「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

管理規約で議長を除きと書かれているのに誤認させるのは自社に有利なように決議しようと画策しているってことじゃないの？　長谷工ほどの大手がどうしてこんなことするの？

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誤字すみません

×　２．管理組合の首魁は、「区分所有法」に定める集会とする。
〇　２．管理組合の集会は、「区分所有法」に定める集会とする。

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マンションの「管理業者管理者方式」は悪用されればマンション管理組合（＝マンションの区分所有者）に大きな損害を与える。

[PDF]マンション管理の現状等について - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/000023975.pdf

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https://www.news-postseven.com/archives/20180227_655540.html/2

　政治に腐敗がつきもののように、管理組合の運営にも様々な問題が生じている。その根っこにあるのは、それぞれに付きまとう利権だ。

　今のシステムでは理事長になりさえすれば、管理組合の運営はほぼ思いのままにできる。あるいは、理事会を支配できる力があれば同様の権力を手にすることができる。つまり500戸規模のマンションの管理組合で実権を握ると、年間1億円の管理費予算の使い方や、十数年に一度巡ってくる数億円規模の大規模修繕工事をどのように行うかを決めることができる。これは明らかな利権である。

（区分所有法は）性善説に基づいている。管理者（理事長）が悪意を持って管理組合を私物化することを想定していない。だから、現行法制化では理事長や管理組合の実力者が利権をむさぼり、私利私欲に走ることをほぼ阻止できていない。

　マンション管理の闇は深いが、現行法制化ではその多くが事件化しない。組合の不祥事はそのマンションの資産価値を下げかねないので、内々で済まそうとする傾向も強い。また、人間的な対立関係を避けようとする日本人の「和を以て貴しとなす」という精神も働く。
　これは身近に起こっている深刻な問題だ。マンションの管理組合は、小さいながらも自治体と同じ。そこで行われているのは政治に他ならない。基本は多数決。制度は民主主義。しかし、今の法制化では悪意の理事長や組合支配者の私物化を避けることはできない。

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管理組合の総会では、元々は国会のマネをして議長（理事長）は議案の採決に加わらず（投票せず）、賛否同数のときに議長の判断で物事を決める（ここで初めて投票する）ルールだった。
しかし、組合総会の議案は理事会決議を経ており、理事長はその議案を成立させるために総会に提出している。それなのに議案の採決に加わらない（「俺は知らん」の態度）のはおかしいという意見が強まり、議長を務める理事長も最初から投票に加わる代わりに、賛否同数のときは否決になる（議長の判断で決めることはしない）というルールに変わってきた。
ただ、管理組合のなかには、議長も投票に加わりながら「賛否同数のときは議長判断」の昔のルール（規約）をそのままにしている組合がある。実際には投票結果が賛否同数になることは滅多にないので、規約改正せずに放置しているのである。

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つまり、昔のルールでは議長は賛否同数のときに初めて投票する、最近のルールでは議長も初めから投票するが賛否同数のときは原案否決になる（ここで議長が決定すると、最初の投票と決定票の合計２票を持つことになって不公平）というわけである。

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大の大人が長々と小学低学年の算数談義にはあきれるよ( ´艸｀)

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　KK氏（理事長）と管理会社フロントが結託して議事録で捏造（A社の見積書の大規模修繕を推薦する理事や組合員の署名捺印に対して、適法に行えないから却下したとか、悪意のある物語を流布）。組合員に配布する議案書も法律違反（区分所有法の強行規定に違反）のまま。マンション理事会の場合、利権や政治や不正があっても事件化されず、修繕積立金の無駄遣い（２千万円でできる工事が５千万円など）が民主主義のように扱われ（実際は議長である理事長と管理会社が結託している）、対抗しようとする者に対して不得意分野で詰問、密室でのイジメのような状態です。理事長に社会的地位や利権が認められるのだから、自治体に準じる「調査」「立入検査」「報道」「オンブズマン」が介入できるように構造的な改革を行うしかないと思う。性善説に基づいた「まあ、まあ」「なあ、なあ」にはもううんざりです。
　解決策として「弁護士を雇う」ことが推奨されていますがKK氏やフロントがやっていることがおかしいことは誰でもわかることなのに（見積書を比較したり規約を読めば明白）どうして庇われるのでしょうか？

