「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>22744 匿名さん
情報が入りませんよネ
中国の不動産市況に影響するからね

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本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

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１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

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大規模修繕工事を成功にもっていく大きなポイントは
設計コンサルタントと施工会社の選定です。

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管理組合も勉強しなくちゃね。
努力もせず管理会社や施工会社任せにするから痛手を被る。

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そして施工会社を決めるときは、同じ条件で
相見積もりをとること。
応募業者はどこでも良い。

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但し、同じ条件で相見積もりを取るには１級建築士に
たよらなければならない。

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施工会社選定で一番困るのはマンションの住民からの推薦です。
人情等が絡むと厄介ですから。

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大規模修繕の工事費が大幅に上昇しています。
長期修繕計画の洗い直しをして、修繕積立金の適正な
金額を決めなおしましょう。

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長期修繕計画の洗い直しをするときは、専門委員会を
設置して、建築士と一緒に工事個所等を検討していくべきです。
その際、設計図面から平米数とかを計算し正確な工事金額を
算出すべきです。

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やっぱ土方や鳶の同級生がおると心強いからな

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それにしても工事費の大幅な値上げにはうんざりだ。

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玄関ドアの交換だけで、１戸当たり３０万円弱だった。
耐震性のある頑丈なものではあったが。
ちょうどその時行政からの補填が１戸当たり４万円あったけどね。

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大規模修繕工事は難しい。

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日本国債10年利回りが急上昇している。本来ならば日銀総裁のタカ派発言では当然だは解せないのは株価の暴騰である。これ等をどう解釈するのかが解せない。金利高は株安が常識だが暴騰は異常事態が想定される。ォれからの修繕費等は高騰する。クレグレモご用心。

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またばかなのがきたな。

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>>22758 匿名さん
通常の大規模修繕は外壁塗装工事を指している場合が多いが本来は工事別に論じた方がいい。外壁塗装工事のみであればさして難しい案件ではないが工事費は高額である。以前は工事費高額を理由として特別決議を要したが法令改正で普通決議に緩和された。ただし外壁塗装工事時に他に主要構造部分等を弄るとなると特別決議になるが規約で区分所有者の賛成は過半数に緩和してもいい。

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組合投資資金評価額は米国三指数の高騰でかなりの含み益が想定されるがあいにくドル安で含み益が思うに任せられず面白くないので数字までは公表していない。しかし、かなり増えてはいると思う。最近は組合員も慣れてきて株価の上げ下げには右往左往はしなくなった。銘柄選定さえ間違わなければ下落しても回復することが理解できたのでしょう。投資資金の半分は絶えず待機資金として守りに徹した投資法を行っている。ボロ勝ちはしないが損はしない。

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今夜の米国市場のイベントはミシガン大学消費者信頼感指数を重視している。小生の想定は下振れとみて株価は上昇とみている。週明けの日本株現物は上昇で.始まるとみて以下の株を仕込んだ、ソフトバンクグループ、アドバンテスト、スクリーンホールでキングス、レーザーテック、キ＾円ス、ファーストリテーリング、東京エレクトロン、国際エレクトリック、ソシオネクスト、フジクラ、IHI,三菱重工業、川崎重工業、JX金属、キオクシア、キーエンス、三井金属、三菱UFJ、東電、キヤノン、等々。来週は刈り取りで忙しい。

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ここニ三週間は田植え時期でこのスレを見る時間もなかった。田植えも時期が.遅れたのでその分痩せた米になりそうではあるが儲けは儲けである。預金をしていては含み損が増えるばかりで面白くない。株式取引をしていると現金の価値の下げには驚く毎日だ。貨幣の価値は下がるばかりです。組合の剰余金も二束三文になる日が近い。その分組合員の負担が増える。

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僕は平均株価がさがったときに買って５万円になったときに売ったので
１１月から１２月上旬で早くも５億円の確定利益を得た。
今月も２０億円程度は軽く稼げると思う。
笑いが止まらないね。
良い正月が迎えられそうだ。

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　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

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　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

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ニューヨーク市場が開場した。今夜１２時に各指標が公表されるがその先詠みをしているが的中している。来週の日本株も良い結果になりそうである。VIX指数が足りないのとドル安が気にはなるが挽回してくれることを.予想する。組合投資分も大丈夫でしょう。管理組合の.多額の剰余金を寝かしておくには勿体ないですよ。

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投資家の恐怖を煽る事情の原因が解ればこの相場の動きをつかめるのだが。

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丁度１２時時点でSOX指数大幅に黒転、VIX指数は赤に転じた。ドル高で推移して三指数はそろって上昇。組合資金の含み益の増加が期待できる。

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　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

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　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

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区分所有建物の管理者等は規約や板ky契約書の内容を理解することは当然だが、それ等以上にコストの判断等が出来る人材が必要。管理費等が総会の普通決議で値上げ承認がなされ強制徴収ができることを安易に考えて組合員のコスト軽減を図れる役員でなければならない。そのためにも余分な現金を遊ばせている組合は毎日手持ち資金を放出しいぇいることになる。

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デイトレ等で稼ぎ出してるトレーナーはチャット等で政治や経済の知識を駆使して市場の予想を頭で.はじき出して瞬時にネットで取引をして莫大な資産を築いている。私にはその力量がないのでスイングトレーナーに徹している。マンションの資産形成にも非常に役立つ。来年度の参考書として金融.　経済手帳２０２６を買い求めた。難しく考えると成る物も成らない。区分所有建物の管理者は金融と経済の知識は必須である。なぜならば経営者だからである。

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　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

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　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

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>>22777 匿名さん
理事会の成立要件は理事の過半数が出席すれば足りる。以上は余計だ。( ´艸｀)

議案の作成については理事長が管理会社に.協力要請をするのであって管理会社が理事長に協力をするのではない( ´艸｀)。

共用部分の重大変更は法令改正だ区分所有者の賛成要件は規約で過半数まで減ずることができる。区分所有者及び議決権の総数の４分の３は誤り( ´艸｀)。。オタクみたいなあら捜しはしたくはないが大事ですのでね。

滞納金の放棄は普通決議でいいんじゃないの？

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>>22777 匿名さん
>＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
>　　理事の過半数で決するとなっています。

>>22778 匿名さん
>>>22777 匿名さん
>理事会の成立要件は理事の過半数が出席すれば足りる。以上は余計だ。( ´艸｀)

標準管理規約のことを言っているのであれば、
>理事会の会議は、「理事の半数以上」が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。
である。

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>>22780 の URL は、以下のとおり

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E7%90%86%E4%BA%8B%E3...

