シティハウス大塚ってどうですか？

そうらしいですよね＞バルコニータイル
実家のマンションの大規模修繕の時、網戸も確か自己管理で持っていないといけなかったと聞きまして
当然バルコニータイルもそうだろうなと思いました。
ある意味、そのときまでは普通に使っていて、いざとなったら何処かに倉庫を借りでしまうっていうのはありなのかもしれないですけれど。

知り合いは節約のために全部自力で外して空いてる部屋に積んでおいたって。ベランダ程度の面積なら何とかなるってさ。ただ修繕終わっても再設置する気力が湧かないとボヤいてたな。

バルコニー部分のジョイントタイルはハッチの部分で切り取ってうまく張り付けてあると思いますよ
基本的にハッチの所には何も置かないように、記載してあったと思います。

ハッチがあると見た目も悪くなるし、邪魔ですが、総戸数が少ないマンションだと大体のところでハッチがついてしまうのは仕方ないです。
生活するにあたってはそれほど不便はないです

売れ行きはどうですか？

72戸で第4期ということは小出し販売なのでしょうか。
都内で平置き駐車場は凄いですね。
やはり機械式だと出し入れに時間がかかるから可能なら自走式がいいけど。
ここは収納スペースが多いし駅からも近くていいと思うけれど、少しコンパクトだからなぁ。

住不さんは青田売りは半分～3分の2程度に抑えて、竣工してモデルルームができたら値段を調整して売るという流れが一般的です。9月末竣工で引渡しが4月なので、今は営業はほどほどにしてある程度購入希望者が集まったら売り出すという状態みたいですね。販売開始日がよく変更になっているのもそのためだと思います。10月以降モデルルームができたら大々的に売り出すのではないでしょうか。

立体断面図に出ている※のお部屋は、分譲されていないんですか？
高層階で人気が出そうなところでした。
あと、もしかして広めに作られている…のか。

1階の平置き駐車場については、屋内であるという認識でいいのかな。
これからの季節はかなりそれならばありがたい。
日よけをいちいちつけなくてもいいということになります。

https://manmani.net/?p=14958

このレポって信憑性ある？
価格スレと比べてえらく安いのだが

↑マンションマニアのサイトなんて企業からお金を受けている記事（記事広告）が
７割のブログだよ
昔は良いブログだったのに人気が出来たら記事広告ばかりのブログになったので
あまり気にしない方が良いですよ

住友が後から出す低層階の価格が、先に出してた条件のいい高層階と同価格ないし高く付けてくるのはここに限らず、今に始まったことじゃないでしょ。それが住友クオリティ。

>>210 マンション検討中さん
脱サラして本業になっちゃったからね。業界と利害関係が無いから価値があったのにな。
たぶんデべから記事掲載料貰ってるだろうけど、仮に貰ってなかったとしてもネガティブな表現をするようなら取材拒否されるだろうから太鼓持ちの記事しか書けなくなるよね。

洗面所がシングルレバー水栓になっているようですが、
これってシャンプードレッサーとは違うんですか？
参考写真だとシャンプーできそうな感じでありませんが。

流石は住友さん、すごい値上げしてますね
売り出し直後に買われた方はラッキーです

そう言えばシャンプードレッサーという言葉を聞かなくなりましたが、今の洗面台はシャワーヘッドが伸縮するタイプが標準になったので、あえてそのような用語は使わなくなったのでしょうか？
こちらの洗面台は掃除に便利なヘッド引き出し式の水栓との事ですが、普通に洗髪にも便利だと思いますよ。

グーグルのストリートビューで観たけど、横に建てている９階建てのマンションとの距離が近いですね。中、低層階の日照は難しいんでしょうかね。お値段次第でもありますが、、。

最近住宅関係のサイトや分譲マンションのコラムとしてマンション評論家さんやマンションブロガーさんの記事が取り上げられる機会が多くなっていますが、原稿料をいただいているなら本音は書けないかもしれませんね。
209さんが紹介して下さったレポートでは10年後の将来価格が6200万円台から5000万台になると予測されていますが信憑性がありますでしょうか。

SUUMO等で検索すればわかると思うが、大塚周辺で1980年代の同程度の広さが5000万円程度するんだよ。
普通に考えれば10年後にその価格にはならないと思う

今　このマンション　近隣で　騒音被害で　大問題になっています。　　大塚のれん街　マンションの真下にあり。　　　毎日警察が呼ばれている事態です。。　特に餃子屋は　問題で　夜中朝方まで　扉を全開にあけて　笑い声　店に音楽　二階のカラオケの音で苦情が殺到しております。　　この問題は　入居前にどうにかされた方が良いかと思われます。　　

確かにあの辺りは厳しいけど、さすがに周辺環境を全く確認せずに契約する人もいないだろうし、大塚に限らずJR駅前に住むってことは騒音問題は織り込み済みだろうから、今周辺で困っている住人より騒音に対する覚悟は出来てる人が多いんじゃないかな。だからまだ未入居の人に期待するより、それこそ周辺住民で何とかするしかないと思うよ。

おそらく購入される方の多くが、様々な時間帯に現地に見学に行かれていると思います。
投資目的の方だとわかりませんが、
少なくとも自分が住もうと思っている方ならなおさら。
ですので、
駅の近くで賑やかなのは、もうわかっていること。
そういう音をきちんと遮音できる性能の建物なのかどうか、というのがポイントになってくるのでしょう。

