OWL　TOWER（アウルタワー、旧称：東池袋駅前再開発プロジェクト）ってどうですか？Part2

＞・近くに公園はあるか？
＞　→ない。ただし、造幣局跡地が公園になる可能性はある。

隣が公園だよ。小さいけど。

地元の方ならわかっていると思いますが、サンシャン通りとサンシャイン６０通りの名称の使い分けはできているのかが文章を読んでいると？です。ちゃんと使い分けができているのでしょうか？付近に住んでいるものとしては、アウルより、南池袋の計画が魅力的です。躯体はアウル魅力的です。

いろいろ検討しましたが、管理費の高さや修繕積立金の負担を考えると、プラウドシティの方が良さそうですね。

仕様はプラウドの方が上ですし、何と言っても信頼のプラウドブランドで、いざ売るときも安心です＾＾

アウルとプラウドは性格がかなり違うように思えて、
比較対象にする人は少ないんじゃないかと思っていたが、そうでもないのかな？
あまり競合するようには思えないけどな。

公園はあるんだよ。ただ近くの公園は小さいし、
あまり緑を感じないだけで。
隣の日出町公園とエアライズの隣、日出町第二公園って名前らしい。

>>503

リビオくん乙

>505
同一人物かもしれませんが、池袋本町スレに張り付いているプラウドくんは別人かも？

西池なんですけど

サンシャイン通りとか６０通りとか気にしたことがない？違いがわからないですよ
イメージしているのはミルキーウェイのところから入ってハンズのあたりまででしょ
あと区役所のあたり？

西池で人が住んでいるのは立教の裏とか消防署の先でしょ。東武からメトロポリタン。危ないところある？
キャッチとか宗教は一番にぎわっている東池だけでしょ

家族がいたら南池か西池じゃないの？もしくはこことエアライズみたいに池袋は使わないとか・・・

>>507さん
東池袋の治安が良いなんて、笑っちゃうよね。多分、上京組で、分かって無いんでしょう。
池袋だったら、断然、西池袋か南池袋ですな。

499ですが西と北をくくっちゃった点については正直すまなかったと思っています。

治安についての客観的なデータは以下で、個人的にはひったくりと粗暴犯に注目しています。

http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm

497だが、

真西より北は最も治安が悪い。

西池でも南なら治安は良い。
507さんの住んでいる場所は治安が良い。

地名で順位付けして気分を害したようで、申し訳なかった。
すまん。

池袋を挟んで、治安が良い方面順（個人的主観）
・南東方面
・南西方面
・真東方面
・真西方面
・北東方面
・北西方面

南池袋在住のため、東口ひいきしているが
南から北に向かうにつれて雰囲気は悪くなると思ってくれ。

ちなみに当方が、キャバクラ行く時は間違いなく北西に行く。

要町契約者がネガってるだけだからスルーが吉。
スマッチのアウルスレでウエストゲートウエストゲート書いてるのと同一でしょ。

ここははっきり言って 都心買えない連中が都心気取りするが都心買えない連中の集まりでは？

ではアウル周辺は治安が良いわけではないけど、最悪でもないってことで良いですか？

で、今日から価格発表会だけど、行った人いますか？HPでも「書斎付き1LDK　4300万円〜」etc.とリストアップされているけど、それの詳細が発表されたってことですよね。価格表とかもらえたり…なんてことは無理？メモがせいぜいだったりするのでしょうか。同じ間取りの1階UPでどのくらい価格差があるのか気になっています。特に南東角部屋の3LDK。

西口側に住んでます（正確には東京芸術劇場をもうちょっと西に入ったとこ）。

全く治安の悪さは感じませんけど。

北西側ってのも、単に飲み屋と風俗とラブホがあるだけですよね。

あれはあれで、逆に夜がにぎやかなので人がたくさんいますよ。

それを治安が悪いといっちゃえばそれまでですが、身の危険を感じたことは皆無です。

定例会で中華料理屋から○東会本部までぞろぞろ歩いてる方がいますが別に治安が悪いと思ったことはないです。
マルイくらいからキャッチも大勢いますがウザイだけで怖くはないですね。
手相の人たちは西東どちらもいます。

