「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

管理組合法人設立の手続き
総会で、次の３点を決定し、管理組合の特別決議での合意が必要です。
　 　①法人となること
　　 ②法人の名称
　 　③事務所
管理組合法人には、必ず理事と監事を置かなければなりません。
理事の任期は２年となりますが、規約で３年以内において別段の期間を定めたときは、
その期間とするとなっています。
※尚、マンション管理組合法人は、公益法人に準じて取り扱われるため、収益事業を
　行わなければ、課税はされませんが減免申請が必要となります。
　但し、登録するときの費用は必要となります。

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管理組合を法人化するにはなんらかの理由が生じた時です。
土地の売却や購入がその代表例となります。

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管理組合の法人化については、あまり興味はないでしょうね。

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>>2814 匿名さん とはどういうことですか。
>>ここのスレは2813までしかないですよ。

part2　の投稿。質が低いと批判。

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管理組合を法人化しているマンションの方で、法人化して
よかった点がありましたら教えてください。
当マンションは法人化に向けて取り組んでいるところですので、
情報の提供をお願い致します。

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ペット飼育禁止の管理規約に違反している占有者（賃借人）に対し飼育禁止を求めた事例

　　　判例要旨・・・大阪地方裁判所　　平成２年１０月２５日判決

　　管理規約は「専有部分において、小鳥・魚以外の動物を飼育して、他の区分所有者に迷惑を
　及ぼす行為」をしてはならない旨を規定し、端的に「専有部分内における小鳥・魚以外の飼育を
　禁止する」とは表現されていない。しかし、この判定は、犬猫などの動物の飼育を禁止する趣旨
　で定められたもので、原告の規定の運用が一貫してその趣旨で行われてきたこと、及び被告の
　犬の飼育が他の区分所有者に対して現実に迷惑を及ぼしていることからすれば、この規定に違
　反することは、このマンションの区分所有者の共同の利益に反するものであるとして原告の請求
　を容認した。

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ペット禁止が管理規約や細則に規定されていても、ペットを
飼いたいと思う者はでてきます。
猫や犬はかわいいですからね。
子供が成長し、家からいなくなるとさびしくなるからペット
を飼いたい心境が芽生えるのだと思います。
わからないでもないですが、やはり規約は順守しないと集合
住宅での共同生活に支障をきたしますから、理事会も割り切って
注意指導していくべきでしょう。

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納得

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ペットが禁止されているのに飼っている住民がいた場合、
その注意はだれがどのような方法でやればいいんでしょうか。
何かいい方法を教えてください。

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うちの場合は、掲示板に掲示するか、回覧板で
対応するかです。
直接本人宅を理事長とかが訪ねて、注意とか
することはまずありません。

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やはり嫌なことはできるだけ避けたいというのが
うかがえます。
特に顔見知りであったり、仲良くしている住民であれば
尚更注意等はしづらいでしょうからね。

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ペット可のマンションでも、ペットを飼っていない住民との
トラブルが多いみたいですね。

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ペット可のマンションでは、その管理については理事会ではなく、
ペット管理委員会とかを設けて、そこで管理していくべきです。

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＊資産価値の落ちないマンションの条件
　１．立地が良い
２．築年数（築浅）
３．物件規模が大きい
４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。
　 大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　 修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　 滞納状況はどうか。
　 空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　 義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　 防犯性は保たれているか。

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管理状況がいいということは、しっかりしたマンション管理が
行われているということになります。
４については、当たり前のことが書き込まれていますが、実行
するのは難しいんでしょうね。

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しかし、４についてしっかりできているマンションも
多いですよ。

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マンションの管理は、やらなければならないことをしっかり
やるのが資産価値に結び付いてくる。
使わなければならないお金は使う。
業者に吸い取られるとかの発想はだめですね。
そういうことは、補修や点検とはまた別次元のことだからね。

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自分の部屋の畳や壁紙、障子・襖の張り替えはどれぐらいを目安として
やっていますか。
又、トイレやキッチン、バスルームや洗面所の交換等はどうしていますか。
早くやればきれいですし、快適なマンションライフが送れます。
しかし、壁紙や畳、襖や障子の張り替えはやらなくても生活に支障は
きたしません。
要は経済力が大きく左右します。
カーテンや照明器具、リビングセットやダイニングセットもしかりです。

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資産価値は立地が第一ですが、作った会社の信頼性も次に来ますよ。今や大京は一般的には知られていない会社ですし、上場も廃止されましたから。
管理品質というのは、管理会社だけの責任ではなく、住民側の問題もあります。でも、その点でライオンズマンションは滞納が多いと聞きます。
不動産を購入する上で、変な住民がいること自体が問題ですが、大京アステージはその点、何もしませんので、滞納がどんどん増えます。

基本的には、買おうと思ったときの不安要素が無いことが資産価値だと思いますが、この会社では不安が増します。
youtubeでライオンズマンションと検索して、色々見たらわかると思います。

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ライオンズマンションの住民は滞納率が高いのですか。
ある程度グレードの高いマンションと聞いていますけどね。
確かに、建設した会社の信頼性も資産価値に影響はあると思います。
しかし、同じ会社のマンションでも、分譲以降はそこに住んでいる
住民の、マンション管理に対する取り組みも大切な要因となります。
工事の周期や点検、資材のグレード等を決めるのは住民ですから。
又、それ以外の管理に対する取り組みも住民次第です。
騒音やゴミの分別、滞納等の対応の仕方も資産価値に大きく影響してきます。

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マンションの住民に理事として注意するのは抵抗がありますね。
できることなら穏便に仲良くしていたいですから。

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ペット不可のマンションで、犬の鳴き声が聞こえてきた
場合の対応はどうすればいいのでしょうか。

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そういう場合はあるでしょうね。
しかし、なかなか注意にはいけないでしょう。
そのペットをどうするかも考えなければならないし。
やはり組合として、規約違反ということで対応するのが一番でしょう。

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結局やったもん勝ちで終わるんじゃないかな。

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ペットや騒音問題は、マンション管理のなかでも対応が
難しいものです。
工事とかは理事会は積極的に取り組みますけどね。

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人が絡むことにはできるだけ動きたくないというのが
本音。

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　警察でも裁判所でもない、管理組合ができる対応は、ペット飼育禁止を居住者に衆知徹底させることで良いと思います（知らなかったといわせないように、繰り返し言い続けること）。

何もしなければ「黙示の承認」をしていたとみなされ、動物アレルギーの人などへ深刻な被害が起きたときに責任を問われることになりかねない（金銭での賠償）。管理組合の責任は、何もしなかった役員だけでなく、（寝耳に水の）区分所有者全員で責任をとることになる（管理組合の会計から賠償）。

管理組合が衆知徹底させる努力をしていれば、深刻な被害が起きても、知りながら違反していた人に全ての責任があると証明できる。

　それと、ペット飼育禁止を知らずに専有部分の賃借や購入をした（する）人（善意の第三者？）がいる可能性がある。標準的な手順では、専有部分の賃借や購入を仲介する宅建業者が重要事項説明を行うためにマンション管理業者に情報提供を求める。マンション管理業者は、管理委託契約で定められ管理組合が承諾した項目について開示することができる。情報開示の手順、ペット飼育禁止が開示される項目に明示されているか確認されたい。

（参考）
マンション標準管理委託契約書PDF (2018.03.09)
http://www.kanrikyo.or.jp/format/pdf/kiyaku/keiyaku20180309_2.pdf
３４ページ

別表第５ 宅地建物取引業者等の求めに応じて開示する事項

６ 専有部分使用規制関係

② 専有部分使用規制関係
・ ペットの飼育制限の有無（規定している使用細則条項）
・ 専有部分内工事の制限の有無（規定している使用細則条項）
・ 楽器等音に関する制限の有無（規定している使用細則条項）
・ 一括受電方式による住戸別契約制限の有無

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違反者への告知としては、掲示板、回覧板、メールボックスへの投函等
いろいろあると思いますが、とにかく違反していることを周知させること
が大切なんですね。
それからペット禁止を知らない住民が入居する場合は、不動産会社が重説
で説明するとは思いますが、禁止事項は数多くあるので、それを全部理解
させることは難しいと思います。
やはり、規約と細則を新入居者全員に配布しなければだめでしょうね。
規約や細則の準備がされていないマンションが大半だとは思いますが。

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夏目漱石「草枕」の冒頭の言葉
智に働けば角が立つ、情に棹させば流される、意地を通せば窮屈だ
兎角人の世は住みにくいですね。
集合住宅であるマンションは、特にそれがあるかもですね。

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集合住宅であるマンションの場合は、共存・共栄が
基本です。
楽しいマンションライフが送れるといいですね。

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集合住宅でのトラブルが多いものとしては、
騒音問題があります。
ピアノ、深夜の風呂とか洗濯、大きな声での話し声等
どうやって注意してますか、それとも我慢してますか。

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＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）
屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

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自主点検ぐらいは、管理組合でやらないとね。
住民でやることによって、団結力もでてくるし。
そうすることによって、大規模修繕工事がうまくいく。

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大規模修繕工事や定期点検等については、定期的に
やれるマンションでないと、快適な生活は送れないし、
資産価値もなくなる。

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大規模修繕工事を設計監理方式でやっているとこありますか。
もしよかったら、注意点等を教えてください。

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設計監理方式と責任施工方式、どちらを採用
するのがいいのか悩みます。

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「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化
＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

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設計監理方式で一番のメリットは、同じ条件で相見積が
取れるということです。
同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料、同じ平米数での
比較でなければ、どこが見積額が安いのかが分りません。

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大規模修繕工事のときに、相見積を取らずに業者選定をすると
どうしても、業者との癒着等が発生します。
公正に業者選定をしているといっても、同じ条件での相見積で
ないのに、何を基準に選ぶのですか。
やはり声の大きい者に影響されます。業者もそういう人物を
頼りにしますよ。

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やはり住民の勉強不足につきます。
特に責任施工方式は業者に丸投げですからね。
工事価格は材料等でどんなにもなりますから。

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長期修繕計画を建築士と一緒に検討して作成し、その計画書が数量調書に
基づいて作成されていればいいんですが、パソコンのソフトに打ち込んで
作成する長期修繕計画では役にたたないでしょうね。

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数量調書に基づいて作成されていない、長期修繕計画は
何の役にも立ちません。
数量調書は皆さんご存知ですか？みたことありますか？

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建築士が作成した正式な長期修繕計画は、まず鏡として
長期修繕計画書があります。
そして、概算設計書、それから数量調書が作成されます。
全部で１００ページぐらいになりますから、素人が読み込むには
かなりの労力がいります。
しかし、それがあれば、相見積を取るときに同じ条件での見積もりが
取れます。
その場合、材料についてだけ、どこのローカーの○○で品番は○○と
だけ指定すればいいだけのことです。
そうすれば同じ条件での相見積が取れますので、価格の比較は簡単
にできます。

