「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

総合保険の場合、損害賠償は保険が適用されています。
ただ、経年劣化に伴う配管や外壁からの漏水に対しては
補償はされません。

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>>22375 匿名さん
建て替え作業に入れば１年もあれば建て替えは済むでしょう。
解体、建て替えに至るまでの過程が最低３年はかかるということですよ。
建て替え総会からのいろんな手続き大変ですよ。

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解体が決まれば住民は引っ越さなければならない。
引っ越し先がすぐ決まればいいが、なかなか決まらない者も
でてくる。

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＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

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専有部配管の更新や更正を管理組合が一斉に行うのは無理があるだろう。

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＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

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　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

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③が一番良い選択でしょうが修繕積立金不足で不可能なマンションがほとんどでしょう。共用部のみでさえ難しいのですから。
②は各区分所有者全員が負担することを承諾しないと意味がありません。それまでに自己負担で修繕している所有者のことも勘案しなければなりません。
となると必然的に①となる。

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配管の対応ができなければスラム化するのは必ずやってきます。
借り入れをすれば修繕積立金での返済となります。
値上げをしなければならなくなりますが、個人で配管の工事をしようが
管理組合として一斉に工事をするかになりますが、いずれにしても
同じ住民が負担することに変わりはありません。

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>>22377 マンコミュファンさん
調査費用なんで床を戻すまでは含まれていない。
ちなみに、大半の住居区域の水漏れなんで、メータの元栓を閉めれば、専有部か？共有部か？わかります。

水漏れ調査費用については
管理会社による不適切な助言が目立ってきて
保険会社も注視しています。

ちなみに、水漏れ調査が年数件ある物件は売り逃げするタイミングです。

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ちなみに、保険を使えば
掛け金も上がります。

誰が上がった掛け金を払うのか？
管理規約では、専有部の場合、使用者が負担することになっている。

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調査のために床を開けたのですから、その床を戻す費用は調査費用として保険適用されますよ。

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水漏れの原因調査費用は保険で対応できます。ただ調査して
原因を調査するだけですから、それから先はマンションによって
対応が違ってきます。
漏水で保険を使えば５年に１回の保険の更新のとき、保険料は
騰がります。

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共用部分の地下ピット（１階の床下の空間）の湧水等は、床面に勾配がつけてあり、連通管で釜場に集められポンプで排水される。そうなってますか？

＜参考資料＞
https://www.s-mankan.com/information/5705/

一時的に水が発生したとしても、各ピットは連通管で繋がっており、本来なら勾配によってたまった水が流されていきます。最終的には下の写真のような釜場（水が集積される一段低くなった場所）まで流れる仕組みになっています。

https://xtech.nikkei.com/atcl/nxt/mag/na/18/00005/011400180/

管理組合によると、1階部分でカビが発生したため、2018年にマンション管理・調査を手掛けるコンサルタント会社に調査を依頼。地下ピットを調べたところ、躯体のひび割れによる地下水の浸入や床の勾配不足による排水不良で、複数箇所に深さ2～3cmの水がたまっていた〔写真2〕。

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>>22389 匿名さん
つまり、修理をせずにフローリングを直す？

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>>22392 匿名さん
22389 匿名さん 7時間前
調査のために床を開けたのですから、その床を戻す費用は調査費用として保険適用されますよ。

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>>22392 匿名さん
匿名掲示板だからね.
総会でお前みたいな訳を理解できない組合員なら退場を命じるね。順番製の役員選任方法のマンションが多いから順番でお前みたいなやつが理事長になって弔い合戦を仕掛けてマンションが荒れるよ。だから分譲の役員がなり手がいなくなり優秀な組合員の影が薄くなる。

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6月に亡くなった父宛に、「15万円」の住民税納税通知書が届きました。相続人である私が支払わないといけないのでしょうか？

c ファイナンシャルフィールド
家族が亡くなったあと、しばらくして故人宛に住民税などの税金の納税通知書が届くケースがあります。 「相続人である自分が支払う必要があるの？」と戸惑うこともあるかもしれません。また、もし住民税の納税通知書が届いたときは、まず支払い期限を確認しておくことが大切です。 今回は、故人に対して課された税金は誰が支払うのか、また、故人に課税されていた場合の相続人の対応などについてご紹介します。

故人の税金は相続人が負担する
住民税が課税される基準日は1月1日です。1月1日時点に存命で住民登録のある人は、前年の所得を基に住民税が課されます。例えば、令和7年6月に亡くなった場合でも、令和7年1月1日時点で存命なら令和6年分の所得に基づき住民税を支払わなければなりません。

そして、すでに亡くなっている人の分の住民税は、相続人の誰かが支払うことになります。ただし、負担するのは基本的にその1年分のみです。翌年以降の住民税は課されません。

故人の住民税があった場合の相続人の対応
住民税を課税されている人が亡くなっている場合、住民税の納税通知書は基本的に相続人の誰か1人に送付されます。

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　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

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　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

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