イニシア高輪プレシアスコートについて

ホームページによると、また販売延期だそうです。これで何度目の延期でしょう。12月中旬販売開始と書かれてますが、17日からギャラリーが年末休業らしいので…。
ところで、新駅名はすこぶる不評でしたね。

二本榎通り（高輪警察署があるバス通りの尾根道）と第一京浜に挟まれ二本榎通りの下側一帯（三田３丁目から西にグランドプリンスホテル高輪手前までの一帯）は、大半が低地のベルト地帯です。
特にここの敷地一帯は入り江みたいに細長く入り込んだ谷戸になっていて、日当たり悪く、ジメジメ感、圧迫感が漂う場所なので、駅近とどんなに突っ張っても高級マンションのイメージには程遠い佇まいになるでしょう。残念ですね。

購入希望者が集まらないのでしょう。
賃貸物件に転換されるかも知れないですね。
価格を下げた、知りたければモデルルームへ来い、みたいなメールをもらいましたが、行く気がしません。

また販売延期です。１月上旬販売とのこと。強気の予定価格を出したものの来訪者の反応が予想外に悪く、正式価格を決められないのでしょう。デベの混乱ぶりが垣間見える。

白金高輪周辺で探していますが、ここは地形が少し気になりますね。
以前、この近くの三田三丁目の坂下のマンションに賃貸で住んでいたことがありますが、崖を背負っていたせいか、湿気が厄介でした。
いまは白金高輪の平地に建つマンションに引っ越しましたが、湿気とは無縁になりました。

ザ・パークハウス高輪フォートスレでもここと同様の投稿がありますね

双方の物件が近場にあり、販売時期も重なっているので比較検討しているんでしょう。

プラン見ました。70㎡から80㎡の間取りのプラン、普通なら3LDKのところ2LDKにしています。78.88㎡の2LDKプランを拝見しましたが、ウォークインクロゼットの広さが2部屋分で1部屋分の広さくらいありますね。目測ですが4.5畳くらいはありそう。

さすが港区マンション。キッチン横のドアスペースやLDKの窓の広さなども高級感があっていいと思いました。2LDKだから子供が1人の家庭用がちょうどいいでしょうか。

>>ザ・パークハウス高輪フォート
近い場所にあるマンションなので競合物件なのかなと思いました。価格や仕様の違いで比較して決める人が多いんじゃないかと思っています。

この物件価格下がったのですか？
それは初めて聞きました。

値下げとは言っても誤差の範囲。予定価格が高過ぎたから依然として割高感はある。価格以前にあの立地と仕様で億超えはキツイ。

78.88m2 は、いくらですか？

>>83 匿名さん

私は今、実需でブリリアとフォートとこことで比較しています。立地でいうと、三者三様かなと。確かに狭義の立地だとブリリアが断然いいんですよね。そして100%車外出の人ならネガ要素はないかも。ただ、電車利用を考えるなら、JRと地下鉄二路線使えて(新駅なら)どちらも徒歩５分という利便性を立地と呼ぶとして、ここも悪くはない。アプローチも駅からは多少のぼるとはいえ、坂の手前ですし。ただ、重視するポイントはそれぞれ違うので、総合的な立地ポイントは変わってくるのでしょうね。

それから各部屋の仕様なんですが、モデルルーム全て見ての感想ですが、三者ともに設備的には大差ないです。

ちなみに、匿名さんが割高だと判断された根拠を是非伺いたいです。もしかしたらこの物件に限らず仰っているのかしらと思いました。この辺は築浅の物件が少ないので私には相場感が難しいです。実需なので割安物件でなくても良いのですが、リセールバリューが低すぎるのはしんどいので。

私は>>83さんではないのですが、参考までに申し上げると、>>67さんが仰っておられる通り、
物件の裏手にあるパークコートがここより安値かつ、標高の高い立地ですが売れていません。
築年数の差を考慮しても、この事例をベンチマークとすると、ここはやや割高という判断にはなるでしょう。
もっとも、ここは階毎の価格差が激しいので、下層階ならば検討の余地はあると思います。
近隣他物件との比較においては、地位が高いのはブリリア、新駅の影響を受けるのはフォートとここでしょう。
資産価値重視かつ高輪限定で新築マンションを買うなら、フォートかここの低層階ですね。
インプレストも今のタイミングなら交渉可能と思われるので、単価次第ではありです。
もっと言うと、ここの売主も地所レジも竣工間際は交渉可能な場合もあるので、暫く様子を見るのも作戦かと。