お隣の図書館、新しくて綺麗でいいんだけど、浮浪者お断りと看板があるのに、中に浮浪者がいたよ。
やっぱ、池袋だな～と思った。
所詮、池袋なんだよね。

＞５１５さん

キャッチは確かに多いですね。

客引きはお姉ちゃんばかりでなく、ホストの兄ちゃんもたくさんいます。

夜になると、ちょうどマルイ界隈の信号待ちで声を掛けられている女の子をよく見かけます。

ウザイというのが、ちょうどぴったりの表現かも知れません。

＞５１６

浮浪者、いますね。

我が家の近くにある公園にも、ブルーシートで仮設住宅まで作ってます。

でもって猫飼ってますｗ

池袋のあたりは、どこの公園にいっても大体いますし、アウルの近くの公園にもいましたよね。

でも・・・怖くないんですよね。

犬の散歩で夜に公園に行ったりしますが、全く危険を感じないです。実際問題。

気にするかどうかの問題でしょうね。

池袋に住むまではドキドキしてた。

でも意外に、住んでみるとなんにもトラブルが無い。

困ったのは、ティッシュペーパー売ってるところと、クリーニング屋が少ないことぐらいだ。

浮浪者は怖くないですよ。
西口公園ではサラリーマンと浮浪者が将棋指してます。

アウルの近くはそんなに治安は悪くないですよ

東池が怖いのはキャッチの質が店のキャッチならいいんですが、そうではない人たちが多いんで。。。
本当に怖い人たちもいるしね

ただ、池袋に住んで毎日飲み歩いていると、いつか暴力的なトラブルにはあう可能性はありますよ
わたしは２回。ビックカメラの前とロサ会館の裏のほうで相手はチンピラみたいなオッサンと浮浪者でした。

池袋がそんなに治安悪くないのわかったよ。
池袋住民は、池袋大好きなんですね。
来年、契約者板で語り合いましょう。

ところで、だれか価格表持っていませんか？
アップしてくれると嬉しいです。

>>522

営業に電話して価格表送ってもらえば？
今日電話かかってきたからお願いしたよ。
銀座まで行くのは面倒だからね。

では５２３、頼んだ！

池袋の中心は東池袋だろう！
サンシャイン60通りみたいに開けたところであぶないことがあるわけないだろう
来たこともないくせにウジャウジャ言うな！

>>521

>No.495 by ご近所さん 2010-01-29 20:21
>ロサって。。。子供なの

>あのヘンよりどう考えてもサンシャイン通りでしょ
>女の人がゆっくりあるいてみればわかるよ

>物件だけ見に来て、東池の駅から帰ればわからないけどね



＞No.521 by ご近所さん 2010-01-30 00:55
＞アウルの近くはそんなに治安は悪くないですよ

＞東池が怖いのはキャッチの質が店のキャッチならいいんですが、そうではない人たちが多いんで。。。
＞本当に怖い人たちもいるしね

＞ただ、池袋に住んで毎日飲み歩いていると、いつか暴力的なトラブルにはあう可能性はありますよ
＞わたしは２回。ビックカメラの前とロサ会館の裏のほうで相手はチンピラみたいなオッサンと浮浪者でした。


ロサ覚えたんだ。

＞No.489 by ご近所さん 2010-01-29 20:01
＞ぼくも15年くらい池袋にすんでますが、東池とくにサンシャイン通りあたりが一番治安悪いです
＞キャッチ、スカウト、ならず者・・・
＞本町、北池も悪いけどやっぱり明るく見えて悪い人間の集まっている東池が最悪かな

本町ってどこよ？

どうでもいいけど検討している人もいるんだから荒らすのが目的なら消えろよ

エアライズ南西向き35Fが出てる。
http://www.livable.co.jp/kounyu/m/detail/CZY09Z020/

85.12平米(3LDK＋納戸)
7,980万円
管理費 18,530円
修繕積立金 7,580円

治安は周りに比べて悪くないと思いますよ。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/kakudai/yoku_l.htm?...

結局、アウルタワーの周辺の治安は悪くないっていうことですね

荒らしは無視していきましょう

この週末は価格発表後、はじめての土日ですね。
自分は一度行ったっきりで今のところまた銀座まで出向く予定はないのですが、
ﾏﾝｼｮﾝの売れ行きは気になります。

土日ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑに行く方がいらっしゃったら、どんな感じだったか教えて欲しいです。
あと価格ですね。私宛には、営業の人から何の連絡もありません。。選別されてたら少し悲しいです。

エアライズタワーに住んでるけど、東池袋の治安が格別悪いということはないと思う。

池袋って浮浪者が当たり前のようにたくさんいるんですね。
害はないといいますが、図書館では臭いがきつそうですね。

>>529
エアライズ
85.12平米(3LDK＋納戸)
管理費 18,530円
修繕積立金 7,580円
合計　26,110円

アウルタワーでその広さだとざっくり計算して
管理費　34,814円
修繕積立金　3,421円
合計　38,235円

月々の管理費＋修繕積立金の差額　12,125円

2万円以上アウルタワーが高いような気がしてたけど
あまり変わんないですね。

ついでに85.12平米で

パークタワー池袋イーストプレイスだと
管理費　26,976円
修繕積立金　10,218円
合計　37,194円


シティタワー池袋ウエストゲートだと
管理費　23,385円
修繕積立金　4,608円
合計　27,993円



毎月の管理費＋修繕積立金の合計

①アウルタワー　38,235円
②パークタワー池袋イーストプレイス　37,194円
③シティタワー池袋ウエストゲート　27,993円
④エアライズタワー　26,110円

