「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

とくにインターホンの修理と、熱感知器の点検はいいんですが、その際の
補修工事を管理組合がやっている所も多いと聞いています。
ガス警報器については、点検も交換もガス会社がしてくれますけどね。

さすがに玄関ドアを各戸でてんでバラバラに交換する事はないと思うが、インターホンは結構勝手に交換してると思う。
ただ、いろんなメーカーのいろんなタイプがまちまちにあるのは正直見栄えはよくない。

インターホンを勝手に取換える事が出来るのですか。業者を教えてください。？

>>202さん
玄関ドアについては不具合があるということで蝶つがいの交換はありますね。
インターホンを変えるというのは分りませんが。

インターホンは玄関ホールや各戸の玄関のモニターにもつながっているし、館内
放送や消防点検を居室内に入らずに玄関のインターホンで点検ができるように
なっているので、変える意味がないですよね。
現在のモニターは大きく画像もきれいですから。それにいろんな機能もついているし。

色々な機能が付いていないから変えたいのですが、どうすればいいのでしょう。

専用使用権付き共用部分

>>206さん
インターホンが共用玄関のモニターに写るんであれば業者に相談すれば
いろんな機能をつけることもできると思いますよ。
留守電機能や撮影とかモニターに訪問客が写るとか。
自分の部屋だけの機能をかえることについては問題はないと思います。
別に共用部分の変更にもあたらないですし。
しかし、難しいかもしれませんね。

古いインターホンというか、１５年以上経過しているんなら
新しいのに変えたらいいよ。
アイホンの一番新しいのでも、１基９万円、パナソニックなら
８万円程度だからね。

>>197
>専用使用権のある共用部分には、熱感知器、玄関ドア、インターホン、メールボックス、サッシ、
>網戸があります。

あなたのマンションの管理規約では、これらが専用使用権のある共用部分であると規定されているのでしょうか？

>>210さん
管理規約に共用部分の範囲として規定されていますよ。
みなさんのマンションでもそのように規定されているんではないですか。
規約の文面ではなく、共用部分の範囲として別表で表記されていると思いますよ。

>>210さん
管理規約を確認しましたら、専有部分の範囲の中と共用部分の範囲のなかで
規定されていました。

「管理規約に専用使用部分として明記されているのか？」
という質問です。

>強風で窓枠とガラスが破損しましたが組合の保険
>は適用されないとの回答でした。

>理由は原因が解らないからとの回答でした。

ＰＡＲＴ２で質問がありましたので、こちらで答えます。
あちらでの質問では回答者がいませんでしょうから。
保険を申請する時の証拠は自分で見つけるものですよ。
原因が判らないからとの回答は無責任すぎますね。そんな保険会社が
あるんですか。
もう一度申請されたら保険が適用されると思いますよ。

>>213さん
うちの管理規約では、「バルコニー等の専用使用権」の中に規定されていますよ。
区分所有者は、別表３に掲げるバルコニー、テラス、ポーチ、玄関扉、窓枠、庭、
ルーフバルコニー、熱感知器、インターホン、メールボックスに専用使用権を
有することを承認すると。

マンション標準管理規約においては、「熱感知器」、「インターホン」、「メールボックス」に専用使用権を設定していませんが、これらは専用使用権を設定していない共用部分ということですか？

もうこれからはＰＡＲＴ２の質問には答えないようにします。
質問したいことがあったらＰＡＲＴ３に素直にくればいいんですよ。
ＰＡＲＴ２で質問しても誰も答えてくれないことがすぐに分りますよ。
そしてＰＡＲＴ３は毎日書き込みが続きます。
朝から午後２時ぐらいまでと夜には必ず毎日書き込みをしますので。

>>216さん
標準管理規約はあくまでひな形です。
それを参考にしてそれぞれのマンションは規約を作成しているんでは
ないですか。
全て標準管理規約そのままでは無理が生じるでしょう。
標準管理規約にたりないものはプラスし、不要なものやそのマンション
にあわないものは修正をして作成していくものです。
メールボックスは規定されているんではないですか。

