OWL　TOWER（アウルタワー、旧称：東池袋駅前再開発プロジェクト）ってどうですか？Part2

その価格はないでしょう。いくら便利でも・・・
池袋が勤務先ならともかく・・・。

その値段だったら、品川Vタワーの中古が買えてしまい
ますよ。

http://www.womans-mansion.com/vtowerinfo/

中古は５％～１０％引きは常識だし、消費税は
かからないし・・・。

それほど、築７年の古い
品川Ｖタワーをヨイショする意味なし。

なるほど。
制震構造だから管理費が高いんですね。
多少納得しました。

↑

は？？制震構造だと管理費が高いなんてないよー。

価格帯と諸経費がどのくらいになるのかある程度予想できるといいんですが…

MRに行けば大体のところは教えてもらえるのかもしれないですけど…

予め数字的なものがわかって行くのとわからないで行くのとでは気分的に違うように思うんですが…

どうなんでしょう？素人なものですみません…

↑
モデルハウスに電話して聞けばいいじゃない。

>>No.105＝No.98さん？

こんな掲示板で聞いたって、本当かうそかわかりませんよ。

うそか、本当か分からない情報で混乱なされるのが目に見えますので、
本当に購入をご検討されていて、事前に値頃感を確認なさりたいのであれば、
まずは、勇気をもってモデルルームに電話されてみたら、いかがでしょうか？

一度目の訪問では皆価格帯程度しか情報をもらえず。
二度目にしてようやく価格表を見せてもらえる流れ（購入意欲を試されている？）のようです。
最後まで表はもらえず、住友同様、希望の部屋の価格のみ、たいそう勿体をつけて教えて頂けます。
ああ、ありがたや。

>>108
申し込みは済ませました？

モデルルームを池袋に作ってほしかった。
何度も行くのは面倒くさい。。

>>109
いよいよです！そちら様は？

こちらはばっちりですよ！

ついにホームページに値段が出ましたね。

第一期40戸ですか。
ずいぶん少ないですね。

豊島区優先分譲のみなんですかね

豊島区優先は100戸ですよね。第一期販売住戸が40戸のようです。
どちらも2月上旬のようですが。

少なめにして完売御礼パターンかな。

第一期40戸のほとんどは要望の入ってる住戸だろうね。
ゴクレらしくじっくり売る戦略かな？

５７００万円台～が引っ掛かるな。
５７９９万円～ってことはないよね？

引渡しが4月末から3月末に変わってる。
期末決算で売り上げる気、満々ですね。

・・・それにしては、40戸とは少なくね？
こんなもん？

たぶん、５７９８万ですよ。

優先分譲で別に１００戸売るからこんなもんじゃないの？

>>121

5700と5798じゃかな～りかわってきますねｗ

全員が５７９８で買えるわけじゃあないからな〜安い部屋から埋まっていく？んじゃあないですか？

＞１２２
優先分譲はどのくらい販売してるんでしょうか？

66平米だと、66.36平米の部屋だろうから、５７９８として、＠290ぐらいか。
多分これは西北だろうから、

南東はだいたい1割増しとして、＠330ぐらいかね。
そうすると、南東であれば、6600万と、諸費用が5％として300万ぐらい。
南東の66平米で、総額7000万ぐらい必要。

・・サラリーマン１馬力じゃ無理すかね。

今は提携ローンの優遇金利で１％切るからいけるんじゃあないですか。

>127さん

ま、まじっすか・・！！

借りれるのと、返せるのは違う気がするけど、少し勇気がわいたっす。
今後の地価上昇の期待値＋東池袋の将来性を鑑みて、２～３年後の転売目的＆税金対策として勝負にでるかどうか迷いますね。

そういえば、みなさんローンってどうします？
１００％変動ですか？
それともフラット３５？
フラット３５なら、「金利１％引き下げ」で10年間は1.6％になるんでしたっけ？

提携ローンの優遇金利1％切るんですか！？
ローンについては、今調査中なのですが、預金連動型のスターとかが出してる
ローンはどうかな・・・と、私は35年固定はパスかな。

その前に・・・環境などなど昼と夜がどんな風なのか見ておきたいのですが
現地がモデルルームから遠いので、残念です。
子供が小さいので、保育園や小学校も気になってます。