大塚の駅前って電車の中から見るだけでも賑わっているのが伝わってきますからね。見ればわかる、的な感じです。でもやっぱり駅に近いこと、山手線であることっていうのはここの場合は大きなモチベーションになるんじゃないかなぁ。
通勤が山手線一本で済ませられて、かつ駅までも近いって相当楽ですもの。

駒込巣鴨大塚あたりは駅前・大通りさえ外せば利便性と静けさを両立できるけどな。とこの辺で生まれ育った身としては思う。だから山手線の駅に近いから煩いのは妥協するって聞くとちょっと勿体ないと感じる。

騒音被害はマンションの建設工事の騒音ではなくマンション近くの飲食店ですか？
現地の下見をするにも遠方であれば日中の様子を確認するだけでしょうし、
契約して初めて気づくとなるとまずいですね。
ここだけでなく、マンションを検討する際は日中、夜間と時間帯を変えて
見学すべきだと思いました。

駅までとにかく近いのは、資産価値の観点から見てもとてもいいと思います。5分以内って中古になってもかなりニーズが有るという話は、マンションの雑誌みたいなので見たことがあります。
買い物も駅近隣に幾つかできる場所もありますし、
普通に生活するという観点から見ても便利にやっていけるのはここの良いところです。

駅は近い、スーパーも近い、でも帰宅時にスーパー（たぶん北口住人の普段使いはスーパーよしや）寄ろうとすると駅出て自宅と逆方向に歩くのは微妙にストレス。会社帰りはアトレで買ってこいってことになるんだろうけど、私ならもう2-3分駅から遠くても通勤導線にスーパーがある方がいいな。その2-3分の差が価格に反映してるなら尚更。

>>225 匿名さん
駅近なのは良いけど、価格がそれ以上き盛られてるから資産価値的な話だとここに限っては…ねぇ。
大塚駅で坪380-400万は住友価格が存分に発揮されてると見えます。この後大塚駅徒歩4分の山手線内側にルフォンのタワマンも出来るから、中々厳しい話じゃないかと。

大塚駅まで徒歩３分、最寄り駅が複数あって便利な立地。
電車通勤もここなら楽だろうなと思います。
ただ、どのプランも面積が狭いことが気になりました。
一番人気となるであろう３ＬＤＫは、やはり７０平米はほしいかなと思いました。

隣がターミナル駅だと発展しないんだよね。駅ビルはできたけど、駅前の商店街は昔のまま。この間、テレビで取り上げられたけど千成もなかなつかしかったな。

>>228 匿名さん
最寄り駅が複数…？都電も入れればそうだけどまず使わんでしょう。
面積狭いのは最近の住友ペンシルの典型例ですね。そんでもって外廊下、田の字、リビングイン洗面室、ディスポーザーなしとおきまりのパターン。

最寄り駅ってまさか巣鴨、新大塚、池袋を含めてかな。大塚から山手線使って乗り換えだよね。

山手線だと、渋谷方面は池袋でどっと降りるから乗る場所をうまく選べば結構な確率で池袋から座れる。東京方面だと、あまり座れない。

ちなみに渋谷方面でも乗る場所を間違えると、池袋で降りる人に巻き込まれて下ろされちゃって一本待つ羽目になったりする。

この物件って値上げしてるんですかね？半年前くらいにマンションギャラリー行ったときは半分より下の階ですが坪350程度で案内されたような気が、、、
立地が南大塚で新大塚駅も近いとポイント高かったんですけどね。

南大塚・・・だと？

>>233 マンション検討中さん
住友は弾力的に価格上げ下げしますよ。
ただ基本は上層階も下層階も値段は同じで上から小刻みに売り出し。
ただ、南大塚でも坪350万円は…池袋駅徒歩10分のクレヴィアで坪320万円ですからね。そして残念ながら北大塚なのでね。

このご時世、都心の便利な所は軒並み坪400万だからなぁ
悔しいが住友の粘り勝ちかもしれん

住友は売れてなくても値上げして、さらに売れなくなるなんてことする不思議な会社。

あと、上げることはあるけど下げることはない。時間をかけて売るか、相場下落局面では売り渋りして相場が戻るまで待つ。

大塚だけでなく日暮里、西日暮里、赤羽ですら大した仕様でなくても坪300中盤-後半でゴリ押ししてるからね…住友恐るべし。それに他も便乗してるから、上方向に価格破壊があちこちで起きている。
住友が健在な限り、マンション価格は揺るがないのかもしれない。笑

住友は大井町でも価格破壊してたからな
高値更新という点ではたいしたもんだよ

すみふは時間をかけて売ることを前提にそのコストも価格に上乗せしてる。すみふ価格が相場を形成してるわけでないんだけどね。

すみふは時間をかけて売ってる分、大量に在庫を抱えてる。いつか堪え切れられなくなるはずだから我慢比べ。

リーマンショック後は、地所が抱えた在庫に耐えかねて値下げ販売していた。

一期一次で上層階から売り出し、後から出る下層階は価格が同じか上がるから今が買い時ですよ、引っ越しも早く出来ますよ、引っ越し代もウチ持ちですよと営業トーク。この時点でも結構な上積み利益乗せてて、採算ラインに乗せさえすれば後はゆっくり殿様商売。
ついでに予算達成度合に応じて引渡し時期調整もしちゃう。気付けば今の販売住戸は2103期売上での引き渡し。

