「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

マンション管理は下記のようなことを地道にやることだよ。

マンションの管理は難しい。
騒音やゴミ出し、ペット等いろんな苦情に理事会は対応して
いかなければならない。
住民が安心して快適な生活ができる手助けをしていかなければならない。
苦情があれば、その部屋に理事会が趣き注意をしなければならない。
それがマンション管理だよ。
工事だけがマンション管理ではない。
滞納者があれば最終的には理事会が滞納者宅に趣き督促しなければならない。
管理規約や各種細則の再検討も行い、総会に提出しなければならない。
当然長期修繕計画に基づいた総工事費から１戸当たり月の修繕積立金の
算出額から不足分の積立金の値上げも行わなければならない。
そういうことをやるのが理事会だよ。

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工事や点検については、理事会は喜んでやる。
何故かといえば、業者は仕事を得ようと理事にへつらってくる
からだ。
理事が頭を下げる必要がないからである。
こういったマンション管理だけなら誰でもやりたがるよ。

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>>21900 匿名さん
お前が投資やデイトレで儲けた正真正銘の億万長者だと言ったのでついでに投資の話を投稿しただけだよ。私は組合の剰余資金を放置しいていればもったいないのでその資産を運用したらどうかと具体例を示しているだけだけどね。デイトレ等の博打的.投資の提案はしていない。個人では時々トレードはしているが組合資金ではしていない。

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管理組合に剰余資金はない。
あるのは修繕積立金と管理費だ。

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>>21904 匿名さん
当マンションは剰余金が5５億位ある。そのうち２４億円を米国の投資信託を購入して現在の評価額は３５億円位になっている。残りは暴落に備えて待機資金とした。

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米の店頭販売価格が反騰してきた
理事会でも話題になっている

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剰余資金はなんのためにいつ徴収したのかを
答えてないが。

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ただ投資投資ではねえ。
全国のマンションが参考にすることは絶対にないと思うがね。
それに金額については大風呂敷だし。嘘で固められている。
僕は今月は５億円しか儲からなかったが、来月は１０億円
以上は確保するつもりである。
儲かったら自治体に寄付しようかな。

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　「横浜の傾いたマンションの対応について」

　経費面については、何の問題もありませんので、その点に関しては建替えはスムースにいく
可能性は高いと思います。
　ただ、それでも課題はかなりあり、今後建替が完了するまでにはいろんなハードルがあり、完
成するまでにはかなりの年月がかかることが予想されます。

問題点
　　１．建替えが済むまで、アパート等に引っ越しをして完成を待つ者。
　　　　　＊全員の希望するアパートを探すのに時間がかかる。
　　　　　＊高齢者が完成まで待てるか。全員の建替え同意を得るまでどれぐらいかかるのか。
　　　　　＊ローンが組めない者の不満はある。ローンの残債を支払う場合、元本の残は多い。
　　　　　
　　２．売却に応じる者
　　　　　＊買取価格については、分譲時より高くなると思われるので満足感はある。
　　　　　＊再ローンを組まなければならなくなる。
　　　　　＊但し、希望するマンションは簡単には見つからない。新築は特に難しい。

　　３．全然問題のない１棟に住んでいる者
　　　　　＊建替えでなく、慰謝料としてもらった方がいいと思う者が出てくるのでは。
　　　　　＊何も問題のない建物をなぜ壊すのかという疑問も残る。
　　　　　＊建替えの希望の場合は、４～５年待たなければならなくなる。
　　　　　＊買取希望にしても、新たにマンションを探し、ローンを組まなければならなくなる。
　　　　　＊高齢者でローンを組めない者もいる。

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騒音は個人差があるから管理組合に苦情を持ち込まれてもどうしようもない。そりゃ、夜中の2時にドラムの練習をするのはやめてくれとは言えるが。
そんなことより、投資が大事だと思う。ただし、このスレで５億儲けた１０億貯まったと言ってるのは、脳〇毒で妄想癖が悪化した連中だから意味はない。

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お前の投資額等は大ぼらだろう。
本当に正しいのなら詳しく説明責任をしてみろ。
それに剰余金の徴収目的はこたえられないんだろう。
それが全てうそだから答えられないんだろうが。
見栄っ張りで粘着質な性格だよね。血液型はＢ型だろう。

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通常のマンション管理より投資が大事とかいっているが
何考えているんだか。
理事の経験もないんだろう。

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組合の投資先はせいぜい投資信託とまりだよね。トレーダーをするなら環境整備が難しくはなるが否定はしない。できないことはない。隣接マンションの組合との共同投資は可能性がありそうな気がする。規模や財産等を鑑みると十分なゆとりを感じさせる。隣接マンションの見取り図を想像すると楕円形に配置された8棟のタワマンだよね。用途地域の変更が大きい。都市計画法の変更は政治や経済の知識のある者であれば推測することができる。このマンションを購入した組合員は投資の知識が旺盛と見える。まとまりやすいはずです。

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>>21913 匿名さん
5５億円をデイトレできるなら相当のリターンが期待できるけど環境整備等を説明して組合員の同意が得られれば実行できるでしょう。お楽しみ。

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>>21912 匿名さん
お前が言っているんじゃないかね。
自作自演じゃつじつまが合わないので三人芝居に切り替えたのか。

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>>21911 匿名さん
大ぼらは笑えるが、
嘘つきは汚い畜生だ。

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組合資金は５５億円か。
僕の資金は約１００億円だよ。
絶対額が大きいので、１０％の値上げでも１０億円の儲けになる。
もちろん特定口座だから所得税の２０％は控除されるけどね。

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>>21913 匿名さん
ところで剰余資金は何の為に徴収したのかい。
答えられないよね。架空の世界のことだから。

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>>21918 匿名さん
剰余資金は剰余資金。
株式会社で言えば内部留保金に.該当するかもね。

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>>21918 匿名さん
お宅のマンションでの会計報告には修繕積立金会計と管理費会計とその予算書に損益計算書しかないのですか。どうでしょう。.

