シティタワー武蔵小山

ご参考までに最新情報で更新します。

メリット
○駅1分の再開発タワー
○大手(住友)不動産会社分譲
○エントランスが豪華
○スカイラウンジなど共用施設が充実
○眺望が抜ける部屋が多い
○駅から離れる分、若干静かな環境
○第一種機械換気

デメリット
○予定価格では平均坪単価530万程度
（パークシティ武蔵小山は平均坪単価470万）
○エレベーターが4基しかなく、最上階まで各駅停車
○中間免震によるコスト削減
○アスペクト比が悪い
○中部屋は窓なし洋室が多い
○天井高が2550㎜
○天井カセットエアコンなし
○キッチンのバックカウンターなし
○トランクルームなし
○バルコニーが狭小、形状も悪い
○施工会社が二流
○三菱・三井のタワーのようなパルムとの一体開発にならない
○戸数に対し、地権者割合が高い


エレベーターの数や免震装置、間取りや間口の広さ、施工会社など、後からは絶対に変えられない基本スペックは三井さんの方が間違いなく高いですね。

坪単価で三井さんと50万以上の差がある高値設定であり、半年近く販売を延期してきた中、第一期でどれだけの戸数を捌けるか注目です。
ちなみにパークシティの第一期では、250戸以上の部屋が供給されましたので、住友さんの第一期の販売戸数が150戸以下とかになるとかなり苦しいでしょう。
竣工後も3年以上販売を継続しているドゥトゥールと同じ状況になる可能性も高いと思われます。

>>1702 マンコミュファンさん

お隣さん、何度もこれ投稿してるけどデメリットに書いてあること嘘ばっかりだよ

>>1702 マンコミュファンさん
もうやめましょうよ
自分自身を醜くするだけですよ

シティタワーの最大天井高が2550mmですが、個人的にデメリットではないと思います（十分な水準）。確かにパークシティは最大天井高が2600mmですが、それより気になったのは、シティタワーの玄関、廊下や洗面所の天井高だと思いました。

間取図を比較すると、、、

【シティタワー武蔵小山（北東角部屋）】
（玄関）2200mm
（廊下&パウダールーム&トイレ）2130mm

【パークシティ武蔵小山（MRの76A）】
（玄関）2365mm
（廊下&パウダールーム&トイレ）2300mm

両物件で、20センチ近く玄関・廊下・水回りの天井高が違います。こちらの方が驚きでした。恐らくパークシティの方が住戸内の開放感がある気がします。

また、シティタワーの方が梁が無いだろうと思っていましたが、洋室の一つが下がり天井2130mmとあり、結構、大きく下がり天井があるのが意外でした。

リビングのDW同様、こちらの洋室ももう少し梁を抑えられなかったのかと少し残念です。とは言え、角部屋同士で言えば、パークシティの方が下がり天井は大きいですね。シティタワーの方が綺麗ですね。

あと、坪単価で言えば、シティタワーは上下の差が大きいと思いました。確かに平均坪単価は530万円強だと思いますが、北東向きが550万円を超える坪単価である一方、中住戸や他の向きは500万円程度です。確かにパークシティの後発である分、値が上がっているのは仕方ないですが、爆騰しているというレベルではないと思います。

>>1705 匿名さん
なるほど、参考になります。

>>1705 匿名さん

お隣はその分スラブ厚にしわ寄せがいってしまったかな。お隣のボイドスラブ280㎜は前代未聞の薄さ。

>>1705 匿名さん
廊下、洗面所、トイレの天井高2130mmはハセコー賃貸仕様レベルでは…

>>1708 匿名さん
お隣さん帰って

第一期の申込みが1月8日から出ましたね。しかし販売個数がたったの18戸。しかもパークシティで人気だった3Lは今回販売無し。
お客さんが集まらないのかな。人気ないのかもしれないですね。

>>1710 検討者さん
パークタワーで需要を殆ど食い潰した+価格が高いというところでしょうか。
いくらスミフがじっくり販売するスタイルとはいえ一期でこの戸数では厳しそう…

