「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

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２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

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マンションにとって都合が悪い内容（水管調査で錆発生が報告されている等）を隠す悪徳管理会社及び理事長率いる理事会に手を焼いている。管理会社が悪徳である場合は理事を入れ替えても支配されるだけ。

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マンションにとって都合の悪いことを何故隠す必要が
あるのかが分からない。

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デベ系管理会社の視点では手抜きでマンションが住めなくなれば売買や建替えで儲かるからでしょう

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>>22903 ご近所さん

マンション内で孤立していませんか？
疑心暗鬼で生活するのは、精神衛生上よくありません。転居をお勧めします。

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>>22904 匿名さん
いえいえ、多数決で管理会社変更が決まり大満足です

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デべ系管理会社の親会社が手抜き工事はしないでしょう。
もちろん工事をするのは地元の下請け会社の職人ですがね。
マンションを売却しても管理会社は儲からないでしょう。

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>>22906 匿名さん
おま環

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マンション躯体部の管理責任はどこにあるか重要事項や管理規約を確認することをお勧めします

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>>22905 ご近所さん

それは良かったですね。
管理会社変更のノウハウを >>22901 職人さんに教えてあげてください。

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>>22908 坪単価比較中さん
躯体部分は共用部分ですから、管理責任は管理組合にあるでしょう。

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昨日の日銀による政策金利お、０，７５％への引き上げにも関わらず日経平均は暴騰した。本日は利益確定で下がると見たら為替の動きが可笑しいので精査したら介入して円高に振れたので慌てて手じまいしたが日経平均は横横。こんな上手な政策コントロールのッ経験は初めてだ。米国の騒動が収まれば世界は平和に推移して株式市場も安定するでしょう。生活防衛は投資がより安全ぬなった。組合資金も評価も明日は大きくぶれる。現金を寝かしてはダメよ。かわいい子供には旅をさせましょう。

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３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

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>>22912 匿名さん
理事会が変な人等に乗っ取られてる場合があるから総会の力を弱めないほうがいいよ

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　漏水発生を知らされず４カ月以上も後になって突然「所有物件の下から漏水」「免責５万円が発生」「５万円振り込み確認されてから（被害者のお宅の復旧）工事」と言われました（免責いくらで負担額はいくらと確定されてから通知されました）そのときにどこの損保会社かフロントに聞きましたが教えてくれませんでした（理事会の決定を待つように言われました）
　証券番号がわからなければ損保会社の担当は「せっかくお問合せいただいたにもかかわらずお力になれず申し訳ございません」
　事故発生からおよそ半年後の理事会決定で水濡れ原因調査書と証券番号の情報が開示されたのでようやく個人で掛けている個賠をつかう意思であることを東京海上に伝えることができました。　
　水濡れ調査の報告書は既に完成してしまっていました。
　オーナーが立ち会っていればもっと詳細な調査書になっていたのではないかと残念に思っています。
　議事録で、まるで私が復旧工事を遅らせているような書き方をされました。水濡れ原因の調査書や証券番号の情報が開示されたのは事故発生から半年後ですし、そもそも区分所有者に聞かずに勝手に東京海上のマンション総合保険で手続きした現理事長のやり方がおかしいのではないでしょうか
　個人で掛けている個賠をつかえば自己負担（免責）はありませんし示談交渉サービスがついています

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　現理事長のKさんが「シャッター故障も〇〇さんが原因」と今でも言いふらしています。漏水時に故障したので修繕の費用も〇〇さんに持たせればいいと言いふらしています。
　しかし、東京海上にシャッター故障について申請はなく、調査書を読んでもシャッター故障について述べられていません。「シャッター修繕費も持たせればいい」と言われているので、階下の人に事情を聴きました。もちろん本当に漏水が原因でしたら損保で保険金が支払われます。
　半年以上も後になって調査のやり直し（現理事長Kさんが言うようにシャッター故障の原因になったのか）になることについて階下の人は怒っている様子でした。階下の人の話によると「漏水時に全部電気が消えてその時はシャッターも動かなかった。蛍光灯一つを取り外すと全部パッとついた。シャッターも動いた。シャッターまで距離がある。この部屋の中でも隣の蛍光灯は無事」ということです。

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　議事録がKさんの視点で書かれています。抗議しても修正されません。

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なぜ何か月も区分所有者に知らせなかったのかをフロントに聞いても「（漏水の）調査時に当然、居住者とは話をした訳ですよね」と他人事のように言います。

マンション総合保険に含まれる個人賠償責任の特約には免責（自己負担）がありますし、勝手につかわれることを規制することはできないのでしょうか？

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　長谷工支店に電話しても担当者が「会議中」が多いですね

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　自分のお金でかけている保険をつかいたいのですが、区分所有者の権利より理事長の権利が優先されるのですか？