>>216さん
多分あなたは標準管理規約の、専有部分の専用に供される設備の内共用部分内にある部分
以外のものは専有部分とするのことをいわれているのだと思います。
この規定では、玄関扉、サッシ・網戸、インターホンも専有部分となってしまいますので、
当マンションの規約では上記のように改定しています。
メールボックスは共用部分となりますね。そして専有使用権があることになります。

熱感知器、インターホンに専用使用権を認めないということは、完全に
専有部分ということになります。
ということは、その設置費用や補修工事費は全て各区分所有者の負担と
いうことになります。
共用部分だから、熱感知器の点検やインターホンの設置は管理組合が
やっているんではないですか。
そして専用使用権をあたえているから、通常の管理に伴うものは各人の
責任と負担でおこなうのでしょう。

熱感知器（住戸内）＝共用部分（共用部分である消防・防災設備の一部）
インターホン（住戸内）＝共用部分（共用部分であるオートロック設備の一部、消防・防災設備の一部）

専用使用部分とするかどうかは、管理組合の判断である。（専用使用部分にする場合は、管理規約に規定すればよい。）

>>220
>熱感知器、インターホンに専用使用権を認めないということは、完全に
>専有部分ということになります。

こんな理屈はどこからも導き出せない。

>>221さん
インターホン、熱感知器を共用部分と規定した場合はその管理は誰がするのですか。
補修工事については個人？組合？
玄関扉やサッシ、網戸も共用部分ですが、その管理は通常の管理に伴うものは各人
でおこないますよね。特にガラスの交換や網戸の張り替えは。
玄関ドアに不具合があり蝶つがいの交換をするのは各人？組合？
同じ専有部分内にある共用部分なのに、何故扱いが違うのか言われれば答えようが
ないのではないんでしょうか。
メールボックスについて、鍵が故障した場合の管理は？

>>223
>インターホン、熱感知器を共用部分と規定した場合はその管理は誰がするのですか。
>補修工事については個人？組合？
>玄関扉やサッシ、網戸も共用部分ですが、その管理は通常の管理に伴うものは各人
>でおこないますよね。特にガラスの交換や網戸の張り替えは。
>玄関ドアに不具合があり蝶つがいの交換をするのは各人？組合？
>同じ専有部分内にある共用部分なのに、何故扱いが違うのか言われれば答えようが
>ないのではないんでしょうか。
>メールボックスについて、鍵が故障した場合の管理は？

管理規約等の定めに従う。

>>224さん
規約がなかったらどうすればいいんですか。

>>225
>規約がなかったらどうすればいいんですか。

区分所有法その他の法令の定めるところによる。また、法令に定めのない事項については、総会の決議により定めればよい。

　第○○条（窓ガラス等の改良）
　　１．共用部分のうち各住戸に付属する窓枠、窓ガラス、玄関扉、その他の開口部に係る改良
　　　　工事であって、防犯・防音又は断熱等の住宅の性能に資するものについては、管理組合が
　　　　その責任と負担において計画修繕としてこれを実施するものとする。

　　２．管理組合は、前項の工事を速やかに実施実施できない場合には当該工事を各区分所有者
　　　　の責任と負担において実施することについて細則を定めるものとする。
　　　この細則で一斉に管理組合として実施しない場合は各戸の責任と負担で行う旨の規定を設け
　　　ることができるとしています。

　　※建物の付属物・・・防災設備、消火設備、エレベーター、メールボックス等は規定されています。
　　　　　　　　　　　　　　　しかし、インターホン、熱感知器はこの規定にはなく、共用部分か専有部分
　　　　　　　　　　　　　　　かも明確にはされていません。
私どもの規約では、インターホン、熱感知器は専有部分と規定されていました。
そして、その管理は管理組合が行う事が出来るとなっています。

