには
　　　建築士に要綱書の作成を依頼しなければならなくなる。
　３）仕様通りに工事が行われているかのチェックができない。
　４）管理会社はマンションのことをよく理解しているといわれるが
　　　単なる工事なので修理はどこの業者でもできる。

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デベ系の管理会社に管理を委託しているのだが、
設計監理を公募したら、管理会社以外のコンサルタントに
決まった。
そして、その建築士が要綱書（金抜き計算書含む）を作成し
それぞれの工事業者に送付することになったのだが、その時点で
管理会社の推薦する業者はおりてしまった。
同じ条件での相見積もりがとられると工事費がかなり安くなる
ので親会社の工事費とかなりの差が出るというので。
恥をかく前に降りたということでしょう。

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>>5096 匿名さん
そうではないですよ、管理委託契約書を確認しなさい。
いずれにしても工事業者は管理会社の協力がないと工事中のトラブル等ではめんどいことに援助してもらうためにそれなりの報酬なりを組合に内緒で支払いますので工事からは下りたのです。

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管理委託契約に、大規模修繕工事の規定はされていないでしょう。
そういう規定をしているマンションはないでしょう。あるのは
単なる実施の調整でしょう。
工事業者は管理会社の協力がないとトラブル等があると
面倒臭いとかいっているが、業者との調整は専門委員会ですよ。
管理会社がやる訳ないでしょう。

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※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出

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専門委員会の役割を理解すべきです。
業者とのやり取り等はすべて専門委員会であり、
管理会社の規定は何もありません。

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>>5098 匿名さん
ほら、実施の調整もあるでしょうが、よく考えろ。
ペーパーマンカン士さん。

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実施の調整とは、工事業者が入館するときや
工事現場の案内や工事後の点検だよ。

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単なる工事業者をマンション内に入れるために
鍵を開けるとか、業者が専門委員への連絡係等
をやることが実施の調整といいます。

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実施の調整とは
　マンションの維持又は修繕に関する企画又は
　実施の調整

つまり、建物内を巡回し、蛍光灯の玉切れ交換や、
破損個所を点検して理事会に報告すること。

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大規模修繕工事のときは、管理会社と別途契約を
しなければならないんじゃないかな。
フロントが会議に参加するのは大変なことだから。

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実務経験のないマンカン士のマスターベーションには付き合えません。どんな工事でも物件内の管理に携わるのですから、工事会社は管理会社抜きでは工事はやり難いです。

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>>5106 匿名さん
成程、やり易くするために、コンサル、マンション管理士等、工事業者は、その報酬を織り込み済みで見積もりを上積みしている。
つまり、元をただせば、組合費が費やされている訳です。

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工事会社は管理会社抜きでは工事はやりにくい？
補修工事や点検業者の選定をするときは、理事会が
やるんではないですか。
管理会社に丸投げしているマンションもあるんだろうが。
そういうマンションは工事費が高くてもしかたないでしょう。
それが嫌なら自分たちで業者選定をしないとね。

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>>5107さん
工事をやるときにマンション管理士に報酬が
支払われるんですか？
マンション管理士は工事のとき何をするんですか。
業者に支払うのは報酬とはいわないでしょう。

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偉大なる管理会社様のお告げ通りにやるのが無難

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管理会社にそんな力はないよ。
工事をするのは元請業者だよ。

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管理会社主導でマンションの管理を丸投げしていると
いろんな弊害が出てくる。
しかし、住民主導でやるには、知識、情報、時間が足りない。
その補填として、建築士やマン管士を雇えばいいけどその
資金はない。

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>>5112 匿名さん
マンカン士等は管理会社とはウインウインの関係でなければ
仕事は頂けませんよ。頼りにできますか。？

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マン管士にもいろんなのがいる。
役に立つマン管士を雇えばいい。
住民だけでやれるところは自分たちでやればいい。
マン管士や建築士を雇うのは、管理組合であって
管理会社ではない。
そんなことまで管理会社に相談しなければならない
管理組合は寂しいね。

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>>5114 匿名さん
行きつくところは組合員による首領選びにかかってくるが。

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管理会社にはマン管の有資格者が大勢います。
しかし、そのフロントが１つのマンションのために
多くの時間を割くことはできません。
例えば、管理規約・各種細則の全面改正をするときに
その資料の準備や検討会に毎回夜に出席できますか。
又、大規模修繕工事時に、その検討会や業者との打ち合わせ、
広報活動等に毎回参加できますか。かなりの回数になりますよ。
マンションの住民だけでできればいいんですが、できなければ
専門家に依頼することも必要でしょう。
それが必要なければ自分たちでやればいいだけです。
マン管士の活用というとすぐ反発する者もいますが、使い方
次第ですよ。それにマン管士も営業活動している者はそれなりに
勉強もしていますからね。
実際マン管士を活用したことのあるマンションは少ないと思い
ますし、それに反発してここに書き込みをしている方も実際
マン管士を活用した経験はないと思いますよ。

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管理規約と各種細則の全面改正をする場合は、まず
専門委員会を設置して取り組むことになりますが、
どうやって進めていけばいいかが分からないと思います。
規約は標準管理規約に基づいて、各種細則は他のマンション
の細則等を参考にして改定すればいいといわれてはいます。
しかし、それを検討していく際の、資料、例えば現行規約と
改正案との比較表はだれが作成するのですか。
又、現行規約と改定案の検討が進められていったとき、誰が
その資料を作成しますか。
管理会社のフロントがすべてやってくれますか？
とてもじゃないが、フロントは時間もないしそんなことまでは
やらないでしょう。
そこで住民ができないのであれば、プロに依頼するしかないの
ではないですか。それが嫌なら全面改正はしなければいいのです。
いままで総会で改定されてきた規約や細則のまとめはないので
不便でしょうが、そのときは過去の総会の議案書を全てみれば
いいのですが。
しかし、組合員すべてがそういうことはしないでしょうね。
やはり規約集は必要なのです。

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自分たち組合員だけでは知識も時間もないのでできない。
管理会社のフロントも知識はあるがとてもじゃないが
時間がないのでできない。
ではどうすればいいのかという問題になります。

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今までに改定された規約や細則の規約集を作成
するのに総会決議は必要ありません。
経費も５万から１０万円でできますので、理事会
決議だけで十分です。
しかし、それをまとめる資料を作成するのは誰かが
やらなければならないのです。
条数や条項の整理と統一もしなければなりません。
できあがった規約集の校正も必要でしょう。
管理会社のフロントはしてくれませんよ。

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そういった組合員では知識も時間がないのを
補ってくれるのがプロです。
マン管士を過大評価する必要はありません。
ただ、住民では時間も知識もないのを手伝って
くれるだけでいいんです。

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フロントは忙しいから規約細則の改正作業なんかやってられない
マン管は暇だから安い金でやってくれる
マンション規約を一から書けるマン管はいない
標準規約のコピー程度の仕事に何十万もやる必要はなく8千円くらいでよい

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>>5121さん
管理規約と各種細則を今までの改定分を含めて
１つの規約集にまとめあげるにはそれなりの時間
はかかりますよ。
当然知識も必要です。
いくら改定ではないとしても、マンションの住民
はやれないし管理会社もやってくれないのであれば
マン管士に依頼すべきでしょう。
報酬はどれぐらいかは分かりませんが、時給換算で
ある程度は計算できるのではないでしょうか。
パソコンに打ち込むにはインク代や用紙代もいりますしね。
５万～１０万円が妥当とは思われます。
私は２回管理規約と各種細則の全面改正をしたことが
ありますが、ボランティアとしてやったので、当然すべて
無償でした。専門委員会の検討会参加、現行規約と改正案の
比較表の作成、最後のまとめ等すべてやりました。
本音を言えば、パソコンのインク代と用紙代ぐらいは必要
経費として請求したかったのですが、ボランティアですから
それは仕方ないですよね。
災害のボランティアも交通費や食事代等はすべて自費ですから。

