シエリアタワーなんば

モデルルームで担当者から聞きました。
最近、急に来場者と商談中が増えてると言われ具体的検討中ですね。

この土地で「なんば」を付けるのは相当無理があるんじゃないの？
本来なら「シエリアタワーたにきゅう」とすべき。

>>117 匿名さん
そうなのですね！
勝手にあまり売れてないと思っていたので意外でした。

>>117 匿名さん

モデルルームに行けば価格表貰える？
公式サイトで16階の一部だけ価格公開してるけど情報少なすぎ

>>118 マンション検討中さん

どちらかというと日本橋エリアです。
難波を通り越して黒門市場や阪神高速、堺筋線を越えてます。

シエリアタワー高津町です。

>>121 マンション比較中さん
東京ディズニーランドが千葉ディズニーランドに変更になれば全国のマンション名も変更になっていくことでしょう。
まずはここから

>>122

高津町といえばシティホテルではないホテルが大阪市内で最も隣接する地区です。
高津町では、戦略上売れないから5km範囲内ということで誰でも知っている
「なんば」にしたのだと思います。
街の改善につながれば良いと思います。

シエリア夕陽丘北山町も、四天王寺夕陽丘とは丘を下って程遠い距離です。

天高くそびえるタワーが堂々と「なんば」ってウソの名前を付けたらあかんわ。
普通の人は大阪球場跡地の辺りに建ってると思うやろうな。
自由の女神像のホテルニューヨークがアメリカではなく横浜にあるのと同じレベル。

私は、高津が文教地区、なんばが繁華街ってイメージだけどね。

タワマンを検討する人は眺望も気にするのですかね。
私的にはタワマンの良さって、眺めしか思いつかない。
だとしたら、毎日見ていたら飽きそうだけど。
間取り豊富ですね。
収納スペースが小さいから、２WICじゃないときついかも。

シエリア上町台パークタワーの詳細が明らかになってきてますが相当高いみたいですね。
一般的なサラリーマンが大阪市内で買えるタワーマンションはもうここしかないのでは！？

マンション優遇制度が受けられること、ホームページに丁寧に記載されています。

前、調べた時に「表記では50㎡以上でも登記上は50㎡ではないこともある」例があることを知ったので、50㎡台でも住宅ローン減税を受けられることが説明してある点は親切だと思いました。
住宅ローン減税、10年まで最大400万円なのは知っていましたが11年以降もローン残高が残っていたら3年間は残額に応じてもらえるんですね。消費税10％になりましたが、税制では優遇されていると思います。
預貯金があっても13年はローンを組んだ方がいいのかな。

13年目で一気に繰り上げ返済が一番お得になりますか？

>>128 匿名さん
こちらは2020年12月入居ですので住宅ローン控除は13年対象物件です。
個人的意見ですが、繰り上げ返済すべきかは金利次第だと思います。
現状だとフラット35で35年間金利1%以下でロック、もしくは、変動金利で1%を越えたら繰り上げ返済がよいかと。
変動金利の場合は1%越えるまでは極力頭金は出さずに住宅ローン控除の恩恵を受けながら、手持ち資金を運用にまわした方がよいかと。
今後金利が上がるか下がるかは誰にもわかりませんし、個人の財力、考え、状況によっても住宅ローンの組み方は変わってくるかと思います。

>>127 マンション検討中さん

定期借地とくらべるのはNG

割安な「定期借地権マンション」は買いか？

＞＞126 匿名さん

＞タワマンを検討する人は眺望も気にするのですかね。

そりゃ～そうでしょ！

＞私的にはタワマンの良さって、眺めしか思いつかない。

あなたも眺望を気にしてますやん（眺望＝眺め）
先ほどの『・・気にするのですかね』のケツには『？？』が付いてないのかな？？

＞だとしたら、毎日見ていたら飽きそうだけど。

う～ん？？支離滅裂で何が言いたいのやら訳ワカメ！
ちなみに、わたしはタワマンの３２Fに住んでました。
素晴らしい眺望（特に夜景が）でしたが、３ヵ月ほどで飽きて
しまい何も感じなくなりました。