　　
　　武蔵小山　○○団　【検索】
　　

>>1710 検討者さん

厳しいね、、、でもこれが現実だね。
スミフのことだからじっくり売ってくんだろうけど、販売戸数があまりに少ない。

>>1710 検討者さん

隣もバルクらしいし、武蔵小山の需要がないんだろうな。
武蔵小山は治安も悪い水没エリアとして認知されてるのも人気の無い理由かと。

>>1714 匿名さん
何をもって水没エリアと言われているのですか？

>>1715 口コミ知りたいさん

ハザードマップで浸水エリアに指定されていますね。ここも隣も。

パークシティが完売しない限り、シティタワーは（住友不動産の希望価格では）売れないでしょう…

3LDKについては、消費者がどちらの物件を好むか、明確かつ残酷ですが、一定の結論が出ましたね。

>>1710 検討者さん

スマフのこの規模のタワマンで18戸とは絶望的ですね。武蔵小山の不人気を確定的なものとしてしまいます。武蔵小山が局地的なバブルで、坪470がテッペンで後は下がるしか無いということでしょう。
お隣さんも頭抱えてるんでない？

>>1710 検討者さん
単純に3LDKの価格が高過ぎたのではないでしょうか。

3LDKについては、一旦販売を中止し、「予定価格の再調整」を行うものと推測します。
実質的には第一期からの「値下げ」ですが、公式には未販売なので「予定価格の再調整」と言い切るのでしょう。

住友不動産の分譲マンションの中で、第一期から（実質）値下げを行った、センセーショナルな事例となりそうですね。

HPを見ると、最多価格帯が「6,400万円台」とありますので、投資用の1LDKしか売れていないものと思います。

第一期から順調に推移し、あと50戸程度のパークシティと今回のスミフの第一期

結果はこうも残酷ですね…

スミフさん、本当に長い期間で売っていくので
お客が集まっていないわけではないのでは？目黒のスミフマンションもずっとティッシュ配って下に営業の方いますよね。

価格が高すぎるだけなので、値下げして、坪単価400万円で販売開始したら、かなり売れると思うよ。

特に3LDK買う共働きサラリーマン世帯（パワーカップル）は、子供が2名以上居るので、教育費とか考えると坪単価550万円とか、アホらしくて買わないよ。それなら家賃30万払って賃貸に住むわ（そもそも賃料で30万以上払ってもらえないエリアなら億ションを買ってはいけない）。

パークホームズ武蔵小山もプチバブル期に分譲されたモノなのでそもそも安いとは言えない。パークシティの価格見た時もギャグかと思ったけど、シティタワーは…お疲れ様でした。

スミフはついに、湊の物件はバッサリいったみたいだね。

>>1723 匿名さん
"バッサリ"というのは、値下げした、という事でしょうか？

エンドユーザーが付いてこない価格でしょうからね。
景気も翳りが見えてきていますので、リスクを取る人が少なくなり、需要が弱くなるのは分かる気がする。

景気悪化でお隣のようにバルクにせざるを得ないかな

仮にも住友不動産の物件ですから、バルクにする必要は無いでしょう。値下げすれば売れるでしょうし。まあ、5年後の話かもしれませんが。エンドユーザーが価格に見合わない立地・仕様と判断したに過ぎないのでは。

パークシティより平均坪単価で30～50万円高いとして、各住戸当たり500万円～1,000万円以上高く売っているわけですから、もっと仕様が良くでも良かったはず（パークシティより良くて当たり前だが、期待していたほどではなかった）。

まあ、全体としての人気はパークシティに軍配が上がりましたね。なんだかんだで発売開始（第一期）から、約1年で9割方売れたというのは結果としては人気物件だったという事ですね。

シティタワー同様、パークシティもバルクは無いでしょう。掲示板のネタにすぎないと思います。三井不動産も財務体力から言えば、寧ろ住友不動産より上ですから、焦って売る理由がない。まして販売から1年たたずで、かつリーマンショックが起きているわけでもない。無意味に第一期からバルクで売るのは自社ブランドを毀損するだけでしょうし。