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個人賠償責任保険に関して、管理組合が保険契約者であっても、管理組合も理事長も被保険者ではないので保険金の請求権はありません。
東京海上社に確認すればわかります。

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>>22919 匿名さん
上階の貴方が加害者で下階の被害者宅への漏水事故への損害賠償の話だと思います。組合は個人賠償特約で５万円面積の保険に加入している。貴方は免責無しに加入しているとの文言でよろしければ結論から言えば工事の申請と原因調査は組合の負担です。工事の施工と工事費の負担は貴方で工事の許可を組合から得たのちに工事業者への工事申請をします。保険を使うかどうかは貴方の責任です。本来ならば組合が個人賠償特約保険に加入しなくてもいいのですが、私の経験からして破産者や支払い能力のない無保険者等が加害者になった場合を想定して組合側だ個人賠償特約保険に加入しました。お宅のようなマンションは理事長等が無知識の場合は良く起こるトラブルです。保険の事は分譲マンションの場合は十分気を付けられた方がいいです。私は漏水事故等の多いマンションの管理を経験しています。無知は損をします。賃貸マンションの賃貸借契約は任意保険は借家人が強制加入ですよね。その意味も理解してください。組合は自己の原因が共用部分かそうでないかを組合保険で調査して専有部分であれば保険加入等を調べて貴方みたいな保険加入者であれば組合は無関係で工事申請書の許可を出します。工事業者等の斡旋は貴方の依頼があれば管理会社等への協力依頼をします。

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>>22920 匿名さん
レスありがとうございます。

　事故日から半年後に情報が開示されました。
　事故日から数えて3か月半後には東京海上から自己負担はいくらなどの金額の算出が届いていたようです。

　被保険者の欄に管理組合、〇号室様と書かれてあります。
　しかし〇号室所有者を含めて管理組合（区分所有者）には一切連絡がありませんでした。

　長谷工フロントによると理事長様の権利だそうです。
　どうして□□さん（階下の部屋を借りている人）に「工事を待つように」言ったのかを聞いたところ、長谷工フロントに「５万円振り込み確認されてからでなければ未払いになる」と言われました。□□さんもその部屋の所有者に連絡していませんし、長谷工から区分所有者への連絡は全くありませんでした。
　事故発生から半年後の議事録（区分所有者向け）で私が工事を遅らせたかのような書かれ方をしたので抗議したのですが修正されません。

　一度調査報告書が損保会社に出され金額が算出されると後でやり直すことは難しいでしょうか？
　理事長にシャッター修繕費を持つように言われたのですが（大規模修繕でモーターを取り換える予定になっています）東京海上にはシャッター故障の情報共有がなかったそうです。
　シャッターが軋んだりしているそうです。
　シャッターについて今からでも保険金の請求はできるでしょうか？その場合、新しく調査書を作成することになりますか？
　初歩的な質問で申し訳ありませんが、教えていただけますと幸いでございます。

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>>22922 22914さん

東京海上社の文書には、賠償責任保険の請求に必要な書類として「保険金請求書」と「示談書」が書いてあります。
この「保険金請求書」の請求者は、管理組合ではなく被保険者欄にある区分所有者です。

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>>22921 匿名さん
　レスありがとうございます。
　このマンションは分譲マンションなのですが、区分所有者さんが人に貸しているお部屋のパーセントが高いです。
　個人が加入する個人賠償保険は良いサービス（示談交渉など）がついていますしニッセイ「まるごとマモル」はひと月あたり197円ですし、クレジットカードなどについている月300円程の個賠が重複していたら電話連絡で外せるそうです。示談交渉サービスがついていると0120で担当者に来てもらってお任せできますし、高い安い言わなくても全額補償されるので皆さん安心ではないでしょうか。
　事故発生してすぐに区分所有者に連絡してくれたら貸し部屋に掛けている火災保険ですぐ申請できましたのに（あいおい損保の担当者にお聞きしたところ被害者に先に工事をしてもらっても問題ないそうです）被害者の方にも半年以上お待たせしてしまって申し訳ない気持ちでいっぱいです。
　長谷工フロントと理事長に配管・水管の調査や更新の長期修繕計画を聞いてもこちらを嘲笑しているような表情を浮かべるだけで質問に答えてくれません。水管調査や修繕について聞いても答えてくれません。このままではダメマンションと認定されてしまうことを心配しています。行政指導などで改善されるのでしたら市役所などで手続きしたいのですがどこで手続きをすればいいでしょうか？
　初歩的な質問で申し訳ありませんが、よろしくお願いします。
　損保の事故件数を戸数で割った数字が２年間で0.1以下であれば次回の更改時に値上がりの恐れはないかと存じますが、もし1以上、戸数の1.5倍もの事故件数だった場合「申し訳ありませんが、お引き受けできません」「他の会社でも断られる可能性がある」とお聞きしました。
　戸数あたりどのくらいの事故発生率で「漏水事故が多い」と思われますか？　他のマンションの様子も知りたいです。よろしくお願いします。

