「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

　＜ＬＥＤ照明導入検討ポイント＞

　　　１．費用対効果と資産価値向上の観点からの検討が必要です。
　　　２．費用対効果のある部分から上手に使って、省エネを進めていくことが有効です。
白熱電球の多いマンション
蛍光灯長時間のマンションで効果が大きい。
駐車場、駐輪場等、蛍光灯を長時間つけているマンションも効果大です。
交換が難しいところを中心に導入していく。

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相変わらず、ＫＹＭＷＭ ですね。

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自転車置場・バイク置場の空スペースを利用して、居住者の私物保管用のレンタル倉庫を設置する提案が理事からあり、理事会で審議した結果、賛成多数で可決したので、理事長がリーダーとなりレンタル倉庫を推進することになりました。

これに関する、問題点を述べよ。

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だれが答えるのか分からないが、共用部分の重大変更だからね。

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>>403さん
そういう問題をだすのではなく、あなたの意見を書き込んでから
分らなければ質問すべきですよ。
そうしなければ誰も答えてくれませんよ。

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マンション管理業者に適正化法７２条違反があったからといって、そのことで管理委託契約が無効になるわけではない。
こんなことはマン管士でなくても誰でも知っている。

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>>403

そもそも何で私物保管のレンタル倉庫をマンション内に管理組合が造る必要があるのか？
管理用倉庫ならいざ知らず、私物保管なら外部のレンタル倉庫借りるのが筋だろう。

恐らく、理事が自分で利用したいために管理組合に金出させて倉庫造らせるのだろう。
理事長もグルだな。理事の背任の可能性が高い。
もし実施されたら、提案した理事とリーダーの理事長を背任容疑で刑事告訴したらいい。

ところで、仮に倉庫造るにしても住戸分の倉庫造るのか？相当な床面積が必要。
住戸分の倉庫を造らないと、一部の住民しか利用できず公平性に欠く。
しかもこの倉庫は延床で10㎡を軽く超えるので建築確認申請が必要になる。

あほな提案するのもほどほどに。

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理事会で倉庫をつくるという提案ならいいけど、総会では特別決議
だよね。
共用部分の重大変更になるからね。
もし、正規の手続きで総会で承認されて倉庫が完成したとして、それを
理事長が借りるのは全然問題はないと思うけどね。
容積率や建築確認については建築業者が考えてくれるけどね。

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全戸分のコンテナ倉庫設置できるだけの敷地に余裕あるの？

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全戸分の倉庫をつくる訳ないでしょう。
有料でしょうから借りる者は殆どいないでしょう。
あなただったら借りますか？
月１万円の倉庫料としたら。

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>>409
全戸分の倉庫など不可能で非現実的。
設置できるスペースに倉庫を複数設置し、中を共有持分割合に棚で区画し全戸分用意すればよい。
持分の大きい人は大きな区画、持分の小さい人は小さな区画。
こうすれば衡平性は確保できる。公平である必要はない、衡平であればいい。

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>>410
何で外部のレンタル倉庫借りないの？
個人の私物保管でしょ？
管理組合費を使って倉庫を造る正当な理由は何もない。

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>387 >389　
要約：管理業者の悪を改めさせられない管理組合員が悪い

こうして被害者は加害者扱いされ、話の善悪は逆転する。
全員とは言わないが大半のマンション管理士はこの逆転に
加担して悪質企業の援護射撃をしてしまう。当マンション
内の支配グループと管理業者がマンション内外の「世論」
を味方につける時も同じやり方を使う。つまり、３８７と
３８９はそいつらの誘導に簡単に乗ってしまう人と同じ。

私は、管理士資格の供給源たる公益財団法人「マンション
管理センター」が大企業のやり放題的ビジネスに歯止めを
かけること（組合員の権利擁護等）ができる要素があれば
そもそも１９８５年に設立されなかったと批判的に見る。

>私にいわせれば、管理組合が雇用している管理員を何故思うように
>手足として使いこなせないのかが理解できません。
自分は素人だと思っている私ですら他の管理会社の物件で
そっくりの「管理人王国」を発見し、存続している実例を
知っている。そこの住民（マンション管理士）と面談した。