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　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

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管理規約や各種細則の全面改正は難しい。
議案書でしらべれば改正された内容等は分かるが、そこまで
調べる者はいない。
だからどこかの時点で全面改正をしなければならない。

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管理規約や細則が分譲時に与えられたままになっている
マンションは多いと思います。
また、各種細則については作成されていないものも多いん
ではないでしょうか。
例えば、理事会運用細則、駐車場細則、駐輪場細則、集会所や
ゲストルーム使用細則、防犯カメラの映像に関する細則、
管理規約改正規約、大規模修繕工事に関する細則等

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( ´艸｀)さん
批判したり過去の書き込みをもってきたりするのはやめた方が良いね。
嫌だったらここのスレに来なければいいし、問題提起をすればいい。
投資の書き込みばかりしていてもマンション管理には何の役にも
立たないよ。

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マンションは新しいものが次々に建てられている。
住民も新しい者が次々に誕生する。
だからマンション管理の基本は繰り返し提案していく必要がある。
以前書き込まれたものだから繰り返し書き込むのは無駄というのは
的外れだ。
そして書き込まれたものに興味がなければ読まれないだろうが
それでもいいんじゃないかな。

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何故マンション管理士等に質問しようのスレが、ＰＡＲＴ１から
ＰＡＲＴ３で35,000のレスあるのかも考えてみれば理解できるのでは。

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しかし、ここのスレ主はすごいね。
これだけのスレををたちあげたのだから。

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ここが嫌だったら、自分でスレを立ち上げたらいいよ。
批判だけならだれでもできるよ。

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どのレスが、どのレス（どの内容を）を批判しているのですか？

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>>22787 匿名さん
なんだかんだ愚痴ってもマンションを所有する組合員のマンション管理士に対する期待度が大きいという事でしょう。期待に応えるようにしないといけないよ。

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　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

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２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

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３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

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この左右対照表の作成が規約の全面改正の
大きなポイントになります。

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管理規約を改正したら、標準管理規約との対照表を作り、中古マンションの購入検討者等、利害関係人に標準管理規約との相違点について、理由を説明できるようにしておくと良いでしょう。

新築マンションの場合（原始規約）は、通達で努力義務とされています。

〇 中高層分譲共同住宅(マンション)に係る管理の適正化及び取引の公正の確保について
平成四年一二月二五日
https://www.mlit.go.jp/notice/noticedata/sgml/017/74000485/74000485.ht...
第一　管理規約の適正化

二　宅地建物取引業者若しくは管理業者が管理規約の案を作成した場合には、管理組合に対し、当該規約案と併せて標準管理規約を提示し、その内容の周知を図るとともに、当該規約案と標準管理規約との主たる相違点についてその理由を説明するよう努めること。

宅地建物取引業者については、宅地建物取引業法第三五条第一項第五号の二に基づき、規約案の中の一部の事項を説明することが義務付けられているが、法律上の説明義務の厳正な履行に加え、前記の説明に努めること。

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管理規約は標準管理規約をひな型として改正点等を中心に検討して
行けばいいが、各種細則はそれぞれのマンションの実情に基づいて
作成していかなければならない。
管理規約等を全面改正するには、理事会や総会で説明する資料の作成が
大切なのです。そのために、左右比較表の作成が必要になってくるのです。
その作成方法の勉強をしなければなりません。

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管理規約や細則類のマンション独自の規定については、外部の利害関係人には経緯が解からない場合があるので、コメント（補足説明）を付けておくと良いと思います。

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４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

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５） 会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

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エクセルで3分割の書式を作り標準管理規約と現行規約と改正案の３分割での比較表は良いと思うよ。ダメ( ´艸｀)

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AIの得意分野です。改正案も提案してくれます。AIに勝る提案ができる組合員はほぼ皆無。感情が入らないから信用はできる。

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今夜は徹夜だった。組合投資の件で有志が管理棟に集合して先ほど解散して部屋に戻った。午前４時のFRBのパウエル長官の発言内容によっては株価の暴落は避けられないとする危機感から事前に心配する組合員が集まりだした。レベルが高い組合員たちです。パウエルの最後の意見だから世界中が注目している。今期は０，２５％の利下げは織り込み済で株価は推移していたが途中からその後の利下げ回数が問題になりパウエルのタカ派的利下げを危惧して株価が低迷しだした。先物も売られて悲観的だったのである。４時過ぎてからはナイスファング以外は買われだして株価がぐいぐい上昇しだしてはいるがドルは売られている。現時点ではナイスファングも徐々に上昇している。日本株の先物も急騰しだした。投資家の心配は払拭された。

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日本全国約10万～12万棟以上あるといわれる、マンションの修繕積立金の残高はいくら位あるのでしょう？
年金機構のような公的な仕組みを創り、希望する管理組合が預けて投資運用したらどうですかね。

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素人集団で何ができる。
いい加減管理組合の資金をあてにするな。

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※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

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それを誰が作成するかです。
それができなければ全面改正は無理です。

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全国のマンションで、管理規約や各種細則が分譲時のままという
マンションは数多くあります。
各年度で総会で規約や細則が変更になっても、まとめてないので
知らない者が殆どです。
理事が変われば変更等になったことさえ分かりません。
特に築１０年以上経過しているマンションなら改正もいろいろあった
と思います。
それを是非まとめあげて１冊の規約集にしてください。

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>>22804 匿名さん
また自慢話が始まったね。
株価は毎分、毎日、毎週、毎月、年間を通して上がったり下がったり
するもんだよ。いろんな状況によって上下する。
株価がぐいぐい上昇しだしたといっているが、今日の日経平均は現在
２３０円下っている。
投資家の心配は払しょくされた　笑
確定利益を早くだした方がいいんじゃないのか。絵空事だよ。
それから、お宅のマンションの投資の状況とかは我々は全く関心がない。
儲けようが、損をしようがお宅らの自己責任だよ。

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日経平均、今日の始値は50,878円、高値が51,107円、現在の株価が
50,308円。もう570円も下落している。今日の高値からは799円の
値下がりだ。
このように株価は毎日変動するんだよ。
一体日経平均がいくらまで上がると予想しているのかな。そしていつに
なったら利確するんだ。まさか組合資金なので損切はできないだろうしね。

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>>22811 匿名さん
それでも１００億円トレーダーか、可哀そうで無視できない。( ´艸｀)　

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あらあら現在４０１円まで下がったよ。
今月も儲かってるよ。５億円ぐらいだけどね。

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昨日の植田総裁国債買い入れ発言で投資家の不信を買うはめになり現物株動きが様変わりした。組合資金は日本株の現物ではないので被害は少ないので心配ない。

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ERBの政策金利下げでのパウエル発言を鷹とみるか鳩とみるかは個人差はあるが市場の多くは鷹派発言とみて先物が売られている。パウエルの任期は来年５月までだが後任の議長はトランプ派になる予定で政策金利は下げになる確率が高いので株式にはポジティブな反応が常識だがンネガティブな反応をしている。米国の中央銀行の独立性の喪失を世界は心配して株価に反応している。逆パターンなので空売りを仕掛けるのも一考ではある。( ´艸｀)

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組合資金投資評価額は２４億円に対してもう含み益が２０億円を突破した。益率は為替変動で少ないが確実に増えている。

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>>22810 匿名さん
何処が自慢話( ´艸｀)。

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>>22800 匿名さん
左側が標準管理規約
真中が現行規約
右側が改正案
どうねダメ( ´艸｀)