>>227
>私どもの規約では、インターホン、熱感知器は専有部分と規定されていました。

>>215
>うちの管理規約では、「バルコニー等の専用使用権」の中に規定されていますよ。
>区分所有者は、別表３に掲げるバルコニー、テラス、ポーチ、玄関扉、窓枠、庭、
>ルーフバルコニー、熱感知器、インターホン、メールボックスに専用使用権を
>有することを承認すると。

確認ですが、当然、>>227 さんと >>215 さんは別の方ですよね？

>>228さん
それを揚げ足取りというんですよ。
確認したらそのように規定されていましたと書いているじゃないですか。
私どものマンションのことではなく、一般論を検討しているのですから。

規約や総会決議がされていない場合の取り扱いを検討しているんではないですか。
その場合のインターホンや熱感知器の補修工事はどうすればいいんですか。
専有部分内にあるインターホンや熱感知器が専有部分か共用部分とかの規定が
ない場合その補修工事の扱いが判らなかったものですから質問したのです。

>>229さん
是非模範解答をお願いいたします。
みんなで検討して正解をみちびだしていくのがここのスレの目的ですから。

↑　支離滅裂ですね。

規約にもなく、総会決議もないのに理事会でインターホンの補修工事を
管理組合がやった場合はセーフですか。

規約にも規定されていないのに、理事会が補修工事をする事例は
マンションによってはあるんじゃないですか。
又、規約に規定されているのに理事会が勝手にやっている場合も。

皆さん方のマンションでは、インターホンは共用部分ですか、それとも
専有部分ですか。
そしてその補修工事費はどちらが支払っていますか。
専用使用権のある共用部分としてあれば、通常の管理に伴うものは
各人で支払うということになりますが。
しかし、その規定がない場合は対応がバラバラではないんでしょうか。

うちはインターホンは共用部分だが、修理は自分たちでしてるよ。

インターホンの修理に関しては、管理組合がやっていたり、各人が
やっていたりといろいろあるようです。
やはり管理規約がはっきりしてないんでしょうね。

現在専用使用権のある共用部分の管理を管理組合が補修工事等を
していれば、今さらこれからは個人でおねがいしますというのも
無理があるように思われます。
ただ、規約違反をそのままにしておくことはできないでしょうから、
この部分については、専用使用権の管理の除外項目に規定しておけば
いいのではと思います。

そうですか、専用使用権のある共用部分の
除外項目にすればいいのですか。

>>232さん
善意の行為に対しては認めざるをえないかもね。
しかし、次も組合がやることだね。

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

一昨年保存行為に関する規約の改正がありました。

管理組合の理事をしているんなら、標準管理規約の改正や国交省の大規模修繕工事の
実態調査とか民泊問題等、最近の規約改正に興味をもつべきだよ。
ここではいろんな情報を提供しているから、素直に受けとめるべきだよ。
みんなに知ってもらいたいから、情報の提供等をしているんだけど、批判とか揚げ足
取りばかりしかいないよね。
間違っていたりしたら、正しい情報を提供すればいいんだけど、その追求だけは
するんだけど、みんなに正しい情報を流すことはしないんだよね。
皆の役に立つような書き込みをしてくださいね。

もっと素直になればいいんだけどね。
ただのひやかしできている者が多すぎるからね。

今回の改正規約
　　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うも
　　　　のとする。但しバルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条１項但書の「保存行為」をいう。
　　　　以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任
　　　　と負担においてこれを行わなければならない。
　　※改正前は第２１条１項但書による例外規定の対象は、「管理」でしたが、規約改正により「保存
　　　行為」に変更されました。
現行規約通り改正なし。
　　２．専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理
　　　　として一体として行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
　　※対象となる設備としては、配管と配線がある。但し、費用の負担については明記されていない。