>啓蒙活動をやったのに、住民に受け入れられなかったということは、
>その内容に問題があったと思いませんか。
>あなたの必死の訴えも組合員には通じなかったんです。
>何故かを考えたことがありますか？
>まず第一に考えられるのは、その内容に住民が魅力を感じなかったからでしょう。
>知識や経験をひけらかしていては住民はついてきません。
>それを住民の無関心、さわらぬ神に祟りなしで片づけてはだめでしょう。
>いかに住民に受け入れられる文章になるかを考えるべきだったと思います。
当マンションの管理組合員が活字を読むレベルにあると考えるのは、
”買い被り”。２００人中で数名が読むも、文意をくみ取れているか。
何があろうと、企業グループに反旗を翻して立ち上がる者はいない。
知った、関心を持つようになったからといって無駄な抵抗はしない。

横浜の傾きマンションとそっくりの現象ではないかと勝手に考える。
当物件では建物ではなく会計中心にトラブルがあるのだが、それを
組合員の約１００％が売り主の大手不動産グループ（管理会社含む）
に対処と指導を頼むことで乗り越えようとする。
会計システムはその企業の設計だから企業に責任ありだが、住民は
その企業に助けてくれとオスガリして難局を乗り切る構図である。

マンション界も大会社が幅を利かすのは他業界と同じ。当面の結論。

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>当マンションの管理組合員が活字を読むレベルにあると考えるのは、
>”買い被り”。２００人中で数名が読むも、文意をくみ取れているか。

こういった考えで文章をつくっているものを、住民が理解や関心を示す訳が
ないでしょう。
やはりその文言に惹きつけられるもの、感銘を受けるものがなかったんでしょう。
７年もやり続けたんならいろんな訴求方法があったと思われます。
知識を知恵に変える力がなかったんでしょうね。

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自分が作成した文章の反応を主婦の方等に質問したことはありますか。
そしてどういう内容、文章なら読んでもらえるかとかの聞き取りをした
ことはありますか。
恐らくないでしょうね。
一方的な資料で高圧的なものであれば、誰も読んでくれませんよ。
それが判らなかったんでしょう。それが結果です。

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チラシは１枚に簡潔に分りやすくまとめる。
イラスト等も挿入し読んで楽しいものにする。
どうしても詳しく説明したいのを抑え要点をまとめることが大切です。
難しい用語や条文等はできるだけ使わない。

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管理会社主導で理事会が運営されているのは住民の責任です。
特にデベ系のマンションは工事に対する執着心は強いですからね。
それからマン管士を悪くいっているが、そもそもマン管士は管理会社
と相対する存在のものです。
それを管理会社管轄にしている理事会に大きな問題があるんです。
マン管士と管理会社の関係は、大規模修繕工事での元請会社と設計
コンサルタントと同じ関係でなければならないのです。
お互いにけん制し合って存在することに意義があるのです。

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分かる範囲で教えて下さい。
地方のマンションです。
8階建て54戸のマンションです。
エレベーターは1基
建築延床面積は5000㎡以下です。
貯水槽はなく、増圧ポンプで直接引き込んでおります。
平面駐車場です

他にどのような情報があればいいのか分からないのですが、修繕積立金は平米あたりいくらあればいいでしょうか？

ガイドラインに沿えば最低165円/㎡ですが、デベが出している長期修繕計画を均等にして平均するとおよそ130円/㎡で乖離がかなりあります。

このようなマンションでも最低165円/㎡は必要でしょうか？

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>>418さん
ガイドラインでは、５，０００㎡未満のマンションでは１㎡当たり月の積立金は
１６５円～２５０円（７０㎡とすれば１１，５００円～１７，５００円です。）
平均でみれば２００円となりますが、５０戸という規模であれば平均ぐらいでは
みておくことが必要ではないでしょうか。分譲時の一括積立金があればそれは勘案
しますが。
修繕積立金は大規模修繕工事だけでなく、これ以外に築年数が経過すればエレベーター、
消防設備、インターホン、配管、玄関扉、サッシ、熱感知器、メールボックス、避難ハッチ、
外構等の工事費が必要となってきます。
国交省のガイドラインでは、２回目以降の修繕積立金の額は１戸当り月１７，５００円が
望ましい額といっています。
まず、しっかりした全ての工事を網羅した長期修繕計画を、建築士と専門委員で検討して
それを基に総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出されたらいいのではない
かと思われます。
現在のデベ系試算の金額では不足するでしょうね。
必要な経費は早めに積み立てていけば、少ない金額で済みますが、その時になって慌てて
値上や借り入れをすれば大幅値上げをしなければならなくなります。