会計報告書等の案の挿入が必要でであれば２分割が易しい。

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( ´艸｀)
株の売買は証券会社のプロに任せれば良い。
投資額が大きければ大きいほど、証券会社は全力で対応してくれる。
もし損失がでれば、インサイダーまがいの銘柄を紹介して確実に
損失を補填してくれるよ。
素人集団なのに儲かった儲かったと自慢ばかりしているようだが
利益確定の話しは聞いたことがないね。
利益がでたら売却し、次の投資をしていく。これをやらないといつまで
たっても儲からないよ。
住民の意識が高いとか自己満足しているようだが、単なる自慢に
すぎない、滑稽だよ。プロより優れていると思っているあほだね。
笑っちゃうよ。

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米国の三指数の先物は売られて日経平均は買われている。明日は組合投資分の含み益は若干減るかもしれない。それでも含み益は２０億円を超えている。現在利益の確定はもったいないので組合員との相談によることとしている。隣接マンションが完成後の組合合併はさらに投資に弾みがつくと思われる。楽しみである。基金を預金で放置している組合は運用を考えた方がいいでしょう。将来の組合員の負担を減らせたらと思う。最近の先行きの相場はどんでん返しが多々発生している。今夜も徹夜でしょう。

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なんで組合の修繕積立金で苦労するのかな。
将来の修繕積立金が不足するので値上げをしたいが貧乏マンション
であれば値上げもできないのだろう。
必要な修繕積立金ぐらいは支払えるようになりたいね。
ご愁傷様。
うその書き込みはやめなよ。含み益は殆どないか赤字だろう。
投資は自分の金でやりなよ。
僕は今月も５億円程度は稼がしてもらったがね。笑いが止まらん。

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米国三指数とドルが共に売られている。気になる相場であるので徹夜で監視しようと最上階のデイトレーダーのお呼びに答え退席する。地球は丸くて人間は皆地球の頂上に座していると聖書は述べている。山上の垂訓が語るイエスの言葉が気にかかる。人は嘘をつくが相場は嘘をつかい。嘘ほど汚いものはない。

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>明日は組合投資分の含み益は若干減るかもしれない。
あれれ、今日の株価は現在８００円程度騰がっているよ。
株の予測は難しいね。プロでも大きく外れるんだから
素人にはもっと難しい。

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組合の資金は個別株には投資はしいていません。長期で分散投資です。ゆとりをもって投資には望んでください。個人の投資については長期・積み立て・分散のポートフォリオで組んでいます。隣接マンションとの組合合併後は資金が増えますのでトレードに挑戦する予定で話し合っています。個人的には日本も生活防衛策として投資を勉強された方が生活に張りが出るかもしれません。クレグレ物生活が苦しい中では投資は禁物です。現時点での長期投資はお勧めしません。かならず暴落がありますのでそのタイミングを狙いましょう。当マンションは修繕費は潤沢に積み立てられており遊んでいる多額の基金がもったいないので投資をしました。誤解になきようにしてください。私は特にトランプの行動と目的を模索しています。長期投資が天国になるか地獄を見るかの両極端に思えるのですがいかがでしょう。有意義なご意見を求めています。

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修繕積立金が潤沢にあるのであれば、なぜ訳の分からない
基金で一部の者が投資遊びをするのかが分からない。
現在投資に関わっている者がどんどんいなくなったらどうするのか。
利益がでたらどうするのか。永遠に投資を続ける訳でもなかろう。
マンションは途中で退去する者が年々増えていく。
退去していく者に対してのフォローはどうするのか。その基金は
なんのために徴収したのかも分からない。
退去する者と中古で購入した者の基金の扱いはどうするのか。

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本日のソフトバンクグループの株を安値の16,925円で10万株買い
本日の高値の18,405円で売却すれば、税や手数料を別にすれば
僅か１時間ちょっとで、14,800万円の利益を得ることができたね。
買わなかったけどね。

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株の投資は配当のためにやる者もいれば、利益を得るために
やる者もいる。
殆どは短期で売買をしているがね。

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組合資金の投資はあくまで長期で分散が鉄則。ソフトバンクグループの株は個別株で組合資金の投資銘柄としては適さない。絶えず安全性には注意。ソフトバンクグループの個別株は個人的には時々買って売ってはいるが、エヌビデア株売却は良しとしテリその他のスタートアっプ企業への投資をした時点で売り逃げた。最近は又デープシークがウロウロしだしたので要注意。トランプ口座報道や台湾のTSMCの熊本工場での先端AI半導体製造報道で考慮中である。私の持ち株特定銘柄は公表している。あくまで個人の投資は長期・積み立て・分散が原則である。デイトレは個人の賭博であるが勝組は少なく財産を失って株式と見たらネガティブになり反抗してくる。勉強を怠りなく粘り強く勝負に挑めば勝算はある。最後にしつこく付け加えますが組合資金は長期・分散で日本の個別株には投資はしていません。特定日本株デイトレなボラテリティーが高く組合等の資金投資はしてはいけません。偽１００億円トレーダーが本物ならばその理由は投稿できると思いますが( ´艸｀)。離接管理組合の合併後の投資はそれに加えて積み立ても考えようと言っている。

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>>22828 匿名さん
答えは無理でしょう。
他に話題を変えようとしていつもの癖で逃げるよ。嘘をつくのは得意だからね。

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>>22829 匿名さん
こんな易しい問いに即答できないのでは投資をすれば確実に損をする。時間切れである。答えはいらない( ´艸｀)

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デイトレをしているのは、証券会社と取引をしている現物株の
動向をみるためだよ。
デイトレは１日5,000万円までしか買うことはできない。先物ならその
倍まで買えるけどね。
デイトレは4本値リストをみながら、証券会社といくらで売買をするかの
大きな判断材料になる。証券会社と取引をしている者がデイトレを
同時にしていないようではどうしようもない。

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話題をかえるのではなく、それが本題なんだよ。
マンション管理のスレで投資の書き込みはなんのプラスにもならないからね。

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基金とかいっているが、修繕積立金なんじゃないか。
建て替え費用も含めてね。
修繕積立金が潤沢にあるのであれば、なぜ訳の分からない
基金で一部の者が投資遊びをするのかが分からない。
現在投資に関わっている者がどんどんいなくなったらどうするのか。
利益がでたらどうするのか。永遠に投資を続ける訳でもなかろう。
マンションは途中で退去する者が年々増えていく。
退去していく者に対してのフォローはどうするのか。その基金は
なんのために徴収したのかも分からない。
退去する者と中古で購入した者の基金の扱いはどうするのか。

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修繕積立金であれば問題はないがね。
いろいろ恰好つけているが所詮積立金だろう。
投資は自分の金でやれ。
ここのスレには投資の書き込みはいらない。
やりたければ自分でスレを立ててみな。
誰もかきこまないだろうが。

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>>22832 匿名さん
お前がデイトレの話をしているからだ。100億円持っているとか、今月は１０億円稼いだとか等々嘘ばかり吠えるからだ。本物ならばこんな易しい基本的問いには即答できる。話題を変えて嘘をついているのはお前だ( ´艸｀)。私は大切な組合資金を株式のデイトレで稼ぐ話などはしていない。

