「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

大規模修繕工事後の大型設備工事

　　エレベーターの更新 築３０年～３５年
　　インターホーンの交換　熱感知器交換 15年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 築３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 築３０年～３５年
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（継手部分のみの補修工事） ３０年前後

　※給排水管は１本の管ではなく、いくつもの管を組み合わせて管をひっぱっています。
　　劣化や地震等で継手のつなぎ目がずれたり、はずれたりすればそこから漏水が発生します。
　　３０年経過すればいつ水漏れが発生するか分からないといわれています。
　　塩ビ管自体が錆びることはありません。

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世界全体がインフレに慄いている
。
英国はすでにスタグレーション入
りしているのではないのか、
米国は金利高騰による金融収縮で
倒産が拡大している。
歴史を見れば金融恐慌であるが過
去の黒い歴史を二度と起こさない
ように世界の金融トップが頑張っ
てくれている。
来年の米国の大統領選挙が非常に
気になる。
民主主義の真価が問われている。
戦争だけは避けたい。

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＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

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　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

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＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

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>＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

>これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたことと、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は　記載されていなかったからです。

専有部分は区分所有者が責任をもって管理し修繕が必要ならばこれも区分所有者が実施するのが当然だからです。

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全員がやれればいいんですが、やらない者の階下の部屋で
漏水が発生したら、迷惑しますからね。
どうせやらなければならないのなら、管理組合として一斉に
やれば効率的ですよ。

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＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

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>>18588 匿名さん

やらなくていいものを　やらせることをぼったくりという

＞どうせやらなければならないのなら

これは欠陥工事を隠すたためやろうとすることである

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>>18590 匿名さん
誤：これは欠陥工事を隠すたためやろうとすることである
正：これは欠陥工事を隠すためやろうとすることである

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そんなにむきにならずに、管理組合として一斉に
工事ができればそれでいいんじゃないかな。

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そやそや、急いては事を仕損じる、でっせ

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漏水の可能性がある以上、それをどうやって防ぐかを
考えれば、管理組合として専有部分も含めて一緒に
やるのがいいのは明白ですよね。
やる者とやらない者、やれる者とやれない者がいるからね。

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質問です　よろしくお願いします

築１５年目で大規模修繕工事を計画しています
この工事の中でシーリング工事があります。（建物と窓をつなぐクッション材？）
このシーリング工事は何年目が通常でしょうか。
検索してみますとシーリングの表面が「ヒビ」があるようであれば張替え時というの
が検索され理解出来ます。

それで杓子定規てきには何年位でしょうか。
日当たりのいい南側と日当たりが悪い北側それぞれ何年くらい（差はない？）、

またシーリング機能を長持ちさせる方法があればその方法を教えて下さい。
例えば表面に軽く塗装を施すとか・・・
なおベランダ、開放廊下（共用廊下）の防水シートは１８年目～２０年目を検討に進めています
外壁塗装は色落ちが見受けられるので再塗装が必要等わかりやすいのですが。

出来ればシーリングも２０年目くらいで出来ないかな？と考えていますがいかがでしょう。
以上よろしくお願いします

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>>18595 匿名さん
窓枠シーリングやベランダでの工事（窓枠シーリングやベランダの
メンテナンス、軒天の塗装等）は足場を組んだときに一緒に行います。
足場を組む費用は高額ですので、一緒にやらなければならないでしょう。
築１５年で大規模修繕工事をするのなら、ベランダでの工事は一緒に
すべきでしょう。
開放廊下のシートの交換については、足場を組まなくてもできますので、
２０年前後でいいと思います。

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それから、窓枠シーリングは窓枠に直接シーリングを
行うのではなく、窓の枠にある壁からの漏水を防止する
ものですから、壁にシーリング防水がしてありますが、
それを廃棄して新しく設置するものです。

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要するに、足場をくまなければならないときは、ベランダ
にある工事は全てやるべきです。
ベランダの工事をするのにそれだけで足場を組む訳には
行かないでしょうからね。

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大規模修繕工事後の大型設備工事

　　エレベーターの更新 築３０年～３５年
　　インターホーンの交換　熱感知器交換 15年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 築３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 築３０年～３５年
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（継手部分のみの補修工事） ３０年前後

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長期修繕計画を建築士と専門委員会でやらなければ
ならない工事の全てを検討して、計画化しなければならない。
そして修繕積立金の値上の検討をしていくべきです。

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修繕積立金はいくら余裕があってもいいですよね。
お金があればいろんな工事ができますのでより快適な
マンションライフが送れますので。