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消防設備は消防法で、エレベーターは命に係るものだし、メールボックスや
熱感知器、避難ハッチもやらない訳にはいかない。
給排水管はやらなければ漏水が発生する。
インターホンもあまり古くなると部品もなくなり、修理も難しくなる。
玄関扉は蝶つがいの交換を各人でやってもらえばいいし、サッシや網戸については
滑車の交換を各人でやってもらえばいい。
植栽や外構の工事はしなくてもいいかな。
大規模修繕工事だけ、１３年周期でしてればそんなにお金はかからないけどね。
ただ、快適なマンションライフが送れ資産価値をできるだけ落とさないためには
大型設備の更新工事も必要となります。

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修繕積立金は読んで字の如くみんなの積立金です。
多い方がいいですね。

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一般会計の年度剰余金を翌期の同会計に充当せずに、内部留保金として蓄積することは、管理規約違反にならないか？

（管理費等の過不足）
第６１条 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌
年度における管理費に充当する。

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４１８さん、簡単に回答します、修繕積立金１００円／平方メートル、管理費１００円/㎡以下で充分でしょう。
長期修繕計画のガイドラインは参考にはなりません。お宅のマンションは管理のコストが安く済みます。
良いマンションだと思います。
エレベーター１基、増圧直圧給水システム、平面駐車場、５０戸前後、管理費等の保管だけは厳重にすれば、
マンション管理士の資格保有者で有れば一人で管理で来る規模のマンションでしょう。着服をされなければ、
これに加えて駐車場使用料の収入もありますからこれ以上増えるようでしたら管理費等が抜かれております
のでご注意ください。

私のマンションは築２８年ですが、３００戸の１２階の団地型で、簡易専用水道、エレベーター４基、各施設６か所、
の規模のマンションですが、組合員の管理費等８０円／㎡ですべての管理（大規模修膳含む）を行っております。

管理会社、マンション管理士等コンサル、工事業者には安すぎると批判をされますが組合員の中にマンション管理士等
が居住しておりボランテアーで管理してくれております

基幹事務だけは登録業者に委託して他の管理は専門業者に直接発注しております。

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>>422
うちは、毎年剰余金の中から一定額（数百万円）を翌期の管理費会計の収入に計上（充当）し、残りの微々たる金額を内部留保している。これを延々と続けてる。
でも考えてみれば、充当してもその金がまた剰余金として発生し翌期に回してるだけで、表面的に充当の規約を遵守してるだけに過ぎない。

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①管理費会計（一般会計ともいう、）＝管理費、駐車場使用料、自転車・バイク置場使用料、
　　　　　　　　　　　　　　　　　施設使用料（ゴルフ練習場・プール・アスレチック・
　　　　　　　　　　　　　　　　　バッチlング等）
②修繕積立金会計（特別会計ともいう）＝修繕積立金
③修繕積立基金会計　　　　　　　　　＝修繕積立基金

①に余剰が生じるので今期の剰余金は来期の②の保管口座へ繰り入れる事にしているが今期の会計報告では
②に駐車場使用料だけを繰り入れているので①が不足して②を取り崩して帳尻を合わせている。

理事長に質問したら管理会社のアドバイスだとの回答でした。管理会社の回答は有りません。ややこしくしている。

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>>423さん
管理費と修繕積立金を一緒に考えてはだめでしょう。
管理費は毎年必要経費が殆ど決まっているものですからね。
管理費と修繕積立金で８０/㎡で全ての管理をやっているとはどういう
ことですか。
築２８年ということは、エレベーターや消防設備、インターホン、熱感知器
等の更新こうじはまだされてないんでしょうね。
それに玄関扉やサッシ・網戸の補修並びに更新工事も。
それから配管はどうなっているんですか、現在は専有部分の配管も管理組合で
やろうというマンションが多くなっているご時世ですよ。
国交省が全国のマンションにアンケートをとった調査結果報告です。