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>>21320 匿名さん
理事長が２票というのは滅茶苦茶ですね

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>>21323 匿名さん
小学生に教えてもらいましょう。
大の大人が論ずる案件ではない。

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先週末と今週初めに米国株（組合投資分も含む）の変動の激しさは肝を冷やした。トランプ相場は歴史上かってないほどの未知の世界だ。関税収入は米国経済を太らせるとの公算で利確を控えて保留している。案の定十数億円の含み益である。中露連合軍が米国ワシントンに長距離弾道弾を打ち込まない限り元本割れはあり得ないと踏んで勝負に出ている。勿論個人の分も同様である。その意に反してアナリスト評価の日本株は暴騰している。その原因は私たち日本国民がどうあるべきかを示唆している相場の動きであるので次回に投稿する。トヨタの考えを推測するとこの機に乗じて虎視眈々と狙いを定めているのが決算報告や相場に表れている。中小の企業倒産と超インフレが到来する。資産防衛にも努めなければ貧富の差が大きくなる。頑張りましょう。

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またあほが現れた。
どんな神経の持ち主なのか、常識の欠片ももちあわせていない。

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組合の剰余資金を眠らして資産の目減りを手をこまねいてみているノータリン君こそ非常識極まりない。

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管理組合剰余資金投資金２４億円
本日（２０２５年８月９日現在）
基準価格３９，７９３円
×　口数 ８５，７８６
評価額
３、４２３、６８２、２９８円
含み益
１、０２３、６８２、２９８円

管理組合の財産を大切にしよう。
現金を放置したりしないように。
組合員の負担の減少に管理者は思いをはせて下さい。
国債への投資にはしないよりはした方がいいがあまりにも妙味に欠ける。将来の超インフレには勝てないでしょう。

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毎回マンション管理にはほとんど関係のない書き込みしかしない。
マンションの管理には疎いのは分かるけど、ほかの書き込みはできないのか。
投資とか博打とかの書き込みにはマンションの住民は興味はないよ。
マンションが投資するのは、銀行の定期、国際、ス・マイル債ぐらいだよ。
元本が保証されているのと、いつでも解約ができるというのがポイントだしね。
修繕積立金については、毎月組合員が積み立てているので心配はないよ。
たまには、博打以外のマンション管理について書き込みをしなよ。勉強しろ。

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昨夜近隣のマンションの管理組合役員との交流で建て替えを模索しているので力を貸してほしいとの要望で役員一同全員一致でまとまった。組合員が重複しているのでことはやりやすいのではないかと思った。両マンションは法人化にしているので今後空き家で売りに出す家主の一室を管理組合が購入する案がまとまりつつあるのには驚いた。斬新な考えだと賛同した。

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隣接マンションとの重複役員や組合員の調査は自主申告で済ましている。当マンションの投資の報告もその都度重複組合員により情報は漏れているので情報の交換は自由である。隣接マンションからの移転組には親族への使用貸借や賃貸や社宅や空き室として親族友人等の来客時の宿泊先として利用している組合員が多くいる。建て替えに際しての反対者も相当数いるのでその方策を考えているようである。先立つものは資金であるのでその調達先も考えているらしい。当方の投資手法には非常に関心が高いとみている。高度な知識のある組合員も存在するのでお互いに良きパートナーになりそうである。噂ですが当マンションの会計報告を見た購入希望者が殺到しているとのことでした。そろそろ情報管制を敷く時期かもしれない。値上がりは今後の作業に支障をきたす。