転売目的ならやめた方がいいんじゃないかな。
住んだら買値でも売れないと思うよ。

＞＞１３０
そうですか？周りの相場を見ると十分転売もいけそうですよ？

転売目的なら未入居かリフォームするかしないと。

>>132

なんで？

１期販売戸数少なすぎないか！？

人気ないのかね。

で、実際どうなの？ＭＲ明日行ってみようかな？入れなかったり・・。

>>134
優先で予想以上に売れたからという可能性はないかな？

↑売れても10戸ぐらい？

優先分譲100戸と明記してますので合計140戸にしないと優先分譲分も捌けなかった事になり不人気物件と見られますよね。なので一般分譲はある程度見込める戸数に抑えたのでしょう。
豊島区民優先分譲開始もまた2月上旬にずれましたし。140捌ける事が確定しない限り、また販売開始時期がずれるんでしょうね。

優先の売れ残りを第１期として売ることはできないよ。

前評判の割には不人気なのかな？

>143さん

４回くらいＭＲに行って優先分譲の契約しましたが、いつも賑わっている
印象でした。
どこまで売れたかは不明ですが、印象としては売れ行きいいほうと感じます。
今まで検討してきた他の物件と比べて。
ただ、ＭＲには勝どきの検討者もいるので余計にそう感じたのかも。
全体戸数が多いから、売り切っていくのには大変でしょうけど不人気と
いうふうには感じません（自分が契約したから贔屓目でしょうけど）。
むしろ人気あるなあと毎回感じていました。
参考になるかわかりませんが、個人的な正直な印象です。

ゴクレは販売弱いのかな？モデルルームが遠いのも良くないね。
プラウドシティ池袋本町は山手線広告、板橋駅、大山駅、池袋駅などでビラ配ってるのに。
ここは現地にモデルルームの場所のお知らせ看板だけ？

↑そういう宣伝広告費も物件価格にのかってるんだからそんな余計なコストは必要ない。
そういう宣伝をバンバンやると今度は売れてないから？そんなコストかけるなら安くしろ～ってなるんでしょ！

普通に考えて安いでしょ。ウエストゲートと殆ど変わらないんだもん。
駅直結の魅力も大きいし。
ウエストゲートを契約したけど、乗り換えようと真剣に考えました。でもウエストゲートも優先で買っていて相当お得感(高層階で四捨五入で200万円)があったので断念しました。

多分足の早い物件になるので検討している方はネガに惑わされずに考えて下さい。

>144さん
なるほど、コメントありがとうございます。

販売予告広告に管理費が出てませんね。
どこの物件でもたいてい出してるのに。

>>147

足の早い物件になるとは思えないけど？？

販売戸数473－（優先100＋第1期40）＝333

勝どきと共用モデルルーム、広告費をケチってるからボチボチ売るんじゃないかな？
入居開始まで１４カ月あるから、２ケ月ごとに５０戸くらい売り出すんじゃない？

第一期分譲では、優先分譲で漏れた（希望の住戸の売り出しがなかった）要望の出てる住戸を売り出すんでしょう？
おそらく第一期は即日完売でしょうね？

第一期で抽選で外れた人のために第一期第二次、三次分譲と称して、広告期間を短くして希望の住戸を購入できるように配慮してくれると思います。
価格は多少上がりますが、多分同じ間取りの上階を奨められることになるでしょう？

全体戸数や優先分譲、第一期までの販売予定から購入希望者として自分なりに分析してみました。

１．人気の部屋は優先分譲で抑えられてしまうので、間取りや方角にこだわりのある場合は早めに決断した方がよい。第一期以降小分けに出すにしても抽選となる可能性もあり、人気の度合いによっては次期以降値段を上げてくる可能性もある。。

２．部屋数の多い間取りは全体の戸数と第一期の販売予定戸数からそれほど早くなくなる事は考え難い為、じっくり検討してもよい。

３・全体的には今の経済状況を考えると好調ではあるが、全体規模から早期完売とまではいかないのでは？

自分は１なので早めに動きます。豊島区民じゃなくても優先分譲の数が満たなければ優先分譲の対象にしてくれないかな？

>>１５２
ナイス分析。

高い買い物だからじっくり考えたいところだけど、じっくり考えていたら欲しい間取りがなくなってしまうかもしれない。
難しいですね〜〜〜

優先住戸が即完しようが何だろうが、あまり浮き足立たない方がいいべ。
心配せんでも部屋はまだある。下手につっかかって前のめりにならんことだ。
売り方の心理からしたら良い住戸はできるだけ後に取っておきたいはずだ。