大規模修繕工事だけの工事費です。１戸当り
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

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>>4233さん
築２８年ということは漏水が頻発しているでしょう。
保険料もかなり高額になっていると思います。
開放廊下の床はきれいですか？メールボックスは交換しましたか。
それだけ補修工事をつかわなければ、資産価値はかなり落ちているでしょう。
玄関扉の交換はしてありますか？

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>>424さん
それは単なる前期繰越金が増えただけのことではないですか。
収入-支出＝次期繰越金
内部留保にする必要はないのでは。
どうしても前期繰越金が多いのであれば、積立金会計に振り替え
ればいいでしょう。

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>>425さん
完全に管理費会計と修繕積立金会計をごっちゃにしてますね。
管理費に余剰が生じる場合は、前期繰越金として収入欄に、
支出欄には予備費として予算化しておけばいいでしょう。

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余剰金というか、予備費をいくらもつかでしょう。
少しは余裕がなければ管理費がオーバーしてしまう可能性も
ありますから。

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管理費は全て予算通りにいくとは限らないでしょう。
ある程度の予備費がなければ、管理費総体で支出が収入を上回ったら
臨時総会を開催しなければならなくなりますよ。

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>>425
区分会計してる意味がないし、修繕積立金の取崩しはいちいち総会決議が必要。
うちは区分会計止めてドンブリ勘定にしてる。

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どんぶり勘定ねえ。
それもだめだね。

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管理費と修繕積立金は別物だよ～ん。

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>414 >415 >416 >417
これらの投稿は、起きている事実に反する。企業には都合がよい内容。

>そもそもマン管士は管理会社と相対する存在のものです。
>お互いにけん制し合って存在することに意義があるのです。
そういう人もいる、という程度のことでしょう。

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>>433
だめなことはない。
規約改正し総会特別決議を採ればいい。
どんぶ勘定、やっぱ最高！

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>>435さん
そういう人もいるといんではなく、殆どがそう思っているし
そのように運営されているのですよ。
あなたのマンションが異常なんです。

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>>436さん
赤信号　みんなで渡れば　怖くないですね。

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通常の考えでいえば、管理会社対マン管士、設計コンサルタント対元請会社
この構図が常識的な考えでしょう。
これが普通の状態ですが、それを逸脱している一部のマンションがあるということです。
その要因は、管理会社主導で理事会が運営されているマンションです。
無関心、無知、時間、人材のなさがその要因として考えられます。

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しかし、世の中にはいろんなマンションがあるもんだ。
管理会社と管理組合が共存・共栄できればいいんだが。
それに管理会社が適正利潤で満足すればいいが。

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>>435さん
私は企業側に立った書き込みはしていませんよ。
あくまで中立論、一般論をかきこんでいます。

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マンション管理士は名称資格だから、名乗るのに資格がいるだけで、職業資格ではない。
だからタダで管理組合にコンサルすればいい。
コンサルで稼ごうとするから、稼ぎが多く取れるほうにマンション管理士は見方するのだよ。

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マン管の有資格者の殆どは自分のマンションの理事とかを
するのに取った者だよ。
それに管理会社のフロント。
それを職業にしている者はほんの僅かしかいないからね。

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マンション管理士はマンションの管理をしていく中で必須の資格では
ないが、ないよりあった方がずっといい。
理事はマンション管理の知識がなくてもやれないことはないが、やはり
あった方がずっといいしね。

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悪徳組合員のマンション管理士と悪徳管理会社が共謀してマンションの利権を食い物にする。
それ等を防止するには真面目なマンション管理士の組合員を役員に送り込めるかどうかがカギである。

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マンションの住民の中からマンション管理士が誕生するのが
一番いいことでしょうが。
なかなか現役の住民では時間もないし、仮に資格が取れたとしても
理事になれるかも分らないからね。