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　A社を選択すれば１億円でできる大規模修繕（個人やマンションの特定を避けるために戸数を伏せ、一律実際の金額の〇倍に掛けています）ですが、理事会資料として去年「３億３千万円。範囲を特定することで縮小するお話し合いを理事会で行う。範囲を絞れば２億４千万円にお値引き可」と金額が提示されました。
　KK氏「２億円でも高いとTさんが言う」「Tさんが反対してるからあげられない」。
　Tさん「管理会社任せにすれば割高になる。管理組合が主導し相見積もりを取りましょう。A社が１億円でできるのに高過ぎる」。
　合意形成できないから、フロントとKK氏は「鉄部塗装１千万円」を予算にいれた議案書を作成。（KK氏とフロントは組合員に「理事会にお任せします」と言わせるために偽情報や俗っぽい噂話を提供など情報操作を頑張っている）
　Tさんは大規模修繕を推しています（外観の汚れ。コンクリートのひびわれから地下室への漏水が発生するなどもあり資産価値維持向上のために必要）
　修繕積立金を取り崩せば予算確保できますがフロントとKK氏が「Tさんはお金の流れがわかっていない」「現金出納が」など個人攻撃しTさんが「修繕積立金を取り崩すために日数がかかることを仰っているのですか？」など質問しても有耶無耶にして無言で嘲笑している様子。

　A社のお見積書のなかで鉄部塗装は全部で八百万円以下（仮設費は別）。

　KK氏とフロントが推す「鉄部塗装１千万円」はTさん「大規模修繕１億円」と比較すると、１億円と１千万円では１千万円が安いですが、長期的な視野では、今１千万円をつかうと修繕積立金が枯渇し大規模修繕できなくなる（or修繕積立金値上げ）になるので「鉄部塗装１千万円」に反対です。
　バルコニーはどうするのかを質問してもKK氏は質問に答えません。フロントが「足場が要らない場所だけ」と仰いましたが、雨風があたるベランダ・バルコニーが除外されるのはおかしいですね。専門家に問い合わせたところ「足場が必要なマンション構造」です。ベランダ・バルコニーの鉄部塗装はどうやって行うつもりなのでしょうか？　立案した方に説明責任はないのでしょうか？（作成したのは長谷工フロントです）

　議案書を修正するための臨時理事会開催を請求したのですが叶わず、総会で否決するための委任状集めをしました。
　予算に記載しても「執行しなければいい」と了承するよう（ガタガタしないよう）にとTさんは言われましたが、騙されているような気持ち（管理会社やKK氏や取り巻きに対する不信感）でいっぱいです。

　A社のお見積書は２月理事会において組合の名前で見積もりを取ることの了承を得たうえで取りました。現地確認をしていただいてコスト削減など考えていただいています。

　A社の見積書と管理会社グループの見積書を組合員さんに郵送し、A社の見積書に「賛成します」の署名捺印を集めました。組合員数では40%の賛成、戸数では50%の賛成ですので、理事会で「こんなにたくさんの人が賛成しているのに議案書に反映しないのか？」を問いました。総会に施工の方に来ていただいて質疑応答など行いたいと要請しましたが、拒否され、５分の１請求を「適法にはおこなえないと判断し、却下した」「厳重注意」等と議事録で一方的に告げられました。

　KKさんは「Tさんはなんでも一人で決めちゃうんだ」などと個人攻撃していますが、事実無根です。TさんはA社に見積書を取るまえに理事会で話をして了承を得ていますし、長谷工の見積もりが高過ぎることについても否定せず理由を聞こうとしています。

　そもそも長谷工との契約では日常的な管理委託業務だけなのに、大規模修繕が利権として扱われていることが問題なのではないでしょうか

　管理費余剰金や修繕積立金は銀行の預金やすまいる債の形（これを「貯金」と表現することは間違いでしょうか？）なので予算確保に問題はないと考えていますが、管理会社フロントは重大なミスであるかのように仰います

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契約では管理委託業務だけなのに、大規模修繕が利権として扱われることについて、それに対応する法律、法令、コメントなどはどこで調べればいいでしょうか？

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>>21333 匿名さん
弁護士に相談しましょう、
経験上知っても無駄です。
悪徳組合管理関係者を証拠を添えて告訴したところでせいぜい罰金等は多くても３０万円位です。弁護士費用にも不足します。それよりも予防措置を規約等で講ずることと組合員に証拠を添えて公開する方法が効果的です。勿論逆告訴の準備は怠ってはいけません( ´艸｀)

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