なお、本投稿に返信不要ですよ。私はバルクの真偽で議論するつもりはありませんので。正直言えば、真実はどちらでも構わないという立場です。

>>1726 匿名さん

三井のバルクは有名です。これを知らないのはモグリ。隣の件も事実だったようです。

隣が人気というよりも限られたパイを先取りしたに過ぎず、結局はバルクで残戸数を減らした状況。ここは隣と同水準の価格で条件が良い部屋ですら申込が入らない状況なので、武蔵小山という街を賢い消費者は見放したのでしょう。

冷静に考えれば隣も含めて郊外の武蔵小山に坪単価500万円近い金額はジャンピングキャッチ確実です。

しかし、第1期で18戸とはここまで武蔵小山が不人気とは思いませんでした。いやはや。

>>1727 匿名さん

有名！モグリって、
で、あなたはどうやってそれを知り得たのでしょうか？

ネットで威勢を張る人って、社会で認められていないうさ晴らしって、先日テレビで見ました

>>1729 名無しさん

お隣の契約者さんのことですね
みんなわかってると思いますよ

>>1730 マンション掲示板さん

社会で認められていない人が1億円のタワーマンションは買えないでしょう。

どちらが良いかは個人の判断ですが、客観的に見て武蔵小山のタワマンを購入出来る人は社会的に信用があり、認められている人が大多数でしょうね。

>>1727 匿名さん

モグリてw

三井がバルク処理するのは業界では有名。
見切り早いよ。お隣も相当苦戦してたようだから然もありなん。

三井の関係者じゃなきゃ、バルクの真実など誰にも分からない。

初心者マークの方は、住友さんの関係者に近いと思われ、少なくても三井の関係者ではない。

自身では絶対にエビデンスを出さない上、嘘や炎上をあおる投稿ばっかりで、ほんとにあきれますね。

>>1734 匿名さん
住友も三井も直接の関係者はいないと思う
三井が不満を持たれながらもこちらより売れているのは先に出したから。ただそれだけのこと
そして旧来からの住民やどうしてもここではないといけない人が買ったらもう終わり
パイは限られており、わざわざ他所からこんな所に買いに来る人はいない。
町の将来性もなく飲み屋の地権者に吊り上げられたマンションを買うなんて勇気がいる。
武蔵小杉の2匹目泥鰌を目論んだのだろうが失敗だったのではないかな。

>>1734 匿名さん

あなたはお隣の契約さんですよね。
事実から目を背けたい気持ちはわかりますが、こちらはシティタワーのスレですので、ご自分のスレで存分にやって下さい。

>>1736 匿名さん

そうやって決めつける思い込み窓際くん、まだ水曜日！あっ、部長が目睨んでるよw

単に値段が高過ぎるだけだけでしょう。

デベが狙うパワーカップルと呼ばれる世帯年収1,500万円クラスの夫婦だと、8,000万円位までのローンを組んでマンションを買う。

これが売値が1億円だと、少々無理して買う事になるが、そこまでして欲しい人が少ないというだけでしょう。上がり続ける景気もないし、無理して箱モノにお金をかけすぎるとどうなるか、過去のバブル崩壊から学んでるしね。

まあ、シティタワーの現実（坪単価500万円以上払って武蔵小山に住宅欲しい人）は一番売れる第一期で18戸しか申し込みが無かったという事でしょう。

>>1738 匿名さん

まさに砂上の楼閣でしたね。
武蔵小山という街力の無さがこんなに簡単に露呈してしまうとは。
武蔵小山の実力は良いところ坪300でしょう。
隣も間違いなく下落するよ。

駅直結、駅前マンションもこれまで。通勤奴隷じゃないんだから駅前なんて住みたくない。

武蔵小山は開発面積が小さいですからね…全体で5ha程度でしょうか…

駅前徒歩5分圏内をごっそり入れ替える位の20ha位の再開発を行うと、また違うと思いますが、色々な人達が既に住んでいらっしゃるので、難しいでしょうね。

タワマン商店街再開発としては相当頑張った方だと思いますよ。
何もしなければ斜陽化が進み、シャッター商店街まっしぐらだったでしょうけれど。
新街区のプチ富裕層が好む店舗が入るかどうかですね。