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>>446
必要性を感じないから資格取得しないのでしょう。
職業資格なら就業上必須ですから資格を取ります。
私の持ってる資格は全て職業資格で、名称資格などありません。
現在も有資格者として、会社が国に業の登録をし事務所で専任しています。

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しかし行政書士程度では生活できませんからね。
今は弁護士や税理士も新たに開業するのは難しい時代ですから。
なんとかやっていけてる事務所は、親からの引き継ぎで顧客を譲り
受けた者ぐらいですから。
弁護士事務所に勤務できたとしても、忙しいばかりで給料は大手
会社に勤務している者には到底及びません。
だからといって独立開業してもやっていけませんから。

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私の知り合いの弁護士で、今年弁護士になった者がいるんですが、
こんなに忙しくて給料も同じ年齢の者に比べれば少ないと嘆いて
いる者がいますが、その彼はこんなことなら公務員の道に進んだ
方が良かったと後悔しています。

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現在その彼は、行政の途中採用の仕事を検討しています。
折角苦労して取った資格ですけど、開業は全く考えてもいないようです。
現実を良く理解しているんでしょう。

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大企業のちょっと給与のいい会社なら、３０歳程度で年収1,000万円は
ざらにあります。
例えばキーエンスという会社がありますが、36才で平均所得は2088万円です。
勿論これ以降の年齢になったらもっと所得は増えていくでしょう。
個人で事務所を開業してもそれだけの所得を上げる者はごくごく一部の者でしょう。
ましていわんや弁護士や会計士といった大型資格保有者ならいざしらず、それ以下の
資格では到底無理でしょう。

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マンションの住民にマンション管理士の資格を取らせるために
合格率を３０％～４０％にしたらいいと思う。
住民がマンション管理の基本的な部分を習得するだけでいいんじゃ
ないかと思います。それだけでも大きなことです。マンションの管理が
変ってきますよ。

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国交省は折角作った資格の基準を変えようとはしないだろうが。
しかし、名称独占資格だけだから、内容を変えてもいいと思うが。

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マンション管理士のいるマンションは殆どないでしょう。
もっと増えるといいんですが。

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悪徳マン管士とか善良なマン管士とかいっているけど、
マンションで生活していく中でマン管士にお目にかかることは
まずないのでは。
殆どのマンションは理事会でもマン管士を活用していないでしょう。

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大規模修繕専門委員について　
専門委員に工法、材料等の専門的な知識は必要ありません。技術的なことでどの工法が
いいのか、どの材料がいいのか等の選択は、設計コンサルタントや専門業者から詳しい説
明がありますので専門委員はそれを聞いて各自で判断することになります。
あくまで専門委員主導で委員会が奨められていくことが前提条件です。

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新築を購入しました。管理組合設立総会が終わり第１期の理事長になりました。
何から手を付けるか優先順位が理解できず第１期の第一回の理事会が始まります。

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>>457さん
まず管理規約と使用細則を読んで下さい。
理事会は毎月開催することになると思いますが、事前に副理事長を
交えて管理会社のフロントと一緒に理事会の議題について事前打ち合わせを
すればいいと思います。
議題については、フロントが経験や他所の理事会の議題を参考に提案して
くれると思います。
後は組合員からの苦情や要望があれば理事会の議題としてあげればいいでしょう。
新築ですから、補修工事は殆どないと思います。

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＜理事になったらまず何をしなければならないか＞
＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。
　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。
＜理事会での検討事項＞
　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

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＜理事長の役割＞
　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。
＜理事会の議決事項＞
　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。
　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。
　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。
　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。
＜広報活動＞
　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。
　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。
　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。
　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。

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いい歳した大人が借りて来た猫の様にフロントマンの話を聞いてるだけでしょ、大体のマンションは。予知なく小難しい資料いきなり配られて機転のみで吟味した協議なんか出来る訳がない。卑怯だわね

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>>461さん
そんなに管理会社は信用ないんですか。
そんな管理会社しか経験がないマンションは可哀そうですね。

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分譲時の最初の理事はこれからの理事会の礎となりますので、
その道標をしっかりと作っておく必要があります。
管理会社だけからの意見だけでなく、他の管理組合やネットで
検索して基礎を固めていきましょう。