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概算設計書、数量調書を読み解けば、大規模修繕工事の各部分
ごとの工事費が分ります。尚、長期修繕計画書での概算工事費の
額は、平均的な材料を使った場合の試算となっています。
グレードの高いマンションであれば、それに見合ったいい材料を
使いますので工事費は高くなります。
大規模修繕工事で計画する工事個所を選出して、各個所ごとの
大規模修繕工事費の概算額を掴んでおくことも大切です。
しっかりした長期修繕計画書が作成されていればそれが可能です。
やはり内訳書が必要ということになります。

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長期修繕計画書はあるみたいだけど、そんなに詳しいのは
ないよ。

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大規模修繕工事のときは、いかに同じ条件で相見積が
取れるかということが重要なポイントになります。
簡単に同じ条件といっても、建築士が絡まなければ
素人でできるものではありません。
数量調書等が作成できなければ話になりませんから。

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設計監理方式は、設計コンサルタントにうまく利用されるので
責任施工方式がいいという者もいるけど、建築士が全て悪では
ないですよ。設計監理方式は、所謂丸投げですからね。
それをいえば、建設会社も悪がいるかもしれません。

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大規模修繕の工事費としての目安は、１戸当り１００万円が
相場のようです。

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　※設計・監理者の役割
１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した

　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。

　　説明会への出席（定例会議、工程説明会等）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。
＊工事請負契約の記名押印

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２）施工中の業務
着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回
＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。
＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。
　　　支払の内訳案　　設計料４５％　　監理料５５％
　設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕
事もしています。そちらが忙しくなれば当マンションに影響をきたす可能性があります。

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３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。
＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

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設計コンサルタントはマンションの大規模修繕工事の経験のある
建築士を選ぶべきです。

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修繕積立金に余裕があれば設計監理方式がベストでしょう。
但し、設計コンサルタトの選出については、相見積を
取り、説明会を開催して一番いい建築士を選ぶべきです。

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設計監理方式を採用できるのは、大規模マンションでしょうね。
小規模マンションではまず経費的にも難しいと思います。

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小規模マンションは責任施工方式がいいですよ。

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ここのスレには直接書き込みはしないけど、ここから発信される
情報は参考にされている方が多いのですね。

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スレが立ち上がって約２か月経過したけど、レス数は２，８００だからね。
１日平均４８の書き込みがあるんだから、結構書き込みもあるんだね。

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質問があればすぐ答えてくれるのもここの特徴。

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大規模修繕工事は１２年～１３年周期だから、経験がない者が
殆どだからね。
１回専門委員とかを経験すれば次回はだいたいのことは分るんだけどね。
ただ言えることは、建設会社丸投げの責任施工方式はお奨めできません。

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大規模修繕工事の業者を選定する基準はどうしていますか。
相見積を取り、説明会を開催して評価点をつけた場合、価格が３番目に
高く、評価点が１番よかった業者と、価格は１番やすかったが、評価点
は４番目だった場合、どちらの業者を選びますか。
声の大きい者の意見を採用しますか。

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設計監理方式では本命が決まっている。説明会は儀式だよ。長期修繕計画の予算額に近いことを願っています。(委員会も理事も予算額を調べない、知らないから設計事務所・管理会社の言いなりで大切な財産が無くなる)

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管理会社発注方式や責任施工方式とは違って、設計監理方式なら公正な競争が行われると思い込むことこそが、間違いの元ですね。加えて、管理組合の個別的な事情も踏まえることなく、設計監理方式がベストな選択だなんてとても言えたものではありません。

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設計監理方式なのに管理会社がタッチするんですか？
設計監理方式だから、要綱書を建築士が作成し、同じ条件での
相見積を取るんですよ。
そして、その業者の中から見積もり金額の安い３～４社を選定し、
説明会に参加してもらうのです。
そこで専門委員会が評価をして総合評価方式とかの方法で公平な
選定を行うことになるのです。
当然管理会社は評価とかには参加できません。
設計コンサルタントも、建設会社も公募を行い、相見積と説明会を
開催して選定するんです。
それに、専門委員会で決めるのはあくまで専門委員会の案であり、それを
理事会で決議し、総会に提案して、予算とか業者が決まります。

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2879さん
教科書通り勉強して100点取った方でしょうね。
建設業界(設計コンサル含む)は昔と何ら変わらず談合の世界ですよ。
本命会社が他社の見積書作成してますって。管理会社も裏でしっかり仕事してますよ。
提示される設計コンサル料で仕事できると思いますか?キックバックなしで。
うちは3回目の大規模修繕になりますので、2回目の資料を基礎とし責任施工方式で数社相見積+提案で修繕委員会で決めたいと考えています。

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>>2880さん
本命会社が他社の見積書を作成してる？
管理会社主導でマンション管理が行われているデベ系のマンション
では、管理組合が工事で主導権は取れないんでしょうね。
設計コンサル料の報酬はいくらかご存知ですか？
例えば、３００戸のマンションで工事費が３億程度であればコンサル料
は、１，５００万円～２，５００万円程度になります。建築士間では
工事費の１０％から１５％ともいわれています。長期修繕計画書では１５％
で予算化してありませんか。
工事期間は１年以内で終わるでしょうから、報酬としては高いと思いませんか。
材料とかの経費はいらないんですからね。
それに、大規模修繕工事は建設ではないんです。補修工事ですから、工事費
はそんなに高くはとれません。談合をして、応募してきた業者５～８社に
対してキックバックを渡すことはできないでしょう。殆どが人件費ですから。

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マンションの管理は管理組合が主導権を握って管理していくべきです。
特に、管理規約の全面改正と大規模修繕工事に関しては、管理組合主導
でいくべきで、その中に管理会社を入れないことが大切です。
しかし、デベ系の管理会社の社員としては、親会社以外の建設会社に工事を
もっていかれれば、そこの支店やフロントの立場は悪くなるので、必死に
なって工事の受注に全力を投入してきます。それは当たり前のことです。
だから、管理会社のフロントを建設会社や設計コンサルタントの応募や
業者選定の委員会のメンバー、会議に参加させないようにしなければなり
ません。それができなければ、管理会社主導で業者が選定される可能性は
高くなります。
それができているマンションも数多くあるのですよ。

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大規模修繕工事を管理組合主導で行うことに関しては、管理組合と
管理会社との葛藤があり、最終的には管理会社のリプレイスに繋がる
こともあります。
それぐらいの強い気持ちが理事会のメンバーにないと管理会社の力に
押し流されてしまいます。

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マンションを建設するには、材料費、人件費等が必要になります。
しかし、補修工事には必要経費は殆どかかりません。
大半は人件費なのです。
私が親の家を解体するときに、解体費用の見積もりを取りましたが、
上は１，３００万円、下は６５０万円でした。以前旅館をしていたので
かなり大きな解体となりました、木造です。
最後は、４００万円になりましたが、その解体業者がいうには、我々は
解体するだけです。その解体の内容が良かろうが悪かろうが内容は同じ
なんです。だから解体費用はどうにでもなります。特に期日を決められ
なければ職人の手がすいているときにやれますので、価格はかなり安く
することができるということでした。

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>>2878さん
設計監理方式がベストといっている訳ではないんです。
ただ、同じ条件で相見積を取る場合、要綱書等の作成が
素人ではつくれないですからね。
概算設計書や数量調書の作成は設計コンサルタントで
なければ素人では作れませんので。
同じ建築士でも、図面を中心に仕事をしている者と、設計監理
をやっている者とでは仕事の内容が違いますから。
医者でも外科と内科が違うのと同じことです。

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「見える化」できレバいいなあ。

https://premium.toyokeizai.net/articles/-/19382
（週刊東洋経済 2018.12.8）

3Dの建設設計図で「見える化」
BIMは不適切コンサル問題の救世主か

　BIM(ビム=ビルディング・インフォメーション・モデリングの略)と聞いても、建設業界の関係者以外は知らないかもしれない。……　BIMはいわゆる3Dの建築設計図である。
　……
　それは、3DのBIMになると、建物の部材ごとの「数量」がコンピュータで自動計算できることだ。これに部材「単価」を掛ければ「コスト」が出る。つまり「建築コストの透明性」が格段にアップするのである。

"見える化"で水増しを防止

　マンション大規模修繕工事で、設計コンサルタントと施工工事会社などが結託して行う工事費の水増しは、「数量」を改ざんする手口が一般的だといわれる。「単価」は市販の積算資料やインターネットで誰でも調べられるが、平面の図面から部材の「数量」を正確に拾い出すのは素人にはほぼ不可能だからである。
　……
　マンション管理組合自身が正確なBIMの設計データを管理してチェックできるようになれば「数量」を改ざんする手ロは使いにくくなる。さらにBIMデータと維持管理コストを連係すれば、長期修繕計画の自動作成も可能となる。不適切コンサルを排除するだけでなく、マンションを長期にわたって適切に維持管理するための強力な武器になるのだ。
　……

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数量の改ざんですか。
しかし、設計図面で数値は出してあるんではないですか。
設計図面で平米数とかをだして、相見積を取ります。
各業者は統一してある修繕個所の数値に単価を掛けて見積もり金額
を出すだけでいいんです。

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数量が正しいのか素人では分からないから、不適切コンサルが数量を水増しする不正なのでしょう。
が、後々、修繕計画の見直しや次の修繕工事か何かで真っ当な専門家が検証すれば発覚するでしょう。

それとは別に、工事前に数量が確定していない変動要素（外壁タイル補修など）がある。設計監理方式では、コンサルが設定した暫定数量の入札価格で工事契約し、実際の請求額は、工事が始まり、終わってからコンサルが査定した出来高で実数清算する方式が多い。不適切コンサルの暫定数量、査定で不正が行われるおそれがあり、発覚しにくい。

変動要素について、↓の調査結果が分かり易いと思う。

https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2019/08/1908_tyous...
マンションの大規模修繕工事における工事中の変動要素の取り扱いに関する調査結果
令和元年８月 東洋大学理工学部建築学科秋山研究室 / マンション管理センター