修繕が低いのは要注意ですよ

管理費はフローだけど、修繕積立金はストックとして管理組合の資産になる。タワマンは修繕コストが高くつくから、積立金が少なければ、いづれ値上げ。それができなければ、修繕すらできないという悲惨な状況になる。

アウルタワーの南東向き高層階でこの広さだと諸費用込みで10,000万円弱ですから
気にするほどの金額の差はないかと？

たしかに修繕は低いですね。
買いやすいように良心的にはじめは安く設定してあるのかと？
永く住まなければ問題なさそうです。

はじめは安くしてるのは良心的どころか逆でしょ。どうにかなると思わせておいて、売った後のことは知ったこっちゃない。サブプライムとかゆとり返済でローン破綻が続出したのと同じ構図だし、積立金不足になったら中古で引き取る人もいなくなる。

こうやってみると三井不動産住宅サービス管理の物件は管理費高いね。
イーストプレイスが仮に24時間管理ならアウルとそうかわらないことになるかな。

三井はボッタクリだと思う。某物件で相場より大分管理費高いなと思って、それだけが理由で無いけど見送っら、販売終了後のアンケートで購入にいたらなかった理由の設問に管理費があといくら安かったら購入しますかってのがあったのには笑った。その近くで次に売り出した物件の管理費は相場並み。管理の内容が変わらないのになんじゃと思った。

修繕積み立てはエアライズの半分、パークタワーの3分の１だね。
大丈夫かいなアウル。

あ、でも、駐車場収入は管理費にあてず、修繕に回すって書き込みなかったっけ？

でも駐車場の利用者数に左右されるってことでしょ。尚更その発想自体が危険な気がします

アウルの修繕費は最初安いけど、後で足りなくなって値上がりが激しくなるだけでしょ。
当初40円なんてないに等しい。将来は10倍だろう。

優先・第一期売り出し戸数

アウルタワー　友の会・豊島区優先100＋第一期40戸
エアライズ　豊島区優先70＋第一期180戸
ウエストゲート　優先90＋第一期40戸
イーストプレイス　？？？

こんな感じじゃなかったですか？

ウェストゲートが優先であんなに売ってるとは思わず出遅れてしまい、優先購入者、１期購入者より高く買うことになったのは痛かった。ネガの全然売れてない攻撃に惑わされてしまったのが良くなかった。。

>>548

優先販売するなら告知しなきゃならないのに告知しないすみふが一番の問題。そんなところから良く買うよね。恨むなら相手はすみふぢゃないの。

エアライズも最近東南高層階が坪270前半で３連続成約！やはり、ここは高いよ。坪300なんてレベルに池袋はなりえない。

↑中古は＋３％と６万円がかかる。そう考えると坪270でも高いでしょ・・。さらにエアライズのエントランスはへこすぎる。

中古仲介は３％ではなくて３.１５％
消費税があるからね

修繕積立値上げされたら引っ越すのが続出しそうだ？

それ以前に売れ残りがすごそうだけど

この立地でも、結構売れ残りは発生しそうですかね。
なんだかんだいっても、案外、売れてしまいそうな気がするんですが。
駐車場の料金を修繕費の方に、まわすってことは、よくあることだと思うので、はじめから、駐車場料金は修繕資金として見積もっているんじゃないでしょうか。
それでも、修繕費って、のちのち値上げされるでしょうね。たぶん。

僕もいろいろ言われているようですが、完売すると思いますね
駅隣接のタワーで山手線内の物件は他にないですからねぇ

＞駅隣接のタワーで山手線内の物件は他にないですからねぇ

アトラスタワー茗荷谷

>554

駐車場使用料の独立会計ってのはあまり無く、管理費組み入れがほとんどとなっていて、駐車場の修繕費は他の共用施設と同様に修繕積立金からというのが普通です。駐車場は共用施設の一つで、マンション全体の資産という考え方からです。駐車場使用料は、共用施設を使用する際の受益者負担で、有料の共用施設を使うのと同じことです。