＞＞127　マンション検討中さん

シエリア上町台ですかぁ～
谷四、谷六へ6～7分と駅から遠いし、29階とそんなに高層でもない。
しかも、おゼネは長谷工やのに、そんなに高いとは意外です。
コレ！といったセールスポイントが思い浮かびません。

>>123 マンション比較中さん
四天王寺夕陽丘より、北山町の方が格上でしょ。地元民の中では。

>>133 通りがかりさん

圏外から来訪される方は、ネームバリューは
四天王寺前夕陽ヶ丘なんですよ。

北山町の方が交通量少なく静かで暮らしやすいですが。

>>134 物件比較中さん
知らない人はそうという事ですね。

>>129　匿名さん
ありがとうございます！
頭金は余裕がある限り、最大限支払うのがいいものなのか、もしくは住宅ローン減税を適用させて長く払っていくのがいいのか迷っていました。
貯金もある程度は残しておかないと、急な出費に対応できなかったりしますよね。

>>変動金利の場合は1%越えるまでは極力頭金は出さずに住宅ローン控除の恩恵を
この点、すごく聞きたかったことでした！金融関係の方ですか？
住宅ローンも借りる銀行によっては繰り上げ返済手数料が0円のところとそうでないところもあります。あとはイオン銀行だと買い物が割引になるんでしたっけ？
金利も変動と固定でよくわからず……
詳しい人に聞けてよかったです。

借地権付き物件であったとしても、
立地が良くて買いやすい価格帯なら売れると思いますが
ここは駅から遠くて立地もイマイチよくないです。
余程買いやすい価格帯にしないと、完売は厳しいのではないかなと思います。

>>139 マンション検討中さん

仰る通りです。
古い建物多いです。
夜は難波方面行くには、自転車でないと
((( ；ﾟДﾟ)))怖いです。

スーパーは難波かライフでしょうか？

物件価格の8割以上が建築費用です｡
残りは物件価格の１割の消費税と残りが70年の定期借地一時金ですね。
解体準備金と借地地代の合計が毎月支払いですね。１万円位です。契約してますが私の息子でも100歳になります。
70年は購入者の孫世帯でしょうね。
日本中の270万棟のなかで建て替えは300棟未満です｡
いかに難しい事か理解するべきではないですか。
12月までで90戸位は契約完了してますよ。
なんば徒歩圏内何でもあります｡
なんば在住してますが梅田は本当に行く機会減りました｡
タワーに必要ないものがなく良いです。安く楽しく快適生活できます。
今は全部入りタワーです｡
最初だけですね。フィットネスルーム、コンシェルジュ､ゲストルーム
間取りは本当に使いやすいと思います。
今後はこのタワーのような販売方法増えると思います。

>>142 匿名さん
共用施設は必要最低限なので良いと思いますが、その割に管理費高くないでしょうか？
一番小さい部屋で管理費月額12,800円からは少し高い気がします。
他のマンションもそのような感じでしょうか？もしくは何か高い理由あるのでしょうか？

142です。
このマンションの規模､戸数と最低２LDK55㎡を考えると妥当です。
内廊下、エントランス全て年中全館空調､キッチンにディスポーザー完備
快適生活できます。
一度､内廊下、タワー住んで見たらわかるでしょうね。
もう外廊下の田の字の平凡でプライバシーのない廊下側に部屋の窓がある
マンションには戻れません｡
一つ残念なのは各階にゴミステーションがない事だけですね。
ディスポーザーがあるので生ゴミは大丈夫ですが､贅沢な事は言えないです。
地味に売れてますが完売したら、外観も良く､エントランスも出来映え良く
評価が変わりますよ。
掲示板の場所柄の評価とか好きな事言わせておけば良いです。

>>145 匿名さん
なるほど！ありがとうございます。
購入検討中なので参考になりました。

周りにはタワーマンション有りません。
車と同じで土俵が違うところで安い高いとかはないです。
国産の大衆車とリース契約したベンツと比べようが有りません。
全て違います｡