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>>2888さん
数量調書等の作成は、長期修繕計画書の中で作成されるものです。
大規模修繕工事の時に作成するものではありません。
その長期修繕計画書の作成を依頼するときは、積算に強い
建築士に依頼することになりますが、当然公募をして見積もりと
説明会を開催して、管理組合が選定します。
その計画書を依頼する建築士を管理会社の推薦の中から選ぶ
こと自体が間違いのもととなります。
大規模修繕工事の時に、管理会社からの設計監理士であれば、当然
管理会社の親会社が選ばれることになるでしょう。
故に、大規模修繕工事時（業者選定決定まで）には、管理会社の親会社や管理会社の
建築士を専門委員会のメンバーに入れないことが大切です。
マンションを施行した建築会社がそこのマンションのことは詳しい、
良く知っているとかいわれて決めるところもありますが、設計図面は
ありますし、大規模修繕工事は建設ではなく、単なる補修工事ですからね。
そこを誤解してはいけません。補修工事はどこの業者でも同じように
できますよ。

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>>2888さん
２８８９は別にあなたに対しての書き込みではありませんでした。
一般論としての書き込みでした。
あなたは良く理解されているようですし、あなたの書き込みは参考になりました。

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ひとつ付け加えますと、管理会社推薦の設計監理士や管理会社推薦の建設会社も
管理組合が公募している業者の一角に応募することは認めるべきです。
但し、選定するときは管理会社はその中には絶対いれてはいけません。
あくまで公平に専門委員のメンバーだけで選出すべきです。
業者や建築士が決定したら、管理会社には委託契約に基づき手伝ってもらいましょう。

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やはり、予算が許せば設計監理方式がいいんでしょうね。
その選定については慎重にマンションがプラスになるような
業者を選定すべきですが。

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>>2891 匿名さん

大規模修繕関連業務が委託契約の中に入っているんでしょうか、その点依頼するなら別途費用ではないですかね。
自力でやるのが一番です。

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>>2893さん
委託契約には、管理会社は理事会支援業務、総会支援業務が
ありますから、大規模修繕工事もその範疇に入ります。
しかし、勤務時間外の会議とかに参加すると負担が大きいでしょうから、
その点は考慮して、別途契約をしてもいいのではと思っています。
広報活動は当然理事が行うべきです。

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第１回目の大規模修繕工事のときは、管理会社のフロント、管理員が
会議や資料づくり、広報活動を含め一生懸命やってくれました。
しかし、委託費は現状通りでした。
管理会社推薦の建設会社や設計コンサルタントは全く別のところに
決まりましたが、何もいわずに一生懸命やってくれました。
専門委員会や業者との打ち合わせにも、全て出席してくれまして、書記
をつとめてくれました。会議では殆ど発言することもなかったようでした。
２回目の時は、大規模修繕工事じの委託費の契約を見直すことも考えおります。

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時代は変わっていますね。
標準管理委託契約書でも大規模修繕工事に関する企画や調整は別になっています。
議事録作成や広報などは、普通は内容を知っている設計会社や施工会社が作ることになりますね。

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委託契約では、大規模修繕工事については規定されていませんので、
基本的には管理会社への別途支払いは発生しません。
広報については、資料は施行会社が提供しますけど、それをまとめて
作り直すのは理事会で行いました。
工事の工程表はエントランスに掲示しますけど、それは施工会社が行います。

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最新の標準管理委託契約書でも、大規模修繕工事の委託費用を
管理会社と別途契約を結ぶようにはなっていません。
それは、長期修繕計画書の洗い直し費用ですよね。
以前は管理会社のフロントがパソコンで簡単な長期修繕計画書を
無料で作成していましたが、それを有償化するほど価値のあるものでは
ありません。
長期修繕計画書を作成するには、その元となる数量調書等がなければ
役にたちませんからね。
それは積算に強い建築士に依頼して作成すべきです。設計図面がありますので
それに基づいて正確なものを作成しなければ、相見積をとるときの要綱書
づくりに役に立ちません。

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そりゃ当然設計士の仕事でしょう。
要綱ただで作れる訳もありませんから。

管理会社は仕事をしないでしょうねってだけです。

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以前の管理会社が作成していたのは、パソコンソフトに
データを打ち込むだけの簡易なものでした。
それは素人の管理会社のフロントは誰でも作成できるものです。
単なる工事金額と周期の目安だけのものでした。

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勘違いしてますけど、大規模修繕についての企画と調整なので、長期修繕計画とは違いますよ。

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管理業務の基幹事務とは、管理組合の会計の収入および支出の調停及び出納
並びにマンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整ですよね。
大規模修繕工事のことはいってないと思いますけど。

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設計監理方式が正しく運用されれば一番いい方法には
違いないのですが、費用がかかります。
小規模マンションではこの方式は難しいと思います。
デベ系のマンションであっても、設計コンサルタントは
つきますが、それは施工会社がつけるものですからね。
設計コンサルタントは、施工が要綱書通り実施されているか、
手抜きはないか等をチェックするものですから、施工会社が
つける設計コンサルタントでは不安ですね。

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施行会社がつける設計コンサルタントは、施工会社の指示通り
工事をしなさいと指導するものですからね。
材料が変更されていたり、仕様がかわっていても住民はチェック
できませんからね。

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同じ条件で相見積が取れればいいんですがね。
業者を一堂に集めて、口頭で工事個所や使用材料等を
伝えるのはいいんだけど、どんな材料を使えばいいかが
分らないし。

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大規模修繕工事で、設計監理方式が採用できるマンションの
住民の皆さんは幸せですね。
建物設備の管理が行き届いているマンションでしょうから、
資産価値はそんなに落ちないですよ。

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そもそも長期修繕計画書の数量調書等から積み上げられたものを
見られた方はいますか、５０～１００ページはありますよ。
殆どのマンションの住民の皆さんは見たこともないと思います。
設計図面しかりでしょう。
理事はおろか理事長もみたことはないと思いますよ。
それから、管理会社との委託契約書をみたことのある理事や理事長も
殆どいないのではないでしょうか。
残念ながら実態はそれぐらいのものです。

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そもそも、概算設計書と数量調書から積み上げた長期修繕計画表を
作成しているマンションが殆どないということです。
長期修繕計画表があっても、数枚程度の内訳表があるぐらいのもの
ではないですか。その内訳表では、工事概算額の把握はできないでしょう。
それでは、大規模修繕工事時に相見積をとるときの参考にはなりません。
しっかりした長期修繕計画表があれば、工事金額は凡そ把握できますし、
（ただし、１０％程度の余裕はみています。）周期についても理事会の
判断材料になります。
勿論、修繕積立金の必要金額や資金計画も把握できると思います。

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それは別途費用のかかる長期修繕計画ですね

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以前は管理会社のフロントがパソコンソフトにマンションのデータを
打ち込んで作成する長期修繕計画表だけでしたが、現在はそれでも
別途費用がかかるようになりました。
しっかりした長期修繕計画表を作成するには、建築士に依頼して設計図面
を参照して、概算設計書と数量調書から工事金額を算出するやり方で作成
した長期修繕計画表の作成が必要です。
その際、専門委員会で建築士と検討して、周期や工事材料のグレード、修繕
個所の仕様等を話し合って作成すべきです。
又、資金計画では、工事費についてはモデレートな工事で計画をしますが、
それでも余裕をみて計画されていますので、現実にあわせて１０％～２０％
差し引いた工事費で計画してもらうことです。尚、設計監理費用については
建築士間では１５％程度となっているようですが、マンションの規模にもよりますが
１５０戸以上のマンションであれば、総工事費の５～６％程度で収まることもあります。
工事費総額から1戸当り月の必要修繕積立金の額を算出すればいいと思います。
長期修繕計画表には、専有部分の給排水管の更新工事費やサッシの交換費用（
これはむずかしいので滑車だけの交換でもいいと思われます。）玄関扉の
工法等とかも考慮して計画されたらいいと思います。

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長期修繕計画表は建物設備の維持保全をしていくには
必要なものでしょうね。

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我がマンションは中規模マンション（１００戸未満）に該当し
長期修繕計画表（案）は１００ページ超、作成費は４５万円以上、次回は５０万円超か？

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読むのもコストかかりそうですね。

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>>2912さん
長期修繕計画表は１回目にしっかりしたものを作成すれば、
次回は大規模修繕工事の時に、それをもとに新しい計画表を
建築士が作成してくれるはずです。
長期修繕計画表の洗い直しは、５年ごとにやる必要は全く
ありません。
大規模修繕工事のときにあたらしいのを作成すればいいでしょう。
計画表を読み込むのは確かに大変な労力が入ります。
しかし、それは工事時に建築士が読み込んでくれますよ。

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そうですよね。長期修繕計画の洗い直しを
５年ごとに行うよう、国交省はいってますが
やっても意味がないでしょう。

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長期修繕計画の洗い直しは、大規模修繕工事の後が
一番効率的です。
想定される工事は決まっている訳ですから、後は景気の
状態や消費税とかを勘案して修正するだけですから。

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いろんな工事をすれば予定とちがってきますからね、
それが洗い直しなんですが、１つ２つ工事をしても大勢に影響を
与えることはないでしょうから、大規模修繕工事のときに洗い直し
をすればいいでしょう。

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業者選定方法
　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

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金抜き積算方式って知ってますか？

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金ヌキ計算書（金ヌキ積算書、金ヌキ明細書）
　　金ヌキ計算書とは、見積書を作る時工事内容、材料、数量までを記載し、単価や金額を表記
　しないもののこと。相見積を取る時に使用します。

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数量計算書
　　設計図面から材料の使用量と労務数量をプラスし、それに単価を掛けて工事金額を決めて
　いきます。工事金額を求める作業全体を見積もりといい、図面から数量を求める作業を積算
　といいます。
　　この積算根拠をまとめたものが数量計算書です。長期修繕計画の洗い直し時にも活用します。
　　相見積を取る場合は同じ条件の中で見積もり金額を出してもらわないと比較ができませんの
　で金ヌキ計算書と並行して使用すべきです。

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共通仕様書（仕様書、見積内訳書、見積要項書）
　　見積もり参加業者に同一条件で見積書を出してもらうためのもの。
　仕様書
　　　工事を行うにあたり図面だけでは表現できない材料の品質や製造メーカー、施工の手順な
　　　どの規定事項を文章や数値などで表現し施行者に指示する図書。
　見積内訳書・・・工事別補修ヶ所の数や数量が入ったもの
　要項書・・・工期、見積もり提出期限などの約束事、アフターメンテナンス条項等
工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した文書のこと。

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設計監理士とは
　　私たちに代わって工事が設計図書通り行われているかをプロの目線でチェックをしてくれま
　す。設計コンサルタントともいわれています。
　　建築士や建築施工管理技士の資格が必要です。

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　設計図面から材料の使用量と労務数量を求め、それに単価を掛けて工事金額を決めます。
　工事金額を求める作業全体を見積もりといい、図面から数量を求める作業を積算といいま
す。又、積算根拠をまとめたものが数量計算書です。