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( ´艸｀)
お前こそ嘘で塗り固めた書き込みをしているじゃないか。
俺は組合資金で投資をするようなことはしないよ。
俺はデイトレで稼いでいるとはいっていない。あくまでデイトレは
いくらで売るかの判断材料としているだけだ。
株価は刻一刻と変化しているから、いくらで売買するかの判断を
しなければならない。それが４本値リストだ。
話題をかえているのではなく、このスレの本質から離れているから
それに戻しているだけだ。
１００億円は大きいよ、うらやましいかい。あほ

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現物買いをしている者は、証券会社を活用しているよ。
扱い額が大きければ大きいほど、大切にしてくれるからね。
個人の株を売買するときの指値をだすときは何を基準にしているんだ。
株は１分、１秒で上下しているよ。わからんのかあほ

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管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

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近いうち組合の投資資金は１００億円を超える予定だが個人で１００億円は持ってみたいとは思うがかなわないでしょう。最上階の投資家は聞いたことはないがそれくらいは持っていそうなのでうらやましく尊敬している。隣接マンションの分譲前からの地主で元々が育ちもいいからね( ´艸｀)

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>>22838 匿名さん
又逃げた。貼り付け専門がお似合いだよな。日本株現物のボラテリティの高さの原因を答えられないの。偽１００億円所有が笑うよネ( ´艸｀)

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>>22837 匿名さん
これが１００億円の投資資金で月に１０億稼ぐデイトレーダーだそうだ開いた口がふさがれない。あきれてものも言えない。個人の株って何。日本現物株のボラテリティーの高さの原因には答えられないから証券会社を頼るのか( ´艸｀)　株で大損して株アレルギーになったものの癖だよね。デイトレは証券会社などの知恵を借りたりはしない。利用するものだ。マンションの管理に置き換えると管理会社を頼るのではなく利用するのが本物の管理者だ。わかったか( ´艸｀)

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100億円の投資資金で毎月１０億円を稼げるデイトレが証券会社に毎回指値時に指示を仰ぐ暇があるわけがない( ´艸｀)

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( ´艸｀)
お前はデイトレをしたことがないよな。
４本値リストって言葉しってるのか。あほ

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株の売買を長くやってれば、ボラテリティで計算しなくても、
だいたいの判断はできるよ。ボラテリティの大きい銘柄じゃないと面白味
がないよ。ハイリスクハイリターンンだよ。証券会社の上顧客ともなれば、毎日いい銘柄の情報がわんさとながされてくるよ。
そのなかから個人ではチャート、時系列、営業実績、信用買算、信用売算
ＰＢＲ、ＢＰＳ、ＲＯＥ等も参考にして銘柄を絞り、発注するときは、４本値をみながら証券会社の担当と検討して、買値、売値の指値を出す。
僕は短期投資中心だが、１日の中で売買を繰り返すだけでなく、１ｶ月
ぐらい保有することもある。そしてダメと思えば損切も当然やる。
株は必ず儲かるわけではないからね。

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まず銘柄をどれにするかをきめるのに、１００銘柄ぐらいの中から
選ぶのをどれにすればいいのか難しい。
その仕事を証券会社の担当者に任せればいいんだよ。
証券会社はいろんな角度から分析したり情報を収集して銘柄を絞っていく。
そしてそのなかから良い銘柄を推薦してくる。
それを個人ではいろんな情報とか会社の分析等をし絞っていく。

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　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

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２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

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３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

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理事が転勤とかなると欠員が生じますから、その対応を
しておくことも大切です。

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４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

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５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

　　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した
　　場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を
　　入れておくことも必要です。

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マンション管理は全員が交代でやらなければならない。
現役世代は大変だ。
今は共働きが普通だし。

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左右比較表をつくるのが大変です。
誰かエクセル等の特異な方に手伝ってもらえばいいと思います。

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分譲時の管理規約であれば、標準管理規約はかなり改正
されているだろうし、各種細則はないものがかなりある
と思うけどね。

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施工時の区分所有法、現在の区分所有法、その時の標準管理規約（単棟型、団地型、（複合用途型等々含む）委託契約書　組合の分譲時の規約等を作成されたエクセル書式に落としこんでおくと対比した改正案を記録して説明書とする。議案書等も同じ方法で作成しておくと議案書の配布時に会計報告等も関数で落とし込めば着服された金額も一目でわかる。この書式を作るにはそれ相当の労力と時間が必要です。弁護士等への相談内容等も即座に記録でき原本と比較した書面を提出すれば証拠としても使えます。

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管理規約とか細則をエクセルに落とし込んでおくだけでは
住民や理事はその内容を把握できない。
全面改正された規約集を１冊にまとめて配布しておくことが必要です。

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特に中途で入居してくる住民にたいしてのフォローも
必要です。

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エクセルに落とし込んだ改正案が総会で可決されればそれが原本になるので製本にして組合員に配布した。中途で入居してくる賃借人・使用貸借人には組合員の許可を得て有料にて配布。購入や相続等での新組合員には前組合員の許可を得て有料で配布する。こんなことまで説明せんなあかんのか、２２８５６・２２８５７の阿保( ´艸｀)

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やっぱ金投資でっせｗ

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>>22859 匿名さん
可哀そうな奴。

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談合をしているという確証は掴んでいるのか。
単なる憶測でものをいってはいけない。

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談合や賄賂に関しては全て憶測にすぎない。
証拠をつかむことは至難の業。

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　　区分所有法では、区分所有者は、建物の保存に有害な行為、その他建物の管理又は
　使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないとなっています。

　　しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
　数発生しています。

※マンションでの生活騒音には下記のようなものがあります。
　　　子供の走り回る音
　　　隣人が深夜に酒を飲んだりして大騒ぎする
　　　大ボリュウムで音楽やテレビ、ピアノ、カラオケをやる
　　　ペットの鳴き声　　戸の開け閉め等

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※快適なマンションライフを送るためには、お互いにルールを守り、共同の利益に反する
行為はしてはならないとなっています。
　しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
数発生しています。

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ルールを守る生活は快適ではないという住民に対する措置はどうすればいいでしょうか。

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ルール違反者がいて、それがほったらかしになっているのと
ルールを守るのとはどちらがストレスがたまらないだろうか。

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ルール違反者に対する対応ほど難しいことはない。その他のルールは学習で補える。

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米国は連邦政府閉鎖で債務上限上限問題で債務不履行fr.えれっぽう政府職員への給料未払が続き.各経済指標の公表が出来ずFRBの政策金利下げの行方が利下げ基調から据え置きではないかとの市場予想とAI銘柄の先行予想が悲観的で大幅に売られている。その余波で暴落している。今夜も徹夜で含み益が大幅減益となった組合資金を占いたくて米国市場を監視しているが普通よりもボックス指数も買われてビックス指数は売られているのでまあまあ安心だと.思った矢先にドルが大量に売られだした。見ていると売り圧力が.強いんで明日も組合資金は予定の含み益はかなわないと判断。反対派が.騒ぎ出しそうである。