ここも住友の常套手段に乗ってるけど、中々購入者に優しくないよね。だからこそ三井三菱抑えて利益率No.1なんだけども。株主には極めて優しい。

スミフの営業は竣工完売すると値付けが低すぎるって怒られるらしいもんね。

供給戸数No1を維持するために昨年末大量に供給して成約率データが大幅に下がる原因を作った。業界をリードしているのは確か。

工事に携わる立場からすると、安いマンションはどうかと思います。
ダイワやレオパレスみたいな件は一般的だと思ったほうがいいですよ。
絶対後悔します。
すみふに限らずですが買うなら高くても大手ですよ。

大手だから安心とは限らない。すみふ物件検討するなら、三ツ沢の一件とそれに対してどのような対応をすみふがしたか知っておいて損はない。

>>245 通りがかりさん
まぁ確かにマンションは安ければいいってもんでもないねー。あと建築会社からしたら在庫を厭わないで発注してくれるから、どんどん案件回してくれて助かるといったところかな。

ただ住友は上でも出てたけど、長期販売コストを販売価格に乗っけてるから、他の大手が値段張る理由とはちょっと違うのが残念。価格が仕様に反映されていないんだよね。。

デベが青田売りする理由って建設中に販売して竣工と同時に引き渡し代金を回収するってのが目的のはずなんだけど、すみふが青田売りするのに竣工までに完売を目指さない理由がわからない。

早く売る必要がないのなら完成してから現物を確認できるようにして売った方が安心して買えると思うんだけど。

ゆっくり売るという割には、資料請求しただけでモデルルーム来てって資料送ってくる前に連絡してくる。本当は早く売りたいんでしょ。

>>248 匿名さん
住友はLD帖数誤魔化すから、実物見られるとあれ思ったより狭い…ってなるし、間取り図に慣れてないマンション初めて購入者を引っ張るには青田売りが一番でしょ。勿論年度予算を達成する目的もあるし。
住友が購入者が安心して買えるとかは考えないよ。自社利益至上主義だもん。

そうなると長期販売コスト云々は矛盾しますね。
そもそもすみふが長期販売用にコストを加算しているというのは何情報なんでしょう？
他のディベロッパーとそう変わらない気がしますが…

>>251 通りがかりさん
その分住友のペンシルは仕様落としてますよ。あと住友物件が判を押したように似たようなデザインなのもコスト圧縮に寄与しています。そう考えると、粗利率から見て何を乗せているか数字を追えば矛盾は感じないかと。

このあたりは三井や三菱のペンシルと比較してみると分かりやすいですし、住友はタワマンとペンシルは全く別物と考えた方が良いです。

>>252 匿名さん
設備や間取りなどで削られてる部分はわかりますが、内装材は三井、三菱より高価な材料が多いですよね。
建築費を坪単価換算してもすみふの方が高めなので妥当なとこだと思いますけどね。
住みやすさを重視するかブランドや高級感を重視するかの差だけに思えますが。
粗利が高いのは人件費などが大きいのでは？

すみふ物件の落とし穴は、普通なら標準でついている設備がオプションなこと。しかもオプション表示されてないし、オプションリストもくれないからわかりずらい。入居してから、びっくりだろうね。あれもこれもないって。

>>253 通りがかりさん
すぐ変更の利くのうな内装はそれほど価格差が付がないかと。例えば、廊下のタイルなんて全面敷いてもオプション価格で20万かそこらです。変更が利かないような部分でそれ以上に落としてる部分ありませんか？

有名ブロガーの記事でも言及されてますよ。
https://mansion-madori.com/blog-entry-5737.html?sp&sp
https://manmani.net/?p=14958

坪単価については、下のブログで言及されていますが、10年間でおよそ△19.3%想定です。高いと見るか相場相応と見るかはお任せします。
ちなみに人件費ですが、三井三菱住友いずれもレジ営業は平均年収600万円台で遜色ありません。

山手線の駅から3分というのは魅力ですね。
山手線沿線に住みたい人って多いみたいですし。
都内がライフスタイルの人には都内23区近くていいですね。
ただ、狭い部屋しかないので、そこがちょっとどうなのかと思いますが。

スレが若干閑散とすると同じ書き振りのコメントされるのが非常に興味深い。
坪350万円でも大塚ではまだ1割高いので、価格調整してもらえませんか？しかも外廊下でディスポーザーなしでこの価格は厳しいです。

>257

すみふのことわかってないね。値下げどころか売れてなくても値上げする会社。あと、さくらバリバリ。

それからさくらはバイトみたいだから、ここで交渉持ち掛けても無駄。まあ、モデルルーム行っても無駄だけど。

営業ぽい書き込みを突き上げたら営業ぽい人がサクラ認定しにきたマンションはここですか？
高いもんは高いよ営業ぽい人

>>258 匿名さん
皮肉って言葉ご存知ないですか？

すみふが安売りしたら、大手以外のデベつぶれそ。

ある意味業界に貢献してるね。

最寄り駅が複数ありますが、距離がどの駅へも微妙な立地。
住友のマンションなので設備は良いと思いますが
間取りはどのプランも狭そう。
う～ん、どれをとってもここに決めたいと感じるところが少ない感じがしました。

最寄りは３分の大塚。あと徒歩圏は新大塚かな。巣鴨は坂があるし、池袋は歩く距離ではない。

普通、駅徒歩１５分以上はバス便扱い。２３分の池袋出してくるのって、大塚があまりにもマイナーだからか。

そろそろ完売かな

引き渡し時期を遅らせたからしばらくは販売に動きはないでしょ。１０月末下旬予定の販売も今になっても動いてないし。

先週マンションギャラリーに行ったのですが大塚に限らず予定よりに売れ行きが良いみたいです。
どの物件か分かりませんが私が説明を受けている時も4組くらい契約手続きをしてました。
すみふは相変わらず好調みたいですね。