３項以降追加条項

　　３．区分所有者は、第１項但し書きの場合又は予め理事長に申請して書面による承認を受けた
　　　　場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行う事ができない。但し、専有部分の使用
　　　　に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が
　　　　緊急を要するものであるときはこの限りではない。（但し経費は各戸負担とする。）
　　　※台風でガラスが割れた場合等の緊急保存行為がこれに該当

　　４．前項の申請及び承認の手続きについては、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定
　　　　を準用する。但し同条第５項中「修繕等」とあるのは「保存行為」と第６項中「第１項の承認を
　　　　受けた修繕等の工事後に当該工事」とあるのは、「第２１条第３項の承認を受けた保存行為
　　　　後に、当該保存行為」と読み替えるものとする。

　　５．第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該
　　　　保存行為を行った区分所有者が負担する。
　　※緊急保存行為や理事長の承認を得て保存行為を行う以外の、保存行為を行った場合の費用
　　　　は専有使用権者が負担する。

　　６．理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用
　　　　部分等の必要な保存行為を行う事が出来る。

皆さん保存行為の規約改正をこの機会に是非
やってください。

>５．第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該
　　　　保存行為を行った区分所有者が負担する。

共用部分でも勝手にやるとその費用は各人払いということですか。

規約に保存行為の規定がなく、区分所有法通りなら
各区分所有者がやっても構いません。

ＰＡＲＴ２のスレを全て読めば勉強できますよ。
私がスレ主として一生懸命情報の提供をしましたから。
そして、質問があればＰＡＲＴ３だったらお答えします。

ところで、248さんって何者？

スレ主ですよ。
いろんな情報の提供者です。

理事？マンション管理士？どーゆー立場の人で何で情報提供してるの？

>>251さん
会社をリタイアしまして、何かボランティア活動がしたかったものですから
身近なマンション管理の勉強をしまして、それを皆さんに提供している
ところなんです。

殆ど私のブログみたいになっていますけどね。
しかし、ひたすら皆さんに参考になるだろうと思って情報を
流し続けています。
ほんの少しでも参考になるところがあれば、使って頂きたい
と思っています。

マンション管理で難しいのは、騒音、ペット、滞納ですが、工事に関しても
管理組合主導で進めていくのは、人材がいないと難しいですね。

理事も工事とか点検とかお金を使うことには積極的だが、
苦情とか滞納金の細則とか、細則違反者に対しての注意
とかには消極的になるからね。

人に恨まれることは誰もしたくないしね。

管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

管理会社特にデベ系の会社は工事がどうしても
おおくなるよね。

工事のことは理事があまり知らないし、時間もないから
任せた方がいいかもね。
どうせ修繕積立金は税金と同じようなもんだから。

暇だらけなら自分等で何でもやれば経費は安くなるわな。
でもそれがマンションの総意とは限らない。
お金かかっても楽に暮らしたい人もいる。
ケチケチが暴走すると自主管理等と言い出す。
自主管理になると資産価値を下げるのを知らないか。

輪番制の理事なら、一人くらい会社をリタイアした暇な者がいると
思うけど、その人に工事業者の選定と相見積を取ってもらえばいいよ。
工事内容と業者は殆ど重複しているので、だれかが工事内容と業者の
一覧表を作っておけばその中から選べばいいんでは。

工事金額を住民が努力するのは総意ではないといいながら
積立金の値上となると大反対する。
こういう矛盾する書き込みはいけません。

理事は工事の相見積とかでは動きたくない。
そんなのは管理会社に丸投げでいいとおもっていても、
いざ修繕積立金の値上となると提案を躊躇してしまう。
さて、どうすればいいでしょう。
修繕積立金がたりないので、月平均１万円の値上と提案したら
総会で揉めるでしょう。