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憲法（生活の基本ルール）は変わらないが、時代に合わせて法規制（特定の制限やルール）は変わるものだ

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ルール違反は学べるが、その者を注意することは難しい。

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ルール違反を起こす住民は得てして自己顕示欲が強い確信犯がおおいので注意する必要がある。指定された反社は意外とおとなしい。大型マンションには管理が甘いと入り込んでくる。入り込んだものを理由付けをして追い出すのは不可能に近い。

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　騒音については、当事者間で直接話し合うこともありますが、それが困難な場合は、
管理組合を通じて注意等を行います。
　　１）口頭や文書などによる注意
　　２）内容証明郵便による警告
　　　　騒音をださないよう警告をする。守らない場合は、法的措置を講ずる旨を通知する。
　　３）裁判による請求

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マナーの問題は管理組合がタッチしてはいけない。自治会の問題だ。勘違いするな

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>>22873 匿名さん
騒音と感じるか否かはひとそれぞれだ。最初にしなければならないのは、当該騒音が大多数の一般人の受忍限度を超えているのかを確定することだ。
当事者でああのこうのと話し合ってもらちが明かない。
人によっては些細と思われる音でも騒音と感じる。子供がはしゃぐ声を騒音と捉える者もいる。あるいは建物の構造や作り方で音が増幅される場合もあるだろう。見知った顔同士であれば騒音とは感じられないかもしれない。
騒音計で計測して、何デシベル以上が騒音だといっても、それを騒音と感じる者、感じない者がいる。
口頭や文書による注意レベルはどうということはないが、内容証明郵便、裁判となれば双方が取り返しのつかない痛手を被ることもある。
戸建てであっても騒音問題は起きている。戸建ても共同住宅も変わりはないだろう。人付き合いとか交流がプライバシーを口実に避けられている現状では、根本的な解決は難しいのかもしれない。

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うちは非の打ちどころのない規約を設定したが守られていないと管理人側から報告を受けた、

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騒音については、人それぞれに感じかたが違うのも事実だが、
こどもが夜に長時間飛び跳ねるとか、夜にピアノの練習をする
とかは騒音といえるのではないだろうか。
他人対する気遣い、常識が必要だね。

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子どもがやかましいとの苦情が多いとは管理人の話。
子供を6人育て上げてきた管理人の感想では苦情を受けて引っ越す住民もいて深刻だと言っていた。
これは社会問題だよな。苦情は主に子供のいない家庭が多く、神経質なタイプらしい。校区では幼稚園や小学校等が定員割れが起きているそうである。
管理人曰く広いロビーを開放して遊ばせるようにしたら夜の騒音等が少なくなったと言っていた。ロビーの開放は総会で決議してもらったのだがこれ等も無視して子供をマンション内で遊ばせるなとの苦情（騒動並み）が発生。
管理人は苦慮している様子が目に留まる。
管理人を辞めさせ路の苦情が理事会に持ち込まれたらしい。

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常識の範疇で判断すれば良い。
隣がうるさくてもなかなか注意はしづらい。
ペット不可のマンションであっても、隣から犬の鳴き声が
聞こえても隣に文句は言いづらい。
ピアノやトランペットの練習をされたら困るしね。

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子どもの騒ぐ声が聞こえないマンションは味気がない。まるでゴーストタウンだ。適当な騒音があった方がいい。

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ピアノやトランペット、ドラムを夜中に叩かれたら
少しは気になるのかな。

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規約等で規制を強めると管理に携わる側にとっては都合がいいことが多い。組合員とは利害が対立するケースが多くなる。マンションの資産価値の向上等の美名を利用してマンションファシズムが.台頭する。マナーの規制などはその.一例。

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>>22881 匿名さん
99%の確率でこのような非常識な行動を寝静まっているいる時間帯に起きたらば注意するべきでしょう。あり得ない確率があまりにも高い案件は但し書きをつけた方がいいでしょう。このようは極端なマナー違反をするものは意外と確信犯が多いから注意した方がいい。本人は知っていてわざとしている。

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昨年の植田総裁の市場との会話を怠り突然の利上げを発表。日本株な暴落して投資家の懐を冷やした。今回はそれ等を教訓に市場との会話を怠りなく先週は徐々に株安を織り込み先週末は利上げ発表時にも関わらず米国市場のハイテク株が買われたの助け舟も影響して暴騰に近い株高を演じた。目論見のドル安は外れてドル高に転じている。組合投資の評価額は今までの含み損を.取り戻す勢いである。このような常識を逸するような株式の動きは結果論ではあるがあまり体験することはないので覚えておくこととした。日銀の円高を目論んでの政策金利上げではあるが目論見が外れた格好で面白くない年末相場になる。

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まだ投資か博打かしらんが書き込みをする奴がいるのか。
いい加減やめろ。

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>>22885 匿名さん
博打の話に見えるの
偽１００億円トレーダーさん
( ´艸｀)

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知人が親子で遊びに来た。
知人の息子がデイトレ室を見たいと言ってきた。地域の進学一番校に入学した秀才である。デイトレ室見学の理由は学校で仮想１０００万円を枠に株式の売買コンテストが行はれているので勉強の一環だと説明があった。中学生から金融の科目を取り入れるようにはなってはいるが教師がいなくて金融機関の職員が臨時講師を務めている学校もあるらしい。政府も率先して眠る預金資金を投資に回して豊かな生活を目指そうとはしている。米国では投資は日常の生活の中に溶け込んである程度資金を確保したならば生活をサポートする意味で積極的であるがこれによって貧富の差が激しい。日本もそうなる可能性が高い。自分の生活は自分で確保しないと政府は助けてはくれない。米国は貧富の差が激しくなるにつれて株高である。

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利益確定もできない者が投資をやっている。
来年１月は１０億円は儲けたいね。
地域一番高に入学した秀才とか、いつも自慢ばかりしているのがいる。
まだ確定利益はゼロなんだろう。利益はゼロなのに徹夜で検討した
とかそんなことばかりいって自慢だけしている。
投資は自分の金でやれ。
優秀な人材であれば、投資で将来を託そうとは思っていないよ。
優秀な高校生であれば勉強しろ。

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　今回は、騒音訴訟の中で、上階の子供が走ったり、飛んだりして下階の住民に迷惑を
かけたとして損害賠償の責に問われるという判例について述べてみます。

　＜裁判例＞ 　　八王子支部の判例（Ｈ．８．７．３０）

　　　上階のフローリングの改修工事後、子供の走りまわる音がひどくなり、再三の注意にも
　　拘わらず、改善せず最終的には裁判となった。
　　　原告側請求
　　　　　①騒音の差し止め（原状回復）
　　　　　②不法行為に基づく慰謝料の請求　　３００万円

判決
　　　　①については、棄却
　　　　②については、慰謝料７５万円の支払い命令

判決理由
　　　　専有部分の工事をするときは、理事長に届け出、その承認を得なければならないと規
　　　約に規定されていたが、それを怠った。
　　　　その工事は、遮音性能の低い床材を使用し、それもコンクリートスラブに直貼りであった。
　　　それが原因で子供の走り回る音がひどくなった。