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円安が進んでますよ
おカネを増やすことも大切です
役員はしっかり勉強して乗り切ってほしい

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まあ、米国債だろうね。
ゴールドは今からでは遅すぎるだろう。

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※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

※ 管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

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意味のないことを（笑

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>>18605 匿名さん
意味がないことはないでしょう。
あなたの書き込みの方が意味がないですよ。
ここのスレが増えることを嫌がっているようですが、
何か問題がありましたか。

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あなたはマンションの住民ではないんですか。
プロ？だったらマンションの力になれるよう努力すべきです。
マンションの理事は殆どが輪番制の理事だと思いますので、
毎期優秀な人材という訳にはいかないでしょう。
組合員にマン管の有資格者がいるということは素晴らしいこと
じゃないですか。ほとんどの住民はマンション管理に関心を
もたず渋々輪番制の理事を引き受けている所が多いでしょうから。
あなたの提案が受け入れないと判断した理事長の方がしっかり
していると思いますよ。あなたのような考えを持っている者が
マンションの管理をされたら困りますから。
ヘッドさえしっかりしていれば後は雑魚でもいいという考えは
私の持論ですけど、その理事長はあなたの力を見切っていますので
その点は立派ですね。
特に人間関係を重視している者はマンションの管理から外した方が
いいと思っているとは論外。

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輪番制の理事では、役員に当たり外れがあるのは
仕方ないことです。
それをいかに有効に運用していくかは、理事の皆さん方の
力量です。
知識を知恵に変えて乗り切っていってください。

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>>18596 匿名さん 18597 匿名さん

適格なアドバイスありがとうございます　大いに参考にさせていただきます

窓枠シーリングで南面は足場を組みますので三面（３ガラス窓）中、１面は足場があった方がやりやすいので三面とも１５年で更新、北側は一面に付き２０年で更新をと考えています。（自己責任と理事会からは言われるかもしれませんが）

４面とも窓の枠にある壁とサッシの間に隙間はないので当面は漏水の恐れはないと思います、が２０年まで持つか否か？ＤIＹの作業になるかな？。

ベランダ内の防水シートも18年～２０年での更新を考えています。これは管理会社が大規模工事を請け負ったマンションで劣化がそれほど進んでいないので洗浄で良いでしょうと管理会社紙面でお互いメリットがあったと記載していたのでこれを採用したものです。ひょっとしたら予想以上に劣化が進んだので早くやりましょうと言ってくるかもしれませんが。？

ベランダ内の塗装は全て剥がし再塗装すべきか？マーク。きれいですよ、やらないと問題が起きても自己責任と言われると思いますが？？？
　
マンションの修理基準はあいまいな点が多すぎるな～（独り言）？？？

4千万円の借金を組んでまでいっきにやるべきなのか（自前の積立金は1億３千万弱・９０戸）

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ベランダや通路の壁面の塗装については、２回目の大規模修繕工事
までは、通常の塗装でいいのですが、３回目は壁面をはがしてから
やる方法もありますが、工事費は２倍以上になります。
壁面の傷みを千代宇佐してから判断すればいいと思います。
９０戸で１億７，０００万円ですか。
現在は工事費が材料や工賃が大幅に値上がりしていますので、
それぐらいはみていてもいいと思います。
積立金を全て使う必要はありません。

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ただ、１戸当たり２００万円ちかくになりますが、
流石にそこまではしないと思います。

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>４面とも窓の枠にある壁とサッシの間に隙間はないので当面は漏水の恐れはないと思>います、
窓枠サッシについては、シーリングをしておかないと窓を取り付けている
壁からの漏水が考えられます。
窓枠シーリングは窓に防水をするのではなく、壁に防水工事をするんです。

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外壁塗装面改修工事費
　Ａ　既存塗膜面重ね塗り　　水性アクリルシリコン樹脂塗装塗り
　Ｂ　既存塗膜面剥離　　　　ケレン処理　高圧洗浄　水性アクリルシリコン
　　　　　　　　　　　　　　樹脂塗料塗り
　ＡかＢになりますが、２回目まではＡでいいと思いますが。３回目に
　ついては、Ｂを業者は薦めてきます。
　工事費については、例Ａが２，０００万円の場合、Ｂは４，９００万円
　と２倍以上の工事費となります。
　Ｂにしなければならないのかの検討をする必要があります。