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>>22923 匿名さん
　情報ありがとうございます。
　事故発生から４カ月半ぐらい後になって突然フロントから「免責５万円の振り込み」を求められましたが、どこの損保会社かなどの情報を教えてくれませんでした。
　事故発生から何か月も区分所有者に連絡してくれなかったのですが他のマンションでも同じ状況なのでしょうか？

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>>22922 22914さん

保険金請求だけに限って言えば、現在、どこにも請求をしていないのであり、つぎの２通りが考えられる。

１．東京海上社には保険金請求をしない旨通知し、あいおいニッセイ社に保険金請求をする。

２．東京海上社に保険金請求をする。
自己負担額５万円が発生するが、保険金が支払われた後、あいおいニッセイ社に保険金請求をし、保険金として５万円を受け取る。

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保険に詳しい者がいるんだね。
管理会社が代理店をしている社員かな。

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>>22926 匿名さん
　レスありがとうございます。
　管理組合のは自己負担額５万円が発生するので個人的に掛けている保険の賠償責任をつかいたいと思っています。
　長谷工フロントは「５万円振り込み確認されてから工事」と仰います。
　どうして階下の人に「工事を待つように」言ったのかを聞いたところ、長谷工フロントは「５万円振り込み確認されてからでなければ未払いになる」と仰います。
　管理会社に頼むと被害者側に対して「工事を待つように」仰います。
　個人が掛けている保険をつかう場合、いったん加害者側が工事費をお支払いした後に領収書を送って保険会社から振り込んでもらう、あるいは保険会社が加害者側にお金を支払うなど柔軟に対応していただけるようです。

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書き間違えがあり申し訳ございません
×　あるいは保険会社が加害者側にお金を支払う
〇　あるいは保険会社が被害者側にお金を支払う

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　議事録（現理事長Kさんか長谷工フロントが作成）に「免責（自己負担額）５万円について協議が調えば工事の着手が可能」と書かれました。
　そもそも個人が掛けている保険をつかえば免責が発生しないのに何か月も区分所有者に知らせず突然免責５万円を振り込むように言われました。
　管理会社の社員は「契約は理事長様の権利」と仰います。
　正直なところ、あまり管理会社の社員と話をしたくないので保険会社の0120に対応していただきたい気持ちです。

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　あいおい損保の担当者にマンション総合保険で個人賠償責任の部分（居住者包括賠償責任特約）を削除した場合保険料がいくらお安くなるか計算していただきました。
　５年間で１戸あたり約７万５千円、１年あたり１万５千円の保険料の減額になります。毎年の固定費として１万５千円を支払い続けるより個人の責任でやってもらい、区分所有者（管理費も払い保険料も担う）の負担を軽くするべきではないでしょうか。

※　破産者もニッセイ「まるごとマモル」に加入できます。 ただし、加入に際しては、ニッセイの保険外交員との対面契約が必要であり、ネットでの加入はできません https://www.nissay.co.jp/kojin/shohin/mamoru-request/index.html

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クレグレモ誤解のないようにしてください。破産者等が保険加入ができないとは言ってはいませんのでご注意ください。破産者の専有部分からの漏水事故との損害賠償金の支払い能力がない場合があるのでそれ等を予防するための.組合加入の個人賠償特約を付けていると言っているのです。

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>>22931 匿名さん
全くもってその通り！

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　長谷工に問い合わせても、担当者が嘘をつき、回答が嘘であることを指摘してもそれについては回答せず、全然違う世間話みたいなことをしてごまかそうとされます。
　普段から高圧的な態度で法律用語をつかったりしながらあれこれ口出しされているのに文書での回答をみるとこちらの指摘には回答しないという態度なのです。
　管理組合の名前をつかって文書を配布したりされますが内容をみると悪意がある偽情報（誤解？）のようなものが本当のことのように混ざっています。
　おかしな議事録や配布文書について抗議してもニヤニヤされるだけです。
　アドバイスをいただけたら幸いです。

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>>22932 匿名さん
　組合加入の個人の賠償特約には５万円からの自己負担（免責）がございます。その場合、免責５万円からの自己負担額をその破産者等さんが振り込みするという約束を事前に行っているということでしょうか？

