プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/
[スレ作成日時]2017-12-15 17:08:07
>>10193 匿名さん
どうやったらあの狭い敷地で眺望塞がれる話になるんですか？
まさかカンダとアウディと賃貸マンション同時に売却されてタワーマンション建つとか言う訳じゃないですよね？笑
メリット
有明テニスの森駅徒歩2分（実際は改札出て1分ちょい、本当に目の前）、国際展示場駅徒歩9分（現状は10分だが住友開発で入居時には9分に）
・ゆりかもめは通勤時山手線とほぼ変わらない運行本数で新橋、豊洲方面へ座って通勤が可能。同じくりんかい線も新宿方面へも現状座って通勤可能。
・新橋方面への高速輸送BRT駅まで徒歩2分、その他門前仲町等多方面の都市バス停までも徒歩2分
・欲しい物がすぐに揃う大型商業施設徒歩2分（延床面積はららぽーと豊洲超） →東京都心近くで駅、大型商業施設にこれほどまで近い新築マンションは滅多に生み出せないので希少価値が高い。
・有明テニスの森駅近くに商業等の賑わい施設ができる都の構想。 （容積率も200%の為、限られたスペースの中で大型高層タワーが建設される可能性は低いので西側眺望も○） →有明テニスの森駅の地価の上昇に貢献 →現状最駅近のこの物件の価値も向上
・有明はもちろん近くの市場前や豊洲でも再開発が進み大型オフィスビルが建設（豊洲よりも坪単価が安い有明の需要増加）、千客万来施設等周辺地域のさらなる発展。
・周辺新築マンションと比較して坪単価が安い
・管理費、修繕積立金、駐車場料金が周辺タワーマンションと比較してかなり安い （築10年時等のリセール時にも月々の支払いが周辺マンションと比較して安いことはアピールポイントとなる。）
・高速道路や大通りに面していないので日々の騒音指数が低い （モデルルームでデータ提示有）
・近隣マンションに比べて、戸数に対しての共有設備数が多い （ゲストルームやカーシェア等使用しやすい） ・駅近にも関わらず、居住者限定の庭がある。 （都心でコンクリ固めの生活の中で、帰宅すれば緑を身近に感じられる）
・盤上マンションの為、長期修繕実績が多数有 （タワーマンションは大型地震等の際の影響や、長期修繕実績に欠けるので想定修繕積立金しか集めていない。未知な部分が多数ある。）
・周辺マンションと比べ、戸数が少ない上にコンセプトが差別化されている為、リセール時にライバルが少ない。 （周辺タワーマンションは管理費や修繕積立金が高い代わりに豪華さ等を演出。こちらは安い代わりに、豪華さではなく落ち着きを提案している。）
デメリット
南側に高層タワーマンションがあるので、太陽の低い冬場の昼の時間帯のみ中庭への日照が心配 ・東側に高層ホテル建築中の為、東側住戸の眺望に難あり （道路を挟んでいるので、圧迫感はそこまで無いかと。） ・西側には会社倉庫があり、約9階まではレインボーブリッジビューが享受できない。 ・駅周辺施設や、10年後の北側オリンピック競技施設の跡地利用の開発詳細が不明瞭
>>10192 匿名さん
確かに素人のコメントですね。
今やタワーマンションも下には保育園併設必須ですよ。
ゴミ置場も防臭等は当たり前。
東側も道路挟んで更に駐車場があってホテルなので数十メートル空間は確保ですよ。
本当に賢い人は東側を買う。
このご時世に駅徒歩2分、商業施設2分の立地で新築仕様を坪280万円では買えない。
不動産は何よりも立地が全て。
この立地を少しでも安い東側で購入する人が賢い。
>>10193 匿名さん
確かにその可能性も0ではないが、そんなこといったらどこのマンションだって同じことが言える。
ここは西側にまとまった土地がないだけまだその可能性は低いと言える。
どっちが素人のコメントか。。
値段もそこまで変わらないような
まぁ一般的に西より東が高いから、変わらない時点で東が安いとも言えるが
ここは素人がみてもプロ(気取り)がみても西が良さそう
プロは西を選ぶ
東西の単価差は超小さい
西は眺望も良いし
東棟は少し北向きなんだよなぁ
西棟は真西向いてる
