「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

僕は今月もかなり儲かったよ。
１億ぐらいかな。
来週は初っ端は上がるけど、これだけ上がれば暫くおとなしくしていよう。
いずれ円高になりさがるからね。
来月も１億程度の儲けでいいかな。ひかえめだけどね。

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駐車場の入れ替えはやっていますか。
うちの場合は５年で抽選があります。

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　＊滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

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マンション中が投資の話題で沸いている。組合の投資分を組合員宛にネットで公開したらほとんどの組合員がスマホで含み益を見ている。金曜日の夜から明日の日曜日にかけて投資の話でコミュニティは満杯である。管理棟には組合関係者を含めて出入りは自由である。隣接マンションの管理棟も同じ状況だ。みんなが経済に目を向けて裕福になればマンション管理もうまくいくと確信している。隣接マンションの二棟は完成まじかである。金相場を見れば経済が解る。知恵あるものとない者の差は明白だよ。無駄はしないことだ。.

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日本の資本主義は弱者救済の美名のもとに修正修正の繰り返しで弱者も救済できず強者は働かされ続けて疲弊した。世界も同様である。丁度この政策にノーを突き付けたトランプの出現で世界は変わりだした。知恵のないものを育てるには時間がかかる。よって知恵あるものは育てやすい。手っ取り早く本来の.知恵あるものをさらに強くして国力を高めようと試みる。弱者でつくる利権団体が騒いでいる。日本も本来の資本主義経済へと舵を取りだした。投資をしないものとする者の差が開きだした。努力するものが報われる時代への変革が始まったのである。組合の剰余資金位は投資でうわずみを試みるのも一つの策だ。

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　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

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ほら男の作り話は誰も信用してないよ。

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　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

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日本は橋下徹の維新が公明を破った時に変わった。いずれは政権維持は公明を外して維新に変わると思った。ところが先の参政党の台頭はさらに公明外しが進むと見た。小泉総理を予想した私は種まきのタイミングを外したが( ´艸｀)頼みの高市総理誕生で日本の政治と経済が様変わりすると思われる。維新も参政党も自民党の右派の政策に似ている。あまり弱者の票には忖度しない面々である。それに若いのが魅力である。
日本人の持っているいいものを失ったが取り戻す時が来た。マンション管理も改革が必要ですぞ( ´艸｀)

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　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

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( ´艸｀)
すぐ意地になって書き込むよ、みててごらん。
誰にも読まれない悲しい書き込みしかできない奴だね。

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米国の雇用統計を見ると結果は良くないが経済は上向きである。これは何を言っているかと言えば人手はいらなくても企業は儲かる術を持っていると言っているようなものだ。犯人は誰かといえばAIである。AIに仕事を奪われているのだ。日本はどうかと言えば人手不足で倒産する企業も出る有様である。これはAI活用が遅れているからだ。街には外国人労働者が満ちている。これもできの悪い人物もいったん雇用すれば企業は責任負担が重い。当然労働生産性が悪くなる。企業はその狭間でもがき苦しむ。ここらへんにもメスを入れないといけない。維新や参政党の政策は立憲とは大きく異なる。自民の老害で利権に巣くう老害政治家と弱者救済の美名を掲げる左派勢力の立憲では国は亡びる。マンションも必要最小限の管理費等は徴収するべきだが管理費の節約と剰余金の運用で少しでも組合員の負担を軽減するのは必要ではないか。国債だけに頼る貧弱な投資ではこのインフレにはついてはいけない

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管理規約・委託契約書・使用細則等・収支決算書・予算書・損益計算書・財産目録等々はAI導入で即座に作成可能（入力は必要）・長期修繕計画書・小修繕計画書（予想）・取り壊し敷地処分計画書・建替計画書等々はAIに.記憶させれば即座に作成できます。理事会の招集通知から議案書や各役員の意見書や議事録・総会の議案書と議事録と総会における司会と組合員との質疑応答までの記録も作成できます。AIを使えば相当な節約になります。これ等が出来るならば管理手法を先へ先へと安くでできるようになります。質疑応答もプロよりも丁寧にわかりやすく対応してくれまう。これ等は労働生産性に寄与します。管理能力に長けたマンションとみられて出入りのプロ集団は嘘が付けません( ´艸｀)

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近日中の虎ちゃんが来日する。
さゆりちゃんの笑顔への反応が見もの( ´艸｀)　それまでに少し円高にしておきたいが市場反応は如何に？

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>>22351 eマンションさん
相場を知らない者は騙される。

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大規模修繕工事をするときに、修繕積立金の額を把握しいる
管理会社が目いっぱい工事費を使うとかいっているが、しっかり
した相見積もりを取るマンションではそんなことは全くないよ。

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　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

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　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

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　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

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床のリフォームの時にすれば良いだけ。

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どうやってやるの？
その部屋だけでは排水管はできないよ。

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>>22358 匿名さん
図面を見ましょう。
そして考えましょう。

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　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

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大手スーパーの経営者と雑談した。
以前はレジ係りを置いて集金業務をさせていた。数カ月目からすべて自動入金にして人手による金銭の出し入れを禁止とした。数カ月間の集計結果が在庫と売り上げが一致して売上金が一割以上の増額していた。原因は推測の域。マンション管理もAIを活用すると節約と同時に嘘が付けなくなるそうだ。かもね( ´艸｀)　今の管理会社はデジタルしか扱えないかもね( ´艸｀)