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5089の者です。
昨日修繕委員会が立ち上がりました。28世帯小規模マンションです。
大手デベ系の管理会社です。私は今年1月に入居しました。

委員会に参加して分かったこと。（私は住民の皆さんの温度を見たく静観してました
）
※住民から毎月払う修繕積立金が近隣相場から約15％ぼど高いことへの不満がある（私は小規模マンション故にしょうがない事だと思っている）
※設計管理方式の施工は管理会社として請け負えない。
※5095さんがおっしゃられたように管理会社なのでマンションをよく理解しているとの提言有り
※過去を遡り色々な管理会社のずさんな対応、施工ミス、その都度行われる小修繕費の高額なことで、管理会社主導で行われる予定だった責任施工方式へは疑義が残っているし何より価格競争が無い分高額なのは間違いなくそれも困る。しかし大規模修繕工事中の災害やその後に施工不良等で管理会社が責任を放棄されるのも困る。

分かりづらく申し訳ございませんがこんなところでした。
昨日の段階では専門委員会の話は出ず次回の委員会は9/7となりました。

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修繕委員会は管理会社の担当同席の下管理組合で発足したものですが、もし今後設計管理方式を取ると決めた場合、管理会社は同席しませんでしょうか？

施工業者を選定する上で、どこを重視して選べばいいのでしょうか。

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>>5124 マンション修繕初心者さん
修繕委員会発足に管理会社を同席したことは今後の介入を組合が許可したものと解釈できるので方式を決めるときも同席（介入）を許可するのが常識でしょう。
私のマンションは管理会社の同席（介入）は原則認めません。
会計報告と重要事項の説明のみは同席（介入・出席）は強制している。修繕等であってもは組合依頼以外は同席させない。

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>>5124さん
設計監理方式を採用するとしても、管理会社が
その会議に出席しないということはありえません。
管理会社との委託契約の中に、理事会支援業務と
いうのがあると思います。
施工会社を選定する中で一番大切なことは、同じ条件で
相見積もりがとれるかどうかでしょう。
そして、出てきた相見積もり金額と、業者の説明会の中で
専門委員会で評価をして決めればいいでしょう。

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専門委員会には管理会社も原則出席しなければなりませんが、
オブザーバーとして出席してもらえばいいと思います。
あくまで管理組合主導で業者選定や修繕個所等を決めて
いけばいいでしょう。

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>>5126 匿名さん
こんなこともあろうかを予想して管理委託契約に組合支援業務
（理事会支援含む。）は会計業務以外は外している。出納業務
以外は管理会社の介入は許していない。

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珍しい管理組合ですね。
ということは、管理会社との契約は会計業務だけで、
管理員や清掃業務、点検業務はおろか、理事会にも
出席しないんですね。
ほぼ自主管理の組合なんですね。
まあそういう組合も結構ありますけど。自主管理は
大変ですからね。

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>>5129 匿名さん
これが自主管理に見えるのですか。

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厳密には自主管理とはいいませんが、
部分管理というには、管理員業務、清掃業務、理事会支援業務、
総会支援業務等がないわけですから、ほぼ自主管理ですよね。
管理員、清掃員や点検業務も理事会が業者選定や価格交渉を
しているんでしょう。

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マンションの管理方法
　１）自主管理
　２）総合管理
　３）部分管理

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皆様ご丁寧にありがとうございます。
3年前から前期でさんざんな担当とマネージャーだったようで。。今期から担当、マネージャーそっくり変わりました。
今後も管理会社との関係を維持しつつも、やはりお金のかかることは前期までの事があるので管理会社に任せきっりにせず自分達で方向性を決めたい、管理会社主導は既に信用出来ないようです。
ここまで来たら管理会社外して設計監理方式に方針を転換したほうが良いかと思いました。

話戻って申し訳ございません。
管理組合の中で今理事会があり修繕委員会がありますが、また更に専門委員会も立ち上げるのでしょうか。専門委員会の役割とはなんでしょうか。

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>>5131 匿名さん
貴方はマンション管理士等ですか。？
自主管理とは基幹事務を組合が行うことですから適正化法
の縛りが解けます。
これは危険だから適正化法の縛りを受けている国土交通省
の登録業者の管理会社に委託するのです。
これは、自主管理ではありません。肝心なところですので
気を付けてください。
ここら辺を理解しないと自主管理の概念を踏みはずしてし
まいます。

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　標準管理委託契約書は、管理組合と管理会社が委託契約を結ぶ際のひな形です。
もっとも、これは法的な義務はありませんが、通常これを指針として契約がかわされ
ています。

「管理業務」
　①基幹事務
　　　管理組合の会計の収入および支出の調整
　　　出納
　　　マンションの維持または修繕に関する企画又は実施の調整
　②基幹事務以外の事務管理
　　　理事会支援業務
　　　総会支援業務
　　　その他・・・各種点検、検査等に基づく助言等
　③管理員業務
　④清掃業務
　⑤建物設備管理業務

お分かりですか。

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>>5133 マンション修繕初心者さん
分譲マンションの管理については、理事会に集約
するべくでしょう。修繕委員等（各委員含む。）
を理事会と別途の組織を推奨しているようですが。
私は組織はできるだけシンプルにした方が良いと
思います。
各専門委員は組合員の中から担当理事として公募
若しくは立候補する規定を設けたほうが良いと思
います。

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●自主管理とは？
自主管理とは、分譲マンションの共用部分や敷地の管理業務を、管理会社へ委託せずに、マンションの住人自らの手で行う管理方法です。このようなマンションには、住居購入者が加入するマンション管理組合が存在しています。その居住者を中心とした管理組合が、自分たちで設備のメンテナンスや予算管理までを行います

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>>5135 匿名さん
それはあくまで標準です。
参考にはしております。

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>>5133さん
通常の管理においての修繕委員会というかその担当者と
大規模修繕工事での専門委員会とは別物です。
大規模修繕委員会は理事会の諮問機関としての扱いになります。
当然理事会の諮問機関ですから、理事だけでメンバーを構成
する訳にはいかないでしょう。
勿論委員会をスムーズに運営していくためには、理事長等数名が
委員に入っていた方がいいと思います。
専門委員のメンバーは公募とか推薦できめるのが一般的です。

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>>5137 匿名さん
そうです、わかっていただきありがとうございます。
基幹事務は委託していますので自主管理ではありません。

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＞＞5139さん
ありがとうございます。どうやらうちのマンションでは通常の管理において修繕委員は存在しておらず理事会がその役割を担っているようです（小規模だからかも？）
今回は大規模修繕工事にあたり居住者に有志の修繕委員を募り私が立候補した次第です。ですのでこれが一般的な専門委員会に当たるのでしょうかね。メンバーの一部には現理事会のメンバーもいます。

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>>5141 マンション修繕初心者さん
それも適切と思います。

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自主管理というか部分管理なんですね。
基幹事務だけを管理会社に委託しているということは
自主管理に近いんですね。