>>148 匿名さん
ベンツ？
それは言い過ぎ。

わかってないね。
賃貸の利回りを。賃貸する場合､定期借地なんて何のハンデの有りませんよ。
東京は定期借地賃貸マンションなんて沢山あります｡

グランドパレス10階の西向き63
㎡で3130万円で新築契約しました。
2LDKは2700万円台位と記憶してます。
1年半住んで15%以上高く売却して
別のマンションに買い換えしました。
記載情報の物件は購入金額より全て
価格アップで売り出ししてますよ。

でもシエリアはその価格よりかなり高いし、定借なので、売り時にはそれなりに値下げをしなければならないので、マジ厳しいよ
何か良い情報あったら教えてよ。徹底的に調べても利幅が小さすぎる。

坪単価グランドパレス200万円オーバーは
あり得ないくらい高いよ。
この金額は中古で絶対売れません。
新築金額150万円台坪単価でした。
1000万円近くオンしてます。
このタワーといくら定借でも変わらない。
オーナー欲掻きすぎです。

インカムでこちょこちょ稼いでも、これ金利上昇、月額地代上昇、解体準備金上昇で利益は雀の涙ですわ。将来的にも人口減少でかつ駅遠物件なので、他の優良タワマンと比較して小粒案件です。

なんで定期借地だから値段が下がると
解るんですか？
これだけの規模のタワーマンションの
定期借地はレアですよ。

低層階・中層階の２LDK買ったの？

わしもレインズ見たが、こりゃ高すぎる。
判断に困るようなら手を引いた方が良いべ

販売期【予告】第2期11次申込受付
予定販売戸数2戸
予定販売価格3,760万円・10,690万円
間取り2LDK・3LDK
住居専有面積58.23㎡・111.24㎡
バルコニー面積9.90㎡・19.35㎡
管理費13,500円・25,700円
修繕積立金4,700円・8,900円
修繕積立一時金376,000円・712,000円
管理準備金15,000円
支払地代(月額)5,700円・10,800円
解体準備金(月額)5,000円・9,600円
前払地代(引渡時一括払※販売価格に含む)3,148,620円・6,014,970円
月額地代敷金(引渡時一括払)136,800円・259,200円
インターネット基本利用料(月額)1,150円
先着順受付開始日2019年12月22日(日)16:00～
申込期間先着順
申込受付場所シエリアサロンなんば

ゆっくり少しずつ売れているのか？

定期借地がレアなのは分かりますが、マイナス要素でしか無い

販売期
【予告】第3期1次申込受付
予定販売戸数
4戸
予定販売価格
3,950万円～5,140万円
間取り
2LDK・3LDK
住居専有面積
55.27㎡～76.25㎡
バルコニー面積
5.35㎡～9.90㎡
管理費
12,800円～17,700円
修繕積立金
4,500円～6,100円
修繕積立一時金
360,000円～488,000円
管理準備金
15,000円
支払地代(月額)
5,400円～7,400円
解体準備金(月額)
4,800円～6,600円
前払地代(引渡時一括払※販売価格に含む)
2,988,560円～4,122,990円
月額地代敷金(引渡時一括払)
129,600円～177,000円
インターネット基本利用料(月額)
1,150円
先着順受付開始日
2020年1月4日(土)14:00～
申込期間
先着順
申込受付場所
シエリアサロンなんば

確実に売れてきてますね。
東京､長く住みましたが定期借地マンションの築年数が古くても一定の金額で
売買は確実にできます。
ましてやここはタワーで解体準備金を積み立て70年の超長期的視点での
新しいビジネスモデルです｡
リーズナブルな予算内で検討できるタワーでしょうね。

確かにタワマンの定期借地マンションは珍しいかもしれません。
一般的に中古でのリセールを予想するにはマンション販売時の
売れ行きを見たほうがいいと言われますが、
定借の場合はまた事情が違って来そうですよね。

定期借地権はちょっとないかなと思っていましたが
便利な立地でリセール可能なのであれば
マイナスに考える必要はないのかなと思いました。
永住という固定概念をとっぱらえば良いのかも。