いつかは完売しますよ。
3年くらい売ってる物件はたくさんあります。

どのくらい売れるか売主でも検討つかないから
駐車場の収入が見込めないんでしょう？

半数売れ残ったら駐車場使用は50台も見込めないんじゃないでしょうか？

1期の40戸が完売するかどうか？

要注目ですね。

ゴクレは体力があるから竣工までに完売目指すデベじゃない。
元金回収したら高値でじっくり売り続けると思う。
その方が利益も大きい。
人件費はたいしたことないよ。
販促費もたいしてかけてない。
勝どきと共用だからね。

野村とは比べ物にならないくらい宣伝してないでしょ。

>>559


売主は管理計画を作成するときに駐車場の想定稼働率を設定して、それをもとに管理費とか駐車場利用料を算出する。実際の稼働率が想定稼働率を上回れば黒字だし、下回れば赤字になるだけ。

ゴクレだって始めてマンションを売り出すってわけでな無いからそのくらいのノウハウはあるはず。

ただ、維持費のかかる機械式駐車場のある１００％駐車場設置の郊外物件で駐車場無料とか格安設定のように、収支が破綻するのは目に見えているようなことをするモラルの無いデベがあるのも事実。ゴクレもそんな会社の一つ。

ここの検討をしている人で、価格が極端に高いって書き込みはほとんどないですよね
管理費や仕様にたいしてのネガティブな書き込みはありますが物件価格自体が相場より割高だという話はみないし
そもそも今のマンション相場が割高みたいな大きな話以外この景況感でも価格的には評価されていると思うんですが

完売までに3年かかるとか、完成在庫になってまで時間のかかる物件だと本当に考えて書き込んでいるのかなぁ・・

>>560

プラウドシティ池袋本町ってバーナー広告が多いよね。TV　CMみたいに不特定多数に広告するのって販売が思わしく無いケースが多い（最近だとブリリアマーレ有明とかパークシティ浜田山かな）んだけど、同じことなのかな。

広告で思い出すのは、有楽町線内でやっている某豊洲の
宣伝。見るたびにまだ売れ残っているのかと思い逆効果だと思うのだが

>>562

優先販売契約者が早期完売だろうと思いたい気持ちはわかるけど、現実的には難しいんじゃないかな？
無名デベと違って、ゴクレは値下げしてまで早く売りきろうとはしないから高値掴みと心配しなくていいよ。

>>564

逆効果ってことはないんじゃないかな？
大衆に周知するのは大事なことだと思う。
以前から知ってて買う気の無い人にとってはまだ売れ残ってるんだになってしまうけど。

>いつかは完売しますよ

ゴクレの場合、「いつか」が来ないで売り続けている物件が
都内に幾つもあるわけだが…

完成在庫が多いのも心配事になるよ。

どうなんですかね・・・どうも肯定的な書き込みをすると必ず反論されちゃうんで
そもそも昨年から今年の経済状況下で新築マンションを購入しようとする層の人たちが本当に高値掴みとかを気にしているっていうスタンスが間違っていると思うんですけど。
たぶん来年まで待てばマンション相場自体が下がるんでしょうけど、そこはあんまり気にしていないんじゃないですか

たしかにゴールドクレストがどうかといわれれば不安はありますが、財閥系以外のマンションデベロッパーはそんなにかわらないと思うんですよね

完成在庫が捌けなかったらまとめて転売業者にまわしたりはしないの？
ゴクレは？
ゴクレの冠が付くマンションじゃないからブランドイメージを気にせず転売業者に回せそうだけど？
自社ブランドだとブランドイメージを大切にするからできないだろうけどね。

>>562さん
ここは早期契約するメリットあるのかな？
ルームプラン、カラーリング変更できるなら早く契約した方が良いけどアウルは不可ですよね？
キッチン、洗面の高さは指定できますよね？

棟内モデルルームができてから実際に部屋を見て検討したいと考える人が多いと思いますけど。
期を追うごとに値上げするなら焦りますけど、優先分譲も一般分譲も価格は変わりませんよね？

１ＬＤＫって４３００万位で買えますか？？

優先販売と一般では△坪10万って書き込みがなかったか？

それにしても、これだけの書き込みがあって、まさか1期40戸しか出さないとは予想外。
毎週のように大きなサイズの新聞折込チラシ入ってたけど、あまり反響がなかったのかも。
モデルルームが遠すぎて面倒なんだよな。
近くでやってくれないものかね。

>>571

青田売りは竣工したらなるべく早く引き渡して現金化したいデベのご都合によるもの。プラン変更とか、カラーセレクトみたいなセミオーダー的なことができれば、購入者にもメリットがあるんだけど、最近はそんな手間のかかることはめっきり減ってる。購入者がもうすくし賢くなって、棟内モデルルームまで待てばいいんだけだよね。