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●自主管理とは？
自主管理とは、分譲マンションの共用部分や敷地の管理業務を、管理会社へ委託せずに、マンションの住人自らの手で行う管理方法です。このようなマンションには、住居購入者が加入するマンション管理組合が存在しています。その居住者を中心とした管理組合が、自分たちで設備のメンテナンスや予算管理までを行います

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自主管理とは、分譲マンションの敷地及び共用部分の管理について、管理組合が管理業務を管理会社に委託せず、全て自らの手で行う管理方法のことをいいます。 分譲マンションは「区分所有建物」として「建物の区分所有等に関する法律」（いわゆる、区分所有法）の適用を受けます。

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>>5143 匿名さん
自主管理という部分管理とはどんな管理ですか。？

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>>5143 匿名さん
金融機関が分譲マンションの管理業の登録をしてくれるといいのですが、どんなもんでしょうか。？

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理事長名で地元の金融機関にマンションの管理費等の収納代行をしてもらいたいと申し入れたところ断られました。

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自主管理に近いといっているんだけどね。

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基幹事務だけを管理会社に管理を委託しているんでしょう。
基幹事務はこれだけしかないからね。
　管理組合の会計の収入および支出の調整
　出納
　マンションの維持または修繕に関する企画又は実施の調整

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最寄りの金融機関が分譲マンションの管理費等の収納と支払を代行してくれたら自主管理できるのだが、と思い、支店長に膝ずめ談判をしたが聞き入れてもらえなかった。

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口座引落の手続は、毎月誰かがやらなければならない。
会計は収納等と一緒に管理会社に依頼した方が楽だし
組合員の負担が軽くなる。
貸借対照表や収支報告書の作成は、毎日の収支の結果
作成できるものだから、会計担当にその役割をさせたら
誰もやる者はいなくなる。
自主管理のところは、会計担当に毎月２０万円程度の
報酬を支給しなければならなくなるので、結局は管理会社
に委託した方がいいでしょうね。

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理事が手分けして各組合員宅を回って集金したらええのや
暇なジジババの運動不足解消にもなって一石二鳥や

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ひざ詰め談判て、手ぶらで行ってもアカンで
支店長さんがうなるほどのお土産が必要でっせ

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それはいい提案だね。全員で交代でやるよう
提案してみよう。

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>>5153 匿名さん
運動不足を解消はできるが、着服をされると困るので、やはり国土度交通省の登録業者でマンション管理業協会の保証機構に加盟している管理業者の方が安心ではありませんか、いかがでしょう。

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そもそも役員の中に怪しげな奴がいるからな。
ジジイ役員は着服が発覚したら認知症のふりをしかねない。

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>>5157
マンションの理事の選出は、殆どが輪番制を執っており
若者も、年配者もいるんではないの。
悪いことをするのは、年齢に関係ない。
それが分からないということは、あなたはマンションには
住んでいないんでは。
理事とかしたことないだろう。
マンションを購入するには、東京でいえば、５，０００万円
以上の資金がいるからね。

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>>5158 匿名さん
この方は大規模マンションの管理経験がない方と見た。
マンションによったら５０００万位は小遣い銭ですよ。
だから役員選任方法で悩ましいです。

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おもしろい人。

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保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

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＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

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>>5161 匿名さん
保存行為は区分所有法でそのように決められてはいるが、
各マンションの規約では、
これと異なる決まりが設定されていな場合は危険である
からいち早く規約を制定することを提案します。
私のマンションでは、裏ボスと思われる組合員が過去に
この保存行為を規約に期待がないことを悪用して工事を
デッチあげていた。

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>>5163 匿名さん
期待は　規定に　訂正　　失礼しました。

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やはり保存行為はある程度は規約で規制
しておく必要がありそうです。

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>>5165 匿名さん
デッチ上げ工事などはめったにないことですが、
管理会社でもそれに似たような工事も多々見受けられる
ことがあります。
組合の保険を使ったデッチ上げ工事も合法的な言い訳を
付けて工事をしている大手の管理会社もあります。
組合員はそう言った金遣いを他人の金みたいな感覚だか
ら収支報告での質問は皆無ですよね。
一人でも総会等で収支報告の件を細かく問い詰められる
実力のある組合員がいると解ると管理会社は気を引き締
めるけどね。
しかし、この組合員が役員になることをあの手この手で
阻止するのも管理会社ＴＣの手口です。

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共用部分の工事を緊急を要するからといって
住民が勝手に工事をされると困るよね。

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>>5167 匿名さん
困りますよ。勝手に住民の知り合いの業者に工事をさせて代金を建て替えたと言って費用を要求されていたのです。
それが保存行為に関する規約がないので区分所有法の規定を持ち出してきて請求されると無制限にこの連中に利用される危険性を感じました。
しかも自治関係の役員とか、過去の理事長経験者とかが利用しているのです。

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区分所有法では、各人が勝手に工事をすることが
可能となっていますので、それを防ぐために緊急を
要するものは理事長権限にする規定にすべきです。
又、専有部分内の共用部分については、ガラスや
網戸の交換は各区分所有者でいいと思います。

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保存行為は規約で集会決議事項又は理事会決議事項にするのがまともなマンション
各組合員を放し飼いにしてるマンションは住まないほうが良い

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輪番制の役員なんかいくらでも辞退できる。
結局出てくるのは暇で馬鹿なジジババだが、
よほど変な運営をしない限り問題はない。

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保存行為は建物の維持保全のためのものであり、
緊急を要するものは理事会を開催する時間は
ありません。
だから、規約で理事長権限にすればいいんです。

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保存行為をもたもたして事故が発生したら理事の個人責任
だから理事なんかやってられないｗ

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理事でも設備理事は責任を問われて賠償金を払わされるが
会計理事は平然としていられる
理事をやるなら会計理事がおすすめ

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理事が責任を取られることはありません。
組合員全員で責任を負うことになります。

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理事全員の連帯責任や。
半ボケ理事長と一連托生はキツイ。

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コロナ退散の子供会の踊りを奉納しました

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余裕があっていいね。

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刑事事件でもない限り、理事だけが責任を取らされる
ことはありません。
マンション管理の責任は各分所有者全員で追うことに
なっていますよ。

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中庭で暴れまくる子供が増えたので北東の方角に小さな祠を作る計画が浮上。

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マンション管理に役に立つ書き込みがないね。

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　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

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マンション管理は管理会社によって大きく左右されます。
しかし、管理会社を変えることは輪番制の理事では難しい。
面倒なことは先送りしようとしますからね。

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>>5183 匿名さん
内は順番性の理事が理事長になり、先送りした悪事の数々を過
去に遡って、管理会社ＴＣと悪徳組合員を10年かけて暴き出し
て改善した。
これ以上はできないところまで改善されている。、
今は資産価値も相場に戻っている。皆さんに公開したいくらい
ですが、法律の壁がありますのでご想像にお任せします。
今はこの優秀な理事長はしりぞき後任が順番で管理している、
悪徳組合員も組合員の知れ渡る羽目になり静かにしている。
管理はやればやるほどやりがいがいがあります。順番管理も
捨てたものではありません。

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マンション管理の基本は、全員で順番に理事をやり
管理していくことです。

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理事が務まらないようなバカは賃貸に住み続けるべきです

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なんでも批判したいんだね。
会社ではみんなとうまくいってるのかな？

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自分のとこの管理組合が管理を委託している管理会社との
各部門ごとの費用は相場と比べて高いか安いかの資料ぐらい
は把握しておく必要はありますね。

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例えばエレベーターの保守点検費とか
雑排水管の高圧洗浄費とか。