　　＊規約には、共同の利益に反する行為をしてはならないとなっているが、共同の利益に
　　　反する行為が具体化されていなければその行為を抑止することはできません。
　　　そのためには、規制の基準が明確化（ルール化）されていなければなりません。

　　　このルール（規制の基準）を作成するのはいうまでもなく、組合であり執行活動を行って
　　いる理事の皆さんがたということになります。

　　　専有部分の工事をするときには、理事長の承認を得なければならないと規定されてい
　　ても、ただ、その届出を受理するだけで、その工事の内容を検討しなければ何の意味も
　　ありません。
　　　そのためには、工事の種類ごとに、具体的な数値の基準を設定しておかなければなり
　　ません。

　　　現状回復については棄却されたが、これについては、届出をするよう広報・啓蒙活動を
　　行い、届けられたものについては、基準値を設けチェックをしなければなりません。

※もし、裁判をすることになった場合のポイントとしては、受忍限度を超えると判断される
　かどうかが目安となります。

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標準管理規約の、専有部分の修繕が、理事長の書面による承認を得ていた工事であっても、他に影響が生じたら、区分所有者の責任と負担により必要な措置をとらなければならない、というのはどう思いますか。

何のために承認を得るのか？

＜参考＞
〇 標準管理規約（単棟型）２０１６年改正以降

（専有部分の修繕等）
第17条　区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に
　定着する物件の取付け若しくは取替え（以下「修繕等」という。）であっ
　て共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おうと
　するときは、あらかじめ、理事長（第35条に定める理事長をいう。以下同
　じ。）にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。

２　前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付
　した申請書を理事長に提出しなければならない。

３　理事長は、第１項の規定による申請について、理事会（第51条に定める
　理事会をいう。以下同じ。）の決議により、その承認又は不承認を決定し
　なければならない。


６　第１項の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事により共用部分又は
　他の専有部分に影響が生じた場合は、当該工事を発注した区分所有者の責
　任と負担により必要な措置をとらなければならない。

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>>22888 匿名さん
批判だけは一人前だよね。
数字音痴の１００億円トレーダーなどはあり得ない。
知識でもって先読みができない投資家は証券マンの教えに従うしかない。利益確定の証拠を貼り付けて見よ。できるはずがない。その日暮らしの投資資金のない人物のマスターベーションにはついてはいけない。

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隣接マンションの竣工が近づいてきた。組合員が全員参加で重要事項の説明と確認が行われた。現場は１年３６５日２４時間動き続けている。組合費のコスト削減の為である。友人の妄想理事長も見物に来ていた。過去の荒れた組合役員の責任追及で明け暮れているらしい。特に悪かった理事長と自治会長を務めた組合員は責任追及中に血圧が上昇して休会となったらしい。話せば話すほど嘘つきの上手い奴の性格には腹立たしい。こんなやつを理事長に選んだ組合員の責任は避けられない。その一人として元の正しい組合へ戻すために頑張っているみたいで感心はしている。内心厄介な案件に首を入れ過ぎではと心配はしている。嘘をつく奴は卑劣嬉回りないが騙される方も勉強不足ではある。

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２９０２４年７月に組合剰余金５５億円の約半分の２４億円を米国投資信託を基準価格２７９７７円を８５７８６口購入

２０２５年１２月１８日現在
規準価格が４２５２６円になっている、

含み益は１２４８１３５４３６円　かなり減少している。来週は少し戻すでいょう。
利益確定は組合員の総意で先送りとなった。

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隣接マンションの建て替えでの引き渡し後の工事スケジュールの説明会があった。現在建設棟の建物への集団入居の手順についての説明も行われた。引っ越し業者も３社に手配済である。その後の工事手順はまたの折に投稿します。妄想理事長のマンションの建て替えは否決されたそうです。話を聞いていると組合員の資質を総合するとこうなるのは予想していた。

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そんなことは我々には全く関係ないよ。
何考えているんだか。もうマンションのことは書き込まなくていいよ。
そんなことか書かれてもうちとは関係ないしね。
何でそんなプライベートなことを匿名掲示板に書き込むのかね。
自慢げに。滑稽だよ。

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? 管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

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誰が理事になってもいいが悪事まで引き継いでもらってはこまるよね。

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今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

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　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

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２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

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マンションにとって都合が悪い内容（水管調査で錆発生が報告されている等）を隠す悪徳管理会社及び理事長率いる理事会に手を焼いている。管理会社が悪徳である場合は理事を入れ替えても支配されるだけ。

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マンションにとって都合の悪いことを何故隠す必要が
あるのかが分からない。

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デベ系管理会社の視点では手抜きでマンションが住めなくなれば売買や建替えで儲かるからでしょう

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>>22903 ご近所さん

マンション内で孤立していませんか？
疑心暗鬼で生活するのは、精神衛生上よくありません。転居をお勧めします。

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>>22904 匿名さん
いえいえ、多数決で管理会社変更が決まり大満足です

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デべ系管理会社の親会社が手抜き工事はしないでしょう。
もちろん工事をするのは地元の下請け会社の職人ですがね。
マンションを売却しても管理会社は儲からないでしょう。

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>>22906 匿名さん
おま環

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マンション躯体部の管理責任はどこにあるか重要事項や管理規約を確認することをお勧めします

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>>22905 ご近所さん

それは良かったですね。
管理会社変更のノウハウを >>22901 職人さんに教えてあげてください。

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>>22908 坪単価比較中さん
躯体部分は共用部分ですから、管理責任は管理組合にあるでしょう。

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昨日の日銀による政策金利お、０，７５％への引き上げにも関わらず日経平均は暴騰した。本日は利益確定で下がると見たら為替の動きが可笑しいので精査したら介入して円高に振れたので慌てて手じまいしたが日経平均は横横。こんな上手な政策コントロールのッ経験は初めてだ。米国の騒動が収まれば世界は平和に推移して株式市場も安定するでしょう。生活防衛は投資がより安全ぬなった。組合資金も評価も明日は大きくぶれる。現金を寝かしてはダメよ。かわいい子供には旅をさせましょう。

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３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

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>>22912 匿名さん
理事会が変な人等に乗っ取られてる場合があるから総会の力を弱めないほうがいいよ

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　漏水発生を知らされず４カ月以上も後になって突然「所有物件の下から漏水」「免責５万円が発生」「５万円振り込み確認されてから（被害者のお宅の復旧）工事」と言われました（免責いくらで負担額はいくらと確定されてから通知されました）そのときにどこの損保会社かフロントに聞きましたが教えてくれませんでした（理事会の決定を待つように言われました）
　証券番号がわからなければ損保会社の担当は「せっかくお問合せいただいたにもかかわらずお力になれず申し訳ございません」
　事故発生からおよそ半年後の理事会決定で水濡れ原因調査書と証券番号の情報が開示されたのでようやく個人で掛けている個賠をつかう意思であることを東京海上に伝えることができました。　
　水濡れ調査の報告書は既に完成してしまっていました。
　オーナーが立ち会っていればもっと詳細な調査書になっていたのではないかと残念に思っています。
　議事録で、まるで私が復旧工事を遅らせているような書き方をされました。水濡れ原因の調査書や証券番号の情報が開示されたのは事故発生から半年後ですし、そもそも区分所有者に聞かずに勝手に東京海上のマンション総合保険で手続きした現理事長のやり方がおかしいのではないでしょうか
　個人で掛けている個賠をつかえば自己負担（免責）はありませんし示談交渉サービスがついています