第一期でメインの3LDKの販売がないなんて異例ですね。

3LDKはパークシティが無くなってから、もっと高くして売りに出すのでしょうか？

>>1742 通りがかりさん

シティタワーは2LDKがメインで、そもそも3LDKは少ない&眺望が抜ける北東に集中しており、下記の通り、坪単価が非常に高いです。

Kタイプ 坪単価約560万円
Jタイプ 坪単価約540万円
Gタイプ 坪単価約580万円

パークシティの3LDKの35階の平均坪単価は475万円程でしたので、中々の値上がり率ですね。シティタワーは眺望を売りにしていますので、本物件の目玉商品という事でしょうけれど、この坪単価の差をどう考えるか、でしょうか。

500戸以上のタワーで、第一期で18戸とは…

半年近く販売も延期してたし、予想以上に集客も厳しい状況だったのでしょう

この戸数で第一期販売するタワーは今だかつてなかったですね

>>1744 匿名さん

武蔵小山の終焉をあらわしてますね
これから大暴落は避けられないでしょう

>>1601 匿名さん

やはり、地権者の発言力は侮れませんね。

>>1746 匿名さん

しかも○団が絡んでいるのでは関わりたくないですよね。
お隣のスレに貼られていた画像で恐怖を覚えました。

高すぎてわろた、ここ買う人どうかしてる。
港区物件買えちゃう。住友の値付けはほんとに
ひどい。

>>1748 マンション検討中さん

お隣も同じっすね
買う価値無し

武蔵小山で3LDK買うならパークシティが正解でしたね。

>>1750 マンション比較中さん

パークホームズが正解でしょ笑
パークシティは下落確実

私はここは買えませんでしたが、
ここを買える人はお金にも心にも余裕があるひとだから
(坪単価が高くても気にしない。せかせかしてないから、エレベーターも待てる)
細かいこと気にせず購入していくんだろうなと思いました。
何だかんだお金持ちって多いイメージだからゆっくりと売れていきそうかなと予想しております。

>>1751 匿名さん

じゃあシティタワーも下落確実？

>>1749 匿名さん

お隣の話はいいから、この物件の話をしましょう。

>>1754 匿名さん

第一期18戸、これで終わり

これが消費者の答えですね

>>1753 匿名さん

眺望と仕様が良いからシティタワーは安泰

>>1755 匿名さん

武蔵小山はお隣と共にドボンですか
あんれまー

スミフはスミフらしく強欲な売り方しますねぇ。
マンション素人(一般人)はスミフの物件はトラップがあるので手を出さない方が良い。
三井を購入しておくのが無難。

みなさんのご意見を聞きたいのですが、ここが高いので他のマンションも検討したいと思いますが、具体的におすすめ物件ありますか？
港区なんて手が届かないと思っていたので調べてすらいなかったのですが、書き込み見てるとここと同等で買えそうなのでご教示ください。よろしくお願いします。

>>1759 マンション検討中さん
パークコート文京小石川

>>1748 マンション検討中さん

港区で買えるマンション教えていただけないでしょうか。
検討中ですのでご教示頂けると大変助かります。

港区ではありませんが、23区内のタワマンだと北千住の千住ザ・タワーが一番人気ですよ。国内第4位のターミナル駅の駅近タワマンなので資産性も高いです。
武蔵小山なんかより圧倒的に駅力が高い。

これだけネットにマンションの検索サイトがあるなかで、わざわざ口コミのスレに相談するのですか？

ここを検討してて高いなら、お隣でしょうが、出遅れたんでしょうかね？それとも？

なんだかお隣さんの焦りが手に取るように分かるスレですね。
ここの不振によって、お隣のジャンピングキャッーッチが確定してしまったが、良い勉強になったんでない？

このスレでひたすらお隣さんネガを続けてるのは何故？
あちらのスレにお帰りいただいて前向きな議論してみれば？

MRで営業さんが言ってましたが、パークシティの3LDKの販売で一期で一瞬で上から下まで売れた間取りがある、と。
スミフ的にはこういう売り方は最悪で、「もっと高く売れたはずなのに、需給を見誤り、安く売ってしまった」と言う扱いになる、と。
パークシティの研究を踏まえて、割安に住戸を供給しない様に価格設定を行う、と言っていましたので、その言葉通りだと思います。
たしかにパークシティの76A(南東)、72A(南東)、72D(北東)の3LDKは一瞬で上から下まで売り切れてましたね。
2LDKで言えば60Dも即蒸発、1LDKで言えば47Aも同じく即蒸発でしたね。