優先住戸の意味は、消費者心理をかきたてて見込みの高い客を早めに取り込むことが一つ、
もう一つは、販売初期は浅く広く間取りをたくさん出して、どの部屋が人気が高いのか、
似た平米数の部屋同士の価格バランスが取れてるのかどうかを見極めてるんだよ。

この物件を周辺の開発計画を含めて注目しています。
東池袋の周辺再開発情報を集めてみましたんですが、他にもありますかね？
（？は未定情報）

市街地再開発事業（東池袋四丁目）：アウルタワーのこと
http://www.city.toshima.lg.jp/kusei/kusei/toshiseibi_kotsu/shigaichise...

豊島区役所移転
http://www.city.toshima.lg.jp/kusei/chosha/016627.html

副都心線が東池袋へ乗り入れ？
http://www.geocities.co.jp/SilkRoad/5200/tm/question.html

LRTが池袋⇔東池袋？
http://www.geocities.jp/lrt_city/newpage3.html
http://d.hatena.ne.jp/dream9/20080526

造幣局の敷地へテコ入れ？
http://ikebukuro.areablog.jp/page.asp?idx=1000002163&post_idx_sel=...

モデルルームが銀座1丁目にあるということでそのまわりに比べて「お手頃物件」にみえるのでしょうか。近場にすむ者としてはエアライズより高値設定だし、豊島区では破格の高さでないかと思いました。。（あまり豊島区で高値設定だと売れ残ってしまう事例をいくつか知ってます）でも駅直結というのは魅力ですね。西友におされてピーコックに行く人がすくないのが心配だったのですが、新しくマンションができるということでちょっと安心しました。（ただ夜23時閉店が21時なってしまったのは痛い・・西友はちなみに24時間です、アウルタワーだったら西友も相当近いです）

広告には、緑が多いみたいな文句があるけど、近くにあるのは雑司が谷霊園だし、緑はかなり少ないというかないです。エアライズをつくったとき小さな公園ができるというから緑を期待したのですが、ほぼコンクリートのみの公園になりだれもいないただの場所になってしまってます。残念。アウルタワーはまわりにおもいきって緑をどんどん加えてほしいと、地元民はねがっております。

MRが遠い遠いって、ほんと銀座1丁目ってありえないですねー。
明日見に行くことになりましたが今まで全く場所を確認してなくてオイオイって思いました。
大崎ウエストタワーを見に行ったときにMRが田町かよ、ってのよりもビックリ。
自宅が池袋界隈なので、まだ有楽町線が使えるから良いですが、なぜにわざわざ銀座まで行かなきゃダメなんだと。

レス一通り読みましたが価格表ってもらえないようですね。
物件のサイトを見たところ坪290～300って感じですね。
もっと高いと思っていましたが、やっぱ池袋だとこのへんがアッパーなんでしょうか。
とりあえずは、明日見たらこの場で報告しまーす。

>>155
今後、池袋界隈でタワマンの計画あるか分からないですか？

>>155
エアライズの南西に区役所が入るビルの上階にタワーマンションが建つというのは決定ですね。
他は今のとこ計画なしかな。
造幣局跡地は今のとこ予定なしだしね。