ザ・住友価格ゆえに周辺相場からかなり上振れしてて残債割れリスク高いと思うけど大丈夫かな？
今度出る大塚台公園のとこならこの価格で納得だけども。まぁそれでも相応に捌けてるのは駅近信仰ゆえなのか…このスペックで坪300後半出せる意思決定は凄いねぇ…。

住友不動産は「その金額出せる人」をふるいにかけている感じ。

>>残債割れリスク高いと思うけど
完売すればいいですが、残ってしまうのが怖いです。
住んでいない住戸があると管理費や修繕費が上乗せされて、将来的に管理費が高くなってしまうという・・・

都内のマンションで価値があるのは「山手線の円の中」と聞いたことがあります。
地図を見ると円の中に入っています。
リセールする時も、そこまで価格は落ちない立地なのかとも思います。

>>271 匿名さん
“都内のマンションで価値があるのは「山手線の円の中」と聞いたことがあります。”

山手線の円の中って山手線の線路の内側という意味だと思いますが、、
また私は山手線の内外は不動産会社が勝手に作ったイメージだと思って興味ありませんが…
このマンションは山手線外側ですよ。

不動山業界でいう山手線の内側は山手線を含む内側の駅を使える立地という意味なので、山手線の駅近地域は山手線の内側ですよ。
利便性による付加価値なので地図的な内外ではありません。

山手線内側は物理的に内側だよ。山手線駅の外周部まで含むなんてそんな都合の良いわけがない。
仮にそうだったら沿線と内側が日本語として同義になるけど、一般常識的にも字面的にもそんな認識は無理。ただし、ここと近くのステーションコートは価格だけは山手線内側とは言えるけどね。

なるほど。価格が山手線内側価格だから、山手線内側の駅を使えるマンションは山手線内側マンションだ！とかいう謎理論が唱えられてしまう要因になってるんだな、これ。無茶にも程があるよ…そうしないとこの価格の正当性を論じられないのかもしれんけど…

>>273 通りがかりさん
山手線外側でも沿線なら山手線内側と謳っていいのは初耳です。山手線内側といっても物理的に内側ではない物件も存在しているというということなので、注意して確認していきますね。
そもそも、この物件は山手線内側とは謳っていないと思いますけどね。

「山手線内側」の駅は、山手線の内側のエリアに所在する駅を指し、山手線の駅も含む。

↑
オウチーノっていうサイトからの引用ですが、調査対象は山手線の山手線を含む駅のエリアで調べているみたいなので、この認識だと273さんの解釈が近いですね。

>>277 通りがかりさん
それは駅の定義であってマンション立地の定義じゃないじゃん。
>>273の定義が不動産業界でまかり通るならデベがこぞってそれを声高に謳うはずだけど、デベ自身がそれをしないんだから答えは自明でしょう。議論の余地すら無いですよ。

ここが山手線内側なわけないじゃん

それくらいの無茶理論を振りかざさないと価格の妥当性を主張出来ないんでしょ。スペックから見れば坪300万ちょいレベルだし。

大塚はよく知らないんだけど、山手線内外での価格差は大きい？少ないあるいはない？
山手線の東側は総じて差が大きく、南～西は差が小さい駅が多い印象だけど。
池袋は結構差があるので大塚も同じ？

大塚は内外差はある方だね。とはいっても栄えてるかどうかっていう差というより風俗店の有無といった住環境の差だから、そういう意味では本来他の駅以上にマンションの内外価格差があってもいい。外側のスミフ価格で訳わかんなくなっちゃってるけど。

あまり気にしたことありませんでしたが山手線内側信仰ってすごいんですね。
同じ条件で線路挟んで内外だけで値段が変わるなら普通に外側選ぶけどなー。
ディベロッパーへの偏見を捨てれば普通に良い物件だと思いますけどね。

漠然と内側だから高いんじゃなくて、利便性が上がるから高くなる。だから信仰とかじゃなくて、需要に基づいた価格差でしょう。大塚だって南口側立地なら新大塚と東池袋も徒歩圏内に入ってきるしね。
メトロ都営全路線例外なく山手内側に向かって路線が作られている。

大塚南口は駅から離れる程新大塚に近くなるしな。

利便性っていう点だと結局内側ってよりは駅からの近さじゃないですか？
複数路線使えるけど両方から10分かかるのと1駅から3分なのとではかなり違うと思いますけど。

山手線の内側だと地下鉄の駅も多い。ここは11分と微妙な距離。

>>286 通りがかりさん
既にご自身でご言及されている通り、総じて複数駅を使える近さとなるエリアが多いから、山手線内側という総称として評価されてるんですよ。単なる地名ではありませんね。

山手内側で新築、この駅距離、規模、価格を探す方が困難でしょう。売れてる理由はそれに尽きると思います。

坪380-400万円→同時期販売してたプラウドタワー東池袋の低層階が買えた。しかも低層なのに視界抜け。設備仕様規模全て上。

坪330-360万円→販売中のクレヴィア池袋Eastが買える。池袋駅徒歩10分。サンシャインシティ至近。

困難な割には近場にありますけどね。

池袋徒歩10分って比較するに値しないと思うけど

アドレス南大塚は超便利！
山手線徒歩五分、丸ノ内線徒歩五分の場所が存在するはず。
北口はDINKSまで！
子供がいたらえっちな店の説明に困る。

>>291 匿名さん
池袋と大塚じゃ駅格として比較にすら値しないけど

クレヴィアの位置から池袋駅徒歩10分だと、西武百貨店、PARCO、ISP、サンシャインシティ、ハレザ池袋、キュープラザ、ビックカメラ、ヤマダ電機、東急ハンズ、豊島区役所等々東口エリアが徒歩10分圏内で網羅できるからね。
これと比較されると、ちょっと厳しいかなー。単に徒歩分数だけ見ての判断はナンセンス。