>>1766 匿名さん

それ盛り上げるための工作だったとの見方が業界内では有力だね
実際は、、っていうのは有名

だねー
有名だよね、その話

先日MR担当者さんが、【埋め立て地以外】 で23区内の大規模な再開発の用地が無い、またそれなりの規模を立てる土地も少なくなり、今後新築は今より高くなるとおっしゃっていました。
同じ都内でも、隣接かつ便利な江東区などはまだまだ土地もあり、バランスというのはどうなるのでしょうか

三井検討して、高いなあと思って結局他にした口だが、住友はまさかの第1期が18戸ですか…。
さすがに悪い意味で吃驚しました。

>>1770 匿名さん

三井見送って正解でしたね。
これで武蔵小山はもうオワコンということがハッキリしましたから。

>>1771 匿名さん
目先は割高感がありますが、長い目で見たら都内の主要駅近くにはもう土地がないので買いが正解ではないかと思います
但し武蔵小山が主要駅に該当すればの話ですが

>>1771 匿名さん

逆でしょ
都内の駅近はどこも高いし、今後もそう多くの物件は供給されないでしょうから、三井を買った人が大正解

武蔵小山が今後どこまで発展するか、又評価されるかだと思われます。
江東区湾岸や晴海のオリンピック跡地はやはり不便で安く叩かれやすい。
評価が2極分化した場合ここがどちら側になるかでしょう。

武蔵小山は特段、"じぐらい"の高い場所ではない（江戸時代に大名が住んでいた場所ではない）という意味では、根源的な地面の価値は湾岸と同じレベルだと思います。

地盤フェチがいるので、埋立だけは生理的に受け付けない人もいらっしゃるようですが、災害に強いのはどちらか微妙だと思います。

武蔵小山は地盤は強いですが、古い戸建てが多く道路が狭いので、大地震の際には津波は平気でも戸建ての倒壊リスクとそれに伴う、火災リスクは相当高いのではないかと思います。ピンポイントの再開発部分は平気でも、通学する子供は塀が倒れてきて悲惨な事故にあわないか…等考えると、もっと大規模な再開発を期待したいところです…

>>1773 匿名さん
私も比較検討していますが、やはり三井ですかね。
ほぼ売れてしまっているので、選択できる幅が狭いのが難点ですが。

>>1773 匿名さん

住友の販売不振により、武蔵小山に坪500万の価値なしとレッテルが貼られてしまいました。
市場判断は冷徹かつ残酷ですが、受け入れざるを得ません。
お隣の契約者さんも脂汗垂らしているところでしょう。これから1年どこまで下がるかウオッチしていきたいと思います。

>>1776 匿名さん
この状況から武蔵小山を選ばずに別の所を探した方が良さそうです。武蔵小山はもう先が無いのは間違いありません。
これから隣の契約者も我先にと逃げ出してくることが容易に想像できます。
文京区辺りの物件にしておいた方が良いでしょう。

私のような田舎者には、武蔵小山のブランド力がわかりにくいんですよ。

武蔵小杉
武蔵浦和
武蔵小金井
武蔵境
武蔵中原
武蔵新城
武蔵溝ノ口
武蔵小山
武蔵関
武蔵藤沢
武蔵新田

文京区は正直、興味が無いです。。
人それぞれなので、否定するものはないですが、我が家は伊豆の別荘やらいろんな意味で、東名・湘南にアクセスしやすい城南エリアが希望です。
武蔵小山に拘るわけでもないし、本当は目黒区がいいけど、目黒って住友物件が多いし、入居始まっても完売していないし、、、で、どう、目黒を評価すればいいか、ここも含めて迷ってます。
というか、目黒区って三井が無い？？