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そういったことはお宅のマンションで現場
を見ないと投稿できませんよ。

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結局は住民の「質」になる。悪ければ、管理会社の暴走や放置を
招くし、逆に理事側の暴走も有り得る訳で。
　そもそもマナーが遵守されていれば、総会もシャンシャンで
終わるでしょう。
　管理会社の委託費、修繕費用は数社から取り寄せ審議する位の
力量は求められる。内部や管理会社と揉めた際にこそ、マンション
管理士のサポートが必要かと思う。
　私は結局転売し、今は快適に戸建派になりました。
結局は戸建てそうですが「住民ガチャ」なので当りが悪い事もあるね。

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ここはプロへの質問でしょう。

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>>5190さん
全国の相場はわかりませんか。

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>>5192さん
プロは報酬を得てやるものですよ。
つまり職業人ですから、ここでは報酬は支払われませんので
プロとしての書き込みはないでしょう。

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>>5191さん
現在は逆に会社をリタイアしたら戸建てからマンションへ
移ってくる傾向にありますよ。
老人になってから、庭の手入れ等をするのは体力がありません。
それに、病院や買い物、娯楽施設、交通の便のいいマンションの
方が便利ですから。

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>5193 匿名さん

あるコンサルタント業者の目安金額が参考になるかもしれない。

管理会社に毎月払っている業務委託費の金額に目安はある？
https://diamond.jp/articles/-/238257

図表４３　管理委託費の項目別の目安金額（消費税別）

管理員人件費（通勤方式）　１名当たり月額　２７万円
　通勤で週４０時間勤務の場合

管理員人件費（巡回方式）　１名当たり週４日・３時間勤務での月額　９万円
　清掃を主な目的とし、ゴミ収集日時に合わせて出勤

２４時間遠隔監視費（機械警備）　月額　３万円
　火災警報・非常通報・貯水槽の満水減水警報等を対象とした機械警備料

事務管理業務費　１戸当たり月額　１５００円
　一般管理費と管理報酬という項目がある場合はその合計

エレベーター保守点検費　１基当たり月額　４万円
　フルメンテナンス契約、月１回の保守点検、１４階建てまでの場合。高層は金額が高くなる

機械式駐車場保守点検費　１パレット当たり１回金額　２５００円
　２段または３段ピット式で２０パレット以上の場合。年間委託費を年間保守回数で割り、さらにパレット数で割った単価。保守回数は年４回～６回が一般的。

消防設備点検費　１戸当たり年額　４０００円
　年２回実施。ガス感知器の有無など点検箇所により幅がある。地下駐車場に泡消火装置やハロン消火設備があると、目安金額は１戸当たり１万円を超える

建築設備点検費　１戸当たり年額　１５００円
　年１回実施。５０戸のマンションで１戸当たり目安。戸数が多ければ安くなる

雑排水管清掃費　１戸当たり１回金額　４０００円
　２年に１回実施するのが一般的。管理費会計ではなく修繕積立金会計に計上されることもある

設備巡回点検費　１回当たり金額　２万円
　給水ポンプの点検など。実施回数はマンションにより異なる

※マンションの規模、立地等によって幅がある

割高な項目を見つけて値下げ交渉する

（本原稿は、ソーシャルジャジメントシステム編、廣田晃崇著『マンション管理はこうして見直しなさい[新版]』からの抜粋です）

発行年月：2020年06月
ダイヤモンド社

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>>5195さん
　ありがとうございます。家と共に朽ちる所存です（笑）
　ガーデニングにはまり過ぎて売却。タイミングが良く
　売却益が結構ありました♪

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>>5197 匿名さん
私などは配偶者を失い子供の誘いで郊外の家を売却して
現在地下鉄徒歩２分以内で徒歩圏内に金融機関、スーパ
ー、コンビニ数店、レストラン、病院、等々と恵まれた
マンションの一室に住んでいますが、話し相手がいなく
て困ります。
時々以前住んでいた隣人が遊びに来る程度で退屈です。
最近は前の家を買い戻したくなりました。
前の家に住み続けた方がよかったように思いますが、
このまま朽ち果てるのでしょう。
マスコミに踊らされないように気を付けましょう。

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>5196さん
ご親切に教えていただきありがとうございます。
多いに参考にさせていただきます。

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特に年をとって一人になり、体も弱くなってきたとき、
買い物や病院、役所等に行く場合、戸建てはきついものが
あるのではないだろうか。
やはり近くにスーパーや病院がないと大変だと思う。
大きなマンションであれば、いろんなサークルもあるし、
老人クラブ等もあるので、友達はできやすいしね。
何かあれば管理人室に電話すればかけつけてくれるし。

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>>5200 匿名さん
人間は恵まれすぎると老け込むよ。
いざっというときは救急車を呼べばいいので、
動けるうちは動いてやんちゃな老人の方が幸せであるよ。

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一人になって体力がなくなったら、有料老人ホームが
一番いいと思うよ。
そのときは、マンションはいらないから売却して老人ホームの
資金にまわせばいい。
殆どうごけない状態のときに、団地とかの戸建てでは生活
できないよ。

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所有権付きシニアマンションがいいよ。

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寝たきりになる恐れもあるし、要介護が必要になる
かもしれないので、病院経営の老人ホームがいいの
ではないでしょうか。

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すっかりお達者クラブになりましたね（笑）。まぁ資金に余裕の
ある方は良い施設に入れればいいでしょうし、厳しい方は
マンションや戸建てでデイケアでも受けられればという感じですかね。
　マンションの場合、孤独死や独居・痴呆症の老人対策、などの
ケアの部分についてもマンション管理士さんから、ご提言があれば良いかも
しれませんね。
　組合や管理会社からの提案は期待できそうにありませんし。住民自ら
動くのも望みが薄いかもしれません。

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お金のない方は、マンションを資金にすれば
老後に老人クラブに入居する資金は大丈夫です。
できるだけ資産価値を落とさないように修繕工事
はすべきです。
修繕積立金の高低でなやんではだめです。

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理事会でコロナ終息のお札をもらいに行く

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管理委託費の項目別金額は5196さん書き込んでもらい
ましたが、各マンションの理事さん方は、それを参考に
して、自分のとこの委託費はどういう状況なのかの把握を
することが大切です。
勿論5196の書き込みがすべて相場というわけではないですが
参考にはなると思います。
後は、自分たちで全国や近辺のマンションの相場を調べれば
いいと思います。

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理事の皆さん、早急に管理会社との値下げ交渉は
しなくてもいいですが、実態は掴んておくことが
必要です。

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しかし、指標を自分のマンションの価格と比較してみると
うちはだいぶ高いようだ。
知らないというのは怖いね。

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コロナアンケートは違法

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マンション内でコロナ感染者がいた場合、本人が
無症状で黙っていた場合、消毒もしなかったら
感染が拡大するかもね。
エレベーターのボタンとかの消毒はしないと、みんな
触るからね。

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ＰＣＲ検査は希望者全員無償でやる。
陽性患者は、病院かホテルで監禁する。
自宅療養は認めない。
こんな基本的なことを政府はなぜやらないんだろう。
専門家の意見は何の役にも立たない。

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　＜ＬＥＤ照明導入検討ポイント＞

　　　１．費用対効果と資産価値向上の観点からの検討が必要です。
　　　２．費用対効果のある部分から上手に使って、省エネを進めていくことが有効です。
白熱電球の多いマンション
蛍光灯長時間のマンションで効果が大きい。
駐車場、駐輪場等、蛍光灯を長時間つけているマンションも効果大です。
交換が難しいところを中心に導入していく。

