管理組合・管理会社・理事会「外壁修繕の半分以上は意味のないボッタくり事業  」についてご紹介しています。
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マンション住民さん [更新日時] 2019-11-05 00:05:50

もう管理会社や悪徳コンサルに騙されるのはやめよう。

マンションでとにかく金のかかる外壁修繕は実は管理会社やコンサルが儲ける為の口実の為の
事業である可能性がかなりある。そもそも、国交省が定めた12年のガイドラインからして、あらゆる物件を一色たんにした、根拠薄弱のもので、参考にならない。例えば、潮風に晒される海沿いの木造アパートと内陸部のRCとでは痛み度合いは比較にならない。足場を組んでやたら高額なh外壁修繕が平均12年ごとということは瑕疵担保責任が切れる10年きっかりで高額な修繕が必要となる物件を売りつけているというのか?いくらなんでもそんなはずはない。

業者は外壁修繕しないと、クラックが入り、雨水が鉄筋に侵入し、錆びてコンクリートが破裂し、躯体に影響を及ぼす恐れがあると脅すが、「躯体への影響」とはどの程度のものなのかまるで不明。
雨水が入り接触した鉄筋が部分的に錆びたとして、それは全体の何割程度なのかもわかるわけがない。だいたい、鉄筋コンクリは建物内部にも多数あるのだから、外壁の一部の鉄筋が錆び他ところで
躯体へ影響があるわけがないし、そんな物件の前例もただひつもない。せいぜい、外壁のコンクリートが部分的に剥がれ落ちているだけ。戦前の1916年ころに立った軍艦島にある国内最古のRC造のマンションも、内部は荒れ放題だが、倒壊しているものは一棟もないという。しかも、高層ビルはじめ商業ビルのほとんども、外壁修繕することなく、約40年ほどで立て替えている。外観を少し綺麗にしても、また数年したら汚くなる。

もちろん、外壁修繕が全く必要がないというのではなく、要はスパンの問題。12年というのはあまりにも短い。少なくとも、倍の25年は外壁は持つはずである。試しに、25年外壁修繕をしていないマンションに汚れ以外のデメリットを聞いたらいい。



[スレ作成日時]2017-08-19 15:34:47

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外壁修繕の半分以上は意味のないボッタくり事業  

コメント  

  1. 32 マンション検討中さん

    今や日本一おいしい事業が足場のレンタル屋らしいな

  2. 33 匿名

    [ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

  3. 34 ななし

    うちのマンションは、再開発地域で、マンション10棟以上あります。近隣のマンションを含めれば、大小ありますが、30棟以上。
    同調して組合でも作れば、自主管理、大規模修繕もピンハネされることなく出来そうな気がします。
    うちのフロントが変わって、数ヶ月で、修繕工事が3件1000万円弱使われています。
    数年前に大規模修繕をしましたが、あと一度出来る余裕があります。
    フロント曰く「ここは余裕があって羨ましい限りです」だと。
    近々、修繕案件通すつもりのようです。
    理事も8割高齢の女性ですので、カモにされているようですね。
    先日、緊急と言うことで、理事会のみで700万円の工事が行われましたが、相場より3割は高いです。
    業界に詳しい人がいれば、400万円で可能。
    私なら、住民が建築当初より3?4割以上減なので、ワンランク下で、半額程度で発注するのですが。
    それでも、住民が100人増えても余裕です。

    業界の常識は、民間の非常識

    【一部テキストを削除しました。管理担当】


  4. 35 匿名

    >>12年周期の国交省は業界寄りすぎる。

    今は15周期が普通といわれている。状態によっては18年もあり。

  5. 36 匿名

    ↑ 訂正:今は15年周期・・・・・・・・・に

  6. 37 匿名さん

    足場を組むのは外壁補修だけのために組むものではないよ。
    ベランダの防水や窓のシーリング、隔壁交換や上裏塗装、ルーバル防水、
    庇防水、外部階段防水工事、躯体補修や高圧洗浄等一緒にやるものは足場
    を組んだ際にやって効率をあげるためです。
    それに周期はそのマンションのグレードや積立金によって決まるのです。
    自分の部屋でも一緒でしょう。畳の交換や壁紙、襖の張り替えを早くやる
    者とそうでない者がいるでしょう。
    快適なマンションライフを送りたければ早くやるのが普通です。
    汚くなってマンション自体の資産価値が落ちるのも関係なく、工事を先延ばし
    するのはやはりそのマンションのグレードと積立金の差でしょう。


  7. 38 匿名さん

    開放廊下のシート防水の張り替えをやってますか?

  8. 39 安部圭子

    リシェ五反田の第10期副理事長を務めた時が、ちょうどコンサルつけるか、また、その予算決めの時期だったんだけど、監事やった上階の女性は理事会の後で、わざわざ私に近寄ってきて、「(カネかけても)我々が言いたいことも、外部に振れば、管理会社と仲良く出来るでしょ!」と言ってきた(笑)。

    もっとも私は、管理会社と仲良くしたいと思ってないし、むしろ実質、管理組合のカネを動かしてる管理会社とは、対立関係であっていいはずだ。

    組合運営に無関心なのに、「主婦と違って、私はバリキャリ(←古い)」と言わんばかりに、威張りまくり、仕切ろうとする女性達が、リシェ五反田には多い気がする。

  9. 40 匿名さん

    女性は感情に流されますからね。
    管理会社とは対立することはないでしょうが、管理組合に
    プラスにならないことをするようだったら、リプレイスですね。
    設計コンサルタントをつける場合は、管理会社の推薦
    とか系列企業からの派遣はだめですね。
    管理組合が募集をして、管理組合で決めなければいけません。
    そのノウハウが判らなければネットとかで質問とかすればいいでしょう。

  10. 41 口コミ知りたいさん

    >>37

    やった場合とやらなかった場合の効果は誰にも検証できないのに、高額な修繕を
    やらないといけない根拠は言えないはず。修繕が早期にやった方がいいが、問題は
    高額な費用が発生する事。それに見合うかみ合わないかであって、綺麗になるかならないかではない。

    修繕のため、仮に修繕費が2万アップしたら、途端に中古市場価格は1?2割下落します。
    根拠があって、3万を超えると、月々の支払いが増えることを嫌うローンで買う一般の層が検討外になってしまい、キャッシュで買う層しか買わず、結果かなり下がる。試しにサイトで割安物件を見ると、ほぼ間違いなく月々が高い。

    だから、修繕費用を高くかけるほど、実は資産価格が下落する

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