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排水に使用されるビニル管は４０年以上もつ、但し熱水仕様のばあいには伸縮による破損がある。
土中のビニル管は、異常な力が加えられたり、大きくたわんで亀裂する場合がある。
給水に使用されるビニル管は４５年以上もつ。
塩ビ管は、コア内臓継手を使用していないものは、２５年前後から赤錆が出たりする。３０年以上
経過すると漏水が出てくる。

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建物設備の維持保全と積立金について

　今後益々建物や設備の経年劣化が進んでいく中で、それに対する取り組みや届出の制度
を明確にしていくことが大切です。そして、だれが理事になっても基本は同じというシステム作
りが必要となってきます。
　現在建替えられているマンションは、築５０年以上経過しているもので、その建物は耐震基
準の適用外の建物であり、その対応をするためには莫大な費用が必要となるのと、その当時
のコンクリートには海砂が使われていたので品質の低下を招き、大規模修繕工事では対応で
きず、スラム化するまで住み続けるか、建て替えをするかの決断しか選択肢がなく、又建替え
に踏み切ったマンションは容積率が大きく、戸数を増やしその増えた戸数分を資金に充てるこ
とができたごく少数のマンションでした。
　適正なタイミングで十分な修繕等を実施できれば、マンションの資産価値は落ちませんが、
積立金が不足しているために工事を先延ばししていると建物の傷みが進み必要以上に工事
費が嵩んできます。だからこそ、計画的な建物設備の維持保全工事が必要なのです。
　これからのマンションは２極化がより明確になってきます。建物の維持保全が十分できるマ
ンションとできないマンションがあります。

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＞＞10298 匿名さん Ｐart2より どっちが正しいの？

> 2925　匿名さん　2019/10/25 08:32:19
>塩ビ管は、コア内臓継手を使用していないものは、２５年前後から赤錆が出たりする。
>３０年以上 経過すると漏水が出てくる。

「塩ビ管」と「塩化ビニル（塩ビ）ライニング鋼管」の違いを理解していないから、こんな意味不明なことを書くのでしょう。
また、「内臓」ではなく「内蔵」が正しいですね。

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>>2706

負けました

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>>2706

管理規約で、管理費を支払うべき管理の中に入っていないと思いますから、無効と考えるのが妥当。
管理組合から費用を戻させるとともに、善管注意義務違反で管理組合へ管理会社から賠償させるのが良いでしょう。

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ここに書き込まれている内容で間違って
いれは知っている方が修正をしてください。

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>>2929 匿名さん 6時間前

>>2706 質問

＞管理規約で、管理費を支払うべき管理の中に入っていないと思いますから、無効と考えるのが妥当。
＞管理組合から費用を戻させるとともに、善管注意義務違反で管理組合へ管理会社から賠償させるのが良いでしょう。

ご指摘の通り管理規約には該当するような内容はない。
共用施設への地震、火災保険、漏水、個人賠償等々への保険は良し。
機会を見て解約を提起したいと思います。ありがとうございました。

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皆さん方の質問や情報提供を期待します。
そして一緒にマンション管理の適正化を目指していきましょう。

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自治会と理事会が混同されてマンション管理が
運営されてませんか。

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民法より区分所有法、そして法律に別段の規約が
なければ規約、総会が優先されます。

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別段の規約がされているかどうかがわかりずらい。

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>わかりずらい。

わかり「づ」らい。

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>>2936さん
わかりづらいですね。
有難うございます。

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管理規約と各種細則の全面改正をするということは
大変な労力がいります。
いかに理事会や総会で効率よく説明できる議案書が
作成できるかにかかっています。
臨時総会を開催するにしても、説明と質問時間で２時間以内に
納めなければならないでしょうから。

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規約の全面改正をするときは、標準管理規約に基づいてやるだけ
だから簡単といっている者もいるけど、甘いね。
特に各種細則は、ひな形通りにはいかないからね。

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管理規約や細則などについては、法廷闘争・裁判沙汰にでもしない限り、肝心の箇所がぜんぜん使えません。管理会社や管理組合にとって都合のいい規定なら遵守され利用されています。会社や組合が痛いと感じる条文であればあるほど、実際には役に立たない「お飾り」みたいだということです。

「法」なのですから、大事なのは、会社にも組合にも不都合な規定だという場合でもきちんと適用されなければならないはずですが、そんな正義の実現に積極的な住民がそろったマンションなんてめったにないでしょう。監事か誰かのきちんとした発言に全出席者がシラケて退席したら、法の効力なんてどこへやらです。

「規約をバカ正直に履行したらマンションのコミュニティーがガタガタに崩れてしまう」、つまり適用の結果としてマンションの資産価値が落ちると思われる局面なら、ほとんどの管理組合は規約を上手に破る道を進むでしょう。もちろん、破っておいて「遵守している」と言い張ります。残念ですが、理事会や総会は「遵守」を装う恰好のツールとして使われています。

企業と同じく、マンションだって法の適用が自滅をもたらすくらいならウソもつくし、法の遵守も上っ面だけのものにして留めます。これは、善悪の問題というより組織の生理現象だと思います。

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>>2940さん
規約や細則をそんな見方をしたらいけませんよ。
管理規約は基本的には、標準管理規約をひな形として作成
されていますので、全国的にみてもそんなに変わりがありません。
管理組合にとって都合のいい規定ではないでしょう。
集合住宅ですので、ある程度の決まりごとがなければマンションの
管理はできないできませんからね。

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全国のマンションでは、常識では考えられないマンション管理が
行われているところも多々あるんでしょうね。
理事とか管理会社とか、難しい問題があるんでしょうね。

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>>2941さん
私のマンションの管理組合で実現した規約・細則全面改正は、
大規模修繕工事と同一の方式、同じプロセスをたどりました。
内容のほぼ１００％が専門業者に有料で丸投げも同然なので
住民はラクチンでした。表向きは理事会の下に専門委員会が
結成されてほぼ１００％そこが目を通したことにされました。
マンションの住民自治を装って特定業者の意向が法的に埋め
込まれたのが当マンション新管理規約並びに細則の案でした。

任せた組合と任された会社で確かにウィンウィンの関係です。
しかしその結晶である新管理規約・新細則の欠陥を指摘する
人こそが内部の貴重な「法の番人」のはずですが、無力です。
組合と会社は、法と正論を無効にするやり方を心得ています。

組合員の資格で組合理事長を提訴した稀有なマンションから
大手管理会社は手を引き、契約非更新の方針を通告しました。
そんな管理組合員が１人もいないマンションは多数あります。
過酷な裁判以外に個人の権利の保護がろくにない現状に関し、
納得していないマンションの住人はけっこういると思います。

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>>2942さん、おっしゃる通り。

本当にひどいマンションは書かれることがほとんどないですが、
知らせても知らないことにされるという点が根深いと思います。

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無関心は敗北とよくいわれますよね。
マンションの住民で改革心のある方がおられれば
管理会社や業者に左右されないマンションのためになる
管理ができるのですが、知識、時間、関心がないのでしょうね。
それができない住民ばかりですと、管理会社等のいいなりに
ならざるをえないでしょう。
組合員は、ただお金をだすだけの存在しかありません。

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告発したいのですが、告発先を教えて下さい

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令」について　が平成２２年１０月から施行されたが、当管理組合（管理組合設立は平成２１年）と管理会社との重要事項説明書・管理委託契約書（管理仕様書）の内容には適用されていない。
　改正内容は分別管理方式が改正され「前」と「後」で大幅に変わった
改正点
　①収納口座と保管口座の分離による安全措置
　　収納口座から毎月分の支払いを実施後１ｹ月以内に保管口座に残額を移管するとある。
　　しかし管理会社との契約では保管口座への移管は管理組合の指示により適宜移管するとなっている。
　　これは管理会社が責任を負わない為の方策と考える。

告発しようと思ったのはマンション管理で「処分を受けた業者一覧」を検索し入手した記載内容で処分内容、処分日、商号、処分理由（法違反行為）等が纏められている資料。で上記に該当するものが存在したため。

　②月次報告の義務化
　　電磁的方法を採用するがこれによる損害を管理組合が受けても管理会社は免責に関する事項で責任を負わないと記載。
　　これはまだ情報収集不足につき今回は保留する。

以上よろしくお願いします。

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管理会社に対しての告発先は、地方整備局が担当します。
マンション管理業協会も管理会社の上部団体ですが、両方に
相談されたらいいと思います。

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管理会社や業者とのトラブルが起きる要因としては、殆どが
積立金が絡んできます。
そのシステムづくりができあがっていないのが大きな原因と
いえます。
まず、大規模修繕工事でいえば専門委員会が独自で機能できな
ければならないでしょう。
決定事項については、管理会社や業者がタッチできないように
しなければならないでしょう。

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>>2946　より
2947 匿名さん 情報ありがとうございます
地方整備局で相談したいと思います
ここを検索したところ　処分を受けた業者　の個別内容がわかる記載がありましたので。

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>>2949さん
地方整備局に相談されたら、管理会社への注意や罰則等も
してくれますから、頑張ってください。

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マンション管理をしていくのに必要なのは、
one　for　all，all　for　oneの精神が必要です。
一人はみんなのために、みんなはひとつの目的のために。

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マンションの住民の中にはいろんな方がおられますからね。
自分さえよければいいと思っている方が多いマンションは
大変でしようね。

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皆さん方のマンションで修繕積立金の額は足りていますか。
修繕工事には専有部分の配管は計画されていますか。
当然エレベーター、玄関扉、サッシや網戸の滑車の交換等は
計画に入っていますか。

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>>2947 さんは下記の通りお書きになりました。
>管理会社に対しての告発先は、地方整備局が担当します。
>マンション管理業協会も管理会社の上部団体ですが、両方に
>相談されたらいいと思います。

私もアポをとって地方整備局を訪問し、話をしましたがダメでした。
ほぼ全て、当マンションの管理組合の質が高ければ解決するのです。
しかし、組合の質を今さら高めるなんて雲をつかむようで非現実的。
努力は放棄していませんが８年間続けても住人の質は全然高まらず。

管理会社とか業者の利害に管理組合の思考と判断が一致するように
全会議とも社員関与で、組合は慣れきっていますから手が出ません。
同時に「そうしないと恐ろしい目に会う」という支配もされてます。

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ずっと同じ管理会社と同じ大規模修繕専門業者でやってきたこの
マンション管理組合が、もし工事等で事後に欠陥が見つかった時、
他のマンションのように「組合 VS. 業者」の構図で対立するのか。

対立はできない、立ち上がれないんじゃないかと想像しています。

今のところ、そんなことが起こる可能性なんて頭にないようです。
そんなことが起きないよう、起きた場合のことも考えての発言も
聞く耳は一切持ってもらえません。２社を変更する必要はないし、
その必要を示す事実に向き合って直視するということがないです。