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今までの蛍光灯をそのまま使うのと、
ＬＥＤに切り替えるのとでは経費は
どのくらいプラスになるんだろう。

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いまどきＬＥＤに切り替えてないマンションってあるの。

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あるよ

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珍しい。

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>>5217 匿名さん　さん
マヂで？
釣りぢゃなくて？
何で？
お金が無いから工事できない以外の理由があるの？

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細長い蛍光管の蛍光灯いまだに使用中
照明器具の交換（経年劣化）の時LEDに交換する予定だけど
白熱電球はLEDに交換しているけど

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数年前にＬＥＤ交換予算を組んで総会に提出したんだけど
俺に事前相談がなかったというご意見番自認のデブハゲと
電気安全法違反だと吠える元電気工の高卒角刈り盆栽爺が
総会で喚き散らして理事長がションベン漏らして取り下げたｗ

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そんなマンションもあるんだ。

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ＬＥＤにすれば電気料金は大幅に安くなる。
３０％ぐらいは安くなるよ。

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高卒・角刈り・〇〇工のドラ3枚で底辺下層民マンション確定

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資産価値の高いマンションとは

　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

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>>5221 匿名さん
悲惨なマンションだね。何回も総会できないだろうから、ウン十万の電気代を無駄に払うんだね。

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500戸超のマンションだけど照明器具を全部LED に交換した。
過去の収支報告で電気代の推移を調べた。あまり変わらなかっ
たが管球交換費は節約されているようだ。
交換した方が良いが、そんなに騒ぐほどの節約ではない。
球交換費は組合は騙されていることは解ったけど今され文句を
言っても時効だから役には立たないがね。
管理会社を知りたいかい。大手3社の中の一つとだけは言って
おく。財閥ではない。
球代は合計で数千万円にはなる。ぼんくら理事長では収支の
からくりを見抜けないでしょう。

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ＬＥＤへの球交換費用はばかにならない。
おまけに現在使える電球を破棄して交換するのだから。
５００戸程度のマンションで球交換費用が数千万円は
オーバーだけどね。
ＬＥＤに交換しても、電気料金はいわれているような
大幅削減ができないのは事実だけど。
交換する手間は確かに省けるが。

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修繕積立金は十分ですか。
まだ修繕積立金は安い方がいいと
おもっている住民が多いですからね。
自分たちの積立金という考えはないんですかね。

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修繕で、専有部分の給排水管の継手部分の
交換はかんがえていますか。

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>>5229 匿名さん
売却時に返却してくれるなら自分のものだと思う。
普通は積立金は自分の憑物ですが管理費等は支払いパなし
だから他人のものと考えている。

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しかし戸建てであれば、修繕をするときは
お金が必要になりますよ。
マンションの価値を維持するため以外には
そのお金はつかえないんですからね。

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>>5228 匿名さん
30年分の合計概算ですが、数千万円になしりますが、
例1　分譲時の管理委託契約書の業務内容には管球代と管球交換費が含まれているにも関わらず収支報告書には管球代と管球交換費が組合費で支出されているのです。
30年間各理事は気が付いていないのです。各期の議案書と議事録と収支決算と予算をチェックしていません。

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>>5232 匿名さん
一戸建ては現状で希望価格で売却すればいいです。
修繕費はかかりませんでした。
築20年ですが大事に使ったので現状でも買い手は
喜んで買ってくれた。
マンションなら20年間は少なくとも駐車場代込み
で月5万円として20年間で1200万円は費やしてい
る。一戸建てはこの支出が0円です。
管理会社への奉仕みたいなものでしょう。
一戸建ての時は車は3台使っていた。
マンションに住むにはこれだけの支出を強制され
るのだからそれなりのサービスを受ける権利があ
る。それがないのであれば返却を要求するか、
不満のはけ口として裁判所に供託を要求します

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マンションなら改装工事をすれば新築同様に
なりますが、築２０年の戸建てには住みたくないよ。
売却するのなら、マンションも戸建ても変わりない
だろうが、マンションの方が高く売れると思うよ。
戸建ての場合は建て替えないと住めないから。

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>>5235 匿名さん 38分
マンションでも一戸建てでも高いものは高く、
安いものは安いですよ。
私はマンションを終の棲家にするよりも買い
替えた方が良いと言っているのです。
一戸建ては20年間で1200万円といった無駄な
お金を使わずに売却して住み替えたのです。
マんションは法律でしばられ組合の運営は政治
的で不安定で、ところどころで管理費等をつま
み食いされて耐用年数が経過したときには買い
手はいなくなり、
建て替えか取り壊して更地にして売却すればス
ズメ涙ほどのお金しか手にはいらず次の住処を
購入さえすることができなくなる。
一生の間に３戸位のマンションを所有できれば
この問題は解決する。
一戸建ては個人の自由で取り壊して新しい家を
建築するか、そのままを売却するか、取り壊し
て更地にして売却するかは他人の同意を得るこ
となく自由に処分できる

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　築10年など比較的維持費のかからない時期に物件を売り抜け転々としている人は、他人にツケを回しているにすぎない。

（週刊東洋経済 2020年3月14日号 第1特集 マンションの罠
　インタビュー／マンション管理業協会 理事長　岡本 潮 管理はボランティアではない）より。

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>>5237 匿名さん
今頃になって管理はボランテアではないと言っているが、
今まではボランテアで管理をしていたといいたいのでしょうか。？
私は管理会社はボランテアどころか他の業種よりもあくどく利益
を追求している超営利団体だと思っていますが。
これをボランテアだったとすると今後はもっと儲からないといけ
ないと言っているのです。
管理組合はもっとしっかりと自己防衛に努めるべきでしょう。

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>>5237 匿名さん
そのあらゆる手を使って組合員の汗と涙の管理費等をボッタクルために組合員の個人情報等を利用して悪徳組合員と共謀して管理を行う管理業界の管理会社がトップとは呆れる。
さっさと管理業協会員の名誉回復のために退任することでしょう。こうゆう輩が建前と本音を使い分けて組合員を欺き利益を追求してきたものが、今になってボランテアではない等の発言は可笑しくてしようがない。
これ等を信用して管理を委託する管理組合もどうかと思う。

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全国のほとんどのマンションは適正に管理
されています。
ごくごく一部のマンションで理事の不正が
あることもありますが、それは氷山の一角
ですよ。
管理会社のフロントや管理員が不正をすれば、
管理会社が使用者責任を問われ賠償してくれます。

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現在は会社をリタイアした者が戸建てからマンションに
住み替えをしている者がかなりのピッチで増えています。
年をとると庭の管理ができない、つらいというのがその
理由です。
それに、戸建てでも、駅近で交通や買い物、病院等がすぐ
近くにあればいいのですが、マンションの利便性には
到底歯が立ちません。
そういう理由で終の棲家としてマンションに住み替えをして
いる方はおおいようです。
私の住んでいるマンションもかなりの方がおられますよ。
戸建ては古くなると建物価値はゼロというか建て壊し費用
が差し引かれるのでかなり安くなるということです。
又、戸建てで古いのは借り手がいないかいたとしても、かなり
安くしないと無理ということです。
マンションの場合は、改装すれば新築同様になりますからね。