大塚駅は北と南とでは住みやすさ、駅周辺の雰囲気、利便性も違いますよ。明らか南側の方が上。
その裏付けにマンション名に｢北大塚｣とついた大手や中堅の物件はない。一方で南大塚の物件の半分くらいは物件名に｢南大塚｣が入ってる

トレンドは北大塚じゃ！
という輩は確かにいない。
北大塚より南大塚は間違いない！

>>295 匿名さん
デパートは客が少ないから落ち着いてていいんだけどね。
それから、池袋に住むということは、池袋駅の人混みを通らずにいろんなお店に行けるということ。これは実に快適だよ。

西武に客少ないってどうせ上の階歩いただけでしょう。レストラン街、地下の惣菜フロア見たらそんなこと微塵も思わないし。
大塚駅ってターミナルである池袋駅の隣駅だから価値があるのに、その価値捨てて坪300万後半払うのって単なる住友へのお布施じゃないかな…それなら地下鉄使える巣鴨駒込の方が良いよねって話になりそうだけど。

一般的な山手線内外論や丸の内線を普段使いできるかといった地理的な部分は仕方ないにしても、北口も一昔前を考えればだいぶ頑張ってるけどな。でも南とまあ同等って感じになるにはもう10年位かかりそうな気もする。

確かに北口もかつてのドスケベ街から
洗練された街に変わりつつある！
デリバリーが増え店舗の必要がなくなり
子供の環境には良い傾向！

>>296 マンション掲示板さん
そういう理屈なら、現にこの物件が南大塚から池袋エリアと近い価格帯で売りに出されて順調に売れているのが北大塚の評価が上がってきている裏付けになるのかな？

まぁ駅前整備も始まったようですし、今後どうなるか見守りましょう。
実際今人気のエリアも価値が低かったときは叩かれ放題だったなんてことはよくある話ですからね。

>302

完成在庫を順調に売れてるなんて言うのはすみふだけ。一般には売れ残り。

ここが三井や三菱なら北大塚も評価が上がってる！って素直に言えるけど、よりによって住友だからねぇ。しかもステーションコートで釣り上げておいて、周辺相場が上がってます！でここじゃ自作自演とも言えるし、無難にルフォン待った方が出口で火傷しなくていい気がするけどね。

災害対策が充実しているように見えますが、
他のマンションに比べてどうなんでしょう？
あんまり詳細に書いていないところも多いので、
シティハウス大塚は万全な対策を打っているように見えます。

中間期決算出揃いましたね。
住友、三井はやはり好調のようです。
三菱だけ不調みたいですが、安い材料で安く作る方針が顧客に選ばれなかったようです。

土地も建設費も上がり続けてるので、今工事契約したマンションが2～3年経って完成するまでは少なくとも上がり続けるんでしょうね。
数年前まではマンション価格が下落するなんて噂もありましたが、最近読んだ不動産情報誌だと2025年までは上がり続けるなんて予想もでてますね。

デベが最高益って消費差還元してないってことなんだけどね。

一部の住戸が大梁の下に玄関扉がある。耐震ドア枠使っていても大梁が損傷受けたら支えきれない。防災対策は部分ではなくトータル設計なんだよね。

現地に行ってみましたが、大塚駅北口からマンション全体が見えるのが良かったですね。都電前の三井？の賃貸を除くと、北口では一番駅近はマンションな気がしました。

飲み屋街の目の前だから夜叫ぶ奴とかいるだろうな

>>311 マンション掲示板さん

だろうね。JRの駅前に住むっていうのはそういうことだしね。買う人はそれも承知でしょう。

シティハウスは駅に近い立地が多いように思いますが、駅近立地ならではの遮音のノウハウは確立されているんじゃないですか？
未確認ですが窓ガラスに二重サッシを採用したり壁を厚くするなど、遮音等級T-1以上の設備を取り入れているのではないでしょうか。

一年中窓を閉め切って生活する気ならそれでもいいんだけどね。

現地知ってますけど、駅の音が気になるほど近くはないんじゃないですか？都電荒川線は23時くらいまでですし。
飲み屋の騒音は怪しいですよね、窓を開けて生活できない程だと建物として致命的かも。

お、第５期売り出してますね！
更に高くなっている(笑)
相変わらず強気ですね。

>>313 匿名さん
確かT2サッシですけど、他はそんな大層なスペックじゃなくて極々普通レベルですよ。
線路脇でもないし、航路下でもないからそんなに住友がコスト掛けてくれる訳ないです…。
ちなみに都電はよくこの付近でプォンと警笛鳴らしてますね。

引渡し日が2021年になりましたね。
駅近の土地の希少性を考えると１年放置しても供給数が減ったタイミングの方が高く売れるとの判断でしょうか。
不動産業界の土地不足はかなり深刻だと聞きました。

最近まで2020年だったのに凄いですね。山手線の周辺は商業施設が多く、土地が少ないからですかね。

地味に嬉しいところでバルコニーにミニシンクがあるのが良いですね。
ガーデニングとかするわけではありませんが、ちょっと靴を洗いたいとかそういう時に良さそう。
バルコニーを水浸しにしてしまったら下の階に水の被害の心配はないかちょっと心配ですが。

確かに、ミニシンクは欲しいけど追加料金だと考えますよね。
この物件は他社だとオプションになるものが比較的付いてますね、一般的なものでオプションになっているのはカップボードくらいですか？
維持費がかかる設備は勝手に付けられても嫌なのでちょうどいいと思います。

9800万円の部屋が募集されはじめましたね。
最上階のお部屋でしょうか?