エアライズの南西ではなく西ですね。区役所東建タワーが建てばアウルから富士山は見えなくなります。
高くても絶対南東ビューがおすすめ。

モデルルーム行ってきました。
モデルルームは活況で人気物件なんだと実感しました。
勝どきのお客さんもいたようですが。

>>152さんが書かれてるように人気のある部屋は抽選になり、値段を上げてくるかもしれないので早めに決断するのが良さそうです。

豊島区民ではないので、優先分譲で残った部屋は先着順でやってくれるとありがたいのですが。

首都高の排ガスの影響はどの程度と考えればよろしいでしょうか？

>>157
以前は、ゴールドクレストのＭＲといえば
どこの物件も月島でした。

>162さん
アウルの側を通るのは東池袋で出入りする車だけですので、自分はあまり気にしてません。本線はエアライズの向こうですので。

人気無いんだねー。第一期はたったの４０戸ですか。

何年も売るんだろうなー。

140戸じゃないの？

40戸だよ。

戸数が3分の1のウェストゲートも第一期は40戸くらいじゃなかったかな？

アウルの優先分譲は100戸、ウェストゲートは90戸。

優先、第一期の販売戸数を比較すると自ずと人気が有るかどうか判断できるよね。

ウェストゲートと同じ割合で売るとするならアウルは第一期で120戸くらいは売って当然。

じゃなきゃ473戸もとてもじゃないけど捌けない。

引き合いが少ないんだろうと思えるけど？

ウエストゲートは竣工前ほぼ完売だし、住友の中では異例物件なんだから、例外でしょ。

ここは、優先分譲である程度確保できたし、立地抜群なので、のんびり売るつもりなんでしょう。

管理費の高さで二の足を踏んでる人が多いんでしょうね。
200円台後半まで下げてくれたら検討したいけど。

>>168
もの珍しさも無くなってきたからね。
周辺の需要はもうあまりないのでは？

西新宿あたりは作ろうとするデベ無くなったし、
投資用で買った人は借手がいなくて困ってるよ。

池袋には大規模すぎない？

池袋で7棟目の分譲タワーマンションだからね。

上池袋の西松建設、要町住友含めると9棟目かな？

分譲タワーマンションと言ってもほとんどが小規模だったから、まだはけていたけど・今回は？？？

買いたい人はウエストゲート、アウルタワーの優先分譲までで買っちゃった勘があるよね。

ここは投資用ですか？

もともとゴールドクレストってじっくり販売してくデベなんですか？それとも売れ残った部屋はどんどん値下げしていくデベ？立地がいいからアウルタワーはじっくり販売するのかもしれないけど、もしかして値下げの可能性もありそうなら、しばらく様子見しようかなぁ。

ところでここは管理費が高いみたいだけど、実際問題払えなくなっちゃったらどうなるの？滞納する人もいたりするのかなぁ。

2年位かけて売るんじゃないですかね？ゴクレも竣工前に完売するとは思ってないでしょう。ここ2-3年位どこのデベでもそういう物件抱えてるし。ただ値段が下がるとしても条件の悪い残り物ですからそれでも良い方は待った方が良いと思います。

現地に行ってきましたー
撮ってきた写真をいろいろ投稿してみます

東池袋を出たところから・・・

改札出てすぐ
ピーコックは10時～21時まで営業（だったと思う）
この先ちょっと歩けばマンション

正面の白い柱の向こうにシャッターが下りているが
工事が完了すればここがマンションへの直通通路

南西側からのアウルタワー
40階くらい？
だいぶ出来てます

南東側、片道一車線の小さな道路
交通量は少なかったです

低層階は日当たり無しですね。

北東側道路
高速5号池袋線は意外と近い

南東も真っ暗。

アウルの北西側すぐ前に建っているマンション
アウル側から見えるのは、左側に見える窓一つの面なので
思ったほどは、こんにちは状態にならなさそう

>>186

東池袋ICはかなりの急こう配だからエンジン音がうるさいと思う。

>>187

南東が真っ暗なのは、今日写真を撮ったのが3時半ごろだからです
西面に日が当たっている頃なので、こっち面は暗かったです
自宅が近いので、時間があれば午前かお昼にでもまた撮ってみます

北西側の道路です。
左の足場がアウル、右の建物がさっきのマンションです。
距離はけっこう近く、さすがにここは圧迫感を感じました。

北西からのアウル
こっちの面も日は当たってました

マンション至近、西側にある公園
子供連れの家族がたくさんいました
あとホームレスが数人いたのがちょっと残念
物件を貶める意図はありませんが、私の見たまま、感じたままの感想でした
写真はこれで終わりです

写真どうもです。
小汚い一軒家の前にエントランス作らないで第一地区側にエントランス作ればよかったのにと思います。
191の写真の路地が車の出入り口ですよね。
車道にいっぱい自転車が停めてあるからかなり通りにくいかも。

ビルの谷間ってロケーションみたいだな。

すでにどのくらい売れてるんでしょうか？

まだ１００戸じゃあないの？

>>196
100から150の間くらいかなと想像しているのだけど。

売り出したのは100戸だけど何戸売れたかは分かりません。

契約会では３０弱を４回やるとのこと。