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わたしの地域は都心部にはほとんどといっていいくらい大型の病院やショピングセンター等は存在しなくて自動車で通院や買い物へは郊外へ出かけます。むしろ、子育てや日常生活はむしろ不便です。
独身等の住民が多いです。密集した都心のマンションは便利ではありそうで実は住んでみると利便性より大型の病院やショッピングセンターの存在する郊外の方が良いようです。
最近は郊外の広々としたマンションの値上がり率は都心部より高いようです。
社会環境が徐々に変化しているように感じます。以前と異なり、一戸建ての売れ行きは早いようです。田舎まで住戸と田畑付きは早く売れています。

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>>5240 匿名さん
>>5237 匿名さん
管理会社の坦当はみなそう言います。
氷山の一角にしておきましょう。完全犯罪は成立します。
悪いことをしながら稼いでいるのにボランテアなどと大手の管理会社の責任者がほざくから真実とは異なると投稿したまでです。

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>>5243 匿名さん
私は管理会社勤務が長いですが、あなたに賛成です。
特に物流も無く、在庫も抱えない管理会社に支店や営業所などいるのか疑問でした。地元管理会社に任せれば良いものを、所帯ばかり大きくなり経費は増えて、そのせいで利益率を上げざるを得なくなり、それを管理組合に負わせる構造は疑問です。管理は儲からない仕事なので儲けようとすると歪みが出るのです。

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>>5242さん
若くて元気なうちは郊外でも全く問題はないでしょう。
それに車もあるでしょうから。
しかし、高齢になり、車の免許は返納し、体も不自由に
なってくれば戸建ての生活は難しくなります。
だからそういう方はマンションを終の棲家として移り替え
てくる傾向にあるのです。

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>>5243さん
管理会社はボランティアでマンション管理を
委託しているのではありません。
その分の報酬は管理組合は支払っています。
管理組合と管理会社は共存共栄の関係にあります。

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>>5244さん
地元の管理会社に委託するとしても、その中で
マンションの獲得合戦は熾烈化します。
そして、企業ですから前年度より毎年利益率の
向上を目指すのが普通です。
これについては、地元の建設会社とスーパーゼネコン
も同じことでしょう。
大規模修繕工事は、単なる補修工事ですから、地元の
建設会社でも十分できます。
しかし、工事費や管理会社への管理委託費、点検費に
ついては相場というものがあり、それを住民が知らなければ
高い支出が伴うこともあります。
それから、所帯が大きくなったから経費が増えるという考えは
間違っていますよ。効率化できるので経費は逆に抑えられる
と思います。ただ、大手管理会社の社員の給料は地元のもの
より高額にはなっていますが。

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>>5246 匿名さん
管理会社と管理組合は共存共栄にはなりません、
よくマンション管理士が相談の席上で共存共栄を強調て
いますが、
そこには管理会社から仕事の紹介を欲しいといった下心
が見え見えです。弁護士や建築士も同じように見えます。
それは商売人の感覚ですから当たり前だとおもいます。
しかし（士）の称号に反しない仕事をしてください。
二者が共存共栄は適切ではないと思います。
私は組合側に有利な方法を考えるマンション管理士を要望
しています。

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>>5249さん
マンション管理士を管理組合が雇っているんですか。
だったらマン管士は管理組合側に立つのが普通でしょう。
管理会社から仕事の紹介をして欲しいという思惑はない
のではないですか。
管理会社には顧問弁護士もいますからね。
それから管理組合と管理会社はやはり共存共栄がいいですよ。
お互いに信じ信じられる関係を目指すべきです。

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>>5244 匿名さん
大手管理会社の社長が管理会社はボランテアではない旨の
発言をしている。
この会社の社長は今まではボランテアで管理してきたが今後
はそうはいきませんよと言っているのです。
ではこの管理会社の決算報告を見てみるとボランテア経営で
ありながら膨大な利益を計上している。
フロントの仕事ぶりを見ていると原価意識が全くなく節約の
節でさえ程遠い仕事ぶりです。
高給料の割には仕事ぶりからして無駄と無理が相当見えます。
ボランテアでこれだけの贅沢ができるのだから今後どれほど
の利益を追求すりのでしょうか。
管理物件はもっと委託費の値下げをした方が良いんでないの。
馬鹿理事長では騙されるだけでしょう。

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管理会社がボランティアの筈はないでしょう。
報酬をもらっていればボランティアとはいいません。
フロントに原価意識がないとはどういうことなのか
は理解できません。

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>>5252 匿名さん
そうですよ、だから文句を言っているのです。
ボランテア管理会社で社員にお給金は払いません。
貴方はよく理解しています。

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仕事は頭を使って効率よくできるのを行き当たりばったり
行ったり来たりして無駄が多いです。つまり、
一度で済ませる仕事を二度三度と時間と手間をかけている。
この管理会社では事務用品の無駄使いとフロントの残業手
当を含めて30歳代の中堅フロントが年収1000万円を超えて
いる。残業手当が多いのです。
残業手当を稼ぐために仕事をでっちあげているようにさえ見
えますが。
ある日管理室に入室する機会がありました。余計な事務用品
や清掃用品が山とつまれているのです。
なぜこんなに物が多いのかと聞くとフロントは毎月業者から
定期的に配達されるので保管であふれているとの返答でした。
ある程度まとまると業者が集荷してくれるそうです。
その他鉛筆類、等々がたくさんあり少し小さな文房具店みた
いでした。管理室の備品は管理会社の一部局が管理しています。
これが管理会社は今まではボランテアであったが今後はボラン
テアでは管理はできない発言をしているのです。

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>>5237 匿名さん
追記　管理はボランテアではないと言っているようです。

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管理員室にある事務用品は管理組合が負担するのでは
ないですか。

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事務用品、清掃用品は管理会社の自社経費です。
直接管理組合が負担する物ではありません。
（最終的には管理組合の負担にはなりますが）

管理員室に余計な事務用品、清掃用品が山と積まれているなんて、
たまたま月１回の納品日だったに過ぎません。
毎日、山と積まれていたら仕事になりません。

ボランティアの話も一人歩きしています。
管理会社が、利益の多い管理組合に集約し、
利益の少ない管理組合の管理委託はしない方向で行く、
と言っているに過ぎません。
企業として当然のことです。

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管理会社としては、効率の悪い小規模マンションに
ついてはあまりやりたがらないでしょうね。
うちの場合は、管理員室の備品や事務用品については
管理組合負担となっています。
当然購入するときは、理事長の承認が必要になります。

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>>5257 某管理員
私は毎日のように管理室へ行きましてチェックしていますが、
一般の会社からすると恵まれていて事務用品等も贅沢に余分
なものが多いです。不足分をフロントが注文したものが来る
のかと尋ねると、勝手に配達されるそうです。
儲からない組合はボランテアだからもうやめるとのことですが、
それはしないでしょう。あったとしたら具体例を教えてください。無理ならぜひとは言いません。管理会社にもいろいろ事情
があるのでしょうから仕方ないことです。
確かに組合は以前からすると賢くなりましたから管理会社も大
変でしょう。
大手はそれなりに損益分岐点が高くなり事業計画も縮小するの
も小回りが利かないのでどうにかしないと事業継続が困難にな
ります。管理組合への値上げ要求はあるでしょう。私のところ
は逆に値下げ要求です。

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＞5259 匿名さん
＞勝手に配達されるそうです。
余程ルーズな管理会社と言うしかありません。
普通、事務用品、清掃用品とも管理員が注文しなければ納品はされません。
最初勤務した管理会社では、事務用品、清掃用品が少なく苦労しました。