>>322 名無しさん
さすがに最上階だと思います。
駅前整備も始まってるようですし、価格を上げたのでしょうか。皆様どう思いますか？

北口はあくまで駅前整備で再開発っていう程のものでもないし、再開発はこのマンションの前に既に終わってるから元々価格に織り込んでると思うけどなぁ。まあ後出しになる程値上げする会社だから、我々に理解できる明確な理由ではないと思うよ。

丸1年延ばしたんですね…購入されたの方々のスケジュールもあるだろうし。買わなくてよかったです。。
事情は全くわからないですが、正面玄関横の古いお家を取り壊したとかとかなら、延期理由もわかりますが。

>>325 匿名さん
既に契約が決まっている人は当初通りの入居スケジュールだそうです。脚注に記載されてました。

>>325 匿名さん
先週通ったら隣の古い家は足場とシートで囲われてましたよ。
壊すのかもしれませんね。
取り壊されると引渡しが先延ばしになるのはなぜなんでしょうか？

マンション前の家を取り壊しで引き伸ばしになるという事はあるのでしょうか。
それにしてもここは駅近ですし池袋生活圏ということでエリアが良いですね。
こういうところに住めたら暮らしが便利そうです。

すみふは他の物件でもこれから契約の場合は引き渡しを先延ばししてる。ここだけの話ではない。

>320

バルコニーで水撒きするとはねて階下に迷惑かけることあるから禁止のはずだよ。

ここ買えた人はラッキーですね。価格釣り上げたことで価値がある程度担保されたのは違いないです。

新築時点で売れ残る物件が売れると思ってるの。

>>332 匿名さん

だね。そんな楽にキャピタルゲイン取れる物件なら新築でさっさと売れるわな。そもそも>>331のこの値上げで将来の売値が上がるって理屈もよくわからん。むしろ買い主が将来得られる筈の利益をデベに横取りされてるだけだよね。

>>331 通りがかりさん
初期購入はぼったくり価格で、以降購入はさらにぼったくり価格なので、下がる程度の差が異なるだけですよ。

なんせマンマニさん予想で初期購入価格時点でさえ10年後△19%。駅近のましてや山手線マンションでこんなレベルの下落なんてそうそう見かけない。購入した時点でアンラッキーに片足突っ込んでます。

>>334 匿名さん
マンマニさんは何を根拠にその数字を出してるのでしょうか？
私は購入者ではありませんが、前の価格で買っておけばと少し後悔している者です。
もちろんマンション相場自体が下がると思いますが、他のマンションに比べ下げ幅は少ないと予想します。上がるにしても、下げるにしても、暴落するにしても将来の答え合わせ楽しみですね！

すみふは時間をかけて販売するのにかかるコストを販売価格に乗せてるから割高。しかも、早くしないと高くなると煽って実際に値上げするからさらに割高。儲かるわけないよ。答え合わせは不要。

>333

高く売れないというのではなく、本当に売れないってことを心配しないと。中古の成約率って一割といわれている。それにはいれないと・・・。

ここ以外で、住友不動産が価格を釣り上げた例ご存知でしたら物件名教えてください。

グランドミレーニアとかすごかったね。
でも池袋駅近でタワーの最上階とかだったから、まだわからないではなかった。

>>335 評判気になるさん
何を根拠にしてるのかはブログを読むのが一番早いです。
相場は山手線沿線という括りで形成されるのではなくエリアで形成されますが、こことステーションコートの住友2物件はこのエリアではどう見ても異常値です。単にグロスだけ見ても分かりませんよ。

同時期分譲で完売済みのプラウドタワー東池袋、現在分譲中のクレヴィア池袋East、その他周辺中古の売出価格を見れば、ここの一期価格ですら買っておけば良かったいう考えには、絶対に辿りつきませんね。

>>338 評判気になるさん
住友で価格を釣り上げた物件なんて20指でも足りませんよ…

>>335 評判気になるさん

気にしなくていいですよ。
住友は低所得者を相手にしないのでアンチが多いだけです。
この物件に限らず他の掲示板も軒並同じ文句が並べられてます。

近くのステーションコートもできたとき似たような感じで叩かれてましたが今は売出時より2000万ほど高値で売却されている実績がありますしね。
資産価値については上下の予想はむずかしいですが住友物件はブランドがあるので最初が高い分比較的下がりにくい傾向があるようです。