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　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

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言ううは易し行うは難し。
先立つものはお金がかかる。
１，管理費等の値上げ
２，一時金の徴収
３，借り入れを起こす
　　以外になすすべがないのが実
　　情　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
４，将来はスラム化は避けられな　　　　　　
　　い。
５、分譲時の組合員は皆無か？

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一時金の徴収は必要なし。
計画的に修繕積立金を徴収している。

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>>22364 匿名さん
そうだろうね。支払い能力のない組合員もいるしね。築４５年以上のマンションが三回目の大規模修繕を迎えているがほとんど建て替えには至らず修繕で済ましているよネ。外観はつくろえても内臓トラブルが絶えないでいるマンションの管理状況の情報は闇だよね。それはそれで仕方がない。資金があればきれいなマンションに住めるけどね。厚化粧は隠せない。

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管理組合の各議案の決議事項も年々緩和される。行政は悪質なスラム化マンション防止に警鐘を鳴らしている。区分所有建物は厄介だ。管理費等の負担割合はインフレ等によって年々増加傾向にある。それでも分譲人気は衰えない。よって決議事項も緩和して建て替え等がしやすくするのは当然の理である。管理組合は暴騰する管理費等から組合員を守る方策を模索してもいいのではないか( ´艸｀)　組合役員の務めである。よってこれ等に長けた第三者管理者管理方式には賛成である。

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建て替えは資金だけではなく、その他の要因が大きくて
できないんだよ。
建て替え決議から取り壊し、建て替えての完成まで３年かかるんだよ。
その間アパート等に引っ越さなければならない。
建て替えをするぐらいのマンションの住民は高齢化が進んでおり、
その３年間を待てない者も相当数いるからね。
それに新築マンションに移り住んでも数年しかなければ建て替えではなく、
修繕での対応を望む者が殆どではないかな。
建て替えといっても築４０年とか５０年が経過したマンションだよね。
その住民の年齢を考えたことあるのかな。

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　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

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確かに、民法７１条で戦うのは大変なことです。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E6%B0%91%E6%B3%95%EF...

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加害者が原因箇所の修繕を拒むと、被害者は永遠に損害部分を復旧することができなくなる結末となります。

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>>22370 匿名さん
水回りの管理の良し悪しでマンションのお先が見える。人体に例えると外傷は見えるが内臓疾患が見えだすと命取りになるよ。外壁塗装のみ騒いで手直しするのは一番儲かるし.簡単だから悪人が狙う利権。

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>>22367 匿名さん
十分な蓄えがあれば建て替えはしやすくなるよ。隣接マンションの建て替えがその一例だ。なんでも.ネガテブ志向では成るものもならないよね( ´艸｀)、１００億円トレーダーにしては内向思考だよねオオワライ。

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水漏れ加害者とされていたワイ、スラブ下配管だったため1円も支出することなく逃げ切りました。

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>>22373 匿名さん
１００億円トレーダーがそんなマンションに住んでいるの( ´艸｀)

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>>22367 匿名さん
3年もかからないよ。
合意形成にはその年数はかかるかもしれないが決議されれば組合の力量で短期決戦で臨める。期間はコストにも影響するからね。隣接マンションの二棟は１０カ月もかからない。

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>>22367 匿名さん
高齢化は進んでいないよ
分譲当時の組合員は僅かだが相続等での組合員は意外と多いよね。資産価値のあるマンションであればあるほど中古マンションは意外と高齢化していない。そんなことも理解しないで建て替え論戦に臨むのか( ´艸｀)

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水漏れはマンション保険の特約で原因調査（床を開けて問題箇所を取り換えて床をもとに戻す）まではどこに原因があろうと保険金がでるよね
一年に100万円までまでだし保険料値上がりの原因になるから漏水が多発するならマンション全体でのライニング工事を検討するべきだとおもう
それ以前にそれぞれの家が漏水事故の際に被害者に対して損害補償を行うための保険に入っておくように周知するべき

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総合保険の場合、損害賠償は保険が適用されています。
ただ、経年劣化に伴う配管や外壁からの漏水に対しては
補償はされません。

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>>22375 匿名さん
建て替え作業に入れば１年もあれば建て替えは済むでしょう。
解体、建て替えに至るまでの過程が最低３年はかかるということですよ。
建て替え総会からのいろんな手続き大変ですよ。

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解体が決まれば住民は引っ越さなければならない。
引っ越し先がすぐ決まればいいが、なかなか決まらない者も
でてくる。

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＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

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専有部配管の更新や更正を管理組合が一斉に行うのは無理があるだろう。

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＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

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　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

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③が一番良い選択でしょうが修繕積立金不足で不可能なマンションがほとんどでしょう。共用部のみでさえ難しいのですから。
②は各区分所有者全員が負担することを承諾しないと意味がありません。それまでに自己負担で修繕している所有者のことも勘案しなければなりません。
となると必然的に①となる。

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配管の対応ができなければスラム化するのは必ずやってきます。
借り入れをすれば修繕積立金での返済となります。
値上げをしなければならなくなりますが、個人で配管の工事をしようが
管理組合として一斉に工事をするかになりますが、いずれにしても
同じ住民が負担することに変わりはありません。

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