＞あったとしたら具体例を教えてください。
ボランティア云々の経営者の発言が載ったのは、
確か１年半前の東洋経済誌と記憶します。
管理を集約する方向の管理会社の代表例として、
住友不動産建物サービスと東急コミュニティサービスを挙げていたはずです。
住友不動産建物サービスのHPで近隣の管理物件を調べると、
確かに優良物件に集約していました。

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東洋経済　2020年3月14日号
インタビュー／マンション管理業協会 理事長　岡本 潮
管理はボランティアではない
でした。

管理がボランティアではない
はあくまで雑誌のタイトルです。

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>>5261 某管理員
よくわかりました。ボランテアでは管理はできません、
しかし、組合員が主導して管理を行いたいと思えばボランテア意識は大切でしょう。

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>5262 匿名さん
＞組合員が主導して管理を行いたいと思えばボランテア意識は大切でしょう。
その通りと思います。
マンションは築年数がたつと、見える所、見えない所共劣化します。
適切に修繕しないと二次被害を出し、修理金額が増えます。

マンション会計収支の把握。
マンション内設備の実地見学。
現在マンションで問題になっている事を、
近隣マンションでどう解決しているかの調査。
マンション管理に有用図書の購入と回覧・購読。
管理組合理事会だけで、信頼できる講師を呼んでの勉強会。
等が出来れば良いのですが。

管理会社には、やることをやって利益を出してもらう、
方向が必要ではないでしょうか。

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マンションの建物の維持保全については、長期修繕計画書が
あり、基本的にはそれに基づいて管理がされていきます。
当然それに伴う修繕積立金も適正額がきめられています。
そういう基本的な管理ができていないマンションは築年数
の経過とともにスラム化していきます。
それから管理会社との契約は委託契約に基づいてやって
もらいますが、各項目の委託費は全国の相場を知った中で
契約をしていくべきです。

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事務用品ぐらいは少々贅沢をしてもそんなに
大きな金額にはならないのでは。

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しっかりした長期修繕計画がないから
いろんな問題が出てくるのです。
一度建築士を雇い、専門委員会を設けて
建築士と一緒に長期修繕計画書を作成すれば
いいと思いますよ。
当然それには設計図面を参考にして作成します。

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長期修繕計画書ぐらいないと寂しいね。
何を目安に工事をし、修繕積立金の額を
きめてるのかね。

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>>5265 匿名さん
管理室に持ち込まれている事務用品は過去から現在までに、
パソコン、プリンター、掃除機、清掃用品、等々があります。
数十年ですから合計すると相当な金額になります。

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築数十年のオンボロ共同住宅には住まないほうがいいかも

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>>5268さん
事務用品費の節約はたいしたことないですよ。
それよりしっかりと修繕積立金を確保して、建物設備の
維持保全に努めてください。

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修繕積立金が月１５，０００円以下のマンションは
スラム化しますよ。

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うちのマンション、築１５年７０㎡で毎月の管理費１万円修繕積立金８千円ｗ

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うちは30年間毎月管理費５０００円/修繕積立金６０００円です。
駐車場使用料７０００円です。
スラム化どころか剰余金はタップリあります。
組合員にマンション管理士がいて、やかましいです。

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>>5272さん
修繕積立金より管理費の方が高いんですか。
管理費は通常の管理に要する経費に充当するもので、
毎年その金額は必要なものです。
しかし、修繕積立金は読んで字の如く住民の積立金です。
修繕積立金を増やさなければ、スラム化しますよ。

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>>5273さん
駐車場使用料は管理費と修繕積立金に振り替えているんですか。
管理費5,000円は少ないし、修繕積立金6,000円と使用料
7,000円が充当されていたとしても、13,000円しかありません。
剰余金とは積立金のことだと思いますが、タップリあるということは
補修工事をしてないからでしょう。
現状のマンションの状態は、いかにも古いという印象を受ける
のではないですか。資産価値はかなり落ちていると思います。

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>>5275 匿名さん
大規模修繕は2回しました。剰余金はタップリあります。
勿論余計なことにはお金は使いません。
外壁塗装などは必須ですから怠りなく実施しております。

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>>5274 匿名さん
修繕積立金を増やさなければなぜスラム化するの。？

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>>5275 匿名さん
なぜそんなに修繕積立金の増強を力説するの。
充分この管理費等で運営されていても十分な資金を持っています。マンションは様々な種類がありますから、
標準では語れませんよ。標準はあくまで標準です。
余計な剰余金は必要はありません。不足したときは組合員に相談
すれば事足ります。
かたくなに資金不足をばかリを強調してはいけません。
組合員の管理費等が高額であっても組合は資金を蓄えているとは
限りません。その逆もあります。組合幹部の腕の見せ所です。

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補修工事や改良工事はやればやるほどマンションは
快適な場所になります。
例えば、解放廊下の床シートの張替えとか、玄関扉の
交換、ベランダの防水シート、給排水管の更新工事、
エレベーターの交換、場合によっては専有部分の
給排水管の補修工事等いろいろあります。
自分の部屋で考えてみてください。壁紙の張替え、タタミの張替え
ふすまの張替え等、早く交換する者といつまでも交換しない者が
いますが、早く交換すれば部屋はきれいになり快適になります。
交換しなくても住むことはてきますけどね。
その差ですよ。
やらなければならない工事のすべてをやってなければ積立金は
残ってはいるんでしょう。ただそれだけのことです。

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>>5278 匿名さん
それもそうだが組合費を湯水のごとく費やす組合運営を好む集団はマンション管理士や管理会社の考えです。
適切に修繕計画を立ててそれを適切に実行していればマンションは快適で住み易いのは当たり前です。
管理費等が高いからと言って決して適切に管理されているといった論法は分譲マンションの管理には適切ではありません。
お近くの中古の大型マンションを調べてごらんなさい。そうでないことにきずかれるはずです。
マンションを管理するにはそれなりの管理者の知識と品格です。
地域の立地条件等で各マンションは様々な管理ができます。
標準はあくまでマンション管理士の試験問題の〇は×にしかすぎません。そのためには実務経験は必須です。

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マンション管理士が管理費等を湯水のごとく費やすのですか。
そもそもマンション管理士を活用しているマンションって殆ど
ない筈ですけどね。
管理組合と管理会社の関係の間違いですよね。

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>>5281 匿名さん
貴方の論法が湯水のごとく管理費等を費やしているのですよ。
私のマンションは組合員の中の有志が奉仕してくれています。
修繕計画や設計監理や業者の手配等々は管理会社も介入させ
ません。マンションはピカピカできれいです。
売却や賃貸の取引もスムーズです。
管理費100円以下/㎡修繕積立金100円以下/㎡で30年間維持し
ています。管理費等が高くなければいい管理はできないは間違
いです。以上

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管理費や修繕積立金に要する経費については、
小規模マンションより大規模マンションの方が
ずっと効率的であり、費用も安くて済みますよ。

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>>5282さん
私どものマンションも組合主導で工事や点検は
行われています。
外壁はタイルでエントランスはジャスパーが使用
されていますのできれいですよ。
解放廊下の床シートも第１回目のときに交換しました。
大規模修繕工事の周期は１３年です。
それ以外に、大型設備の交換は長期修繕計画に記載
されています。
玄関扉、給排水管、専有部分の給排水管、エレベーター、
サッシの交換（これについては滑車でもいいのではとは
思っています。一応予算化はしています。）、給水設備の
交換等が予定されています。すべてやりますよ。
管理費の値上げはどこのマンションも殆どやっていないでしょう。
修繕積立金はそれではたらないでしょう。