この点は確かに組合の問題です。しかし、組合がこんなであって
くれることからくる業者のメリットたるや絶大なものがあります。
すなわち、規約も細則もこの点を念頭に置いて会社は起案します。
組合はそれを見抜いて採決前に手を入れるべきですが、現実は逆。
私は具体的に論点を挙げて全戸に届けましたが、敵視されました。
業民一体型の管理に慣れた分譲マンションは、手に負えましぇん。

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高齢・賃貸化がすすむ築古マンションで、理事長をやることと引き換えに自身の関連会社の工事をやらせてほしいという人物が、大規模修繕を（管理会社に自身の関与を伏せさせて）工事を行った場合、どうすればよいのでしょうか。（例えば理事長を解任し、第三者に管理者を一任するとか？

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>>2954さん
地方整備局に何を相談にいかれたのか分かりませんが、適正化法に
違反しているのなら整備局が対応してくれると思います。
ただ、組合員の質や知識、モラルとかになるとそのマンションの
問題となります。
理事会のパワーアップと関心度が必要です。
脱管理会社ですね。

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>>2955さん
大規模修繕工事を管理会社と同じ業者でやってきたということですが、
多分デベ系の管理会社に管理を委託されているんでしょうね。
ということは、業者間の相見積もりや競争はないのですね。
管理会社としては、親会社の建設会社に対して、工事が受注できない
となると大変ですからね。
当然工事費も相手に自由に操られていると思います。
工事業者は公募で行い、合い見積もり書の保管や工事業者決定時の会議には
管理会社や業者を入れないでやらないとだめでしょう。

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>>2956さん
理事長の成りて不足は築古マンションに限らず全国のマンションで
普通に起きていますよ。
しかし、そういうことを条件に理事長を引き受けるという住民が
理事長になること自体が問題ではありませんか。
それに、マンション管理は工事だけではありませんからね。
理事長の解任は理事の互選ですから、理事会で解任はできますが、
工事は理事会や総会で承認を得ているのですから、何の問題もないのでは
ないでしょうか。
要は、業者は公募で行い、同じ条件で合い見積もりを取り、業者の説明会で
委員が評価点をつけて選定する方法をとるべきでしょう。

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マンション管理を理事会主導でできないマンションは
頑張らないといけませんね。
ただし、小規模マンションでは人材不足もあり大変だとは
思いますが、それは理事長の長期政権でクリアできます。

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大規模修繕工事のときに、専門委員会を設置するマンションは
多いと思いますが、形式的で本質は管理会社主導で工事の計画
が進められていませんか。
工事のことはわからないで済ませるのではなく、分からなければ
管理会社と関係のない設計コンサルタントを選定し、専門委員と
一緒に工事に取り組んでいけばいいと思いますよ。

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建築の専門的なことはわからなくていいんです。
それはお金を払ってプロの建築士を雇えばいいんです。
ただ、基本的な知識は勉強する必要があります。

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工事のことはプロに聞けばいいんです。
管理会社のフロントに聞くからおかしくなるんですよ。

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設計監理方式を採用すれば、プロの建築士が
住民の代表として、建設会社と対応してくれます。
そしてわからないことはなんでも聞けばいいのです。

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パート２より。起点はパート３なので転記

> 2947　匿名さん　2019/11/01 20:41:43
>管理会社に対しての告発先は、地方整備局が担当します。
>マンション管理業協会も管理会社の上部団体ですが、両方に
>相談されたらいいと思います。

本物のマン管士なら、こんな話ではなく、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令の施行等について（平成21年9月9日 国総動第47号）」の説明をすると思います。


10302 匿名さん 2日前

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令の施行等について（平成21年9月9日 国総動第47号）
https://www.mlit.go.jp/common/000049270.pdf

第一　一部改正省令関係
２ 財産の分別管理について
（１）規則第８７条第２項第１号関係
② 修繕積立金等金銭又は第１項に規定する財産を収納口座に預入する場合において、規則第８７条第３項各号のいずれにも該当し、かつ、その月分として徴収された修繕積立金等金銭又は第１項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を引き続き当該収納口座において管理することを管理組合等が承認している場合には、同条第２項第１号イ又はロに規定する方法としてその月分として徴収された修繕積立金等金銭又は第１項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理しているものと解して差し支えない。

【この場合におけるマンション標準管理委託契約書コメントの記載例】
（記載例）
三 甲の組合員の管理費等の収納は、甲の管理規約第○条に定める預金口座振替の方法によるものとし、毎月○日（当該日が金融機関の休業日に当たる場合はその翌営業日。）に、甲の組合員の口座から甲の収納口座に振り替えし、④の事務を行った後その残額を、引き続き甲の収納口座において管理する。
収納口座 ○○銀行○○支店
保管口座 ○○銀行○○支店

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>>10302 は、【保証契約を締結する必要がないとき（※）】に管理組合の収納口座と管理組合の保管口座を設ける場合です。

※【保証契約を締結する必要がないとき】とは、次のいずれにも該当する場合です。
一　修繕積立金等金銭若しくは第１項に規定する財産がマンションの区分所有者等からマンション管理業者が受託契約を締結した管理組合若しくはその管理者等（以下この条において「管理組合等」という。）を名義人とする収納口座に直接預入される場合又はマンション管理業者若しくはマンション管理業者から委託を受けた者がマンションの区分所有者等から修繕積立金等金銭若しくは第１項に規定する財産を徴収しない場合
二　マンション管理業者が、管理組合等を名義人とする収納口座に係る当該管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理しない場合

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パート２に関しては、もう半年ぐらい一度もみてないし、
そこのスレの問題であれば、そこで解決してください。

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>>2967 匿名さんへ

パート３のスレから派生した問題です　　確認したほうがいいですよ。
パート２とパート３での問題解決策でどちらが優れているか比較するのもの良いですね。
いちいち取り上げる（投稿）こともないと思いますよ。

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ＰＡＲＴ２について、今後も見るつもりはありません。
批判だけのスレになってしまいましたから。

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設計管理方式は小規模マンションでは採用するのが
難しいでしょうね。
やはりそれなりの経費がかかりますからね。
しかし、丸まるその分がプラスになるわけではないのですが。
設計監理方式でなくても、だれかがその役割を果たさなければ
ならないわけですから。建設会社が兼用でやればその分が上乗せ
されるでしょうからね。

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設計監理方式の字が間違っていました。
なぜ設計監理業者を採用するかといいますと、元受業者選定に
当たって、平等な合い見積もりを取るための要綱所等の作成と
工事期間中仕様書通りの工事がされているか、正しい材料が仕様
通り使用されているか等をチェックするためです。

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専有部分の給排水管の更新工事を管理組合の責任と負担で行うように
規定しているマンションはありますか。
殆どが塩ビ管を使用しているでしょうから、継手部分の交換となるでしょうが。
しかし、いくら継手部分だけといっても、在宅や水の使用制限、トイレの使用制限
等があり大変でしょうね。

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町内会費を半年に１回、管理費と同時に徴収していますがこれは違法ですか。（管理費＊＊＊＊円、町内会費＊＊＊＊円）
我が管理規約には町内会費を徴収するという文言はない。

平成２８年３月に国土交通省より新しい標準管理規約が公表されました。
このなかに自治会費または町内会費等を管理費等と一体で徴収している場合には
ア自治会または町内会等への加入を強制するものとならないようにすること。
イ自治会または町内会等への加入を希望しない者から自治会費または町内会費等の徴収を行わないこと。
ウ自治会費または町内会費等を管理費とは区分経理すること。
と記載されている。

　以上から考えると自治会または町内会等への加入を希望する者の承認を
得て徴収する必要があると思いますが　平成２８年３月に国土交通省より新しい標準管理規約は考慮せず従来どうり徴収しても問題はないのでしょうか。
　今後新たに入居した人が加入を希望しない（前マンションでは加入する、しない、は入居者任せと主張）ので支払い拒否した時、どう対応すべきか。
　規約の改訂を速やかに実施すべきか。
教えて下さい。

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うちのマンションでも管理費等と一緒に自治会費を口座引き落としをしています。
といいますのも、当マンションは全員加入していますので、自治会費を徴収する
手間を省くために行っています。
当然、管理組合と自治会の会計は完全に分かれています。
ただ、問題なのは年間分をまとめて期首に自治会にふりこんでいるところです。
自治会への強制加入とかもありませんし、退会も自由なんですが、なぜか誰も
退会したことはありません。
賃借人は一応自治会員扱いですが、自治会費は区分所有者からの口座引き落とし
となっており、その費用を賃借人か賃貸人が徴収しているかどうかは分かりません。
理事会と自治会の交流はほとんどありません。それぞれが活動をしています。
自治会への加入は任意ですので、途中入居者が自治会への入会を拒否したら当然
それはみとめなければならないでしょう。規約はそのマンションの規範ですから、
法に触れなければ（任意規定であれば）そこのマンションで自由に決めることはできます。
自治会への入退会は自治会法で決められていますのでそれに従うべきです。

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自治会法をキーに検索したところ

マンションの町会加入、司法の判断は
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2019.9.3 20:38|産経WEST
　住民の高齢化が進み、災害時の安否確認などの対策が急務となった都市部のマンション。この課題に対応しようと、マンションの管理組合が地域の町会（自治会・町内会）に加入したところ、加入を望まない住民との間で訴訟に発展した。大阪地裁は８月、ある理由から町会加入に「待った」をかける判決を言い渡した。何が問題だったのか。取材を進めると管理組合の「限界」が浮き彫りになった。（杉侑里香）

町会加入に反対の声

　判決などによると、舞台は大阪市西区にある総戸数約２３０戸のマンション。築３０年以上となり、６５歳以上の住民が８０人を超え、高齢化や単身者の増加が目立つようになった。

　「住民の交流が少なくなっている。安否確認など災害時の備えも心配だ」。危機感を募らせた管理組合の理事は平成２７年２月、地域の町会に一括加入する考えを総会で住民に明らかにした。
（１）町会費（１世帯あたり１カ月３００円）は住人が収める組合運営費から拠（２）清掃や見回りといったボランティア活動を強制しない
（３）プライバシーに配慮し町会に住民名簿を提出しない－
などと説明した。

　大多数が賛同し、管理組合は同年５月から町会に加入。しかし、住人の女性が「希望していない」「必要性を感じない」と主張した。女性は約２年分の組合運営費が違法に支出されたとして２９年１０月、組合に損害賠償を求める訴訟を大阪地裁に起こした。上田元和裁判官は今年８月６日の判決で女性の主張を大筋で認め、管理組合側に３５８４円の支払いを命じた。