>>86 匿名さん

なるほどですね。中古マンションの価値は、あくまで周辺類似物件がアンカーとなるというのが改めて分かりました。しかし、パークコートを除くと、築50年みたいな物件ばかりですよね、この辺は。

完成在庫は様々な意味で低リスクだし、値引きなどのいいディールの可能性もあるのかぁ。実需だと、欲しい部屋が欲しいというのが難しいところです。

低層階が狙い目、というのは、本当に同意です。
価格のする高層階の物件も、それ相応の需要もあるかもしれないですが、
その後のリセールのしやすさや、賃貸に出したときの需要を思うと
なるべくコストは抑えたところのほうが
流動性はあるのかなという印象は受けます。

港区内の内陸エリアは築年が古くても結構な高値で取引されてるので、港区では新築を買う方が満足度は高いかも。

確かに港区でも高値で売却できる物件もあるようですが、ここは違うように思いました。裏のパークコートが売却に大苦戦している現実をどう考えるかですね。デベロッパーはまだ見ぬ再開発ばかり強調しますが、私は、顕在化している立地のデメリット(既存のマンションに囲まれ日の当たらない立地、裏の墓場、前の狭い道路、崖下であることなど)をパークコートの例から感じ取りました。ここはパークコートより分譲価格も高いので、資産価値はさらに厳しくなると考えます。高輪で探すような方は、駅から近ければどこでも良いとは考えないようです。

泉岳寺駅が最寄りではあるものの、少し頑張れば品川駅がありますが、
品川を直接利用される事もありますかね？
あんまりこの辺の土地感がないのでなんともわかりませんが。

>>91 匿名さん

日常的に徒歩での品川駅利用は無理です。三菱地所の物件ならなんとか。
品川使うつもりなら、あっちの方がいいですよ。

>>91 匿名さん

私も品川駅を毎日の通勤に使うのなら、ちょっと遠いかと思います。ただ、品川駅でなくとも良いのであれば、JR新駅は恐らく徒歩5～6分なので、そちらを使えば良いかと。

国道に出てからは品川駅まで平坦なので、歩くのは意外と苦痛ではないと思いますが、距離は結構あるので、エクササイズのつもりでなければ、毎日はないかな～

駅から徒歩１４分は少し遠いなというイメージです。
電車通勤している人であれば、同じことを思う人も多いでしょう。

プラン内容を見ると、面積の広さや部屋の配置などは使いやすそうです。
まだ価格は公表されていませんが、
価格と交通アクセスのバランスをどう考えるかかなと思います。

エリアの抱える問題点として、羽田の飛行経路問題も悩ましいですね。今は気にしない人も多いかもしれませんが、実際に飛び始めたら騒音や落下物の心理的不安がけっこうバカにならないかと。この物件はサッシの騒音対策はしているのだろうか？

よっぽどの理由がない限りは品川駅を利用することはないんですね。
品川周辺で働いているならともかく、通勤等に使うということは稀ですか。
やっぱり地図でみるだけではなく実際に歩いてみなければわからないものですね。

９３で通勤に使うにはちょっと遠いかなぁと回答したものです。９６さんが品川駅にこだわる理由を理解していないので、ちょっとずれたお答えになるかもしれませんが、私だったらもし品川駅に用事があれば普通に歩くと思います。商店街とかではないので、楽しくもない道ではありますが、安全で平坦でラクチンな道のりなので十分に徒歩圏だと思います。（再開発後は、かなり楽しく歩ける道になりそうですが、結構先ですね）

それでも、品川駅を通勤に使うのはないかなぁと思った理由は、通勤・通学などであれば疲れたときや悪天候などであっても常に行かなければならないわけで、だとすると徒歩１０分を超えるとしんどい人も増えるのではないかなと思ったからです。普段は健康も考えて品川駅まで徒歩、疲れたときには高輪ゲートウェイまで山手線で一駅か泉岳寺まで都営浅草線で一駅くらいに緩く考えられるのなら、十分ありだと思います。逆にいえばJRなら普段は高輪GWを使うときめて、天気と気分がよかったら品川まで歩いちゃう、みたいな感じなら全く無理なく通えると思いますよ。