１月になってからMRに行ったので、昨年の値段はわかりませんが、私が最近契約した値段と豊島区の優先販売の値段ですでにかなり変わっています。今後の一般販売も当然変わってくると思います。

上がっている部屋もあれば、下がっている部屋もあります。

576です。追加ですが、豊島区優先販売の前のMR来場者の優先販売ですでに100戸近く販売していると言われました。本当かうそかはわかりません。

豊島区優先販売の値段表は頂きましたが、どこがすでに売れている部屋なのかわかりません。販売になる部屋だけ値段が書いてあります。

モデルルームの来場者の反応を見て部屋ごとの価格調整をするのが普通だし、販売対象の住戸も期毎に違うから、期で（仮に全く同じ部屋を販売した場合という意味での）価格を変えたてるかどうかって、余程大きな変動が無い限りわからないはず。もし、そういう情報が流れたとしたらデベの誘導と思う。

562です

早期契約メリットは特にないんじゃないんですか。
僕は池袋が長くてもう15年くらいになります。6年ほど不動産関係の部署にいたことがあり、実際に購入するしないは別にしてグランディアの初販のころから物件を見ていました。
アウルはエアライズの販売時より開発の予定がでていましたから、当初より注目していました。
立地、価格とも納得感があったのでほしい部屋が買えるならば決めようとおもっています。
池袋のこの立地を考えると、代わるものはないですし、値ごろ感はあるとおもいます。
売主？管理費？などベストとは言い切れないこともいろいろとありますが、完売するとおもってますよ。

建物の竣工をまって残った部屋を買うという選択肢は、この物件に限らず、僕のなかにはないですね。

>578さん

　仮押さえ後、値段が300万上がりました、とわざわざ担当者から電話がありました。
　今契約しないと値段は上がる上に抽選になる可能性が高い、と。

　これで契約しなきゃ、と思ったわけではないですが。

　ちなみに私はデベではないです。

　

>>580

だから、営業のその言葉にそそのかれちゃったんだね。部屋ごとに調整するから、予定価格からの価格変更は良くあることなんだけどな。

>>576
南東側、高層階の角部屋は価格表に載っていましたか？
完売するかどうかは別として、このあたりの人気がありそうな場所は
売れてしまいそうなんだけど。

>580さん

価格が300万上がったと言われれば私なら慌てて買っちゃうと思います。

>577さん

優先販売ですでに100戸近く販売しているということでしたら
今回の区民優先と第一期で70戸売り出しますから売行きは好調と見るべきですね。

でもまあ残り300戸ということになりますので良く吟味して（財布と相談して）年度末くらいまでには購入したいと思います。

情報ありがとうございます。

>>576さん

契約会は混んでましたか？

でも、勝どきの契約者の方も一緒でしょうから、
OWLの契約者かどうかはわからないとは思いますが。

66平米5700万円台～とありますが方向はどちら向きでしょうか？優先で出てますか。また、5700万円台とは5780万円？とかですか？

＞５８５さん
3回目の契約会で33組でした。重要事項等の読み合わせもあるのでもちろんアウルのみです。
価格は前の方も書いてましたが、私も申し込み時点で300万アップしてました。人気のため値上げだそうです。

>>585さん

契約会はアウルと勝どきで別々だと思いますよ。
需要事項説明まで同じになるとは思えませんから。

5700万円台はないのでは？

もっと値上げしても売れるんじゃない？

300万アップしてるなら6000万台～？

>>590

エアライズの中古相場と大きくかけ離れても売れるとは思えないけど。中古で坪280程度で新築で坪310程度が限界じゃない？

>>586

5798万円～

最終的には平均３５０万円くらいになりそうですね。
安かったのは友の会優先だけで・・。

優先ではエアライスからの移住組みが結構いるという話を聞いた。
優先時の価格だとエアライズとの価格差があまりなかったからとも。

勝どきと一緒に契約会をやるはずないね。

優先6000万なら→１期→２期→３期→最終期

6000＋300＋300＋300＋300で7200万くらいになりそうだな？

＞572さん
　1LDKは今回2部屋でてます。安い部屋は4238万です。

＞582さん
　南東の角は17階しかないです。7078万です。

＞586さん
　66平米は4部屋でてます。一番安いのが北西の26階5958万です。

値段表はモデルルーム行けばもらえるらしいです。私は契約のときお願いしてもらいました。

>>597
自分の聞いた価格差はもっと大きかった。優先からかなり上がったのでは。

人気のある部屋は上がるし、ない部屋は下げる。
価格調整するのは当然。