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　現理事長のKさんが「シャッター故障も〇〇さんが原因」と今でも言いふらしています。漏水時に故障したので修繕の費用も〇〇さんに持たせればいいと言いふらしています。
　しかし、東京海上にシャッター故障について申請はなく、調査書を読んでもシャッター故障について述べられていません。「シャッター修繕費も持たせればいい」と言われているので、階下の人に事情を聴きました。もちろん本当に漏水が原因でしたら損保で保険金が支払われます。
　半年以上も後になって調査のやり直し（現理事長Kさんが言うようにシャッター故障の原因になったのか）になることについて階下の人は怒っている様子でした。階下の人の話によると「漏水時に全部電気が消えてその時はシャッターも動かなかった。蛍光灯一つを取り外すと全部パッとついた。シャッターも動いた。シャッターまで距離がある。この部屋の中でも隣の蛍光灯は無事」ということです。

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　議事録がKさんの視点で書かれています。抗議しても修正されません。

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なぜ何か月も区分所有者に知らせなかったのかをフロントに聞いても「（漏水の）調査時に当然、居住者とは話をした訳ですよね」と他人事のように言います。

マンション総合保険に含まれる個人賠償責任の特約には免責（自己負担）がありますし、勝手につかわれることを規制することはできないのでしょうか？

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　長谷工支店に電話しても担当者が「会議中」が多いですね

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　自分のお金でかけている保険をつかいたいのですが、区分所有者の権利より理事長の権利が優先されるのですか？

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個人賠償責任保険に関して、管理組合が保険契約者であっても、管理組合も理事長も被保険者ではないので保険金の請求権はありません。
東京海上社に確認すればわかります。

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>>22919 匿名さん
上階の貴方が加害者で下階の被害者宅への漏水事故への損害賠償の話だと思います。組合は個人賠償特約で５万円面積の保険に加入している。貴方は免責無しに加入しているとの文言でよろしければ結論から言えば工事の申請と原因調査は組合の負担です。工事の施工と工事費の負担は貴方で工事の許可を組合から得たのちに工事業者への工事申請をします。保険を使うかどうかは貴方の責任です。本来ならば組合が個人賠償特約保険に加入しなくてもいいのですが、私の経験からして破産者や支払い能力のない無保険者等が加害者になった場合を想定して組合側だ個人賠償特約保険に加入しました。お宅のようなマンションは理事長等が無知識の場合は良く起こるトラブルです。保険の事は分譲マンションの場合は十分気を付けられた方がいいです。私は漏水事故等の多いマンションの管理を経験しています。無知は損をします。賃貸マンションの賃貸借契約は任意保険は借家人が強制加入ですよね。その意味も理解してください。組合は自己の原因が共用部分かそうでないかを組合保険で調査して専有部分であれば保険加入等を調べて貴方みたいな保険加入者であれば組合は無関係で工事申請書の許可を出します。工事業者等の斡旋は貴方の依頼があれば管理会社等への協力依頼をします。

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>>22920 匿名さん
レスありがとうございます。

　事故日から半年後に情報が開示されました。
　事故日から数えて3か月半後には東京海上から自己負担はいくらなどの金額の算出が届いていたようです。

　被保険者の欄に管理組合、〇号室様と書かれてあります。
　しかし〇号室所有者を含めて管理組合（区分所有者）には一切連絡がありませんでした。

　長谷工フロントによると理事長様の権利だそうです。
　どうして□□さん（階下の部屋を借りている人）に「工事を待つように」言ったのかを聞いたところ、長谷工フロントに「５万円振り込み確認されてからでなければ未払いになる」と言われました。□□さんもその部屋の所有者に連絡していませんし、長谷工から区分所有者への連絡は全くありませんでした。
　事故発生から半年後の議事録（区分所有者向け）で私が工事を遅らせたかのような書かれ方をしたので抗議したのですが修正されません。

　一度調査報告書が損保会社に出され金額が算出されると後でやり直すことは難しいでしょうか？
　理事長にシャッター修繕費を持つように言われたのですが（大規模修繕でモーターを取り換える予定になっています）東京海上にはシャッター故障の情報共有がなかったそうです。
　シャッターが軋んだりしているそうです。
　シャッターについて今からでも保険金の請求はできるでしょうか？その場合、新しく調査書を作成することになりますか？
　初歩的な質問で申し訳ありませんが、教えていただけますと幸いでございます。

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>>22922 22914さん

東京海上社の文書には、賠償責任保険の請求に必要な書類として「保険金請求書」と「示談書」が書いてあります。
この「保険金請求書」の請求者は、管理組合ではなく被保険者欄にある区分所有者です。

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>>22921 匿名さん
　レスありがとうございます。
　このマンションは分譲マンションなのですが、区分所有者さんが人に貸しているお部屋のパーセントが高いです。
　個人が加入する個人賠償保険は良いサービス（示談交渉など）がついていますしニッセイ「まるごとマモル」はひと月あたり197円ですし、クレジットカードなどについている月300円程の個賠が重複していたら電話連絡で外せるそうです。示談交渉サービスがついていると0120で担当者に来てもらってお任せできますし、高い安い言わなくても全額補償されるので皆さん安心ではないでしょうか。
　事故発生してすぐに区分所有者に連絡してくれたら貸し部屋に掛けている火災保険ですぐ申請できましたのに（あいおい損保の担当者にお聞きしたところ被害者に先に工事をしてもらっても問題ないそうです）被害者の方にも半年以上お待たせしてしまって申し訳ない気持ちでいっぱいです。
　長谷工フロントと理事長に配管・水管の調査や更新の長期修繕計画を聞いてもこちらを嘲笑しているような表情を浮かべるだけで質問に答えてくれません。水管調査や修繕について聞いても答えてくれません。このままではダメマンションと認定されてしまうことを心配しています。行政指導などで改善されるのでしたら市役所などで手続きしたいのですがどこで手続きをすればいいでしょうか？
　初歩的な質問で申し訳ありませんが、よろしくお願いします。
　損保の事故件数を戸数で割った数字が２年間で0.1以下であれば次回の更改時に値上がりの恐れはないかと存じますが、もし1以上、戸数の1.5倍もの事故件数だった場合「申し訳ありませんが、お引き受けできません」「他の会社でも断られる可能性がある」とお聞きしました。
　戸数あたりどのくらいの事故発生率で「漏水事故が多い」と思われますか？　他のマンションの様子も知りたいです。よろしくお願いします。