修繕積立金の値上はだめ。
工事の相見積はやりたくないので管理会社にまるなげでいい。
楽もするけど金は出さない。これが一番。

やはりデベ系の管理会社は工事がおおいよね。
工事費も高めだし。

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

専有部分の配管の工事を管理組合がするとこなんてないよ。

管理規約で専有部分内の消防設備（熱感知器）、インターホンを
専有部分と規定しているマンションありますか。
うちの場合はそう規定されています。

専有部分と規定されていれば当然各区分所有者の責任と
負担で補修工事を行わなければなりません。
この規定もないのに、管理組合が補修費を出しているマンションは
ありませんか。
専用使用権のある共用部分の管理は、通常の管理に伴うものは
各人でおこなうようになっています。
ガラスの交換や網戸の張り替えは、共用部分なんですが、各人が
やっていると思います。

何か書き込にくくなったね。

具体的な結露対策（カビ防止、カビ臭さ防止）

＊結露が出ると
　　　かびが生える原因となる　　カーテンなどが汚れる　　壁など建材が傷む　　臭いがでる
＊発生する場所
　　　寝室、リビング、ダイニング、押し入れやクローゼット
＊防止策
　　　換気・・・換気扇を使い、湿気の高い空気を排出する。
　　　除湿・・・除湿機や除湿剤を使って湿度を下げる。
　　　　　　　　押し入れやクローゼットの扉を開けて空気を入れ換えることも効果的です。
＊暖房機の見直し
　　　　石油ストーブ、ファンヒーターは水蒸気を発生させるので、エアコンやオイルヒーター
　　　　電気ストーブ、赤外線ストーブがベターです。加湿器は必要以上に使用しない。
＊家具の配置
　　　　押し入れやクローゼットの中を詰め込み過ぎないようにしたり、スノコをひいたりする。
＊湿度を上げる原因を排除する。
　　　　観葉魚や観葉植物を置かないことも防止になります。
＊結露防止対策「商品」
　　　　除湿機、結露防止シート、結露防止ヒーター、結露取りワイパー、結露防水テープ
＊リフォーム
　　　　ペアガラス、二重サッシ、外断熱工事
＊朝起きた時、ガラスの結露をふき取ることは、床や窓枠の保存に有効です。
＊食器洗い洗剤を薄めてタオルに染ませて拭く。（これはかなり効果があります）

キチガイ現る。

へんなスレを立てまくってるのがいるね。
どうせすぐ削除されるだろうけどね。

はぁ…、静かになった。キチガイが変なスレばかり立ててたけど削除された。
二度とキチガイスレは立てないでください。

まだスレ立しているね。
しかし、もうすぐアク禁になるからスレは立てられなくなるよ。
時間の問題だね。

結露対策参考になりました。

＊何故専有部分の配管が長期修繕計画から取り残されているのでしょうか。
　　１．専有部分内にある配管の枝管は専有部分としたこと。
　　２．第２１条２項の専有部分である設備のうち共用部分と一体として行う必要が ある時は管理組
　　　合がこれを行うことができるとなっていますが、その責任と負担の文言はありませんでした。
　　　こういったことが根拠となって多くのマンションの長期修繕計画には専有部分の改修までは計
　　画されていませんでした。
　　　又、専有部分内の工事に関しては負担が大きく、配管の工事をやるとしたら室内に入らないで
　　できる給水管しか計画しなかったのもその要因となっています。

大規模修繕工事の進め方の勉強をすることだね。

今の世の中、勉強しようと思ったらネットがあるので
殆どのことはそれで調べられるよ。

最近書き込みをする際、おかしくないかい。

書き込みの仕方がおかしくなったので
しばらく休止します。

ようやく元に戻りました。
これで安心して又書き込みをしていきます。

　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどのように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要があります。

　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行うことも大切です。

↑２８４匿名さん
教えてください。内の全１００戸マンションの実態話ですが、私は管理会社の儲け話に組合が安直に乗っただけではないか、という疑念がどうも払拭できません。