みなさん、お子さんは小さい方でしょうか？小学生の子供がいるのですが、途中からでも学校に馴染めるでしょうか？小学校の口コミ等をお知りの方がいらしたら、教えて下さい。
ここは有明小のはず。
建物は綺麗で人数は今は少ない。
馴染めるかは学校マターでは無いかと。
>>10203 マンション検討中さん
購入者です。私も子どもが小学校低学年で4月から転入する予定です。ここは引き渡しのタイミングも良くて、期中に転校する必要がないことも購入したポイントですね。
有明小のレベルは高いと聞いてますし、中学も併設されているから他学区からきた生徒との調整も不要なことも優位と思います。一緒に子どもを通わせましょう。
ここなんか胡散臭いんだよねー
何故 西が偏って売れるの？
理由があるんじゃない？
東が優れていると主張する方は具体的に指摘しないと説得力ないわな
眺望は西だわな
西も東もどっちもそれぞれよさがあるよね。どっちがいいかってのは好みだから好きな方選べばいいと思う。
眺望は上の階とかパーティールーム行けばいつでも見れるし必要ないって人は東側低層かなり良いと思うんだけどな。
立地仕様は西側と同じものを享受できるんだから少しでも安い方がって思うけど。
夏はゴミ置場からの臭いが凄い
西は安泰
においがするなんてあり得ないですよ。
立地に価値があるので、ここはグロスの安い東の方が私は良いと思います。
西棟の方が実際先に完売すると思う。ただ東棟もグロス安いし、ホテルとの圧迫感もそんなにない(道路と駐車場をはさむ)ので、低層階、高層階から今後間違いなく売れていくよ。
ゴミ置場は二枚扉ですか？
密閉も何も258世帯が次々に開け閉めを繰り返すので蝿が群がったり臭い漏れはあります
西は安泰です
眺望て必要？私は全く必要なし。
ゴミ置き場の真上はまぁ扉開け閉め多いと多少におい気になるだろうけど3階ならもう関係ないでしょ。
東は隣のホテルがよくわからんかったけどはっきりした今、十分日照もあるし安いから買いだよね。
ディスポーザー無いんだっけ？ ディスポーザーあれば、ゴミ置き場の匂いは気にならないよ
できる限り遠いほうがいいわな。
てか普通のマンションも1Fにゴミステーションあるわな
ディスポーザーがあるマンションなら臭わないから大丈夫だよ。
ぶっちゃけ新築マンションだし、ゴミ置場の対策はつくり的にもされてるから実際は問題ないでしょう。
でも精神的に気になっちゃう人はやめた方がいいかもね。
今の新築マンションは空調でゴミステーションの匂い対策はしているよ
何年前のマンションで考えてるんだ...
そしたら内廊下で各階ゴミステーションあるマンションの廊下なんてもっと地獄じゃないか...
ゴミステーションの隣の部屋なら確かに出入りが気になるかもしれないが正直上なら支障ないと思われる。
実用上なんの問題無いとしても、精神的にゴミ置場の真上の部屋だけを避ける人はいるかもしれないなー。
でも少し離れれば何の問題も無いしグロスが安い東は売れると思う。
東2階は、保育園とゴミ置場あるからね。そのぶんパンダ価格だから、ほとんど申し込み埋まってたよ。
アンチ見当たらないけど息してるー？
ディスポーザーあるよ。
で、話終わればいいのになんで喧嘩腰なんだよ。喧嘩するならここは完売です！解散！
完売してないでしょ笑笑
戸建からの引っ越し組はディスポーザーだと細かい注意事項あってメンドクセーって感じ
使える洗剤の種類とかね
バクテリアを殺さない程度あればディスポーザーは使えますよね？
必ず誰かがバクテリアを死滅させるクレンジングを使用して、管理費で何回もバクテリアを購入する羽目になる
硬い生ゴミはディスポーザー使えないし、それで壊す家庭も多発
生ゴミそのままゴミ出しが増えるのは時間の問題かと
最近アンチさんが静かなのは、結局のところココ買ったからだね。あぁいう困ったちゃんが横の部屋とかに住まないことを祈るよ。
個人的にはこれから検討する人は東の端がオススメです。エレベーターからゴミ出しとか不便だが、間取りがマトモで目の前の倉庫さえ高さ抜ければ日当たりも悪くない。
やっと落ち着いたと思ったら、今度は西と東の争いになってるね。