自分達が住んだ後の賃貸タワーマンションの利回りは良いでしょうね。

この価格でタワー仕様、良いと思います。
購入します｡
20階位まではもう色々なオプション選ぶ事は出来ません。
静かに完売するでしょう。

制振装置が18階までみたいですが地震の際は大丈夫なのでしょうか。

現地にいってきました。
個人的な意見ですが感想です。

【外観】
ホームページ通りでブラウンをベースにした和モダンで落ち着いたおしゃれな印象を受けました。
23階ぐらいまで出来上がってました。
北西側にプレサンス10階建（2020年10月完成予定）が隣接します。
また、少し離れますが北西側にエスリード12階建（2020年12月完成予定）も着工しておりました。

【展望】
南側中心の間取りになってますが、南側はグランドパレス夕陽ヶ丘があるので15階以上でないと展望は望めないでしょう。
逆に15階以上のマンションが近隣にないため15階以上であればハルカス、通天閣まで展望は広がると思います。
北西側は10階まではプレサンスとかなり近距離でのお見合いになるはずなので、展望を望まれるなら10階以上でないと厳しいでしょう。

【アクセス】
日本橋駅から徒歩で行きましたが、フラット&信号がなかったため5分強で到着しました。
女性でも6分もあれば到着するのではないでしょうか。

【周辺】
平日の昼間に行きましたが、松屋町筋のある東側は交通量は多くなく、お寺や公園があるので緑の多く落ち着いた雰囲気です。
一方、西側は殺風景な印象でした。人通りが少なく、古民家が立ち並んでます。ホームレスもいました。夜に女性1人で歩くのは少し怖いと思います。

【周辺店舗】
ジャパンが隣接しているので生鮮食品以外はこちらでほとんど揃うと思います。
南側650mにライフがありますが、南側300mのところにc&cという業務用スーパーがありました。試しに入ってみましたが、小規模ながら野菜、肉、魚などは置いてました。最低限の食材はこちらで手に入ると思います。

【総評】
好き嫌いがはっきりわかれるマンションだと思います。
難波まで徒歩10分、天王寺まで自転車10分で行ける立地ながら緑が多く落ち着いた環境です。
展望も15階以上であれば良いでしょう。
周りに大阪屈指の進学校も多く、パドマ、高津小学校も近いためファミリー層が多いのも納得です。
ただし残念ながら治安が良い場所とは思えないので、日本橋の環境を便利ととらえるか、治安が悪いととらえるかは人によって様々かと思われます。

難波というか、生魂の風俗街の近く。大通りは挟むけど、子供と住む環境ではないなぁ。
よく通るけど外国人が、マンションから続々と出てきてるから、きついな。

174さん、写真の添付をありがとうございます。
確かに、好き嫌いの分かれる立地だなと感じました。
借地権物件ということはあまり気にはなりませんが
周辺の道が狭く、ちょっと暗い感じが印象的です。
ファミリーで住むという感じではないのかなと感じました。

>>176 匿名さん
確かに住環境は良くないですね。
ただ共働きが増えているので住環境より利便性を重視するファミリーが増えてると思います。
実際購入者インタビューもファミリーばかりです。

エレベーターの設置箇所を見ていると、どの部屋にも食い込まないように作られているところはいいと思います。
構造上、致し方ないのかもしれないけど
柱がちょいちょい専有部に食い込んでいるのはもったいないように感じる。
なるべく目立たないように工夫はしているのだろうというのは伝わって履きますが。

ここは地域的に治安が悪く、外国人労働者が多数住み込んでいる。昼間の商店街近辺においては、どんよりした雰囲気に包まれている。

>>184 マンション検討中さん

そうですね。

松屋町筋の東側は明るいですが、道路はさんで西側は阪神高速越えても堺筋まで、道を歩いても昼間から暗く感じます。

特に、普段歩いてますが、犯罪があるとかは
ないです。
道が暗いイメージは誰しも同じだと思います。

ゴミ出し24Hじゃないらしい。萎える。

なんばじゃない！

周辺も最寄駅も日本橋です。
日本橋の駅は利用しないので難波まで徒歩圏内ではあります。

最寄り駅が、なんばと日本橋の2駅。
日本橋のほうが近くはありますが、なんばも十分に近いと思います。
上階はかなり素敵な眺望が望めそうです。
自宅から見る夜景って最高。ただ、下階と上階では結構価格の幅はありそうですね。