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しかし、知識がなければそれは不可能です。
分譲時の理事は会社での現役が中心であり、時間がないので
マンション管理にあまり関心がないのが欠点です。
そのため管理会社主導で物事が進められていきます。

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マンションの寄生虫みたいなもんです。

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分譲時のマンションは管理会社にとってはうま味はありません。
補修工事は殆どありませんからね。
この時に理事会がしっかりした規約や細則、管理会社との委託契約等で
主導権を取るべきですね。

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良い役員が一所懸命マンにョンに貢献しても、そのうち悪徳組合員や管理会社が支配できないような方法は無いか？

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>>466 匿名さん

おっしゃる通り。事態の深刻さが具現化するのが筑後10年以上してからでしょうね。

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いい役員が一所懸命マンションに貢献してもと書き込んでありますが、
貢献してないから後々管理会社に支配されることになるのです。
分譲後の管理会社が力を入れていない時に、補修工事発注のやり方等や
業者選定方法を確立させておくべきなんです。
例えば、工事費１００万円以上に関しては理事が相見積業者を選定するとか。
業者については、５社程度を選んでおけばいいでしょう。
大規模修繕工事もスーパーゼネコンや地元の大手建設会社からの相見積を
取ればいいでしょうしね。
補修工事をやる業者は大概の工事はできますからね。

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但し、分譲当初の理事の面々ではしっかりした管理組合主導での
規約や細則を作成するのは難しいでしょうから、マン管士やＮＰＯ
とかに相談するといいですよ。
管理会社と相談するのはだめでしょうね。

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マンションの住民でマンション管理に関心がある者は少ないでしょうね。
しかし誰かがやらなければならないんですよ。
仕方なく嫌々やれば、それこそ管理会社主導でやるしかないですね。
管理費等が多少高くなっても、それこそお金で済む問題として片づけることも
できますが。
管理組合の仕事はやりたくない、しかし値上げもだめでは無理があります。

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管理費は通常の管理に要するもの、積立金はみんなの積立金なんだが、
ごっちゃに考えている者も多いようである。

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＊施工業者の選定について
１）設計・監理方式
　　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　　　見積もり合わせによる業者の選定
　　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単である。
　　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性がある。
　　　　　見積もりの開封や業者選定条件は事前に決定しておくことが、トラブル防止になる。
２）責任施行方式・・・随意契約による業者選定
　　　信頼のおける業者に、設計・監理と工事を一括で発注するやり方。
　　　チェックは管理組合が行うことになる。
　　　数社に業者責任による見積もり依頼をし、金額面で検討し発注するやり方
　　　　　但し、見積もり内容に統一性がないため分かりにくい。
　　　いかなる発注方式であっても、設計図は必要です。
　　　工事着工前に、業者に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　　役員による自主検査は必ず実施しなければなりません。
３）管理会社発注方式
　　　建物を日常からよく把握している管理会社が、計画修繕を行っていくのは、理想的
　　ではあるが、計画に妥当性はあるか、工事の費用に競争原理が働いているかをチェ
　　ックする必要がある。
　　　若干割高になる傾向があります。

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業者選定は全て管理会社がやってくれるんじゃないの。
面倒くさいことには係らない方がいいね。

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一番高いのが随意
施工後に問題があっても全然対応しない

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いい加減な工事しますよ。仕上げからは分からない様に塗装などは特に。それでいて市場より三割前後高い。だから修繕積立金が上がる。

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安物買いの銭失いでもないんですね。
所謂丸投げの随意契約だからしかたないでしょう。
安いのか高いのかも分らず、手抜きされても分からない。
それが随意契約たからね。相手を信用するだけではだめですね。

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随意契約の工事費が高いとかいっても、それさえ分からないのでは。
工事費は随意だからね。

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塗装やシーリングはいくらでも手抜きはできますからね。
塗装で３回塗りを２回にするとかしても全く分らないし。
窓枠のシーリングでも前のを除去しないでその上から直接
やられたら分らない。

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塗装工事でケレン作業をせずに直接塗装するのも
分らない。
手抜き工事をすればいくらでもできる。
工事費が安いからというだけではねえ。