そもそも居住用であれば求めるものは人それぞれですし、個人の判断でよく考えれば大丈夫です。

住友の物件は今のご時世でもしっかり購入されているっていう事実をみれば一般的なマンションよりはマシなのは明らかだと思いますが。

住まいサーフィンの「売主別中古マンション値上がり率ランキング」では、住友不動産は17位。
やはり分譲価格が高いのが影響しているのではないかな。

夏頃にMR行った時は２Lが6700～6800万円ぐらいだった。
それでも高いと思って諦めたがその時より1000万以上騰がってる。
誰が買うの？

住まいサーフィンの資産性ランキング（豊島区）では2位ですね。クレヴィア池袋EASTより上でした。駅近のバイアスがかかってるのか、、

>>344 匿名さん
>>342さんみたいな遊び金のある高所得層が買ってくれるのでしょう。なんせ住友は低所得者を相手にしないそうですからね。

高所得層は相場も気にならない、価格に対するスペックの程度も気にならないようなので羨ましい限りです。我々低所得者は、その辺りシビアに見ないと、捕まったら最後、人生における致命的な痛手をしてしまいますから。

>>345
資産性ランキングは予想だから、あまり意味はないと思う。あなたの予想とそう違いはない。
ちなみに、住不物件はこれが高評価のことがなぜか多い。
厳然たるデータによる「売主別中古マンション値上がり率ランキング」との乖離は面白いなあ、と以前から思っている。

高すぎると言ったところで、金を払って買う人がいる以上
それが相場となっていく。

これだけ議論があるってことは、それだけ注目されているマンションってことでしょう。

だいぶ売れてきたようですし、購入者が見たときに楽しみな気持ちを踏みにじるような書き込みは気を付けたいですね。

>348

得意のすみふ理論。売れ残ることなく売れる価格が相場。

議論ね。サクラが頓珍漢なこと言うから突っ込まれてるだけ。

大きな資金力を背景に時間をかけてでも高値で売るとか、本年度の売り上げは達成できてるので建物は出来てるのに入居を引き延ばすとか、企業目線なら凄いなって思うけど、それに付き合わされる購入者は堪らないね。
住友が周辺相場を引き上げてくれるから、購入者よりも既に周囲に住んでる住人の方がノーリスクで得をするという不思議な図式。

回転寿司で言えばずっと回り続けて干からびてる寿司。相場に影響与えないよ。

売主別中古マンション値上がり率ランキングの結果は興味深いです。
住友不動産は販売価格が高いので中古でリセールする場合価格が下がりにくいとは思いますが、購入価格より上がることはないという事なんですね。
逆に値上がりしているのはどういう物件なんでしょう・・・

価格スレ見て今の値段で買う？

>>355 匿名さん
最上階だったとしたらありえない価格ではないのではないですかね？

すみふだからね、ありえないわけではなくむしろ普通。
「買ってくれれば儲けもん」って感じでしょ。売れなくても賃貸に回すなりすれば損はしない。もう利益を確保したあとのすみふのいつものやり方だよね。

上層階だと駅のホームや北口から自分の部屋が見えるのが良いですよね！！私には買えない価格ですが、それに価値を見出す方もいるのでは

マンションブログに最上階からの景色が出てましたけど意外としっかり見通せるんですね！
スカイツリーも見えるようですし、あれなら確かに買う人いるかも。

周辺の似たような条件の賃料相場で10年住むとおよそ3500万。
仮に10年で不動産相場が2002年の安かった時期まで下がったとしても値下がりは2500万程度、あくまで平均値ですが。
そう考えると居住用に考えている人は気にせず必要なときに買うのがいいと思いますが。

みんな自分は買う気がないねえ。。
まあ人に勧めるなら価格はどうでもいいよなあ。

まぁ真面目に探してる人はこんなとこ来ないですよね。
具体的な情報少ないですし。

>>359 マンコミュファンさん
景色凄いですね。これが山手線徒歩3分とは

山手線という広い括りによって嵌め込まれるのを厭わないならばいいかもしれませんね。そこそこの階を高値で売り、それが捌けた後により好条件の部屋を更なる高値で出して、価格の妥当性を図るあたり住友はやはり上手いです。
株主にとってはまさに理想的な販売手法だと思います。

管理も住友グループでやるんだから、買う人にとっても親会社が業績を維持してくれるのはのは安心でしょ。

管理は管理費で賄うので購入価格の多寡とは無関係です。
また、一つ勘違いされているのは、グループ会社とは言え販売会社と管理会社は別法人なので、財布を一緒にすると税務署や監査法人に怒られます。しかも管理会社は住民の意思で変更可なので、親の業績の良否も無関係です。

なので相対的高値て喜ぶのは、デベとその関係者、株主であって、購入者にメリットは存在しませんよ。スペックに見合った絶対的高値なら多少喜べる余地もあるかもですが。

倒産しにくいってことを言ってるんじゃないの？
管理会社が変わって品質が落ちたマンションって多いよ。

住友系列の管理会社が潰れそうなんだった三井三菱野村なんでもあるよ。
別に住友が満足度で頭抜けているわけでもないし、価格の妥当性根拠にしてもとんだ見当違い。
https://www.sumai-surfin.com/enquete_result/id34a_11.php

高過ぎます。

これだけの高さがあれば、眺望が望めるので
日々の忙しさも、自宅の窓から見える景色で癒されるでしょう。
ワンフロア5～6戸くらいかなと思うので、プライバシーもしっかり守られるであろうと思います。
ただかなり高めの価格設定なので、完売まで時間はかかりそうですね。

>>370 匿名さん

高さがあるといってもここは周囲と比べて低地にあるから、高層階以外は景色で癒されないけどな。

現地に行けばすぐ分かるけど、9階以下は癒される景色なんて前建の影響で到底望めないよね。
窓開けたら都電と繁華街の喧騒だし、外廊下だから内廊下と違って外の音拾うし、価格に見合った癒し要素あるかな？