９６さんが品川駅にこだわる理由をイマイチ把握できていないので、お話がピンボケしていたらごめんなさい。もちろん、資産価値としてのターミナル駅品川は何ものにも代えがたいというのは理解しますので、その場合にはフォートの品川９分は魅力的でしょうね。なお、資産価値といった面では、私自身は品川駅が遠くなっても山手線の高輪GWとJRではない地下鉄の泉岳寺が使えるというのは二路線利用という別の価値があるのではと思っています。でもこれは自分自身が泉岳寺利用が想定できるためのバイアスがかかっていると思うので、一般的な資産価値にどう反映されるのかはわかりません。

なお、実需の場合ですが、品川駅高輪口からのタクシー乗り場の利用も想定した方がよいかもしれません。時間帯にもよりますが、旅行者の利用もかなり多いためか結構な行列になります。よって面倒なときはタクシーで、が意外と使えないのではと危惧しています。

ブリリアは、本数の多い品９３とコミュニティバスで柘榴坂の途中までならいけます。フォートは残念ながら使えそうな都バスはないですね。高輪GWで降りれば多少近くなりますが、それなら品川駅から歩くのとそう変わらなさそうです。イニシアの場合は、本数の少ない都バス９７か９６およびコミュニティバスで泉岳寺前までくるか、電車で品川駅に着いたなら、そのまま一駅乗って高輪GWか泉岳寺ですかね。

品川駅から徒歩５分が一番いいのでしょうが、住環境とはなかなか両立しないものです（笑）９６さん、いろいろ書きましたが、実需ならばやはり何度か歩いてみたらいいと思います。私は、近隣ではないものの遠くでもないので、現地を何度も歩いてみています。

SUUMO等に価格出てますね。
昨今にしては、控えめな坪単価のような。

現地の印象は良くも悪くも地味めで崖下といえばそれもそうかなとは思う。地下住戸は思っていたような地下感はなさそうなので、単価が安ければ十分検討対象。ここは好みによるかなぁ。
三菱は同じような単価では全然なさそうだし…

現地行きましたが、崖下の陰鬱な雰囲気が無理でした。崖の上は泉岳寺の墓地ですよね。実際、湿気が溜まりやすそうな地形ですし、既存のマンションに囲まれ、方角関係なく日当たりは悪く、梅雨や夏場の湿気に耐えられないだろうと想像しました。冬の冷え込みも厳しいでしょうね。地下住戸ならさらに環境は劣悪かと。あと、この価格帯で天カセエアコンがないのは、びっくりしました。

99です。

崖下ではありますが、それでも第一京浜からは少し上がってますし、谷にはなっていないので、実際に湿気が溜まりやすかったり冷え込みが厳しかったりはするんですかね？

囲まれ感と日当たりについてはその通りかと。

天カセは昨今コストカットでこの単価帯でも減りましたね。メンテ費用高いしそこの箇所の天井も低くなるので私は別に無くても良い派ですが、あった方が良いと思う人が多いのであればリセール時に多少ネガティブになり得るのかなという気はします。

崖を背負っていると湿気がかなりありますよ。

販売が始まりましたが売れ行きはどうでしょうか？
完売するかな？

第一期は１４戸売り出しのようです

14戸売り出しなのですね。ありがとうございます。
購入しようと思っていましたが迷いが出てきてしまい一歩踏み出せない状況です。

もう工事始まってるのでご存知かもしれませんが、高輪一丁目で三菱が中規模物件(26階)やりますよ。駅は白金高輪駅になりますが、比較対象にされてはいかがでしょう？そのうち販売始まるはずです。高輪三丁目で販売中のフォートよりも安くなると三菱の営業が話してましたよ。

高輪一丁目で中規模物件が販売されるのですね。対象比較にさせていただきます。
参考にさせていただきます。ありがとうございました。

建物が建てば、
ここも崖下感はあまり感じずに済みそうな気もしますね。

>>106 匿名さん
私は高輪フォートと同じくらいって聞きましたけど…

物件概要を見たのですが、
「分譲対象面積は隣地所有物越境部分・セットバック部分83.14m2を合わせた1450.51m2となります」
とありました。
お隣にはみ出ている部分があるということなのですか？
当然それについては合意があると思いますが、
土地をお借りしているということになるのでしょうか？