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大規模修繕工事の時は、しっかりした長期修繕計画書が
あれば、工事費の概算額は自分たちでもできるけどね。
設計図面を基に、水量調書を作成し、それを基に工事個所
ごとに設計概算書が作成されていればだが。

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米国議会で繋ぎ予算案が
否決された。
よって政府機関一部閉鎖。
ウクライナへの支援予算
も含まれる。
アナリストは混乱は限定的
と言っているが、
そうではないと予想する。
どうする０００？

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＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

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＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　８０万円以上
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り４０～５０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

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>>18613 匿名さん
>外壁塗装面改修工事費
>　Ａ　既存塗膜面重ね塗り　　水性アクリルシリコン樹脂塗装塗り

上記作業は外壁を洗浄清掃後　１回の重ね塗りでいいのですか、又は下塗り後１回の上塗りで良いのですか（それとも２回の上塗り）

よろしくお願いします　塗装の臭いはあまり嗅ぎたくないし早く終わってほしい

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Ａの場合は１回でいいと思います。
今までの塗装に対して重ね塗りをするだけですから。

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３回目のときに、剥離して塗装をするときは、
今まで通りでいい可能性もありますので、業者の提案
通りにはしない方がいいでしょう。
コンサルタントの意見を聞くことになりますが、コンサルは
施行会社寄りになる可能性は高いでしょう。

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開放廊下のシートの交換についても、大規模修繕工事の度に
やり替える必要はないと思います。
足場を組まなくてもできますので、大規模修繕工事と工事の
真ん中ぐらいで計画してもいいと思います。

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あさイチ
住むなら備えたい!“分譲マンション”が老いていく
https://www.nhk.jp/p/asaichi/ts/KV93JMQRY8/episode/te/E4Z66WWG2K/

放送日: 2023年10月2日（月） 午前8:15 ~ 午前9:55 ＮＨＫ総合

全国で増える築４０年以上…大丈夫？分譲マンションの積立金や修繕計画▽
行き詰まるマンションは…チェックシートで確認▽
意外な落とし穴が！？中古マンション購入時に気をつけるべきこと▽
将来を見据えた管理組合・活動のヒントも▽～

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>>18622 匿名さん
良い情報をありがとう。
暇なので明日はＮＨＫをみてみます。

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>>18617 匿名さん

専有部分の配管の工事を不具合があれば各区分所有者が責任をもって実施するのは当然です

問題がない区分所有者を含め管理組合でやるのは管理会社が暴利を得るための手法です。
善良な皆さん気を付けましょう

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？？何か変

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>>18624 18609
専有部分の配管の更新工事をするのは、管理会社のために
するのではないですよ。
現在マンションに住んでおられる方で、専有部分の配管の
更新工事をしようと考えておられる方はおられませんよ。
実際、漏水が発生して初めて対応していくのです。
その漏水が頻発しだしたら、管理組合として一斉に工事を
した方がマンションのためにも各人のためにもいいことなんです。
やれる者とやれない者がいますからね。

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やれる者とやれない者、つまりお金持ちと貧乏人ですね。
専有部分で漏水を起こしても修理代金が払えなくて放置する組合員の代わりに
管理組合が集めた管理費で工事するのです。
しかし、その組合員の部屋だけやると「えこひいきはおかしい」といわれるので
マンション全体で一斉に工事します。
工事業者を紹介する管理会社も工事の規模が大きくなると工事代金が多額になって
リベートがたくさんもらえてハッピー。当然役員にもお裾分けが行きます。

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>>18615 匿名さん
つなぎ予算は可決されて
一応１１月中旬までは有効で
政府機関の閉鎖は避けられた。
相場は上昇。

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>>18627 匿名さん
工事をすぐ管理会社や設計コンサルタント、工事業者と
結び付けるものがいますが、それとは関係ないものとして
論議しなければ意味がないですよ。
管理会社や業者との癒着等は各マンションで対応すればいい
問題です。
工事業者を管理会社が紹介することも無意味です。
業者はごまんといます。自部たちで探せばいいでしょう。
それに、大規模修繕工事とかで、修繕委員や理事長とかに裏金等が
くることはありませんよ。
年賀状や暑中見舞いさえもきませんよ。それが普通です。
理事長、専門委員長の経験者です。

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それはアンタがもらえなかっただけ

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それが普通というのが分からないらしいね。
すぐ悪い方に考えるのは間違いだよ。
談合とかで賄賂とかをもらったものを知っている訳じゃないだろう。
単なる噂以外の何ものでもない。
濡れ衣を着せられる理事長とかが可哀そうだね。

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