癒し要素は少ないかもですね。
でも再整備で駅前が明るくなるし、山手線かつ賑やかな帰り道が好きなDINKSには良いのでは？コスパの良い店も多そうですし。

大塚はオススメよ。ここがおオススメかどうか微妙なだけで。

かつての花街でまだ面影は残ってるからそっち系の癒しはたっぷり。

未だ健在なんですか？悪く無いですね。

住友不動産のマンションは値引きなしで長期的にく販売するケースが多いと思いますが、
3年、4年と残った場合最終的にはどうなります？
売主によって知らぬ間に賃貸に出されていたりするんですか？

相場が上昇傾向なら売れるまで待つ。
今はそんな雰囲気ないから、賃貸転用では？

とにかく駅に近いっていうのがここの場合は最大のポイントだと思います。
夏場、朝から30度以上あるときに長く歩くのしんどいですが
ここだと本当に近くだから、
そういう負担感はないっていうのは大きい。

なんとなくですが、あまり売り急いでいる印象はないので
値引きなどはあまりなさそうな感じですね

>379

すみふは長期になっても売り続ける。WCTが過去最長かな。時間がかかる分のコストを販売価格にオンしてるからできる技。

要注意なのは三井。過去に大量に売れ残った物件で賃貸に出して、賃貸で借りた業者がマンション内で風俗営業をして大問題に。引渡直後だと管理組合が立ち上がってないので対応もごてごて。

今販売してる最長はドゥトールで４年かな。

>381

三井がひどいのはその物件、完売アナウンスしていた。最初から一部を賃貸にするつもりだったのか、売るのをあきらめてってことなのかは知らないけど背信行為。

今季は儲けすぎたから別に売れなくてもって感じ？

>>381 匿名さん

長期販売のコストも見込んでるんですね。
最初から方針がしっかりしてれば高くても納得してお金出せますね。
最後の方で値引き販売とかされるとその程度の価値のマンションだったのかって気持ちになります。

先に契約して後から値下げされる不公平感は無いとはいえ、結局中古市場では近隣の長期販売コスト乗せてないマンションに価格を引きずられるから、高くても納得って感じにもならんと思う。最後の値引き販売は単にデべの販売方針の問題で、マンションの価値とはあんまり関係ないもんな。

>385

高い分、物件がいいってわけじゃないんだけどね。

それに長期売れ残りって方が資産価値にはマイナスになる。販売価格は中古で売るときの価格には関係ないし。

>384

さ来年度引き渡しだから、まだ始まってない来年度の計画達成てのは考えずらい。供給数No1を維持するための苦肉の策とか。ここまで細工すると供給数No1って詐欺レベル。

値下げ販売はされたくないけど、未入居があるとデメリットがあるから早く売れてほしいというジレンマを入居者は抱えることになる。すみふからのプレゼント。

新築マンションに一斉入居すると世代が違っても割と簡単にコミュニティを形成できるからな。嫌な人は嫌だろうけど新築のこういうメリットって何年もかけて埋まっていくと今一つの気もする。

>>389 匿名さん

未入居のデメリットってどんなことですか？
分譲前の住戸の管理費や修繕積立金は分譲業者が負担してくれますよね。
新築時の販売価格は中古での販売価格の算出時の資料になるので値下げ販売されるよりはいいような気が。
昔賃貸経営をやってたことがあったんですが、同じ地域にある似た条件の部屋でも住友物件は1～2万程度賃料が高く貸せてて羨ましく思った印象があります。
値下げせずに売ることがブランド力につながってますよね。

スミフだから割高でも借りる人がいると思う？自分ならどうするかと想像することが大事。
割高の賃料で出すと、基本的には借り手がつくまで時間がかかる（表にある程度の時間晒されるというのはそういうこと）。借り手が短期で離れる可能性も高く、結果、空室率が上昇する。
自分も賃貸運用を2件やってるけど安めに設定、おかげで借り手は瞬時にみつかり（表に出ない）、なかなか出て行かない。

販売価格が高いから、中古でも高く売れるとか、賃貸でも高く出せるってすみふの飛んでも理論。

高い販売価格は長期販売のコストがオンされてるだけで中身が伴ってるわけじゃないからね。

だよなぁ。>>391の言う1-2万円賃料高いってのも単に>>391が気づかないだけでブランド以外に高い理由があるんだよ。もしくは>>391の所有物件に安い理由が。
同じ家賃ならメジャーデべがいいなという位はあるだろうけど、そのためだけに高くてもいいって人はそうそう居ないだろ。

>>392 匿名さん

すみふだから割高なんじゃなくてノーブランドとブランドが同じ値段だとノーブランドが値下げしないと借り手がつかないってこと。
ちょっと感覚がずれてますね。

賃貸で販売時売主を気にする人がどれだけいるか。

マンションブランドって分譲購入検討したことない人は知らないでしょ。シティが付くブランドいっぱいあるし。

つまりあなたの手持ちがノーブランドだったってことでしょ。アホらしい。
スミフが三井や三菱地所のマンションに比べて高く貸せると思ってるの？と言ってる。

>>392 匿名さん

高くて借り手がつく方がいいのでは？？
安くして貸すのは誰でもできる。

個人的にはブランドも多少の影響はあるが、タワーとか高級低層とか、差別化要素のあるマンションは高めに貸せると考えてる。
スミフでも例えばグランドミレーニアの高層階とかはいけるが、ここのような普通のマンションはそれなり。高買いすると損するだけだろうね。