隣の所有物（石垣・隔壁等）が少しこちらにはみ出てるのでしょう。
普通はセンチメートル単位で。

地下住戸ってもう売れちゃいましたか？真っ暗、じめじめでも覚悟しますが。

>>112 匿名さん

そこ価格はいくらですか？

機械式駐車場のところには、ターンテーブルもあるようですね。
操作の面倒さはたしかにありますが、あそこで切り返すのかなり厳しいですから、
ついていたほうが結局は出入庫は早く終わりそうです。
平置き駐車場もありますが、数はすごく少ないですね
機械式の方もあまり多くないので、競争率は高くなってしまうかもしれません。

ここだと車を持たれる方がどれくらいいらっしゃるのかわからないですが…
やはり競争率が高くなってしまうのかな。
機械式の駐車場だと、パレットに載せることができる車のサイズがどうしても限られてし編むので、大きめの車の方は平置きにしたいと思われるでしょうね。

この金額でエアコン壁掛けは本当にないですね。。
建物は格好いいのに、古いマンションに囲まれて残念です。

あの囲まれた場所で、この坪単価は高いですね。

囲まれ感と墓地隣接。お彼岸のお線香、半端ないって。今どき、壁掛けエアコンもチープだし。購入者特典で自社養殖マグロプレゼントとか、やればいいのに。

天カセは水漏れ＆メンテ難ですよ。

天カセは水漏れ＆メンテ難＆天井高低くなるだけ。まあ見かけはいいかもしれませんが、

泉岳寺駅が近いのも便利ではありますが、
山手線のエリア近辺というのもまたアクセス面の良いところですね。
みなさんのいわれている囲まれ感ですが、そこまでありますでしょうか？

いけばわかる、陰鬱。

Dタイプはこの中ではコンパクトなタイプの３LDKです。
１部屋、居室が３畳のところがあります。
ベッドを置く居室というよりは、
仕事部屋みたいに書斎的な使い方をしていくような感じになりそうだなと感じました。
そのかわりなのか、LDKはかなり広く取られているようです。

泉岳寺駅周辺の再開発で第一京浜沿いのBMW付近の築古マンションをスミフが建替えようとしてるわけだけど
ここ売るときは新駅により近い新築マンションがライバルになるね

間取りとかは割とよかったけど、この価格帯で天カセじゃないとか、全体に高級感がなく、周囲環境が微妙すぎて外した。
あと、営業が前のめりすぎてひく。
このクラスの物件なのに商談のプライベート性が皆無だったのもびっくりした。

天カセで高級感があって、営業が前のめりじゃなくて商談スペースが個室なら買うの？それでも買わないでしょうね（笑）ってか、買えないでしょうね。

ここってパークハウス高輪フォートと競合するつもりなら、もうちょっと工夫した方がよかったね。

ここってゲートウェイ駅結構近くなるんですよね。
第一京浜を渡るのが、面倒といえば面倒ですし、そのせいでなんとなく遠そうな感じがしますが
でも信号待ちの時間を考えなければ10分以内でゲートウェイ駅までは行くことができるようになるのかな。
JRと浅草線、両方使えるのはなんだかんだでとても便利そうです。
立地的には決して悪くはないような。

何回か現地行きました。高台ですから坂は受け入れます。ただ対面する道路が狭いと思います。、現地見た方いかがでしょうか？

内装設備を少し拝見しましたが、ガラストップのコンロやディスポーザー完備、フィオレストーン天板、洗面室のヘリンボーン調タイルなど
特徴があってなかなかおしゃれ

内装にこだわるという方にとっては見た目がおしゃれなので設備に関しては魅力があります。
再開発エリアということで、将来これからもっともっと価値が上がっていくことが期待できそう。

ここの立地がやっぱり引っかかりました。雰囲気もどんよりしたものを感じました。

今日、物件前を通りましたが、今みたいな梅雨時はここの環境はさらに厳しいですね。陰鬱とした雰囲気に加え、地形的に湿気が溜まる立地です。陽当たりも悪いし、カビとの闘いになりそう。

2期3次の販売予定が、6/下から始まって、ついに8/下、2ヶ月も延び延びの異常事態！値下げするしかないし、多少の値下げしても、あの仕様、グレードと立地じゃ2割は行かないと売れないね。それなら、賃貸物件としては、魅力的。でも、実儒で買った人は、嫌だろうなぁ。賃貸人て、マナー気にしないから。