築１２年過ぎて第１回目の大規模修繕工事に入るべく、今から９年前の当時の理事会は専門委員会まで作り、管理会社を呼んでそのあるべき形につき相当な議論を重ねました。委員会は１２回以上開催していますから数だけ見れば結構なものでしょう。

委員会が出した結論は１２～１５年おきの長周期修繕工事ではなく、３年サイクルの短周期修繕工事の実施でした。つまり大きな工事を一度に行うのでなく、チョコチョコっとした工事を短期に計画的に繰り返すことで建屋や設備を保守維持するというものです。この結果２０年後には修繕積立金１億円の節約が可能になる（らしい）。

この３年短周期修繕工事の選択は実は管理会社の主張に全面的に従ったものです。当マンションの管理会社は質・量ともに業界のトップクラスにあるため専門委員会も１億円も節約という甘言に飛びつき掘り下げた議論もすることなく結論付けたのか、というのは私の思いです。実際にこの９年間、総会で承認されていることで大きな議論もなく３年おきに３回の定期修繕工事を実施しています。毎回の費用は約１～２，０００万円。

さて２８４匿名さんへの質問というのは以下です。
・業界に長期大規模修繕工事ではない、「短周期修繕工事」或いは「サイクル修繕工事」という工事推進方法はあるのですか？　（ネットで検索してもそんな用語はまったく出てこないです）
・本来の修繕工事のあり方は、壊れたから直す、であり予防保全＝壊れそうだから直しておくではないはず。機械的に３年おきにやったのでは、かえって積立金の浪費で、国交省も積立金の無駄遣いを防ぐためにも工事前の綿密な建物診断調査をやり必要不可欠なものに絞って実施、過剰な品質につながるものは延期、とメリハリをつけるようにとガイドしているではないかと思っていますがいかがでしょうか？

大規模修繕工事の意義は文字通り『大規模』に行う事でコストを圧縮節約する事と工事中に発生する制約を集約しようという狙いだと思います。
又、都度施工だと例えばアフターや修繕計画策定も手間がかかると思います。

>>285さん
まず、短周期修繕工事という言葉も手法も聞いたことはありません。３年周期で工事を計画されて
いるとのことですが、外壁やバルコニーの防水、軒天の工事はどうされているのですか。
足場を組まないとバルコニーの工事はむずかしいのではないでしょうか。
大規模修繕工事は、周期ごとに建物設備の維持保全を行うものです。又、修繕工事には予防保全と
事後保全双方が含まれます。
３年毎に工事を計画されているとのことですが、その費用が1,000万円から2,000万円は安いと思います。
13年～15年周期で大規模修繕工事をすれば、100戸のマンションの相場としてはその期間の工事費は、
8,000万円～1億の工事費となります。
お宅の工事費は、1回の工事費が1,000万円から1,500万円ということですから、15年でみた場合は
5,000万円～7,500万円になりますから、安いといえば安いですね。修繕箇所がわかりませんけど。
しかし、1億の節約はどういう計算からでてくるのか理解できません。
それから、大規模修繕工事の主な内容を記載しておきます。

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。

　　①共通仮設工事
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備等

管理会社主体の修繕の専門委員会は意味がありません。
管理会社と管理組合は利益相反であることを忘れてはいけません。
管理会社は自社の都合のよいよう話をもっていきますので、専門委員にも正しい知識が必要です。

何故全国のマンションの殆どが大規模修繕工事を周期的におこなっているかを
認識すべきです。
外壁工事やベランダ、窓枠のシーリング等は足場を組まないとまず工事が
できないと思います。
それに、３年置きに1,000万円から2,000万円の工事費といわれていますが、
100戸のマンションの足場の相場は、それだけで2,000万円程度はすると思いますよ。
工事の内容が違うのではないでしょうか。
大型設備の更新工事は大規模修繕工事とは又別のものです。
エレベーター、消防設備、給水設備、配管、玄関扉、サッシの更新工事等を大型設備といいますが、これは大規模修繕工事とは別個に普通は行います。

