外壁修繕の半分以上は意味のないボッタくり事業　　

賃貸マンション経営者です。（一棟まるごと）
分譲マンションの工事はぼったくり部分が多すぎます。優秀な管理組合は賃貸マンション方式を取り入れています。単純に工事価格は半分ぐらいは下がると思いますよ。もちろん、コンサルを入れないで、管理組合が情報、調査を怠らず、なおかつ善良な工事会社を選ぶということが前提ですけどね。あと、管理組合内部に業者と親密（結託、癒着）な人物がいないことも重要です。大規模修繕工事は業者（コンサル、マンション管理士含む）、管理会社にとっては最後のフロンティアと呼ばれています。

>>42

>賃貸マンション方式

これはどういう意味ですかね？

実際に分譲マンションの理事をやってますが、大規模修繕は理事会と住民が納得すれば12?15年周期にこだわらず問題が出るまで先送り出来ますよ。
ウチのマンションには建築士や元大手デベのOBや大手ゼネコン勤務の方もいたので理事会に入ってもら１回目の大規模修繕の延長と修繕費の見直し(値下げ)が出来ました。

うちのマンションは管理組合で、コンサル・管理会社は断って、
すべて自前で業者を選定した、管理会社の見積もりより約半額でできた。
管理は余計なことはしないで、すべてシンプルで理解しやすい。

大規模修繕は競争入札で多数の業者でやれば安くなります。（数社と少ないと談合される恐れがあります）
ただ安いのが良い、というマンション及び管理組合であればそれで結構だと思いますが、安かったけどその後に不備が分かったりしてもアフターが悪かったり、修繕工事中に色々な不手際があったりする事もありますし、高くても出来るだけ住民の不自由がないような体制で修繕工事を進める所やアフターフォローもしっかりしている所もあるので一概に判断は難しいですね。(もちろん高くても全然ダメなところもあると思いますが）
肝心なのは価格に見合った内容かと。当然安いという事だけでアフターフォロー無しでもそれを賄えるくらいなら大きいメリットにはなりますね。

実際、アフターフォローが必要だと言う問題点も管理会社の儲けのための半分でっち上げみたいなケースもありそうですがね。

＞外壁修繕の半分以上は意味のないボッタくり事業
逆に言うと、外壁修繕の半分以下は意味の有るまともな事業
という事になります。
業界超大手、M社とN社が共同で作ったタワーマンションの外壁が、
築１０年にもならないのに崩れ落ちた例も有ります。

＞潮風に晒される海沿いの木造アパートと内陸部のRCとでは痛み度合いは比較にならない。
潮風に晒されても厳島神社は８００年以上存在しているし、
内陸部のRC造マンション、築１２年で外壁２０％がボロボロの所も有りますよ。

＞アフターフォローが必要だと言う問題点も管理会社の儲けのための半分でっち上げみたいなケースもありそうですがね。

アフターフォローは一切いらない条件で、
大規模修繕工事を半額にしてもらったらどうでしょうか。

>業界超大手、M社とN社が共同で作ったタワーマンションの外壁が、
築１０年にもならないのに崩れ落ちた例も有ります。

それは過剰修繕の問題ではなく、施工不良で瑕疵担保責任事案ですね。

そもそも木造は基本的に修繕しながら保ってるんですよ。資材の木材も新しいものと変わりながら保ってる。法隆寺も同様です。RCはぶっ壊すしかないが、それが木造との違いです。

>アフターフォローは一切いらない条件で、
大規模修繕工事を半額にしてもらったらどうでしょうか。

その方がいいでしょうね。必要あれば、修繕する。これで全く問題ありません。そもそも高層ビルなんて、タイル張りのとこはマンションと耐久性変わらないはずなのに外壁修繕しないからね。いかにマンションだけカモにされてるかわかる。

私の経験から言うと、
事前の外壁点検では実際の所は正確には判らず、
足場を組んで調べないと、外壁のどこにクラックが入っているか判らないようだ。

業者の話では、外壁の５％にクラックが入っている想定で交換のタイルを焼いていた。
タイル交換の量が想定より少なければ、当然修繕費も下がり、
下がった金額は、タイル１６面単位で充填剤を入れる方式から、
４面単位で充填剤を入れる方式に切り替えタイルを一層補強した。
予定していなかった、他の部分の修繕にもまわしても当初予算より少なくなった。

他マンションで外壁５％の想定で交換のタイルを焼き、
足場を組んで外壁を点検したら１０～２０％にクラックが入り、
交換のタイルを追加で焼いた所も有ります。

管理員として言わせてもらえば、
管理組合は気が付かず、管理会社も積極的には修理・点検・交換をしたがらない所が有ります。
・排水管（共用部・専用部）
　排水管の水漏れ事前点検と補修案を管理会社が提案しても、管理組合は予算をつけない。
　水漏れが発生してから直すことになる。
・換気ファン・換気ダクト（共用部・専用部）
　管理会社も共用部換気ファン点検・Vベルト交換は積極的には行わない。
　大規模修繕の足場を組んだ時に、専有部換気ダクトの点検をすれば、業者も安くやる。
・空調機器（共用部）
　共用部エアコンの点検と補修部品交換を、管理員から管理会社に提案してもやらない。
・屋上被雷設備
　耐用年数１０年。きちんと補修しないと、落雷があった時大変なことになる。
・屋上耐熱
　最上階は夏に相当暑くなる。耐熱材のグレードを上げる必要があります。