露骨に東への誘導が。。。。
誘導もなにも西側は残り少ないから、検討者は自然と東に流れてる。
西はよくよく見るとシティタワーズとそんなに金額変わらないわけで、これなら向こうも買う人いると思う。しかし東は断然安い！
まだ西の部屋は残ってますよ
選べるのに人気のない東を推す理由は？
安いなりに東はそれだけの価値では？
その安い価格でも西が選ばれてるのが消費者の素直な評価ですよ。
嫌悪施設を東に集めた結果かも
西と東それほど値差ないぞ？
そして、西は真西向いてるけど東は北東向いてるよ？
ホテルは問題無いとして北向きは避けられてしまうと思うんだけど
値段変わらないなら西。
個人的には
100万くらいの値差でも西
値差が200万なら東かな？
まぁ単純比較も出来ないし東の65平米はグロス下げられるから需要はあるかな。
今どきは、直射日光をきらう人もけっこういますよ。
メインエントランスは同じでこの立地の恩恵を享受できるのは西も東も変わらないから、少しでも価格が安い東を選ぶ人は十分いると思う。
ただ坪10?20くらいの東西価格差をどう見るかだね。。
値段が変わらないなら明らかに西を選ぶ人が多いと思う。
後は価格差をどう考えるか次第で東を選ぶ人もいるかな。
どちらが良いかと問われれば、西を選ぶ人が多いでしょ。
ただ比較すると東の方が安いから悩む人がいる気持ちも分かる。
西は値上げするから、東に流れる人も出てくると思われる
西を買うなら早い方がいいわ
西は確かに眺望抜け感もいいし、低層階でも隣との距離もかなりあるし環境はいい。
東も隣ホテルが道路側に駐車場敷地にしてくれたから距離はそこそこあるけど、方角に北が入ってしまうのが少し残念。
西に1票
グロスの安い部屋はやはり売れてて、平均坪単価上がってるらしいですよ
坪単価10万程度の差なら西だよ
いま現在は西の方が人気なのは販売状況知ってる人からすれば紛れもない事実ですよ。
ただ人によっては価格が抑えられた東を選択している人がいるのも事実。
上にも書かれてましたが、恐らくこの後の期で少しは値上げされると思うので、特に西狙いで気になる部屋がある人は本当はいけないが仮で申し込み入れといて、期日までに他の迷ってるマンションとどちらにするか決める等動いた方が良い。
東購入者がたまらず東もいいよって言いたかったのだと思います。
買った身とでは心情は理解できます。
東はたしか低層はかなり埋まってましたね。
ホテルとは道路を挟んでいるので、西棟南寄りの低層よりは圧迫感が少ないのかもしれませんね。
あとは東にしかない65平米と北側永久(？)眺望の最北4LDKは美味しいかもしれません。
角部屋4LDKは坪単価安くなったので激推し
7月時点の価格表がアップロードされてるので、見ればわかると思いますが、西側と東側で、大きく単価差があるわけではないですよ。
私が検討していた5580万円のO2の部屋はソールドアウトしましたでしょうか？
晴海で夢破れ、スミフ買わない?買えない?、そんな人が最後に流れ着く楽園にしか見えない。
湾岸エリア希望で今ここ買わないのは損。まだ間取り綺麗なとこ残ってるから、早いもん勝ち。
東西の議論に関しては、購入者の比率を見ても明らかに西の方が人気ですよ。
それは眺望や陽当たり、隣との距離を考慮して東との価格差よりも優先した人の方が多いということです。
本当なら価格表載せろって本気で言ってるの？
君らに本当であること示すメリットって何。
自分で行けばいいのに
>>10286 検討板ユーザーさん
匿名掲示板だからメリットをもたらすことはできないよ。
だから嘘ついてもデメリットもない。
つまり信憑性が無いから、証拠が無いと信じられないということ。
6月からO2の部屋が1戸も売れてないなんて無いと思う。
逆に、価格表をアップすることのデメリットって何だろう？
めんどくさいとかはさて置き。
こんな匿名の掲示板で価格表なんて普通はアップ出来ませんよ。クビになりますから。それはどの物件も同じです。
クビってどこをクビになるんだ笑
価格表載せられないなら、十分虚偽の可能性がありますね。
やはり真実はモデルルーム行くしか無いということ。