>>285さん
大規模修繕工事をするときには、相見積をとりますが、そのときのやり方としては
同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料、同じスペースで相見積をとらないと、高いのか
安いのかも分りません。
その為には、設計監理方式といいまして、建築士を雇いその相見積の要綱書を作成して
もらわなければなりません。
その建築士が管理会社の者であったら意味がありません。
設計監理業者は、工事が仕様どおりされているか、決められた材料をきめられた量
使用しているかとかのチェックを我々住民に代わってやってもらうのですから。手抜きとかの監視をしてもらうのですから、管理会社系列の工事業者と同じ建築士では
無理ですよね。

２８６～２８９の皆さん　迅速なご助言ご回答有難うございます。

実はこの９年３回の工事では、毎回ロープブランコ工法によりタイルの補修、隙間修繕等実施しています。階数が２０階弱あり、足場を組むだけで８,０００万円という見積りが出たため格段に安いロープブランコ工法（１回で５～７００万円ほど）を採用とのこと。事前の建物診断では外壁にはほとんど目だった損傷なし、屋上防水や壁面汚れ洗浄で十分という報告がありロープ方式で対応しています。２０年で１億円節約というのはこの工法の選択から導かれた金額ではないかと。

いずれにしましても、堀り下げた議論もなく３年がきたからさあ工事をしようでは納得しかねるところです。

短周期（サイクル）修繕工事という工事の概念はないのですね？　管理会社さん、どこからこの用語を引っ張り出してきたのかしら？　皆さん有難うございました。

リゾートマンションという特殊性から、短期修繕工事がメインになることは十分考えられます。

>>292さん
リゾートマンションだったんですね。
確かに足場は１４階以上は法律で組むことはできないんですね。
そこで、１４階までは足場を組み、それ以上の階はゴンドラでの作業と
なりますが、ゴンドラの場合は割高になりますので、ロープブランコ工法が
採用されたんでしょう。
その工法ですと、安定性がなく細かい作業は難しいと思いますし、風の強い日
は危険が伴います。
３年に１回５００万円～７００万円かかるのなら、その外壁工事を１３年～１５年
経過した時に一緒にやればその分が浮くのではないですか。
外壁に浮き等がでてくるのは築１０年以上経過してからですからね。

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表

　　目的
　　　見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
　　きるようにしたものです。

　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか（工事費内訳明細で確認）
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討（実態調査で比較）

　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目 築３９年で再検討
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　工事金額１戸当り　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

リゾートマンションの場合は、予防保全より事後保全が
優先されるのでしょう。
事後保全の場合は工事費は高くつきますけどね。

グレードの高いマンションの大規模修繕工事の周期は短いようです。
修繕積立金の少ないマンションでは、大規模修繕工事というより、
それこそ事後保全で悪くなったところしかやらないようです。
そういうマンションはいずれ限界マンションとなります。
問題はデベ系の管理会社に管理を委託しているマンションの場合は
どうしても工事か多くなるのと工事費が高い傾向があります。

マンションの建て替えは非常にハードルが高いようです。
成功例としては、板橋区にあります高島平のマンションがあげられます。
何故成功したかといいますと、まず東京という立地が良かった点、それから
容積率に余裕があり、戸数を増やしその分を売却して建て替え者の負担を
軽くできたというのがその要因です。
容積率に余裕がないマンションは建替えはまず不可能です。
解体するだけでは、土地の価格を全戸で割れば、解体費用を差し引けば
微々たる金額しか手にすることはできません。
だから大規模修繕工事とかの建物設備の維持保全が必要なのです。

皆さんかなり具体的なご助言まで下さり有難うございます。昼間仕事をして夜覗いてみたら御レスが伸びているのでオドロキです。折角のアドバイスですから消化すべく勉強させてください。重ねて感謝です。

>>294
>確かに足場は１４階以上は法律で組むことはできないんですね。

どんな法律ですか？