問題はクラックを放置してたらどうなるなかの被害の度合いがわからないことには、貴重な財源を使うわけにはいかないでしょう。実際、外壁が剥落するとかはニュースになるレベルで、外壁修繕のスパンが長い商業ビルでもほぼ起きてません。排水管も水漏れしてからで、遅いんですか？水漏れする前なら、みんな水漏れする前からですよ？そもそも今の配水管の耐用年数は３０年以上です。エアコンも故障してからで問題ありますか？数日くらい共用のエアコンが掛からなくてもなんら不便しないのでは？

>>52 契約済みさん
管理組合フロントです。おっしゃる通りだと思います。逆に51は非現実的です。

>>52 契約済みさん
外壁の剥落は、人身事故にならないとニュースに挙がらないだけで、
結構発生してますよ。
私が昨年担当、もしくは見積の為に現地下見した
マンションが首都圏で50件程度。
その中で外壁（タイル含む）の剥落は
7組合ありました。

あと、
漏水は
資産価値とかを気にしなければ
事後保全で好いと思います。
それと、給排水の更正工事はもったいないから
止めたほうが良いです。

>外壁の剥落は、人身事故にならないとニュースに挙がらないだけで、
結構発生してますよ。私が昨年担当、もしくは見積の為に現地下見した
マンションが首都圏で50件程度。その中で外壁（タイル含む）の剥落は
7組合ありました。

にわかに信じがたいんですが、最近のマンションのALCはアンカーが打ち込まれていて
パネルごとの剥落は構造上、ほぼあり得ませんよ。外壁の剥落って何が剥落してたんですか？
タイルのうきですか？　それこそマンションは１２年ごとの修繕をしているはずなのに、そんなに剥落していたのでは、外壁が悪いのではなく、施工が悪かったんではないですか？

また、マンションは実際、周囲を人通りの多い道路が囲ってるわけではないんで、人身事故に会う確率は天文学的に少ないです。繁華街ですらACL剥落による事故なんて、全国で数年に１件あるかないかレベルです。しかも、繁華街のビルは通常、２０年くらいはやらず、オーナーによっては全くやらないビルがある中での数字です。

>給排水の更正工事はもったいないから
止めたほうが良いです。

これについては同意見ですが、給排水はやはり痛みにくいんでしょうか

>>55 契約済みさん
ALCならおっしゃる通りだと思います。
私が実際に遭遇したのは
RCで鉄筋爆裂からのコンクリート片落下とモルタル貼りのタイルです。
モルタル貼りのタイル剥落は施工者に責任を問える可能性があります。
新築時にパネコート型枠の躯体で、
目粗しせずに下地調整やモルタル貼りしている例がほとんどでした。

>>55 契約済みさん
給排水については痛みにくい、というよりも
資産価値や安全への影響が低い、ということが
主な理由です。
管材によって耐用年数が大きくことなるので
一般論で語ることは難しいですけどね。

>私が実際に遭遇したのは
RCで鉄筋爆裂からのコンクリート片落下とモルタル貼りのタイルです。

回答ありがとうございます。
なるほど。ちなみに、そのマンションの修繕周期はどのくらいでしたか？
その箇所の位置は、人通りの多い通りに面していて、運悪ければ当たる可能性もあったんですか？それとも駐車場とか人があまり通らないところとかですか？

>>58 契約済みさん
様々ですが、爆裂は3回目で、前回から15年以上経過していました。
タイル剥落は1回目が多いですね。
タイルが孕んでいて、公道に落下する危険性のあった1件には、緊急措置としてネットを掛けるか、部分的に剥がしてしまうことを勧めました。（業務は受注できませんでした）

足場を架けずにブランコで格安に外壁修繕を実施する工事会社さん。
保証がいらないなら選択肢に入れても構わないけど、神奈川県平塚市のマンションで直ぐ隣の駐車場の車に養生をせずに外壁修繕作業をしている現場を見ました。
ご近所さんとのトラブルにならなければ構わないのですけど、常識的に有り得ないと思いませんか？

また、ブランコでの作業は清掃やシーリングなどの「軽作業」なら構わないけど、タイルを剥離・貼り付けするような作業が必要な場合は安全性や作業の確実性の面から避けるべきだと思います。
また、組合さんが検査できない、というリスクも伴いますので、覚悟のうえで依頼してください。

>>某コンサル社員

商業ビルやUR賃貸や賃貸マンションの修繕が普通の区分所有のマンションより遥かに長いスパンでの修繕計画なのをどう思いますか？やはり過剰修繕でぼったくられてるのでは？