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>>22931 匿名さん

区分所有者と賃借人の両方に、個人賠償責任保険の加入を義務付ければよいということですか？

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>>22933＝>>22931=>>22905 匿名さん

他人を演じることはやめたほうがいいですよ。

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>>22936 匿名さん
　統計では９割程が加入しているそうです。
　
　22921さんご指摘の通り「賃貸マンションの賃貸借契約は任意保険は借家人が強制加入です」　不動産屋さんや仲介サービスを通していない賃貸契約の場合まではわかりませんが契約書に記載があります。

　保険の加入は申し込みの電話をすると翌日には保険外交員さんがいろいろ粗品（タオルやカレンダーなど）を持って家まで来ていただけます。

　正式なやり方としては規約や使用細則に付け加えて義務付けるということになると思います。
　一次的には、アンケートを配って加入を確認（かけ忘れがないか）記入していただくだけでも充分ではないでしょうか。
　ひと月数百円ですので「かけ忘れていませんか」「もし風呂の水があふれて階下に被害が出た場合に自己負担となると大変ですので絶対に加入してください」と管理組合の人がお願いに来るだけでも、数百円・年額数千円のことですので効果があると思います。

　理事会の人が真面に話を聞いてくれる人であればいいのですが「聞いてるフリ」なさる方が多い場合、総会で決議できなければ難しいと思います。

　某マンションでは、某理事長・某フロントが、免責のない保険に加入している区分所有者に対して「免責５万円振り込み」を義務のように通知さし、議事録にその人のせいで半年も遅れているかのように記載されました。このようなことを回避するためにも、個人の責任でやる方向に軌道修正するべきだと思います。

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>>22937 匿名さん
自己紹介おつ

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マンション総合保険の個人賠償責任特約をつかうと必ず５万円からの自己負担（免責）があります。高圧的な管理会社社員にあれこれ指図されるので気分が悪くなる。ひと月数百円の自己負担で保険をかけるほうが絶対にいいと思う。

異論反論どうぞ

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マンション総合保険の個人賠償特約に免責を設定しているケースが一般的なのでしょうか？

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>>22941 匿名さん
免責５万円の設定でも戸あたり約１万５千円の負担増です（毎年）。
水ぬれ原因調査は多いので免責０円設定にしているケースが一般的ですが個人賠償特約には免責が設定されています。一般的に個人賠償は重複保険になるからです。

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賃貸契約では、入居時に不動産屋さんで火災保険に加入することが求められますが、その中に借家人賠償責任保険が含まれていることが一般的です。借家人賠償責任保険への加入は、法律で義務付けられているわけではなく、未加入でもペナルティはありません。しかし、賃貸借契約を結ぶ際には、ほとんどの場合で火災保険への加入を必須としています。つまり、実質的に加入が義務付けられている状態なので、基本的には「借家人賠償責任保険に加入せず賃貸物件を借りるという選択肢はない」と考えるのがよいでしょう。

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個人賠償責任保険は第三者に賠償責任を負った際に支払われる。通常賃貸住宅では家財に対する火災保険に特約として付帯しているね。
勤務先で任意加入の傷害保険等に特約で付いてるケースやクレジットカードにサービスで付帯されているケース、自転車賠償責任保険でカバー出来るケースや、自動車任意保険に特約で付帯されている場合もあるね。
不動産会社を通じて賃貸借契約をしている場合は、契約時に２年契約の火災保険（家財）に加入していて、これに漏水事故に対応する「個人賠償責任特約」が付帯されているね。
ローン等を組んだ場合には融資条件で「専有部分」の火災保険に加入してるので、この火災保険に特約が付帯されている可能性もある。
大家さんが建物に掛けている保険が使える可能性もある。下の方が上階からの水濡れ損害も補償する火災保険に加入していて、この保険を使うのでいいですよと言ってもらえれる可能性もある。
未婚の子どもなら親の保険で補償の対象になるね。

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まるごとマモル、いいと思うよ。ただ、スマホの操作がわからない高齢者とかだと誰かがサポートするしかないね。まず、キャッシュカードを持っていない、暗証番号を覚えていない、登録した電話番号を覚えていない、メールアドレスがない、スマホを持ってないもあるからね。娘か息子がいれば子どもの保険で補償の対象になるからいいよね。

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>>22923 匿名さん
管理会社と理事長が結託していて区分を舐め切ってる場合はどうしたらいいの？

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>>22947 マンコミュファンさん

>>22938-22947
HNを変えながらの１０連投、お疲れ様です。

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>>22947 マンコミュファンさん
手の施しようがないよね。だから役員選任方法を考えた方がいいよ。管理会社任せの規約改正等をするから手の施しようがなくなる。

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