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>>2975 続き

　判決が指摘したのはマンションの管理組合と町会で、目的や法的根拠が大きく異なる点だ。

　管理組合は建物を適切に管理・維持するため、区分所有法上、所有者全員の加入や経費負担を義務づける。これに対し、地域の親睦などを目的とする町会に法的な拘束力はなく、加入や費用の支払いは任意だ。

　管理組合側は、町会加入が良好なコミュニティーの形成につながり「マンションの資産価値の向上につながる」と主張した。上田裁判官はそうした利点を認める一方、「町会の加入や費用支出は管理組合の目的の範囲外であり、無効と言わざるを得ない」と指摘。管理組合としての加入は不適切であり、加入は住民の意思に委ねられるべきと判断した。

　双方とも控訴せず、判決は確定している。

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管理組合と自治会は全く別物であり、お互いに干渉しないのが
大切です。
それぞれの目的に対して取り組んでいけばいいのです。

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＞2973　です。
貴重な情報ありがとうございます。
今年の総会資料を確認しましたところ貸借対照表（科目内訳）で
未収金（町内会費）１戸分が計上されていました。
早速理事会に管理組合と自治会は別物であり分離した運営（会計）を行うよう提起したいと思います。

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ご質問させて下さい。

マンションにかけている保険について。
共用部に、マンションの組合がかけている保険。
地震で外壁にクラックが入りました。
一部損の認定が受けられれば、
専有部分で保険対象外になったベランダの地震による、クラックのひび割れの修理が
地震保険の保険金で間に合うと思うのです。

あいおいニッセイ＊＊損保の保険。
マンション管理組合用の保険です。


お聞きしたいのですが、

この保険
保険の対象となる主要構造部に、

外壁が含まれる事になっていますが、
保険代理店からも、
保険会社からも、
地震では、「外壁は含まれません。」　
と言われたようです。

保険の対象が壁を含むことになっているのに、
地震は含まれないということはありますか？

地震だから、含まれない。

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管理組合が自治会の負担を軽減するために、管理費等と一緒に
口座引き落としだけをするのはいいと思うのですが、滞納の場合は
自治会費もそれに含まれますので、そこの点が問題となります。
ただ、口座引落し料がかかりますので、定額の自治会費に口座引落料
を支払うことはできないでしょう。
たいした金額でもないので、それぐらいは認めてやってもいいんで
はないでしょうか。同じ住民どおしのことですから。
共存共栄ですよ。
ただし、会計とか議案とか理事会、自治会は完全に別物としなければ
なりませんが。

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>>2979さん
地震保険は各社の火災保険と一緒でないと単独では掛けられません。
屋上、塀、バルコニー、給排水設備、付属建物も支払い対象になり
ますが、主要構造部（柱、壁、梁等）に該当しない部分のみの損害に
対しては保険金の支払いはありません。

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地震保険でいう「主要構造部」とは、建築基準法施行令第1 条第3 号（※）に掲げる構造耐力上主要な部分をいい、損害調査においては、建物の機能を確保する部位で、損害が外観上発生することが多い箇所を着目点としています。
「外壁」は、地震保険の補償対象ではありますが、鉄筋コンクリート造のマンションにおける「外壁」は、「建築物の自重若しくは積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるもの」ではない（→主要構造部ではない→着目点ではない）ので、たとえ「外壁」に被害を受けていたとしても物理的損傷割合には算入されません。

※　建築基準法施行令第1条第3号
三　構造耐力上主要な部分　基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋かい、方づえ、火打材その他これらに類するものをいう。）、床版、屋根版又は横架材（はり、けたその他これらに類するものをいう。）で、建築物の自重若しくは積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるものをいう。

＜参考＞
【地震保険　ご契約のしおり】
http://www.sonpo.or.jp/insurance/commentary/jishin/pdf/reference/jishi...
Ⅱ　損害の認定基準（P.3～8）

地震保険において、居住用建物については主要構造部の損害の程度（「全損」、「大半損」、「小半損」または「一部損」）に応じて支払い保険金の割合が決まっています。
主要構造部の損害割合（％）は、主要構造部の被害の程度（物理的損傷割合）の調査から、地震保険の損害認定処理を迅速・的確・公平に行うために（一般社団法人）日本損害保険協会が制定した「地震保険損害認定基準」に従って認定されます。

鉄筋コンクリート造のマンションにおける「地震保険損害認定基準」は、P.6 に記載されていますが、鉄筋コンクリート造のマンションにおける「外壁」は着目点ではないので、たとえ被害を受けていたとしても物理的損傷割合には影響しません。

【P.6 からの抜粋】
※すべての構造について損傷の最も大きい階に着目します。（ただし、最上階は除く。）
※壁式構造、壁式プレキャスト構造、中高層壁式ラーメン構造については、建物の長辺方向、短辺方向のうち損傷の大きい方向がわかる場合には、損傷の大きい方向に着目し、物理的損傷割合の調査を行います。
※ラーメン構造、壁式構造、壁式プレキャスト構造、中高層壁式ラーメン構造についてそれぞれ以下の着目点における物理的損傷割合を調査し、認定基準表から損害割合を求め、最も大きいものを部分的被害の損害割合とします。それに建物の沈下・傾斜による損害割合を加えて建物全体の損害割合を求め、損害認定を行います。
〇ラーメン構造：柱（柱はり接合部を含む）、はり
〇壁式構造：外部耐力壁、外部壁ばり
〇壁式プレキャスト構造：外部耐力壁、外部壁ばり、プレキャスト鉛直接合部、プレキャスト水平接合部
〇中高層壁式ラーメン構造：長辺方向は、柱（柱はり接合部を含む）、はり、短辺方向は外部耐力壁、外部壁ばり

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保険については、殆どが管理会社が代理店をしている
でしょうから、管理会社を通して保険会社に詳細を
質問すればすぐ答えてくれますよ。
保険会社と代理店は違いますからね。

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専門的なことでわからなければ、保険会社に電話なりして
確認するのがいいでしょうね。
匿名掲示板で素人が答えるのには限界がありますから。
個人の判断で処理できる問題でなければ保険会社に確認する
しかありません。
本当に保険の問題で困っているのなら、匿名掲示板に頼らないことです。

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>>2982 匿名さん

すみませんが、M構造です。それでは、台風による外壁の損傷も含まないのですか。現在、関東地区でも、分譲マンションは保険対応されていますが。

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>>2982 匿名さん

保険カスタマーではマンションでも、約款に記載されていれば、壁は含むと話していますよ。

このような内容は書かれておりません。
約款に記載されていることが全てではないのでしょうか？？

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>>2981 匿名さん

地震による保険は加入しておりますね。

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>>2982 匿名さん
近所のマンションですが、鉄筋コンクリートです。一部損認定されています。。クラックとびび割れ程度です。見た目は変わりませんょ。

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>>2983 匿名さん

嘘を言う代理店もありますね。

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ガラスが台風で割れた場合は、保険の対象になるでしょう。
外壁の損傷と同じですよ。

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餅屋は餅屋といいます。
専門的なことは専門家に聞きましょう。

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専用使用権のある共用部分の管理は、基本的には各区分所有者の
責任と負担でやることになっているマンションが多いと思いますが、
それにも関わらず、インターホンの補修工事とか熱感知器の修理、
メールボックスのカギの交換、ベランダのドレンの交換、玄関ドア
の蝶番の交換等をいつの間にか管理組合がやっているマンションは
ありませんか。
意図的にやったのではなく、輪番制の理事だと知らないでやってしまう
こともありますからね。
その場合、過去にわたって返済を請求するにしても、所有者が代わって
いた場合、現在の持ち主に請求することはできませんからね。
どう対応したらいいのでしょうか。

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管理組合が専用使用権のある共用部分の補修工事をやれば、
それ以降もやらないわけにはいかないでしょうからね。
いままでは間違っていたので、これからは修理は各戸
の責任と負担でやってくださいといえば、不公平になりますからね。

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「役員は就任にあたって金品をもらわない旨の誓約書を提出する」との規定を設けるべきだと管理規約・細則等全面改正の際に提案しましたが、すぐ却下されました。工事関係の役職に就くにあたっては「総会」での承認が必須だったところを、「理事会」だけでよいとマンション管理士がこっそり変えていたので、私が見抜いて指摘したら「総会」に戻しました。もし黙っていたら就任のハードルは下がっていたことでしょう。

三回目の大規模修繕を来年に控えて、初回、二回目と同じ設計コンサル会社と理事たちによる会合が、毎月、夜の理事会の前に開かれています。このままいけば、またもや同社の下で数億円の工事。参加している理事たちにとって、これはもう当たり前の路線のようで、他社の検討を求めても聞く耳を持ちません。

私は、このコンサルは当マンションにとって良くないという意見です。数年前にそれを表明したところ、マンション全体（特に管理組合理事会）は逆に「絶対このコンサルを選び続ける」という意思で凝り固まったように見え、理事会も総会もほとんど一糸乱れぬ結果を出し続けています。

それほどにこだわるべき会社でもないと思うんです。「当マンションをよく知ってくれている」「いまさら他社を選択肢に入れている余裕はない」などが、同社を支持する管理組合の古株的住人からよく聞かれた理由です。「その程度の理由なら今後もずっと同社で変更なしになるじゃないですか」と発言しても、知らんぷりされます。

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・・・ということで、要は、組合が契約する企業を選ぶところから理事会活動を始める、ということを絶対にやらない（≒許されない）で、「契約する企業は決まっている」のだから、その上で次の工事をどうするかのこまごました検討に住人が参加しているという話なんですね（笑）

専門業者とべったり癒着したマンションの典型なのだろうと思います。関係を断つための規制がマンション管理法制上ないためにこうなるのでしょうから、実はあちこちに似たようなマンションがあるんじゃないでしょうか。

同社支持を公言する組合員はオオカミのようで貪欲、他の何百人の組合員が本当はどう思っているのか知りませんが、どっちにしろヒツジ。オオカミの前では黙って従うのが当然なので、パーフェクトな組合運営ができます。

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役員？専門委員？は金品をもらわない旨の誓約書を提出する規定を
設ける？
そんなことを決めなければならないほとせ、役員は業者から金品を
もらっているんですか。また、その証拠はあるんですか。

問題提起している方のマンションは、おそらくデベ系の管理会社に
管理を委託しているんでしょう。
親会社が建設会社等にある管理会社であれば、当然そこに工事は委託
したくなるでしようし、それをやらないと親会社ににらまれるので
管理会社の上司も工事の受注に対しては必至なんです。
工事業者とべったりというより、そこ以外には検討対象が許されないの
でしょう。

この問題を解決するには、開拓者が理事のメンバーにならなければ前
にすすみません。
同調者を誘って、仲間をできるだけ多くしてまず理事のメンバーに
なれるよう努力してください。