>>127 匿名さん

そこも結局バルクになったようですから、ここもそうなるんじゃないでしょうな

元々前に建っていたマンションも薄暗い雰囲気でしたし、コンクリートの壁に包まれてしまうと余計に暗い雰囲気になると思います。マンション周りは静かですけど、前の道路は狭いです。車1台がやっとですね。

高輪2丁目周辺はまず手放す方が少なく、希少性がある地域特性になります。現に中古も含めて数が少なく、高輪グランドパームスみたく全て配管までリノベするところはありましたが、当物件のように新築物件はなかなか出てこないのが現状です。なので築20年以上の古いマンション(駐車場付き)が高値でありえない値段で売却されていますね。
周辺環境はいろいろコメントあるように決して明るい雰囲気ではないですが、高輪周辺物件自体明るさも求めて購入する物件ではないと思われます。寺町なので神秘性・静かな環境を求めて購入される層が購入されるのだと思います。しかし、国が5000億円もかけて高輪GW～品川駅周辺の国際住居・ホテル・欧州企業誘致など街開発として投資しているのに、発展しないわけないと考えるのが普通だと思います。雇用も20万人増加させるとのことから、需要・人口が増えると考えるのも当然だと思います。資産性も上記理由から考えると、都内のキャピタルゲイン増加率の可能性を考えると、面白い物件だと思いました。
今はまだ、駅も開業前・街も開発前・リニアも2027年となっていますが、新駅はビルの間から見えますが、ガラス張りで品川駅より明らかに奇麗で、開発後に需要・価格が上がるのは今までの国内・海外不動産の経過を見れば当然そうなると思います。
街開発は外国人向けの施設が中心ですので、高輪は寺町で静か(暗い印象)ですが、徒歩5－10以内に新しい山手線駅で国際色の強い街が出来るとなると魅力的だと思います。さらに7年後はリニアも追加され利便性は書くまでもありません。資産性も十分元が取れそうだと思います。
他に高騰しそうな地域があれば教えていただきたいくらいです。上記記載しても保守派の方は、価格帯などもあり、この不動産になかなか手は出さないかもしれませんが、上記書いたように不動産の資産性について利益を強く考えている方は、手を出してくると思う物件だと思いました。
内見も行いましたが、ザ・パークハウス等の高級マンションからは高級感という意味合いでは、天カセも指摘通りで、落ちると思います。しかし、細かい機能性・収納力の多さ・間取りの使い勝手・デザイン・全室床暖など、確かに一線を隔していました。浴槽も広く、最高級感重視より、実際の使いやすさ重視という内装でした。コスモスイニシアという施工会社には、ただ高級内装を作るというより、日常生活における使いやすさの工夫を作るという姿勢でした。価格を上げて、買い手が魅了される最高級な物で勝負するというブランド物件とは違う売り方です。本当にお金がある人は、後者の物件で良いとは思いますが、キャピタルゲインや生活しやすさを重視という意味では、この物件はかなりありです。
白金skyやザ・パークハウス高輪タワーなど新築物件では坪単価600後半～700万は行くと思いますが、ここは価格は抑えられそうです。

>>136 購入経験者さん

ランドマーク性がないマンションは、キャピタルでませんよ。

高輪ゲートウェイ駅はもう開通しますね。山手線、京急本線、浅草線、港区、駅近など要素多く土地価格は当面は下がる気配は無いですね。元々2丁目って高輪の中でも高い訳ではなかったので、これからが上昇幅としては狙い目かもですね。

羽田の新ルートのによる騒音がひどいですね！
現地で確認しました。

完売御礼

2024年の街開き後、高騰必至のこの地。将来安泰だ。

>「高輪ゲートウェイ駅」 暫定開業…不動産投資への影響は？

>そして今回の新駅の真横になる「泉岳寺」駅も新駅発表から5年で23％も地価上昇しています。スカイツリー周辺が8年で約27％上昇したのに対して、泉岳寺駅周辺は5年で約23％上昇していることから、その期待値は計り知れないものになるでしょう。
https://gentosha-go.com/articles/-/25858

今になって考えると、高値掴みだったのではないでしょうか？