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>>22923 匿名さん
　情報ありがとうございます。
　事故発生から４カ月半ぐらい後になって突然フロントから「免責５万円の振り込み」を求められましたが、どこの損保会社かなどの情報を教えてくれませんでした。
　事故発生から何か月も区分所有者に連絡してくれなかったのですが他のマンションでも同じ状況なのでしょうか？

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>>22922 22914さん

保険金請求だけに限って言えば、現在、どこにも請求をしていないのであり、つぎの２通りが考えられる。

１．東京海上社には保険金請求をしない旨通知し、あいおいニッセイ社に保険金請求をする。

２．東京海上社に保険金請求をする。
自己負担額５万円が発生するが、保険金が支払われた後、あいおいニッセイ社に保険金請求をし、保険金として５万円を受け取る。

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保険に詳しい者がいるんだね。
管理会社が代理店をしている社員かな。

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>>22926 匿名さん
　レスありがとうございます。
　管理組合のは自己負担額５万円が発生するので個人的に掛けている保険の賠償責任をつかいたいと思っています。
　長谷工フロントは「５万円振り込み確認されてから工事」と仰います。
　どうして階下の人に「工事を待つように」言ったのかを聞いたところ、長谷工フロントは「５万円振り込み確認されてからでなければ未払いになる」と仰います。
　管理会社に頼むと被害者側に対して「工事を待つように」仰います。
　個人が掛けている保険をつかう場合、いったん加害者側が工事費をお支払いした後に領収書を送って保険会社から振り込んでもらう、あるいは保険会社が加害者側にお金を支払うなど柔軟に対応していただけるようです。

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書き間違えがあり申し訳ございません
×　あるいは保険会社が加害者側にお金を支払う
〇　あるいは保険会社が被害者側にお金を支払う

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　議事録（現理事長Kさんか長谷工フロントが作成）に「免責（自己負担額）５万円について協議が調えば工事の着手が可能」と書かれました。
　そもそも個人が掛けている保険をつかえば免責が発生しないのに何か月も区分所有者に知らせず突然免責５万円を振り込むように言われました。
　管理会社の社員は「契約は理事長様の権利」と仰います。
　正直なところ、あまり管理会社の社員と話をしたくないので保険会社の0120に対応していただきたい気持ちです。

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　あいおい損保の担当者にマンション総合保険で個人賠償責任の部分（居住者包括賠償責任特約）を削除した場合保険料がいくらお安くなるか計算していただきました。
　５年間で１戸あたり約７万５千円、１年あたり１万５千円の保険料の減額になります。毎年の固定費として１万５千円を支払い続けるより個人の責任でやってもらい、区分所有者（管理費も払い保険料も担う）の負担を軽くするべきではないでしょうか。

※　破産者もニッセイ「まるごとマモル」に加入できます。 ただし、加入に際しては、ニッセイの保険外交員との対面契約が必要であり、ネットでの加入はできません https://www.nissay.co.jp/kojin/shohin/mamoru-request/index.html

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クレグレモ誤解のないようにしてください。破産者等が保険加入ができないとは言ってはいませんのでご注意ください。破産者の専有部分からの漏水事故との損害賠償金の支払い能力がない場合があるのでそれ等を予防するための.組合加入の個人賠償特約を付けていると言っているのです。

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>>22931 匿名さん
全くもってその通り！

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　長谷工に問い合わせても、担当者が嘘をつき、回答が嘘であることを指摘してもそれについては回答せず、全然違う世間話みたいなことをしてごまかそうとされます。
　普段から高圧的な態度で法律用語をつかったりしながらあれこれ口出しされているのに文書での回答をみるとこちらの指摘には回答しないという態度なのです。
　管理組合の名前をつかって文書を配布したりされますが内容をみると悪意がある偽情報（誤解？）のようなものが本当のことのように混ざっています。
　おかしな議事録や配布文書について抗議してもニヤニヤされるだけです。
　アドバイスをいただけたら幸いです。

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>>22932 匿名さん
　組合加入の個人の賠償特約には５万円からの自己負担（免責）がございます。その場合、免責５万円からの自己負担額をその破産者等さんが振り込みするという約束を事前に行っているということでしょうか？

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>>22931 匿名さん

区分所有者と賃借人の両方に、個人賠償責任保険の加入を義務付ければよいということですか？

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>>22933＝>>22931=>>22905 匿名さん

他人を演じることはやめたほうがいいですよ。

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>>22936 匿名さん
　統計では９割程が加入しているそうです。
　
　22921さんご指摘の通り「賃貸マンションの賃貸借契約は任意保険は借家人が強制加入です」　不動産屋さんや仲介サービスを通していない賃貸契約の場合まではわかりませんが契約書に記載があります。

　保険の加入は申し込みの電話をすると翌日には保険外交員さんがいろいろ粗品（タオルやカレンダーなど）を持って家まで来ていただけます。

　正式なやり方としては規約や使用細則に付け加えて義務付けるということになると思います。
　一次的には、アンケートを配って加入を確認（かけ忘れがないか）記入していただくだけでも充分ではないでしょうか。
　ひと月数百円ですので「かけ忘れていませんか」「もし風呂の水があふれて階下に被害が出た場合に自己負担となると大変ですので絶対に加入してください」と管理組合の人がお願いに来るだけでも、数百円・年額数千円のことですので効果があると思います。

　理事会の人が真面に話を聞いてくれる人であればいいのですが「聞いてるフリ」なさる方が多い場合、総会で決議できなければ難しいと思います。

　某マンションでは、某理事長・某フロントが、免責のない保険に加入している区分所有者に対して「免責５万円振り込み」を義務のように通知さし、議事録にその人のせいで半年も遅れているかのように記載されました。このようなことを回避するためにも、個人の責任でやる方向に軌道修正するべきだと思います。

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>>22937 匿名さん
自己紹介おつ

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マンション総合保険の個人賠償責任特約をつかうと必ず５万円からの自己負担（免責）があります。高圧的な管理会社社員にあれこれ指図されるので気分が悪くなる。ひと月数百円の自己負担で保険をかけるほうが絶対にいいと思う。

異論反論どうぞ

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マンション総合保険の個人賠償特約に免責を設定しているケースが一般的なのでしょうか？

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>>22941 匿名さん
免責５万円の設定でも戸あたり約１万５千円の負担増です（毎年）。
水ぬれ原因調査は多いので免責０円設定にしているケースが一般的ですが個人賠償特約には免責が設定されています。一般的に個人賠償は重複保険になるからです。

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賃貸契約では、入居時に不動産屋さんで火災保険に加入することが求められますが、その中に借家人賠償責任保険が含まれていることが一般的です。借家人賠償責任保険への加入は、法律で義務付けられているわけではなく、未加入でもペナルティはありません。しかし、賃貸借契約を結ぶ際には、ほとんどの場合で火災保険への加入を必須としています。つまり、実質的に加入が義務付けられている状態なので、基本的には「借家人賠償責任保険に加入せず賃貸物件を借りるという選択肢はない」と考えるのがよいでしょう。

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