中目黒駅徒歩10分くらいの場所(上目黒3)に三井のマンションが建つようです。まだ公開されてませんが。規模は50戸くらいだと思います。坪600万は超えると思います。

>>1780 マンション掲示板さん
目黒って中途半端、しかも駅近くにはマンション用地なんてない
しかも貴方は住友に偏見でもあるのか？住友は入居始まっても敢えて完売しない会社だよ
三井のように叩き売ることはしない方針ぐらいはマンション検討者なら知ってるはずだけど
三井信奉者ならこのスレに来なくていいのではないか

モモレジさんがここをレビューしていますね。

http://mansion-madori.com/blog-entry-6229.html?sp

>>1783 匿名さん

？？
なんか、異様に過敏になってないかい？？
住友ファンなら、もっとおおらかにならなきゃ！！大人なんだから

目黒区に住みたいだけでしょ？この方は

>>1783 匿名さん

モモレジさんにも、「パークシティ武蔵小山はこのシティタワーの影響も受ける高層階東角住戸で坪単価約500万円という水準でしたので、眺望の差を考えれば違和感は大きくはありません。」と言われています。同じくそう思います。

それなのに18戸しか申込みが無かったということは、やはり武蔵小山に住みたいという需要がこれ以上無いと判断して良いと思います。
武蔵小山の局地的なバブル崩壊の始まりですね。
手出し無用かと。

とうとう武蔵小山のメッキも剥がれましたか

怖いよ、ゆり戻しってヤツは

この物件にこの値段は高すぎてないでしょ、誰が買うのかとても興味ある。

第2期は平成31年5月上旬販売開始予定なんですね。。

>>1789 匿名さん
パークシティ武蔵小山の完売待ちでしょう。
今は高値に思えても、完売すると選択肢が無くなりますから、「武蔵小山のタワマンに住みたいなら、スミフしかありませんよ」となる。
スミフは三井の完売を心待ちにしていると思います。

武蔵小山。

東京を良く知っている人は、まず住もうとは思わない街ですね。

>>1791 マンコミュファンさん

シティタワーもパークシティも元々何があったか、地権者は誰か知れば尚のことですね

似たようなレベルなら価格が安い方を買うのが当然。
見る限りどっちも一長一短。

スミフの方が都会派でカッコいい気もするけど、いかんせん、ちっちゃい。。。
盆栽的というか箱庭的というか。。。
エントランスもラウンジも書斎も小さい。。。残念。

まあ、今回は三井の方が安い。
だから武蔵小山に買うなら三井で決まり。
それ以上でもそれ以下でも無いな。

>>1793 匿名さん
でも三井のスペックは低いし、毎夜酔っ払いがウロつくことを考えると気が進まないなあ

>>1793 匿名さん

マンションって大きさが全てじゃ無いよ。
エントランスも住友の方がデカくて豪華。
三井はなんというか武蔵小山に関してはチープでダサい。あの恥ずかしいファサードとか耐えられない。スラブ厚、サッシュ、換気などの造りも郊外賃貸レベルで普通に住むのに耐えられない代物。
ここ武蔵小山に関しては三井はご遠慮させていただきます。笑

パークシティより仕様落として良いから、パークシティより安くして欲しかったです。

エントランスとか共有施設とか、全然要らない(どうせ飽きるし使わないし、お金かかるだけ)し、天井も低くて良いから坪単価400万円未満で出して欲しかった...

駅前1分のタワマンという立地と利便性さえあれば良いのに...

>>1796 匿名さん

地域にオンリーワンのタワマンではないから試行錯誤したのでしょうね。
中目黒アトラスタワーや代官山アドレスはエリアに１つだけなのでリセールも強いし。

>>1796 匿名さん

お隣の三井はあの酷い完成度なので、こちらが地域No. 1になるのは間違いありません。
但し、値段が高いため、暴落した中古を購入するのが正しいと思われます。

仕様も大して変わらないのになぜ値段が高くなるんだろう。わからない。。。

>>1799 検討板ユーザーさん

仕様もお隣とは大きな差があります。
それ以上に眺望の差はありますが、モモレジさんが言うようにお隣と比較して割高感はありません。