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マンションの住民に建物設備に詳しい者はいないよ。

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手抜きとは工事代が高いので手抜きができる。安くで手抜きをすると鶏がらになり大変な事になる。
工事代をボッタ食って、手を抜く。これが常套手段でしょう。

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こちらに投稿、申し訳ありません。

別のレス、なりすまし投稿はやめて下さい。

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＊給排水管から漏水事故があった場合
　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管は、室内の床下に設置されており漏水の
　　　際には床や背板を解体しての工事となります。

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配管は共用部分も専有部分も同じ管材を使用しています。
当然劣化も同じように進んでいきます。
できることなら一緒に更新工事を行い、工事費の削減や
在宅という負担の軽減を図っていくべきです。
管理組合としてやらなければ、やれるものとやれない者が
必ずでてきます。
そして、経年劣化は間違いなく訪れてきます。

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マンションの住民でも殆どの者は、配管の更新工事とかはかんがえて
いないでしょう。ましていわんや専有部分の配管の交換とかはそれこそ
考えられないし気にもかけていない。
しかし、築３０年もすれば漏水があちこちから頻出してくる。
その時になって、専有部分も含め配管の交換をしなければと思っても
肝心の積立金がない。借り入れをすれば大幅な値上げをしなければなら
なくなるので、結局そのまま放置されることになる。
そして、そのマンションは限界マンションとなりスラム化がすすんでいく。

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漏水があった場合、下階の損害補償は保険で対応できたとしても、
補修工事期間の在宅や大事なものや思い出になるものが濡れた場合の
補償は難しい。
やはり漏水がないようにしないと住民間のトラブルになる可能性が高くなる。

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経年劣化による配管そのものの交換は保険ではして
くれません。
勿論特約契約をしていれば別ですが、普通はそこまでの
特約は結びません。

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自分たちのマンションは自分たちの力で管理していくという
考えをもった中で理事会を運営していく気概がなければ、管理会社
主導でマンションは管理されていくことになります。
その基本は規約であり、細則であり、管理会社との委託契約です。
その内容をしっかり把握した中で規定とかを作成しなければならない
のですが、それを考える者が果たしているかどうかということになります。
仕事が忙しい、関心がない、時間がないでは管理会社に流されてしまい
ます。

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しかしそのためには知識と時間が必要になる。
それにひとりではできないしね。

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たかがマンション管理、されどマンション管理ですか。

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管理会社に不当に修繕金を巻き上げられる。結果、分譲価格より2000万くらい高い買い物したと思うより仕方ないんじゃ？

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修繕積立金が管理会社に巻き上げられるというその発想そのものが
分りません。
しかし、そういう管理会社主導のマンションも実際あるんでしょうね。
管理会社と一緒になってやっていく理事長を成敗することですね。

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8.9割のマンションが無駄使いを強いられている現状でしょう。自社利益が大きく絡む案件しか管理会社は積極的に提案して来ません。それに加えて面倒なことには関わりたくないという役員が大勢となれば自分たちの財産は自然と蝕まれていくのが成り行きでしょう。

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>>494さん
８～９割というのはちょっとオーバーでしょうね。
しかし、良く考えてみてください。管理会社と管理組合は
管理組合はお客様であり、管理会社との委託契約は自由に
できるんですからね。
これに関しては完全に管理組合に主導権があるんです。
それが何故管理組合は管理会社に牛耳られるのでしょうか。
その大きな要因は、理事のやる気、知識のなさ、時間のなさが
あげられます。
そしてずるずると管理会社主導になっていくのです。

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一度管理会社に主導権を握られると
もう元に戻すことはできない。

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そうかもしれませんね。

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>>495 匿名さん
そんな簡単な理屈で解決しないことくらい誰しもが感じていることだと思います。

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実際そんな単純なことから管理会社対理事会の構図が
構築されるものですよ。

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管理会社も悪いところばかりではありません。
みなさんは、管理会社に勤務していたら悪いことをしますか。
毎日ずっと仕事をしていくのに、そういう気持ちでやる者は
いないでしょう。
ただ、やり方に問題があるだけなんです。

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