トップページに「登記面積50㎡以上」のマンション税制優遇制度が書いてありました。
今は住宅ローン控除最大400万円、住まい給付金最大50万円。
毎年、税制は変わるので「現時点の税制」を書いてくれるのはありがたいと思っています。
住宅ローンを組んだ方が税制上有利なので、一括で買うお金があってもわざとローンを組む人もいますよね。
450万円、値引きしてもらおうと思うとかなり売り切りたい時だったりするので、税制を利用して買うのも一つの方法だと考えています。

永住向けというより投資用なんですか？間取りも多くて迷いそうです。

ここって、将来更地にして返さないといけないんだね。

建物の固定資産払いながら、でも地主に返さないといけないからねぇ。
少し前なら、その分、まあまあ販売価格が安かったんだけどね。。。

このマンションが人気ないのは
多分、借地権物件であることが原因なのかなと思います。
月々キチンと支払っていって、支払いが終わったとしても自分のものにはなりません。
…ということは、便利な立地なのかどうか。
せめて駅にもう少し近い距離だと良かったかもしれないですね。

>>197 匿名さん

完成しても売れ残るんだろな

コロナの影響で借地権マンションをわざわざ買う人も少なくなりそうですよね・・・

アベノミクスで好景気→マンションの価格も高くなる→借地権マンションなら一定期間住める、金額も保証されている→定年まではここで

といった気持ちでもいられましたけど、マイホームを買う意味とか、マイホームの立地とか（駅から近いとか）違う物件が人気になりそうでもあります。価格も従来の価格のままだと売れないでしょうね。買える人も今の状況では買いにくいでしょうね。

定借の場合、魅力は所有権分譲よりもずっとずっとお得になれば、
一定の需要はあるかと思われます。
所有権マンションは、数十年後については見通しがきかないのは難しいような…。
結局は本当に考え方次第のような気がします。
ここの場合は、値段はすごく安いというほどでもないのかな。

11月完成で半分の戸数100件位しか契約完了してません。
将来売却を考えると絶望的になります。
維持費用も高額です。将来更に維持費用上がります。
残念ですがキャンセルします。手付金放棄します。

>>203 維持費も高いとなると、管理費とは別に借地代も支払うわ、最後は更地で返すわ
　では、ちょっとよっぽど立地に魅力がないと自分のものにならないので購入するには
　厳しいよね。

定借は人によって捉え方は様々ですね。
このような考え方もあるかと思いますので一概にマイナスなことばかりではない気がします。
https://konantower.hatenablog.com/entry/2020/05/18/173616

>>206 通りがかりさん

本日ようやくキャンセルする事が出来ました
もう一度立ち止まって考えようと思います

>>207 マンション検討中さん
手付金放棄？

>>208 通りがかりさん


500万円放棄ぐらい？

数年～10年ほど住んでその後手放す人にとってはそこまで悪い気はしないですがもう少し値段を頑張って欲しかったですね・・・

>206
>定借は人によって捉え方は様々ですね。

確かに、いろいろな考え方があると思います。
早い時期であればリセールも全然問題ないですから。
ただ、便利な地で仕事がしやすい立地などであれば定借物件もありですが
ここって、そこまで便利ではない感じがします。
駅にすごく近いわけでもないですし、それでいて価格も高い設定。
魅力があまり感じられないかなと思いますね。

>>169 匿名さん

正直、場所は微妙ですね。
もう少し駅近ならよかったのですが…

>>214 eマンションさん

そうですね！定借なら千里中央の直結タワーぐらいの立地が欲しかったです。分譲なら比較的資産性のある価格と立地なのですが

確かに、ここは立地的、価格的に定借としての価値が全く感じられないので、、、。