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自分たちのマンションなんだから、好きなように住民が
住民のための管理ができないのかね。
管理会社や業者にはお金を払って委託するんでしょう。
マンションの住民はお客様ですよ。
マーケッティングの基本がわかっていないですね。

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兎角デベ系の管理会社に管理を委託するのはやっかいだ。

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私のマンションの管理組合は、腹話術のオンパレードじゃないかと感じる時がよくあります。手軽に遂行できてアシもつかない腹話術は、ワル企みをする人たちには便利な道具です。組合員への案内文書や総会議案書などのフォーマットは管理会社作成ですでにできていて、理事長の氏名だけが期ごとに変わるといった感じです。

こんな（ある意味で些細な、また別の意味で重大な）こと１つさえ、改善できずに８年です。一時は組合の役員の名と押印のもとに管理員がほぼすべて書いていたと推測されます。いわゆる文責は組合員で、アイデアと文面は別人が無責任に展開でき、疑う人が出てきたら黙秘かウソをつき通せば問題なし。

さらに恐ろしいのは、それでもめげずに質問し続けたりすると、「迷惑」呼ばわりされ、あげくの果てに「組合員の名誉を傷つけた」と理事会で言われ始めることです。正確には、理事会より先に管理事務所にてそんな動きが準備される。

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議事録や総会の議案書のたたき台は管理会社が作成しますが、
そのときは理事長と細かな打ち合わせが必要で、出来上がったもの
は理事会で再検討して最終の修正をするのが普通ですよ。
管理会社に理事会がなめられているんですよ。
どうせ何もわからないのですべて管理会社が作成しますというスタンス
なんでしょう。

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信じられないのかもしれないですが、仲間を増やすなんて絶対無理なマンションがあるんです。管理の専門知識や関連法規を駆使すれば、巧妙にやってのけられるでしょう。

この板のスレ主さんは、知識や経験があっても上記のような「悪意」は持っていないから私の書き込み報告が理解できないというだけなのだと思います。

１つのマンションの全体、理事会を中心とした管理組合の総体で「悪意」を隠して逆に「善意」で装えば、本当に「善意」から組合や管理会社の「悪意」を指摘する１人を「悪人」に仕立て上げることができます。エレガントな村八分です。

これを見破って組合ではなく１人の組合員に軍配を上げるのは、正真正銘の裁判官でも難しいかもしれません。

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管理会社になめられている、とはその通りでしょう。

ですが、愚かゆえにただ言いなりになっているとか、
操られている、というのとも違います。そういう人
はもちろんいます。大規模修繕以外の「平時」の理
事長がだいたいそうです。

タチの悪い組合員はもっと能動的、積極的なのです。
自分らの不都合が暴かれないためなら、暴こうとす
る数名が冤罪で死刑になっても全然構わない感じ。

企業製の管理組合の議事録は、どの回を見ても、
住環境の向上、資産価値の維持、共同の利益に尽く
す理事長たちの活動が記載されています。その頂点
が大規模修繕工事だというのが物語の組み立てです。
したがって、批判や疑いを言ったらそれら諸価値に
害をもたらす悪しき組合員にされてしまうのです。

マスコミの論調や公的機関の対応から、住人不参加
で「スラム化」「管理不全」になるマンションを思
えば、金品等の魅力があって組合が活性化すること
で住まいが維持されるなら構わない、「問うな」が
社会の基調かと思います。ならば仕方ありません。

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やはり仲間を増やすことを考えるべきです。
飲み仲間、ゴルフ仲間、子供とのつながり、趣味の仲間、仕事の関係、
いろいろあると思いますが、そういったコネクションから仲間をつくるべきです。
同じフロア、となり近所でもいいでしょう。
仲間の輪が広がると意外と簡単に問題が解決するかもしれませんよ。
管理会社のフロントやその範疇にある理事の人数は限られているでしょう。

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分譲マンションの管理において自治会的親睦会の発想は危険でしょう。
マンション管理士等で有れば管理規約は何のためにあるのかを考えてください。
３００３さんの発想は、規約や法令を重要視する少数の組合員を排除する方向
に向かうと危険です。

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別に自治会的な発想をいっているんではないですよ。
マンションの管理が正常に動いていなければ、それを正すことが必要でしょう。
それに、管理組合を憂えているのなら、それなりの勉強をしてマンション管理の
規約、法令等に精通することも必要なことです。
マンション管理士の資格を取ることも一つの手法です。

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それからマン管士の資格ですが、そんなに難しい資格でありません。
基本書を５～６回、最初はわからなくてもいいからとにかく読む。
それを繰り返すことによって、理解度は確実にあがってきます。
そして、問題集を徹底してやれば合格できる実力がつきます。
問題集も正解を出すために考えすぎるのはいけません。
分からなければ答えを先にみてもいいんです。
そしてその問題でなぜ正解なのか間違っているかを理解するだけで
いいんですよ。
問題集を徹底的にやれば合格できますよ。
私は頭が悪かったので８ケ月間、毎日４時間ぐらい勉強してぎりぎりで
なんとか合格できました。
有資格者となれば自己研鑽をしなければと思うようになるので、資格は
ないよりあったほうがいいでしょうね。

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３００４ですが、３００６さんに同意します。
分譲マンションに住むうえでは必要な常識的知識です。
理事の順番がきたときには役に立つでしょう。

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※修繕積立金の額の目安
１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月
２）計画書がない場合
専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。
　　この金額の中には、当然駐車場使用料の修繕積立金充当分も含まれます。
　　それから、専有部分の給排水管の補修工事等を管理組合としてやればさらにこの金額は
　　大きくなります。

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専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　　月
５，０００㎡～１０，０００㎡ 　 202円/㎡　　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超）　　１７８円/㎡　月

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知識や学力、財力はないよりあったほうがいいですよね。
別に邪魔になるものじゃないですから。
彼を選ぶときは何を基準にするのかをよく質問することがあります。
若いこは、身長、顔、やさしや等を条件とするものが多いのですが、
私はまず第一条件としては、財力にしなさいといっています。
財力とは現在の収入だけでなく、将来性、つまり高学歴や一流企業を
さします。
それを第一として、次に身長ややさしさ等で選びなさいといっています。
高学歴や高収入、一流企業の男性にも、やさしさ、イケメン等がいますから。

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やはり最後は財力がものをいいますね。

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＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　執行手続きがとれることになります。
そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

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皆さんは、遺産分割をする場合、司法書士等に
してもらいしますか、それとも自分ですべてやりますか。

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法務局への登記等の手続については、ネットで検索をし、
書類を作り、それを法務局の窓口にもっていけばいろいろ
教えてくれますよ。簡単です。

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遺産分割をするときに、協議依頼書を作成した
ことはありますか。
簡単ですから、自分でやってみてください。

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自治会と理事会の役員が同じだと、どうしても混同してしまう。
理事の役員からは、自治会の役員は外すべきと思いませんか。

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しかし、自治会とは協調してやっていったほうがいいよ。
会計の完全分離と理事会と自治会を完全に分離していれば。

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＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

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応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。
　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。
　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。
　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。
応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

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管理会社に影響を受けないで設計監理方式が採用
できるマンションはいいですね。
中にはデベ系の管理会社に管理を委託しているマンション
では、設計コンサルルタントが管理会社から派遣されており
仲間内で工事が計画されているところもありますからね。

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スレ違いだったらすいません。みなさんから知恵を分けていただきたいのですが

中古マンションを検討しており、気に入ったので購入を検討しているのですが、一つだけネックなところがあります。修繕積立金が23000円で近隣や似たような物件と比較し高額に思えることです。

築24年 7階建て最上階　80平米3SLDK　28戸　平置き駐車場のみ　積立金6000万
来年大規模修繕（過去は2007年外壁防水周り、去年インターホン総取り換え）　値上げ予定なし一時金徴収なし　滞納世帯なし

もちろん仕方がないと思うのですが、、これを良く捉えて良いのか悪く捉えるべきか私素人にはわかりません。。どなたか教えてください。

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私は一般の中古物件を購入するときは管理費＋修繕積立金＝２００円/㎡
以下を基準にして、それ等よりも多額になれば購入しません。

これを超えるマンションは管理費等の無駄使いが懸念されると判断します。
この金額で適切に管理されているマンションは組合員の管理意識が旺盛で
組合は管理会社を有効に利用しています。

３０２１さんの投稿文では詳細は理解できませんが、少々高いと思います。

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>>3021さん
23,000円は管理費を除く修繕積立金だけの金額ですよね。
築２４年で積立金の残が６，０００万円しか残っていないのですか。
大規模修繕工事費だけでしたら、それで充分でしょうが、築２０年を
経過してきますと、大規模修繕工事だけでなく、これからは大型設備の
更新工事費が必要となってきます。
大型設備とは、エレベーター、高置水槽、各戸の玄関扉、給排水管、
サッシや網戸、インターホン、メールボックスとかの交換費用とかが
必要となります。
また、専有部分の給排水管の更新工事を管理組合として計画することも
必要となるかもしれません。
積立金は読んで字の如く、みんなの積立金です。
管理費はマンションを管理していくために必要なものであり、毎年消費
されますが、積立金はみんなのものです。その積立金を正当に使えば
マンションの資産価値の確保につながるものです。
考え方としては、積立金は高いほうがいいマンションといえるのでは
ないでしょうか。
積立金のないマンションはかわいそうですよ。どんどんスラム化していきます。

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管理費等が高い方が良い管理をしているとは一言で言えません。
２４年分の総会議案書、委託契約書、等を精査して見てください。

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マンションは鉄筋で作られていますので、お金をかければかけるほど
きれいになりますし、分譲時の状態に近くなります。
例えば専有部分であれば、３００万円から４００万円かければ、殆ど
新築状態まで回復します。
壁紙やふすま、畳の交換、フローリングやキッチン、洗面所、トイレ、
サッシや網戸まで交換ができます。
当然床下の給排水管まで交換できます。
共用部分も同じことでお金をかければかけれるほど、分譲時の状態
まで回復し、資産価値も大幅に上がります。
そのためには、積立金が必要となります。どこまできれいにするかはその
マンションの積立金次第です。
積立金があれば工事費が搾取されるとか、無駄な工事をされるというのは
論外です。
まともな工事ができればのことですが、そのためには住民の知識や情報、
工事に対する認識等が要求されます。
技術的なことはプロに任せますが、住民も基本的なことは勉強すべきです。

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>>3024さん
管理費等という表現はだめですね。
管理費と積立金は明確に分けるべきです。
管理費はそこのマンションによって管理の仕方が違うので、高い安いは
当然あります。
管理員が２４時間体制であったり、コンシェルジュがいたり、清掃が
頻繁におこなわれたりで管理費は大きくちがってきます。
大規模修繕工事でも、解放廊下のシートの張替えを行うとか、ベランダの
防水、敷地床面の補修工事とかバリアフリー化を行うとかによっても工事費が
ちがってきます。