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>>5283 匿名さん
管理費や修繕積立金に要する経費とはどんな意味か。？

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>>5285さん
管理費
　　管理委託費、管理員業務費、日常清掃費、定期清掃費、エレベーター保守料、
　　水質検査費、遠隔監視費、電気設備保安業務費、消防設備点検費、振替手数料、
　　連結送水管耐圧試験費、電気料、電話料、共用ガス料、植栽管理費、複写機リース料、
　　防犯カメラ、ＡＥＤリース、備品費、雑排水管費、小修繕費等

修繕積立金
　　通常ではない修繕費、大規模修繕工事費、大型設備補修工事費、
　　長期修繕計画書作成費用、組合保険等

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>>5286 匿名さん
あんたはそれでマンション管理士のつもりか。
マスターベーションはやめた方が良いでしょう。
収支決算（予算）書のつもりでしょうけどね。解りにくい。

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>>5287さん
私はマンション管理士とはいっていませんよ。
５２８６が分かりにくいですか。
ではあなたのいう管理費と修繕積立金はどんなものに
使用されるのですか。
管理費や積立金に要する経費にはどんなものがあるんでしょう。
それを解りやすくしたのが収支報告書や予算書なんですけどね。

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>>5288 匿名さん
マンション管理士等に問うていますので、
でなければ回答は控えてください。

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>>5286 匿名さん
項目がバラバラ、人間でいえば精神分裂気味である。

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>>5290さん
では管理費と修繕積立金に使用される項目をあなたが
示してください。

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>>5289さん
あなたがマンション管理士限定で質問するのであれば
その旨を記入してください。

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>>マンション管理士等に問うていますので、でなければ回答は控えてください。

マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

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>>5289さん
マンション管理士といって質問に答える者はいませんよ。
マンション管理士はプロですよ。
プロに質問するのであれば、報酬を支払うべきです。

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>>5293さん
要するにマンション管理に関するみなさんであれば
誰でも答えていいということですね。

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匿名掲示板なので文言等で本物か偽物かを判断しましょう。
立派な人物も投稿してくださっていますので尊重しましょう。

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質問するのであれば、それなりの態度を
示さないとね。

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常識のある書き込みをしてほしいね。

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>>5290さん
管理費と修繕積立金の項目の書き込みはまだですか。

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いろいろ批判はするけど、自分の意見は述べない
というのは何考えてんだか。

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5chレベルだからどうでもいい

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もう少しましなマンション管理の情報とかが
欲しいね。

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やはり情報と引き換えにカネを取るプロに聞かないとね

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マンション管理士等だからな、「等」の中には無資格者、万年不合格者、統失もいるだろう。

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合格しなくても勉強していればいいなどと、ほざく，
永久不合格者もいるからね。
話をしているだけでこの人物はマンカン士には永久
に合格はしないだろうなと思われる役員は結構多い
です。
プライドだけが先行しているので謙虚さを失い惨め
ではある。
それでも分譲マンションは管理会社に任せると理事
長名で管理はできる

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女性のマンホール管理士

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マン管士に合格していても民法を知らないから間違いばかりやって素人組合員に笑われてるｗ

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マンション管理については、民法より
区分所有法が殆どだけどね。
管理規約を順守すればいいよ。

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>>5308 匿名さん
区分所有法や民法にその他に反する規約を見破る知識を磨
く必要がありますか。？
例えば、区分所有者名簿・居住者名簿等の組合員全員への
配布を義務付けた規約は有効か無効かを知りたいです。
私は無効と思いますが、いかがでしょうか。？

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個人情報保護法違反です。

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マンション管理士と管組合とのつながりは
ほとんどありません。
それが現状です。

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>>5310 匿名さん
個人情報保護法違反の規約を順守したならば規約違反には
なりませんが、個人情報保母法違反にはなりますよね、
私は規約を順守しましたが、
組合員からは個人情報保護法違反だからと異議の申し立て
を受けました。どう対応すればいいでしょうか。
このまま放置しようと思いまますが、時効は何年でしょうか。

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? ＡＥＤ（自動体外除細動器）

　もし家族の一員が心肺停止になったら、その時ＡＥＤがあり、うまく使えれば助かる
確率は高くなります。
　しかし、心肺停止が起こった時の行動順位としては、下記順位になります。

１）救急車を呼ぶ
２）心臓マッサージ
３）人工呼吸
　　　３０回心臓マッサージと人工呼吸を繰り返す。
４）ＡＥＤの使用

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問題点
１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　ＡＥＤを取りにいくのに１～２分でとりにいける場所に設置
３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
４）心室細動の者に使用、脳卒中には使えない。
５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに
　　いって、充電して使用する。
　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もある
　　が、管理会社との連係と契約が必要。
５）１１９番に電話して、救急車が到着するまでの所要時間は７分～８分

各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直
面したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
隣りとのコミュニケが大切になってきます。

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>>5314 匿名さん
居住者間のコミュケーションは住民の生命を救う確率が高い。

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やはり隣近所とのコミュニケがないといざというときに
助けにやってきてくれません。
その前に全員がＡＥＤを使えるように繰り返し繰り返し
訓練をすることが大切です。
二人家族の場合、一人だけ知っていても役に立たないことが
でてきますので。

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日常的に茶話会などのお付き合いがないと（信頼）
ＡＥＤを使って助けようなどとはおもわない。
どこのだれか、名前も知らない人の為には動ききれない。

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ＡＥＤで救助を依頼するとしたら、少なくとも
同フロア、できればとなりの住民ということに
なりますね。

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１０００戸超のマンションです。
AEDを10か所に取り付けました。
訓練召集をかけましたが8名くらいが参加した。
私も行きましたが顔見知りはおりません。
それっきり訓練はありません。5年たっても利用者はいません。
救急車は出入りしています。
使うタイミングは慣れてないと無理なようです。

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宝のもちぐされですね。
単なる飾りです。

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業者とそれを仲介する管理会社や理事長の懐が潤うから意義はある

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法令と規約が相反するときは法令順守が基本
原始規約はまだしも、アホ理事とバカ組合員がこねくり回した改正後規約を真に受けると大損ｗ

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工事や点検があるとすぐ管理会社や理事長が
潤うというその発想が間違っているよ。
そんなマンションはほとんどないよ。

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自分が住んでいるマンションで、理事長等が不正を
しているとかいっているが、その証拠はつかんでいな
いんでしょう。
全て憶測なんだよね。もし、不正であれば刑事事件で
罰せられている筈だから。

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よく管理会社や理事長が不正等をしているとの
書き込みがあるけど、その実態はまず掴んでいない。
その証拠をつかむことはまず不可能だからです。
理事や管理会社のフロントでもない限り、その実態を
どうやって知ることができるだろう。
横領当している者が証拠を提出したり、口外することは
ないでしょうから。
単なる憶測で書き込みをしないようにしましょう。

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納得。
書き込みがあればそうだと思ったが、実際は証拠などが
ある訳ないし。

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もう想像での書き込みはやめましょうね。

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管理会社や理事長の使い込みの書き込みはやめよう。
証拠がないのに書き込むうそはやめよう。
単なる憶測で管理会社や理事長を貶める書き込みを
したいんだろうね。

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大規模修繕工事の専門委員を経験された方はいませんか。
おられたら、是非貴重な経験談をお聞かせください。

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リベート嬉しい

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工事費を水増し発注して業者からバックさせるのはアウトだが、
工事業者からの儀礼的範囲内の贈答品は受け取って問題ない。

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それは問題ないでしょう。

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