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>>21917 匿名さん
実質控除はないよ。
源泉徴収無しですれば所得税は自己申告だから支払いな自分でするのでしなければ脱税。

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>>21917 匿名さん
損益の２０％超が控除される。

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特定口座にしているだろう。
証券会社を通しての株の売買は。

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　　　※長期修繕計画表から洩れている修繕部分
　　　　
　　　　　玄関扉、共用部分のドア、自動ドア、窓サッシ、面格子、網戸、シャッターの交換
　　　　　煙探知器交換、屋上フェンス、パイプスペースの扉、バルコニー手摺、金物類の交換
　　　　　排水管（共用部分）更新、自家用発電設備、自走式駐車場（６年ごとの塗装のみ）等
　　　　　給排水管・給湯管・ガス管の更新工事（専有部分）　避雷針

　　上記部分もいずれ必ず劣化します。そして悪くなったらその都度取替等をやらなければなりませ
　んが、計画性をもたなければ、修繕積立金はいずれ枯渇してしまいます。

　　特に、専有部分内の配管については、管理組合としてやらなければ、各区分所有者の判断に任
　せることにしていると、やれる者とやれない者が出てきます。
　　その、やれない者に対する対応をしておかないと、いずれ水漏れ等が頻発し、損害が発生するこ
　とになります。

　　その場合、上下階のトラブル発生の大きな要因ともなりますので、これは管理組合として、取り組
　んでいかなければならない事項だと思われます。

　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金であり、日常の維持・管理をしていく管理費とは
　大きくその性質が違います。
　　管理費は安いにこしたことはありませんし、節約もしていく必要があります。しかし、修繕積立金は
　必要な額を確保しておかなければなりません。

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>>21924 匿名さん
良くできました。
マンション管理士試験は合格間違いなし( ´艸｀)これからもよろしくね

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＜長期修繕計画作成にあたって＞
　　＊長期修繕計画の作成費用は、総会承認決議事項となっています。

　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
　　　　設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
　　　　打ち合わせを行い、作成していく必要があります。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。

　　　＜自分たちのマンションを、快適な住まいにすることができるのは、あ・な・たです。＞

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>>21917 匿名さん
一カ月で株取引で１０億円も利益を上げる実力大物投資家の弁にしては嘘くさくなるよ。特定口座にすれば所得税が２０％控除されるらしいよ。本当かね( ´艸｀)。語るに落ちるだよね。

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やはり会計理事は日商1級は欲しいからね

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管理会社の事務員が全てやってくれるよ。

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＜マンションの資産価値を保つには＞

　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　があります。

　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　うことも大切です。

　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

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マンションを維持保全していくためには、計画的に
補修等をおこなっていかなければなりません。

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やっぱＵＳスチールでおまっせ

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当面は金地金の保有継続で行くけどね

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＊資産価値の落ちないマンションの条件

　 　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅） 〕　　１～３については、変えようがありません。
　３．物件規模が大きい

　　４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。

　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

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組合投資信託の銘柄は総じて大幅安ではあるが為替差益に救われて尺取り虫状態。明朝の評価額で確認されたい。トランプ政権は株式には強いが行き過ぎると金融を不安にさせかねないので注視。多分スr抜けると思う。

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＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

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日本株は今日は稼ぎ時でトレーダーは身を離せない。

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現役トレーダーで日本株現物取引は一年間で一番忙しい。ニ三日前から徹夜で指値仕込みで目もくらむ。私は時々他の事に気を映して気休めをできるが最上階の１００億円とレーダーは数台のパソコンとにらめっこしている姿は尊敬に値する。これが終われば釣りにでも行こうと約束している。

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負けん気が強いね。

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＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

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丁度一時で現物株のいつもの動きとは異なる動きが見えてきた。現益トレーダーは指値の変更に責められる。急がないと大きな損が確定する。

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＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

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１００億円の大物トレーダーともなると夜中の2時から一睡もできない相場観察を強制させられる。それ等に耐える身体と能力と技を持たないと一カ月に10億もの稼ぎは到底できない。それが理解できるので私は組合資金のデイトレのような博打には費やせない。今日はデイトレナーの宿命の一日である。私にはその能力はない。

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　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

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　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

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儲かってますか？
ガザ問題がキモですけどね

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しかし、ガザのマンションは大規模修繕は難しいでしょうね
建て替えになると思いますよ

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　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

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組合投資の米国インデックスは月曜日の朝には少し評価額が少ないが気にするほどではない。私は来週月曜の購入米国株を少し指値してはいる。今日の日本株と米国先物の様子では魅力ある暴落はないのではないかと予測する。その時はこのスレの討論に参加するかもね( ´艸｀)

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※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に
　　取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

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