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>>3021さん
第１回目の大規模修繕工事での工事個所が非常に少ないようですので、
その分の工事費のために積立金が高くなったのと違いますか。
積立金の額は、高いともいえないと思います。

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皆さま様々なご意見ありがとうございます。
修繕積立金が23000円上がったところで
、これからはこれ以上は上げずに積立金でやれる範囲での修繕を繰り返していこうというのが住民の総意だそうです。

大規模と小規模のメリットデメリットは勉強してきましたが、小規模はやはり負担も大きいですね。。悩みます。

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実務経験のあるマンション管理士に相談されたらどうでしょう。
特に会計報告はチェックした方が良いでしょう。

因みに私のマンションの規約では、管理費等は管理費・修繕積立金・駐車場使用料・専用庭使用料・バルコニー使用料・コインパーキング使用料・集会室等使用料・その他施設使用料　と規定されています。

修繕積立金は特別会計。管理費・駐車場使用料・専用庭使用料・バルコニー使用料・コインパーキング使用料・集会室使用料・その他施設使用料は一般会計（管理費会計とも言う。）で処理します。

一般会計に余剰が生じたときは修繕積立金に繰り入れます。管理費＋修繕積立金２００円/㎡以下ですが資金は豊富で２回目の大規模修膳は充分賄えます。

築２５年、２８戸の法人マンションです。現在剰余金は１。５億円を超えています。

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管理費は通常の管理に要する費用に充当されるものです。
使用料は、標準管理規約ではそれらの管理に要する費用を除いた金額は
修繕積立金に充当するとなっていますが、それはそれぞれのマンション
の規約で決めてもいいと思います。
修繕工事は大規模修繕工事だけではありません。
大規模修繕工事は１２年から１３年周期でやられるところが多いと思いますが、
それ以外の大型設備の工事が途中で入ってきますので、その分も含めた長期
修繕計画書の作成が必要となります。
それを基に１個当たり月の必要修繕積立金の額を算出されたらいいと思います。
管理費については、毎年費消されるものです。もし、管理費に余剰が出てきたら
たまった時点で積立金会計に振替ればいいと思いますよ。当然総会決議が必要
となります。

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>>3029さん
管理費等として使われているのは、総体をいう場合ですよね。
管理費と修繕積立金、使用料は明確に分けてあると思いますよ。
使用料は一端管理費会計に計上されていると思います。そしてそれらの
管理に要する費用については、管理費会計から支出されます。
その残額については、修繕積立金に振り替えているところが多いとは
思いますが、管理費会計に一部を充当しているところもあるでしょう。
管理費会計に余剰がでたら積立金会計に自動的に振り替えられるものでは
ありません。
いくら振り替えるかは総会の議案として提案し、承認を得なければなりません。
もちろん毎期振り替えるものでもないでしょう。

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単なる管理費等の等の説明だけでしょう。

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あるマンションの話。

駐車場利用料の半分は、規約上、修繕積立金に入れることになっています。

管理費会計の残金の一部は、総会での承認を経て、修繕積立金に繰り入れ
してきましたが、近年は有料で見直してもらった長期修繕計画に従って、
管理費のうちの一定額が修繕積立金に振り替えられることになっています。

少しでも多く修繕積立金に、という管理組合の会計のやり方に意見したら、
他の組合員からその場で怒鳴られました。「規約でそうなっている！！」。

はい、確かに。専門業者が手を入れてこのやり方になっているのですから、
単なる組合員がそれと異なる意見を出しても勝てないし間違いもあります。

でもね、専門業者を信じて支持する組合員のみなさんは、今までの会計の
明らかな不整合を、私がいくら指摘し質問しても「守っている」のですよ。
答えない、調べない、応じないでおいて、「規約でそうなっている！！」。

どういうことか分かりますか？　私が何を言いたいのか？

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>>3033さん
長期修繕計画の洗い直しをやった結果積立金が不足しているので
資金計画として管理費からの充当がされているのだと思います。
管理費はほとんど毎年支出額が決まっています。
それが毎年管理費が余るということは、もともと管理費の徴収額が
多いのだと思います。
管理費は余るけど積立金は不足しているということではないんでしょうか。
マンションの修繕工事として、どこまでをやるかを検討して、その工事費から
積立金の額を算出すべきです。
おたくのマンションの長期修繕計画書の工事費の金額が正当なものかどうかの
判断をすべきです。
積立金がたりないのか、工事費が余計に計画されているのかも分かりませんので。

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標準管理規約では、使用料はそれらの管理に要する費用に充当するほか、
残額は修繕積立金に繰り入れるとなっています。
機械式駐車場でもない限り、駐車場使用料は余ると思いますので、積立金に
充当することにより、１戸当たり月の積立金の額を減らすことができます。
専門業者を信じるとか信じないとかの問題ではないんじゃないですか。
長期修繕計画書自体は、どこのマンションでも２割程度多めに組みます。
それをどう斟酌するかです。
工事は長期修繕計画書を作成した業者がやるわけではないんでしょう。

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長期修繕計画書のそれぞれの工事費は、あくまで平均的な工事費で
計画します。
後は、それぞれのマンションのグレードによって材料や仕様、工事個所等
が違ってきますので、それで判断すべきです。
多分、専門業者が作成した長期修繕計画書は、標準的なソフトに則って作成
されていると思います。
それに基づいて資金計画で収入と支出が計画されていると思います。
国交省が計画している望ましい修繕積立金の額としては、１戸あたり月
１７，５００円としています。もちろん専有部分の給排水管の更新工事費は
含まれていません。
この１７，５００円には使用料充当分も含まれています。使用料の充当分が
少なければ、当然積立金の徴収額が大きくなります。

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一体修繕積立金の額はいくらなんだろう。

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１戸当たり月の必要修繕積立金の額については、諸説ありますが、
一番いいのは、長期修繕計画にやらなければならない工事のすべてを
網羅して、総工事費から各戸の月当たりの積立金の額を算出するやり方が
一番理に適っているのではないでしょうか。

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住民の中で何人マンション管理に関心をもって
いるものがいるんだろう。

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>>2706　　投稿者です　そして「負けました」　の投稿者です
さて下記のようなマンション管理において過去の常識を覆す判決が下されたことは衝撃でもあります。
私の投稿内容は専有部分について「安心サポートサービス」であり下記判決の内容から考えると総会決議は無効とも受け取れると思いますが、プロの皆様のご意見をお聞かせ願います。今後専有部分について管理費、修繕費からの出費決議が多数提起されることが予想されます。無論全戸（全区分所有者）の賛成であればよいのですが。よろしくお願いします。
総会でいくら説明しても無駄。会場出席者が少ない（20％未満）、議長（理事長）委任、議決権行使賛成が多い。

>マンション全住民電気一括契約　
>管理組合決議は無効 　　　２０１９年３月５日　最高裁判決

>低額の電気供給サービスを一括導入するために、個別の電気契約を解除するよう全住民にに義務付けた決議の有効性が争われた訴訟の上告判決で 、最高裁は決議は共用部分の変更や管理にしか認められず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断を示した。
＞区分所有法はマンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定

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高圧一括受電に関しては、全員の承認がなければ導入できません。
一人でも未承認者がいれば、共用部分を含めての高圧一括受電は導入できません。
総会決議で承認されてもそれは無効となります。
規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承認を
得なければならないとなっています。

専有部分への管理費、積立金の充当については、総会決議で承認されればオーケーです。
規約改正が絡むものであれば特別決議、それ以外は普通決議でオーケーです。

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共用部分だけを一括受電しているマンションは多いと思います。
それを専有部分まで高圧一括受電するのは、総会決議だけではできません。
全員の承認が必要となります。

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高圧一括受電に関しては、別スレを参考にされた方が
詳しい内容がわかりますよ。

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>>3040さん
２７０６のレスはどこのスレですか？

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２７０６の書き込みはこれですよ。

管理費の使用について教えてください
現在専有部分のいくつかを纏めて「安心サポートサービス」として年間契約で１戸につき＊＊＊円/月として管理費から出費しているがこれは管理組合総会での決議は有効なのか教えてください。私は過去３年間一度も利用したことはない。過去３年間の平均利用者率８％弱。管理会社が暴利を得てると思う。

専有部分の個々として管球交換、室内建具の修繕（扉の取ってガタつき修正、他）、水周りのトラブル（蛇口の先から水がボタボタ垂れる修繕、他）、玄関のトラブル（開錠、破錠）、電気設備のトラブル（ＳＷを入れても点かない、コンセントカバーのガタつき修正等）等々。作業時間は３０分以内無料。３０分超えは作業代費支払い。部品交換時は部品代を支払う。
業務内容から判断すると区分所有者の専有部分につき管理組合の総会決議は無効と思いますが実際はどうなんでしょか。よろしくお願いします。

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>過去３年間の平均利用者率８％弱
こんなに利用率が低いのであれば解約すべきでしょう。
管理会社経由なんでしょうが、断るのが難しいのでしょう。
修理とかについては、管理組合が優良店を紹介すればいいでしょう。
うちのマンションでも、壁紙交換や畳の交換、網戸の張替え等の場合は
管組合が業者を紹介してますよ。
当然紹介料は取りません。

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大規模修繕工事の周期は１３年前後が普通でしょう。

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3046 匿名さん　貴重な情報ありがとうございます。
＞管理会社経由なんでしょうが、断るのが難しいのでしょう。
ご指摘のとうりです。総会の時今は利用者が少ないが将来は増える（高齢者が増える）のでこのまま継続すれば少ない費用で賄えると考えているようです。利用者が増えれば単価アップになるとは思っていないようです。

　総会後自治体関連で公益法人シルバー人材センターで高齢者住宅にワンコイン（１００円、５００円、１０分作業、３０分作業）、他での作業を実施している情報を得ましたので中身を吟味し理事会に提起しようと考えています。管理組合での独自作業店の開発も提起したいと思います。

　私ども同様のサービスを採用している管理組合があればご意見願います。これは会社四季報の株式コメントで多数の加入（数年前）を得て利益を得ていると記載あり。

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補修工事会社については、それぞれ工事の種類ごとに
業者をまとめて（各項目ごとに２～３社）一覧にして
各戸配布したらどうでしょう。
その業者については、マンション管理士会やＮＰＯ管理組合連合会に
申し出れば紹介してくれますよ。
例えば、壁紙の張替え業者とかインターホンの補修工事とか畳の張替え等
の業者名と電話番号を記載してあればいいと思います。
パソコンとかが使えれば、近くの業者をネットで検索もできますけどね。

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